住宅商品房的消费市场调研

1、住宅商品房的消费市场调研 一、关于本次长春市房地产市场进行抽样调查的说明 本次从项目出发的市场抽样调查，主要目的是寻找与项目目标客户 可形成类比的群体特征及其他们对项口的需求点、接受信息渠道等，以便 未来营销策划的确定和实施能得到准确有效的市场支持。 依据我们对长春市场的调查和了解，长春市场所有的高消费、娱乐场所 及高档住宅区都集中在朝阳区、南关区两个区域内。根据长春市民的区域 文化和消费心理，针对我们项U的市场定位及本项LI的LI标客户群，所以我 们将市场采样调查的区域主要集中在朝阳区、南关区及二道区鼎近伊通河 的部份地区。 山于本项目单套房总价平均在五十万元左右，其主要购买者是市场金 字塔

2、尖的部分，所以本项目的潜在置业客户群将以二次置业者和高收入者 为主，综合本项LI的市场定位和消费群体的定位，所以我们将这次市场采样 调查的对象、样本投放比例以及访问方式主要分为以下儿类： 1、私营业主 主要针对经营各种品牌服装、品牌皮具、家用电器、电脑行、通讯器 材、汽车销售及修理等的业主。 调查方式为入店，直接访问业主。 样本投放数量初步确定为2 0 0份; 2、企事业单位的管理人员 主要是对繁华路段的办公楼。 采用上下班时间的观察，对有车一族的守候访问。 样本的投放数量初步确定为100份； 3、商场周围 采用对在商场购买高档黄金饰物、高档服装、高档电器等的人群 观察，确定LI标，跟踪到商场

3、外进行访问。 样本的投放数量为1 00份； 4、医院的医师 采用在上班时间，对有一定职称的专家、教授，在没有病人时进 行访问。 样本的投放数量初步确定为100份。 5、入户调查 对中高档住宅小区进行入户调查，调查的对象住宅区有“富豪花园、 富苑花园、维多利亚、吉港、长春明珠、长春豪苑、亚泰花园、威尼 斯花园”等中高档住宅小区。 投放样本数量初步确定为200份; 6、对有8-10年楼龄的建筑，在当时有一定规模、档次的居民区内进 行入户访问,寻找有二次置业计划的消费群体。 样本的投放数量初步确定为200份； 7、学校的教师 主要是对在高等学府任职,有一定职称的教职工、教授，直接在校进行访 问。样本

4、的投放数量初步确定为100份； 8、政府机关 在上下班时间，对进出办公楼的人群中寻找采访对象，进行守候访问。 样本的投放数量初步确定为5 0份； 9、高新技术开发区内的高技术人员 对本区域内企业单位的管理人员，技术人员进行跟踪访问。 样本的投放数量初步确定为50份； 10、对周边乡镇的企业家进行电话访问 样本的投放数量初步确定为10份； 11、对高消费娱乐场所进出的人群访问 在停车场内进行，鉴于本项采访的可操作性不高，访问成功的难度很大, 所以投放样本的数量初步确定为50份。 12 .长春飞机场的侯机室 由于长春市并非经济活跃市，其飞机场的主要出入人员以长春 本地人为主，因此，他们也是我们的调

5、研对象，计划投入样本50份。 13.媒体人员：计划投入样本5 0份。 14 .其它：计划投入样本1 0O份 以上共合计:投放样本量为1 3 6 0份。 二、市场消费需求调研 2 一1、消费需求基础调研 K消费者对本项目地认知度 从消费者对项目地的评价来看，只有1 5 %的人对本项目地认可，认为项 LI地是长春市的高档住宅区。 消费者对本项U的认识度 2家庭收入 从调查显示，个人年收入在五万元以下者，占整个调查对象的86%。 由于受访者对自己收入的保守，调查对高收入家庭的成功率不大，所以受 访问者的实际收入应超出此次的调查数据，长春市普通消费者家庭收入较 低，个体工商户、政府公务员、企业主、企业

6、高级管理人员和高级技术人 员等收入相对较高。 3、动机调研 潜在消费者购买住宅的主要目的为：自用购买占8 6.7 %,投资性购 买仅占8 %,这将会给处于环境配套好、物业素质良好的项H带来市场机 会。 投资意向 4、面积 统计表明：消费者中，计划购买的面积主要集中于80-150平方米的, 占总调查对象的92 %,（其中乂以8 0- 1 00平方米及100- 1 20平方米为 最多，分别为48%及28 %）。这说明长春市民对大户型接受度不高。 需求面积（平方米）% 0102030405060708090100 5、建筑风格 统计表明，前长春市民比较接受欧陆风格、美式风格、中式风格、 现代风格，这

