地产海安6月月报

1、20112011年年6 6月海安房地产市场月报月海安房地产市场月报 市场部市场部 目 录 contents part 1 part 1 政策法规概览政策法规概览 part part 2 2 本区域要闻本区域要闻 part part 3 3 全国市场成交概况全国市场成交概况 part part 4 4 各方各方点评点评 part part 5 5 奇正观点奇正观点 part 1 part 1 区域土地市场分析区域土地市场分析 part part 2 2 区域商品房市场分析区域商品房市场分析 part part 1 1 间接竞争个案月度动态间接竞争个案月度动态 part part 2 2 间接项目

2、竞争个案月度动向间接项目竞争个案月度动向 第一第一篇篇 宏观市场概述宏观市场概述 part 1 part 1 政策法规概览政策法规概览 part part 2 2 本区域要闻本区域要闻 part part 3 3 全国市场成交概况全国市场成交概况 part part 4 4 各方点评各方点评 part part 5 5 奇正观点奇正观点 第一篇 宏观市场概述 part 1 part 1 政策法规概览政策法规概览 信息标题信息标题内容摘要内容摘要信息来源与日期信息来源与日期 保障房半年报：近 七成未开工 新华社6月5日报道的这份保障房“半年报”显示，目前各省市保 障房开工率不高，既是项目进程自身

3、规律使然，也与融资困难等 因素有关。预计下半年各地将逐渐迎来开工高峰期，但资金难题 依然是制约保障房建设的一大障碍。 新华网 6月1日 央行20日起上调存 款准备金率0.5% 达21.5% 中国人民银行决定，从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人 民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年第六次上调存款准 备金率,也是去年以来第12次上调,这将使大型金融机构存款准备金 率达到21.5%的历史高位.而自去年10月以来,央行并已连续四次加 息。 环球网 6月18日 国土部：“十二五” 新增建设用地控制 在3450万亩 日前，国土资源部正式印发国土资源“十二五”规划纲要， 确定了未来五年国

4、土资源管理的总体目标。纲要确立的“十二 五”期间土地、矿产、地质、海洋、测绘等方面的重大指标包括： 全国耕地保有量保持在18.18亿亩，基本农田不低于15.6亿亩，建 设高标准基本农田4亿亩，补充耕地2400万亩。新增建设用地总量 控制在3450万亩。 观点地产网 6月24日 5月份cpi涨5.5% 创34个月来新高 6月14日午间消息，国家统计局今日发布5月宏观经济运行数据。5 月份cpi同比增长5.5%，创34个月来新高。与新浪财经对话的经 济学家指出，6月份cpi破6%已无悬念，通胀高企并非完全是流动 性过剩造成，因此货币政策应转向倚重加息。 新浪网 5月26日 第一篇 宏观市场概述 p

5、art part 2 2 本区域要闻本区域要闻 信息标题信息标题内容摘要内容摘要信息来源与日期信息来源与日期 海安工业园区确保服 务业双过半 今年一季度，海安工业园区服务业考核继续名列全县第一。园 区负责人表示，下一步园区将紧紧围绕服务业“四城四区”发展 战略（以苏中汽车城、西部新城、科教新城和北部新城为载体， 打造市场物流集聚区、现代商贸集聚区、观光旅游集聚区和科技 服务集聚区），力争14个重点项目年底前全部开工。推动大润发 超市、义乌商贸城、海鼎机电城和苏中动漫城、华新高科技创业 园、智汇众益创意产业园等待建在建项目加快进度，确保奥华国 际精品馆、文峰大世界、泓润达钢材物流中心、苏中医药物

6、流园 （二期）和粮食物流园等项目早日建成运营。 海安网 6月2日 为科学制定海安县 国有土地上房屋征收 与补偿暂行办法（试 行） 为规范我县行政区域内国有土地上房屋征收与补偿行为，维护公 众利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，县委县政府要求 住建局根据国务院国有土地上房屋征收与补偿条例及其它有 关规定，结合本县实际，制定了海安县国有土地上房屋征收与 补偿暂行办法（试行）（征求意见稿）。 海安网 6月8日 我县赴浙专题招商 5月29日至31日，县委、县政府分别在浙江宁波、台州举办汽车 零部件产业专题招商活动。安开发区汽车零部件产业基地战略定 位为：以“扩规模、调结构、上能级”为抓手，以完善集

