碧桂园 三四线城市房地产经营思路

1、投策中心 罗梓月 三四线城市房地产经营思路 示例：安徽区域 序 有人问我埃塞俄比亚去不去？我说月球都会去，就看有没 有机会去做。这个世界有70亿人口，每个地方的人都要过更好 的生活，就像你们有了更好的收入，也会搬到更好的房子。 有市场的地方，就要有项目。 集团三级管控变为四级管控以后，如何经营城市则变成各级管理层的大考。 1 城市布局的策略与目标第一部分 供求关系与市场机会第二部分 目 录 城市布局的方法第三部分 2 重点提醒第四部分 城市布局的策略与目标第一部分 3 第一部分 城市布局的策略与目标 进入25个市场 6 12月，砀山碧桂园 10月，怀远碧桂园 09月，涡阳碧桂园 03月，临泉碧

2、桂园 03月，宁国碧桂园 03月，东至碧桂园 2007 2008 2012 2013 2014 2015 09月，黄山碧桂园 08月，池州碧桂园 07月，芜湖碧桂园 07月，巢湖碧桂园 06月，中庙碧桂园 01月，安庆碧桂园 12月，宣城碧桂园 07月，六安碧桂园 06月，南陵碧桂园 05月，无为碧桂园 12月，阜阳碧桂园 09月，庐江碧桂园 08月，桐城碧桂园 07月，亳州碧桂园 2016 2017 04月，淮北碧桂园 04月，怀宁碧桂园 02月，霍邱碧桂园 01月，芜湖县碧桂园 01月，广德碧桂园 勾地 + 合作 + 招拍挂 集团老项目 勾地 安徽区域以年销售额5.11亿的单个芜湖项目指挥

3、部为前 身，不断发展壮大，逐步成为集团的9+x授权区域。 2018 获取34个项目 新进15个市场 第一部分 城市布局的策略与目标 策 略 三 步 走 落子扎根巩固发展规模扩张 4 房地产市场一定是以城市（或县城）为单个主体的局部市场，每个市场间的差异化很 大。所以针对每个市场，每个公司都要采取不同的布局策略。 第一部分 城市布局的策略与目标 落子扎根规模扩张 针对已有良好信誉的品牌开发商（全国十强等），可优先进入当地人认可的区位、拥有学区房 地块（可以不是市中心），进行品牌布局。 阶段重点： 品质管理 树立口碑 已落地项目：2007年，芜湖项目； 2008年，安庆项目； 2013年，六安项目

4、； 2014年，无为项目； 2015年，阜阳项目； 2015年，亳州项目； 巩固发展 三步走 5 第一部分 城市布局的策略与目标 第一步完成结果 试 探 2、市场对地块位置的接受度。 7 1、明确该市场能否做，市场容量有多大。 例：六安碧桂园 第一部分 城市布局的策略与目标 六安碧桂园 2013年8月30日，获取六安碧桂园项目，占地面积545亩，容 积率2.15，土地单价140万元/亩。 六安碧桂园位于城市发展区域（六安城北），距离市中心4公 里，8分钟车程。 2014年1月25日开盘，当天销售18亿元，为当年六安销售三冠 王（套数、面积、金额），开盘销售额即是恒大项目四年的销 售额；截至20

5、17年2月10日，项目整体去化率99%。 1、城北是销售集中区，周边有柏庄、发能等大盘， 且去化良好。 2、售价有保障，城北毛坯4800元/，城南毛坯 3500元/。 城 北 新 区 六安碧桂园一期 城市发展方向 市 中 心 城 南 淠河 8 柏庄春暖花开 发能海心沙 恒大御景湾 六安万达广场 六安市政府 六安城北小学 六安一中 第一部分 城市布局的策略与目标 三 步 走 落子扎根巩固发展规模扩张 待第一个项目销售后，得到当地人认可，可进行市中心地块布局。 阶段重点： 拔高产品溢价 打造高端品牌 已落地项目：2016年，阜阳颍州府项目； 产品溢价率约30%。 2016年，无为翡翠华府项目； 产

