经济型酒店在中国打造多赢局面

1、经济型酒店在中国打造多赢局面对出外旅行者来说，星级酒店的开支让人心疼，而小旅馆的卫生和服 务又难如人意，人们迫切需要清洁、廉价并能提供基本服务的酒店， 于是，经济型连锁酒店便应运而生，它与一般小旅馆的区别主要在 于，以连锁形式吸引更多顾客，按照品牌理念提供统一标准化服务, 设施配备以满足客人的基本生活需要为原则，突出房间的实用功能， 以足够大的客流量保证薄利多销，进而取得客人与商家的双赢局面。目前，市场上对 规范的、符合国际水准的连锁经济型酒店需 求很大，而“如家快捷”、“锦江之星”等中国著名经济型酒店连锁 集团管理的酒店数量仅仅是凤毛麟角，根本无法填补巨大的市场空 间。法国雅高(Accor)

2、酒店集团的“宜必思(Ibis ) ”酒店品牌、 美国圣达特(Cendant )集团的“速8 ( Su8 ) ”品牌以及英国 洲际(InterContinental )酒店集团的快捷假日(Holiday Inn Express ) ”品牌等国际著名经济型酒店连锁集团看准了优秀经济型 酒店在中国的发展空间，正加紧进入中国市场。供不应求的市场和国内外各著名品牌争相抢摊的局面，必将引 发一轮经济型酒店的投资热潮。那么国内酒店投资人如何快速、有 效地抢占经济型酒店市场，分得最大最好的一块“蛋糕”？本篇从全面分析国际品牌经济型酒店的角度为国内酒店投资者提供详实的资料，帮助国内酒店业主尽快掌握国际品牌经济型

3、酒店的相关知识，以利于国内经济型酒店更加合理、有序、健康地发 展。品牌经济型酒店及其在中国的发展空间何谓品牌经济型酒店？品牌型经济型酒店是指那些环境安全、 清洁、标准一致、提供有限服务、价格实惠，并具备一定设施、氛围 友好酒店。就投资和收益而言，它们比那些高档酒店投资小，见效快。经济型酒店分类：城市商务经济型酒店。一般布点在大中城市的繁华路段、商业 娱乐中心或交通枢纽。这是国内目前经济型酒店发展的主流。国内如 “锦江之星”就是此类酒店。汽车旅馆。一般布点在大中城市边缘和旅游景点的入口处、交 通主干道两边、汽车站、飞机场、码头等交通枢纽附近，主要特点是 有一个较大规模的停车场。主要消费群体为长途

4、货运或客运司机及其 需要中转的乘客、自驾车旅游的家庭或中小型企业公务旅游者、消费 水平较低的普通旅游者、消费水平不高的旅游团队。目前，国际上经济型酒店的客房数、营业收入和利润自上世纪80 年代一直高于高档酒店。而中国品牌经济型酒店才刚刚起步。以北京 为例，据2004年北京酒店业发展国际论坛新闻发布会报道，2008年 前北京市预计将有300家经济型旅馆纳入国际、国内著名品牌公司管 理。今后，北京将通过品牌特许经营、投资、融资、参股等方式，吸 引“如家快捷”、“锦江之星”等中国著名经济型酒店品牌來京“安 家落户”，美国圣达特集团麾下的著名经济型酒店品牌“速八”已在 论坛期间与北京的几家经济型旅馆签

5、约。据查，包括社会 旅馆在内，目前北京的经济型酒店共有3000多家，但已经纳入“青年旅馆”、“如家快捷”和“锦江之星”等品牌X 管理的只有30多家，仅占总数的1%。这与国外旅游发达4 城市的20%到30%的标准还有很大距离。按国际标准一个 城市的酒店建设是呈金字塔形，而北京的酒店发展是枣核形，顶尖酒 店和经济型品牌酒店都太少。今后，北京酒店业的发展重点将定位于 经济型酒店，要为不同消费阶层的游人提供不同价位的酒店选择。不仅是北京，越來越多的国内外酒店集团和酒店投资人们也将目 光定位在全国范围内发展连锁型经济型酒店的发展战略上。2004年 5月25 H,洲际酒店集团领军人物理查徳诺斯亲临北京，在

