地铁经济发展模式——区域型中央活动区模型研究

1、地铁经济发展模式区域型中央活动区（caz）研究张志强 刘丹 黄鸿学 （北京科技大学 经济管理学院）摘要“地铁一响，黄金万两”，时之当下，中国各大城市正向建设地铁，伴随着地铁工程建设的推进，一个个“钱景”无限的“地铁经济体”正在地铁引擎的牵动下呼之欲出，开始引跑每个城市的未来。而如何规划这些地铁经济体的建设便成为城市规划的难题，是以市场为导向放任自由发展，还是系统规划发展？如果规划，是沿袭以往的规划思想，还是另辟蹊径？以下，是我们对地铁经济发展模式研究并参考国际上主流的发展模式后，构建的适合中国大城市地铁经济发展的区域型中央活动区（caz）模型，我们从地铁周边土地开发，三维空间商业布局和行业组合

2、等方面对它进行介绍，希望能给地铁规划相关部门提供一些规划上的参考建议， 也希望我们的研究能有利于地铁周边商家把握商机，降低投资风险。一 、caz的概念中央活动区的英文名称叫“central activity zone”，简称caz, 由20002004年编制的“大伦敦空间发展战略”规划提出。caz当前比较权威的定义指的是：在城市中心或副中心的区位，提供多种活动的组合空间。包括政府行政中心；现代服务中心（金融、贸易、法律等）；商业文化中心（购物中心、博物馆、美术馆、音乐厅等），和具有多种活动、各种档次的居住中心等。它将原来相对单一的空间区域组合在一起，使各种用地在一定地域范围内相互渗透，服务于不

3、同的消费人群。在这里居住也成为caz重要土地使用类型；它通过以步行为导向的公共空间，将多种活动区域联系在一起，从而避免单纯以机动车为导向的大尺度空间。二、地铁经济体区域型中央活动区的提出现阶段中国很多城市或区域都大力提倡建立cbd（central business district ），即中央商务区系统，尽管cbd的优点很突出，能使产业集中形成规模效应，还能提升城市的形象；但是cbd的显著缺点在于该区域和城市其他部分在功能和服务对象方面联系不足；可能导致对城市其他区域的的公共资源投入减少；并且cbd纯化的功能设置和城市其它区域的联系不利于整个城市的发展（各国大中型城市不少cbd曾一度被称为“死

4、城”就是因为下午5点下班时间后开始进入无人状态）。随着cbd的不断发展，cbd的空间概念在城市发展中开始出现变化，和传统商务活动并不直接相关的用地功能越来越多地渗入到cbd中，各大城市针对出现的问题作出调整，伦敦中心区是这种新的空间区域形态的代表，也最早在其规划中提出了中央活动区（caz）的概念。根据我们对美国芝加哥caz布局的研究，我们发现他们的caz分3个层次，分别是全球型caz、全市及区域型caz、次级社区级caz。这三个层次支撑着芝加哥市域内经济活动和生活活动。一个城市，特别是像北京和上海这种国际化的大都市，在规划中央活动区时，也有必要把这三个层面考虑进去，利用发达的公共交通（通勤铁路

5、及地铁）和高速公路，建立以市中心最繁华的cbd和国际型caz为核心，辐射四周并以区域型caz和社区型caz为结点的的三层网状发展模式。如今,地铁沿线正在成为城市的黄金经济线，地铁，代表着人流、代表着高昂的租金、代表着物业的升值、代表着城市未来的发展方向。地铁是一个财富的动车，能够把人流、物流、商流和信息流形成一种基层，而且能够快速的涌动，为城市财富功能的升级提供一个快速的载体，地铁发挥着它聚合的效益，使来自不同地方的人流和信息流快速的到达一个位置，然后集中性的释放；地铁的商圈效益，仅不是平面效益，更是一个立体的效益，它可以充分的把黄金口岸的价格凸现出来，空间、地下，让寸土寸金的地段通过地铁得到

6、进一步提升。很多大城市的地下都构筑起了一个个上下数层、四通八达的地铁商业网，伴随着地铁工程的快速推进，以站点为圆心、辐射四周的地铁经济体将显山露水，迅速带动着沿线楼盘的热销、土地的升值和商圈的崛起。尽管现在很多城市都在争相建设地铁，并期望地铁带动的“黄金经济线”能够引跑城市的未来，但是很多城市的地铁周边经济没有通过科学规划、合理布局,也并没有形成多行业聚集, 多网点密集分布, 没有形成较完善的地铁经济圈。这就需要我们通过观察地铁经济体的形成过程，探究地铁经济体的建设之道,而我们所设计的地铁经济区域型中央活动区模型也应运而生。我们的初步设想是这些区域型caz将会在市区范围内沿着地铁网星罗棋布，并