7、说明长春市民接受外来事物的能力很强。这将对新开发的、 建筑外观漂亮的新项LI带来市场机会。 6、对项目区域环境的认可度 统计表明，消费者对本项目区域环境的评价来看，只有23%的人对本项 目区域环境认可，认为一般的占3 3%,不满意占44%。 项目环境的认可度 7、基础需求特征总结 通过对以上数据的分析和整理，我司确定购买市场对本项LI需求的基 础特征如下： (1) 、消费者结构 多集中在企业管理者和技术人员、政府公务员、私营业主及另外一部 份高收入者,他们购买物业的目的主要是“住房享受”的二次置业者。 另一方面，他们有一定的经济基础、文化层次，对购买物业有一定 的知识和经验，所以才真正知道所要

8、购买物业的价值。 由此，可以判断,在本物业营销推广中，最直接的传播和宣传对象将是 收入较高的群体。 (2) 、动机调研 据调查统计，自用型购买占8 6.7%,投资性购买仅占8 %,这同样说 明市场中，“享受型”的二次以上置业者给本物业的价值影响。 (3) 、面积 据调查统计，购买面积主要集中在8 0-120平方米(其中又以8 0-100 平方米为最多)12 0-! 50平方米的仅占市场的8 %份额。但是本项目的 单套建筑面积的主力户型多为150平方米左右，市场对本项口的压力很大。 (4) 、建筑风格 从建筑风格来看，口前长春市民最易接受的建筑风格以欧陆风格、 中式、美式及现代风格为主。 在购买

9、过程中对现代、流畅、明快的建筑 立面和造型较为感兴趣。 2-2、消费者对个体产品的要求 购买者市场对个体物业的要求，直接反映出他们对所购买物业的理想 素质，因此，我司们将它独立放入一个小节来研究。 从购买者理想的购买物业来看，近8成选择两房两厅、三房两厅的住 宅物业。 住宅户型选择 购买者对小区环境设施要求较高，除新颖、精致外，还必须有深刻的文 化内涵。 3. 装修 从购房者所理想的交楼装修标准，以毛坯房和简单装修为主，占总比例 的 76%o 交楼装修标准% 4、户型结构及面积比例 A、两房单位（二房二厅一卫） （1）卫生间:一个，面积为5平方米左右 （2）卧 室:两间，面积各为12 20平方

10、米左右 （3）客厅:20-30平方米左右 （4）餐厅：面积10平方米左右 （5）一至两个阳台 B、三房单位： （1）卫生间：两个，单位面积为3. 5-7平方米左右 （2）卧 室：三间，面积各为1 0-25平方米左右 （3）客 厅：面积为2 5- 3 5平方米左右 （4）餐 厅：面积为1 0平方米左右 （5）二个阳台： C、四房单位： （1）卫生间：两个，面积为3. 5-7平方米左右 （2）卧室：四间（含一个工人房），面积各为7-25平方米左右 （3）客厅：面积为30-4 0平方米左右 （4）餐厅：面积为10平方米左右 （5）二个阳台: D、错层单位 （1）卧室：房间数为4-5个（含一个工人房）

11、，面积各为7-25平方米 左右 （2）卫生间：两个，面积各为3. 5-7平方米左右 （3）客厅：面积为30 4 0平方米左右 （4）餐厅：面积为15平方米左右 （5）二个阳台 总结： 受访问者对小区内部环境设施要求完善，外部景观明畅，生活配套设 施完善。 从交楼装修标准来看，毛坏房和普通装修是受访问者认为开发商交楼 标准的理想标准。 从户型结构来看，受访问者喜欢的房屋结构在二房二厅、三房二厅、 四房二厅，面积在100150、方米之间，占近市场的五成。 1-3、对项目的综合素质调研 1、物业管理 调查显示，大多数受访者对物管理的认识相对较浅，希望本地有名的 物业公司来管理。此外，目询外地著名品牌

12、物业管理公司在长春还没有相 应的知名度，使受访者缺少对物业公司的了解，也是导致受访者偏向开发 公司自己管理和本地其他管理公司的原因。 2、项目居住环境 从潜在购买者对项訂地区域的居住环境评价来看，感到一般和不满意 的有五成，感到满意及很满意的只有近二成左右。 项目居住坏境 3、区域发展前景 从市场调查研究显示，对本项口区域的发展前景感到满意和一般的有 五成，感到不满意:的近一成，这说明潜在消费者对本项LI区域的发展前景 看好。 项目区域发展前最 4. 周边生活配套 从市场调查研究显示，受访者对本项目地区域内的生活配套设施感 到满意和一般的仅占三成，不满意和很不满意的占五成。 项目地生活配套评价

