【广告策划PPT】光耀城先生的湖介绍

1、光耀城二期先生的湖介绍光耀城二期先生的湖介绍 热线揭秘“先生” 1.1. 20092009年，惠州最值得关注的高资源型别墅项目；年，惠州最值得关注的高资源型别墅项目； 2.2. “光耀光耀”开发商是惠州本土最具声誉、最具品牌的龙头开发商，其市场号召力在当地开发商是惠州本土最具声誉、最具品牌的龙头开发商，其市场号召力在当地 强于万科；强于万科； 3.3. “光耀城光耀城”是惠州所有别墅项目中，资源最高、产品最亮、营销投入最多、客户量最是惠州所有别墅项目中，资源最高、产品最亮、营销投入最多、客户量最 大，性价比最高的项目。大，性价比最高的项目。 4.4. “光耀城光耀城”

2、是中原在惠州与世联竞标比稿、综合实力比拼双双胜出的标志性项目，对是中原在惠州与世联竞标比稿、综合实力比拼双双胜出的标志性项目，对 驱赶世联、扩大市场份额具重要意义；驱赶世联、扩大市场份额具重要意义； 便捷的交通优势 项目负责缪先生 公路：距离深汕高速出口仅公路：距离深汕高速出口仅3分钟车程，距深圳分钟车程，距深圳 罗湖、福田、南山中心区域仅罗湖、福田、南山中心区域仅4065分钟车程。分钟车程。 在规划中，深圳至惠阳有惠深城际线、在规划中，深圳至惠阳有惠深城际线、3号轻轨号轻轨 惠阳至惠州有轨道惠阳至惠州有轨道1号线、号线、6号线号线 光耀城 光耀城 项目处于新规划的惠

3、阳新中心区，片区规划良好，项目位于深汕高速淡水出入口西侧， 惠南大道旁（相当于未来的深南大道），是深圳至惠阳的门户，也是惠阳与惠城区的咽喉 交通及未来发展潜力十分优越。 新圩出口新圩出口 淡水出口淡水出口 深汕高速东向维修至8月31日， 现转至惠盐高速新圩出口 项目位置项目位置 项目位置项目位置 项目总指标项目总指标 占地面积占地面积622860m622860m2 2 容积率容积率1.901.90 总建筑面积总建筑面积923440m923440m2 2 其中：大一期其中：大一期329130m329130m2 2 住宅住宅281280m281280m2 2 公建公建47850m47850m2 2

4、 项目位于惠州市惠阳区惠南大道与外环路交界处 项目指标项目指标 自然资源得天独厚的光耀城 丰泽水库，成就了星河丹堤丰泽水库，成就了星河丹堤 香蜜湖，成就了香蜜湖片区香蜜湖，成就了香蜜湖片区 燕栖湖，成就了华侨城博托菲诺顶级豪宅燕栖湖，成就了华侨城博托菲诺顶级豪宅 银湖成就了第一代别墅区银湖成就了第一代别墅区 光耀城的水晶湖光耀城的水晶湖 湖心两岛，尽显水岸生活之灵气湖心两岛，尽显水岸生活之灵气 社区内独受社区内独受2公里湖岸线公里湖岸线 尽享健康、闲适尽享健康、闲适 奢享级社区配套 项目负责人：项目负责人15919878969 缪先生缪先生 1. 占地13万平方米，建

5、 筑面积5.5万平方米； 2. 中、小学及国际双语 学校 3. 学校设初中36个班， 小学36个班，国际双 语学校18个班，共90 班约4500学生规模； 4. 学校已投入使用，目 前生源超过2000余人； 1500万强势推广 1500万推广费用支撑，纯一流广告、推广、礼仪合推广费用支撑，纯一流广告、推广、礼仪合 作公司，我敢保证，在深圳将到处触目作公司，我敢保证，在深圳将到处触目“先生的湖先生的湖” 2009年 我们只卖别墅 第一批单位情况 联排 177平米，实用面积220平米以上 联排 204平米，实用面积270平米以上 别看面积小，它的空间尺度却不输于双拼 典型户型的介绍 p6户型 5房

