大连亿达新世界B区商业项目策划全案

1、大连亿达新世界大连亿达新世界b b区商业项目策划全案区商业项目策划全案 调研方法调研方法 现场采访现场采访 资料收集资料收集 电话访问电话访问 入户拜访入户拜访 统一整理汇总统一整理汇总 研究报告研究报告 本次调研内容本次调研内容 奥林匹克商业圈奥林匹克商业圈 星海广场星海广场 西安路商圈西安路商圈 青泥洼商业区青泥洼商业区 城市商业环境城市商业环境 区域商业环境区域商业环境 项目最终定位项目最终定位影响影响 影响影响 序言 本次调研商圈分布 市场研究篇 商圈定义商圈定义 商圈是对一个成熟且有商 业价值属性区域的称呼。 按照级别划分，它可以是 同心圆、可以是半圆、可 以是等边型及其它类不规 则

2、形态；按照其所辐射的 范围，则依据商圈的级别 可以是半径在0.5至1公里、 1.5至3公里、5公里，甚至 于整个城市。主要商圈 次要商圈 核心商圈 市场研究篇 奥林匹克商圈：地区级商业中心奥林匹克商圈：地区级商业中心 商业辐射范围：商业辐射范围：1.5至至3公里左右公里左右 奥林匹克商圈范围奥林匹克商圈范围 市场研究篇 四至范围四至范围 东：人民广场 西：东北路外侧 南：胜利路 北：黄河路。 奥林匹克商圈主要物业奥林匹克商圈主要物业 万达广场 人民体育场 奥林匹克 电子城 百盛 购物中心 沃尔玛超市 奥林匹克商圈基于奥林匹克广场而得名，依附于沃尔玛超市而成名。目前商圈 由三大商业板块组成，分别

3、是沃尔玛、万达广场、百盛购物中心等，其中沃尔 玛为绝对性的核心商业。 市场研究篇 商业物业分析商业物业分析 v建成时间：1999年 v广场面积：6万平方米 v广场地下：9.2万平方米的大型商城和两个下沉式广场，其中友谊奥 林匹克购物中心是本区域的主力商业，建筑面积35，000平方米，地 下两层，2000年4月正式开业。 v现驻场业户：178家（租赁业户38家，联营业户140家） 市场研究篇 奥林匹克广场奥林匹克广场 友谊奥林匹克购物中心业态列表友谊奥林匹克购物中心业态列表 b1超市约40% 服装服饰约40% 餐饮占8% 其他占12% b2屈臣氏约占10% 餐饮占40% 服饰占30% 其他20%

4、 主要路段商业业态及租金价格主要路段商业业态及租金价格 路段路段 行业行业 胜利路胜利路民运街民运街民政街民政街东北路东北路体育场体育场黄河路黄河路长春路长春路中山路中山路 服装鞋帽服装鞋帽/14/23 餐饮食品餐饮食品83486123 金融邮电金融邮电1/3/4/ 家居装修家居装修2/3/542 体育用品体育用品/113/1 休闲娱乐休闲娱乐103/310522 医疗保健医疗保健6/262/ 美容美发美容美发 3/3/3/ 便利店便利店221/2/ 房屋中介房屋中介1/33/ 其它类其它类22334383 日租金日租金 （元（元/m/m2 2） 1.5-2.5 2.4-2.7 2.3-2.5

5、2.6-3.72.8-52.5-3.22.5-32.1-3.5 市场研究篇 胜利路的临街商业以娱乐休闲和餐饮业为主， 该地区有日月明和川王府两大酒店，这两个 酒店的入住客户对餐饮、娱乐休闲有很大的 需求，因此造成该地区有众多的咖啡厅、洗 浴中心和餐厅，经营相当不错； 日租金：1.5-2.5元/平方米 市场研究篇 东北路北段高档餐饮店非常多，规模庞大，如 天天渔港、巴图鱼乡、龙海渔湾，过桥渔府； 周边众多的高档物业住户和离此不远的市政府 高级官员的存在促成了此地高档餐饮和娱乐休 闲的发达。 日租金：2.6-3.7元/平方米 体育场产业带动体育服饰以及器材销售的热销； 数量众多的运动爱好者带动娱乐

