上海江桥万D百货项目规划定位报告（35页）

1、二零一零年一月二十日 上海江桥万千百货规划定位报告 page: 08 一、市场调研 二、项目定位 三、总体规划 四、与2011标准体系对比分析 五、工作节点表 目 录 page: 08 一、市场调研 城市百货行业概况 竞争对手调研 目 录 市场调研部分总市场调研部分总 页数不超过页数不超过8 8页页 page: 08 项目概述项目概述 1 1 交通分析交通分析 2 2 l 地理位置地理位置 地处上海市西北嘉定区江桥板块万达广场内，紧靠金沙江西路与华江路交界处，南对规划 路、西面黄家花园路，毗邻普陀区、长宁区、闵行区。 l 概述概述 上海万千江桥店随万达广场落户在长三角沪宁发展轴上“虹桥交通枢纽

2、”的核心位置。虹 桥交通枢纽是大虹桥战略规划的核心，集合了航空、高速、城际铁路、磁浮、轨交、公交等多 种交通方式，衍生60平方公里的综合功能拓展区。距离市中心人民广场直线距离仅约12公里， 距中山公园仅约8公里。 l 万达广场项目概述万达广场项目概述 江桥万达广场是继五角场万达广场 和周浦万达广场之后，万达集团在上海 开发的第三个大型城市综合体。规划用 地约18.63万，总建筑面积约55万， 其中商业面积约21万。项目集中了城 市公寓、商业广场、soho、餐饮酒吧 街等多重物业类型。项目计划于2011年 全线竣工。 江桥万千概况江桥万千概况 page: 08 项目概述项目概述 1 1 交通分析

3、交通分析 2 2 l交通枢纽交通枢纽 快速干道：沪宁高速公路、a20外环线等 轨道交通：根据上海市城市远景轨道交通建设规划（方案），江桥范围内： 1. 轨道13号线共设金华路站（金沙江西路、临洮路附近）黄家花园路站（金沙江西路、金运路口）两个 站点，预计2013年可投入使用。 2. 轨道交通14号线共设星华路站（曹安公路、星华路附近）华江支路站（曹安公路、华江支路口）两个 站点，预计2013年可投入使用。 l公交线路公交线路（江桥万达广场周边公交车站的分布情况） 1号站（华江路金沙江西路站）173路、安虹线（距万达广场 约30米） 2号站（金沙江西路华江路站）江桥1路、121路（距万达广 场约

4、150米） 3号站（五四站）158路、南嘉线（距万达广场约200米） 4号站地铁13、14号线（在建中）、地铁17号线（规划中） l建议建议 对江桥万达周边公交线路的调查显示，目前6条线路虽离万达 广场比较近，运营时间也较晚，但线路及站点仍然非常缺乏， 建议未来与政府和公交公司沟通，增加公交线路，使项目公共 交通得到改善。 江桥万千交通状况江桥万千交通状况 page: 08 上海市百货行业概况上海市百货行业概况 商圈概况商圈概况: 上海的百货业历史悠久, 自上世纪90 年代以来, 百货零售蓬勃发展,规模迅 猛扩大，商场数量超过100家, 2009年 销售额突破300亿元，第一八佰伴、久 光、上

5、海新世界城位居销售前三甲。 page: 08 上海市区百货商圈分布上海市区百货商圈分布 商圈分布商圈分布: page: 08 主要竞争对手分析主要竞争对手分析 中环百联东方商厦中环百联东方商厦 西郊百联友谊商厦西郊百联友谊商厦 中环百联商圈中环百联商圈 西郊百联商圈西郊百联商圈 位于上海市普陀区，沪宁高速公路与真北路中环 线交，集百货、餐饮、休闲、娱乐为一体的大型 购物广场，其中，大型百货有中环百联东方商厦 ，属社区型商圈。 位于上海西郊的长宁区新泾地区，是集百货、 餐饮、休闲、娱乐为一体的又一大型购物中心 ，百货有西郊百联友谊商厦，属社区型商圈。 page: 08 竞争对手配套设施（所处位置

