亿生态城东扩可研

1、津滨生态城项目可行性研究报告编制时间：二零零八年五月三十日目 录一、项目概述2（一）、项目定位21、项目的政策优势22、项目的发展前景23、对滨海新区的作用34、与中新生态城共赢4（二）、项目的市场需求分析41、区域内市场需求分析52、滨海新区及周边区域的需求分析73、竞争分析8二、项目收益测算9（一）、项目收益预测9（二）、项目收益分析9（三）、还款保证10三、项目运作模式11（一）、项目公司治理结构11、项目公司股权结构11、项目公司组织架构与人力资源配置123、项目公司考核及激励机制144、业务操作流程155、风险控制措施16（二）、项目实施方案17、项目运作主体17、土地整理范围17、

2、土地获取方式18、征地拆迁和还迁房建设计划18、土地一级开发建设计划19、土地出让计划20、成本及收入构成20、利润分配方案20（三）、风险控制措施21、土地出让价格风险控制21、土地出让计划风险控制22、项目资金管理使用的风险控制22、成本控制风险22四、资金使用计划与筹措23（一）、项目总投资和分年度投资23（二）、出让计划24（三）、分年度净收入表25（四）、资金筹措25五、担保方式27津滨生态城项目可行性研究报告一、项目概述（一）、项目定位1、项目的政策优势“津滨生态城”位于天津市汉沽区城区东南部，为滨海新区“一轴、两带、三区”的规划建设中的三个行政中心之一，是滨海新区重点发展和建设的

3、区域之一，同时是天津市城市总体规划(2005-2020年)的11个新城之一，因此该项目是滨海新区重点项目之一。津滨生态城项目是汉沽区政府与天房集团的合作项目，是经过天津市和汉沽区两级政府认可的，通过市场化方式来进行运作的土地整理项目。天房集团是天津市政府授权具有土地整理资质的国有大型企业集团之一。2、项目的发展前景“津滨生态城”位于天津市汉沽区城区东南部，位于天津市“一轴两带三区”的滨海发展带上，也是滨海新区“一心三点”中的一个重要功能节点。西靠天津中心城区，南接塘沽，北联曹妃甸，是滨海新区辐射“三北”的重要通道，其区位价值日益突出。未来高速公路、津汉快速路、中央大道、津唐城际铁路、地铁、津滨

4、轻轨等区域性交通设施从项目区周边通过，交通快捷。随着项目周边天津海滨休闲旅游区、泰达北区、中心渔港、派拉蒙主题公园、北疆电厂、中新生态城等项目的开工建设，对该项目将起到极大的促进和推动作用。同时依据汉沽区总体规划，居住组团西拓南移的战略布局，津滨生态城的发展将成为必然趋势。3、对滨海新区的作用汉沽区作为滨海新区“三”区之一，是滨海新区不可或缺的组成部分，依据汉沽区整体规划，将其建设成为环渤海地区的滨海旅游、休闲、度假基地，积极发展新兴海洋产业(包括现代海洋渔业)，发展成为宜居的滨海新城。而且汉沽区具有丰富的地热资源和广阔的盐碱地可作为开发建设用地，是滨海新区最具发展潜力的区域，同时也是三个城区

5、中真正可以实现沿海生活的城区，随着滨海新区开发进程的加快，其在环渤海经济圈中的重要性日益突出。汉沽新城总体规划确定东南方向、即向海岸拓展是新城发展的主导方向，津滨生态城恰位于城市生长轴线上，北接老城区、南临中心渔港、西临高新技术产业园区，规划总用地10.77平方公里，东部滨海发展带北部的重要节点，发展优势明显，并且随着周边生态城规划、海滨休闲旅游区等规划的顺利进行，津滨生态城的位置显得更加重要，作为汉沽新城发展的创新引擎与汉沽东拓发展的桥头堡，其开发建设将对汉沽新城乃至滨海新区的发展起着举足轻重的作用。4、与中新生态城共赢 2007年11月18日，国务院总理温家宝与新加坡总理李显龙在新加坡共同

