某建筑工程项目的可行性实施的实施计划书模板

1、目录第一章 项目总论第二章 市场调查及需求预测第三章 建设条件第四章 工程规划设计方案第五章 投资估算第六章 项目实施进度计划第七章 资金筹措及用款计划第八章 经济分析第九章 结论第一章 项目总论1 项目概要1.1.1 项目名称本项目暂定名称为XXXXXXXXX1.1.2 项目承办单位本项目由XXXXXX房地产开发集团有限公司开发承办。 公司董事长为xxx总经理为xxx本项目由xxx总经理总负责。1.1.3 项目主管部门本项目行政主管部门为XX市XX区人民政府，X市建委及其它房地产 开发项目管理的有关部门，项目投资经营主体为xxxxx房地产开发有 限公司项目拟建地点.1.41本项目建设用地位

2、XXXX市东南，XXXX市 XXX）区XXXX村与XXX）村寸交界地段。该建设场地属 XX市 XX区管辖。1.1.5项目用地概况本项目建设用地面积为50.31公顷，部分为耕地，部分为荒地。场地 内有零星农用蔬菜大棚，场地基本平整，自然坡度为0.20-0.30%。1.1.6项目可行性研究概况本项目可行性研究由XXXX房地产开发有限公司及XXXX建筑设计院共 同承担。可行性研究的依据为国家现行工程规划建设法规及规范、计划开发土地的合同及权证文件。拟建场地基础技术资料，市场调查资 料，政府有关主管部门指令，批准文件以及国家相关的法律法规。可 行性研究的主要内容包括：投资开发项目的工程建设方案、开发总

3、投 资估算、市场调查结果及分析、投资效益分析等诸多方面研究，并得 出此次投资开发项目是否可行的研究结论。2项目背景1.2.1项目提出背景本项目为xxxx房地产开发项目中的一项。市、区两级政府按照“十 七大”指出“努力使全体人民学有所教，劳有所得，病有所医，老 有所养。”的精神和XXXX市及XXX区经济发展的需要，市，区两级政 府决定委托XXXX房地产开发有限公司建设大型以老年公寓为中心的 综合居住社区。该项目目前已完成土地征购，现在进入项目策划及前 期工作。鉴于市区两级政府尽早开工的要求， 目前基建项目已进入项 目立项审批，工程详细规划设计等项工作，整个项目计划 2008年初 开工建设，五年内

4、全部完成并交付使用。1.2.2承建投资方式本项目由XXX）房地产公司独家承担投资风险，独家筹措资金开发建 设。投资方式全部为现金投入，资金筹措通过自有资金投入，银行信 贷及商品房屋预售三条渠道解决。1.2.3承建单位背景XXXX集团下设XXXX房地产开发公司、XXXX建筑安装工程公司、XXXX 物业管理有限责任公司、XXXX农牧林综合开发有限责任公司及 XXXX 宾馆有限责任公司。XX集团注册资本金为人民币Y 2亿元，年可完成 房地产开发建设投资额为人民币Y 3亿元。年开发及施工能力为100 万平方米。第二章市场调查及需求预测1. XXXX市房地产形势1.1经济适用房情况经济适用房建设力度加大

5、，1-9月XXXX市在房地产开发投资中，经 济适用房投资增长迅速，比重加大，完成投资 36778万元，比上年增 长287.5%,占商品住宅投资的比重为 7.56%,比上年提高了 4.02个 百分点，是XXXX市历史上对经济适用房投资最多的一年。1-9月经济适用房施工面积为114.38万平方米，与上年同比增长196.6%;占住宅施工面积的13.85%,比上年提高3. 59个百分点。 在施工面积中新开工面积6.36万平方米，与上年同比下降58.4%； 竣工面积14.53万平方米，与上年同比增长 69.54%o1-9月，XXXX市经济适用房实际销售面积1.45万平方米，与上年同 比下降78.86 %

