未定事项假设

1、未定事项假设 （一）估价对象（1-6）房屋所有权证未记载建筑物的建成年份，估价委 托人亦未提供相关建成年份资料，经注册房地产估价师实地调查，估价对象（1-6） 建成于1998年，本次估价建筑物的建成年份以实际调查为准， 仅在本报告中使用， 不作其他任何用途使用。 （二）估价对象（3-6）房屋所有权证未记载估价对象的合法用途，经注 册房地产估价师实地查勘及估价委托人提供的商品房建筑面积测绘计算报告书 记载用途为办公室，故本次估价设定估价对象（3-6）的房屋合法用途为办公。 特别说明 （一）根据估价委托人提供的房屋租赁合同记载，估价对象（1-6）租赁 期限均为2003年8月15日起至2023年8月

2、14日止，租金均为10元/m2/月， 且重庆德艺房地产开发有限公司因欠承租方债务，租金全部用于清偿债务，承租 方不向出租方支付租金；截止价值时点，剩余租赁期限约为6.75年；租约限制对 估价对象市场价值有较大影响，请报告使用者予以注意。 （二）根据估价委托人提供的资料显示，估价对象6目前涉及有其他的产权 纠纷民事诉讼，请报告使用者予以注意。 2、估价对象基本情况 估价 对象 名称 坐落 范围 规7 模 用途 权属 土地面积 （m2） 建筑面积 （m） 土地 建筑物 土地使 用权类 型 权利 人 用途 登记用 途 实际用途 1 德艺大厦名 义层第-1层 非住宅（车 库）房地产 重庆市渝中 区公园

3、路19 号名义层第 -1层 包括房 屋及占 用范围 内的土 地和其 他不动 产，不包 括房屋 内的装 修价值 - 1922.27 商业、 住宅 用地 非住宅 （车库） 出租，目前用 作车库 出让国 有建设 用地使 用权 重庆 德艺 房地 产开 发有 限公 2 德艺大厦名 义层第-2层 非住宅（车 库）房地产 重庆市渝中 区公园路19 号名义层第 -2层 - 2054.82 商业、 住宅 用地 非住宅 （车库） 出租，目前用 作车库 司 3 德艺大厦名 义层第2层 非住宅（办 重庆市渝中 区公园路19 号名义层第2 - 1022.12 商业、 住宅 用地 非住宅 （办公） 出租，目前空 置 公）

4、房地产 层 4 德艺大厦名 义层第3层 非住宅（办 公）房地产 重庆市渝中 区公园路19 号名义层第3 层 - 1022.12 商业、 住宅 用地 非住宅 （办公） 出租，目前空 置 5 德艺大厦名 义层第4层 非住宅（办 公）房地产 重庆市渝中 区公园路19 号名义层第4 层 - 1022.12 商业、 住宅 用地 非住宅 （办公） 出租，目前空 置 德艺大厦名 6 义层第7层 部分非住宅 （办公）房地 产 重庆市渝中 区公园路19 号名义层第7 层部分 - 559.49 商业、 住宅 用地 非住宅 （办公） 出租，目前用 作“祥润宾馆” 合计 - 7602.94 - - - - - （二）

5、估价对象区位状况 1、位置状况: （1）坐落：估价对象1-6均位于重庆市渝中区公园路19号（德艺大厦）； （2）方位：位于渝中区中部、公园路东北侧； （3）距离：估价对象1-6毗邻解放碑商圈； （4）临路状况：临公园路，一面临街； （5）楼层：估价对象1-6所在楼宇总楼层35层，估价对象1-6分别位于名义层 第-1层、第-2层、第2、3、4、7层； （6）商业繁华度：该地为解放碑商圈区域，周边经营大型商场、宾馆、餐 饮、办公等，人流量大，消费档次中高。 2、交通状况： （1）道路状况：估价对象1-6临支路公园路，与主干道新华路相连，道路通达 度较高； （2）出入可利用交通工具：估价对象1-6距

6、小什字地铁站约200米，距新华 路不足50米，有132、181等多路公交经过或停靠，交通迅捷便利。 （3）交通管制情况：无管制情况； （4）停车方便程度：附近停车场基本满足使用需要。 3、环境状况： （1）自然环境：估价对象 1-6 均位于重庆市渝中区公园路 19 号（德艺大厦）， 该地居住氛围一般，商业氛围较好，自然环境一般； （2）人文环境：附近多为商业办公写字楼，人文环境较好； （3）景观：附近多为商业办公写字楼，景观较好； 4、外部配套设施状况 （1）基础设施：估价对象 1-6 所在道路与主干道新华路相接，供水、排水、供 电、通信、燃气和有线电视与市政管网连接，可保证日常使用，基础设施

7、完备度 高； （2）公共服务设施：附近有重庆二十五中学、工商银行、农业银行、人民公 园等，公共配套设施完善。 （三）估价对象实物状况 1、土地实物状况 土地实物状况一览表 估价 对象 名称 四至 形状 开发程度 土地使用期限 土地面积（就） 地形地势 地质 土壤 1 德艺大厦名义层第-1层 非住宅（车库）房地产共 有土地使用权 东临巷道、 南临道路、 西临界点、 北临空地 较规则多边形 宗地内达“六通”通上水、通下水、 通电、通路、通讯、通气），宗地 外达“六通”（通上水、通下水、通 电、通路、通气、通讯） 土地使用权终止日期 为商业2037年1月 29日、住宅2047年 1月29日，剩余土地

