雅戈尔苏州工业园区项目可行性方案

1、http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 1 http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 2 http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 3 了解目前苏州市区房地产产品供应与需求特征 http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 4 供应市场特征供应市场特征 规模较大，其优势在于形成规模效应，且易于形成较佳的小区配套和景观条件。 户型过于集中，近年所开发的项目多集中于大户型、高档房，房地产开发结构朝高 端市场过度集中，导致中低端产品供应严重缺失，产品同质化现象严重。 建筑风格过于单一，缺少具有延袭苏州千年古城风貌，具有苏州园林特色的建筑元 素，在细节处理上力度不足。 物业管理水

2、平较高，楼盘住商分离，商业集中设置，近50%聘用国内外知名物业管 理公司担任小区管理。 各区域之间价格落差大，其中相城区与园区的落差达31.3%。相城、吴中区以其价 格所处的相对优势，未来将成为拉动苏州房市平均价格的重要区域。 高绿化率、高得房率。各楼盘均以提高绿化率改善小区的景观环境，以提升楼盘品 质，并以高得房率吸引买家。 v 建筑设计高起点、高标准。如美国的rtkl、wy、王董国际、日清建筑等知名境外机构加盟。 v 集聚了世界多家知名景观设计公司。如泛亚易道、贝尔高林、美国swa等。 v 会所功能齐全，普遍走高雅路线。 v 重视营销企划，聘请专业营销公司担纲策划和销售工作。 v 重视媒体

3、宣传，善于利用公关活动造势。如嘉年华会、音乐酒会、名人沙龙等。 http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 5 需求市场特征需求市场特征 对于具有苏州地方物色的江南古典风格的建筑以及现代风格的建筑最为苏州市民的亲睐。 可充分利用目前苏州供应市场建筑风格单一的弱点，本项目应在设计上挖掘潜力，吸引客户眼球。 针对目前苏州市场上非平层结构的住宅套型比例较小，建议开发部份叠加式空中别墅，增 加错层、跃层等非平层的结构类型以满足部分客户的需求，同时降低产品的同质化。 三房二厅的需求所占比例很大，而对二房的需求比例也达42%，而供应市场上二房的比例 偏低，因此本项目可适当增加二房的开发。 70120平

4、方米的户型需求量最大，其中主力户型面积需求集中于90100平方米。相对于供 应市场主力面积120140平方米的现状，可提高120平米以下户型面积开发，降低总价，填补市场空档。 此比例达到63%，目前苏州市场上车位配较高，私车拥有量增加较快，建议按住宅套数的 同比例配置车位。预期车位价格为810万元，与市场价较为一致。 以毛坯房占绝大多数，但对装修房的概念总体接受程度达44%，与供应市场相比，可在此 方面制造市场卖点，如单身公寓、叠加别墅等可提供全装修或初装修等。 预期在58006400元/平方米范围内的占32%，因此在未来有购房需求的潜在客户中有效需 求比例达到1/3，如未来定价合理，购买力有

5、保障。 http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 6 通过供需对比，结合地块特征提出发展建议 http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 7 地块特征地块特征 l 本项目地处现代化的苏州工业园区，与金鸡湖一路之隔，但视线却受被其他 高层和会展中心阻挡，无法利用金鸡湖的景观优势。 地块北面是工业厂房，且沿高压走廊，对于居民购房选择，特别是靠 北面的建筑会有一定的销售弱势； 本项目地块l型地型对于产品布局、景观设计带来不利影响。 l 地块的土地价格较高，平均楼面地价近2800元/平方米，需要通过产品去充分挖 掘地块的价值。 l 本地块被地块中央东西向和地块东面二条城市主干道向割裂，不利于

6、 形成整体。 l 地块北面、东面各有一个河流，可为本项目所利用。 http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 8 项目发展机会项目发展机会 产品差异化产品差异化 供应市场供应市场-产品同类化、同质化趋向严重，高层一通天下； 项目机会项目机会-建筑类型、建筑组合以及在建筑与景观细部处理上体现与其他 同类楼盘的差异性，使建筑景观人三者之间达到有机结合。 需求市场需求市场-平层、错层、跃层、叠加别墅以及全装修、菜单式装修房、酒 店式公寓、亲子套等概念在苏州市民中的预期接受状况良好； 项目机会项目机会-结合组团分区，根据不同年龄、层次的客户群体的不同爱好和 生活趋向在产品空间布局、户型结构等方面进