6、休闲和餐饮业的 兴盛 日租金日租金：沃尔玛和奥林匹克的巨大品牌效应导致 此地租金高启，普遍在3-5元/平方米*天 市场研究篇 东北路北段高档餐饮店非常多，规模庞大，如 天天渔港、巴图鱼乡、龙海渔湾，过桥渔府； 咖啡厅也很上档次 ，周边众多的高档物业（如 万达华府、优豪斯、汇嘉公寓，亿达广场等）， 同时还有离此不远的市政府高级官员的存在促 成了此地高档餐饮和娱乐休闲的发达。 日租金：日租金：2.5-3平方米平方米*天天 百盛以其档次高、装修好、货品全、服务热情的 优势深受广大购物者的欢迎；华纳国际影城作为 大连市最高档的电影院，装修极其豪华，它和楼 下的桑巴制造、哈雷网吧以及运动休闲城吸引了 大

7、量的人群来此娱乐、购物。 日租金：日租金：2.1-3.5/平方米平方米 市场研究篇 友谊奥林匹克广场为地下两层，其中部分出租给沃 尔玛，部分自营。自营部分服装服饰近一半，餐饮 店铺也占据相当的比例；从整体经营面积比例来看， 餐饮食品占比最大，达到29%，服装服饰，占比 22%。 日租金：负日租金：负1层层14元元/平方米，负平方米，负2层层10元元/平方米平方米 规模：64000平方米 经营面积：普遍不超过20平方米，以小柜台为主 日租金：为6-8元/天/平方米，最好的位置高达18元/天/平方米。 市场研究篇 奥林匹克电子城奥林匹克电子城 市场研究篇 奥体电子城的存在，使得电子市场的经营面积占

8、到总体的24%； 百盛商场、奥林匹克广场外租区和体育场临街商铺促进了服装服饰激烈竞争； 东北路北段的餐饮属于高档餐饮，其他地区的餐饮基本属于中、低端； 数量众多的宾馆和写字楼以及高端公寓的住户对娱乐休闲的需求强烈； 体育场的存在带动体育服饰、体育器材等相关产品的热销。 v总建筑面积：25952.97 v临街商铺：共计215个单位 v铺位面积：60356 v售价： 900021，000元/ v销售情况：由于其临街公建层高6米，买一层得一层，因此销售情况火爆，一期已售完 v客群：主要为个人投资者，单位购买仅三家（川连商贸、交通银行、工商银行） v租金：黄河路一侧86（做出夹层后约150 ），年租金

9、8万元，不包含水电、采暖物管等费用。 可类比物业研究可类比物业研究万达华府万达华府 市场研究篇 万达华府一期底商主要商户万达华府一期底商主要商户 美国冰激凌东洋风美发中心彭氏皮草名店雅诗迪宝岛眼镜怡快面包欧琳电器水槽 信开数码华府店中国银行天福茗茶路通口腔采轩服装美景礼品千乙置业 克丽缇娜美容雅婷康体美容华鸿装饰益生保健品商行非得海参肽好当家即食海参奥丁橱柜 粮缘早餐机专卖厨娘东海鱼舫见道律师事务所壹阁设计君达一品茶安旗专卖店天佑房屋 红烛坊咖啡语茶渔人码头日本燃气热水器好旺角房屋租赁大连法苑书店明珠丽人发屋顺驰置业 福奈特昭鹤口腔好休闲养生会所爱犬俱乐部汽车商行华府口腔千瑞古茶园 陶木艺术作

10、品 松下数码办公设备 蜀香源知蜂堂体验中心品格地产摩卡咖啡语茶 玛雅房屋公司都市书廊不二家木地板西门子助听器法国普莱妮特不老美店德记鞋铺 v开发商无规划，仅求出售以回笼资金，导致华商业配套比较混乱，业态的重复率较高。 v销售情况火爆，但招商情况不佳，实地调研发现有大量空置物业。 v小面积分割限制此处只能以临街店铺的形式发展，很多业态都无法入驻。而本项目的物业形 式可大可小，分割方式灵活多变，适应了市场的要求。 v华府二期即将入市，届时将新增约2.6万平方米的公建，如此小的区域却拥有如此大体量的社 区底商供应，是否会对该项目造成致命冲击值得研究。 市场研究篇 关于奥林匹克商圈的未来设想关于奥林匹