6、及面积）竞争对手配套设施（所处位置及面积） 竞争对手基础情况竞争对手基础情况 主要竞争对手分析主要竞争对手分析 page: 08 主要竞争对手分析主要竞争对手分析 竞争对手店庆情况竞争对手店庆情况 竞争对手促销活动情况竞争对手促销活动情况 page: 08 竞争分析竞争分析 二、竞争对手分析：二、竞争对手分析： 优势：优势： 劣势：劣势： 年销售额：年销售额： 优劣势主要描述：优优劣势主要描述：优 势品类、品牌、促销、势品类、品牌、促销、 商务条件、装补等我商务条件、装补等我 们可以人为努力改变们可以人为努力改变 的方面的方面 page: 08 目 录 二、项目定位 定位分析（swot分析）

7、项目定位 本部分总页数本部分总页数 不超过三页不超过三页 page: 08 swotswot分析分析 优势劣势 机遇威胁 page: 08 项目策略项目策略 项目策略：项目策略： 品牌策略：品牌策略： 品类策略：品类策略： 招商策略：招商策略： 促销策略：促销策略： 服务策略：服务策略： page: 08 目 录 三、总体规划 品牌落位图 标杆品牌 page: 08 1 1、1f1f方案（方案（b b） 柜位面积4560m 建筑面积：7300m 品牌数：82个 单柜面积：56m 品牌落位图品牌落位图 page: 08 标杆品牌标杆品牌 楼层楼层品类品类品牌数量品牌数量代表品牌代表品牌商场使用面

8、积商场使用面积 1f 化妆品化妆品1515欧泊莱、欧莱雅、欧泊莱、欧莱雅、olayolay 27672767 黄金珠宝黄金珠宝1212周大福、老凤祥、老庙周大福、老凤祥、老庙 钟表眼镜钟表眼镜3 3亨吉利、宝岛眼镜亨吉利、宝岛眼镜 女鞋女鞋2929莱尔斯丹、莱尔斯丹、bellebelle、tatatata、星期六、哈森、星期六、哈森 女包女包4 4pattypatty、艾菲尔、艾菲尔 楼层合计楼层合计6363 2f2f 少女装少女装4343espritesprit系列、系列、onlyonly、vero modavero moda、艾格系列、艾格系列 31813181配品配品8 8兰闺坊、兰闺坊

9、、betty boopbetty boop 楼层合计楼层合计5151 3f 淑女装淑女装3838亦谷、娇鼎、舒朗亦谷、娇鼎、舒朗 31273127 内衣内衣1515安莉芳、芬狄诗、古今、曼妮芬安莉芳、芬狄诗、古今、曼妮芬 季节品季节品4 4皮皮狗、帝高皮皮狗、帝高 配品配品7 7rimerime 楼层合计楼层合计6464 4f4f 男正装男正装2424tony weartony wear、沙驰国际、九牧王、沙驰国际、九牧王 34173417 男休闲男休闲1414espritesprit、jack&jonesjack&jones、selectedselected、马克华菲、马克华菲 男配饰男配饰

10、8 8三枪、宜而爽、三枪、宜而爽、zippozippo 男鞋男鞋6 6卡帝乐、鳄鱼恤卡帝乐、鳄鱼恤 男包男包6 6皮尔卡丹、比华利保罗皮尔卡丹、比华利保罗 楼层合计楼层合计5858 5f5f 运动运动1313nikenike、nike 360nike 360、converseconverse、adidasadidas、pumapuma 27202720 床用床用7 7淑女屋、雅芳婷、维科淑女屋、雅芳婷、维科 家用家用2 2多样屋、骨瓷多样屋、骨瓷 儿童儿童2929丽婴房、好孩子、丽婴房、好孩子、nike kidsnike kids、博士蛙系列、智高乐高、博士蛙系列、智高乐高 楼层合计楼层合计5

11、151 总合计总合计2872871521215212 page: 08 目 录 四、与2011年标准体系对比分析 综述 品类布局对比分析 商务条件对比分析 品牌级次对比分析 装修补贴对比分析 page: 08 综述综述 综述阐述与标准综述阐述与标准 的差异总体情况，的差异总体情况， 让受众知道差异让受众知道差异 最大方面是什么最大方面是什么 江桥万千的商务条件与标准的差异主要存在于合同保证金、常年管 理费、vip承担及物业管理费上。2011年商务条件标准中，合同保证金 均为10000元，常年管理费为5000元，vip均为承担，物业管理费均为 20元。而江桥万千的预计商务条件中，合同保证金均为5

