星级酒店建设项目可行性研究报告1

1、 目目 录录 第一章第一章 总论总论.1 1 1.1 项目简介.1 1.2 可行性研究报告编制依据、指导思想与范围.2 1.3 项目建设单位简介.3 1.4 研究的主要结论与建议.4 第二章第二章 项目建设背景与建设必要性项目建设背景与建设必要性.6 6 2.1 项目建设背景.6 2.2 项目建设必要性.9 第三章第三章 市场分析与预测市场分析与预测.1212 3.1 惠州市惠城区旅游市场简析.12 3.2 惠州市惠城区星级酒店市场简析.14 3.3 项目周边市场环境分析.15 3.4 本章小结.16 第四章第四章 项目建设条件分析和需求分析项目建设条件分析和需求分析.1717 4.1 项目建

2、设条件分析.17 4.2 县域经济基础分析.18 4.3 发展优势.18 第五章第五章 建设内容与规模建设内容与规模.2020 5.1 建设内容与规模.20 5.2 经营内容.22 第六章第六章 工程设计方案工程设计方案.2525 6.1 设计依据.25 6.2 工程概况.25 6.3 建筑设计.25 6.4 结构设计.27 6.5 辅助工程.29 第七章第七章 环境影响分析环境影响分析.3434 7.1 周边环境现状.34 7.2 环境影响分析.34 7.3 环境保护措施及治理效果.35 第八章第八章 节节 能能.3737 8.1 设计依据 .37 8.2 节能措施.37 第九章第九章 消防

3、与安全卫生消防与安全卫生.3939 9.1 消防.39 9.2 劳动安全.40 9.3 卫生防护.41 第十章第十章 项目的组织机构与运作方式项目的组织机构与运作方式.4444 10.1 组织机构.44 10.2 部门职能.44 第十一章第十一章 经营方式与营销策略经营方式与营销策略.5151 11.1 经营方式.51 11.2 营销策略.51 第十二章第十二章 项目实施进度项目实施进度.5555 12.1 项目工程实施计划.55 12.2 项目实施横道图.55 第十三章第十三章 投资估算投资估算.5757 13.1 估算编制依据.57 13.2 估算编制范围.57 13.3 估算编制方法.5

4、7 13.4 投资估算.58 13.5 资金筹措及还贷.59 第十四章第十四章 经济效益评价经济效益评价.6060 14.1 成本核算.60 14.2 利润估算.60 14.3 财务评价结论.62 第十五章第十五章 结论与建议结论与建议.6464 第一章第一章 总论总论 1.11.1 项目简介项目简介 1.项目名称：金信宇大酒店装修项目 2.项目建设单位：金信宇大酒店 3.项目负责人： 4.项目建设地点 金信宇大酒店位于广东省惠州。 5.项目建设内容和建设规模： 金信宇大酒店按四星级标准设计，酒店内设有客房，棋牌，私 房菜，沐足；地上总建筑面积 36006m2。地下一层建筑面积 1270m2。

5、 6.投资估算及筹措资金 总投资 5000 多万元，其中：设计装修投资 4500 万元，店内流 动资金 500 万元。 本项目资金筹措按以下方式进行： 项目单位自筹 2000 万元； 融资 3000 万元。 7.可行性研究报告编制单位：惠州市惠城区金信宇大酒店。 1.21.2 可行性研究报告编制依据、指导思想与范围可行性研究报告编制依据、指导思想与范围 1.2.11.2.1 编制依据编制依据 1.中华人民共和国城市规划法 ； 2.城市用地分类和规划建设用地标准 （gbj137-90） ； 4.惠州市惠城区土地利用总体规划 ； 5.惠州市惠城区城市总体规划 ； 6.国家计委建设项目可行性研究报告

6、内容及深度的规定 ； 7.其他相关的政策法规和技术规划； 8. 金信宇大酒店建设项目提供的相关资料 1.2.21.2.2 指导思想指导思想 1.充分利用项目建设所在地的区位优势，搞好项目的规划设计， 突出经济、先进、实用、美观、舒适和多功能性。 2.项目建设要围绕发展城市经济、知识经济、假日经济、旅游 资源、生活养生、人文优势等做好旅游观光事业这篇文章。为国内 城市贸易交流、文化交流做出贡献。 3.项目建设是按照惠州市惠城区惠城区总体规划的要求，通过 项目建设，进一步完善周边环境和项目建设所在地的城市中心区域 功能，创造良好的投资环境和经营气氛，吸引更多的客户，谋求项 目最大的经济效益和社会效