6、两厅210，赠送面积239 p6样板房设计的介绍 p6样板房设计的介绍 典型户型的介绍 p5户型 4房两厅174，赠送面积100 p5样板房设计的介绍 p5样板房设计的介绍 如此高品质、高推广、高品质别墅如此高品质、高推广、高品质别墅 开发商仅售开发商仅售108万万/套套 这对于深圳客来说，还不是卖白菜！这对于深圳客来说，还不是卖白菜！ 数数你手头的客户，多少人可以买别墅！数数你手头的客户，多少人可以买别墅！ 帮你做广告做转介 传统的转介，仅依靠地铺的客户资源来转介，传统的转介，仅依靠地铺的客户资源来转介， 我们不同的是，我们不同的是，我们会为你做广告，在特区报公布贵铺为我们会为你做广告，在特

7、区报公布贵铺为“光耀城光耀城”的咨询点的咨询点 用广告带来客户，成交也一样算转介，用广告带来客户，成交也一样算转介， 我们将在深圳顶级酒店、著名艺人，一流活动公司，为您及您的客户做推介我们将在深圳顶级酒店、著名艺人，一流活动公司，为您及您的客户做推介 我们将以最便捷的方式来界定转介，减少转介成本我们将以最便捷的方式来界定转介，减少转介成本 我们将会专车专人对接您及您的客户，最在化方便转介我们将会专车专人对接您及您的客户，最在化方便转介 营销节点安排营销节点安排 3.204.245.14.126.305.3 形象建立期蓄客期认筹期强销期持续销售期 户外 报纸 网络 短信 活动 框架 联动 3.1

8、5 29 30243025 网站 4.22上挂 23.2428.29.30 4.166.30 4.225.22 18255.1三天 23 论坛 4.225.22 深特头版 13块户外牌，700个框架广告 110万条短信，1个月5次整版报广 电梯广告电梯广告 位置：南山、福田、罗湖高档 写字楼、住宅共700块。 广告类广告类 报纸广告报纸广告 3月月30日特报全版日特报全版3月月25日南都全版日南都全版 重要节点重要节点 4 4月月2525日样板房开放日样板房开放 5 5月月1 1日开盘，当天有惊喜大礼日开盘，当天有惊喜大礼 4 4月月2525日日3030日公开认筹日公开认筹 2009年，我们去

9、“光耀城”捡钱去 高佣转介，即将启动！ 氛围环境氛围环境 每周每周暖场活动带动销售暖场活动带动销售 互动小游戏 现场参与抽奖 大亚湾海边一日游 客家土菜饮食文化节 时间：时间：4.255.34.255.3日上午日上午1010点点 地点：深圳特区报社门口地点：深圳特区报社门口 深圳南山滨海之窗深圳南山滨海之窗 深圳新华保险大厦深圳新华保险大厦 车辆配合车辆配合 请于前一天晚上请于前一天晚上8点半前短信确认到场人数，以便安排车辆点半前短信确认到场人数，以便安排车辆 联系人：盛先生联系人：盛先生公共邮箱： 账号guangyaocheng168 密码guangyaocheng

10、168 信息发布平台信息发布平台 现场填写现场填写转介确认单转介确认单 该公司对接人签字确认该公司对接人签字确认 发展商销售经理签字确认发展商销售经理签字确认 完成完成 确认流程确认流程 各公司界定人员各公司界定人员 光耀城：唐晓丽光耀城：唐晓丽1379451717913794517179（惠州） 中原地产：中原地产： 招商地产：招商地产： 创辉地产：创辉地产： 美联地产：美联地产： 优惠信息优惠信息 4 4月月2525日日3030日日成功认筹成功认筹 在在5 5月月1 1日开盘当天可优先选房，并享受日开盘当天可优先选房，并享受2 2点折扣点折扣 转介成交转介成交 24000元/套 奖励机制奖

11、励机制 神秘惊喜大奖神秘惊喜大奖1 1 各公司各公司第一个第一个转介成交转介成交 豪华韩国游豪华韩国游 4天以上天以上 各公司转介各公司转介成交最多分行成交最多分行 神秘惊喜大奖神秘惊喜大奖2 2 奖励现金奖励现金1888818888 时间：5月1日至3日 标准：2套起计（若套数相同则按金额最多） e.n.d 如何进行房地产市场 分析 学习内容 理论部分 案例学习 为什么要进行房地产市场分析？为什么要进行房地产市场分析？ 房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法 什么是房地产市场分析？什么是房地产市场分析？ 慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告慈溪银泰地产项目市场研究及定