12、000元，常年管 理费a、b类品牌基本在2000-3000元，黄金钟表等品类vip无法承担， 运动等品类物业管理费为15元。 由于周浦店是万达在上海开的第一家百货，在对新店的不了解、地 理位置的偏僻及招商时又恰逢金融危机的种种因素影响下，当时的商务 条件都无法达到较高的标准，大部分标杆品牌的商务条件均比上海市场 要低。而江桥万千仅是上海地区的第二家门店，又与周浦店的开业时间 相差仅仅1年多，在万千百货在上海地区尚未成熟，影响尚且不大的情况 下，大部分品牌资源还是要依靠周浦店来进行支援，这样势必也导致江 桥店多数品牌的商务条件需以周浦店为基础及依据，从而无法得到较大 的提升。 page: 08

13、品类品类布局（面积）差异分析布局（面积）差异分析 中品类规划 所在楼层规划楼层 序号大类中类面积占比规划面积规划占比面积差异比例差异 1 精品 精品00.00%00.00%00.00%1 2珠宝5003.33%6334.16%1330.83%11 3钟表眼镜3502.33%3702.43%200.10%11 小计小计8508505.67%5.67%100310036.59%6.59%1531530.92%0.92%1 11 1 4化妆品化妆品5003.33%3572.35%-143-0.98%11 小计小计5005003.33%3.33%3573572.35%2.35%-143-143-0.9

14、8%-0.98%1 11 1 5 女装 少女270018.00%300219.73%3251.73%22 6淑女206013.73%233815.37%2781.64%33 7内衣3602.40%4783.14%1180.74%33 8季节品4603.07%1681.10%-292-1.97%33 9饰品2801.87%3222.12%420.25%2、32、3 小计小计5860586039.07%39.07%6308630841.47%41.47%4714712.40%2.40%2 2、3 32 2、3 3 10 男装 男正11807.87%13348.77%1540.90%44 11休闲9

15、706.47%155810.24%5883.77%44 12运动10807.20%10847.13%4-0.07%55 13男配2101.40%1711.12%-39-0.28%44 小计小计3440344022.93%22.93%4147414727.26%27.26%7077074.33%4.33%4 4、5 54 4、5 5 14 皮具 男鞋2701.80%2141.41%-56-0.39%44 15女鞋13509.00%12328.10%-118-0.90%11 16保健（租赁）3302.20%680.45%-262-1.75%边角处1 17箱包4803.20%2471.62%-233

16、-1.58%手袋1、女包2、箱包4女包1、男包4 小计小计2430243016.20%16.20%1761176111.58%11.58%-669-669-4.62%-4.62%4 4、5 51 1、4 4 18 家用 床用3802.53%4542.98%740.45%55 19家用4402.93%1080.71%-332-2.22%55 20儿童8505.67%10747.06%2241.39%55 21家电（数码）2501.67%00.00%-250-1.67%5 小计小计1920192012.80%12.80%1636163610.75%10.75%-284-284-2.05%-2.05

17、%4 4、5 55 5 总计总计1500015000100%100%1521215212100%100%212212 page: 08 品类品类布局（数量）差异分析布局（数量）差异分析 序号大类中类数量占比规划数量 规划占比 数量差异 比例差异 标准单柜面 积 规划单柜面 积 单柜面积差 异 1 精品 精品00.00%00.00%00.00%0 00 2珠宝102.92%124.10%21.18%50 533 3钟表眼镜113.21%93.07%2-0.14%32 419 小计小计21216.12%6.12%21217.17%7.17%0 01.05%1.05%82 82 94941212 4

18、化妆品化妆品205.83%155.12%-5-0.71%25 24-1 小计小计20205.83%5.83%15155.12%5.12%-5-5-0.71%-0.71%25252424-1-1 5 女装 少女5014.58%4314.68%-40.10%54 7016 6淑女3610.50%3812.97%72.47%57 625 7内衣123.50%155.12%31.62%30 322 8季节品102.92%41.37%-5-1.55%46 42-4 9饰品123.50%155.12%31.62%23 21-2 小计小计12012034.99%34.99%11511539.25%39.25