7、益。 4. 酒店设计既要现行特点体现行业特点（住宿、餐饮、娱乐、 商务、旅游、展览与展示、购物、会议、交际等） ，又是具有服务社 会（满足市场需要、增加就业、拉动全市经济增长等）的功能。 1.2.31.2.3 可行性研究报告编制的范围可行性研究报告编制的范围 1.项目建设的背景及必要性 2.项目选址及建设条件 3.建设规模与建设内容 4.工程技术方案 5.公用工程和辅助设施 6.环保、节能、安全与消防 7.项目实施计划 8.组织机构与人力资源配置 9.投资估算和资金筹措 10.效益分析 11.结论与建议 1.31.3 项目建设单位简介项目建设单位简介 金信宇大酒店由实力潮商投资，公司成立于 2

8、013 年，注册资本 3000 万元，现有员工 20 余人，并于 2007 年投资成立控股公司惠州 天虹置业有限公司，公司注册资本 2000 万元。目前公司以服装、房 地产开发经营为龙头，凭借多年专业运作经验及雄厚资金实力，成 立伊始就招揽大批高素质人才公司，通过产品经营、品牌经营、资 本经营的有机结合，形成并重点发展酒店、房产、商贸、服饰四 大板块。 惠州金信宇大酒店有限公司将继续秉持以品牌化经营，秉承 “诚信、团结、创新、务实”的核心理念，凭借一贯的创新精神及 专业开发优势，以项目为主线的经营思路，从产品创新、产品质量、 生态环境、生活配套等方面精心打造人居产品，肩负起建筑百年大 计的重担

9、，致力于为惠州市惠城区城市建设缔造新的生活梦想，使 公司成长为惠州市惠城区最优秀的的酒店业、地产业和运营商之一。 1.41.4 研究的主要结论研究的主要结论与建议与建议 1.4.11.4.1 主要经济技术指标主要经济技术指标 主要主要经济经济技技术术指指标标 名称数量备注 总投资5000 万元 其中：1、固定资产投资18250 万元 2、铺底流动资金500 万元 正常年份销售收入5340.7 万元正常年 正常年份总成本3005.8 万元正常年 利润总额2326.4 万元正常年 所得税581.6 万元正常年 税后利润1744.8 万元正常年 内部收益率（）11.6%税后 财务净现值（万元）129

10、9.6税后 静态投资回收期（年）7.9含建设期 1 年 动态投资回收期（年）10.7含建设期 1 年 投资利润率（）10.8% 投资利税率（）11.0% 盈亏平衡点（产量）70.5% 第二章第二章 项目建设背景与建设必要性项目建设背景与建设必要性 2.12.1 项目建设背景项目建设背景 2.1.12.1.1 惠州市惠城区惠城区简介惠州市惠城区惠城区简介 惠城建制于 1988 年，作为惠州市的政府所在地和中心区，惠城 区是惠州乃至整个东江流域政治、经济、文化和交通的中心，素有 “粤东重镇”、“岭南名郡”的美誉。全区总面积 1471 平方公里， 辖桥东、桥西、江南、江北、河南岸、惠环、龙丰、小金口

11、、水口、 陈江 10 个街道办事处和汝湖、三栋、沥林、马安、潼湖、横沥、芦 洲、潼侨等 8 个镇，总人口 120 万。 经济建设取得了瞩目的成绩，相继获得“中国优秀旅游城市”、 “国家卫生城市”、 “国家园林城市”、 “国家环保模范城市”、 “中国人居 环境范例奖”等荣誉称号，城区的面貌日新月异，三个文明建设齐头 并进。惠城区已逐步形成了以市区重点发展第三产业、以市郊重点 发展工业和城郊型商品农业的“内外双环”经济格局，成为全国电子 信息产业基地和中国男装名城。 惠城区经济总量排头兵优势明显，2006 年七项经济指标在全 市各县（区）排名第一：实现生产总值 394.03 亿元，同比（下同） 增

12、长 16.4%；完成区本级生产总值 210.99 亿元，增长 16.6%；完成 全社会固定资产投资 125.49 亿元，同比增长 20.3%；完成社会消费 品零售总额 138.16 亿元，同比增长 18.5%；完成规模以上工业（年 销售收入 500 万元以上）增加值 220.39 亿元，同比增长 14.5%；实 现财政一般预算收入 24.64 亿元，增长 23.1%；实际使用外资 2.01 亿美元，增长 44 %。如今，已有 25 家境外世界 500 强在惠城辖区 投资设立了 32 家企业。 惠城区发展前景广阔，区委、区政府正按照惠城区 2004- 2015 年经济与社会发展战略规划以建设山水

13、文化名城、南粤旅游 度假胜地、广东高新技术产业制造基地、南海石化产业配套服务中 心、粤东（北）物流商贸中心为发展目标，努力把惠城区打造成山 水生态城和文明富裕区。 为此，我司拟开发建设金信宇大酒店项目，以满足湾沚及周边 地区日益增长的休闲、娱乐、商贸、服务、文化、体育等方面需要。 2.1.22.1.2 本项目建设背景本项目建设背景 依托资源和区位优势，惠城区积极实施“商贸兴区”战略，以“商 贸流通业，现代物流业，休闲旅游业，房地产业”为重点的经济新体 系，将惠城打造成为粤东现代商贸物流中心。商贸业：沃尔玛、吉 之岛等国际商业巨头相继落户惠城。国美，苏宁、百佳世纪联华、 天虹、丽日等国内商业品牌