7、群化发 展为目标，实现“汽车锻压重型化、基础配件精细化、关键产品 差异化”的产业发展格局。到2015年，力争将海安经济开发区 打造成中国汽车锻压重型化的制造基地，打造成长三角北翼重要 的汽车零部件产业基地。 海安楼市网 6月1日 第一篇 宏观市场概述 part part 3 3 全国市场成交概况全国市场成交概况 p根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2011年6月，全国100 个城市住宅平均价格为8856元/平方米，环比5月上涨0.41%，其中75个城市价格上涨，25个城市 下跌。环比涨跌幅在1%以内的城市数量共有73个。 p根据百城价格指数对北京等十大城市全样本

8、调查数据：6月十大城市平均价格为15829元/平方 米，与5月基本持平，同比去年6月上涨2.87%。具体来看，6个城市价格环比5月上涨，涨幅皆在 0.5%以内；北京、成都等4个城市住宅价格环比下降，降幅均在1%以内。 2011年6月十大城市住宅价格指数。 图片来源：中国指数研究院 第一篇 宏观市场概述 part part 4 4 各方机构点评各方机构点评 机构名称机构名称点评内容摘要点评内容摘要 戴德梁行 dtz戴德梁行跟踪研究北京、上海、深圳、广州四大一线样本城市2010-2011年分月十大热 销楼盘，5月中高端及豪宅产品成交占比(以销售套数计算)由年初峰值72%大幅回落至当月的 36%，为

9、2010年8月以来最低。 世联地产 2011年6月8日，全国主体功能区规划正式与公众见面，该规划明确了未来国土空 间开发的主要目标和战略格局，是新中国成立以来我国第一个全国性国土空间开发规划。世 联地产研究认为，该规划推进实现主体功能区主要目标的时间是2020年，这对未来十年中国 房地产的战略发展方向具有重要的借鉴意义，未来二三线城市尤其是二线城市将迎来国家战 略层面的支持。 中原地产 2011年5月，受国内经济增速放缓的影响，各大城市甲级写字楼租金涨幅明显放缓。在 soho中国收购一个大型项目的推动下，上海写字楼市场销售量开始小幅上升；除杭州甲级 写字楼价格有所下跌以外，广州、深圳、成都均出

10、现小幅上扬态势。 第一篇 宏观市场概述 part part 5 5 奇正观点奇正观点 cpicpi持续上扬持续上扬 货币政策从紧货币政策从紧 市场依旧低迷市场依旧低迷 存款准备金一再上调致使银行收紧放贷力度倍增，开发商融 资难度加码。 受物价全面上涨趋势及流动性持续过剩影响，国内通胀保 持高位运行预期仍未松动。 保障性住房并未达到预期的水平，中央政府预计将会采取 更严厉的问责制对地方政府施压，保障性住房落实将成为 未来市场走势的重要因素。 第二第二篇篇 区域市场分析区域市场分析 part 1 part 1 土地市场分析土地市场分析 part part 2 2 商品房市场分析商品房市场分析 第二

11、篇 区域市场分析 part 1 土地市场分析 编号编号成交时间成交时间土地位置土地位置 土地面积土地面积 （）（） 土地土地 用途用途 容积率容积率 成交价成交价 （万元 ） 1993243000 507 6月17日海安镇曙光东二路49号 1124.3 商业0.72 194.88 海安本月非工业用地成交一览表海安本月非工业用地成交一览表 海安本月共土地成交一宗海安本月共土地成交一宗1124.3 1124.3 平米，成交均价平米，成交均价17331733元元/ /平米平米 第二篇 区域市场分析 part 2 商品房市场分析 20112011年三季度海安市场供给量约年三季度海安市场供给量约6060

12、万方，其中金水湾公馆、中洋高尔夫公寓、万豪国际等第一万方，其中金水湾公馆、中洋高尔夫公寓、万豪国际等第一 梯队价格项目供给充足。而中端项目仅有梯队价格项目供给充足。而中端项目仅有523523产业园待开盘，中低端项目供给相对较少。产业园待开盘，中低端项目供给相对较少。 海安住宅商品房供给分析海安住宅商品房供给分析 主要项目销售价格二季度三季度四季度2012年 江海清水园5700 国庆推出最后三栋/约6方 万豪国际约6000预计8月份一期开盘，推七栋小高层约500余套，5万/40万 海州阳光城5700 预计年底推最后3栋高层/7平方 金水湾公馆68005月3日推#1号楼/未来供给量13万方 金石*