6、;（去年重点解决旧城区拆迁改造安置用房量大），空 置一年以上面积0.95万平方米，与上年同比下降了 48.9 %o1.2房地产开发投资情况1.2.1完成投资情况1-9月XXXX完成房地产开发投资63.1亿，比去年同期增长65.18%, 比上月增长61%其中，商品房建设投资48.68亿元，占完成房地产 开发投资的77.15 %，比去年同期增长76.3%;1.2.2投资用途构成1-9月，XXXX市房地产投资构成为：住宅48.68亿元，占房地产投资 的77.14%,比去年同期增加6.93个百分点；办公楼2.31亿元，占 房地产投资的3.66%;商业营业用房9.81亿元，占房地产投资的 15.54%;

7、其他2.31亿元，占房地产投资的3.65%,比去年同期分别 增长17.85% 56.96%和下降了 27.1%;新增固定资产27.37亿元，比 去年同期增加23.28亿元。123当年资金到位情况1-9月，XXXX市房地产开发当年到位资金 757668万元，比上年同期 增长85.67%。从资金来源情况看，国内贷款 79035万元，占到位资 金的10.43%;企业自筹资金382914万元，占到位资金的50.4%;其 他资金292519万元，占到位资金的38.61%；利用外资占到位资金的 0.42%。国内贷款和自筹资金比去年同期分别下降2.92和11.11个百分点，其他资金增长幅度较大为13.63%

8、。与上年同比国内贷款增长 112%利用外资增长100%自筹资金增长52.2%；其他资金增长 186.81%。1.3 土地供应情况1-9月，土地开发投资2.57亿元，与上年同比增长6.53%；购置土地 费10.98亿元，与上年同比下降15.46%。1-9月完成开发土地面积140.35万平方米，购置土地面积134.34万 平方米，待开发土地面积298.17万平方米。与上年同比完成开发土 地面积和购置土地面积分别减少10.41和121.64万平方米，待开发土地面积增长92.02万平方米。（表1）表1 2007 年9月与2006年9月土地供应增长情况单位：万平方米2007年9月2006年9月2007

9、年比2006年增减-10.41 150.76 140.35本年完成开发土地面积92.02 206.15 298.17待开发土地面积 -121.64255.98本年购置土地面积1.4商品房施工、新开工及竣工情况1-9月，XXXX市房屋施工面积为1112.56万平方米，与上年同比增 长93.15%。其中，商品住宅施工面积为 825.95万平方米，占施工面 积的74.24%,与上年同比增长119.74%;办公楼、商业营业用房和其 他用房施工面积分别为62.74、170和53.87万平方米，与上年同比 分别增长 23.33% 41.37%和 85.63%。1-9月，在商品房施工面积中新开工面积 255

10、.15万平方米，与上年 同比下降20.26%其中，商品住宅为225.13万平方米，与上年同比 下降12.93%;办公楼、商业营业用房和其他用房分别为8.34、12.78和8.89万平方米，与上年同比办公楼增长 77%商业营业用房和其 他用房分别下降72.18%和17.76%o1-9月商品房竣工面积159.97万平方米，与上年同比增长 278.54%o 其中，商品住宅竣工面积为106.65万平方米，与上年同比增长282.4%; 办公楼、商业营业用房和其他用房分别为 21.97、24.25和7.09万平 方米，与上年同比分别增长 1404.79% 106.03%和 521.93% （表 2）表2

11、2007 年9月、2006年9月房屋施工、新开工、竣工情况施工面积（万平方米）施工、竣 工房屋面积新开工（万平方米）2007年及竣工价值1112.56 房屋建筑面积合计按用途分：9月2006年9576.02月2007年9月255.152006225.13 375.87 1 、住宅 825.95 8.34、办公楼 2 62.74 50.87 3、商业营业用房 120.25 170 12.78 29.02 8.89、其他 4 53.87竣工面积（万平方米 200200319.98159.9742.2627.89258.55106.651.464.6921.9711.7724.2545.931.14