14、也在惠城区百花齐放。旅游业：拥有雅 居乐白鹭湖度假区，富力洲际温泉度假区，中信汤泉度假区等休闲 度假区，并配套建成了康帝国际酒店，富力万丽酒店，富力洲际温 泉度假酒店，皇冠洲际假日酒店，惠州凯宾司基饭店等五星级酒店， 惠城区的旅游经济因此更显光彩夺目。 旅游经济是当今时代发展最快、最具活力、最有前途的产业。 五十年代以来，世界旅游业以年均 9.3%以上的速度递增，大大超过 同期工业经济的年均增长率，全球国际国内旅游业总收入占各国国 内生产总值的比重已达 11%以上，其发展进程和趋势表明，旅游业 已成为全球第一大创汇产业。我国是世界上旅游资源最丰富的国家， 虽然旅游业起步较晚，但发展势头强劲，至

15、 1998 年末，我国旅游业 收入 3237.21 亿元，占国内生产总值的 4.3%，1995-1998 年年均增 长率 20%，是同期 gdp 增长率的 2 倍多，旅游业在在我国国民经济 发展中的地位越来越重要。展望 21 世纪，随着经济、科技的发展， 人民生活水平的提高，旅游业的市场前景将更加广阔，可以预言， 旅游产业是永远朝阳型产业。由于该产业是一项综合性极强的产业， 它的发展，对拉动整个经济的发展将发挥越来越大的作用。 结合惠州市惠城区市场环境、特征、构成和窬量，经分析认为： 惠州市惠城区域及周边地区，进行适应市场需求的旅游业、商业、 服务业项目建设（如建设高档酒店等）尚有很大的空间区

16、位。因此， 项目单位审时度势、把握机会、根据目标市场（四星级酒店为空缺） 特点，决定实施该项目项目，并通过高水平的经营管理而产生较好 的社会效益和经济效益。 2.22.2 项目建设必要性项目建设必要性 2.2.12.2.1 建设金信宇大酒店是发展三产、构建现代经济的客观要求建设金信宇大酒店是发展三产、构建现代经济的客观要求 发展三产，是现代化经济的要求。关注第三产业已经成为经济 增长的第一推动力的新现象，必须认识生产服务业和生活服务业比 重增大是第三产业内部结构升级优化的重要标志，积极采取措施推 进第二产业的迅速发展。县区要进一步发展，实现“二次创业” ，离 不开一、二、三产的协调发展，力争使

17、第三产业的贡献达到“三分 天下有其一” 。第三产业的兴旺发达是现代化经济一个重要特征。在 中国都市地区和旅游城市，休闲已成为一种主流时尚文化，并相应 产生多种市场需求，在旅游业和娱乐业基础上发展起来休闲经济， 形成了地区新的经济增长点，2000 年我国城乡居民的恩格尔系数已 经下降到 39.2%，开始迈入小康水平的门槛。2003 年我国人均 gdp 首次突破 1000 美元，旅游休闲进入了一个急剧扩张期， “假日经济” 就是一种突出表现。很多城市的经济增长模式已经由依靠制造业转 向依靠休闲业及其相关产业。 惠州市区域基础设施系统比较完善，对外开放度大，经济基础 好，产业结构层次较高，经济发展总

18、体水平处于全省较领先地位， 经济集聚和辐射功能日益增强。金信宇大酒店的建设，不仅完善惠 州市的服务流通体系，适应了产业结构的调整需要，而且对整个广 东省的服务流通体系的改善都将产生积极作用，必将推动惠州第三 产业的发展。鉴于惠州县良好的区位优势、商业战略地位、地方经 济的快速发展，建设金信宇大酒店具有客观必要性。 第三章第三章 市场分析与预测市场分析与预测 3.13.1 惠州市惠城区旅游市场简析惠州市惠城区旅游市场简析 惠城区作为惠州市政府所在地和中心区，是惠州乃至整个东江 流域的政治、经济、文化和交通中心。发达的都市经济、繁华的中 心城区与优美的自然环境完美地融合在惠城。 惠州惠城2006