13、 5、市政配套 市场调查硏究显示，受访问者对本项LI区域的市政配套设施感到不 满意的占二成，感到满意和一般的仅占五成。 受访洋对项目区域的交通环境评价% 很满意 6、区域环境 从市场调查研究显示，受访问者对本项U地的区域环境感到不满意 的占二成，感到满意和一般的占将近五成。 受访者对项目的区域环境评价 总结： 综合上述统计，消费市场对本项目地的认可程度为一般占总比例的 35%,对本项U的综合环境满意的占15%,对本项的综合素质不满意的达 3 4%,通过对上述的市场调查研究，本项LI将面对市场的严峻压力，那么 本项LI在营销推广中应积极改善小区环境及外部环境，还要积极与政府协 商，尽量改善本项地

14、市政配套设施。 2-4、消费能力调研 K资金来源 从购买资金主要来源来看，所调研的购买群体以储蓄资金、投资收益 为主（所占的比例均在三成左右），可见其购买资金的趋向。 潜在消费舀的资佥來滩弔 2、总价承受能力 潜在消费对象对所购物业的承受能力基本上在20万以下，占调研对 象（长春较高收入阶层）的69%, 20- 5 5万之间的占市场的29%, 55万 以上的占2%o 潜在消费者能承受的房屋总价 3、付款方式 此次调研的对象为私营业主、企业高级管理、高技术人员以及政府公 务员，这些对象基本上是长春市的高收入者，付款方式也因人而异，所选择 的付款方式的比例也相近。从一次性付款占27%的比例看来，如

15、果能改变 此类消费者的消费观点，其将是我们的潜在客户。这将是我们营销和广告 推广的重心。 消费者选择的付款方式 4. 按揭付款的首付 从潜在消费对象的购买资金预算来看，有五成以上的潜在U标客户群 体选择的首期款在5-10万之间。 潜在消费者首期付款的资金虽 5、月供款 此次调研的对象为有固定收入的政府公务员、企事业单位的高层管理 人员和高技术人员，还有一定比例的个体业主。从调査数据统计显示，月 供款基本控制在2 000元以下。 潜在消费者选择的按揭款额 6、总结 购买者对其可能的购买行为持如下看法： (1) 、物业的购买资金将主要来源于投资收益和家庭储蓄，它们为购买 者主要的资金来源； (2)

16、 、受访者有三成左右的客户选择按揭购房，我们项口的单套房款总额 较大，单套房贷款额度也相对较大，其总价承受能力将在35万至10 0万 元之间，首期款则在6-20万元之间，这就界定了项忖在上市销售时,应尽量 提供八成左右的银行按揭贷款和其它灵活的付款方式。 (3) 、从按揭年限来考虑。本项日普遍户型按揭款达50万左右，虽然 购买者大多数为有固定高收入者和私营业主，但为减少购买者的压力，应 尽可能提供较长时间的贷款年限。 2-5.消费者的基本情况 、职业 从职业分布上分析，购买群体为具有较高收入的私营业主、政府公务 员、企事业单位的高级管理人员和技术人员，由此分析可知，对高价位的 本项H有一定的市

17、场支持。 2年级（年龄段） 从年龄上分析，潜在消费群主要以中青年为主，集中在25-45岁这个 年龄段，占了调查对象的九成以上，其中2 5-35岁年龄段的最多，占近总 体调查对象的七成。 年龄特征 从潜在消费群体U前现有的家庭成员数量上分析，三口之家占了调查 对象的五成（51%）,因此，产品设计应重点考虑此类家庭对购买居住物业 决策的影响。例如外观、传播口号、消费品设置等。 现有家庭成员人数 4.文化程度 从文化程度上分析，中专至本科的购买群体是主力，由此可见，购买 群体的文化教育程度较高，对营销传播的信息需要有一定文化涵养，同时, 按他们习惯接受的媒体进行传播。 文化程度 2-6、消费群体的总体特征 综合以上分析，总结出消费群体的总体特征为： 1、年龄为3 0 - 5 0岁； 2、家庭收入比较稳定的、有较好经济基础的企业管理者、经营规模 较大的个体私营业主、政府公务员、高级技术人员等； 3、以银行按揭方式购房的比例将在七成左右； 4、对当