12、7.0910.811.5房屋销售情况1-9月，XXXX市商品房实际销售面积63.42万平方米，与上年同比增 长1.63 %，与1-8月相比增长18.65%。其中，商品住宅销售面积48.45 万平方米，同比增长7.1 %，与1-8月相比增长20.37%。商品房竣工面积比销售面积多96.55万平方米；商品住宅竣工面积比销售面积多58.2万平方米。与1-8月相比，商品房销售面积增加9.97万平方米；商品住宅销售 面积增加8.2万平方米；办公楼实际销售面积增加 0.77万平方米； 商业营业用房实际销售面积增加 0.92万平方米；其他用房销售面积 增加0.03万平方米。1.6商品房空置面积截至9月底，商

13、品房空置一年以上面积为 29万平方米，与去年同比 增长2.69%,与8月底相比增加了 5.48万平方米。其中，商品住宅空置一年以上面积14.04万平方米，占商品房空置面积的48.41 %;同比增长了 30.56%;办公用房空置一年以上面积4.83万平方米，占商品房空置面积的16.66 %;同比下降了 37%商业营业用房空置一年以上面积 8.81万 平方米，占商品房空置面积的32.58%;同比增长了 3.16%;其他用 房空置一年以上面积1.32万平方米，占商品房空置面积的 4.55 %, 同比增长了 7.3%。2. 销售价格根据XXXX市场状况及XXXX集团近几年来各小区，各种等级和功能房 屋

14、的销售经验综合分析，本项目拟建房屋价格确定如下：2米元/经济适用住宅销售价格：2000 2米元老年公寓销售价格：3000/2米：3000元/多层商品住宅销售价格2米4000元/高层商品 住宅销售价格2米/: 6000元商业建筑销售价格2米/2500元学校幼儿园假定出让价格：第三章建设条件3.1建设条件3.1.1场地条件XXXX工程建设场地基本平整，场地南北长度约1000米，东西长度约500米，场地北高南低，自然坡度基本在0. 3 %。范围内，场地东为拟 建20M红线的规划路，场地南为拟建40M红线的世纪十路，场地西为 100M红线的二环路，场地北为拟建 40M红线的滨河路及拟建20M红 线的党

15、校北路，拟建24M红线的党校南路东西向横穿地块，场地内无 应拆除的建筑物及构筑物。工程建设 场地紧临城市主干道，项目建成后交通将极为便捷。3.1.2供水条件本项目供水水源为城市自来水供水管网，目前二环路已建成自来水城 市管道，建设时及建成后可直接接入使用。3.1.3污水排放条件本项目建设时及建成后所排放污水为生活污水， 生活污水经化粪池处 理后直接排入城市污水管道。在已建成设有城市污水排水管道可供污 水排放使用。3.1.4雨水排放条件本项目不设雨水排水管网系统，雨水利用地面坡度排至小区道路， 而 后排向城市道路，由城市道路雨水收集系统汇入城市雨水管网。3.1.5供热条件本项目利用城市集中供热系

16、统做为热源，目前二环路已铺设有热力二 期供热管道可以使用。3.1.6燃气供应条件本项目以天然气做为居民生活燃料，地域内拟建规划道路将设有天然气管道，可直接入户使用。3.1.7供电、电讯条件本项目利用城市高压供电系统供电，目前项目周边及区内的城市道路 城市高压电缆均已建成，本社区设开闭所一座，高压电网经箱式变压 器降压后直接进入用户。城市通讯及宽带网情况大致相同。第四章工程规划设计方案4.1工程规划4.1.1规划布局XXXX四季居住社区是一个综合居住社区，社区内兼有老年公寓及为老年公寓提供医疗保健服务的配套设施、学校、幼儿园、商业建筑、经济适用住宅和商品住宅用房。根据巨华居雅四季居住社区详细规划

17、设计要求，该区段主要为住宅建筑，结合城市商业布局，临街布置 商业建筑，其主要功能为餐饮、商品零售及服务行业。4.1.2给水工程规划3/日8000M巨华 居雅四季居住社区工程设计供水量为 3/时670 M设 计每小时最高用水量为给水管道采用PPR给水塑料管道，直埋敷设，采用树枝状管网供水。高层建筑高层部分另网供水。4.1.3热力工程规划XXXX四季居住社区工程供热总负荷为 82.60MW利用城市热力管网做 为热源，设换热站二座，室外管线采用无缝钢管，硬聚氨脂发泡塑料保温，硬塑料套筒保护套，直埋敷设。4.1.4电气工程规划本项目用电总负荷47200KV，由城市高压网直接引入，经箱式变压器 降压后入