6、庆祝 进入中国20年的酒会上，一口气与国内9家业主签下了酒店管理合 同，其中有两份属于经济型酒店品牌“快捷假日”，分别位于郑州和 曲安的快捷假日酒店，将先后于今年卜半年和2006年廿门纳客。同 样意识到这一点的还有法国雅高集团创始人前总裁保罗杜布吕。他表示雅高集团已锁定目标，计划到2008年底，在中国拥有50家宜必 思酒店。而首家天津宜必思酒店的火曝行情，有望加速这一计划的实 施进程。与众多的豪华星级酒店市场比较起来，连锁经济型酒店品牌数量 可谓是凤毛麟角。既然经济型酒店在我国有如此广阔的发展前景，对 于业主和投资人来讲，发展它应如何入手呢？具体的措施又应是怎样 的呢？要解决上述问题，我们首先

7、应分析品牌经济型酒店特别是国际 著名品牌经济型酒店的共性。首先，品牌经济型酒店应具备以下几个 条件：1. 1安全与保安建筑是人类为自己构筑的生活空间，酒店更是如此。经济型酒 店首先应具备的条件是安全性。安全性包括的方面：酒店物业建造符 合公共法律规范，各种设施运转正常，保卫工作令客人满意和放心， 房间内部有明显的安全通道指示图和一定的安全设施，比如灭火器 等，换句话说，即客人入住酒店后放心、舒适。以疏散门的规范为 例，房间门距离外部出口或楼梯间的最大距离都会控制在一定范围 内，一般在15米（位于袋形走廊两侧或尽端的房间）左右，在此疏 散途中的门和楼梯间的门都是开向逃生疏散方向的，只要向外用力，

8、 就可以方便打开而不至于浪费时间。有一种疏散用的门，设计上更加 周到，它加上了一种特殊五金件，用身体的任何部位推、撞就可以轻 易打开，避免了慌忙之中找扶手的麻烦。另外，酒店还要为客人办理人身责任险，解决酒店与客人的后顾 之忧，这一点在西方国家的酒店很普遍。1.2清洁保证从酒店外表到内部始终保持一种干净、整洁的环境，整洁的标准 以美国速八品牌为例：速八的房间每天有专人打扫，毛巾、床单也 每天一换，而且房间内电视、电话、热水器、熨衣板、咖啡壶一应俱 全。1.3标准的一致性一致性是针对连锁经济型酒店而言。举例來讲，一家特许经营 品牌的经济型酒店应具备统一的预定系统，统一的加盟申请系统，统 一的物业转

9、化系统、统一的经营服务系统和统一的促销系统。对于不 同的地区或国家，越是人众熟知的品牌，其品牌效应越统一化，这种 一致性的趋势也越明显。而品牌涵盖的内容也应遵循一致性原则，从 酒店的主要设施、设计、装饰材料到员工服务水平诸方面也应有统一 的规范和标准。经济型酒店标准的一致性具有阶段性和地域性的特点，并存在相 对性。位于不同地理位置的同一品牌酒店其客房的设施标准要遵循当 地人民的生活习惯，客房设计也应具有当地的文化特色，而且伴随着 人民生活水平的不断提高，标准应不断改进和提高。举例来讲，同 样都是速八酒店，美国的速八酒店不提供餐饮服务，而在中国就必 须要考虑到餐饮的问题，因为要考虑到中国人“民以

10、食为天”的饮食 习惯。所以，经济型酒店的统一性是个特定、动态、均衡的相对概念, 决不是简单、绝对、不变的概念。1.4经济实惠相对于豪华型酒店，品牌经济型酒店的价格是经济实惠的，这个 价格受地域或地理位置的影响，并没有一个特定标准，同一品牌的经 济型酒店在北京王府井的价格与在北京其他地方价格会有不同，同一 品牌在不同城市的酒店价格也有差异，和所在城市人民生活消费水平 有关。法国雅高集团的宜必斯酒店国际市场的平均价格为20 一 70 欧元，而中国的宜必斯酒店平均房价为188-198人民币。据调查， 在中国，一间国际连锁型经济型酒店品牌的标准客房平均价格在30 美金左右，而在美国这个价格约为50美金

