酒店评估模板

1、XX市XX大酒店估价案例分析XX市xx大酒店估价结果报告（一）委托方：XX经济特区XX公司（二）估价方：XX市房地产交易中心（三）估价对象：XX大酒店位于XX市最繁华的XX区商业中心地段，距XX 海关、XX火车站仅五分钟车程，是一个集商务、饮食、娱乐于一体的综 合型三星级酒店。酒店楼高 29层，拥有各类标准、豪华客房 273 套，楼层分别设有中餐 厅、西餐厅、商场、 咖啡厅、卡拉 OK 歌舞厅、 商务中心、 美容中心等， 各种服务一应俱全，是商务活动、旅游、购物的理想场所。（四）估价目的：根据委托合同约定，本次估价是为了了解估价对象的 公开市场价值。（五）估价时间： 2007年 12月 5日（

2、六）价值定义：本次估价采用公开市场价值标准（七）估价依据：1委托估价合同；2国务院颁发的国有资产估价管理方法、国有资产估价管理实施细则、XX省人大常委会发布的X省房地产估价条例以及其他有 关法规、文件；3 .房地产证X房地字第XX号、第XX号、第XX号;4. XX物业市价季报（2007年第3期）；5. 实地查勘和市场调查获取的资料。（八）估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点 原则。（九）估价方法：由于估价对象为综合物业，因此各种不同类型的房地产分别估价。本次估价中采用的估价方法主要有市场法、收益法。（十）估价结果：楼层面积（m2）单价（元/ m2）总值（元）用途1694.

3、574337030123368咖啡厅216. 0036948591 仃2商铺3304. 29277358439476商铺4559. 38163849164818商铺51042. 451445615070202歌舞厅61193 . 871285015341625办公8752. 59117808865152办公16-2815520. 3111602180064319客房291193. 871713420455190餐厅合计21277. 3313542288115322（十一）估价人员：（略）十二）估价作业日期： 2007年 12月1日至 2008年 1月 10日（十三）估价报告应用的有效期：（略）

4、XX市XX大酒店估价技术报告（一）实物状况分析：XX大酒店位于XX市最繁华的XX商业中心地段，距x海关检查站、市 火车站仅五分钟车程，是一个集商务、饮食、娱乐于一体的综合型三星 级酒店。酒店楼高 29 层，拥有各类标准、豪华客房 273 套，楼层分别 设有中餐厅、西餐厅、商场、咖啡厅、卡拉 OK 歌舞厅、商务中心、美 容中心等，各种服务一应俱全，是商务活动、旅游、购物的理想场所。（二）区位状况分析：（略）（三）市场背景分析：（略）（四）最高最佳使用分析：（略）（五）估价方法选用： 由于估价对象为综合物业，因此各种不同类型的房地产分别估价。 本次 估价中采用的估价方法主要有市场法、收益法。用收益

5、法进行测算时， 具体采用报酬资本化法计算。其公式如下：V=A/YX 11/（1+Y ）nV:房地产价值；A :房地产净收益；Y；报酬率； n：未来可取得收益的年限。 运用此方法估价时，净收益和报酬率的确定十分关键。 在确定净收益时, 我们既考虑物业的实际收益， 更考虑物业的客观收益，即排除了实际收 益中属于特殊的、偶然的要素后所得到的一般正常收益；在确定报酬率 时，我们主要考虑安全利率、风险调整率、物价指数及所得税率等因素。（六）估价测算过程1 第一层咖啡厅、商场估价（1）年净收益确定年净收益的计算公式为：年净收益（a）=年有效毛收入-年运营费用 年有效毛收入计算：x大酒店一层现已出租或由他人

6、承包经营，每月承包费、租金收入约在110390元/ m2之间，低于市场租金标准，我们搜集了近期若干租赁 实例，从中选出3例租赁实例，资料如下：根据市场租金，依次考虑租赁情况修正、租赁日期调整、区位状况调整和实物状况调整，试算租金：a. 820X100/ 105X90/ 100X100/ 122X?5/100 = 432 （元/m2 月）b. 800X100/ 105X90/ 100X00/ 121 X70/ 100= 396（元/ m2 月）c. 760X100/105 X30/ 100 X100/121 X72/100= 387 （元/ m2 月）经过对实例进行分析、比较和因素修正，得出估价

