毕业论文---基于GIS零售商业选址的分析与应用

1、 泉 州 师 范 学 院毕业论文（设计）题 目 基于gis零售商业选址的分析与应用 资源与环境科学学 院 地理信息系统 专 业08 级 班学生姓名 林官辉 学 号 080901004 指导教师 陶明娟 职 称 讲师 完成日期 2012.05.01 教务处 制基于gis零售商业选址的分析与应用资源与环境科学学院 地理信息系统 080901004 林 官 辉指导教师 陶明娟 讲师摘要：传统的商业选址主要是靠人为的经验去判断，这手段却有点欠佳完善性。因此一个科学、合理的商业选址需要人们不断的去努力。gis技术的诞生为商业选址提供了科学、合理的依据，提高了商家的经济效益。本文通过阐述了影响商业最主要选

2、址的五个因素：人口因素、竞争状况、交通的便利性、商业店周围的状况以及行政规划。最后以福建福州市闽侯县大学城为例，通过gis强大的空间分析对福建福州市闽侯县大学城的商业选址进行分析最后得到最佳的选址地点。关键字：商业选址；gis；大学城1.引言 俗话说零售商业被称为“选址产业中的产业”，其最为关键的是：选址、选址、还是选址”。一个好的选址方法对商家的利益起着重要的作用。而gis技术的诞生为商家能够找到最适合的店面提供了最合理的依据也为商家提高了最高的经济效益。 如何能及时、准确的获取商业选址现有的信息并能以直观的信息反馈给商家是实现商业选址的关键技术的有效环节，gis技术是解决这些环节的重要手段

3、。目前在国内主要对gis的研究主要应用在消防站、物流配送、公共设施等的选址。本文主要是通过gis强大的空间分析对福建福州市闽侯县大学城的商业选址进行分析并结合商业选址的原则和理论，最后得到最佳的选址地点。2. 影响零售商业选址的关键因素 一般情况下，在商业选址时主要涉及考虑以下因素：人口因素、竞争状况、交通便利性、商业选址点周围状况以及行政规划等等 2.1 人口因素 人口因素又分为：人口规模、人口密度（人流量）、人口年龄和性别比例、消费的购买力。2.1.1 人口规模商业选址主要是为了能够最大限度的满足顾客的各种各样的需求，所以在商业地址的服务半径内的人口规模对商家的利益的影响就显而易见了。一个

4、人口规模大的商业区，对市场需求也比较大，对产品的销量也就相当大的。所以说在商业选址问题上人口规模应该纳入考虑范围。2.1.2 人口密度（人流量） 人口密度主要是指平均每平方千米面积上的人口数，其公式是：人口密度(人/平方千米)=人口数(人)/面积(平方千米)。【1】人流量主要是指：单位面积上单位时间内经过的人数。显而易见，人口密度或人流量大的地区，对商品需求量比人口密度和人流量低的地区来得高，所以在人口密度高或者人流量大的地区设立商业，对商家利益有很大的保证。这里要指出：在某些特殊情况下：如学校的生活区，人口密度是很均匀的，这时候商业的选址主要是看某区域的人流量而不是考虑人口密度。 2.1.3

5、 人口年龄和性别比例 人口的年龄组成可以地划分三种：少年儿童、成年人口以及老年人口。其实不同年龄的人口对不同产品的需求是不一样的。一般说来，少年儿童没有单独购买能力，是纯粹的消费者，成年人口是社会最大的消费者以及生产者。老年人的消费水平比较一般，趋于稳定和保守，因此对于不同年龄结构类型的人口，在一定条件下，对市场消费需求有不同程度的影响。【2】不同性别对产品的需求也大不一样，女性对产品的需求相对而言会比男性高，比如在女性比例比较高的地方就比较适合开女性所需要的产品，比如：女性服装店，化妆品店等而不是台球店等，所以商家在考虑商业选址的问题上应考虑到该地区的性别比例问题。 2.1.4 消费购买能力