19、年，世界银行发布中国 120 个城市竞争力排 行榜 ，外商反馈惠州政府效率名列第一。 惠州惠城2007 年，中国社科院发布中国城市竞争力蓝皮书 ，企业管理竞争力在全国 200 个城市中惠州名列第七。 惠州惠城中国优秀旅游城市，国家卫生城市、国家园林城市、 国家环保模范城市，中国人居环境范例奖。 3.23.2 惠州市惠城区星级酒店市场简析惠州市惠城区星级酒店市场简析 3.2.1 惠州市惠城区酒店一览表 惠州市惠城区星级酒店一览表惠州市惠城区星级酒店一览表 序号酒店名称星级 客房平均价格 （元/间/天） 出租率 （） 年平均接待 人数(万人次) 1海螺国际大酒店四星5809020.8 2汉爵阳明四

20、星5809019.2 3铁山宾馆四星5808016.5 4惠州国信大酒店四星5807015.8 5沃尔特大酒店四星5806012.2 6花园酒店三星480508.4 7希亚德大酒店三星480606.2 8鑫海洋大酒店三星480405.8 9新南港大酒店三星480506.5 10奥顿酒店三星480605.6 11东湖大酒店三星480506.2 12明远宾馆二星280604.8 13海员楼宾馆二星280405.2 14东亚大酒店二星280403.4 16金山宾馆二星280403.8 17金傻子大厦二星280504.6 18繁阳宾馆二星280403.7 19天源宾馆二星280503.6 20龙津宾馆

21、二星280402.5 10新环宾馆二星280402.2 合 计137.1 3.2.23.2.2 惠州市惠城区内星级酒店业发展总体趋势简析惠州市惠城区内星级酒店业发展总体趋势简析 一是高星级酒店的经营比重仍是大头。虽然利润的绝对额和利 润率在下降，但经营比重在酒店行业是仍拔头筹。 二是商务酒店的比重量继续增加。 三是高星级酒店入住率高。 四是有着世界先进管理模式酒店管理集团对星级酒店的影响， 他们凭借着在信息收集和客房预订、宣传促销与管理、培训等多方 面优势，使自身在华的市场份额和经济效益等都领先于我国传统酒 店业。 3.33.3 项目周边市场环境分析项目周边市场环境分析 3.3.13.3.1

22、区域特点区域特点 1. 本项目建于位于广东省惠州县行政文化中心的南端，南面隔 滨湖为风景优美的金信宇，东临惠州南路。境内现存“楚王城遗迹” 、 “南唐九十殿” 、 “宣城官窑、 “宋代珩琅宝塔”等古迹。 “陶辛水韵” 被评为惠州市惠城区新十景之一，和平生态旅游区被命名为全国农 业旅游示范点。本区位于华东地区腹地，长三角西南部，是通往风 景胜地杭州、黄山、九华山、齐云山、太平湖的重要门户，这也是 旅客数量的一个保障。 3.3.23.3.2 市场分析市场分析 1.通过对惠州市惠城区星级酒店市场分析，海螺国际大酒店、 汉爵阳明、铁山宾馆等四星级酒店均在惠州市惠城区内，对本项目 影响不大，惠州县境内只

23、有一家三星级东湖大酒店，远远不能满足 容易增长的旅游、商务住宿条件，有着很大的市场空间。 2.随着惠州县的发展，各种基础设施和旅游环境将持续改善， 大规模接待散客旅游者的条件已经成熟同时，伴随着对外开放的进 一步扩大，度假旅游等新型产品的开发，度假旅游者、商务旅游者、 会议旅游者将大大增加，这将确保市场高档酒店的出租率持续攀升。 3.惠州机械工业园创建于 2001 年，经过 4 年左右的发展，累计 引进入园企业 697 家，预计到 2010 年，园区内就业人口将达到 35 万人。区内没有一家四星级酒店，有着很大的市场缺口。伴随 着中国加入 wto 并且企业的业务范围不断加大，企业交往将大大增

24、加，会带来大量的国际国内客源，另外一方面开发区各知名企业的 商务活动（包括商务会议）对该地区高星级酒店有较大的需求，商 务客源及会议客源呈现跳跃式增长。而本项目正是充分顺应了这种 趋势。 3.43.4 本章小结本章小结 1.由于项目所在地的地理位置、经济发展强劲势头和需求旺盛 等造成了极大的高星级酒店市场机会，同时形成了一个刺激酒店业 结构优化化的过程。 2.目前，项目所处范围内的没有高星级酒店，而本项目凭借其 优势和管理优势，使其具有极强的竞争力，有望成为城南新区酒店 中的明星和龙头企业。 3.项目建设地周边的商务圈使得本项目存在极大的发展空间。 客源、会议以及有关活动较多，加上本项目将委托