7、对象的市场租金在387432元/ m2,我们取其平均值为405元/ m2月，即：年有效毛收入 =405X12X694. 57=3375610（元） 年总运营费用计算：a. 各种税费：包括房产税、土地使用税（费）、营业税、城建税及所得税等。根据承包合同约定，有关流转税费大部分由承包方交纳，故估 价中按总收入的 8计算，即：各种税费= 3375610X8= 270040（元）b. 管理费用：包括人员经费、办公费、修理费、广告费及不可预见费用，按年有效毛收入的 15计算，即：管理费用= 3375610X15= 506340（元）c. 年运营费用为776380元d. 年净收益（A） = 3375610

8、-776380= 2599230 （元）2）报酬率的确定报酬率是收益法估价中一个重要因素， 目前国际、 国内估价行业在确定报酬率时有多种方法，此次估价主要选用以下方法测定：报酬率（丫）=安全利率X（ 1+风险调整系数）x（ 1所得税率）/物 价调整指数安全利率：取一年定期存款利率 1098 风险调整系数：估价时点时影响房地产价格的社会经济环境因素，取 8物价调整指数：取近年平均物价指数 120所得税率：取特区现行所得税率 15丫 = 10. 98%X（ 1+8%） /120%X（ 1 150%） =8. 3997%（ 3 ）估价价值计算估价价值 V二A/YX 1 1/ （1+Y） nV = 2

9、599230/8. 3997%X|+1/ （1+8. 3997%） 45 = 30123368 （元）2. 第二层商铺估价（ 1 ）年净收益确定 年有效毛收入计算：目前市场上邻近物业的月租金在 330 390元/ m2之间，考虑到有关因素的调整，确定估价对象的市场租金为345元/ m2 月。年租金收入=345X12X16= 66240 （元） 年运营费用计算a. 各种税费：包括房产税、土地使用税（费）、营业税、城建税及所 得税等。根据承包合同约定，有关流转税费大部分由承包方交纳，故估 价中按总收入的8%计算，即各种税费=66240X8%= 5300 （元）b. 管理费用：包括人员经费、办公费、

10、修理费、广告费及不可预见费 用，按年总收入的15%计算，即管理费用=66240X15%= 9930 （元）c .年运营费用为15230元，d. 年净收益（A） = 66240- 15230= 51010 （元）（2）报酬率的确定（略）（3）估价价值计算估价价值 V二A/YX 1 1/ （1+Y） nV = 2599230/8. 3997%X|+1/ （1+8. 3997%） 45 = 591172（元）3. 第三层商铺估价（1）年净收益确定年净收益（a）=年有效毛收入年运营费用年有效毛收入计算：XX大酒店第三层商铺已出租，租期10年，前五年每月租金收入在150元/ m2左右，后五年每年递增15

11、%，低于市场租金标准，我们搜集了 近期若干可比实例，从中选出 3例，其资料如下：物业名称面积（m2）楼层租金单价（元/m2 月）A.南洋大厦27. 953350B.和平大厦173220C.国商大厦92560 试算租金根据市场租金，依次考虑租赁情况修正、租赁日期调整、区位状况调整和实物状况调整，试算租金：a. 350X100/101 95/ 100X100/11090/100= 269 （元/ m2 月）b. 220X100/ 101X95/ 100X100/ 102X118/100=239 （元/ m2 月）c. 560X100/ 105X30/ 100X100/ 115X55/ 100= 2

12、71 （元/ m2 月）经过对实例进行分析、比较和因素修正调整，得出估价对象的市场月租金在239- 271元/ m2,我们取其平均值为259元/ m2月，即：年有效毛收入为259X12X304. 29 = 945730 （元） 年运营费用计算：a. 各种税费：包括房产税、土地使用税（费）、营业税、城建税及所 得税等。根据承包合同约定，有关流转税费大部分由承包方交纳，故估 价中按总收入的8%计算，即各种税费=945730X8%= 75660 （元）。b. 管理费用：包括人员经费、办公费、修理费、广告费及不可预见费用，按年总收入的15%计算，即管理费用=945730X15%= 141860 （元）