6、 购买力指数是国际上通用的评估某一地区市场需求总量的有效方法，其具体公式为：购买力指数（）*50%*20%*30%表示某地国民收入居民消费额在全国总数中的比重表示某地人口总数在全国总数中的比重表示某地居民消费品零售额在全国总数的比重【3】因此消费购买力在一定程度上影响着商业选址的问题，比如在初中学校周围和在大学学校周围选择商业选址就要看消费的购买力了。商家在选择商业选址时，应以处于青年和中年层顾客以及社会经济地位较高，可支配收入较多者的区域作为优先选址为佳。 2.2 竞争状况 商业选址还要充分考虑到同一地区的竞争状况，考虑到当地竞争的激烈程度以及同业网点的分布情况，这时候就需要用一个公式来衡量

7、竞争激烈程度值零售饱和指数 零售饱和指数理论是指通过计算零售市场饱和指数来测定特定的商圈内假设的零售商店类型的每平方米的潜在需求。该理论由哈佛商学院于20世纪80年代提出。饱和指数是通过需求和供给的对比测量商圈内零售商店的饱和程度。需求和供给的相互影响及作用创造市场机会。其公式为：irs需求/卖场面积(hre)/rf式中： irs：某商圈内某类商品的零售饱和指数； h：某地区购买某商品的潜在顾客人数； re：某地区每一位顾客平均每周购买金额（元）； rf：某地区经营同类商品商店的营业总面积（）。【4】 irs值越大，反应了市场的饱和度越大，竞争越激烈，零售潜力越小，irs值越小，反应了市场的饱

8、和度越小，竞争越小，零售潜力就大，因此商家在商业选址的过程中要准确估计这块区域的零售饱和度才能更好的选址。 2.3 交通的便利性 据所周知交通运输与人的生活息息相关，商业活动离不开交通运输，因此商业的选址，交通运输的便利性纳入考虑也是重中之重。 一个优良的企业家在选择交通的便利性一般会考虑到进出店的畅通，一般说来，一个城市的交通便利性越强的话，该地方的人流、车流、物流也就越集中，对人们的生活也就越方便，分布在这里的店面也就越能吸引顾客的到来。因此需要我们去调查：一个区域的地段是否密集；读取该地段的公交路线；研究该地区各公交路线的停靠点分布是否均匀合理；调查该地区选址点里公交站点的远近。最后通过

9、利用gis工具进行零售商业网点选址时，可以通过缓冲区、路径分析等方法对交通、便利性进行定量分析。【5】2.4 商业选址点周围的状况 很多商业家考虑到上面的情况的同时也不得不考虑一下该商业选址点的周围的状况，商业选址点周围的状况主要考虑到周围的性质，其可分为：商业区、住宅区、文教区、办公区以及混合区【6】。在不同性质的区域，考虑与之相对于的商业服务，而不是麻木的进行选址，所以商业家进行商业的选址要考虑商业选址点周围的状况，才能科学合理的进行商业的选址，使商业的利益得到最好的效应。 2.5 行政规划 城市商业选址很大程度上受到行政规划的影响，所以商业的选址要尽量迎合行政规划的相关要求。同时在进行商

10、业的选址不仅要考虑到目前的行政规划要求还要考虑到长远的行政规划，比如目前比较中心的地方可能受到行政规划的影响之后就由热变成冷了，目前处于冷的地方可能受行政规划的影响而变成热了。3 gis与商业选址的关系 gis即地理信息系统（geographic information system），地理信息系统是以地理空间数据库为基础，在计算机软硬件的支持下，运用系统工程和信息科学的理论，科学管理和综合分析具有空间内涵的地理数据，以提供管理、决策等所需信息的技术系统。【7】 gis具有很多功能，其中空间分析与商业选址具有密切的关系。很多情况下，商业选址是在现有条件的限制下，根据对商业选址点有着各个因素的前

11、提下，权衡各个因素对商业选址的影响的关键程度来选择出一个科学合理的经营所的过程。其实很多商业数据具有某种形式的区位空间属性。所以通过gis强大的空间分析功能，能够将空间数据生成的报告和商业的信息地图更加直观的反馈给商家，为商业的信息的管理和决策带来了巨大的变化，同时提高了商业选址的科学性和有效性【8】。通过gis技术，他摆脱了传统的经验模式，将数据在地图上表示，清晰可见；地图对象与数据库属性数据进行连接，这样在gis软件的支持下，就可以轻松的实现地图和数据库的双向陈查询等【9】4 商业选址案例分析 本文主要以福建福州市闽侯县大学城为例作为案例的研究区域。以零售业中的休闲食品店为前提，探讨该区域