7、凭借地铁带来的人流和商流，与大型cbd，大型caz相互联系，相互促进，形成多个caz形成单中心多中心模式（即在城市的交通网络上建立基于地铁网络布局构建caz群）的功能多元化、服务完善的城市形态，从而达到聚集效应经济三 、铁经济模式区域型中央活动区（caz）的构建（一）区域型caz中地产开发模式在城市规划中，最基本也是最重要的就是地产开发的规划，我们的方案是，在建设caz的地铁建设初期，由政府先在地铁站口周围圈起一块空地作为备用地并作为caz的中心，空地外围则用于建高密度的住宅区，商业写字楼及公共交通站。在预留的空地地中，政府先建设基础设施和一些休闲娱乐性质的设施，包括林荫道，休闲广场，步行街等

8、。当这些完成后，由政府主持公开招标拍卖，将其余规划商业用地逐步交由私人开发商开发，吸引高密度投资，形成集工作、娱乐、购物、饮食为一体的综合消费商业布局。（二）区域型caz中商圈开发布局我们的模型基于“空间立体化，资源整合化和行业多元集群化”的地铁商业发展模式。1、空间立体化在三维结构中，以caz中心作为圆点，在x、y轴所形成的平面上，caz的整体空间布局围绕“一轴两翼”的“鱼骨式”结构发展，以地铁作为轴线。以各街道作为“鱼刺骨”而各类商业建筑为“鱼肉”往两翼发展，形成环抱地铁的空间布局在z轴方向，我们将基于地下，地面和空中三层结构开发模式，在地下，我们除了建设地铁轨道，还将一些大型商品零售市场

9、，娱乐休闲类俱乐部如（ktv,台球厅等）。地面商业是人们休闲购物的主要场所，我们的模型设想是在主道路两旁建立或大型或中小型商业地产项目，低层作为零售业商铺，商业餐饮类，娱乐休闲设施、金融类、保险类以及信息类等营业厅、各种公共机构等项目地点。从主道路向外围的扩散，可以建造小型花园、林荫步道，各种档次娱乐休闲场所、星级酒店、旅社以及俱乐部，各种知识密集型的现代制造产业，各种交通运输业、物资供销和仓储业等，在caz外围可以建设各种居住地区，里面配备各种居民服务业，娱乐、休闲设施等。在地面，我们引入“步行导向”系统该系统引导群众消费、疏导人流方面起着巨大的作用。一个步行系统可以包括道路两侧的人行道、人

10、行高架桥和人行地下通道等及其附属空间。在此以复合的步行天桥规划为例，建设道路较宽，半封闭或全封闭的天桥，其内有比较大的空间，在两旁设立移动性隔间，以较低价格出租，为各种阶层的商户提供良好的环境，同时满足消费者需求，提升城市形象，丰富流动性人口的生活等多重效应。“空中”主要指的是大型商业楼的高层及各种高架桥。大型商业楼的高层可作为各类型公司、机构等的办公用地，从而实现传统写字楼与商厦的有机结合2、资源整合化资源整合指得是是对不同层次、不同结构、不同来源、不同内容的资源进行识别与选择、汲取与配置、激活与有序结合, 具有较强的柔性、条理性、系统性和价值性,创造并整合新资源的一个复杂的动态过程。地铁这

11、辆财富的动车，为城市财富功能的升级提供了一个快速的载体，凭借广阔的空间优势和持续的时间按优势，够把来自不同地方人流、物流、商流和信息流快速的到达一个位置，然后集中性的释放，发挥着它聚合的效益。具体表现为:（1）人流的整合。地铁最基本的功能便是承载城市交通、输送客流，缩小了城市商业网络与客户需求之间的距离, 最大限度地发挥了区域型caz作为三层城市经济规划caz群结构网络结点的作用。（2）物流的整合。现代物流体系理论认为物流是为了满足客户需要而对商品、服务以及相关信息从产地到消费地的高效、低成本流动和储存进行的规划、实施与控制的过程。地铁带给物流体系齐全的网络、完善的功能、高速的运作、规范的管理

12、和高质量的服务上的整合。这在一方面能降低系统运作成本,提高运作效率从而满足当今市场经济灵活多变的综合性要求；另一方面这些地铁周边的区域型caz可以利用地铁网与周边的caz和cbd进行物流交换，达到三层caz群的信息整合。（3）商流的整合。行业多元集群化、立体式地铁商业经济模式在时间上和空间上使各种商业形态得以交错与互补, 满足了不同消费人群的偏好与效用, 从而最大程度地刺激消费，从而拉动该地的商业发展和经济增长。（4）信息流的整合。不可否认的是，在经济快速发展的今天，准确及时地采集、传递和整合信息关系到企业的生存、经的济发展，谁最迅速的掌握了有效的信息，谁就占了发展的先机。地铁给这个中央活动区