7、行量身定制。 项目特征项目特征-体量大、地块形状特殊、地块本身存在的劣势； 项目机会项目机会-根据不同位置开发风格各异而又相互联系的组团，使一个项目 具有多个楼盘的景观、建筑之效果。 推广方式推广方式-园区楼盘推广方式雷同； 项目机会项目机会-结合苏州特有的人文特点，采用特色鲜明的营销推广思路和手 段，在推广上创造苏州楼市的一大亮点。 结构人性化结构人性化 形态多样化形态多样化 营销个性化营销个性化 http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 9 http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 10 规划指导原则规划指导原则 -地块地块l l型形状自身弱势如何得以去化型形状自身弱势如何得以

8、去化 土地价值如何去提升土地价值如何去提升 -在园区这样一个现代化的多民族、多文化集聚的区域在园区这样一个现代化的多民族、多文化集聚的区域 如何体现苏州传统园林文化的特色如何体现苏州传统园林文化的特色 同时传承中华民族街坊式的邻里亲情同时传承中华民族街坊式的邻里亲情 http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 11 我们的客户我们的客户新苏州人新苏州人 -本项目客源主要为苏州市区希望改善居住条件和居住环境的当地居民， 包括周边乡镇居民。 本项目另一主要客源为来自工业园区和周边区域企业中的白、金领工作 人员以及外籍员工。 苏州工业园区已经或者正在形成由多个民族、多种文化元素共存的区 域，构成

9、了新苏州人特有的文化背景。 http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 12 新苏州人的需求新苏州人的需求 http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 13 地块劣势的去化地块劣势的去化 http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 14 规划定位规划定位vs原创性、地域文化原创性、地域文化 规避办法规避办法 市场特征市场特征地块特征地块特征 市场表现市场表现 供应市场供应市场vsvs需求市场需求市场地理位置地理位置& &地块形状地块形状 产品差异化产品差异化价值最大化价值最大化 规划体现规划体现 地域文化地域文化原创性原创性 产品定位产品定位 苏州的、中国的、现代的苏州的、中国的、

10、现代的院落、街坊、多组团院落、街坊、多组团 http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 15 项目概念规划项目概念规划 1、分期开发，每期810万方 2、大院。五个大院，水、木、金、火、土 3、每个大院风格不一，各具特色又互相协调 4、局部底层架空，形成通透，内外空间流通 5、分大院管理（守门人制） 6、每院与河流相通，可单独运行 7、大院之间均为主入口与会所-泛会所、商业街 8、双网格系列（建筑、景观） http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 16 建筑面积配比建筑面积配比 以上总建筑面积及其他指标 均严格按政府标准计算。 上述面积配比为根据市场反 馈情况暂定，待最终方案确定 后

11、再作调整。 户均面积根据市场一般情况 设定，具体需根据最终方案而 定。 地下建筑包含人防工程所需 面积，其中人防工程按地上建 筑占地面积计算，人防工程平 时作为停车位使用。 本项目根据不同组团可分五 期开发，但在此财务分析中不 考虑各期建筑类型存在的不同 配比方式以及价格变化的影响。 酒店式公寓、产权式酒店均 含精装修。 项目名称：雅戈尔苏州金鸡湖项目单位: 平方米 总用地面积255,539255,539 总建筑面积511,079511,079 绿地率45%45%容积率 2.002.00 绿地面积114,993114,993 建筑密度 25%25% 面积面积户均面积户均面积 高层公寓274,4

12、71 150 多层住宅100,000 130 酒店式公寓52,300 50 产权式酒店30,000 50 商业51,108 100 会所3,200 小计511,079511,079 地下车位面积133,171 40 其中：人防工程面积63,885 建筑占地面积 地下车位个数3,329 总户数的70% 小计133,171133,171 507,879507,879 高层公寓274,471 多层住宅100,000 酒店式公寓52,300 产权式酒店30,000 商业51,108 其中： 地上建筑 可售面积合计 地下建筑 http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 17 项目定位项目定位 很苏州

13、：很苏州：主要是指园林景观。苏州园林作为中国园林设计的重要代表之一，深得消费者的青睐， 其也成为苏州的代名词之一，在项目中延续和传承这种文化，不单单是为了满足市场的需求，更 是表达了我们对中国传统文化精华的敬意。 很中国：很中国：除了建筑中运用的中国元素外，主要是针对目标消费群体来设定的。我们坚信：民族的， 才是世界的！工业园区除了苏州人、来苏州支持建设的外地人以外，还有很多华侨和外国友人， 作为“新苏州人”，他们对中国文化都充满了敬仰，我们在建筑设计中，除了考虑规避与园区其 他项目同质化竞争以外，还将迎合他们的这种需求，为他们提供后现代中国式的产品。 很现代：很现代：除了考虑符合园区基本的规