11、。经济型酒店的客房价格还受物业所处位置的地皮价格的影响，举 例来讲，在北京，在越昂贵的商圈开办一家经济型酒店，其平均客房 价格越高，和上述的平均价格相比较，高出近30% o而对于品牌型经济型酒店而言，价格并不是界定品牌质量的唯一 标准。除价格因素外，一家高质量的经济型酒店应该还能为客人提供 安静舒适的环境、物有所值或物超所值的服务。比如，近年来商务酒 店发展迅速，作为品牌型的经济型酒店就应滾注重在客房内提供基础的互联网设施服务，在满足客人对价格低廉的要求同时,兼备商务需求，做到真正的实惠。1.5客源类别多样化据查，入住经济型酒店的客人呈现多元化的趋势，无论是商务客 人还是休闲客人都趋向于选择经

12、济型酒店入住。宏观上讲，伴随着中 国经济的发展，私营企业和中小型企业会不断增加，相对于价格高昂 的豪华型酒店来讲，这些企业的人员都倾向于选择那些价格相对低 廉、条件舒适的酒店入住，即满足他们基本的住店需求即可。而经 济型酒店的出现恰恰能够满足这部分客户的需求；而对于大众客人， 他们多为休闲度假游客，更会从经济角度出发，选择物美价廉的产品 享用。调査还发现，中美两国在经济型酒店入住客人的类别上有一定 差别：在美国，入住品牌型经济型酒店的商务客人与其他客人区别明 显，而入住中国甜牌型经济型酒店的客人界定不明显，多数商务客人 入住酒店除进行商务活动外，还进行休闲娱乐活动。对于国内有意向 开办连锁型经

13、济型酒店的业主来讲，应该注意酒店的功能分配和相关 配套设施的建立。1.6散客居多由于当今网络定房系统的迅速发展，给各地客人预定酒店客房提 供了极大的便利，因此，通过网络定房的客人数量逐渐攀升。而且， 这些人在选择入住酒店时，通常趋向于选择那些自己熟悉的、乃至于 曾经住过品牌酒店。就像去麦当劳用餐一样，无论走到哪里，客人得 到的产品和服务都是一样的，而不会有生疏感。在经济型酒店最发达的美国，汽车旅馆作为经济型酒店的一个类 型占据了很大比例，这当然与美国人的生活方式有直接的联系。入 住汽车旅馆的客人大多是自驾车出行的散客。在美国城市边缘地带 和洲际公路旁，这些汽车旅馆随处可见，伴随着这些旅馆而在周

14、边建 造的相关配套设施，比如便利店、加油站、快餐店等也都是具备一定 影响力的品牌店，这些设施同时为住店的散客和中途休息的旅人服 务。需要说明的是，同一品牌的汽车旅馆和经济型酒店，在美国的标 准是一致的，而不是人们通常认为的汽车旅馆的标准会更低。1. 7有限服务经济型酒店应该以满足客人入住酒店的基本需求为目的而提供 服务。大多数国际连锁经济型酒店只为入住客人提供客房和早餐服务 (B&B ),除此之外，基本不提供其他服务。雅高的宜必斯品牌酒 店虽然为客人提供24小时餐饮服务，但只是三明治或面条之类的便 餐。按照国际标准，一家150间客房的经济型酒店，通常只有30名 员工，就连酒店总经理都要经常亲临

15、第一线，直接与客人打交道。笔 者在美国曾经入住过儿个不同品牌的经济型酒店，如WINGATE ,速 八，RED ROOF INN , COMFORT INN等，这些酒店的前台通常只有 一位服务员，快捷地办理完相关入住于续后，简单礼貌地告诉房间的 方向，客人则自己拿着行李开门入住。这些酒店的客房面积通常只有1618平米左右，有独立的卫生间，客房内一床、一桌、一椅，但每个 品牌都会有自己的特色，包扌舌色调等，给人以家的温馨和舒适。值得 一提的是，客房的床通常质量很好，软硬适度，较舒适。当今许多连锁型经济型酒店都形成了自身的标准，从客房面积到配 套设施标准每个品牌不尽相同，有的知名品牌，客房内全部安装