11、克商圈的未来设想 v大连实德在明年会将主场搬回到市人民体育场，这对本项目是一大利好。大连实德在明年会将主场搬回到市人民体育场，这对本项目是一大利好。 v本项目本项目a区的免税店是大连市不多的高档消费区域之一，而且是大连市旅游人口的区的免税店是大连市不多的高档消费区域之一，而且是大连市旅游人口的 定点消费区，本项目可充分利用这一大优势，将旅游消费人口吸引到本项目中来。定点消费区，本项目可充分利用这一大优势，将旅游消费人口吸引到本项目中来。 v位于人民广场的市政府将持续带动周边中高档餐饮等特色行业的发展。位于人民广场的市政府将持续带动周边中高档餐饮等特色行业的发展。 v奥林匹克商圈未来将向多元化、

12、多消费级并具有休闲性质的综合性方向发展。奥林匹克商圈未来将向多元化、多消费级并具有休闲性质的综合性方向发展。 市场研究篇 青泥洼商圈青泥洼商圈 北至长江路；南达五惠路；西到荣盛街；东至昆明路 市场研究篇 青泥洼主要商业 大连商场大连商场百年城百年城 秋林女店秋林女店 铜锣湾广场铜锣湾广场 新玛特新玛特 市场研究篇 青泥洼商圈商业供应量青泥洼商圈商业供应量 项目名称项目名称地区地区位置位置开业时间开业时间建筑面积建筑面积 （m2） 层数（层数（f）层数（层数（b）商场管理形式商场管理形式 大连商场中山青泥洼桥67年前40，00041百货 新友谊商店中山人民路2号19883，00021百货 韩国批

13、发城中山长江路1990年以前7，5003无店铺 秋林女店中山胜利广场旁1990年以前5，40061百货 中兴大厦中山友好街42号1990-0635，00072百货 友谊商城中山人民路2号1996-0215,00062百货 新华洋商场中山青泥洼桥1997-052,80031店铺 富丽华酒店商 场 中山人民路中段1998年以前2,00011店铺 大商男店(百货)中山青泥洼桥199820,98691百货 胜利百货中山火车站前广场1998-08147,00053百货 麦凯乐大连商 场 中山五惠路1998-0950,00071百货连店铺 新玛特购物广 场 中山青山街1号2001-10148,00082百

14、货连店铺 百年商城中山青泥洼桥商业区2001-0560,00052百货 伊都锦中山青泥洼桥商业区2003-1024,50061百货 市场研究篇 青泥洼商圈租赁价格水平青泥洼商圈租赁价格水平 项目名称项目名称发展商发展商/投资商投资商地区地区租售条件租售条件 大连商场大连商场股份有限公司中山服装：20-23%倒扣率、化妆品：23-27%倒扣率 秋林女店大连商场股份有限公司中山服装：21-24%倒扣率、化妆品：24-28%倒扣率 友谊商城大连友谊集团中山服装：26-30%倒扣率、化妆品：26-30%倒扣率 大商男店秋林百货、香港先施、大商集团中山服装：25-28%倒扣率、化妆品：25-30%倒扣率

15、 皮具：26-28%倒扣率 富丽华酒店友谊集团中心地上租金：美元每天每平方米3-3.5元 地下租金：美元每天每平方米1-1.5元 麦凯乐大连商场大连商场股份有限公司、日本麦 凯乐百货株式会社 中山服装：28-32%倒扣率、珠宝：每月每平方米3-4万元 （保底）、服装：每月每平方米1.5-3万元（保底） 市场研究篇 青泥洼商圈特点青泥洼商圈特点 商圈是大型商业体的集合，拥有多个大型购物中心，业态 重复率高。 商圈为纯商业区，周边住宅体量较小，属于面向全市的市 级商业中心 。 商圈以大型百货为主，购物氛围较浓，娱乐休闲属于附属 功能 。 市场研究篇 天津街商圈天津街商圈 市场研究篇 天津街发展历程