25、有经验的管理集 团对其进行管理，这些都对该项目建成以后的正常经营十分有利。 4.伴随着惠州融入长三角，惠州县的经济地位、区位优势也必 将加强，国际、国内商务活动的日益频繁，以及国际、国内旅游业 的持续发展将推动惠州酒店业的持续繁荣、兴旺。 第四章第四章 项目建设条件分析项目建设条件分析和需求分析和需求分析 4.14.1 项目建设条件分析项目建设条件分析 4.1.14.1.1 县域概述县域概述 惠州县位于广东省东南部，长江中下游南岸，古称鸠兹，西汉 元丰二年（公元前 109 年）置县。县境东南邻宣城市，西南接南陵 县，东北与当涂县交界，西北毗邻惠州市惠城区，处于广东省“沿 边” （沿浙江、江苏）

26、 、 “沿江” （沿长江）发展战略的结合点。现辖 湾沚、六郎、陶辛、方村、红杨、花桥等 6 个镇 124 个村 15 个社区， 总面积 730 平方公里，人口 38.2 万人。自 2002 年起，县域综合经 济实力连续 5 年位居广东省经济“十强县”行列。 4.1.24.1.2 县域自然条件县域自然条件 1.气候条件。 惠州县地处广东省的东部，惠州市惠城区的东南部。东与马鞍 山市当涂县接壤，南同宣城市毗邻，西与南陵县相连。属亚热带湿 润季风气候。光照充足，雨量充沛，四季分明。年平均气温 15-16 摄氏度，无霜期每年达 243 天。年平均降雨量 1200 毫米，雨量分别 比较均匀。日照时数 2

27、000 小时左右，8 月份最多，1、2 月份最少。 年平均风速 3.3 米/秒，风向季节性变化不明显。 2.地质条件。 惠州县城区域内属于冲击平原地区，地形有一定起伏，地形标 高 5.825 米之间。西部属青弋江河漫滩，工程地质条件较差，且 多为蔬菜种植用地，在城市建设用地评价中属二类建设用地，此类 用地面积比较小。东部地区属河谷平原地形，有一定的比降，谷地 由砾石砂质河细粉砂、亚砂土物质组成，工程地质条件好，在城市 建设用地评价中属一类建设用地，此类用地面积比较大。 4.24.2 县域经济基础分析县域经济基础分析 2007 年全县实现地区生产总值 47.4 亿元，不含基金财政收入 5.33

28、亿元，农民人均纯收入 5382 元。全县三次产业结构为 19.552.228.3。农业上，以优质粮油、特色畜禽、名优水产、果 蔬苗木等为主导产业的区域特色经济已经形成，是国家级商品粮基 地县。工业上，现已形成机械制造、建筑建材、木器包装、农副产 品深加工等四大优势产业。广东省重点开发区惠州机械工业开 发区成为全县工业经济发展新的增长极和产业集聚区，成为全县对 外开放的窗口、招商引资的平台。 广东省重点开发区惠州机械工业开发区成为全县工业经济 发展新的增长极和产业集聚区，成为全县对外开放的窗口、招商引 资的平台。 境内现存“楚王城遗迹” 、 “南唐九十殿” 、 “宣城官窑、 “宋代珩 琅宝塔”等

29、古迹。 “陶辛水韵”被评为惠州市惠城区新十景之一，和 平生态旅游区被命名为全国农业旅游示范点。 4.34.3 发展优势发展优势 1.区位优势 惠州县位于皖南北部，地处皖江城镇带上，是马芜宣经济 核心区的重要组成部分。北接惠州市惠城区区，西邻宣城市，为两 大城市之间的重要节点。随着皖江城镇带建设步伐的加快和区域协 调功能的加强，惠州县城可主动接受两大城市的辐射，做大做强城 镇经济。 2.交通优势 惠州县交通发达。境内青弋江直通黄金水道长江，皖赣铁路穿 越县城，104 省道与 205 国道在县境西面交会，芜宣高速（惠州 宣城） 、芜马高速（惠州马鞍山）已建成通车，铜南宣高速（铜陵 南陵宣城） 、芜

30、雁高速（惠州高淳）即将开工建设，四条高速 在县域东西南北都设有出入口，这一独特的优势，构成了惠州县到 江浙地区的 2 小时高速公路网络。县城湾沚距合肥骆岗机场、南京 禄口机场仅两小时车程。 3.其他资源优势 惠州县城工业企业发展基础良好，现已形成以机械制造、建筑 材料、木器包装、粮油食品加工等主导产业。经济发展水平、速度 高于市辖三县的平均水平，具有较好的产业发展基础。 第五章第五章 建设内容与规模建设内容与规模 5.15.1 建设内容与规模建设内容与规模 *位于广东省惠州县行政文化中心的南端，南 面隔滨湖路为风景优美的金信宇，东临惠州南路，占地面积 30000 平方米。酒店按四星级标准设计，

