宁海市场分析

1、宁海房地产市场分析及小城春秋推广建议 一、宁海简介 1、宁海概况 宁海，是宁波市属县。位于中国大陆海岸线中段，浙江省东部沿海，象 山港和三门湾之间，是国务院批准的第一批沿海对外开放地区之一。全县总 面积 1931平方公里，人口 58万，下辖 17个镇乡。宁海今年位列全国经济百 强县第7 4位，在宁波南三县中排名第一。 宁海境内山川秀丽，风光旖旎，是国家级生态建设示范区。海岸线 176 公里，山地面积 945平方公里,平原面积 805平方公里,河流湖泊面积 181 平 方公里。拥有耕地 52.5 万亩,林地 162万亩,滩涂 39万亩，素有“七山二地 一分田”之称。森林覆盖率达 58.1%，绿化

2、程度为 35.0%，森林储积量达 234 万立方米。宁海山多地少的自然原因导致了其土地急剧稀缺，从而极大的影 响了城市房地产业的发展。 宁海是中国模具生产基地，宁海模具制造业在国内外享有较高知名度。 现有模具制作企 500余家，从业人员 3 万余人，制模技工达 1 万余人。宁海 是中国文具生产基地 文具行业是宁海工业经济的优势产业之一， 目前，全县 共有文具生产企业 230余家，其中上规模企业 24家。宁海是华东汽配中心， 全县汽配行业产值 10 余亿元，企业上百家，其中规模企业 34 家，产值 5 亿 元。 2、宁海经济发展 2004 年宁海国民经济保持平稳增长，初步测算，全年实现生产总值

3、1153 亿元，按可比价计算，比上年增长 135，其中，第一产业增加值 15. 1亿元，增长6. 0%;第二产业增加值67. 1亿元，增长11. 5%;在 二产增加值中，工业增加值 579 亿元、建筑业增加值 92 亿元，分别增长 11. 0%和9. 5%;第三产业增加值33. 1亿元，增长18. 5%。一、二、三 产增加值占生产总值的比重由上年的 14. 2：58. 3：27. 5 调整为 13. 1： 58.2 ：287，人均生产总值 19786 元，比上年增加 2591元 经济运行质量继续改善。全年完成财政一般预算收入 （ 按老口径 ）1 3 69亿元，比上年增长5. 3%,其中：中央级

4、财政收入 7. 55亿元，增长 14，地方级财政收入 6.14 亿元，增长 104。按新口径计算的财政收 入 10. 21亿元，比上年下降 21. 5%，其中：中央级财政收入 4. 94亿元， 地方级财政收入 5. 27亿元，比上年分别下降 33. 7%和 5. 3%。全年财政 支出 9. 51亿元，增长 14. 1%，其中，文教卫生支出 2. 95亿元，增长 10. 5%， 农业生产支出 1. 22 亿元，增长 59. 8%，行政管理支出 1. 24 亿元，增长 14. 8%。 据抽样调查，全年城镇居民人均可支配收入 14379 元，比上年增长 12. 7%，城镇居民人均消费性支出 9177

5、元，增长 11. 2%。全县农村居民 人均纯收入 604元，比上年增长 12. 1%。宁海快速增长的经济以及丰富的 旅游资源带动了当地房地产业的发展。 二、城市发展概况 1、 基本发展目标 宁海城市化建设步伐加快，重点、实事工程建设力度加大。同三线高速 公路宁海段竣工通车，沿海南线宁海段公路续建工程、梅林至温泉公路改建 一期工程完成年度工程量，兴宁北路扩建工程完成拆迁任务。柔石公园已经 动工建设。 天明山温泉大酒店可于春节前开业。 模具城一期基本建划进行。 6 条市政道路、城市绿化、垃圾填埋场、城北中学二期、宁海中学体育馆、信 息化一期、第一区院门诊急诊楼、农村电网改造和旧村旧城改造等实事工程

6、 基本完成。 按照宁海县城市总体规划 ，成功实施了城关、 梅林、桥头胡三镇合并， 新一轮城市发展框架初步确立。四级城镇体系进一步完善，各具特色的中心 镇规划已经编制完成，一般镇和中心村的资源配置逐步优化。城区基础设施 建设力度加大。城市交通条件进一步改善，玉河路、兴宁南路、银菊北路等 18条市政道路建成通车。到 2007年宁海县城建成区达到 30 平方公里，城区 人口超过 25 万，城市化水平达到 50以上。 2、交通发展规划 目前从宁海到宁波共有 2 条主要交通道路： A:同三高速公路（甬台温高速）宁波至宁海段，宁波设潘火、姜山两个 出口，宁海设西店、 梅林两个出口。 从梅林到宁波潘火出口需

7、 3540 分钟车 程。目前宁海有桃源路可直接进入高速，到宁波潘火出口后可直接通过兴宁 路进入市区，需 5 分钟左右车程。 B： 34省道宁波至宁海段，从宁海市区桃源路开始进入 34 省道，到达宁 波市区鄞奉路，需 31 个小时左右的车程。 今后从宁海到宁波另规划有 2 条主要交通道路： A:通过同三高速或34省道，进入宁波绕城高速公路南段到达宁波市区， 目前该工程还未建设。 B：甬台温铁路宁海至宁波段，铁路从宁海西郊通过，将按一级双线电气 化铁路的技术标准建设，设计时速为 200 公里，计划 2008 年建成。 从宁海到宁波总体交通条件便捷。城市化对住房建设的巨大需求，城市 人口的不断增加以