19、%4 44.26%4.26%2102102272271717 10 男装 男正164.66%248.19%83.53%74 56-18 11休闲174.96%144.78%-3-0.18%57 11154 12运动185.25%134.44%-5-0.81%60 8323 13男配123.50%82.73%-4-0.77%18 213 小计小计636318.37%18.37%595920.13%20.13%-4-41.76%1.76%2092092712716262 14 皮具 男鞋102.92%62.05%-40.87%27 369 15女鞋4011.66%289.56%10-2.10%34

20、 4612 16保健（租赁）51.46%10.34%-4-1.12%66 682 17箱包144.08%103.41%-4-0.67%34 25-9 小计小计696920.12%20.12%454515.36%15.36%-22-22-4.76%-4.76%161 161 1751751414 18 家用 床用102.92%72.39%-3-0.53%38 6527 19家用102.92%20.68%-8-2.24%44 5410 20儿童205.83%299.90%84.07%43 37-6 21家电（数码）102.92%00.00%-10-2.92%25 0-25 小计小计505014.5

21、8%14.58%383812.97%12.97%-13-13-1.61%-1.61%150 150 1561566 6 总计总计343343100%100%293293100%100%-50-5044 44 53539 9 page: 08 商务条件差异分析商务条件差异分析 大品类小品类 品牌等 级 预计商务条件预计商务条件 差异备注 基本扣 率 重大活 动管理 费 vip承担 物业管理费 （元/平米/ 月） 常年 管理 费 合同保 证金（ 元） 化妆品化妆品 a+经销18%/ a经销18%/ a联营14%/ b18%1%/2030005000 vip标准为承担，常年管理费标准为5000 元，

22、合同保证金标准为10000元 c20%1%/2050005000 vip标准为承担，合同保证金标准为 10000元 黄金珠 宝 黄金摆件 、金条 3%/5000合同保证金标准为10000元 投资金条0.8%/5000合同保证金标准为10000元 裸钻 a15%/5000合同保证金标准为10000元 b18%/5000合同保证金标准为10000元 c20%/5000合同保证金标准为10000元 黄金 a+7%/5000合同保证金标准为10000元 a8%/2030005000 vip标准为承担，常年管理费标准为5000 元，合同保证金标准为10000元 b8%/2050005000 vip标准为

23、承担，合同保证金标准为 10000元 江桥万千预计商务条件江桥万千预计商务条件 page: 08 商务条件差异分析商务条件差异分析 大品类小品类 品牌等 级 预计商务条件预计商务条件 差异备注 基本扣 率 重大活 动管理 费 vip承担 物业管理费 （元/平米/ 月） 常年 管理 费 合同保 证金（ 元） 黄金珠 宝 k金 a+9%/5000 vip标准为承担，合同保证金标准为 10000元 a11%/2030005000 重大活动管理费标准为1%，vip标准为 承担，常年管理费标准为5000元，合同 保证金标准为10000元 b13%/2050005000 重大活动管理费标准为1%，vip标

24、准为 承担，合同保证金标准为10000元 c15%/2050005000 重大活动管理费标准为1%，vip标准为 承担，合同保证金标准为10000元 铂金 a+7%/20/5000合同保证金标准为10000元 a8%/2030005000 重大活动管理费标准为1%，vip标准为 承担，常年管理费标准为5000元，合同 保证金标准为10000元 b10%/2050005000 重大活动管理费标准为1%，vip标准为 承担，合同保证金标准为10000元 page: 08 商务条件差异分析商务条件差异分析 大品类小品类 品牌等 级 预计商务条件预计商务条件 差异备注 基本扣 率 重大活 动管理 费

25、vip承担 物业管理费 （元/平米/ 月） 常年 管理 费 合同保 证金（ 元） 黄金珠 宝 钻石镶嵌 a+10%/20/5000合同保证金标准为10000元 a13%/2030005000 重大活动管理费标准为1%，vip标准为 承担，常年管理费标准为5000元，合同 保证金标准为10000元 b18%/2050005000 重大活动管理费标准为1%，vip标准为 承担，合同保证金标准为10000元 c20%/2050005000 重大活动管理费标准为1%，vip标准为 承担，合同保证金标准为10000元 珍珠、玉 石、水晶 a+13%/20/5000合同保证金标准为10000元 a18%/