14、划要求以外，还主要考虑现代化的建筑空间和布局。这种现 代，是在传承中国传统建筑文化精髓的基础之上的现代，不是没有根基、不考虑国情、纯粹拿来 主义的现代。 http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 18 规划规划 最佳舒适度：最佳舒适度：根据长期市场调查发现，住宅社区规模在8-10万平方米，舒适度最高； 同质集聚：同质集聚：由业主的兴趣爱好、家庭成员组成、经济条件等三个条件划分组团特色和产品构成， 符合现代人“同类集聚”的心理需求； 分期开发：分期开发：整个社区规模较大，为了规避开发风险，多组团划分有益于持续性的开发； 院落、街坊的形成：院落、街坊的形成：多组团规划，使项目形成五个大的院落

15、，形成了围合式的中庭花园，景观的 均好性较佳，并且大大增加了商业部分的面积，有利于提高开发商的利润； 风格多样化：风格多样化：多组团设计，可以较好地实现组团风格的多样化，同时达到多个小区的效果； 便于管理：便于管理：由于每个组团的面积较为适中，便于分散管理； 劣势削弱：劣势削弱：削弱地块“l”型东西狭长的劣势，使每个组团都变得相对的方正，利于产品的规划设 计； http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 19 规划规划 规划将以开放与多元、积极与沟通的方式，让规划最大程度地实现土地自身的价值；让社区 与城市之间以相对独立的关系趋于和谐，以一种合理的方式相联接，并给予舒适的自然尺度和邻 里之

16、间无障碍的沟通与交流，从而达到城市居住、自然居住和情感居住三位一体的目标。 项目以围合的社区形态，把历史的、人文的、原生态的和再造自然环境要素整合性地作为土 地内在价值的表现，并以建筑的艺术风格和街区的丰富性作为友好面对城市的界面；从而让人更 多地在自己熟悉的生活场景中发现精神血缘，并以现代的城市和建筑体系将其激活。 围合式的院落设计，有效规避了地块区位劣势带来的抗性，挖掘地块自身的潜力，最大程度 地实现了地块自身价值的增值。 http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 20 规划规划 创造一种生活，先从创造与生活相匹配的周遭开始创造一种生活，先从创造与生活相匹配的周遭开始 为了更好地回应

17、社区生活功能的完善性、便捷性并和城市周边配套功能互为补充，商业街区 将为居者和公众提供品质消费的平台。 项目多组团的设计，在组团与组团之间形成了三条内街，“街”将成为社区内除了围合式院 落以外最重要的活动场所，街坊邻居，也将成为业主最主要的日常关系之一。 http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 21 建筑建筑 建筑不只是材料的堆砌，应当还有精神的注入。由此，建筑应坦然而友好地面对历史、城市，建筑不只是材料的堆砌，应当还有精神的注入。由此，建筑应坦然而友好地面对历史、城市， 并为城市注入新的活力，从而回应公众的生活。并为城市注入新的活力，从而回应公众的生活。 内部空间：内部空间：内部注重

18、邻里关系的处理，如空中四合院的设计，为同层客户提供更加和谐的室外交 流空间； 外部空间：外部空间：在建筑外部，更加注重建筑体量关系的处理，如多层、高层错落形成的丰富天际线； 建筑造型：建筑造型：引入中国建筑的元素特征，与现代建筑风格完美融合，形成独具特色的城市景观； 建筑类型：建筑类型：多层、高层； 建筑结构建筑结构：建筑与人的尺度应该更为亲切，层层退台式建筑的出现，正是回应这样的规划思想， 他在视觉上使电梯公寓拥有多层化的感受，同时对人与人之间的关系进行重新的界定：人与人之 间的关系应该可以更紧，社区从此不再是樊篱。 http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 22 景观景观 要营造出一

19、种自然的景象，没有比自然本身更合适的了；人工设计必须最大程度地接近于自然的要营造出一种自然的景象，没有比自然本身更合适的了；人工设计必须最大程度地接近于自然的 真相。真相。 水系引入：水系引入：把社区外部两条自然河流，引入组团，形成每个组团的亲水平台，使项目形成了亲水 的概念； 两大主轴：两大主轴：自然河流的引入，使项目的五个组团被两条水系形成的主轴连接，形成即独立又相互 协调的整体布局，这同时也是社区的景观主轴； 三重庭院：三重庭院：建筑围合而成的底部院落、建筑退台形成的空中庭院以及高层内部的空中花园，成为 社区内部业主交流、沟通、休憩最主要的场所，也是社区内部各个层次的景观节点； 局部底层