16、了互 联网设施，并且酒店内还设有简单实用的商务角。2.经济型酒店贏利的“秘密”据新华网消息，在中国饭店业整体利润水平低下、回收期漫长 的情况下，前几年，我国旅游酒店业的发展主要集中于建高档酒店， 即四五星级酒店。但近几年的发展显示，高档酒店主要是满足高端商 务需求，市场拓展空间较窄，国内五星级以下的酒店大多处于亏损状 态，尤其是三星级的中档酒店，投入产出比低，客房空置率高。随着 我国国内旅游的大众化发展，满足普通住宿消费需求的经济型酒店赢 得了巨大发展空间，符合市场需求的现代经济型酒店经营利润高达 5 0%。其3-5年的投资回收期备受投资者尤其是广大商业地产 商的青睐。从国际上看，目前，国际经

17、济型酒店的利润收入早已超过豪华 型酒店。据查，在美国，90%的经济型酒店都赢利，笔者认为原因 主要有以下几个方面：2. 1低廉的成本 树倬、齐歯 众所周知，经济型酒店最吸引业主的就是其投资成本低廉。而这个“低廉”总体上讲有两点：1、功能简化。品牌经济型酒店把服务功能都集中在住宿上，把餐饮、购物、娱乐功 能大大压缩、简化、甚至不设。餐饮一般只提供早餐，这也就是经济 型酒店在国外又有B&B别称的缘故，其功能就是床（Bed ）加早餐（B r e a k f a s t ）。2、成本节约。目前我国二星酒店 面临的困境是建设投资不小，经营管理费用却相对较高，但房价都低, 餐饮也少有人问津，在这样收入少而

18、开销大的恶性循环下，更新改造 更成奢谈。单只人工成本一项，低星级酒店就处于劣势。而经济型酒 店的能源、水资源、人工、用品、设备等都高度节省。细分起来，主 要表现在以下几个方面：2. 1. 1建造或租用物业的成本较低相较于豪华高星级酒店，经济型酒店通常客房数量较少，大多 在1D0200间，而且对客房面积有一定限制，多为1518平 方米（含卫生间）。同吋，经济型酒店内部大多不要求设配套设施, 比如旅行社、航空公司或商场等，所以整体空间小，又能被有效地 利用。无论是购置的还是租用的经济型酒店的物业，从规模上讲都 比豪华型酒店低廉的多。当然，经济型酒店的物业成本与物业选址有关，在地段繁华、地皮高昂的城

19、市中心地区，如果准备建造一家经济型酒店，必须考虑 到所在地域的地价；相反，如果在城市边缘或高速路沿线建造经济型 酒店建筑成本会大大降低，对投资人来讲更经济，带来的潜利润更大。就物业本身的投资而言，经济型酒店大致可分为两类：自建和 长期租赁。自建意味着业主用自有资金或贷款自行购置土地和建造酒 店建筑，这是一种长线投资，在正常情况下可以在十年内收回成本。 雅高的宜必斯品牌计划未来5年内在中国发展的50家酒店，其发 展方式就主要倾向于自建而不是改造。自建酒店的优势在于从酒店外 观到室内功能布局，按照该品牌的核心理念和统一标准进行建造和安 排，有利于体现品牌的原汁原味，维护品牌的统一形象。但另一方面,

20、 由于购置土地和进行建设的投资较大，这部分费用上升为最大成本， 再加上酒店建成后的运营成本，这对投资人的经济实力要求提高，并 且增加了酒店运营工作的压力。当然，业主可以进行酒店资产交易， 可以更快地回收成本，甚至在短期内赚取利润。这是我们将来再阐述 的课题。长期租赁是许多业主愿意选择的另一种投资方式，即业主在挑 选到满意的、符合其标准的现有房屋后进行十年甚至更长时间的租 赁，并做相应改造后开始经营。采用这种方式意味着业主只需要较少 的投入，通常在35年后即可收回投资，而且规避了一定的风险。 而另一方面，改造的酒店由于原先建筑结构的限制，在功能布局等方 面，酒店方面会“迁就”原有酒店条件，从某种