6、品溢价率约18%。 2016年，亳州平侯府项目； 产品溢价率约36%。 2016年，六安碧桂园置地中央公园；预计产品溢价率35%。 安徽区域的有些市场，区域已经进入第二阶段的布局模式，其中阜阳颍州府、翡翠华 府开盘的溢价大卖，更加坚定了我们对城市布局的认可。 9 第一部分 城市布局的策略与目标 第二步完成结果 溢 价 10 2、测试当地购买力，为第三步拉开销售差价。 1、拔高市场标杆，确定碧桂园豪宅品牌（即主席指示的“好房子”）。 例：无为、亳州 第一部分 城市布局的策略与目标 城市发展方向 亳州碧桂园 碧桂园平侯府 亳州市政府 万达广场 万达嘉华酒店 亳州体育公园 亳州碧桂园 2015年7月

7、15日，获取亳州碧桂园项目，占地面积244亩， 容积率1.23，土地单价105万/亩。 亳州碧桂园项目位于谯城区，处于亳州东部，不处在城市 发展方向上。 2015年12月5日开盘当天销售4亿元。截至2016年12月30 日，整体去化约70%。 碧桂园平侯府 2016年9月8日，获取亳州平侯府项目，占地面积184.9亩， 容积率2.5，土地单价353.25万元/亩。 亳州平侯府项目位于谯城区核心区位，紧邻万达广场、亳 州城南核心商圈、亳州体育公园、凤尾河景观带，配套齐 全，区位优越。 2017年1月7日开盘，当天销售10亿，为安徽区域2017年 首个单盘开盘销售超10亿元项目。 11 第一部分

8、城市布局的策略与目标 三 步 走 落子扎根巩固发展规模扩张 待第二个项目成熟后，可对城市进行规模性布局，即东西南北中，只要有地即刻选择，小步快 跑，地块大小不拘，但要布局。 阶段重点： 即刻选择 小步快跑 暂无项目落地，将在已经完成第二阶段布局的阜阳、六安、亳州、无 为等城市落实第三阶段布局。其中无为已经布局九期项目。 初步：落实阜阳、六安，加快落实亳州、无为 案例：芜湖伟星16年布局19盘（类似的如常州新城、郑州康桥等） 12 第一部分 城市布局的策略与目标 中西友好花园 香樟城市花园 2000年 中西友好花园 2001年 香樟城市花园 2002年 香格里拉花园 2004年 左岸生活 香格里

9、拉花园 2005年 平湖秋月 2006年 凤鸣湖凤凰城 2007年 圣地雅歌 左岸生活 平湖秋月 凤鸣湖凤凰城 圣地雅歌 2011年 时代金融中心 2012年 伟星金域蓝湾 2012年 伟星金域华府 2013年 伟星城 2013年 伟星金域国际 2014年 伟星城幸福里 伟星城 时代金融中心 伟星金域蓝湾 伟星金域华府 伟星城幸福里 伟星金域国际 伟星玲珑湾 2015年 伟星玲珑湾 2015年 伟星万悦城 2015年 伟星银湖时代 2015年 伟星公园大道壹号 2015年 伟星蔚蓝海岸 2015年 伟星星悦广场 2016年 伟星时代之光 2016年 伟星长江之歌 2016年 伟星玖璋台 201

10、6年 伟星天玺 2016年 伟星金悦府 伟星万悦城 伟星银湖时代 伟星公园大道壹号 伟星蔚蓝海岸 伟星时代之光 弋江区 三山区 鸠江区 镜湖区 弋江区 三山区 鸠江区 镜湖区 弋江区 三山区 鸠江区 镜湖区 弋江区 三山区 鸠江区 镜湖区 2010-20142000-20042005-20092015-2017 4个3个6个11个 13 伟星长江之歌 伟星金悦府 伟星天玺 伟星玖璋台 伟星星悦广场 第一部分 城市布局的策略与目标 2015年伟星在芜湖销售33.1亿 （占芜湖市全市比例26% ），但由于 市场原因，其净利润4%，即1.6亿元。 通过参与2016年芜湖土地市场拍 卖（前海、荣盛等地