6、签署了中新中新生态城的框架协议。中新生态城将运用生态经济、生态人居、生态文化、和谐社区、科学管理的新理念，建设“社会和谐、经济高效、生态良性循环的人类居住形式”，将把新加坡城市规划建设的先进理念、技术与天津的实际情况紧密结合，在建设节能、环保、宜居住宅的同时，发展教育培训、科技研发、文化创意、服务外包等现代服务业，配套建设一流的学校、医院、公园、文体设施和社区服务中心等公用建筑。中新生态城的合作主题，一是城市环保和可持续发展，二是环保产业化。中新生态城未来将致力于成为环保与和谐的城市样板，新加坡将与中国分享在水资源管理、污染治理以及公共住屋方面的经验，将新加坡先进的规划和建设理念引入天津，对于

7、津滨生态城的规划和建设工作有着明显的指导和借鉴意义；同时强化了区域内环保产业、教育培训、科技研发、文化创意、服务外包等现代服务业的产业定位，对于津滨生态城人气的聚集，未来市场的培育有着良好的带动作用。综上所述，中新生态城的建设和落成将对津滨生态城起到极大的推动作用，同时津滨生态城在很大程度上也将弥补中新生态城高端定位的不足，二者是相辅相成、互相促进的作用，也必将成为滨海新区乃至国内外宜居新城的典范和样板。（二）、项目的市场需求分析 1、区域内市场需求分析 该项目面向滨海新区所属区域以及其周边区域，具有良好的市场前景，现仅从汉沽区市场需求看：汉沽区目前人口约18万人，根据汉沽区规划，到2020年

8、汉沽全区规划人口为45万，预计到2015年汉沽区（不含中新生态城）常住人口将近36万人，净增长18万。2006年汉沽城区人均住房面积为26.6平方米，预计到2010年汉沽人均住房面积将达到30平方米。按照人均住房面积30平方米计算，汉沽区总体需求量： （1）、新增人口刚性需求：刚性需求住房面积=人均住房面积*新增人口数量=18*30=540（万平米） （2）、拆迁刚性需求：汉沽老城改造计划三年内完成，截止到2010年，该区共拆迁24152户，按照汉沽平均户均人口2.6人计算，拆迁人口涉及6.3万人。拆迁需求住房面积=人均住房面积*拆迁人口数量=6.3*30=189（万平米） （3）、本地改善需

9、求：2007年汉沽区人口户数为6.84万户，待拆迁户为2.42万户，按照2.6人/户。人均改善住房面积=30-26.6=3.4（平米/人均）本地改善型住房需求面积=（6.84-2.42）*2.6*3.4=39（万平米）到2015年，汉沽区新增住房面积需求为768万平米，不包含区内外客户的投资需求和外来人口的置业需求面积。未来5至10年，汉沽区将以先进、高质、高新为目标，重点发展先进制造业、海洋高科技产业、休闲旅游业、房地产业、能源环保产业以及现代服务业。七大产业园区：汉沽高新技术产业园区、泰达工业园区、中心渔港、综合循环经济示范区、滨海IT产业创新园、综合物流园、津滨科技创新工业园区。六大休闲

10、旅游园区：海滨休闲旅游度假区、蔡家堡渔业风情村、妈祖文化园、高庄农业观光旅游园、梦庄园葡萄酒堡观光园、大田温泉休闲度假区。休闲旅游度假区带动旅游业、餐饮、服务等行业的发展，近而带动第三产业就业人口的增加，以及区内常住人口的增长。目前汉沽区着力落实50个重点项目，包括工业项目20个，服务业项目10个，基础设施项目10个，农业项目5个，社会事业建设项目5个。其中10个投资在5亿元以上的产业项目，列入天津市2008年区县第一批重大建设项目。这10个项目安排在2008年上半年全面开工建设，总投资规模87.6亿元，预计项目竣工和达产后，年新增收入117亿元，综合利税34亿元。包括集装箱物流园项目、宝德I

11、T数码广场项目、集装箱拖车托盘生产项目、金星大酒店项目、汉沽迎宾馆项目、津滨科技工业园项目、汽车内外饰件总成生产项目、葡萄酒堡和马术俱乐部项目、津滨游乐港酒店项目和青龙管材综合生产项目。汉沽七大产业园区和六大休闲旅游区以及这些重点项目全部建成之后，将带动区内就业人口以及其他相关行业就业人口数量预计达到百万余个。同时随着汉沽区内投资环境的不断改善，将吸引众多实力雄厚的内、外资企业不断进驻，带动区内经济和就业人口的增长，从而保证汉沽区人口规划的逐步落实。2、滨海新区及周边区域的需求分析项目区域周边云集众多的产业园区，包括滨海新区之内的临空产业、先进制造业、滨海化工区、高新区技术产业园区以及天津港保