13、蓝郡 本年度约8万方/总体量27万方 水岸名城45004月17日推3栋多层/下半年推约7万方 523产业园4500 6月底开盘/首期开6栋多层约6万方 华府天地预计9月开盘/5万方 中洋高尔夫 公寓 7500存量17万方 海天国际售楼部在建，预计9月开盘/15万方 第二篇 区域市场分析 part 2 商品房市场分析 区域主要在售项目信息汇总表区域主要在售项目信息汇总表 项目名称项目名称所属板块所属板块规划总户数规划总户数 本期可售总本期可售总 户数户数 本月成交户本月成交户 数数 本月成交面积本月成交面积 （ ） 本月成交本月成交 总额（万总额（万 元）元） 本月成交本月成交 均价均价 累计成

14、交总额累计成交总额 （万元）（万元） 剩余可售剩余可售 户数户数 海安大世界海安大世界城中30091123.5679.760501698286 水岸名城水岸名城城西1082266.12116.64383204367 奥华国际装饰城奥华国际装饰城城东164131629553.53376.943935166 金水湾公馆金水湾公馆城南1441625631638632211288159 中洋高尔夫公寓中洋高尔夫公寓城南1072 2405.76294.1724931776.5866 6 6月海安市场存量集中在高端楼盘，个案成交放量最高为金水湾公馆，大户型去化较多，高端客群受宏观市月海安市场存量集中在高端

15、楼盘，个案成交放量最高为金水湾公馆，大户型去化较多，高端客群受宏观市 场影响较小，而水岸名城为首的中端项目，大三房存量较高，市场改善性需求观望氛围浓厚。场影响较小，而水岸名城为首的中端项目，大三房存量较高，市场改善性需求观望氛围浓厚。 第二篇 区域市场分析 part 2 商品房市场分析 本月海安住宅市场成交本月海安住宅市场成交124124套，环比套，环比5 5月下降月下降52.3%52.3%，成交连续，成交连续5 5月下降月下降。 成交量有大幅度下滑，主要原因为： （1）本月除沿海威尼斯推出新房源之外，住宅并无新增供给入市。 （2）货币政策从紧，贷款利率提高，打击了投资性需求，同时也误伤了部分

16、刚性需求。 （3）部分楼盘捂盘惜售，等待楼市旺季的到来，下半年的住宅放量将会有大幅提高。 海安住宅成交分析海安住宅成交分析 第二篇 区域市场分析 part 2 商品房市场分析 海安住宅海安住宅6 6月价格分析月价格分析 高层产品 多层产品 5月1日实行明码标价之后，个案楼盘 存量房拉升价格的程度相对有限。目 前处于市场的淡季，存量较大楼盘的 成交成绩不够理想，这使得新盘房源 推出时间都往后推迟，大多选择在下 半年及年末入市。 从县城整体均价走势来看，近几个月从县城整体均价走势来看，近几个月 价格拉升趋于缓和，呈小幅上涨的局价格拉升趋于缓和，呈小幅上涨的局 势，随着政策性的消化及刚性需求的势，随

17、着政策性的消化及刚性需求的 积累，下半年大批量房源入市，尤其积累，下半年大批量房源入市，尤其 是标杆品质大盘的入市，将有极有可是标杆品质大盘的入市，将有极有可 能大幅拉动均价的走势。能大幅拉动均价的走势。 第二篇 区域市场分析 part 2 商品房市场分析 海安海安6 6月住宅板块分析月住宅板块分析 从板块成交价格分析，城东随着沿海威尼斯新房源入市，板块价格有一定的攀升。城南高端产品为主，从板块成交价格分析，城东随着沿海威尼斯新房源入市，板块价格有一定的攀升。城南高端产品为主， 均价逐步逼近中心板块。城西板块及城北板块价格无明显波动，开发量明显低于其他板块。均价逐步逼近中心板块。城西板块及城北

18、板块价格无明显波动，开发量明显低于其他板块。 从板块成交比重来看，随着县城房价的走高，已经有部分客户被挤压城乡结合部及周边乡镇，下级乡从板块成交比重来看，随着县城房价的走高，已经有部分客户被挤压城乡结合部及周边乡镇，下级乡 镇及城区内房价较低区域成交量开始放大。镇及城区内房价较低区域成交量开始放大。 城北板块均价： 4000元/平米 城西板块均价： 4500元/平米 城南板块均价： 6000元/平米 中心板块均价： 6000元/平米 城东板块均价： 5000元/平米 第二篇 区域市场分析 part 2 商品房市场分析 本月海安住宅市场成交124套，环比5月下降52.3%，成交连续5月下降。 本