11、块），将其原先 拿地楼面价2000元/，拔高到4500 元/，然后将现有存货大幅度提价 （芜湖市房价上半年均价5700元/平， 10月份均价7856元/平），其2016年 销售额52.9亿元（占芜湖市全市比例 19.5% ），净利润达30%，即15.87 亿，2017年1-3月销售额10亿（占芜 湖市全市比例16%），净利润30%， 即3亿。 14 2015年，芜湖市区商品 住宅销售额127.1亿， 其中伟星销售33.1亿， 占比26%。 33.1 8.6 85.4 伟星碧桂园其他 2016年，芜湖市区商 品住宅销售额271.91亿， 其中伟星销售 52.9亿， 占比19.5%。 52.9 2

12、0.2 198.8 伟星碧桂园其他 2017年1-3月，芜湖市 区商品住宅销售额 62.69亿，其中伟星销 售10亿，占比16%。 10 5.51 47.18 伟星碧桂园其他 第一部分 城市布局的策略与目标 伟星布局思路： 不要考虑单个项目是否赚钱（可能 2016年获取的项目持平或略亏），但总体货 量却大赚。 不经一番寒彻骨，哪来梅花扑鼻香。 前提： 1、有充足的存货（1.5年销售量） 2、布局足够分散（蚂蚁啃大象） 过程： 1、了解政府近期土地出让计划，并有 能力和政府一起控制土地出让节奏； 2、敢于连续小地块溢价（地王成交）， 制造热点。 目标： 做区域性龙头地产开发商 15 33.1 8

13、.6 85.4 伟星碧桂园其他 2016年，芜湖市区商 品住宅销售额271.91亿， 其中伟星销售 52.9亿， 占比19.5%。 52.9 20.2 198.8 伟星碧桂园其他 2017年1-3月，芜湖市 区商品住宅销售额 62.69亿，其中伟星销 售10亿，占比16%。 10 5.51 47.18 伟星碧桂园其他 2015年，芜湖市区商品 住宅销售额127.1亿， 其中伟星销售33.1亿， 占比26%。 第一部分 城市布局的策略与目标 第三步完成结果 垄 断 1、土地市场垄断大地块低价获取，小地块制造高价热点。每块土地挂牌时，只要我 司报名，其他家会主动退让。 2、房地产市场垄断掌握房价的

14、定价权。 16 例：阜阳 城市发展方向 第一部分 城市布局的策略与目标 颍泉碧桂园 碧桂园颍州府 阜阳市政府 万达广场 宝龙广场 天筑豪生酒店 东清小学 十五中 阜阳碧桂园 2015年12月16日，获取阜阳碧桂园项目，占地面积161 亩，容积率2.6，土地单价261万/亩。 阜阳碧桂园项目位于颍泉区（泉河以北），离老城区商业 中心较近，但不在城市发展方向。 2016年4月30日开盘当天销售11.54亿元。 截至2016年11月30日，洋房全部售罄，整体去化97%。 碧桂园颍州府 2016年4月22日，获取阜阳颍州府项目，占地面积321亩， 容积率2.93，土地单价525万元/亩。 阜阳颍州府项

15、目位于颍州区核心区位，紧邻万达广场、东 清小学、十五中、二道河景观带、宝龙广场，配套齐全， 区位优越。 2016年10月3日开盘，当天销售18.3亿，首次在安徽区域 地级市单价全面破万，创区域开盘新高。 17 第一部分 城市布局的策略与目标 颍泉区 颍州区 经开区 阜合产 业园 颍东区 城南新区 颍泉区1-2块 颍东区1-2块 颍州区2-3块 城南新区2-3块 经开区1-2块 阜合产业园1-2块 对城市布局的思考（以阜阳为例） 2017年目标在市区布局6个 项目，在各县（含县级市） 各布局一个项目。 目标在阜阳市区年度销售额 过100亿，净利润15亿元。 18 这是2016年10月对阜阳市场布