13、c. 年运营费用为217520元d. 年净收益（A） = 945730-217520= 728210 （元）（2）报酬率的确定：（略）（3）估价价值计算估价价值V=A/YX 1 1/ （1+Y） nV = 728210/8. 3997%X1 1/ （1+8. 3997%） 45= 8439476 （元）4第四层商场估价（1）年净收益确定年净收益（d）=年有效毛收入年总运营费用年有效毛收入计算：XX大酒店第四层商场现已出租， 大部分铺位于近期到期，每平方米月租金在150元左右，接近市场租金，我们选择了部分近期出租实例，然后加以修正，其资料如下：C.海燕大厦59. 304180 试算租金根据市场租

14、金，依次考虑租赁情况修正、租赁日期修正、区位状况调整和实物状况调整，试算租金：a. 350X100/ 100X100/ 100X100/10255/100= 188 （元/ m2 月）b. 140X100/ 100X100/ 100X100/78X00/100=仃9 （元/m2 月）c. 180X100/ 100X100/ 100X100/ 100X35/100= 153 （元/ m2 月）经过对可比实例进行分析、比较和因素修正， 得出估价对象的市场租金 在153188元/ m2，我们认为估价对象与可比实例 c最为接近，即以c为准，年有效毛收入为153X12X559. 38 = 1027020

15、（元） 年总运营费用计算：a. 各种税费：包括房产税、土地使用税（费）、营业税、城建税及所 得税等。根据承包合同约定，有关流转税费大部分由承包方交纳，故估 价中按总收入的8 %计算，即：各种税费=1027020 X%= 82仃0 （元）b. 管理费用：包括人员经费、办公费、修理费、广告费及不可预见费用，按年总收入的15%计算，即：管理费用=1027060X15%= 154053 （元）c. 年运营费用为236223元 年净收益（A）= 1027020 236223= 790797 （元）（ 2 ）报酬率的确定：（略）（ 3 ）估价价值计算估价价值 V二A/YX 1 1/ （1+Y） nV =

16、790797/8. 3997%X1 1/（ 1+8. 3997%） 45= 9164818 （元）5第五层歌舞厅、商务会议室估价（ 1 ）年净收益确定年净收益（A ）=年有效毛收入年运营费用 年有效毛收入计算：由于X大酒店第五层现为商业用途，每平方米月租金在113仃0元之间，差距较大。根据我们搜集的近期租赁实例，经过分析、比较和因素 修正，估价中确定第五层的市场租金为135元/ m2.月，即年有效毛收入=135X12X1042. 45= 1688760 （元） 年运营费用计算：a. 各种税费：包括房产税、土地使用税（费）、营业税、城建税及所得税等。根据承包合同约定，有关流转税费大部分由承包方交

17、纳，故估 价中按总收入的 8%计算，即各种税费= 1688760X8%= 135100（元）b. 管理费用：包括人员经费、办公费、修理费、广告费及不可预见费 用，按年总收入的 15%计算，即管理费用=1688760X15% = 253310 （元）c. 年运营费用为388410元。年净收益（A）= 1688760- 388410= 1300350 （元）（2）报酬率的确定： （略）（ 3 ）估价价值计算估价价值 V二A/YX 1 1/ （1+Y） nV = 1300350/8. 3997%X1 1/ （1+8. 3997%） 45=15070202 （元）6. 第六层办公（自用部分）估价（ 1

18、 ）年净收益确定年净收益（d）=年有效毛收入年总运营费用 年有效毛收入计算：X大酒店周围的写字楼目前多以出租为主，月租金水平在120 145元/ m2之间，我们充分考虑到出租时间、区域、楼层、装修等因素，确 定酒店第六层的市场租金为120元/ m2 .月，即：年租金收入=120X12X1193. 87= 1719170 （元） 年总运营费用计算：a. 各种税费：包括房产税、土地使用税（费）、营业税、城建税及所得税等。根据承包合同约定，有关流转税费大部分由承包方交纳，故估价中按总收入的 8%计算，即：各种税费= 1719170X8%= 137530（元）b. 管理费用：包括人员经费、办公费、修理