31、共有客房 238 套，主楼 16 层，总 高 72.5 米，裙房 3 层，高 19.2 米，另有 5 幢贵宾楼和一幢商务楼， 地上总建筑面积 36006m2。地下一层建筑面积 1270 m2 。主要技术 经济指标如下： 总用地面积：30000m2 总建筑面积：地上：36006 m2 地下：1270 m2 其中酒店：地上：31683 m2 地下：1270 m2 贵宾楼：2160 m2（每幢 432 m2共 5 幢） 商务楼：2208 m2 建筑密度： 24% 容积率：1.2 绿地率： 30% 机动车停车数： 100 辆 详细技术指标： 序号项目名称建筑面积(m2)备注 一地上建筑面积 31638

32、 1 底层 5354 1.1 酒店大堂 780 1.2 大堂吧 257 1.3 自助餐厅 452 厨房 173m2 1.4 商店 36 1.5 风味餐厅 354 厨房 75m2 1.6ktv477 1.7 棋牌室 11 间(面积 1629m2) 1.8 行李房 18 1.9 电话机房 32 1.10 网络机房 38 1.11 前台办公 31 1.12 商务中心 18 1.13 办公 64 2 间 1.14 变配电间 212 1.15 消防中心及安保 ba 69 1.16 冷库 191 3 间 1.17 采购部 25 1.18 收货 27 1.19 营销部 46 1.20 公关部美工室 37 2

33、 夹层 2437 2.1 ktv 包房 1083 18 间(面积 22151m2) 2.2 办公室 162 4 间 2.3 培训中心 86 2.4 职工餐厅 113 厨房 98m2 2.5 男更衣室 146 300 人 2.6 女更衣室 172 300 人 2.7 布草间 126 2.8 瓷器银器库 67 2.9 干货库 42 2.10 面包房 45 2.11 花房 11 2.12 arts 工作室 21 2.13 总库房 158 2.14 库房 89 2.15 工程部 116 3 二层 4377 3.1 带洗手间餐厅包房 3217 31 间(面积 19162m2) 3.2 宴会厅 548 3

34、.3 厨房 547 3.4 备餐 65 4 三层 2868 4.1 会议间 992 14 间(面积 32235m2) 4.2 总经理办公室 134 4.3 财务室 148 4.4 酒店经理办公室 44 5 四层 1485 5.1 游泳池 511 5.2 健身房 336 6 五层 1267 6.1 男子 spa 会所 534 6.2 女子 spa 会所 396 7 六至十五层 12670 1267m2/层 7.1 标准间220 间 7.2 套间10 套 8 十六层 1180 8.1 商务客房8 套 8.2 行政酒廊 178 8.3 会议室 42 小计 36006 二地下建筑面积 1270 1 水

35、泵房 290 2 柴油发动机组 64 3 锅炉房 162 4 冷冻机房 218 5 热交换机房 96 合计 37276 (一+二) 5.25.2 经营内容经营内容 1.客房服务（为国际、国内的个人或团体提供高档次的客房服 务） 为短期国际、国内游客服务（标准客房） 。 为短期国际、国内商务服务（标准客房） 。 为短期国际、国内政务人员服务（标准客房） 。 为短期国际、国内事务人员服务（标准客房） 。 为短期国际、国内政要服务（高级套房） 。 为长期国际、国内政要服务（高级套房） 。 为国际、国内机构办公用房服务（写字间） 。 2.会议、展览与展示服务 为国际、国内不同规模的会议、展览与展示活动

36、提供全方位、 全过程服务。为此，设计了大、中、小会议中心和展览与展示厅。 为商务会议服务。 为技术会议服务。 为学术会议服务。 为政务会议服务。 为新闻发展会服务。 为展览与展示服务。 3、商业服务 为住店客人及机构提供一体化的购销服务。 为过往客人及机构提供精品购销服务。 经营主业：旅游用品、礼仪用品、纪念品、艺术品、生活 用品、文化用品、办公用品等。 4.餐饮服务 为住店客户提供一体化餐饮服务。 为过往客户提供特色性餐饮服务。 经营主业：中餐、西餐、茶座、酒吧。 特色经营：日餐、韩餐、泰餐、素餐等。 5.娱乐服务 为住店客户提供一体化娱乐服务。 为过往客户提供大众化娱乐服务。 经营主业：游

37、泳、保龄球、网球、壁球、台球、网吧、健 身、棋牌、卡拉 ok、舞会等。 根据时尚性要求开展新奇性、趣味性、刺激性的娱乐及健 身服务。 6.其他服务 美容、美发服务。 保健服务（医疗、桑拿、按摩、氧吧、生理测评、心理咨 询） 。 停车服务 邮政服务 金融服务 交通服务 旅游代理 第六章第六章 工程设计方案工程设计方案 6.16.1 设计依据设计依据 1.原有总体布置和惠州国际大酒店有限公司设计要求。 2.规划用地红线图。 3.国家和地方颁发的有关规范、和标准。 6.26.2 工程概况工程概况 *位于广东省惠州县行政文化中心的南端，南 面隔滨湖路为风景优美的金信宇，东临惠州南路，占地面积 3000