16、局的思考，和集团 投策中心初步沟通，并得到集团投策中心的支持。 第一部分 城市布局的策略与目标 颍泉区 颍州区 经开区 阜合产 业园 颍东区 城南新区 颍泉区已获取1块 可再获取1块 颍东区可获取1-2块 暂未获取 颍州区已获取1块 可再获取1-2块 城南新区已获取2块 可再获取1-2块 经开区已获取3块 阜合产业园可获取1-2块 对城市布局的思考（以阜阳为例） 2017年1月，阜阳市土地 成交1756.94亩，我司获 取896.42亩，占比51%。 目前我司共在阜阳市区 布局8个项目，其中2017 年布局5个项目，2018年 仅布局1个项目。 我司主要货值集中在经 开区，垄断优势在丧失。 已

17、获取地块 19 要依据每年各城市的土地出让计划进行当年 的城市布局，同时要依据未来城市发展方向 做3-5年的大规划布局。 第一部分 城市布局的策略与目标 对比 伟星碧桂园 布局小面积、分散大面积、较集中 拿地分期、分批，降低资金风险一次性获取大地块，并且享受土地红利 价格 享受其他公司土地举牌红利，且因品质和 物业的口碑，其比周边楼盘高1000元/ 长期低价销售 产品 深刻了解市场，针对不同地块布局各种类 型产品，适销对路，无积存 集团标准化户型 20 第一部分 城市布局的策略与目标 1、市场低迷时，加大土地市场布局，以时间换空间（不大适合碧桂园，较适合伟星）。 2、当刚刚市场上行时，果断出手

18、，能连续获取城市优质土地，要对市场供求关系等有深 刻了解。 破局 21 第一部分 城市布局的策略与目标 风险 22 特别是市场下行时： 1、存货的风险 2、资金的风险 3、房价下跌，导致消费者诉求的风险 1、竞品的诋毁 2、官员的诉求等 3、会设置很多我司无法达到的挂牌条件 建议 控制总体货值 1、保守（明确市场下行）存货是市区交易额的1/2（6个月） 2、中庸（不确定方向）存货是市区交易额的3/4（9个月） 3、激进（市场上行）存货是全年的市区交易额（12个月） 注：存货原则上不存在结构性失衡板块、客户、产品 市场容量的变化（棚改、限购限贷、回款） 市场供求关系（竞争对手）和价格的变化 政治

19、风险 市场风险 舍 得 第一部分 城市布局的策略与目标 三 步 走 目 标 三四线城市（地级市市场）：市场占有率30%。即市场年均销售额100亿，必须做到30亿。 四五线城市（县级市场）：市场占有率50%。即市场年均销售额20亿，必须做到10亿。 落子扎根巩固发展规模扩张 现在区域投资部正在进行城市的第一阶段和第二阶段布局，未来片区总/城市总的思路及操盘方 法决定碧桂园在第三阶段布局是否成功。 23 第一部分 城市布局的策略与目标 阜阳及下辖四 县一市 供小于求 120亿 六安及下辖五 县 供求平衡 80亿 亳州及下辖三县 供求平衡 50亿 安庆及下辖六 县一市 供求平衡 60亿 皖西北（含蚌

20、埠、淮 北、宿州） 供求平衡 70亿 淮南及下辖两县 供大于求 20亿 皖南其他片区（宣城/ 黄山/池州/铜陵） 供大于求 40亿 芜湖及下辖4县 供求平衡 60亿 2016：170亿 2017：300亿 2018：500亿 2020：1000亿 500亿 24 供求关系与市场机会第二部分 25 第二部分 供求关系与市场机会 价格的决定因素 外因 内因 通货膨胀、宏观调控、货币发行、经济水平（城市居民购买力）等 供求关系价格围绕供求关系上下波动 26 第二部分 供求关系与市场机会 供求关系 实际需求 有效供给 1、每年市场的实际销售余额、销售面积、销量分布 2、考虑棚改因素、房票发放节奏 3、