8、 使用权年限为商业 20.21 年、住宅 30.21 年 共有土地使用权 面积为2357.50 m2，分摊土地面 积未记载 地形较平坦， 与相邻土地有 一定的高低 差，自然排水 状况良好，无 被洪水淹没的 可能 承载力较 好，无不 良地质现 象，建筑 建设时作 简单的基 础处理 未受过 污染，开 发前为 城市建 设用地 2 德艺大厦名义层第-2层 非住宅（车库）房地产共 有土地使用权 3 德艺大厦名义层第2层非 住宅（办公）房地产共有 土地使用权 4 德艺大厦名义层第3层非 住宅（办公）房地产共有 土地使用权 5 德艺大厦名义层第4层非 住宅（办公）房地产共有 土地使用权 6 德艺大厦名义层第

9、7层部 分非住宅（办公）房地产 共有土地使用权 2、建筑物实物状况 建筑物实物状况一览表 估价 对象 名称 建筑规模 建筑结 构 设施设备 装饰装修 空间布局 建筑功 能 外观 新旧程度 建筑面积 3） 层高（m） 层数 高度 （m） 建成时 间 设计使用 年限 维护情况和 完损状况 1 德艺大厦名义层 第-1层非住宅（车 库）房地产 1922.27 约 3.0m 共35层 （其中负 3层为设 备用房、 负2至负 1层为车 库用房、 第1至7 层为非住 宅用房， 以上各层 为住宅用 房） 供水：安 装；供电： 安装；通 信：电话线 路；消防设 施：消防 栓、灭火 器；电梯： 4部，设有 通风管

10、道 及烟感消 防喷淋系 统。 内墙及顶棚刷白，混凝土地 面。 实际有38个车位， 有宽约5米车库岀 入口两个，限高2.2 米。 2 德艺大厦名义层 第-2层非住宅（车 库）房地产 2054.82 约 3.0m 内墙及顶棚刷白，混凝土地 面。 实际有38个车位， 有宽约5米车库岀 入口两个，限高2.2 米。 约 105 m 钢 筋 混 凝 土 保温、隔 热、隔 声、通 风、米 光、日照 均较好 外墙贴 外墙砖， 色泽处 理、装修 材料的 质地效 果、审美 效果一 般 1998 年，现 场观察 为七五 成新 60年 建筑物的 基础较稳 固、无沉 降，结构、 墙体、楼屋 面较坚固； 门窗开关 较灵活

11、，内 外墙无空 鼓，粉刷较 完整，有部 分脱落 3 德艺大厦名义层 第2层非住宅（办 公）房地产 1022.12 约 3.0m 内墙部分刷乳胶漆、部分贴墙 纸，顶棚部分石膏板吊顶、部 分轻钢龙骨硅钙板吊顶，地面 部分铺地板砖、部分铺木地板， 安有玻璃门、木门、塑钢窗。 布局较合理，设有2 个安全楼梯通道。 4 德艺大厦名义层 第3层非住宅（办 公）房地产 1022.12 约 3.0m 内墙部分刷乳胶漆、部分贴墙 纸，顶棚部分石膏板吊顶、部 分轻钢龙骨硅钙板吊顶，地面 部分铺地板砖、部分铺木地板， 安有玻璃门、木门、塑钢窗。 布局较合理，设有2 个安全楼梯通道。 5 德艺大厦名义层 第4层非住宅

12、（办 公）房地产 1022.12 约 3.0m 内墙部分刷乳胶漆、部分贴墙 纸，顶棚部分石膏板吊顶、部 分轻钢龙骨硅钙板吊顶，地面 部分铺地板砖、部分铺木地板， 安有玻璃门、木门、塑钢窗。 布局较合理，设有2 个安全楼梯通道。 6 德艺大厦名义层 第7层部分非住 宅（办公）房地产 559.49 约 3.0m 内墙部分刷乳胶漆、部分贴墙 纸，顶棚石膏板吊顶，地面部 分铺地板砖、部分铺木地板， 并饰有地毯，套间带独立卫生 间。安有木门、塑钢窗。 布局较合理，设有2 个安全楼梯通道。 （四）估价对象权益状况 权益状况一览表 估 价 对 象 用途 规划条件 所有权 土地使用权 共 有 情 况 用益物权

13、 设立情况 担保物权 设立情况 出租或占用情 况 拖欠税 费情况 查封等 形式限 制权利 情况 权属清晰情况 土地 房屋 土 地 房屋 土地使 用权类 型 权利人 土地使用期限 1 商业、 住宅 非住宅 （车库） 宗地上已 建成1幢 商住楼 国 有 土 地 重庆德艺 房地产开 发有限公 司 岀让国 有建设 用地使 用权 重庆德 艺房地 产开发 有限公 司 土地使用权终止 日期为商业2037 年1月29日、住 宅2047年1月 29日，剩余土地 使用权年限为商 业20.21年、住 宅30.21年 单 独 所 有 无地役权 设立 设定有抵 押权 出租，目前用作 车库 无 已查封 办理了房屋所有权证房 权证101字第059712号、 国有土地使用证渝中国 用（2002 ）字第07967号， 房地产处于民事诉讼阶段。 2 非住宅 （车库） 无地役权 设立 设定有抵 押权 出租，目前用作 车库 无 已查封 3 非住宅 （办公） 无地役权 设立 设定有抵 押权 岀租，目前空置 无 已查封 4 非住宅