8、及城市规模的扩张，促进了房地产业的不断发展。 三、宁海房地产市场概述 1、 市场总体特征 20002003年宁海县共推出商品房开发地块 652亩，平均每年推出 163 亩。其中 2002年推出 386亩，为最多的一年； 03年推出 130亩，为最少的 一年。四年来，已开发和确定开发共 110 万平方米，可供套房 4625 户，总投 资达 11 亿元。其中已建设销售 90 万平方米、 3125套，已投入建设资金 8 亿 元。 20002003年宁海房价每平方米平均价格动态是： 2000年 1450元、2001 年 1750元、 2002年 2300元、 2003年 3000元；各年的价格增幅是

9、2001年 21%、2002年 31%、2003年 31%；3 年每年平均增幅 28%。 2004 年宁海固定资产投资规模继续扩大， 全年完成全社会固定资产投资 47.62 亿元，比上年增长 1 7 3，其中国有经济等单位完成投资 2323 亿元，坦长 506；城镇和农村集体投资 1600 亿元，增长 38；城镇 和农村私人投资 336 亿元，增长 296。 房地产投资速度在下降，销售情况却依然较好。 2004 年全年完成投资额 504亿。元，比上年下降 298，商品房住宅施工面积 645 万平方米， 竣工面积 284万平方米，销售面积 283 8 万平方米，销售额 68 亿元， 比上年分别增

10、长 125、 448、538、687。 2、 商品住宅市场 2005年上半年宁海商品住宅市场走势基本平稳，价格小幅上涨，供应较 小，需求旺盛，目前市中心房价在 5000 元/ 平方米以上。宁海整体市场受宏 观政策影响不大，目前在售的商品住房有金地房产开发的风清水岸及科技园 区的兴海家园。 靠近徐霞客大道的风情水岸，由多层、小高层住宅组成，目前售价约 5800元/ 平方米。宁海县和兴房地产开发有限公司正在建设的兴海家园位于 科技园区，离市中心大约 6 公里。项目占地 120 亩，建筑面积 18.3 万平方米， 分三期推向市场。 一期 120 套多层住宅，均价为 3500元/ 平方米，二期计 32

11、0 套，多层均价为 3600 700元/平方米，高层为 3500元/平方米。该小区一期 已开盘， 120 套住宅销售一空，但该案产品户型面积较大。位于市中心的宁 海最高楼龙珠大厦目前已售完，当时售价在 6000 元/ 平方米左右。 经济开发区拟推出的上下桥西溪移民安置地块， 占地面积约 1 万平方米， 共计 160 套房子，预计推向部分商品房市场价格约为 37003800元/ 平方米。 由于目前县土地储备中心征地工作难度较大，在大面积开发地块推出前，随 着建安成本的提高，以及人们对房地产开发小区环境要求越来越高，这必将 增加房地产的开发投入，如景观设计等费用，小区开发的成本提高，商品房 价格还

12、将持续上扬。 目前奉化商品住房消费人群主要为本地人群，如政府官员、私营业主、 各大企业的高层管理阶层、邮政、电信、教师等行业的高收入者。这类消费 者为改善居住品质而进行购房或者是结婚等原因，他们对户型要求高，对总 价敏感性相对较低，但会对项目的配套设施、环境规划、物业品质等有较高 的要求。由于宁海地处较远，商品住宅已内销为主，基本没有外地投资客购 买，但本地高收入人群比较喜欢去外地置业或投资。 3、二手住房市场 2004年宁海县房地产市场持续发展的一年，商品住宅供应依然紧张，导 致二手房市场出现回落。随着房价的不断上升，税收有关政策的出台，银行 信贷条件的提高，购房投资的利润空间在下降，成本在

13、上升，风险在增大。 根据现阶段房地产市场运行情况来看，出于投机性购房行为比例在逐渐减少， 房地产市场已逐渐走向理性、平稳。 2005年6月份宁海县二手房成交量为147套，比5月减少50%成交建 筑面积4万mi，其中50万元/套以下的房屋占到总成交量的68% 6月份二手 房供大于求的现象依然存在，求购登记数与出售房源数比例为30%现房成 交平均价格比5月略有回落，但幅度不大。目前宁海整体二手房市场交易情 况有所下滑，但价格依然坚挺，市中心成套房价格在4000-5000元/平方米 左右。位于柔石公元旁的华庭家园目前多层住宅二手房价格在5000元/平方 米左右。 目前宁海二手住房消费人群主要为本地人群及部分用于出租的长线投资 客，短线炒楼投资者已淡出市场。 四、宁海媒介概况 报纸： 当地征订以宁波日报、今日宁海、都市快报为主，零售以东南商报、宁波晚 报等为主，中邮随晚报、商报等一起发放。 今日宁海主要报道本地新闻以及转载其他要闻，基本无半版以上广告发 布。创立时间不久，从机关小报到现在 8版，免费赠送。 中邮DM在城关镇每户上门发放，在下面乡镇主要是发放在乡镇机关等企事业 单位； 宁波万达广场发放DM中邮，在国际大酒店举行展示会，现场凭DM获赠礼品。 户外 从高速下入宁海的桃源北路两边竖立系列两面灯箱，广告发布多为得力 文具系列； 市区宣传