21、地级市要剔除县及县以下的市场销售额，县要剔除下属乡镇的 市场销售额。一定要反映真实数据 不要考虑： 1、烂尾楼 2、远郊大盘（但如果吸附力很强要考虑） 27 第二部分 供求关系与市场机会 供求关系 需求端 供应端 1、人口基数是核心因素 2、市场每年固定的刚需和改善销售面积（三四线城市较为稳定） 3、每年政府“棚改”进行“货币化安置”的体量 1、招拍挂市场土地供应（政府主导） 2、在建项目可售积存（需扣除无效积存，如挤压多年的产品、顶 层等） 3、未建项目的潜在积存（研判预计推向市场的时间及货量） 4、“旧改”、“退二进三”的货量（东莞） 根据供求关系，判断进入市场的最佳时机 28 第二部分

22、供求关系与市场机会 供求关系曲线 t q 前提：1、假设短期内市场无新增供应量； 2、市场需求稳定。 供给曲线 需求曲线 供求 平衡点 供大于求供不应求 29 价格曲线 第二部分 供求关系与市场机会 供不应求市场随时可以进入。 如无为、临泉、阜南、舒城等。 供大于求市场，最佳进入机会： 市场半年内变为供不应求市场，即在正 常去化情况下，半年后市场积存小于市 场需求，如阜阳、六安等。 t q 供求 平衡点 6个月 最佳进入时机 30 供给曲线 需求曲线 价格曲线 例：阜阳碧桂园颍州府项目 2016年4月22日项目摘牌后， 半年内市场无土地供应，2016 年10月2日开盘时，市场上几乎 无房可卖。

23、 考虑到公司拿地到开盘的平均时间， 每家公司的最佳进入时间皆不同。 4月10月 第二部分 供求关系与市场机会 地块规模的选择 三四线市场充分考虑市场变化的可能性，为抵抗潜在的市场风险，地块 规模的选择须满足以下条件： 项目规划货量 = 市场需求量 = 市场年均去化量 如：当地县级市场每年去化15亿，且市场供求基本平衡，即可以获取200亩（r2.0，市场售价4500 元/，12亿货值）的土地。 即：在市场没有波动的情况下，若我司市场占有率达到50%，可以在2年内清盘。 若市场上行，可以做足溢价； 若市场下行，可以拉长销售周期，保证无积存。 31 第二部分 供求关系与市场机会 案例 供大于求市场

24、1、桐城项目 桐城人口77万人，市场供大于求，年均销售面积40万，拿地时市场积存130万，项目规划货量33 万，2015年8月获取，已去化23万，目前积存货量10万。拿地时，政府挂牌222亩，但集团只 同意获取80亩，通过区域的积极争取，最终按222亩获取，从目前看，这个决定是正确的。 2、宁国项目 宁国人口38万人，人口基数小，市场容量有限，市场供大于求，年均销售面积35万，拿地时市场积 存40万，潜在积存20万方。项目规划货量11.5万，2016年3月8日获取，已去化6.5万，去化率 约58%。拿地时，项目希望获取200亩，但通过综合考虑，区域说服项目只获取80亩，且最小户型为 140。从

25、目前看，这个决定也是正确的。 32 第二部分 供求关系与市场机会 案例 供不应求市场 1、无为项目 无为人口121万人，市场供不应求，2013年销售面积36万， 2014年销售面积65万。一期拿地时 市场可售积存仅10万，项目规划货量31万，是市场年均销售面积的0.9倍，2014年6月份获取， 已售罄，二期2015年1月份获取，规划货量13.5万，已售罄。三期2015年12月份获取，规划货量 13.5万 ，已售罄。四期2016年7月1日获取，总货量30.22万，目前去化23.27万（拿地近8个 月），五期2016年11月25日获取。 2、阜阳项目 阜阳市人口1060万人，市场供不应求，2015