16、 v天津街建于1909年，全长1720米，是“中国十大著名商 业街”之一。曾经是大连人流、资金流、信息流最集中 的地方，也是每个大连人购物消费的天堂。 v2000年11月天津街开始全面改造，一期工程分为海昌、 天植、新天龙等六大区域，一期改造占地面积5.3万平方 米，总建筑面积达20万平方米，投资额25亿元。 v2004年1月18日正式开街，改造后的新天津街商业步行 街长 1054 米。 历史上的辉煌历史上的辉煌 大规模改造大规模改造 重新面世重新面世 市场研究篇 天津街主要商业天津街主要商业 项目名称项目名称体量（体量（m）经营内容经营内容 海昌名城78000超市和精品百货 新世界百货690

17、00百货、餐饮、烟酒副食品、娱乐休闲 天和广场15000餐饮、服装、家电市场、数码通讯、娱乐休闲 舶品牌港运动城3200品牌运动服饰、运动器材、体育器械 天百大楼14000服装、食品、数码通讯产品 圣邦国际皮草中心4000各档次各品牌皮草大衣 新华书店12000图书、音像、文具 天海同乐城购物中心20000娱乐、餐饮、儿童娱乐城 苏宁电器7650各类家电、数码通讯产品 天植商场70000主力百货、大型超市、精品服装、风味美食 天龙商城5000老凤祥银饰、奥特莱斯折扣店、美食城 修竹广场15000银行、餐饮、娱乐配套设施 市场研究篇 天津街现存问题天津街现存问题 开发商缺乏商业地产经验，商铺售价

18、过高开发商缺乏商业地产经验，商铺售价过高 商场定位重复，业态配比不合理，娱乐休闲和餐饮的比例明显过小商场定位重复，业态配比不合理，娱乐休闲和餐饮的比例明显过小 市场研究篇 对本项目的参考意义对本项目的参考意义 精心规划业态，与周边商业业态协调互动。精心规划业态，与周边商业业态协调互动。 坚决避免天价入市坚决避免天价入市 ，与经营商家共同赢利。，与经营商家共同赢利。 市场研究篇 胜利广场胜利广场 胜利购物广场位于大连站前最繁华商圈，北倚火车站，南临中山路（大连第 一大道），西南直接（大连商场）青泥洼桥商圈，东面连接天津街步行街。 广场由香港博泰发展和大连市政府合资建设，政府有20的股份，主要是以

19、 土地配套作为投资。整个项目于1993年9月4日破土动工，历时4年多完成， 1998年年5月30日正式营业。 市场研究篇 经营现状经营现状 业主：业主：3000多名多名 经营员工：经营员工：10000人人 广场出租率：广场出租率：95以上以上% 年租金收入：接近一亿元年租金收入：接近一亿元 年营业额：人民币二十亿以上年营业额：人民币二十亿以上 日人流量：平时日人流量：平时30万人次，节假日可达万人次，节假日可达35万人次万人次 与经营有关的几个数字与经营有关的几个数字 市场研究篇 胜利广场成功之处分析 地理条件优越 坐拥大连核心 商圈数十万人流 庞大的规模效益 先进的硬体设施 市场研究篇 对本

20、项目的参考意义对本项目的参考意义 本项目最大问题本项目最大问题 如何吸引消费群体进入地下一层消费？如何吸引消费群体进入地下一层消费？ 解决此问题 项目成功一半 市场研究篇 西安路商业街西安路商业街 西安路商业街向东辐射到东北路，南至五一路以南地区，北至长江 路以北（沙河口火车站地区），而向西辐射到中长街以西地区。 市场研究篇 西安路的巨无霸商业西安路的巨无霸商业 占地面积42000平方米，东西长100米， 南北长400余米，建筑面积288000平方 米，集购物、休闲、餐饮、娱乐、展示 为一体，5大主力店、28种业态、500家 专业店、6000平方米的室内大型挑空中 庭广场共同打造体验式消费理念