12、税区，芦台经济技术开发区等，这些园区在唐津高速两侧均匀分布。根据2005-2020年天津市城市总体规划，到2020年，滨海新区常住人口规模为300万人，将是目前人口规模的两倍，预计2015年常住人口规模将达到240万左右，按照5%的购买比例计算，则这部分需求大约在300万平米左右。综上，仅考虑汉沽区内以及滨海新区及其周边区域，至2015年总需求量大约在1000万平米左右，目前汉沽河西区规划居住建筑面积400余万平米，河东区未启动地块面积和正在启动的规划建筑面积约70万平米，至2015年，汉沽河西及河东两个老城区新增供给之和将在500万平米左右。到2015年，汉沽区还将至少有500万平米住房需求

13、空间，而津滨生态城总体规划700万平米，至2015年供应量约400多万平米，恰好弥补了这一空白。3、竞争分析 津滨生态城周边规划建设的居住区较多，但是由于地段不同、规划特点不同、功能定位不同，所以他们之间的竞争强度也不尽相同。区域区位规模（人口）整体定位规划特点档次定位津滨生态城滨海新区内10万未来汉沽的核心，集经济、政治、文化、教育等于一体的高品质、生态、综合居住区中低密度生态型综合型主要为中端产品，同时附带有部分高端产品中新生态城滨海新区内35万大型生态型居住区中低密度生态型综合型以高端产品为主河西旧城改造滨海新区内13万大型居住区中高密度生态型多种档次并存，规划区内包含还迁房建设和保障性

14、住房建设茶淀镇滨海新区内约2万/镇新农村建设生态宜居型小城镇多种档次并存，规划区内包含还迁房建设和保障性住房建设杨家泊镇滨海新区内大田镇滨海新区内宁河新城滨海新区外25万大型综合性居住区中高密度现代型多种档次并存规划区内包含还迁房建设和保障性住房建设，竞争分析结论：（）、从区位上看，津滨生态城位于城市发展的主轴之上，毗邻中心渔港项目和滨海休闲旅游区，距离中新生态城最近，区位优势非常明显。（）、从整体定位上看，津滨生态城是未来汉沽的行政中心，是集经济、政治、文化、教育、医疗等于一体的高品质、生态型、综合性居住区。 （3）、从规划特点上，只有津滨生态城和中新生态城是中低密度，而其他片区规划都是中高

15、密度，在这一点上，津滨生态城更具生态、宜居性。（4）、从产品档次定位上，津滨生态城定位为中端产品，而中新生态城定位为高端产品，在产品定位上与中新生态城存在差异化，基本上不存在竞争。（5）、从开发成本上看，津滨生态城具有较低的土地成本，与中新生态成相比优势明显，未来上市住宅项目具有较高的性价比优势。（6）、中新生态城的开发周期至2020年，而津滨生态城开发周期控制在2015年之前，区域的成熟度和配套的完善程度将早于中新生态城。 二、项目收益测算（一）、项目收益预测表1、一期项目利润表序号项 目合计1经营收入391,801.031.1土地出让金329,567.201.2大配套费补贴收入62,233

16、.832土地整理成本191,279.833政府净收益139,680.004测量费38.805利润总额60,802.416税后净利润45,601.80（二）、项目收益分析 本项目第一期整理土地4400亩，可以出让土地1940亩，其中住宅用地1649.5亩，经营性公建用地290.5亩。根据近期汉沽区出让地价，保守预期一期项目营业收入约39.18亿元，每亩土地整理成本约43.45万元，总计约19.12亿元。扣除政府净收益13.97亿元，利润总额约为6.08亿元。（三）、还款保证表2、一期项目净现金流量表序号项目2008年2009年2010年1现金流入391,801.03 92,133.44 184,