20、架空：局部底层架空：不但有效增加了景观设置面积，还实现了基本无遮拦的视野空间，形成内部透景， 实现了内外空间的流通； 景观特色：景观特色：水系和院落的设计，使项目的景观实现了线性与块状、刚性与柔性的完美结合，在无 外景可借的情况下，深挖项目自身的潜力，同样达到景观的均好性目的； 景观设计：景观设计：建议五个组团分别由五个国家的著名景观设计大师来设计，以苏州园林为基础，融入 部分现代元素，创造新苏式园林。 http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 23 产品产品 住宅：住宅：酒店管理公寓（产权式酒店、酒店式服务公寓）、花园洋房 商业：商业：内街店铺（街）、主干道店铺（道） 把工业园区电梯公

21、寓引入充满活性与温情的花园洋房时代把工业园区电梯公寓引入充满活性与温情的花园洋房时代 为了突破工业园区传统电梯公寓立面单一、亲地性较差的不足，并提升居住的品质，我们把 情景花园洋房引入每个组团，从亲地性较强的多层townhouse、高层底部的yardhouse(底层院落复 式洋房)、外观形态丰富的退台式洋房、空中情景花园洋房、到panthouse(顶层跃式观景洋房)， 共同组成了互动而相对独立的产品类型，他以统一的建筑外在形态作为宗旨，以花园洋房的空间 关系为线索，表达出每种空间共同的生活特征接近自然、表达生活并富于变化。 http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 24 “街街”、“道道

22、”概念的导入概念的导入 现代城市的快节奏交通与步行体系日益成为矛盾，传统的街道纯粹是为了满足步行的交通功能， 机动交通的出现使街道变得不安全，同时传统街道两侧的商业也深受快速交通的影响，虽然街道 变成公路以后越来越不适宜人停留或活动，但同时我们也不得不承认快速交通对现代城市的意思。 于是我们相对在城市的某一区域各成系统设计步行街道和快速干道成为一种解决办法。两者局部 独立又相互联系，能完整地完成各自的功能，以实现了对传统街道的概念在先，同时不为机动交 通形成压力。 http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 25 在本项目里设计为情景式的主题街区，是时尚和艺术在社区的主要载体，其主要为社区

23、 内 服务，由各具特色的小店铺组成，构成社区商业中心，与组团之间的会所相互配合，承担起社区 泛会所的功能； 与周边区块的邻里中心共同构成区域性商业中心，其主要功能除了为社区内的业主提供 各 项商业服务、承担一部分商务功能外，同时也可以与邻里中心共同为区域客户服务； “道” 主要由一通二（局部一通三）店铺构成，可达到有效增加商业实用面积的目的，增加开发 商 利润。 “街街”、“道道”概念的导入概念的导入 http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 26 总体推广定位总体推广定位 v改变园区楼盘在推广上所普遍采用的诸如嘉年华会、音乐酒会、名人沙龙等公关造势活动在形式上的 重复性和缺乏创造性 v

24、结合苏州人居住文化的寻源活动 v以苏州园林丰富的社会文化内涵和写意的山水艺术思想在园区的延承为主题进行广告宣传和楼盘推广 体现体现民族的、现代的、苏州的民族的、现代的、苏州的居家理念居家理念 v充分利用园区楼盘在建筑风 格上的单一性与苏州市民对 于具有江南古典风格的建筑 之怀旧情结 v针对本项目建筑在规划上的 刚性，以抽象方式展现苏州 古典园林宅园合一，可赏、 可游、可居建筑形态之精髓 v体现苏州人依恋自然，崇尚 邻里亲情之意境 v最大限度地发挥本项目在 小区景观与建筑设计方面 所能表达的人性化理念 v推广上充分发掘苏州园林 建筑的历史文化内涵 v通过写意的方式将苏州园 林、中国传统文化与现代

25、 建筑有机结合 建建 筑筑 与与 景景 观观 设设 计计 市市 场场 机机 会会 推广手段推广手段 http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 27 http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 28 项目中的其他经营收入项目中的其他经营收入 对于本项目中的非主体经营收入，如会所的某些收益及其他营业外收入等，因其受市场不可测因素影响较 大，且收益对本项目评估不产生决定性影响，故在本项目财务分析中对于此类收益，不作详细分析。 物业管理费用与收入物业管理费用与收入 本项目竣工后由专业物业管理公司进行管理，故其物业管理支出和管理收入的测算与该项目的经营无关， 其对现金流量和利润的影响在此不予测

26、算。由于物管资金将在项目交付后支付，在此不作测算。 投资过程中的不可控制因素投资过程中的不可控制因素 该项目的测算主要是根据目前市场供需现状为主要依据，因此有关对于该项目的销售进度和销售价格估计 是通过相关数据为基础估算得到，所估计的数据谨供开发商参考之用。 同时本项目选用的基本参数和未来收益测算，是以该拟建项目按时、保质完成，并达到设定的经济技术指 标为前提的，至于项目建筑过程中的延期或其他影响因素，不在考虑范围之列。 建设过程中的不可预见因素在本分析中已按建安造价的3.5%3.5%提取。 销售费用、管理费用及财务费用销售费用、管理费用及财务费用 销售费用和管理费用涉及项目较多，例如工程保险