26、年销售面积170万，阜阳碧桂园拿地时市场可售积存 40万，项目规划货量32万，不足市场年均销售面积的1/5，2015年12月16日获取，截至目前， 整体去化约97%。2016年4月22日，获取阜阳颍州府项目，总货量72万方， 2016年10月3日开盘当 天去化18.3亿，首次在安徽区域地级市单价全面破万，创区域开盘新高。 33 城市布局的方法第三部分 34 第三部分 城市布局的方法 35 2、多沟通 1、修内功 3、强实施 第三部分 城市布局的方法 36 一、了解 要了解自己分管的城市，包括人文情况、购买力、虹吸效应 和人口分布等。 长江以南几个城市的总人口占安徽省总人口的1/6，阜阳市的 人

27、口就已占到安徽省总人口的1/6。 分级标准 关键因素 购买力强 供不应求 人口基数 庐江、无为、舒城 临泉、舒城、阜南、蒙城 临泉、阜南、涡阳、利辛 城市排查分级 安徽省人口密度分布图 修内功多沟通强实施 第三部分 城市布局的方法 a. 皖西北片区以阜阳为中心； b. 皖东北片区部分分流到徐州； c. 皖东南片区部分分流到南京。 所以安徽区域重点拓展安徽省西部4市（安 庆、六安、阜阳、亳州），并逐步垄断。 中心城市辐射区 南京辐射区： 滁州东 马鞍山 芜湖 宣城东 1342万人 蚌埠辐射区： 蚌埠市 376万人 徐州辐射区： 淮北市 宿州北 866万人 徐州 阜阳蚌埠 南京 合肥 安庆 阜阳辐

28、射区： 阜阳市 亳州北 1678万人 合肥辐射区： 安徽省全省 6949万人 安庆辐射区： 安庆市 622万人 亳州 六安 随着南京、合肥的房价大幅提升和限购，南京 都市圈范围内的滁州、马鞍山、芜湖、宣城等 城市房地产市场开始繁荣。但由于徐州的不限 购和中心城市房价不高，导致淮北、宿州市场 的不温不火。 37 修内功多沟通强实施 虹吸效应 第三部分 城市布局的方法 每半年对所有市/县市 场重新评估一次，并更 新市场数据。 38 二、调研 未来，片区一定要坚持市调，并采用专业的市调方法（从投资角度和供求关系看待），做到了解市 场，分析市场、布局市场。 修内功多沟通强实施 定期市场更新 第三部分

29、城市布局的方法 39 三、专攻 分类后，专攻优先市场，确保项目成功。 重点布局a类市场合肥市区 、阜阳市区、肥西县、肥东县、庐江县、临 泉县、舒城县、无为县共8个市场。 适时进入b类市场宿州市区（含萧县、灵璧县、砀山县、泗县）、亳州市 场（含涡阳县、利辛县、蒙城县）、蚌埠市区（含怀远县）、六安市区（含霍邱 县）、安庆市区（含桐城市、怀宁县、潜山县、太湖县、岳西县、望江县、宿松 县）、池州市区（含东至县）、宣城市区（含宁国市、泾县、郎溪县、广德县）、 长丰县、界首市、太和县、阜南县、颍上县、凤台县、南陵县共35个市场。 持续跟进c类市场淮北市区（含濉溪县）、淮南市区（含寿县）、芜湖市 区（含芜湖

30、县、繁昌县）、铜陵市区（含铜陵县、枞阳县）、黄山市区（含祁门县、 休宁县、黟县、歙县）、巢湖市、五河县、固镇县、金寨县、霍山县、石台县、青 阳县、绩溪县、旌德县共24个市场。 由于每年的房地产市场变化，则a、b、c类市场也会随之 调整。 筛选判断 修内功多沟通强实施 14地级市、53县（市） 竞争端地方房企 供给端地方政府 需求端消费者 第三部分 城市布局的方法 40 修内功多沟通强实施 竞争端地方房企 供给端 需求端 知己知彼，合纵连横 1、拜访当地每家开发商，并形成良好互动； 2、在招拍挂项目产品定价时，要综合考量竞争对手； 3、了解每家开发商的控股股东及幕后老板，竞拍时避 免非理性竞争，