12、可能存在的几个商业区作为选址的地点，最终筛选出最可能存在的商业区选址点，并且筛选出最佳的选址地点。4.1 商业选址的原则 零售商业中的休闲食品店选址应符合商业选址的一般规则：1.最段路径原则：即从出发点到目的点的最短距离【10】。2.区位易达性原则：即选址点应该交通比较便利，容易到达。3.该地区的购买力：即该地区的消费水平能力的高低程度【11】。4.聚集原则;即各种商业活动在一定程度上应具备集聚效应，这样才能互利共生，取得双赢的效果。5.竞争原则：休闲食品店址的选址一般也要考虑到同行的竞争性，如果没有比同行足够的优势，一般不考虑在该地区的选址。6.性别比例原则：特别是休闲食品店址的选址，其有明

13、显的特性，女性消费次数远远超过男性消费次数，所有一个好的休闲食品店的选址很大程度上必须考虑到该地区的性别比例。4.2 零售商业中的休闲食品商业选址的理论依据及理论的实施4.2.1 研究的前提条件 基于目前大学城现状，我们把福州闽侯县大学城作为研究区域，通过gis技术以及和商业选址的影响因素结合，最后得到最佳的选址点。规定至少要有两个指标不符合商业选址的原则，才能把选址点放弃。4.2.2 研究的目的 通过gis强大的空间分析功能，筛选出最佳的选址点，大大提高了传统的选址模式，同时为商家带来了更加科学合理的依据，提高了经济效益。4.2.3 实例研究的内容和方法 零售业选址的商圈分析所

14、谓的零售业选址的商圈是指：该地区能够有效吸引顾客到本店的消费者的分布区域。【12】其由内到外分为：核心商圈、次级商圈以及边缘商圈【13】。对于一个零售业店址来说：核心商圈是出于靠近市场最近的区域，顾客密度最大。而次级商圈位于核心商圈的外围，顾客不集中，比较分散。边缘商圈顾客最为不集中。 本文中主要以大学城中心，以半径200米、400米、600米为半径分别作为为它核心商圈、次级商圈、边缘商圈。也可通过gis中进行缓冲区的分析，然后通过调查各层商圈的客流量、住户资料以及竞争店的数量等。最终得到休闲食品的销售额与市场占有率，从而得到商圈的层次按休闲食品销售额与休闲食品市场占有率指标划分为三个层次：核

15、心商圈：休闲食品的市场占有率有30%以上，休闲食品占本店销售额70%；次级商圈：休闲食品市场占有率占10%以上，休闲食品占本店销售额25%；而边缘商圈：休闲食品市场占有率为5%以上，休闲食品占本店销售额5%。【14】 人口密度空间分布 人口的密集程度可以通过人口的空间分布情况进行分析，人口越密集表示该地区人口的总数相对而言较高，表示该地区人口对某产品存在的消费能力和机会就比其他地方更多，所以所人口密度在很大程度上决定了商业选址的位置选择。至于人口密度空间分布模型，我们需要去调查大学城该区域的人口数量以及该地区的人口分布的空间密度，最后将这些数据导入gis软件的图层中，得到人口密度

16、空间分布模型。 交通便利性的分析在商业选址中，交通的便利性直接导致商业活动的兴旺，如果一个商业选址点坐落在一个交通极不发达的地方，它的商业气息就没有那么的繁荣，一个商业活动比较繁荣的地区，其交通往往是十分便利的，交通的便利性往往直接决定了企业的经济效益。 在商业选址中交通便利性的分析可通过最短路径的分析而得到的。最短路径往往是指起始点到目的地的最短距离，路径越短，人们才有更多机会选择最短路径去购物。在gis软件的支持下，可通过最短路径的原理和方法进行运算。根据以上的分析情况，可以初步确定满足要求的区域，其分别为a、b、c、d区，初步休闲食品店址划分为：a区：福建师范大学旗山校区；