17、573.89 115,093.70 1.1土地出让收入329,567.20 67,952.00 146,521.50 115,093.70 1.2大配套补贴收入62,233.83 24,181.44 38,052.39 2现金流出330,998.63 143,583.17 129,634.18 57,781.28 2.1直接费用总计160,340.00 106,160.00 54,180.00 2.2前期工程费1,603.40 801.70 801.70 2.3管理费用1,603.40 801.70 801.70 2.4不可预见费4,810.20 2,405.10 2,405.10 2.5财务

18、费用19,350.00 3,870.00 7,740.00 7,740.00 2.6营业税金3,572.83 736.67 1,588.43 1,247.73 2.7政府净收益(万元)(出让金30%）139,680.00 2880062100487802.8测量费(万元）（汉沽30万/k)38.80 817.2513.553净现金流量表60,802.41 -51,449.72 54,939.71 57,312.42 内部收益率72%项目收入来源于土地出让收入和大配套费补贴收入两部分，收入来源较为可靠，由整理成本和利润作为偿债来源，其总金额为23.7亿元，偿债覆盖率为237%，因此该项目有较强的

19、偿债能力，到期不能偿还贷款的风险较低。且在本次测算过程中，2008-2010年土地出让价格保守的取240万/亩（其中含大配套费约合70万/亩），并没有考虑土地价格增长因素。表8为滨海新区和汉沽区同类地区2006年至2008年土地出让价格表，从该表中可以看出，滨海新区同类地区每年增幅约在28%左右，汉沽区每年增幅在30%以上。若考虑土地价格年均增长在15%-30%，则该项目具有更强的偿债能力，偿债风险将更低。表3、滨海新区土地出让价格表2006年2007年2008年1-5月滨海新区（万元/亩）198251326汉沽（万元/亩）152235309三、项目运作模式（一）、项目公司治理结构、项目公司股

20、权结构目前项目公司天津天房津滨新城投资有限公司注册资金亿元人民币，其中天房集团出资2.7亿元，占90股权；天津天房投资有限公司出资3000万元，占10的股权。、项目公司组织架构与人力资源配置市场总监工程部策划主管销售主管营销策划部投资主管储备项目经理市调主管投资发展部结构工程师给排水工程师设备造价工程师土建造价工程师各级办事专员融资主管会计出纳财务主管总经理秘书总经理办法律顾问报件员销售员暖通工程师A-级B级C级D级A级电气工程师预算部人事行政部人力资源主管行政主管后勤主管财务部平面文案副总经理总经理董事会3、项目公司考核及激励机制公司建立了完善的激励机制，对各级干部与员工进行物质和精神上的激

21、励，促使他们的工作能够达到积极、主动、优质、高效。重新规划项目格局，积极地寻求新的、行之有效的工作方法。据此，构建起一个全面的激励体系。企业奖励制度员工基本福利工资体系企业福利制度培训教育体系荣誉激励员工参与激励员工感情激励精神激励物质激励激励体系其中：（1） 物质激励：激励一线员工，必须通过合理的薪酬、福利等来激发他们工作的积极性。尽管物质激励不是激励员工的唯一手段，也不一定是最好的方法，但却是一个非常重要、最易被运用的方法，公司将以优厚的薪酬和福利待遇，解决好公司员工在生活上的后顾之忧，使得员工能全身心地将精力投入到工作中去。除了对员工进行物质上的激励，还对员工进行精神方面的激励。如：参与

22、激励、荣誉激励、感情激励等。（2）参与激励建立员工参与管理、提出合理化建议的制度。建立了“我建议”的建议收集制度，征集关心企业发展的任何人的意见和建议。一旦被采纳，会给予提出建议的个人一定的奖励，并对所有建议进行答复。通过这种方式，可以向每一个员工有效地传递一个信息：企业需要每个人的努力与智慧，每个人也有机会对企业的发展献计献策，大家都是企业的主人。（3）荣誉激励对员工的劳动态度和贡献予以荣誉奖励，以激发员工为企业服务的积极性。如：评选最佳员工称号；对于实现重要目标的员工，颁发证书、奖状、奖品、徽章等；对做出重大贡献的员工，授予一定的特权；对好人好事进行宣传报导，比如在公司或地方的报纸上发表表