31、争取合作共赢。 第三部分 城市布局的方法 41 修内功多沟通强实施 竞争端 供给端 需求端 1、主动联系政府， 明确每年土地供应 量，了解政府预期 土地价格； 2、维护好政府关系， 争取影响土地供应 量，甚至控制土地 供应节奏。 地方政府 把脉政府，掌控土地 第三部分 城市布局的方法 42 修内功多沟通强实施 研判需求，产品布局 竞争端 供给端 需求端消费者 1、站在消费者角度，了解市场需求，对产品类别 （别墅/多层/高层）、价格（总价/均价）、户型 （南北通透/三室两厅），楼层偏好（一楼/中间层/ 高层），外立面（中式/现代/欧式）等进行全方位 调研。 2、最佳产品布局，使项目整体溢价率最大

32、化。 第三部分 城市布局的方法 43 修内功多沟通强实施 第三部分 城市布局的方法 44 安徽区域典型项目多层洋房首层溢价情况 项目名称洋房户型精装/毛坯首层均价标准层均价首层溢价溢价率 皖北典 型项目 阜阳碧桂园yj160t精装1393490024932 35% 亳州平侯府整体洋房精装1087796691208 11% 亳州碧桂园整体洋房毛坯805453522702 34% 涡阳碧桂园整体洋房毛坯770459411763 23% 皖南典 型项目 六安碧桂园天玺 yj110t精装7923 7002921 12% yj140t精装8046 70021043 13% yj160t精装7577 67

33、29848 11% 芜湖碧桂园 yj115t精装5590 5522 68 1% yj140t精装5552 5371 181 3% yj245t精装5595 5510 86 2% 东至碧桂园 yj115t毛坯6824 7029 无无 yj140t毛坯6320 6593 无无 yj245t毛坯6486 6898 无无 单平溢价1200-4900元/ 溢价率11-35% 最高溢价1043元/ 最高溢价率13% 通过皖北、皖南区域典型项目首层溢价情况对比，皖北区域多层首层溢价能力更强 修内功多沟通强实施 区位选择： 选择城市发展方向，或城市成交面积/成交金额占比最大、售价最高的区域落子，不一定选择 城

34、市中心。 第三部分 城市布局的方法 城 北 中 心 城 南 城 东 城 西 例： 宣城城东方向 六安城北方向 无为城南方向 阶段重点：质量管控，树立口碑，品牌落地 一定将质量管控作为重中之重，进度可适度放缓。 45 落子扎根阶段 修内功多沟通强实施 案例：芜湖碧桂园 第三部分 城市布局的方法 芜湖碧桂园项目2008年落地，位于芜湖西南，距离主城区 15公里，有5公里空白带。 芜湖市每届政府的城市主要发展方向都不同： 詹夏来（市委书记、1999-2008）向南发展； 陈树隆（市委书记、2008-2011）向东发展； 高登榜（市委书记、2011- 至今）跨江发展。 2008年入驻时，碧桂园房价3200元/，较芜湖主城区低 700元/。2016年最新住宅均价，芜湖主城区达7500元/， 我司项目4766元/，房价上涨幅度较小。 46 芜湖碧桂园 主城区 第一阶段城市主 要发展方向向南 第二阶段城市主 要发展方向向东 现在城市主要发 展方向向西跨江 5公里 空白带 落子扎根阶段 修内功多沟通强实施 等待土地市场机会，政府是否有土地推出或其他企业是否有土地转让 第三部分 城市布局的方法 1、积极与政府对接，选取一期项目周边地块，步步为营， 巩固发展。 例：无为项目一期、二期、三期共502亩地；六安项