21、程度上影响品牌理 念和服务水平的充分体现，影响客房出租率和客人满意度，从而影响 酒店的利润实现。2.1.2运营成本较低2. 1.2. 1能源成本低廉能源成本主要是指水、电、气等成本。经济型酒店能源成本低 廉，是由其相对简单的设施、设备和功能而决定的。由于酒店以客房 经营为主，大堂和餐厅（有的无餐厅）的面积都非常有限，因此耗用 的能源相对较少。没有娱乐、美容等配套设施，卫生间一般也不设浴 盆，等等这些都使经济型酒店大大节省了能源开支，提高了利润空间。2. 1.2.2人员成本传统星级酒店的人员是按照岗位分配的，经济型酒店的人员则 是按照工作量进行分配，因此经济型酒店的比是更为“经济的” o具 体说

22、，以打扫一间客房为标准，对于豪华星级商务酒店来说，欧美酒 店的员工与客房比通常为1 :1甚至更低，而在亚太地区这个比例则为1.53 ：1 ；欧美经济型酒店的员工与客房比为0.20.3 ： 1，而亚太地区的经济型酒店的员工与客房比平均不到1人: 1间客房。这说明，在当今人力成本不断提高的情况下，经济型酒店 又比豪华酒店多了 一个利润空间。2. 1.3材料及用品成本较低对于大多数高档酒店来说，从室内装潢到酒店硬件设施再到酒 店用品，都讲究档次和质量，讲究“货真价实”。举例来说，大到进 口石材、卫生间洁具、高档家具、床具等，小到地毯、墙纸、小五金 的选用上都很考究。而经济型酒店的装饰风格、材料和用品

23、选择则是 本着“经济实用、简捷舒适，能够满足客人的基本需求”的原则來进 行的。举一个简单例子，五星级酒店通常都配有一个提供周到、专业、 人性化服务的商务中心，这里向客人提供先进的办公设备。而一家经 济型酒店，通常只有一个商务角，设备也只是简单的传真机和复印机, 也许还会有一台可以上网的计算机。如果一家三星级酒店配置有五星 级酒店的设施和服务，那就不属于经济型酒店了。然而就像豪华酒店 有其自身的地域特色一样，不同地区的经济型酒店在设计风格方面也 有其自身特点。再以美国速八品牌为例，它在杭州、大连、武汉、北 京都有特许经营店，但由于到前两个城市的客人主要是休闲散客，因 此上述两地的速八酒店从设计风

24、格上讲更趋向于休闲化，而北京的速 八酒店客源除了有部分休闲游客外，大多是商务客人和海外客人，因 此客房设计要兼备商务客人的需求，还要具备国际流行趋势。同样的 道理，美国的速八酒店和中国的速八酒店在设计风格上也存在诸多差 异，这是由两国人民生活水平和两国不同的文化背景所致。2.2经济型酒店的高回报率经济型酒店与豪华酒店相比，最大的好处就是投资少、成本低、 见效快、回报率高。举例来说，一家正在经营中的三星级酒店，欲成 为一个特许经营的国际品牌，它首先要具备符合这个品牌标准的基本 条件，如客房面积、酒店规模、交通状况、停车位等等。但最重要的 却是要满足GOP和纯利润的目标要求，再以美国速八为例，只有

25、GOP 达到40% ,纯利润达到20%以上才可以满足加盟特许经营，这样以 确保3-5年之内收回全部投资。2. 3经营管理方式酒店经营管理方式通常有以下几种：第一种是全权委托管理方 式。第二种是由酒店业主自行管理，但是使用国际酒店特许经营集团 进行特许经营。第三种是由业主行经营，使用或者聘请一个国际市场 销售联盟协助酒店业主进行酒店的经营管理活动。第四种方式就是业 主完全自行安排他们的经营管理。而经济型酒店的经营方式通常采用 的是第二种特许经营方式。特许经营的方式已有六十多年历史，它在北美和欧洲酒店经营 管理活动中占有相当的比例。在中国，酒店特许经营方式相对来说起 步较晚，所占的比例、数量不是很多。伴随着中国酒店管理水平的不 断提高和中国酒店职业经理人的迅速成长，中国酒店业、特别是经济 型酒店在特许经营的方式上应有很好的前景。特许经营的管理方式通常来讲成本相对低廉，业主在享受品牌 的效益的同时还保留了相当的自主权。作为特许经营的国