17、b区：福州大学新校区 ；c区：美岐学生街（福建江夏学院和福建医科大学）；d区:闽江学院； 购买力指数 考虑到人口密度空间分布和交通便利性的因素外，由于休闲食品是属于消费能力相对温饱问题又高一级的消费，所以消费能力高的地方，即购买力能力高的地方对休闲食品的需求量也就比较高。 具体公式为：购买力指数（）*50%*20%*30%表示该地区国民收入居民消费额在大学城总数中的比重，表示该地区人口总数在大学城总数中的比重，表示该地区居民消费品零售额在大学城总数的比重。以下是通过调查的得到数据：表1 各地区个人收入及零售额表区可支配的个人收入（元）零售额（元）人口（万人）a352020007b

18、6824204.5c156810404d9505402.5大学城572004000020解(1)根据表1给出的条件列表2，求各区中的y、p、r 表2 各地区y、p、r表区可支配的个人收入（元）y零售额（元）r人口（万人）pa35206.15%20005.00%735.00%b6821.19%4201.05%4.522.50%c15682.74%10402.60%420.00%d9501.66%5401.35%2.512.50%大学城572001004000010020100(2)求各区的购买力指数： 将上面数据代入公式：购买力指数（）*50%*20%*30% 得到：a区购买力指数 0.116b

19、区购买力指数 0.054c区购买力指数 0.062d区购买力指数 0.037以上说明a区购买能力最强，接着是c区、b区、d区依次递减。 性别比例 对于零售业行业，特别是对休闲食品来说，其性别比例在很大程度上影响了销售量的增减。女性消费水平相对男性来说高得很多，所以说在女性分布比较密集的地方，休闲食品行业就相对比较兴旺。 根据对实际走访考察，对a、b、c、d区人口进行人口调查得到以下数据：表3 各地区的人口性别比例表区总人数（万）男性（万）女性（万）女性性别比例a71.265.7482.00%b4.52.851.6536.67%c41.232.7769.25%d2.50.561.9

20、477.60%根据上图调查数据得到：女性人数为：acdb.，女性性别比例：adcb 行政规划 在商业选址中，很多情况下受到行政规划的影响，如果商家没有及时考虑到这一个因素的影响，可能会带来巨大的经济损失。据调查得知：d区主要商业街分布在闽江学院东门和西门，西门主要是民宅商业区，且其商业街不长。东门比较热闹，主要是当地人在高速桥底下及两边随意搭建的，据内幕介绍，拆迁局多次来此地拆迁，店主常常跟拆迁局来猫和老鼠的游戏，所以很难说该地不会被拆掉.所以在进行商业选址，特别是零售业休闲食品选址中要有一个敏锐和善于观察的眼睛，懂得长远的计划和目标，这样才能赢得最佳的效益。 竞争

21、状况在商业选址中，竞争状况直接关系到一个企业未来发展的顾客的稳定情况，所以在商业选址中竞争状况也应该纳入考虑的因素之一。虽说一个企业没有一个良好的竞争环境，就很难促进其发展，但在一个竞争环境十分激烈的环境下，对企业的发展特别是对其经济效益的提高业在某种条件下反而起到消极的作用。所以说对于一个企业来说，垄断行业对其是最有意义的。对于竞争我们可以用竞争饱和度来表示竞争的激烈程度。其公式为：irs需求/卖场面积(hre)/rf式中： irs：某商圈内休闲食品的零售饱和指数； h：某地区购买休闲食品潜在顾客人数； re：某地区每一位顾客平均每周购买金额（元）； rf：某地区经营休闲食品商店的营业总面积

22、（）。 根据走访调查，对于a区、b区、c区、d区得出以下数据 表4 各地区的消费情况表区域潜在顾客（万）人均每周消费金额（元）经营休闲食品店的总面积(平方米)a5.7417150b1.65530c2.771590d1.941860根据表4的内容，代入公式：irs需求/卖场面积(hre)/rf 得到a区、b区、c区、d区的饱和度： irs（a）=6505 irs（b）=2750irs（c）=4616irs (d) =5820说明以上的激烈程度从大到小为：adcb 商业选址点的周围情况 考虑了以上所有的因素，我还要考虑一下，商业选址点的周围情况，这样才能更准确的提高了商业选址的有效信