18、各楼。4.1.5通信工程规划固定电话配置标准按60线/百人标准配置，通信线路包括电信业务， 数据通信，移动通信，有线电视，交通监管及小区智能化网络通信等 线路，通信线路采用直埋方式敷设。4.2建筑设计?级标准考虑AA按国家建设部商品住宅性能认定？尽量采用成套技术?按节能建筑标准设计4.3技术经济指标4.3.1技术指标规划用地面积：50.31公顷2 :1180000M建筑总面积容积率2.34绿地率 35%第五章投资估算5.1投资估算范围：本次投资估算范围按常规房地产开发项目投资范围估算，项目内的部分城市基础设施，如煤气调压站、换热机房的设备部分、通信中继站、高压电力开闭所等项目设施不列入投资估算

19、范围。5.2投资估算521 土地购置费用土地购置费用包括土地征购，出让金及契税，各种补偿等项费用。为 简化计算，各种费用一并并入单价。呼和浩特巨华居雅四季工程土地购置费用如下表。土地征地费用估算表单位：万元保全庄征地费4870.50古路板村征地费600.00西把栅村征地4642.50 小 10113.00征地费单13.41出让 37710.0050.0 万土地总费 47823.00土地单方成63.415.2.2工程前期费用估算期工程费估算表单位：万元估算说明金额项目序号0.15%0.2%可研费按建安工程总造价的2076.80 1 规划、设计、可研费计，住宅设计费按工程概算投资额的2.2%3.5

20、%计472.00 水文、地质勘察费 20.3%0.8%计按工程概算投资额的3 道路费供水费45供电费100.006 土地平整费其他72648.80合计 基础设施建设费5.2.3基础设施建设费估算表单位：万元 合计 项目建设费用 接口费用1 2 3供电工程供水排污工程 供气工程1200.00 525.00975.001393.00 3000.004供暖工程525.009440.00小区道路工程5 837.006路灯工程637.507）小区绿化工程（含环卫1408.688通讯工程9智能化工程1770.001011)(有线工程其他消防工程1602.00合计 23313.1813833.009480.

21、18建筑安装工程费用5.2.4建筑安装工程费用估算表单位：万元金额合计安装工程费费设备米购费用建筑工程费建筑面积项目单价金额金额单价单价金额3050.00950 30000 2850.00老年公寓 200.00经济适 用住房 多层商 品住宅 咼层商 品住宅 商店中 小学校 幼儿园 其余配 套建筑900 200000 950400000 1400400000 1500 130000 10005000 1000 5000 1200 1000018000.0038000.0056000.0019500.00 500.00500.00 12000.0018000.0038000.0058800.00

22、2800.020900.00 1400.0650.00 150.00650.00 150.00 12000.00152050.00147350.04700.01180000合计公共配套设施建设费用5.2.5公共配套设施建设估算表单位:万元序号项目金额估算说明1 2居委会派出所85.00200.003托儿所幼儿园45公共厕所115.006停车场其他7合计400.00开发期税费估开发期税费5.2.6算表单位：万元序号项目金额估算 说明土地使用税1市政支管线分摊费23供电贴费用电权费41分散建设市政公用设施建设费5 1888.006绿化建设费 电话初装费78墙改基金散装水泥保证金9建安工程劳保调节费

23、10 2322.50 人防费1 1 2360.00合计 6570.505.2.7其它费用其它费用估算表单位：万元序号项目金额（万兀）估算说明1临时 用地2 临建费 定额编 制费3 工程合 同预算 或标底 审查费 4招标 管理费 5总承 包管理 费6 7 合同公 证费施 工执照 费8 9 工程质 量监督 费10 工稈监 理费竣 工图编 制费1112 工 程保险 费133.50141.60568.65663.30227.402950.00225.00568.651231.95337.2013基桩检测费合计 7047.25528总投资汇总投资汇总表单位：万元序号土 地费用 1工程 前期费用2项目金额