26、2030005000 重大活动管理费标准为1%，vip标准为 承担，常年管理费标准为5000元，合同 保证金标准为10000元 b20%/2050005000 重大活动管理费标准为1%，vip标准为 承担，合同保证金标准为10000元 c22%/2050005000 重大活动管理费标准为1%，vip标准为 承担，合同保证金标准为10000元 page: 08 商务条件差异分析商务条件差异分析 基本扣率 重大活动 管理费 vip承担 物业管理费（元 /平米/月） 常年管理 费 合同保证 金（元） a+7%/20/5000 重大活动管理费标准为1%，vip标准为承 担，常年管理费标准为5000元，

27、合同保证 金标准为10000元 a8%/2030005000 重大活动管理费标准为1%，vip标准为承 担，常年管理费标准为5000元，合同保证 金标准为10000元 b11%/2050005000 重大活动管理费标准为1%，vip标准为承 担，合同保证金标准为10000元 a/a+13%/2030005000 重大活动管理费标准为1%，vip标准为承 担，常年管理费标准为5000元，合同保证 金标准为10000元 b15%/2050005000 重大活动管理费标准为1%，vip标准为承 担，合同保证金标准为10000元 a/a+11%1%/2030005000 vip标准为承担，常年管理费标

28、准为5000 元，合同保证金标准为10000元 b16%1%/2050005000 vip标准为承担，合同保证金标准为10000 元 隐形眼镜a/a+6%1%承担2050005000合同保证金标准为10000元 a+11%1%承担2050005000合同保证金标准为10000元 a13%1%承担2050005000合同保证金标准为10000元 b18%1%承担2050005000合同保证金标准为10000元 差异备注大品类小品类品牌等级 预预计计商商务务条条件件 钟表眼镜 验光配镜 进口钟表 国产合资钟 表 时尚钟表 钟表眼镜 page: 08 商务条件差异分析商务条件差异分析 基本扣率 重大

29、活动 管理费 vip承担 物业管理费（元 /平米/月） 常年管理 费 合同保证 金（元） a+12%/5000合同保证金标准为10000元 a14%/5000合同保证金标准为10000元 b16%1%承担2030005000 常年管理费标准为5000元，合同保证金标 准为10000元 c20%1%承担2050005000合同保证金标准为10000元 c-21%1%承担2050005000合同保证金标准为10000元 a+12%/5000合同保证金标准为10000元 a13%/5000合同保证金标准为10000元 b15%1%承担2030005000 常年管理费标准为5000元，合同保证金标 准

30、为10000元 c20%1%承担2050005000合同保证金标准为10000元 c-22%1%承担2050005000合同保证金标准为10000元 a+12%/5000合同保证金标准为10000元 a15%1%承担/20005000 常年管理费标准为5000元，合同保证金标 准为10000元 b17%1%承担2030005000 常年管理费标准为5000元，合同保证金标 准为10000元 c20%1%承担2050005000合同保证金标准为10000元 大品类小品类品牌等级 预预计计商商务务条条件件 差异备注 少女装 淑女装淑女装 少女装 内衣女士内衣 合同保证 金柜位面 积30平米 以下的

31、交 5000元 page: 08 商务条件差异分析商务条件差异分析 基本扣率 重大活动 管理费 vip承担 物业管理费（元 /平米/月） 常年管理 费 合同保证 金（元） a+12%1%承担/5000合同保证金标准为10000元 a15%1%承担2030005000 常年管理费标准为5000元，合同保证金标 准为10000元 b16%1%承担2030005000 常年管理费标准为5000元，合同保证金标 准为10000元 c18%1%承担2050005000合同保证金标准为10000元 a16%1%承担2030005000 常年管理费标准为5000元，合同保证金标 准为10000元 b18%1

32、%承担2030005000 常年管理费标准为5000元，合同保证金标 准为10000元 a8%1%承担2030005000 常年管理费标准为5000元，合同保证金标 准为10000元 b11%1%承担2030005000 常年管理费标准为5000元，合同保证金标 准为10000元 a+13%/承担/5000合同保证金标准为10000元 a15%1%承担/5000合同保证金标准为10000元 b18%1%承担2030005000 常年管理费标准为5000元，合同保证金标 准为10000元 c20%1%承担2050005000合同保证金标准为10000元 c-21%1%承担2050005000合同