27、费、施工检测费、建设工程质量建理费、住宅配套管理 费、房地产交易手续费等。在本测算中，对于管理费用和销售费用的计取照常规分别按开发成本的2.5%2.5%和 总销售额的2.0%2.0%计提。 假设全部投资为银行贷款，因此贷款利率对于项目盈利水平影响较大，本项目测算财务费用时的利率按目 前商业银行一年期贷款利率（5.31%）计算。 测算依据测算依据 http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 29 成本估算成本估算 土地总价为14.25亿元人民币。 本财务分析从土地招投标结束 支付土地款开始，即2004年上半 年，至全部销售收入实现止，即 2009年中期。 本项目评估中假设建设成本按 建设周期

28、分期投入，全部投资除 土地款外均由贷款解决，并且不 考虑建筑承包商带资建设的情况， 任何建筑承包商的带资都将增加 本项目的盈利。 假设全部投资均由银行贷款解 决（自有资金按银行利率计息）。 各部分成本项目均根据苏州及 开发商提供的标准测算。 成本项目 总成本（万 元） 单位成本 （元/平方 米） 估算依据说明 一、土地获得价款142500.002805.79 1、土地成本142500.002805.79按实际成交价计算 2、契税- - 园区免交 二、前期费用4493.4788.48按100元/计 1、标底编制和审核费102.222.01按总建面积2元/ 2、招标管理费76.661.51按总建面

29、积1.5元/ 3、工程监理费1046.5720.61建安造价1.1% 4、质量监督费- - 无 5、保险费- - 忽略 6、市场研究和策划费- - 免 7、勘测设计、规划方案费1661.0132.70勘测2.5元/,方案30元/ 8、图纸设计费及审图费1451.4628.58 施工图27.5元/,审图园区免,抗震审核0.9元/ 9、现场三通一平费25.550.50锄草费1元/ 10、其他前期费用130.002.56临时水电、道路、变电站一期100万，二期30万 三、建设规费6132.94120.76 按总建面积120元/ 四、基础设施费- - 已包含于地价中 五、水电煤贴费4855.2595.

30、00 1、供电贴费- - 无 2、供电工程费2555.3950.00按总建50元/ 3、供水工程费2299.8545.00按总建45元/ 六、建安工程费用95,142.70 1873.33 高层公寓49,404.76 972.771800 多层住宅10,000.00 196.90 1000 酒店式公寓18,305.00 360.42 3500 产权式酒店10,500.00 206.74 3500 商业6,132.94 120.76 1200 会所800.00 15.75 2500 七、小区绿化、景观配套费*2945.7058.0058元/，含景观设计费8元/ 八、不可预见费3329.9965.

31、57建安造价3.5% 开发成本合计开发成本合计259400.065106.92 开发建筑成本合计开发建筑成本合计116900.062301.13 九、期间费用38976.21767.43 管理费用6485.00127.69开发成本2.5% 销售费用8482.91167.03总销售额的2.0% 财务费用24008.29472.72据借贷表迭代100次循环计算 十、地下建筑建安工程费用*27,322.44 2051.68 1、地下车位10,392.96 1500.00按地下车位面积14001600元/ 2、人防工程16,929.48 2,650.00 按人防面积25002800元/ 项目总成本(万

32、元)项目总成本(万元) 可售面积单位成本合计(元/平方米)可售面积单位成本合计(元/平方米) 地下建筑单位成本(元/平方米)地下建筑单位成本(元/平方米) 325698.70 5874.35 2051.68 http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 30 开发及销售计划开发及销售计划 2009年 上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年 前期10%10%25%25%25%25%15%15%10%10%5%5%5%5%5%5% 工程建设期5%5%10%10%20%20%25%25%15%15%10%10%10%10%5%5% 销售期9%9%20%20%22%22%

33、18%18%13%13%8%8%6%6%5%5% 2007年2008年 开发周期开发周期 2004年2005年2006年 2009年 上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年 高层公寓274,471 5%5%15%15%15%15%20%20%15%15%15%15%10%10%5%5% 多层住宅100,000 10%10%25%25%25%25%15%15%10%10%5%5%5%5%5%5% 酒店式公寓52,300 15%15%25%25%20%20%15%15%10%10%5%5%5%5%5%5% 产权式酒店30,000 10%10%20%20%25%25%20%20%10

