帝都花园尾房推广及促销方案(doc12页)

1、【帝都花园】尾房推广及促销方案722.CN更多協料在WWW 5722 cn熒料搜索网(2)www, 1722 un海量资料，百箕光盘一、市场调研与分析1）国家房产政策2）区域竞争对手分析3）尾房市场现状项目分析与定位(2)1）项目资料2）项目劣势分析3）项目优势分析4）市场机会点5）市场威胁点6）市场定位三、企划方案（3）1）市场地位2）广告策略3）媒体选择4）广告预算(4)5）销售道具四、销售推广1）广告宣传2)价格策略定价原则房价表价格趋势3)活动策划五、案场执行（6）正 文一、市场调研与分析1）、国家房产政策：“国六条”的提出，对大户型住房的销售产生一定影响。2）、区域竞争对手分析：A.

2、 “金都华庭”：价格稍低；建筑外立面明朗，但户型设计不太合理。B. “南华康城”：小高层，温泉入户，电梯出入，但价格偏高。3）、尾房市场现状：人气不旺、客流量少、价位高去化难。二、项目分析与定位1）、项目（剩余房源5楼）资料：A. 数量：（5F 21套，占65% 4F 9套，占28% 其它占7%）B. 户型及面积：（多为139川三室两厅两卫或者复式）C. 配置：车库、储藏室。D. 分布：28#- （8 套）、29#- （2 套）、30#-（2 套）、31#-（5 套）、32#-（2 套）、35#-（3 套）、36#- (5 套)、15#- (3)套E. 剩余5楼的朝向向阳，采光合理，户型合理（

3、局部不合理）F. 客户意向点：低楼层、配有车库。G. 未签约原因：楼层高；位置偏；总价高；2）、项目劣势分析：A. 楼层高；B. 位置不理想；C. 价位高（尤其总价） ，无价位优势，去化难；D. 户型面积偏大；部分房型设计不合理，厨房小，卧室和客厅偏大。E. 客户看房不方便（没钥匙、五楼与阁楼间没有楼梯、看房通道不畅）3）、项目优势分析：A .顶层有阁楼，免费赠送；B .高楼层采光好，空气好，视野开阔，景观好，私密性强；C. 大客厅、大卧室、大露台气派；D. 楼上楼下多个卧室并配有车库，买房一步到位；E. 住顶楼，上上下下有益健康；F. 起居空间与居住空间分为上、下两层， 楼上楼下空间自由，生

4、 活有层次、有情趣；G. 阁楼功能颇多，可根据自己的喜好设置健身房、棋牌室、书房、 娱乐室、收藏室；H .空中小复式，有性价比优势；I .帝都花园地处菏泽核心地段， 升值潜力无限所以本项目有地段优势。4）、市场机会点： 买一层送一层，花单层楼房的钱，得别墅般享受。5）、市场威胁点：A .楼层高不符合荷泽人民的居住习惯；B. 区域竞争（南华康成、金都花庭）对手带来压力,竞争激烈；C. 套数多、抗性强；D. 总价高。6）、市场定位： 空中别墅，别致小复式，多层价格得别墅视野。三、企划方案1）、市场地位：o帝都花园属高档住宅区，是社会高层人士之选择O小复式为高尚住宅区内的气派房源。O小复式是一种身份

5、、地位的象征，住小复式的业主是懂得享受生活、有层次的人。2）、广告策略： 着重宣传“买一层送一层更送大露台” “空中别墅”“别致小复式”等概念，赋予阁楼生命、多用途，并引导客户认识这一点， 使它形象化。阁楼建议用途：健身房、棋牌室、书房、客卧、孩子 的兴趣房、收藏室等。o拥有小复式，即拥有健康，又可以欣赏无限美景，视野广阔，心胸也会随之开阔o拥有小复式，可节约能源，迎合了国家“建设能源节约型社会”的要求。o拥有小复式，拓宽了生活空间，生活可以更加丰富，满足不同人的不同需求。3）、媒体选择 ：齐鲁晚报、牡丹晚报、专业杂志、短信、宣传单页、条幅。A. 报纸：齐鲁晚报1/4版，彩色；牡丹晚报半版，彩