12、位报告 市场市场 为什么要进行房地产市场分析？ 开发商 建筑师消费者 1。评估项目所处的市场环境评估项目所处的市场环境 2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场 3。制定项目的发展方向和市场定位制定项目的发展方向和市场定位 4。推荐最具竞争力的产品建议推荐最具竞争力的产品建议 5。评评估项目目估项目目标实现的可能性。标实现的可能性。 市场分析是对市场调研搜集到的信息进行市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提整合与提 炼炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。 开发商是追逐利润的，建筑师

13、是唯美主义的，市场分析是连 接开发商、建筑师和消费者的 桥梁，房地产市场分析是基于 对市场的理性判断 具体起到 哪些作用呢？ 什么是房地产市场分析？ 概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。针对某种特定物业研究市场的供需关系。 需求方：物业的购买者或租赁者需求方：物业的购买者或租赁者 供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店 等）等） 市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！ 房地产市场分析的思路、步骤和 方法 1。思路 三个层次三个层次 区域市场、专业物业市 场、项目市场 两个方面两

14、个方面 供给、需求 三个时段三个时段 过去、现在、未来 区域 市场分析 专业 市场分析 项目 市场分析 广州经济 环境和房 地产市场 广州住宅 市场 项目所在 地市场 例如： 竞争供给分析 客户需求分析 竞争供给分析 客户需求分析 竞争楼盘分析 客户需求分析 房地产市场分析的思路、步骤和 方法 2。步骤 第一步：市场区域界定第一步：市场区域界定 这里所指的区域是中观房地产市场 分析的基本单位，具有完整的房地 产市场特征的范围，一般以行政区 划来划分。 第二步：区域经济环境和市场第二步：区域经济环境和市场 分析分析 考察整个区域经济环境，判断区域 房地产市场处于何种发展阶段，找 到影响房地产市场

15、变化的主要因素， 对区域房地产发展前景进行预测。 第三步：专业市场分析第三步：专业市场分析 按物业类型进行市场细分，对各专 业市场的供给和需求进行对比预测， 从而揭示各专业市场的需求潜力及 分布状况。 第四步：项目市场分析第四步：项目市场分析 根据对竞争对手及消费者的分析找 到项目的机会点、预估项目的市场 占有率。 房地产市场分析的思路、步骤和 方法 3。方法 第二步第二步 区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析 区域经济区域经济 环境分环境分 析析 区域房地区域房地 产市场分产市场分 析析 （一）基（一）基 本内容本内容 + 对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素 进行

16、分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。 房地产市场分析的思路、步骤和 方法 3。方法 第二步第二步 区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析 （二）基本（二）基本 资料的获得资料的获得 区域经济环境分析区域经济环境分析 1、总量指标 gdp、人口、人均gdp、固 定资产投资、新批三资企业人 数、接待入境旅游人数 2、结构指标：产业结构及布局、 就业人口结构 3、水平指标：人均收入水平、消 费水平、人均居住面积、住宅 消费支出水平 4、城市经济发展计划、产业规划、 城市总体规划 区域房地产市场分析区域房地产市场分析 1、投资：开发投资额 2、土地开发：土地开发投资、开 发面积、土

17、地出让金 3、商品房开发：施工面积、竣工 面积、年开发量 4、销售：销售额、销售面积、价 格、空置量、吸纳量 5、房地产景气指数、价格指数 数据来源数据来源 各地方统计年鉴、统计公 报、经济发展月报、地方 经济信息网、地方政府网 站、中房指数、国房指数、 地方房地产年鉴 土地、规划部门的政府官 员访谈 规划、房地产等专业人士 访谈 房地产市场分析的思路、步骤和 方法 3。方法 第二步第二步 区域经区域经 济环境济环境 和市场和市场 分析分析 （三）能够反映区域房（三）能够反映区域房 地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指 标标 人均人均gdpgdp与房地产发展关系与房地产发展关系 gdpgd

18、p增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系 发展 阶段 启动阶 段 快速发展 阶段 平稳发展 阶段 减缓发 展阶段 人均 gdp （美 元） 800 3000 3000 4000 4000 8000 8000以以 上上 生存、改 善需求兼 有 宏观经济 增长 房地产业 发展状况 小于4%萎缩 4-5%停滞 5-8%稳定发展 大于8%高速发展 房地产市场分析的思路、步骤和 方法 3。方法 异常异常 基本基本 正常正常 正常正常 运行运行 基本基本 正常正常 异常异常 房地产房地产 开发投开发投 资额增资额增 幅幅 25 % 适度投资利于拉动经济增长，而增幅 过高，将使供给过量，若无需求匹配， 将