24、（万元）47823.00 2648.80估算说明3基础设施建设费9480.184建筑安装工程费用152050.005公共配套设施建设费用400.006开发期税费6570.507其它费用7047.258小计226019.78不可预见费6780.59合计232800.32静态投资总额527 232800.32静态直接投资总额：万元2米元/单方直接投资：1972.882米元/单方可售房屋直接投资2076.72米元/扣除土地款项后单方投资：1567.60 2米/扣除土地款项后单方可售房屋直接投资：1650.11元 项目 实施进度计划第六章6.1实施进度计划总体划分构想居住社区整个工程计划分五年完成，室

25、外工程及环境工程与建设工XXXX程同步进行、同步交工。第六年仅做未售房屋销售工作及其它缮后工作。二零零八年度工程计划6.2规划,项目可行性研究,2008年度内将完成 整个项目立项前期手续审批部分项目施工图设开工地段土地整理，部分开工地段工程地质勘察设计,计、开工项目招投标及部分项目施工。6.3二零零九年度工程计划2009年度内计划建成部分房屋并开始销售。室外配套项目同步施工6.4二零一零年度至二零一二年度工作计划各年度内按计划建成部分房屋并开始销售。室外配套项目同步施工。6.5二零一三年度工作计划整个社区全部竣工并交付使用，销售尾房。各年度计划完成开发量项目规模08年完成量09年完成量10年完

26、成量11年完成量12年完成量120000老年公寓30000100002经济适 用住 房50000 2000005000050000 50000多层商品 住宅380000 4000008000080000 80000 80000高层商品 住宅4400000 800008000080000 80000 800005商店 10000 130000300003000030000 3000062000中小学校5000300072000幼儿园500030008其余配套建筑 5000 5000 100009合计249000240000 240000 2520001180000190000第七章资金筹措及用款

27、计划7.1用款计划估算方式为简化各年度用款计划的计算，各年度用款按以下原则计算：1. 建安工程资金投入量按单方成本与完成工作量之积确定。2. 计价用单方成本不含土地购置费用。3. 当年开工而且当年竣工的项目按该项目全价投入计入投资资金。4. 当年开工次年竣工项目，当年投入资金量按该项目投资价款百分 之五十计入投资，其余百分之五十计入次年资金投入。为简化计算起见，计价单方成本按综合单方成本计算，不另区分结构 形2 （见第五章5.2.7米），扣除地价后计价式。 单方含地价成本为1972.88元/2米1567.60元/单方成本为7.2用款计划各年度用款计划表表7.2 单位：万元1用款项目名称总用款量

28、08年用款09年用款10年用款11年用款122土地费用47823.0047823.003老年公寓4702.803135.201567.604经济适用住房31352.007838.007838.007838.007838.005多层商品住宅62704.0012540.8012540.8012540.8012540.8012540.806高层商品住宅62704.0012540.8012540.8012540.8012540.8012540.807商店20378.801567.604702.804702.804702.808中小学校783.80313.52470.289幼儿园783.80313.52

29、470.2810其余配套建筑1567.60783.80783.8037622.411 40914.36 合计 86856.24 37622.4232800年用4702.829784.4 7.3资金筹措方案本项目计划以三条渠道筹集解决建设用资金， 首先是银行信贷。按- 般筹资惯例，银行信贷占总投资百分之四十。本项目静态直接投资总 额为232800.0万元，计划通过银行信贷解决 90000.00万元，信贷比例 为38.66%;其次是由企业自筹资金方式解决部份资金。本项目计划 通过企业自筹解决50000.00万元，其中2008年度筹款50000.00万 元;2009年度后不再筹款，自筹资金共占投资比

30、例为21.48%；第三 是房屋预售及销售款项。本项目房屋预售及销售款项全部用于再投资 直至项目完成。7.3资金现金流量计划各年度现金流量计划表表7.3 单位：万元用款项目名称2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年合计1静态开发投资86856.2440914.3637622.437622.429784.4232800.027200.00建设期贷款利息7200.007200.007200.007200.003售房营业税金2145.004592.504785.004620.004345.002035.0022522.504所得税4747.0510988.2012040