38、0 平方米。酒店按四星级标准设计，共有客房 238 套，主楼 16 层，总 高 72.5 米，裙房 3 层，高 19.2 米，另有 5 幢贵宾楼和一幢商务楼， 地上总建筑面积 36006m2。地下一层建筑面积 1270 m2 。 6.36.3 建筑设计建筑设计 6.3.16.3.1 总体布局与环境设计总体布局与环境设计 金信宇国际大酒店位于惠州县新的行政文化中心的南端，南面 隔湖滨路正对优美的金信宇，东临惠州南路，在基地的东南角有规 划的公共绿地，环境优美，交通方便，是建造高档酒店的理想位置。 整个项目包括一幢 16 层的四星级酒店、五幢 3 层的贵宾楼和一幢 3 层商务楼。根据原有总体布置要

39、求，沿惠州南路布置商务楼，酒店 靠基地北面居中布置，5 幢贵宾楼放在南面。在基地的西北角留有 将来发展的用地。酒店沿惠州南路和湖滨路都设有单向 6m 宽的出 入车道，中间用 5m 宽的绿化带分隔，这一道路形式与转角的绿地 （靠酒店道路一侧设向喷水池）一起组成了极为气派、高档的酒店 入口空间。酒店主入口广场与南面绿地交接处呈弧形布置，中间是 圆形的喷水池和花坛，通过不同色彩的石材图案来渲染酒店入口广 场的精美风格。5 幢贵宾楼错位布置，使得每幢楼都能看到金信宇 景色。总体布置了一片标准网球场作为酒店配套，在酒店的东西侧 布置了大型的停车场地，建筑周边有环通道路作为消防和货运、停 车场使用。东南转

40、角公共绿地结合总体布置成三片以树木为主的绿 地围绕一个圆形大草坪的形式，组成疏密有致的高档绿地，与大酒 店形成一个统一的整体。 6.3.26.3.2 单体设计单体设计 1.酒店 酒店按星级标准设计，地上总建筑面积为 31638 平方米，共布 置 238 套不同面积的客房和商务套房，配有多功能宴会厅、大小会 议、大型餐饮、游泳池、网球场、健身房、spa 会所、kiv、棋牌室 等休闲设施。 酒店主楼六至十五层为客房标准层，核心筒内布置有四台客梯 （1.35 吨） ，另有一台服务电梯（兼消防电梯） ，每个标准层共有 20 个单间和 1 个套房，十六层布置了行政酒廊和行政会议室，另外还 有 8 个商务

41、客房。所有南面客房部都有阳台，在此可眺望优美的金 信宇风光。 2.贵宾楼 贵宾楼总建筑面积 2160 平方米，每幢都有 5 个带独立卫生间的 客房，并有宽敞的客厅、餐厅，三层还有一个带南北大露台的活动 室，客人在此可眺望金信宇风景，每幢楼都有两个车位。 3.商务楼 商务楼总建筑面积 2208 平方米，底层是售楼处，在背面还有公 共的厕所。二、三层是办公用房，在南面设计成圆形，避免了对酒 店入口空间的遮挡。 6.46.4 结构设计结构设计 6.4.16.4.1 设计荷载设计荷载 使用荷载：根据使用功能按规范确定主要使用活载标准值如下： 1.使用荷载： 上人屋面 2.0kn/m2 非上人屋面 0.

42、5kn/m2 办公室及客房 2.0 kn/m2 商场 3.5 kn/m2 厨房、空调机房、餐饮 4.0 kn/m2 走道、楼梯、厕所 2.5 kn/m2 消防疏散楼梯 2.5 kn/m2 库房、设备用房、桑拿房按实际荷载取用。 2.风荷载 基本风压值为 0.4 kn/m2 ，基本雪压值为 0.4 kn/m2。 地面粗糙度类别b 类 3.地震作用 丙类建筑，设房烈度 6 度、设计地震分组为第一组，特征 周期：0.35s累场地土。 水平地震加速度 0.05g。 4.抗震等级：主楼采用框架剪力墙结构体系，框架抗震等级 为四级、剪力墙抗震等级为三级。 裙房采用框架结构体系框架抗震等级为四级。 贵宾楼采

43、用框架结构体系框架抗震等级为四 级。 6.4.26.4.2 上部结构上部结构 1.据建筑平面布置，按建筑抗震设计规范要求，在主楼与 裙房间设置抗震缝，缝宽度 120mm，结构体系明确、平面规则、受 力简洁、经济合理。 2.根据主楼建筑平面、高度及功能，主楼采用框架剪力墙结 构体系，楼面为现浇梁板。 3.裙房、贵宾楼采用框架结构体系，楼面为现浇梁板。 6.4.3 材料 混凝土：主楼：c40，c0，其他均为 c30。 垫层为 100 厚 c10 混凝土。 钢筋：hpb235、hrb335。 钢材：q235b 墙体：所有墙体材料见建筑说明。 6.56.5 辅助工程辅助工程 6.5.16.5.1 给排