21、。 占地面积近4万平方米，总建筑面积约35 万平方米，总投资 19.5亿元人民币。内有 沃尔玛、友谊商城、运动100、好百年家 居、大连市音像批发城、联通网吧、美食 广场七大主力店鼎力结盟。 罗斯福罗斯福天兴国际中心天兴国际中心福佳福佳新天地广场新天地广场 市场研究篇 西安路商业业态比例西安路商业业态比例 西安路商业街经过这几年的发展，其无论在商业物业数量、物业档次、 业态配比上，均比前几年有了较大的发展，友谊商场、罗斯福国际中 心等高档项目更是提升了该商业街的整体档次，而我们同时也看到， 在福佳新天地广场、罗斯福国际中心也出现了众多的商铺空置现象， 对其整体经营造成了一定的影响 市场研究篇

22、本项目可参考之处本项目可参考之处 经过先期合理的业态规划，首先确定主力店，这将对 日后商业的发展极其有利； 百货、超市、小商品、美食、娱乐休闲广场的组合优 势是商业竞争力的表现，高中低档商业的结合可使项 目的辐射范围更大，以吸引更广泛的消费人群。 市场研究篇 星海湾商圈星海湾商圈 星海湾地区位 于大连市南侧， 北接西安路商 圈，西邻学府 区，南面是广 瀚的大海，东 侧为星海湾广 场地区。其中 星海湾广场为 亚洲最大的世 界级广场，规 划的年接待能 力为800余万 人。 市场研究篇 星海湾广场周边物业 星海国宝星海国宝 高档餐饮街高档餐饮街 星海广场星海广场 海洋世界海洋世界 网球中心网球中心

23、会展中心会展中心 星海湾广场星海湾广场 市场研究篇 星海湾目前商业特点星海湾目前商业特点 商业体量：有4万平方米 业态组成：餐饮、休闲娱乐、眼镜、精品店 商业分布：中山路沿线，环海边等区域 店面形式：沿街分布（主要以独体商业、底商形式出现） 商业档次：普遍为高档商业，部分小商品。 市场研究篇 市场定位篇 引 言 定位方案的核心要点方案的确定 方案的支撑点市场的研判及目标客户的需求 确定销售的利润点来源于项目的最佳方案组合 我们的原则全、长、精、少 方案的极端化挑战性与实用性的考虑 市场定位篇 通过对项目目标客户的积累及访谈，得出客户所需 的各种条件。此方法适合于小体量型的商业，但前 提需要一个

24、必备的条件是对项目应有一个全盘的品 质性考虑。 定位方法定位方法 市场推导法市场推导法 客户积累法客户积累法 按照常规性的全面调研，得出所需结果，推论出其 市场定位，一般适合于大体量的商业物业，在3万 平米以上。 项目定位项目定位 工作思路工作思路 v项目目标：项目的品牌效益及利润指标项目目标：项目的品牌效益及利润指标 v定义并分析现阶段环境：大环境下的奥林匹克商圈定义并分析现阶段环境：大环境下的奥林匹克商圈 v现阶段需要解决的问题：有效利用项目环境的利好因素，并规避自身地现阶段需要解决的问题：有效利用项目环境的利好因素，并规避自身地 下商业部分的劣势。下商业部分的劣势。 v项目工作思路：使项

25、目成为亿达集团在商业地产领域的标杆项目，成为项目工作思路：使项目成为亿达集团在商业地产领域的标杆项目，成为 区域乃至大连市商业的典范。区域乃至大连市商业的典范。 v对于地区性亮点的产生对于地区性亮点的产生:通过对项目的综合性业态组合通过对项目的综合性业态组合,能使项目成为地能使项目成为地 区性的代表并具有特色商业区性的代表并具有特色商业. 市场定位篇 定位原则定位原则 定位原则内容定位原则内容 由下至上、由内及外由下至上、由内及外 业态集中度高、可长期经营业态集中度高、可长期经营 整盘推出、整体包装整盘推出、整体包装 益于项目后期经营管理原则益于项目后期经营管理原则 市场定位篇 项目自身分析项