6、色。报纸宣传主要是引导优势。倡导一种买阁楼享受生活的方向，同时通过媒体渲染一种家庭的温馨和浪漫。通过亲切的生活画面来增强与客 户沟通的亲和力，着重通过“家”来表现，暂有四个方案:0一家三口，妻子抱着孩子依偎在丈夫的怀里在阁楼平台上遥望、欣更多協料在WWW 3722 cn赞料搜索网赏璀璨夜空的画面。www. un海量资料，百套光盘送家一个楼上大露台，送你一片别样的天空，一个温馨的家。C一家三口爬楼梯，快乐的追逐着 /在健身房的跑步机上锻拥有楼梯，拥有更多的健康和生活情趣。C父亲与儿子在阁楼棋牌室里厮杀，婆婆在楼下厨房里张罗，妻子在琴房里辅导孩子练琴。生活其乐融融不是没有理由的， 在这里他们有更多

7、的空间和自由来支配，生活、幸福就是这么简单。O丈夫在书房安静的看书，妻子在楼下厨房快乐的忙碌，儿子在自己的天地一一模型房里奋斗着，在这里有你想要的任何空间，轻松实现梦想的未来。B. 短信：帝都花园高档社区，领秀荷泽居住新时尚，贺二期交房特推别致“小复式”大派送活动，买一层送一层、送健康，送南北大 露台，送更多的幸福和快乐。贵宾热线：0530 5056888、5056999C. 宣传单页：宣传单页的派送要有针对性，积累有效客户，通过对前期客户的分析，抓住目标客户。派送范围：大型购物广场、 中高档餐饮场所及娱乐休闲场所。D. 户外巨幅、横幅、展板、气球C贺二期交房，精品小户型，火爆销售中！C贺二期

8、交房，用多层价买“小复式”送面积74 95 m2C贺二期交房，“金帝坊”首期4套商铺 火爆预约中！C贺二期交房，尊贵别墅仅26套即将公开！C贺帝都花园二期交房，推出精品小户型，火爆销售中！4）、广告预算：A.短信：3000元以内，0.08元/条，3000条，0.08元/条,总金额 10%反赠；（字数 70 个（含标点）；B. 横幅：（规格:0.7m x 10m）: 20 条（5 天）：1800 元，20 条（ 15 天）： 3400元， 巨幅：（规格：10nX 4mj）:数量：4价格： 400x 4=1600元。5）、销售道具：A.五楼、阁楼室内装修效果图，（古典、简约等不同风格）可满足不同层

9、次客户的不同需求，B. 五楼家俱配置图，C. 楼与阁楼间工艺楼梯，既美观又便于客户看房；室内楼梯作为一种装饰，既实用，又赋予居室以现代生活的气息。D. 阁楼样板房（若样板房有难度可做模型）更加直观。E. 海报POP促进性传播，在售楼现场使用 POP吸引看楼人群, 使客户对帝都花园形成进一步认知、理解，促进购买决策形 成。四、销售推广1）、广告宣传： 报纸广告，海报，短信，宣传单页，展板，易拉宝，巨幅、 横幅、喷绘广告，加强累积性传播进行楼盘形象、卖点的 诉求，产生影响作用。条幅广告特别是挂在显著地段的巨 幅应在同一天打出，这样比零散出击更有视觉冲击力。2）、价格策略A. 定价原则：O整个销售推

10、广过程打着让部分利给消费者的旗帜，在降幅不大的情况下我们必须配合宣传，给消费者营 造一种让利售房不是主要目的，回馈客户、并帮助 客户享受生活才是主要的。建议 4 楼价格提高，与5 楼价格拉平，在价格一样的情况下，买房人自然 会选送阁楼的 5楼，从而达到先去化 5楼的目的，O价格不应有太大的波动（差价太大这样不仅给已购的 客户利益和精神上带来沉重打击， 也损害了开发商 的市场形象，不便以后别墅和商铺的销售。 ）O景观房（30、31、32）的价格要高于位置较偏的35、 36，特别是 32 号楼。B. 价格走势 ：别致小复式是为五楼、阁楼新的定位，应在它原来价位的基础上考虑到新的定位， 它的价格走势