19、月新推房源较少，各个案场来访相比上半年有一定的提升。 本月各个案场以存量成交为主，高端项目金水湾大户型本月去化出现转机，来访成 交质量较高，反应出政策性调控对高端客户需求影响不大。 由于货币政策的从紧，利息的上调和首付款的限制，改善性需求受到了强烈的冲击， 中端和中低端楼盘130以上大户型存量消化依旧低迷。 从目前市场表现来看，高端产品去化具备市场支撑，而中端和中低端改善性需求受 了宏观影响较大，观望情绪较高。 未来随着万豪国际、东大街等项目下半年入市，海安市场将进入集中放量期，在宏 观政策从紧的情况下，未来市场竞争显得异常激烈。 第二篇 区域市场分析 part 2 商品房市场分析 代表项目代

20、表项目 价格情况价格情况 （元（元/m2/m2） 近期动态情况近期动态情况 金海国际花园 1、2层连卖，朝东18000元/，朝南 14500元/，总价在200390万之间, 朝北单一层11000元/ 金海国际花园商铺面积区间48-294不等，共50套左右， 目前去化85%，只剩下朝东的160商铺， 业态为由 业主自主经营。 七星国际城 1300014000元/为纯底铺共6套，面积 60100；978010000元/为一 二层连卖共24套，面积170250 七星国际城新推出30套商铺，目前去化50%,本月去化3套。 海州新城朝长江路路方向卖一层约15000元/ 朝西3050，单价13000140

21、00元/，上层为住宅商 铺的层高5.3米，上层为平台，层高4.3米，朝北商铺 的面积在165左右，业态不固定以自营为主。 安达步行街 1f外街：南：6元/天，西：56元/天 北：23元/天 内街1f ：3元/天 2f：1.5元/天 本月举行安达杯创业设计大赛活动，最高奖池1万元。项目 目前有儿童城、皮草城、数码城等招商计划，暂不对 外销售。二层招商80%，三层招商70%。本月招租3 家。 润洋兰亭苑 一层20800元/ 润洋兰亭苑商铺店面面积为110，一套总价达到两百多 万，由业主自主经营，目前已售磬。 海安商业分析海安商业分析 目前商铺城南及城东商业相对匮乏，但投资者非常看好其发展潜力，且价

22、格低于目前商铺城南及城东商业相对匮乏，但投资者非常看好其发展潜力，且价格低于 市区价格，使得个案销售表现较为突出。市区价格，使得个案销售表现较为突出。 第三第三篇篇 竞争个案月度动态竞争个案月度动态 part part 1 1 重点竞争个案月度动态重点竞争个案月度动态 part part 2 2 间接竞争个案月度动态间接竞争个案月度动态 第三篇 竞争个案月度动态 part 1 重点竞争个案月度动态 开发商南通鸿庆房地产开发有限公司 楼盘位置江苏省海安县迎宾路201-5号 物业类别住宅 建筑类别多层 产 品 规 划 总占地1500亩 总规划户数600户 房型面积88135 主力面积88，99、1

23、06 、109 项目特色西班牙风格、中南欧陆风格 装修情况毛坯 所属商圈海安城东 p月度动态综述：目前项目处于排号阶段，已经排到月度动态综述：目前项目处于排号阶段，已经排到6464组。排号组。排号5 5万抵万抵5.55.5万，目前已收取定金，前万，目前已收取定金，前100100号被艺术家拿走，号被艺术家拿走， 优先选房，预计优先选房，预计6 6月底开盘，均价月底开盘，均价45004500元元/ /, ,西班牙风格为框架结构均价要略高于中南海风格砖混结构。西班牙风格为框架结构均价要略高于中南海风格砖混结构。 p本月销售情况：项目首期推本月销售情况：项目首期推6 6栋多层，栋多层，5#5#、8#8

24、#、10#10#、26#26#、27#27#、28#28#，面积区间，面积区间8812988129平米，共计平米，共计158158套房源套房源 p本月优惠活动：本月优惠活动：排号排号5 5万抵万抵5.55.5万。万。 本月广告推广动作：项目在沿海高速树立了高炮，在金海岸酒店楼上挂了大牌，本月发短信提示预约。本月广告推广动作：项目在沿海高速树立了高炮，在金海岸酒店楼上挂了大牌，本月发短信提示预约。 广告语：文化产业住宅，精品二房，三房亮相。广告语：文化产业住宅，精品二房，三房亮相。 艺术是一种使我们达到真实的遐想艺术是一种使我们达到真实的遐想-毕加索。毕加索。 围墙已出，项 目一期在建 第三篇