26、目自身分析 本项目处于奥林匹克商圈的中部，位于中山路、东北路、 高尔基路、长春路四条主要干路中部。 市场定位篇 项目自身分析项目自身分析 项目所处区 域商业环境 良好，所临 的每条路段 有有各自的 特点。针对 每条路段的 特性进行不 同的分析是 项目业态定 位时必须考 虑的内容。 市场定位篇 项目自身分析项目自身分析 东北路一侧东北路一侧 项目旁的高架桥使通过项目的人流较少，但与免税品商店 相呼应，可为项目带来高档消费人群，并可作为项目的形 象展示点。 五四路一侧五四路一侧 项目对面的写字楼、高档公寓等物业不仅可为项目带来此 部分的消费人群，亦可使本侧作为项目人气的提升点。 民运街一侧民运街一

27、侧 作为项目最佳人流、展示效果最好的一侧，此侧因沃尔玛 等项目的存在，不仅可使项目赚足人气，同时对项目整体 的商业展示较为有利。 北侧大型停车场、可有效解决因项目人流过多而产生的停 车问题。项目对面高档物业的存在，亦可同时为项目提供 有实际消费能力的消费人群。 建业路一侧建业路一侧 市场定位篇 项目自身分析项目自身分析行业商户行业商户 商品类别商品类别选择物业类型选择物业类型周边客户组合周边客户组合店面要求店面要求特殊要求特殊要求 家具建材 独立商业楼-层高4.5-6.5米 承载：400kg-5吨/平米不等 单层面积：1000-8000平米以上 柱距：12x12米 停车位：300-500个 -

28、 娱乐 独立商业楼 临街店铺 写字楼、公寓裙房 同类品牌 商务区、商业中心区 100-3000平米不等 水、电 大型ktv一层层高超过6米，需大 堂 停车位100个以上 酒吧必须集中开设 服装 大型百货店 商业街 临街店铺、底商 相同品牌、档次的服 装服饰店 手表、饰品 面积：20-200平米 有广告位 需有自已风格的装 修 餐饮 大型商业项目 临街底商 底商 同档次餐饮店、茶艺 店等，没有特殊要求 与写字楼相邻 层高：3.5米左右 有排烟道、上下水 独立出入口 有天然气管道 有一定停车位 交通便利 其他 饰品、彩妆、箱包：临街店 铺、大型百货店 药店：临街店铺、底商 干洗店：临街店铺、底商

29、电动工具：临街店铺、底商 、专业市场 办公用品：底商、专业市场 汽车展示：临街店铺、专业 市场 饰品、彩妆、箱包： 与服装服饰、鞋、同 类品牌相邻 药店： 美容美发店 等 干洗店： 大型超市 电动工具：4家以上 集中销售区 办公用品：均可 汽车展示：同类品牌 、百货店 饰品：有独特装修风格 彩妆、箱包：与百货店相类型 药店：有独立出入口 干洗店：上下水 电动工具：- 办公用品：独立出入口 汽车展示：需要大展示橱窗 无特殊要求 市场定位篇 项目核心定位项目核心定位 形象定位形象定位功能定位功能定位 风格定位风格定位 定位主题定位主题 中高端品质化路线中高端品质化路线 满足区域及项目自身目标消费群

30、体满足区域及项目自身目标消费群体 精端品质商务休闲精端品质商务休闲 市场定位篇 租售价格的确定租售价格的确定 租赁价格确定方法租赁价格确定方法 市场比较法市场比较法租金反推法租金反推法 投资回报率反推法投资回报率反推法 市场定位篇 市场比较法确定租金 物业样本物业样本平均租金水平平均租金水平 万达华府长春路2.8元/天/平方米 万达华府黄河路2.45元/天/平方米 优.豪斯2.5元/天/平方米 万益大厦3.9元/天/平方米 整体平均租金水平2.23.63元/天/平方米 样本项目平均租金样本项目平均租金 区域内与本项目类似之商业项目其租金的平均值为2.23.63元/天/平方 米，我司将以此作为本