13、带来了极大的人流，他们一方面在这里快速的交换，整合行业信息和商业信息，另一方面又将得到的信息带走或向外传播，从而达到辐射四周的效果。3、产业多元集群化1990年迈克波特在国家竞争优势一书首先提出用产业集群(industrial cluster)一词对集群现象进行的分析。产业集群效应1（cluster）指的是集中于一定区域内特定产业的众多具有分工合作关系的不同规模等级的企业与其发展有关的各种机构，组织等行为主体，通过纵横交错的网络关系紧密联系在一起的空间积聚体，代表着介于市场和等级制之间的一种新的空间经济组织形式。利用集群效应的滚雪球式效应，地铁周边的区域型caz将会让更多的商户聚集，并促进新企

14、业的快速衍生与成长可以提高区域生产效率。而大量的中小企业集聚于一定区域，可以进一步加深区内生产的分工和协作。在这种集群内发展，除了可以分享因分工细化而带来的高效率外，而且还由于空间的临近性，大大降低因企业间频繁交易而产生的交通运输成本。此外，在现代产业集聚体内，经济活动主体的合作交易往往能够在社会文化背景和价值观念上达成共识，这种基于社会网络信任基础的合作分工，可以减少企业之间的相互欺诈，对于维持集群稳定和提高生产效率起着非常重要的作用。（四 ）区域型caz服务的人群中央活动区服务的人群比中央商务区更加广泛。中央商务区主要是为商务活动的人群服务，集中了办公商贸和旅馆会务等设施，一般档次较高，缺

15、乏兼容性，导致人群流量小且类型单一（如北京的金融街）。中央活动区的用地功能多元化，产业多元集群化和资源整合化决定了它可以吸引多样的消费者和居住人群。在我们构建的这个地铁周边区域型caz鼓励在区域内包含各种互容互动的用地性质，各种偏好的消费类型以及各个层面的小给水平。多样化的服务人群将是中央活动区保持持续的经济活力和城市生活的吸引力，加强和城市其他地区商圈的联系。（五）区域型caz行业组合1、行业类型考虑到传统制造业对传统能源和资源的依赖性和对环境的影响，而我们构建的地铁周边区域型caz中将传统的城市经济发展规划的四轮驱动模式（传统制造业，传统服务业，新兴制造业，新兴服务业）改为“三驾马车”（传

16、统服务业，新兴制造业，新兴服务业）拉动caz经济的发展。现代社会这三类行业大类主要分成的小类分别为现代服务业：交通运输业、邮电通讯业、美容养生类服务，物资供销和仓储业等；金融业、保险业、公用事业、居民服务业、旅游业、咨询信息服务业和各类技术服务业；教育培训、文化、广播电视事业，科研事业，创意产业、个性服务等；现代制造业：高度依靠、服务于人，和人流关系密切的，顾客多而产品小的智能、创意、技术行产业。产业具有快速反应、敏捷等特点。传统服务业：历史悠久的餐饮业、旅店业、商业、医疗服务业，修理、理发等。我们通过对已建成地铁的实地考察和对人们的调查问卷分析，再结合当今世界成熟的中央活动区的主流行业的相关

17、资料，确定了我们要构建的地铁经济体模型中所涉及的主要行业如下：（1） 金融服务类：如银行、保险、证券等（2） 休闲娱乐类；如电影院、游乐场、俱乐部等（3） 餐饮类：如酒店，餐厅等（4） 公共事业类：教育、文化、医疗保健服务等（5） 中介服务类：地产中介、租赁服务等；（6） 零售业：如批发市场、超市、服装商场等（7） 新型制造业类：如信息产业,、时尚设计类等（8） 建筑业和基础设施：如公园，绿地等（9） 其他行业2、行业组合配比 我们根据自己的实地考察，问卷发放以及查阅相关资料，确立了如下计算地铁周边区域型caz模型中各类行业的组合配比方案。我们主要参考的数据如下（1）在市场经济下，有需求才会有

18、供应，所以人们的需求是必须考虑的因素，我们对地铁周边的居民以及网友分别进行纸质问卷调查调网落问卷调查，获取他们对地铁周边应有行业的期望，得到的数据按各行业大类进行整理统计分析得到他们期望的地铁周边中央活动区的各行业组合配比，结果如下 （2）我们研究了一些国际上发展比较成熟的中央活动区如芝加哥的巴塞尔大街、伦敦的道克兰地区以及日本东京六本木地区等的相关产业分布资料，统计并分析出他们的平均行业组合配比，结果如下：（3）每一个城市的发展，都很大程度上受该地本身的因素影响。所以为了让我们的模型能获得一个更合适的行业组合配比结果，我们实地考察了北京一些比较繁华的在运行的地铁站，如天通苑，西钓鱼台和五道口等地铁站，记录他们周边各类行业数量，并对达到的数据进行统计分析，得到他们平均的行业组合配比，结果如下：以上的三个参考因素都是我们构建地铁周边，我们用算术平均法处理上述三个参考因素，得到结果如下：在实际情况下，我们