11、还要根据 今后的销售情况。C一房一价表（另附）3）、活动策划（6月26二期交房）A. 户外设点推广：在人流量大的南华购物广场设点进行推广，派发宣传单，并通过赠送太阳帽、太阳伞、手提袋（带有 帝都花园字样）等小礼品吸引人，聚集人气，达到扩 大宣传、提高知名度。时间：6 月 24、25; 7 月 1、2、8、9、15、16、22、23、 29、30。然后根据此活动对本月销售情况的影响决 定是否继续。活动道具：销售员二名接待桌一个太阳伞两 把座椅二把饮用水数瓶宣传单页若干户外展板多个小礼品若干 个B. 现场销售：O隐性降价 价格策略主要措施就是降价，但是降价也不能完全大张旗鼓的降价，尾盘降价策略要采

12、 取更具人情味的方式，就是所谓 隐性降价”, 如降低首付款、送花园、送绿化、为客户提供 更周到便利的服务等。具体如下：客户与亲戚朋友或销售现场临时配成多人集体购 房的方式，给予不同的 首付款打折方式，调动客户 的积极性，让客户去为我们找客户。1人：98折2 人：98 X98 折3 人：98 X98 X98O显性降价分三个阶段将优惠进行到底。6.26 6.30内定房优惠25元/川最后的优惠机会段（一）-6.26 6.30内交定金优惠50元/ m2-7.1 7.10优惠活动赠小型家电阶段（二） j99折-借二期交房开展活动（抽奖）98折 阶段（三）95折（价格策略一定按照规定的时间执行，让客户有紧

13、迫感，切其切 实感觉到这是最后的机会。）O降价限购将C. 营造口碑O好品牌不仅是修建出来的，也是住出来的，当有了口碑后，自 然价值和人气都会上去的，所以可以借助一期业主来营造极好 的口碑。他们的口碑是项目最好的传播方式， 以家庭为单位开 展才艺、拔河、游泳比赛、答谢会、睦邻活动、帝都花园征文等形式的活动， 展示帝都花园业主的丰富文娱生活， 增加业主 间的交流 最主要的是为楼盘做宣传。在这个物欲横流的社 会，氛围是很重要的，感染力也是不容忽视的，我们通过一期 业主营造生活氛围使持币观望着感受到自己入住后的感受能 下决心来购房， 而且也体现了开发商对已交出的工程的继续关 注，有利于提升开发商的形象

14、。O制造关联性传播，提高知名度、美誉度：利用突发事件制造事件变新闻报道、专栏文章，形成口碑，聚集人气。D. 其它活动：O老业主带意向客户送神迷小礼物，最后签下来的可奖励：一个 1000,两个2000由老业主带来的享有优惠。O给客户装修建议或者帮客户联系专业的室内设计顾问， 免费赠 送装修方案或者装修打折。O在这个期间预定的客户另可赠送购物券、优惠券（如银座、南华购物广场或者健身房、美容室）五、案场执行1 ）制作展板、小型布幅等装饰售楼中心,增加销售氛围做一块“倒计板”悬挂在售楼中心里，上面写着 “您还剩个选 择机会，只剩天可以享受优惠”，每天修改一次，很多客户购房的 积极情绪就这样被那些一天天

15、减少的数字调动起来； 使那些持币观望 者快点付诸行动。2） 统一销售说辞 （能否成交的关键在销售现场 ） 严格要求销售人员，制定 15秒、30秒和 2分钟标准销售说词，每人一份并结合五楼家俱配置图和阁楼装修的效果图声、 图并茂，加强传播力度。销售人员要热情有礼、百问不厌，让 消费者买到最适合自己且性价比最高的房子，让消费者切实感觉到 我们的真诚与贴心，有利于进一步提升开发商的形象。五楼销售说词这是理想和现实完美结合的精巧户型。在这里，生活的理想主义和居家的实用主义完美演绎。房型方正大气，南北通透，采光、采气、通风效果好，而且居于最高处干净、卫生且私密性高。享多层价，买一层送一层，房间利用率大大提高，可以根据自己的喜好将多余的房间做视听室、健身房、娱乐室、书房、棋牌室等更加地丰富自己的生活，更好的享受生活、享