19、费、广告费及不可预见费 用，按年总收入的 15%计算，即管理费用=1719170X15% = 257870 （元）c. 年运营费用为395400元。d. 年净收益（A） = 1719170 395400= 1323770 （元）（ 2 ）报酬率的确定：（略）（ 3 ）估价价值计算估价价值 V=A/YX 1 1/（ 1+Y ） nV= 1323770/8. 3997%X1 1/（ 1+8. 3997%） 45=15341625（元）7. 第八层写字楼估价（ 1 ）年净收益确定年净收益（A ）=年有效毛收入年运营费用 年有效毛收入计算：XX大酒店第八层现时租金在 120144元/ m2之间，在估价

20、中我们考虑 到周围相近物业的出租价格水平以及该楼的空置情况， 确定该楼的市场 租金为110元/ m2月，年租金收入= 110X12X752. 59= 993410（元） 年运营费用计算：a. 各种税费：包括房产税、土地使用税（费）、营业税、城建税及所得税等。根据承包合同约定，有关流转税费大部分由承包方交纳，故估 价中按总收入的 8%计算，即：各种税费= 993410X8%= 79470（元）b. 管理费用：包括人员经费、办公费、修理费、广告费及不可预见费用，按年总收入15%计算，即：管理费用=993410X15%= 149000 （元）c. 年运营费用为228470元。d. 年净收益（A） =

21、 993410-228470= 764940 （元）（2）报酬率的确定（略）（3）估价价值计算估价价值 V二A/YX 1 1/ （1+Y） nV = 764940/8. 3997%X1 1/ （1+8. 3997%） 45= 8865152 （元）&十六至二十八层客房部分估价（1）年净收益确定年净收益（*=年有效毛收入-年总运营费用年有效毛收入计算：XX大酒店第十六至二十八层客房经营状况良好，两年来酒店收入情况如下：年份平均房租（元/间）住房率房间数年收入（元）2006278. 2774. 5%273206575002007340. 2773. 7%27324988800现对2007年资料按市

22、场租金进行修正。实际收入（元）住房率修正房租修正修正后年收入（元）24988800300/ 340. 2775/73. 724662000年总运营费用：a. 各种税费：包括房产税、土地使用税（费）、营业税、城建税、所得税等按总收入的12%计算，即各种税费=24662000X12% = 2959440 （元）b. 管理费用：包括人员经费、办公费、修理费、广告费及不可预见费用，按年总收入的25%计算，即管理费用=24662000X25% = 6165500 （元）c. 年运营费用为9124940 （元）d. 年净收益（A） =24662000-9124940=15537060 （元）（2）报酬率的

23、确定：（略）（3）估价价值计算估价价值 V二A/YX 1 1/ （1+Y） nV = 15537060/8. 3997%X1 1/ （ 1+8. 3997%） 45 = 180064319 （元）9.第二十九层餐厅估价（1）年净收益确定年净收益（a）=年有效毛收入年运营费用年有效毛收入计算：XX大酒店第十九层餐厅现由他人承包经营，承包期暂定五年，第一至第三年承包金各为250万元，第四至第五年各为275万元。目前相似物业市场年租金价格约在 220 260万元之间，估价中取 22922 万元（160 元/m2月）。年总成本计算：a. 税费：包括房产税、土地使用税（费）、营业税、城建税及所得税等。根

24、据承包合同约定，有关流转税费大部分由承包方交纳，故估价中按总收入的8%计算，即各种税费=2292200X8%= 183370 （元）b. 费用：包括人员经费、办公费、修理费、广告费及不可预见费用，按年总收入的 15计算，即管理费用= 2292200X15%=343830 （元）c. 年运营费用为527200元。d. 年净收益（A） = 2292200-527200=1765000 （元）（ 2）报酬率的确定：（略）（ 3）估价价值计算估价价值 V=A/YX 1-1/（1+Y） nV=728210/8. 3997%X1- 1/（1+8. 3997%） 45=20455190（元）（七）估价结果确定：XX市 X大酒店的估价总价值为288115322元。案例分析1.本报告估价对象XX大酒店是一个综合性的物业，集商务、饮食、娱乐于一体。由于物业各