23、扬性文章、在公司的宣传栏中张贴署名照片等。（4）感情激励对员工工作和生活的关心，如建立员工生日情况表，总经理签发员工生日贺卡，关心员工的困难和慰问或赠送小礼物。4、业务操作流程土地整理流程为：1 政府与企业签订四置范围明确的土地开发协议，明确各方职责与权力、利润分配比例等2 政府授权土地项目公司进行土地开发3 土地项目公司依据规划进行投资运行4 政府与项目公司双方协商每年的土地出让指标，由区土地局将整理好的土地上报市局，进入招牌挂程序，供应市场5 二级开发企业取得土地所用权，将土地出让金缴汉沽区财政或项目公司选择地理位置优越、性价比突出的地块，通过招牌挂程序，获得土地所用权，土地出让金缴所在地

24、的财政，实现项目公司一、二级联动的开发模式6 财政按照政府与企业的开发协议，以市政基础设施配套费的名义返还企业收益土地获取流程图：政府对土地项目公司授权土地开发整理招牌挂供应土地获取土地使用权缴纳土地出让金返还市政基础设施配套费确定土地年出让指标政府与企业签订协议5、风险控制措施 用地限制风险：将加强规划编制，预先做好用地指标申请，确保土地得以顺利出让。 房地产市场风险：将做好政策引导和总量控制，根据房地产的市场情况，有效地控制土地投放量，合理地调节土地市场的供求关系，使所出让土地价格处于预期的范围内。 成本风险：预测成本价格走势，据此签订相关协议、合同，有效的进行风险转移。 资金供应风险：采

25、取风险控制措施，严格控制建设投资，避免投资增加，并且在不影响项目开工进度的前提下，积极、有效、合理地利用社会负债来达到资金运营风险的转移。与此同时，积极寻找多方资金，引入私募基金或战略投资人直接投资。 项目管理风险：将项目法人责任制落到实处、制定各种规章制度、建立健全奖惩激励的用人机制、建立岗位目标责任制、建立健全约束监督机制及审计制度。通过有效的制度管理，以减小项目管理过程中的风险与事物。（二）、项目实施方案、项目运作主体由天房集团在汉沽区组建项目公司天津天房津滨新城投资有限公司，负责该项目的整体运作。汉沽区政府配备专门人员进入该公司，负责与政府相关部门之间以及与渤化集团、汉沽盐场之间的协调

26、工作。、土地整理范围天房津滨新城投资有限公司投入资金进行项目起步区范围内以土地整理为主要内容的土地一级市场开发，包括项目范围内的征地拆迁安置、还迁房建设、场地平垫、道路及道路范围内景观绿化、排水（雨水、污水）、中水等基础设施工程。、土地获取方式项目起步区土地4.53平方公里主要以汉沽区营城镇双桥村等8个渔村的土地与天津渤化集团所属汉沽盐场的盐田进行等量置换来取得，置换后再将这8个渔村的土地恢复成盐田。其中完全置换的面积为3.25平方公里，天房集团和汉沽区政府向渤化集团及所属盐场支付土地区片差价和盐田改造费。其余1.28平方公里，渤化集团及汉沽盐场以土地补偿费约1.3亿元投资合作开发，获取项目净

27、利润的10%。目前营城镇双桥村等8个渔村现状为集体建设用地，全部恢复盐田之后，阻断和降低了原有生活和生产所带来的各种垃圾，有效降低噪声、灰尘、空气等各类污染，提高区域空气质量，为津滨生态城内的生活和工作者提供了宜居的自然生态环境，对改善人们现有居住环境、提高人们健康指数和生活质量起到决定性作用，促进了人与自然的和谐发展。、征地拆迁和还迁房建设计划征地拆迁安置由汉沽区政府制定和审批征地拆迁方案，做好村民工作，在2008年9月底之前分三步完成汉沽区营城镇双桥村等8个渔村的征地拆迁安置工作，确保与汉沽盐场的土地置换顺利实现。为了实现东扩土地置换而进行的8个渔村征地拆迁，以建设社会主义新农村，实施撤村

28、并点建设小城镇的模式进行，对被拆迁的渔民采取“宅基地换楼房”的产权调换安置的方法，还迁房建设列入汉沽区政府经济适用房建设计划，土地行政划拨，项目公司参与还迁房的建设，政府负责征地、拆迁安置，项目公司具体实施，享受经济适用房的优惠政策。还迁房用于定向还迁8个渔村约3万居民，建设规模约为6万平米，还迁房建设投资约1.8亿元，一期约3万平米，投资9000万元。若采用货币还迁这3万居民，拆迁量约6万平米，目前汉沽区拆迁单价约5000元/平米，则货币还迁费用为3亿元，一期大约1.5亿元。采用实物还迁不仅有利于控制工程进度，同时能有效降低拆迁成本，起步区节省投资1.2亿元，一期节省投资6000万元。、土地