19、导致供过于求 房地产房地产 开发投开发投 资资/gdp 0.2 反映房地产投资规模的基础指标，合 理指标为0.1-0.15 房地产房地产 开发投开发投 资资 /固定资固定资 产投资产投资 152 2 223 0 303 7 房地产市场预警预报指标体系房地产市场预警预报指标体系 第二步第二步 区域经济区域经济 环境和市环境和市 场分析场分析 （三）能够反映区域房（三）能够反映区域房 地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指 标标 房地产市场分析的思路、步骤和 方法 3。方法 第二步第二步 区域经济区域经济 环境和市环境和市 场分析场分析 （三）能够反映区域房（三）能够反映区域房 地产市场发展状况

20、的指地产市场发展状况的指 标标 消费 类型 恩格 尔系 数 住房消费 占总消费 性支出的 比重（%） 恩格尔 系数 住房消 费占总 消费支 出的比 重（%） 温饱 型 0.5 0.59 9.4 0.55 0.59 7.6 0.50 0.55 11.2 小康 型 0.4 0.5 0.45 0.5 12.1 恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 恩格尔系数食物支出金额/总支出金额 与国际上其他国 家相比，在相同 的收入水平下， 我国城市居民的 住房支出占总消 费支出的比重仍 然偏低 北 京 上 海 天 津 重 庆 成 都 武 汉 西 安 人均可 支配收 入

21、（元） 138 82 14 86 7 103 13 809 4 964 1 852 4 77 48 20082008年年我国各主要城市的恩格尔系数我国各主要城市的恩格尔系数 房地产市场分析的思路、步骤和 方法 3。方法 第三步第三步 专业市专业市 场场分析分析 （住宅）（住宅） 1、住宅类土地供应情况、住宅类土地供应情况、 成交情况、成交价格成交情况、成交价格 2、住宅商品房供、住宅商品房供给给总量、总量、 供给结构分析（按面积进供给结构分析（按面积进 行划分）行划分） 3、住宅商品房、住宅商品房成交结构、成交结构、 产品特点产品特点分析分析 4、住宅商品房成交价格分、住宅商品房成交价格分 析

22、析 5、专业房地产市场总结、专业房地产市场总结 房地产市场分析的思路、步骤和 方法 3。方法 第四步第四步 项目市项目市 场分析场分析 （微观（微观 层面）层面） 对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评 价。价。 地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块 面积、形状、高度 周围环境：自然景观、人文环境 关联性：通达性、可视性 项目自身资源条件项目自身资源条件分析分析(swot分析分析) 竞争对手分析竞争对手分析 目标客户分析目标客户分析 现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反 应 目标客户的数量、客户类型、收入

23、水平、家庭结构、消费 偏好、生活方式、心理特征、行为模式 1.1. 找出项目的目标客户找出项目的目标客户 2.2. 目标客户的置业需求目标客户的置业需求 和偏好和偏好 3.3. 找出项目面对竞争市找出项目面对竞争市 场的机会点场的机会点 最终目标最终目标 s t o w 内部因素内部因素 外部因素外部因素 swot 分析 swot工具（项目+环 境+竞争） swot分析的价值要素 s/w（优（优 势势/劣势）劣势） 的价值要的价值要 素素 地段 要素 环境 要素 地块 要素 项目 要素 具体地说，针对一个具体地说，针对一个地块地块的价值要素的价值要素 包括：包括： 地段要素地段/片区认知度/周边 配套（商业/教育）/交通等（可总结为 便利性/成熟度/知名度） 环境要素自然环境/四至景观/社 会人文环境（噪音）等（可判定资源 的程度：稀缺、良好还是匮乏） 地块要素地形地貌/规模/技术经 济指标等（可判断产品的可发挥空间） 项目要素目标/开发商品牌/可利 用资源等 o/t（机会（机会/威威 胁）的价值胁）的价值 要素要素 宏观要素 经济形势 （宏观政策） /重大城市变 革 中观要素 行业形势 （一、二、 三级市场）/ 城市规划 （交通、市 政配