23、息。考虑商业选址点的周围情况，常常考虑到其各个区域不同性质的用途。据实地考察，我们可以得到以下表格的内容： 表5 各地区的周围状况的描述表区域周围情况a区有两个学生街，其分别为：校内文化街；校外西门学生街。文化街位于c区和d区生活区内，其有2家休闲食品店；校外西门学生街坐落于a区和b区宿舍楼外，其附近还有附近工程学院和华南女院等学校，西门学生街有1家休闲食品店b区其生活区和教学区是独立开来的，没有成熟的学生街，坐落在生活区东西方向有两条学生街，学生宿舍楼还分布着各式各样的店面，店面分布比较分散。c区只有一条学生街，其坐落于江夏学院生活区外旁和福建医科大学中间，其附近有福州大学，这条学生街有3家

24、休闲食品店d区闽江学院东门、西门、南门都有分布不成熟的学生街，其中东门最为繁华地段，但此地段位于高速桥下和周围，是属于非法搭建的，校内也有一条学生街，附近有广播学校、技工学校。4.3 选址结果 在gis软件的支持下，通过gis的叠加分析，对大学城研究区域进行空间的叠加，选择出有利的因素。从以上可以看出:a区的消费购买力最强，女性性别比例最大，其市场竞争激烈程度从大到小为：adcb;而对于b区来说：其消费购买力比较低，表示该地区的人均消费水平比较低，女性人数为：acdb.，女性性别比例：adcb，但其竞争激烈程度最小，adcb；对于c区来说：其购买力、女性人数仅次于a区，市场竞争激烈程度比较低；

25、对于d区来说：其消费购买力最低，但其女性人数比较多，市场竞争激烈程度仅次于a区，在加上其东门商业区可能面临拆迁的问题，所以说d区应该剔除。而对于b区来说，由于其购买能力最差，在加上其商业区分布比较分散，并且女生人数比较少，所以b区也应该剔除。a区相对于c区来说有如下优点：购买力比较高，女生比例较高，并且其周围还有几所大学，随其市场竞争激烈比c区来得高，但这影响不大，所以综上所述，休闲食品店的选址最适合开在a区。5. 结束语 曾处于经济计划时代的中国，物质都比较匮乏，对休闲食品的需求相对比较少，但进入了21世纪的中国，随着人们生活水平的不断提高，对各类产品的要求也不断增加，零售业对人们来说是挺大

26、的享受，这样也增加了零售业行业的与日俱增的激烈竞争。能够在零售业行业的取得优异的成绩，必须很大程度上由选址点决定的，所以零售业成败的关键是选址。gis技术的诞生，为人们提供了更加科学合理的依据。本文结合实例：在福建闽侯大学城通过gis技术的强大空间分析功能对大学城进行研究，结合经济学理论进行科学合理的选出最适合开休闲食品行业的地点。参考文献1 /view/119141.htm2 /html/news/news03/20071217103617192_2.shtml 3 http:/wiki.mbalib.c

27、om/wiki/%e8%b4%ad%e4%b9%b0%e5%8a%9b%e6%8c%87%e6%95%b0%e6%b3%95 4/wiki/%e9%9b%b6%e5%94%ae%e9%a5%b1%e5%92%8c%e6%8c%87%e6%95%b0%e7%90%86%e8%ae%ba5 庄秀琴. 基于gis的零售商业网点选址分析. 商场现代化,2008(35)6侯颖. 洛阳市冬季空气微生物调查. 环境与健康杂志,2008(2).7 席淑丽. 浅谈地理信息系统（gis）及其在城市交通规划中的应用. 价值工程,2010(21).8 陈姚. 基于gis的零售

28、商业网点选址模型研究. 云南地理环境研究,2005(6)9 李富. gis地理信息系统在公路管理中的应用. 北方交通,2006(4).10 李瑞雪. 交通网络中路径及近邻选择问题的研究. 黑龙江大学,2011.11 /view/6e39b414f48241f18b3733cb6f4ef61d.html 12 崔振华. 商业零售店选址分析. 科技与管理,2008(2)13 /_d271730800.htm14 /news/34789_1.htm15 willian k, michener, james w. brunt & susan g. stafford. environmental information management and analysis: ecosystem to global scales, taylor & franics ltd, london, britain,1994 based on