31、项目首层商业租金参考值。按商业一般规律，首 层租金向上向下依次递减约2030%，考虑到本项目有可能会作整租 或整售，我司对租金价格作一定的调整。 市场定位篇 租售价格的确定租售价格的确定 v租：2.42.8元/天/平方米 v分租： v 地下：1.82.2元/天/平方米 v 地上：2.53.5元/天/平方米 v整售：1.2万1.6万/平方米 v分售： v 地下：1万1.2万/平方米 v 地上：1.6万2万/平方米 租金价格租金价格销售价格销售价格 市场定位篇 定位方案 市场定位篇 定位方案 市场定位篇 定位方案 市场定位篇 定位方案 市场定位篇 定位方案 市场定位篇 方案方案a、b优劣势参考优劣

32、势参考 优势优势:业态相对集中业态相对集中,且面积相对较大便于招商及后期的经营且面积相对较大便于招商及后期的经营 管理，不会对项目带来吵闹；管理，不会对项目带来吵闹； 劣势劣势:由于面积较大的原因由于面积较大的原因,因此会导致后期销售的困难性因此会导致后期销售的困难性,同同 时对项目特色性的营造也相对较差时对项目特色性的营造也相对较差,也因此会影响项目的整也因此会影响项目的整 体租赁水平；体租赁水平； 定位方案 市场定位篇 方案方案a年收益参考年收益参考 楼层楼层业态业态面积（建筑）面积（建筑）租金（天租金（天/平米）平米）年预计收益（万）年预计收益（万） b1家居家居58202419 f1专

33、业专业spa800386 f1茶餐厅茶餐厅4003.246 f1西式快餐西式快餐3003.235 f1健身中心健身中心12001.460 f1品牌服装代理品牌服装代理7003.896 f1咖啡厅咖啡厅15003162 总计总计107202.8904 注：计算天数为注：计算天数为360天，面积较天，面积较10756有较小偏差有较小偏差 定位方案 市场定位篇 方案方案b年收益参考年收益参考 楼层楼层业态业态面积（建筑）面积（建筑）租金（天租金（天/平米）平米）年预计收益（万）年预计收益（万） b1、f1品牌服装品牌服装50402.4440 b1、f1专业专业spa800386 b1、f1茶餐厅茶餐

34、厅6003.270 b1、f1健身中心健身中心12001.460 f1品牌服装代理品牌服装代理9003.8123 b1、f1咖啡厅咖啡厅18003194 总计总计107002.8973 注：计算天数为注：计算天数为360天，面积较天，面积较10756有较小偏差有较小偏差 定位方案 定位方案 方案方案c优劣势参考优劣势参考 v优势优势:业态分割相对较细，服装精品类划分为业态分割相对较细，服装精品类划分为 较小铺位，可大幅提升租金水平；数码较小铺位，可大幅提升租金水平；数码3c店店 对于人流的吸引力较强，放置在靠近建业街对于人流的吸引力较强，放置在靠近建业街 一侧，可有效降低此处无出入口的弊端，并

35、一侧，可有效降低此处无出入口的弊端，并 可充分利用此处宽广的广告位做展示。可充分利用此处宽广的广告位做展示。 v劣势劣势:业态分割较细，在一定程度上增加了后业态分割较细，在一定程度上增加了后 期经营管理的难度。期经营管理的难度。 定位方案 市场定位篇 方案方案c年收益参考年收益参考 楼层楼层业态业态面积（建筑）面积（建筑）租金（天租金（天/平米）平米）年预计收益（万）年预计收益（万） b1家居家居58202-2.5419-524 f1数码数码3c店店7502.5-3.567.5-94.5 f1茶餐厅茶餐厅4802.5-3.543.2-60.5 f1西式快餐西式快餐6503-3.570.2-81

36、.9 f1健身健身7001-1.725.2-42.8 f1服装精品店服装精品店19003.5-5239.4-342 f1咖啡厅咖啡厅2402.5-421.6-34.6 总计总计105402.4-3.4886-1180 注：计算天数为注：计算天数为360天，面积较天，面积较10756有一定偏差，主要为通道所占面积。有一定偏差，主要为通道所占面积。 定位方案 定位方案 定位方案 定位方案 方案方案d、e优劣势参考优劣势参考 v优势优势:本方案主要优势为利用东侧电子城的集聚效应，本方案主要优势为利用东侧电子城的集聚效应， 以数码以数码3c店作为亮点吸引人流，地下引入家居家饰店作为亮点吸引人流，地下引