29、一级开发建设计划按照控制性详细规划，起步区总用地（4.53平方公里6795亩）根据计划要完成起步区范围的排水填土平整（盐田改造）地块红线外道路、绿化、雨水、污水、中水等市政基础设施大配套工程建设、大型景观绿化建设工程，同时区政府协调解决供电、供热、通讯等大配套以外配套建设，最终达到九通一平的熟地水平。项目分期实施。2008年4月启动第一期面积为3.25平方公里的开发建设，2008年7月启动第二期1.28平方公里的开发建设。到2010年全部完成项目土地整理和基础设施建设，全部土地达到对外出让条件。、土地出让计划按照控制性详细规划，起步区总用地（4.53平方公里6795亩）除非经营性公建和市政基础

30、设施建设、景观绿化建设用地外，其余为可出让的经营性建设用地2987.5亩约占44（其中二类居住用地151.74Ha合2276.10亩，经营性公建用地47.4Ha合711亩）按年度土地供应计划公开向社会出让，计划2008-2011年分四年出让完毕，2008-2011年分别出让400亩、862.5亩、861亩和864亩，详见附件2008-2012年汉沽区土地出让计划。、成本及收入构成项目开发成本包括：用于本项目开发和公司运转所支出的所有各项费用。项目收入分为两部分：（1）、土地出让金。（2）、大配套费补贴收入：汉沽区政府以大配套费补贴道路及道路范围内景观绿化、排水（污水、雨水）、中水等基础设施工程

31、建设部分的投资，补贴总额为道路范围内景观绿化、排水（污水、雨水）、中水等基础设施工程投资总额（包含财务费用）以及除财务费用之外部分的10%。、利润分配方案经过整理开发，汉沽区政府和天房集团按照市场价格共同制定土地出让底价和出让计划，并由汉沽区政府按照规定的程序组织公开招标、拍卖、挂牌出让。土地出让后，开发商所缴纳的土地出让金和大配套费（标准为建筑面积每平方米470元）进入项目公司、汉沽区政府和银行三方共管账户，在优先保证银行贷款本息的情况下，汉沽区政府提取土地出让金的30作为政府土地出让净收益以及大配套费，汉沽区政府不参与项目的利润分配；当项目收益不能保证贷款本息时，汉沽区政府应以政府土地出让

32、净收益和大配套费进行补贴，以保证银行贷款本息偿还。天房集团与渤化集团及其所属的汉沽盐场对项目总投资利润进行分配，天房集团占90%，渤化集团及其所属的汉沽盐场占10%。（三）、风险控制措施、土地出让价格风险控制该项目存在土地市场风险，即未来土地出让价格存在不确定性，但随着滨海新区的开发开放和汉沽区区域经济总量的增长，土地的稀缺性将日益凸现，土地出让价格将持续走高。根据协议，汉沽区政府承诺，若因重大因素影响，导致天房集团的总投资利润率低于10%时，汉沽区政府以项目的部分政府土地净收益和其他方式对乙方给予补偿。若仅考虑政府土地净收益进行补偿，则土地出让价格为95万/亩，就可保证项目投资利润率达到10

33、%；若考虑政府土地净收益和大配套费共同进行补偿，则土地价格为36万亩，就可保证项目投资利润率达到10。而目前汉沽老城区2007年土地出让价格已达到170万/亩，由此可看出项目土地出让价格风险较小。、土地出让计划风险控制目前天房集团是唯一一家与汉沽区政府合作进行土地整理的企业，未来几年汉沽区主要的土地供应均来自天房集团整理的项目，因此天房集团在土地出让计划方面具有较强的调解能力，可以根据市场情况和企业的资金情况，对每年的出让计划进行相应的修正，以便达到预期的收益目标和市场的土地供应以及住宅开发的需求。、项目资金管理使用的风险控制项目收入来源于土地出让金和大配套费两部分，且回款进入与汉沽区政府、项