34、%10%5%5%5%5%5%5% 商业51,108 10%10%20%20%25%25%20%20%10%10%5%5%5%5%5%5% 地下车位3,329 5%5%15%15%20%20%20%20%20%20%10%10%5%5%5%5% 销售计划销售计划总面积总面积 2005年2006年2007年2008年 以上开发周期以及销售计划根据本项目的体量并参考一般项目的建设周期和销售速度暂定。 http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 31 售价及回款计划售价及回款计划 2009年年 上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年 高层公寓6,8186,818 5,565 5,8

35、43 6,135 6,442 6,764 7,103 7,458 7,831 8,222 多层住宅7,0757,075 5,775 6,064 6,367 6,685 7,020 7,371 7,739 8,126 8,532 酒店式公寓8,3628,362 6,825 7,166 7,525 7,901 8,296 8,711 9,146 9,603 10,084 产权式酒店12,86412,864 10,500 11,025 11,576 12,155 12,763 13,401 14,071 14,775 15,513 商业10,29110,291 8,400 8,820 9,261 9

36、,724 10,210 10,721 11,257 11,820 12,411 地下车位102,915102,915 84,000 88,200 92,610 97,241 102,103 107,208 112,568 118,196 124,106 销售价格计划销售价格计划 2005年2006年2007年2008年 均价均价 2009年年合计 上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年 高层公寓8,019 25,260 26,523 37,132 29,241 30,704 21,492 11,284 189,655 多层住宅6,064 15,917 16,713 10,529

37、 7,371 3,870 4,063 4,266 68,793 酒店式公寓5,622 9,838 8,264 6,508 4,556 2,392 2,511 2,637 42,328 产权式酒店3,308 6,946 9,116 7,658 4,020 2,111 2,216 2,327 37,701 商业4,508 9,466 12,424 10,436 5,479 2,877 3,020 3,171 51,382 地下车位1,468 4,625 6,475 6,799 7,138 3,748 1,968 2,066 34,286 合计合计28,98828,988 72,05272,052

38、79,51679,516 79,06279,062 57,80657,806 45,70045,700 35,27135,271 25,75125,751 424,146424,146 2007年2008年 回款计划（万元）回款计划（万元） 2005年2006年 酒店式公寓主要为小户型高层公寓，全装修且提供酒店服务以去化沿北面高层线一带的抗性。 产权式酒店为星级酒店功能，其物业进行销售但由专业酒店管理公司（如雅戈尔富宫大酒店）提 供酒店管理，提供业主固定回报的方式。 商业为二三层建筑，其中一至二层为一通二商铺，三层可作为办公用。销售上应一通二或一通 三销售。 http:/ 中管网房地产频道中管

39、网房地产频道 32 现金流量分析现金流量分析 在以上假设下，本项目现金流入总量为42.4亿元，现金流出总量为35亿元，净现金流入为7.36亿元，动 态内部收益率为9.9%，静态内部收效率为12.74%。 项 目项 目2009年 一、现金流入一、现金流入 上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年 高层公寓 - - - 8,019 25,260 26,523 37,132 29,241 30,704 21,492 11,284 189,655 多层住宅 - - - 6,064 15,917 16,713 10,529 7,371 3,870 4,063 4,266 68,

40、793 酒店式公寓 - - - 5,622 9,838 8,264 6,508 4,556 2,392 2,511 2,637 42,328 产权式酒店 - - - 3,308 6,946 9,116 7,658 4,020 2,111 2,216 2,327 37,701 商业 - - - 4,508 9,466 12,424 10,436 5,479 2,877 3,020 3,171 51,382 地下车位 - - - 1,468 4,625 6,475 6,799 7,138 3,748 1,968 2,066 34,286 小计小计- - - - - - 28,98828,988 7

41、2,05272,052 79,51679,516 79,06279,062 57,80657,806 45,70045,700 35,27135,271 25,75125,751 424,146424,146 二、现金流出二、现金流出 1、付地价款142,500 - - - - - - - - - - 142,500 2、付配套费- 3、付工程款- 449 8,110 15,09628,62035,382 21,184 14,198 14,198 6,986 - 144,222 3.1 前期费用- 449 1,123 1,123 674 449 225 225 224.67 - - 4,493

42、 3.2 建安及其它- 3.2.1 地下工程- - 1,366 2,732 5,464 6,831 4,098 2,732 2,732 1,366 - 27,322 3.2.2 地上工程- - 5,620 11,241 22,481 28,102 16,861 11,241 11,241 5,620 - 112,407 4、期间费用- - 1,949 3,898 7,795 9,744 5,846 3,898 3,898 1,949 - 38,976 5、营业税及附加(5.85%)- - - 1,696 4,215 4,652 4,625 3,382 2,673 2,063 1,506 24,

