优先购买权竟合谁更优先(一)(20210328150621)

1、优先购买权竟合谁更优先 （一） 内容提要：在司法实践中不少遇到承租人的优先购买权与共有人的优 先购买权竟合的情形，法又无明文规定，应如何处理？本文就此问题 对优先购买权的法律性质、承租人和共有人的优先购买权行使条件及 冲突的解决谈些看法。关键词：优先购买权，法律性质，行使条件， 冲突解决一、问题的提出所谓优先购买权，是指法人、其他组织、自 然人在特定买卖关系中，依法享有在同等条件下优先于其他人购买出 卖人的财产的权利。一般而言，优先购买权是基于法律的规定。优先 购买权虽在我国法律中有明确的规定，但从法理和实务中仍有诸多问 题需要探讨， 诸如：某市王文、 王武共有房屋 4 间，比例为各占两间，

2、出租于张明，其租赁期限为 2000年元月 1日至 2004年 12月 31日止。 每年租金 8000元在年初预交。等等。 2001年 10月 8日，王武私下将 其所享有的份额，以价款 10 万元转移所有权于李军。其后，房屋共有 人王文、房屋承租人张明得知后，均表示： “愿出 10万元购买之 ”，并 主张优先购买权。各方当事人各执一词，形成纠纷。 2001年 10 月 28 日，王文作为原告，以王武、李军为被告，张明为有独立请求权的第 三人，诉至法院， 请求（1）确认王武与李军之间的房屋买卖关系无效； （2）原告在同等条件下享有优先购买权。张明的诉讼请求与王文的一 致。上述案例，即为典型的承租人

3、优先购买权和共有人优先购买权的 竟合。本文对优先购买权的法律性质、行使条件及其竟合的处理予以 探讨。二、优先购买权的法律性质优先购买权的法律性质主要表现在 如下几个方面： 1.优先购买权具有法定性。 一般而言， 优先购买权是对 出卖人的处分权所作的限制，而此限制是基于法律的直接规定产生， 具有法定性。如城市私有房屋管理条例第 19 条、民法通则若干 问题意见第 118条、合同法第 230条规定了承租人的优先购买权， 民法通则第 78条了共有人的优先购买权， 公司法第 35条、第 138条规定了股东的优先购买权， 合伙企业法 第 22条规定了合伙人 的优先购买权，中外合资经营企业法实施条例第 2

4、0 条规定了合营 方的优先购买权。 2.优先购买权具有物权性。 优先购买权是否具有物权 性存在不同观点。否定说认为，优先购买权是附随于买卖关系的，法 律设定该权利，只是对出卖人所附加的义务，应当视为买卖关系的组 成部分， 优先购买权本质上仍然是债权， 不具有物权性。 肯定说认为， 优先购买权具有物权的效力，可以对抗第三人，属于物权范畴，具有 物权性。笔者赞同肯定说，其理由是： （ 1）依法律规定而产生的优先 购买权是法律对特定人的保护。 （2）优先购买权具有对抗第三人的效 力。依法律规定，当第三人在侵害优先购买权人的优先权的情况下购 买标的物，优先购买权人有权请求人民法院确认该买卖关系无效，并

5、 要求在同等条件下将标的物出卖给自己。 （3）明确优先购买权为一种 物权，有利于对优先购买权人利益的保护，防止出卖人与第三人串通 侵害优先购买权人的优先购买的权利。由此看来，优先购买权具有物 权性。3.优先购买权是一种期待权。 优先购买权并不是优先购买权人在 任何时候都能享有的一种现实权利，在出卖人出卖标的物之前，优先 购买权仅仅表现为一种可能性。只有在出卖人出卖标的物这一特定法 律事实出现时，优先购买权人才能行使优先购买权，使此权利由可能 性变为现实性。 因此说， 优先购买权为一种期待权。 4.优先购买权是一 种附条件的形成权。所谓形成权，是指由法律赋予的权利人仅凭自己 的单方行为即可使法律

6、关系发生、变更、消灭的权利。当优先购买权 人行使优先购买权即可依法排除出卖人将标的物出卖给第三人的可能， 使其与出卖人形成买卖标的物的权利义务关系。因此，优先购买权是 一种形成权。同时，优先购买权的行使是以 “同等条件 ”为前提，因此， 优先购买权又是一种附条件的形成权。三、承租人的优先购买权及行 使条件所谓房屋承租人的优先购买权，是指当出租人出卖房屋时，承 租人在同等条件下，依法享有优先于其他人而购买房屋的权利。承租 人的优先购买权在我国以往的立法和司法解释中，已有相应规定。 城 市私有房屋管理条例第 11 条规定： “房屋所有人出卖出租房屋，须 提前 3 个月通知承租人。在同等条件下承租人

7、有优先购买权。最高人 民法院关于贯彻执行民法通则若干问题意见（试行）第 118条规定：” 出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件 下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请 求人民法院宣告该房屋买卖无效。 “我国合同法从立法角度上确认 了房屋承租人的优先购买权，即该法第 230 条规定： ”出租人出卖租赁 房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同 等条件优先购买的权利。 “房屋承租人的优先购买权是依法产生的，而 不是根据当事人之间的合同产生的。房屋承租人优先购买权的行使条 件：一是承租人的优先购买权发生于出租人转让房屋所有权时，这时

8、承租人以享有优先购买权的前提为基础。二是出租人出卖租赁房屋， 应负担在合理期限内的通知义务，这是承租人得以行使优先购买权的 必要前提。出租人应当在出卖租赁物之前的一段合理时间内。三是承 租人仅在同等条件下享有优先购买权。何谓同等条件？依王利明先生 的观点，同等条件主要是指价格的同一，如果出租人基于某种特殊原 因给予了其他买受人一种较优惠的价格，而此种优惠能以金钱计算， 则应折合金钱加入价格中。如果不能以金钱计算，那么应以市场价格 来确定房价。四是承租人应在合理期限内行使优先购买权，这是要求 承租人优先购买权的行使条件。依行政法规和司法解释的规定，房屋 承租人的优先购买权应在接到通知后 3 个月内行使，若未行使，则视 为放弃优先购买权。而依合同法的规定，未将合理期限限定在 3 个月 内。在实务中如何确定合理期限？笔者认为，根据新法优于旧法的原 则，合同法的效力高于行政法规的效力，因此，应适用合同法的规 定，合理期限可由出卖人根据其实际情形确定在出卖前的一段合理时 间内，无须受 3 个月的限制。同时，在出卖人给承租