33、保证金标准为10000元 品牌等级 预预计计商商务务条条件件 差异备注 羊绒 羽绒 皮草 季节 大品类小品类 男正装、商 务装 男正装 page: 08 商务条件差异分析商务条件差异分析 基本扣率 重大活动 管理费 vip承担 物业管理费（元 /平米/月） 常年管理 费 合同保证 金（元） a+16%1%承担/30005000合同保证金标准为10000元 a18%1%承担2030005000合同保证金标准为10000元 b20%1%承担2030005000 常年管理费标准为5000元，合同保证金标 准为10000元 c21%1%承担2050005000合同保证金标准为10000元 a+12%1

34、%承担/5000合同保证金标准为10000元 a13%1%承担1520005000 物业管理费标准为20元，常年管理费标准 为5000元，合同保证金标准为10000元 b15%1%承担1520005000 物业管理费标准为20元，常年管理费标准 为5000元，合同保证金标准为10000元 c18%1%承担2030005000 常年管理费标准为5000元，合同保证金标 准为10000元 a+15%1%/5000 vip标准为承担，合同保证金标准为10000 元 a16%1%/2020005000 vip标准为承担，常年管理费标准为5000 元，合同保证金标准为10000元 b18%1%/2030

35、005000 vip标准为承担，常年管理费标准为5000 元，合同保证金标准为10000元 运动 男配品 男单品、配 饰 运动、户外 运动器械 合同保证 金柜位面 积30平米 以下的交 5000元 大品类小品类品牌等级 预计商务条件预计商务条件 差异备注 page: 08 商务条件差异分析商务条件差异分析 基本扣率 重大活动 管理费 vip承担 物业管理费（元 /平米/月） 常年管理 费 合同保证 金（元） a+11%1%承担/5000合同保证金标准为10000元 a12%1%承担2030005000 常年管理费标准为5000元，合同保证金标 准为10000元 b15%1%承担20300050

36、00 常年管理费标准为5000元，合同保证金标 准为10000元 c18%1%承担2050005000合同保证金标准为10000元 c-20%1%承担2050005000合同保证金标准为10000元 a+11%1%/ vip标准为承担，常年管理费标准为5000 元，合同保证金标准为10000元 a13%1%/5000 vip标准为承担，物业管理费标准为20元， 常年管理费标准为5000元，合同保证金标 准为10000元 b14%1%承担2030005000 常年管理费标准为5000元，合同保证金标 准为10000元 c20%1%承担2050005000合同保证金标准为10000元 c-22%1

37、%承担2050005000合同保证金标准为10000元 a+12%1%/5000 vip标准为承担，合同保证金标准为10000 元 a14%1%/20/5000 vip标准为承担，常年管理费标准为5000 元，合同保证金标准为10000元 b20%1%承担2030005000 常年管理费标准为5000元，合同保证金标 准为10000元 c22%1%承担2050005000合同保证金标准为10000元 c-23%1%承担2050005000合同保证金标准为10000元 备注小品类品牌等级 预预计计商商务务条条件件 差异 女鞋 休闲 青春、都市 、牛仔、量 贩休闲 男女鞋 箱包、皮 具 箱包、皮具

38、 大品类 page: 08 商务条件差异分析商务条件差异分析 基本扣率 重大活动 管理费 vip承担 物业管理费（元 /平米/月） 常年管理 费 合同保证 金（元） a15%/5000合同保证金标准为10000元 b18%1%/2030005000 vip标准为承担，常年管理费标准为5000 元，合同保证金标准为10000元 a+13%1%承担2020005000 常年管理费标准为5000元，合同保证金标 准为10000元 a15%1%承担2020005000 常年管理费标准为5000元，合同保证金标 准为10000元 b18%1%承担2030005000 常年管理费标准为5000元，合同保证金标 准为10000元 c20%1%承担2030005000 常年管理费标准为5000元，合同保证金标 准为10000元 a+12%1%承担2020005000 常年管理费标准为5000元，合同保证金标 准为10000元 a15%1%承担2030005000 常年管理费标准为5000元，合同保证金标 准为10000元 b18%1%承担203000