25、竞争个案月度动态 part 1 重点竞争个案月度动态 项目名称项目名称金水湾公馆 项目位置项目位置黄海大道和永安南路交汇处 开发商开发商 海安苏中动漫城有限公司 项目规模项目规模210000 容容 积积 率率5 物业类型物业类型住宅 建筑类型建筑类型高层、商铺 规划户数规划户数住宅： 商业： 主力户型主力户型110130平方米 开发进度开发进度共 期，在建一 期，在售 一 期 p月度动态综述：月度动态综述：5 5月月2424日目前推出日目前推出#1#1楼高层，楼高层，144144户，户，9696 、115115、140 140 、142 142 四种户型。四种户型。 p本月销售情况：整体去化本

26、月销售情况：整体去化50%50%，96 96 去化去化95%95%，115 115 去化去化100%100%，192 192 本月去化明显增高。下期销售计本月去化明显增高。下期销售计 划为划为5#5#。案场调研，目前均价。案场调研，目前均价68006800元元/ /平米，本月整体去化约平米，本月整体去化约3030套左右。套左右。 p本月优惠活动：开盘一次性本月优惠活动：开盘一次性99.599.5折。折。 p本月广告推广动作：一个月两次组织杭州品鉴之旅，全程本月广告推广动作：一个月两次组织杭州品鉴之旅，全程5 5星际酒店和餐饮。分批次，每批次星际酒店和餐饮。分批次，每批次2 2辆大巴，约辆大巴，

27、约 4040人。其他推广主要户外，网络，公交站牌。人。其他推广主要户外，网络，公交站牌。“皇家西班牙皇家西班牙* *大境界大境界” 第三篇 竞争个案月度动态 part 1 重点竞争个案月度动态 一期工程在建 第三篇 竞争个案月度动态 part 1 重点竞争个案月度动态 3 3 8 8 1212 2 21 1 7 7 1111 项目名称万豪国际 项目位置 东资丰市场南侧 项目规模 45万 总占地面积 13万 容 积 率 2.54 物业类型 住宅 建筑类型 多层、高层、商铺 主力户型 120130平方米 开发商 南通金昌房地产开发有限公司 价 格 约6000元/平米 p月度动态综述：目前项目正在定

28、价，招标物业公司，预计均价将突破月度动态综述：目前项目正在定价，招标物业公司，预计均价将突破60006000元元/ /平米。平米。 p本月销售情况：本月销售情况：项目预计在项目预计在8 8月开盘，一期推月开盘，一期推7 7栋房源，户型为栋房源，户型为100143100143平米，共平米，共600600户左右。户左右。 p本月优惠活动：本月优惠活动：目前项目发放名流护照，每参加一次万豪国际的活动盖章一次，购房时优惠目前项目发放名流护照，每参加一次万豪国际的活动盖章一次，购房时优惠20002000元，最元，最 高可优惠高可优惠1000010000元。元。 p本月广告推广动作：以户外、围墙为主本月广

29、告推广动作：以户外、围墙为主 项目围墙已完成，售楼部在建 第三篇 竞争个案月度动态 part 1 重点竞争个案月度动态 第三篇 竞争个案月度动态 part 1 重点竞争个案月度动态 项目名称项目名称中洋高尔夫公寓 项目位置项目位置 海安县城中坝南路与黄海大道的交 汇处 开发商开发商江苏中洲置业有限公司 项目规模项目规模350000 容容 积积 率率3 物业类型物业类型住宅,商业 建筑类型建筑类型多层 小高层 规划户数规划户数住宅： 1068户商业： 主力户型主力户型156平方米318平方米 开发进度开发进度共二期，在建 一二期，在售 一期 p月度动态综述：月度动态综述： 本月依然以存量销售为主

30、，毛坯价格本月依然以存量销售为主，毛坯价格7000900070009000元元/ /，毛坯均价约，毛坯均价约80008000元元/ /，销售率约，销售率约 60%60%。 p本月销售情况：本月销售约本月销售情况：本月销售约8 8套。套。 p本月广告推广动作：电视，公交站牌，户外大牌。本月广告推广动作：电视，公交站牌，户外大牌。“给你一个永不搬家的理由给你一个永不搬家的理由” 1 2 3 4 5 6 7 8 豪生大酒店豪生大酒店 项目住宅已全部封顶，目前在做墙 面，豪生大酒店建到10层左右 第三篇 竞争个案月度动态 part 1 重点竞争个案月度动态 位于江海西路和永安路交接处的华府天地， 售楼部在建中。项目规划三栋高层及部分 商业，总建面62023平米，共441户。预 计9月份开盘。 金石蓝郡目前在建售楼部，户型等资料还 未出来。 第三篇 竞争个案月度动态 part 2 间接竞争个案月度动态 清水园 目前二期部分