31、.2411355.3039130.485银行还贷款90000.006抽回自有资金50000.007现金流岀96201.2452706.8654354.9060430.60143369.6313390.008179000.00现金流入166298.76200591.90230236.99248806.38142436.70950000.00自有资金10银行贷款90000.0083500.00 39000.0011 销售收入 87000.0084000.0079000.0037000.00113591.90 146236.99 82798.76上年转入 169806.38 105436.75 79

32、046.70第八章经济分析8.1销售收入分析8.1.1销售价格2米/经济适用住宅销售价格：2000元2米：3000元/老年公寓销售价格2米元/多层商品住宅销售价格：3000 2米元/高层商品住宅销售价格:4000 2米/: 6000元商业建筑销售价格2米/2500元学校幼儿园假定出让价格：8.1.2销售收入分析根据实际销售情况看，一般情况当年竣工现房当年可销售量为 3060%次年销售量可达到4070%销售计算表详见表8.1,销售利润详见表8.2。为简化计算起见，本项目按以下原则计定销量：即当年竣工面积可销 售一百分之五十，余百分之五十转入下年度销售。计划销售量计算表表8.1 单位：万元老年公经

33、济适用多层商品高层商品 商店中小学幼儿 园合计寓住房住宅住宅校2008销售100002500040000500040000120000年 度量销售 3000.005000.0012000.0016000.003000.0039000.00金额2009销售150005000080000800002000020002000249000年 度量销售 4500.0010000.0024000.0032000.0012000.00500.00500.0083500.002010年度金额销售量500050000800008000030000300030002510002011销售金额1500.001000

34、0.0024000.0032000.0018000.00750.00750.0087000.00销售50000800008000030000240000量年度84000.0018000.0024000.00 32000.00 销售 10000.00金额2150002012 销 3000080000 80000 售 25000量年度79000.0032000.00 18000.00销售 5000.00 24000.00金额9500040000 售 1500040000 2013 销量年度37000.009000.0012000.00 16000.00销售金额409500.01250.00 780

35、00.00 1250.00 40000.00合计 9000.00 120000.0 160000.0单位：万元8.2表销售利润预测表销2008390年2009 年年 20102011 年2012 年2013 年合计售收00.0083500.0087000.0084000.0079000.037000.0409500.0入1002销 售税 金5.5%2145.004592.504785.004620.004345.002035.0022522.503静态建设投资86856.2440914.3637622.437622.429784.4232800.04建设期贷款利息7200.007200.007

36、200.007200.007200.0036000.0051.5%销售费用585.001252.501305.001260.001185.00555.006142.5042514.4050702.40 290921.8053896.36 6 总支岀 44432.40 96786.242590.007当年销 售利润8累计 销售 利润9所得税 累计 所得 税-57786.24-57786.2436485.60 42567.60 33297.60 29603.64 84168.10-28182.60 14385.00 47682.5034410.0 0 118578. 10118578.10(33%

37、)12040.24 4747.05 10988.204747.05 15735.2527775.4911355.3039130.48税后 利润 10税 前投 资总 利润 11率 税后 投资 总利56392.61 9637.95 31947.2479447.6179447.6150.93%润1234.13%率税 前自 有资 金投 13资 总利 润率 税后 自有 资金 投14237.15%158.89%资总 利润 率8.2银行贷款还本付息计划因,真正获利年度为2012年年至整个项 目自20082012年均属投资阶段，年内一次偿清全部银行贷款本金，银 行贷款利息按年度偿2012,项目计划而 还。8.

38、3单位：万元 还本付息计算表表项目2008 年2009 年年 20102011 年年 2012合计1年初借款累计90000.0090000.0090000.0090000.0090000.0090000.002当年借款90000.0090000.0090000.0090000.0090000.003本年应付利息7200.007200.007200.007200.007200.0036000.004本年还本付息7200.007200.007200.007200.0097200.0041本年还本000090000.0090000.0042年末付息7200.007200.007200.007200.007200.005年末累计借款90000.0090000.0090000.0090000