43、813 小计小计142,500142,500 449449 10,05910,059 20,69020,690 40,63040,630 49,77749,777 31,65631,656 21,47721,477 20,76920,769 10,99910,999 1,5061,506 350,511350,511 三、净现金流量三、净现金流量(142,500) (449) (10,059) 8,298 31,422 29,738 47,407 36,329 24,931 24,272 24,244 73,63473,634 折现系数折现系数(年折现率年折现率2.74%)1.000000.9

44、86680.973540.960570.947770.935150.922690.910400.898280.886310.87451 净现值净现值(142,500) (443) (9,792) 7,971 29,781 27,810 43,742 33,074 22,395 21,513 21,202 54,75254,752 累计折现净现值累计折现净现值(142,500)(142,500) (142,943)(142,943) (152,736)(152,736) (144,765)(144,765) (114,983)(114,983) (87,173)(87,173) (43,432)

45、(43,432) (10,358)(10,358) 12,03712,037 33,55033,550 54,75254,752 四、税前动态内部收益率四、税前动态内部收益率9.90%9.90% 税前静态内部收益率 税前静态内部收益率12.74%12.74% 合计合计 2004年2005年2006年2007年2008年 http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 33 投资计划与资金筹措表投资计划与资金筹措表 假设全部资金按银行贷款利率计算财务成本。 2009年 上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年 一土地费用 142,500 - - - - - - - -

46、- - 142,500 二 付配套费 - - - - - - - - - - - 三工程款 - 4498,11015,09628,62035,38221,18414,19814,198 6,986 - 144,222 3.1 前期费用- 4491,1231,123674449225225225 - - 4,493 3.2 建安及其它 3.2.1 地下工程- - 1,3662,7325,4646,831 4,098 2,732 2,732 1,366 - 27,322 3.2.2 地上工程- - 5,62011,24122,48128,102 16,861 11,241 11,241 5,620

47、 - 112,407 四公建配套 五期间费用 - - 1,9493,8987,7959,7445,8463,8983,898 1,949 - 38,976 六营业税金及附加 - - - 1,6964,2154,6524,6253,3822,6732,0631,50624,813 总资金流出总资金流出142,500142,500 44944910,05910,05920,69020,69040,63040,63049,77749,77731,65631,65621,47721,477 20,76920,76910,99910,999 1,5061,506 350,511350,511 七1、自有

48、资金*- - - - - - - - - - - - 2、银行贷款*142,50044910,059(8,298)(31,422)(29,738)(47,407)(36,329)(24,931)(24,272)(24,244)(73,634) 3、预销售收入支付- - - 28,988 72,052 79,516 79,062 57,806 45,700 35,271 25,751 424,146 总资金来源总资金来源142,500142,50044944910,05910,05920,69020,69040,63040,63049,77749,77731,65631,65621,47721,

49、477 20,76920,76910,99910,999 1,5061,506 350,511350,511 2004年2007年 序号序号项 目项 目合计合计 2005年2006年2008年 http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 34 资金借贷及损益表资金借贷及损益表 上表表明，至2008年下半年，本项目即可付清全部贷款。 本项目期末税前盈利约为7.36亿元。 本项目财务成本为2.4亿元。 财务分析表七借 贷 表借 贷 表 项目名称：雅戈尔苏州金鸡湖项目单位：万元 2009年 上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年 期初借款累计- 146,283 150

50、,628 164,953160,814132,827105,82659,97024,269(664)(25,026)- 本期借款142,500 449 10,059(8,298)(31,422)(29,738)(47,407)(36,329)(24,931)(24,272)(73,634)(123,024) 本期应计利息3,783 3,896 4,266 4,159 3,435 2,737 1,551 628 (2)(90)(355)24,008 本期还本息- - - 8,298 31,422 29,738 47,407 36,329 24,269 - - 177,464 期末借款累计146,

51、283 150,628 164,953160,814132,827105,82659,97024,269(664)(25,026)(99,016)- 备注 财务分析表八损 益 表损 益 表 项目名称：雅戈尔苏州金鸡湖项目单位：万元 2009年 上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年 一、销售收入- - - 28,98872,05279,51679,06257,80645,70035,27125,751424,146 减：销售成本142,500 449 8,110 15,096 28,620 35,382 21,184 14,198 14,198 6,986 - 28

52、6,722 销售费用- - - 424 1,272 1,272 1,697 1,272 1,272 848 424 8,483 税金及附加- - - 1,696 4,215 4,652 4,625 3,382 2,673 2,063 1,506 24,813 二、销售毛利(142,500) (449) (8,110) 11,772 37,945 38,210 51,556 38,954 27,556 25,373 23,820 104,128 减：管理费用- - - 324 973 973 1,297 973 973 649 324 6,485 财务费用3,783 3,896 4,266 4,