34、目公司和银行的三方共管账户，有利的保证了回款的畅通，保证项目公司和银行的投资安全。同时在项目具体运作工程中，还可以根据市场情况和项目资金状况以出让土地、引入战略合作者进行一级半合作开发、一二级联动等方式灵活地回收投资，保证资金需求，避免风险。、成本控制风险该项目土地需要征地置换，征地拆迁成本不易控制，存在上涨的风险。但本项目8个渔村进行一次性征地，且拆迁以实物还迁为主，在保证征地拆迁进度的同时，有效的控制成本。四、资金使用计划与筹措（一）、项目总投资和分年度投资本项目总投资31.43亿元，分为两期开发，一期范围，详见附件。一期总投资19.13亿元，建设周期2008-2009年，整理面积约440

35、0亩，可出让土地约1940亩。二期总投资12.3亿元，建设周期2010-2011年，整理面积2395亩，可出让土地1047亩。表4、项目总投资测算表序号 项目名称 计算程式 金额(万元）一 工程费用 1.1 渔村拆迁费用 77,000.00 1.2 还迁房建设费用 18,000.00 1.3 盐田改造费用 19,500.00 1.4 土地税费 20,000.00 1.5 平房拆迁费用 8,000.00 1.6 排水填土费 30,000.00 1.7 道路工程 46,800.00 1.8 市政管网工程 51,000.00 1.9 绿化工程 7,200.00 工程费用合计 1.119 277,50

36、0.00 二 前期工程费 工程费1% 2,775.00 三 管理费用 工程费1% 2,775.00 四 财务费用 19,350.00 五 不可预见费 工程费3% 8,325.00 六 营业税金 3,572.83 七 总开发成本 (一)(六) 314,297.83 表5、一期项目总投资测算表序号 项目名称 计算程式 金额(万元）一 工程费用 1.1 渔村拆迁费用 77,000.00 1.2 还迁房建设费用 9,000.00 1.3 盐田改造费用 5,000.00 1.4 土地税费 0.00 1.5 平房拆迁费用 4,000.00 1.6 排水填土费 15,000.00 1.7 道路工程 23,4

37、00.00 1.8 市政管网工程 25,500.00 1.9 绿化工程 1,440.00 工程费用合计 1.119 160,340.00 二 前期工程费 工程费1% 1,603.40 三 管理费用 工程费1% 1,603.40 四 财务费用 19,350.00 五 不可预见费 工程费3% 4,810.20 六 营业税金 3,572.83 七 总开发成本 (一)(六) 191,279.83 表6、一期项目分年度投资测算表类别项目名称2008年2009年2010年直接费用渔村拆迁费用77,000.00 77,000.00 还迁房建设费9,000.00 3,600.00 5,400.00 盐田改造费

38、用5,000.00 5,000.00 土地税费平房拆迁费用4,000.00 4,000.00 排水填土费15,000.00 6,000.00 9,000.00 道路工程 23,400.00 9,360.00 14,040.00 市政管网工程 25,500.00 10,200.00 15,300.00 绿化工程 1,440.00 1,440.00 工程总计160,340.00 106,160.00 54,180.00 间接费用前期工程费1,603.40 801.70 801.70 管理费用1,603.40 801.70 801.70 不可预见费4,810.20 2,405.10 2,405.10

39、 财务费用19,350.00 3,870.00 7,740.00 7,740.00 营业税金3,572.83 736.67 1,588.43 1,247.73 合计191,279.83 114,775.17 67,516.93 8,987.73 （二）、出让计划表7、一期项目出让计划表序号项目2008200920101土地出让收入(万元).20 67952.00 .50 .70 1.1居住用地出让收入(万元).06 67952.00 .94 .12 出让面积(亩)1649.50 400.00 625.50 624.00 平均售价(万元/亩)169.88 169.88 169.88 169.88 出让比例(%)100%24.25%37.92%37.83%1.2公建用地出让收入（万元）49350.14 40261.56 9088.58 出让面积(亩)290.50 237.00 53.50 平均售价(万元/亩)169.88 169.88 169.88 出让比例(%)100%82% 18% 土地出让价格2008-2010年保守的取170万元/亩，大配套费约合70.12万/亩。（三）、分年度净收入表表8、一期项目净收入表序号项