53、159 3,435 2,737 1,551 628(2)(90)(355)24,008 三、税前利润(146,283)(4,345)(12,376)7,28833,53734,50048,70837,35426,58624,81423,85173,63473,634 合计合计项 目项 目 2004年2007年2005年2006年2008年 借款期按一年计算，年利率为5.31%；存款利率按半年期计算，为0.72%。 2004年2007年 项 目项 目合计合计 2005年2006年2008年 http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 35 利息支出在成本中占有很大比重，不同的自有资金比例对于

54、项目税前利润率的影响十分巨大，因 此减少财务杠杆比例、缩短建设工期对于项目盈利的影响与提高售价有异曲同工之功； 因此可以利用降低售价来提高回款速度，用减少的财务费用弥补售价降低造成的损失。 财务杠杆的敏感性分析财务杠杆的敏感性分析 土地款中自有资土地款中自有资 金的比例金的比例(%) 总投资总投资自有资金自有资金净现值净现值税前利润税前利润财务费用财务费用 静态内部收益静态内部收益 率(%)率(%) 动态内部收动态内部收 益率(%)益率(%) 总投资税前利润总投资税前利润 率（%）率（%） 0%0%350,511054,75273,63473,63424,00812.74%9.90%21.01

55、% 5%5%348,5507,12556,57975,59575,59522,04813.05%10.22%21.69% 10%10%346,59014,25058,40577,55677,55620,08713.37%10.53%22.38% 15%15%344,81221,37560,06179,33379,33318,30913.66%10.81%23.01% 20%20%343,10928,50061,64881,03781,03716,60613.93%11.08%23.62% 25%25%341,40635,62563,23582,74082,74014,90314.21%11.3

56、5%24.24% 30%30%339,70442,75064,82184,44284,44213,20114.48%11.62%24.86% 35%35%338,23849,87566,18685,90785,90711,73514.71%11.85%25.40% 40%40%336,77257,00067,55287,37387,37310,27014.94%12.08%25.94% 45%45%335,30764,12568,91788,83988,8398,80415.18%12.31%26.49% 50%50%333,84171,25070,28390,30590,3057,33815

57、.41%12.54%27.05% 55%55%332,37578,37571,64891,77091,7705,87215.64%12.77%27.61% 60%60%331,06685,50072,86993,08093,0804,56315.85%12.97%28.12% 65%65%329,81992,62574,03094,32794,3273,31616.04%13.17%28.60% 70%70%328,57299,75075,19295,57395,5732,06916.24%13.36%29.09% 75%75%327,325106,87576,35396,82096,8208

58、2216.44%13.55%29.58% http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 36 成本售价的敏感性分析成本售价的敏感性分析 敏感性分析表敏感性分析表 17.0%17.0% 20.2%20.2% 21.7%21.7% 23.2%23.2% 24.5%24.5% 25.9%25.9% 27.1%27.1% 28.4%28.4% 29.6%29.6% 30.7%30.7% 2.8%2.8% 3.5%3.5% 4.3%4.3% 5.0%5.0% 5.7%5.7% 6.4%6.4% 7.0%7.0% 7.6%7.6% 8.3%8.3% 9.5%9.5% 28.1%28.1% 27.4%27

59、.4% 26.7%26.7% 26.0%26.0% 25.3%25.3% 24.5%24.5% 23.8%23.8% 23.1%23.1% 22.4%22.4% 20.9%20.9% 8.1%8.1% 7.4%7.4% 7.1%7.1% 6.7%6.7% 6.4%6.4% 6.0%6.0% 5.6%5.6% 5.3%5.3% 4.9%4.9% 4.5%4.5% 18.7%18.7% 8.9%8.9% 21.6%21.6% 7.7%7.7% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 90%92%94%96%98%100%102%104%106%108%110% 变动率 售价变动

60、对销售毛利率的影响售价变动对税前静态内部收益率的影响 成本变动对销售毛利率的影响成本变动对税前静态内部收益率的影响 http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 37 由于本项目的地价已经确定，故项目投资之主要风险来源于市场的变化。因此对于本项目的敏感 性分析，主要以售价和开发成本的变化作为敏感性分析的变量。 静态内部收益率敏感性分析静态内部收益率敏感性分析： 售价上下变动10%10%对于静态内部收益率的影响分别为+7.2%+7.2%和-6.2%-6.2%； 成本上下变动10%10%对于静态内部收益率的影响分别为-3.4%-3.4%和+3.7%+3.7%。 因此销售价格变动的影响力较成本的变