44、水工程给排水工程 1.水源 由城市给水管网直接接入，经过 dn200 给水管二根以供本工程 室内、外生活、消防用水。酒店生活进水管为 dn150。在总体上设 置 dn150 水表一只，dn200 消防水表一只。 2.用水量表 序号用水名称用水量标准 1客房400l/人日 2职工100l/人次 3spa、健身150l/人次 4冷却塔补充水按冷却循环水量 1.5% 5车库冲洗3l/m3日 6锅炉补充水 7绿化浇洒2l/m3日 8餐饮100l/人次 9未预见水量按最高日用水量 10% 本建筑最高日用水量估为：950 m3/日。 3.给水系统 酒店：在地下一层设置生活蓄水池。给水系统采用上行下给供 水

45、方式。室外给水经超滤水处理装置处理后进入生活蓄水池由设置 在水泵房内的生活水泵提升至屋顶水箱。屋顶水箱供水区域分为高， 低二个区。高、低区内给水系统采用减压阀进行竖向分区，各给水 区最地用水电处静水压力不超过 350kpa。顶层水压不足区域另设变 频供水设施。地下室用水由城市给水管网直接接入。 商务用房以及贵宾楼：生活用水由城市给水管网直接接入。 4.排水 （1）污废水最高日排水量约为 500m3/d。 （2）酒店室内排水采用污、废水合流制，雨水单独排放。排水 系统中设有专用通气立管，公共卫生间排水管增设环形通气管，客 房卫生间排水管设器具通气管。消防电梯井旁设置集水坑和专用消 防排水泵。 （

46、3）室外排水采用雨、水分流制，室内排出生活污、废水在总 体经汇集后接如市政污水管道。雨水在总体上经汇流后排入市政雨 水管道。雨水量按惠州市惠城区暴雨强度公式计算，设计重现期采 用 p=3 年。 6.5.26.5.2 电气工程电气工程 1.负荷等级与供电电源 本工程酒店为四星级标准酒店属一类高层建筑，按一级负荷要 求供电；商务中心和贵宾楼属三类建筑物，按三级负荷要求供电。 本工程中，消防负荷、经营管理用电子计算机系统电源，变电 所、各弱电机房、酒店大堂、宴会厅、餐厅、酒店管理中心、娱乐 设施、厨房及主要通道等照明，变电所电源、生活水泵、主要客梯 等为一级负荷；变电所排风、货梯电力，酒店的一般客房

47、照明等为 二级负荷，其余均为三级负荷。 根据当地供电情况，引入一路 10kv 独立电源供电，电源从当地 区域变电站引来，以电缆埋地方式进入酒店一层变电所。商务中心 和贵宾楼的电源由酒店变电所引来。 酒店设置柴油发电机组，作为消防设备应急电源，以及市电电 源失电时酒店照明、客梯等主要负荷的应急备用电源。 2.负荷估算 酒店地上部分按 100w/m2计算电容量，地下部分按 35w/m2计算 电容量，考虑需要系数 0.68，功率因数补偿达到 0.9 等因素。商务 中心电安装容量按 160kw 计，需要系数按 0.7 考虑；每幢贵宾楼电 安装容量按 20kw 计，需要系数按 0.7 考虑。 酒店计算有

48、功功率：2181kw 商务中心计算有功功率：112kw 贵宾楼计算有功功率：70kw 总计算有功功率：2363kw 总计算视在功率：2626kva 选用变压器 21600kva，容量为 3200kva，负荷率 82.1%。 应急柴油发电机组负荷容量估算按总负荷的 30%考虑，按 800kw 设置。 3.防雷接地 本工程地处惠州地区，酒店按二类防雷建筑物考虑，商务中心 和贵宾楼按三类防雷建筑物考虑。在酒店屋面装屋顶避雷。防雷引 下线利用钢筋混凝土内主钢筋，上与避雷带焊接，下与大楼基础底 板、基梁和柱内主钢筋连接组成一个接地网。电气设备工作接地， 保护接地，火灾报警等弱电设备接地及防雷接地共用大楼

49、基础接地 装置，接地电阻不大于 1 欧姆。 4.保安及接地措施 低压保护系统采用“tn- s”接零保护系统。一般插座贿赂均设 置漏电保护开关。各低压配电方式一般为放射式配电方式。照明灯 具尽可能采用节能型荧光灯具，直管型荧光等一律配装补偿电容器， 以减少无功损耗。 5.电信工程 酒店建立 800 门程控用户交换机房，机房设在酒店一层电话主 机房内，机房设备主要有：数字程控交换机、保安配线柜、整流电 源、蓄电池组、话务台、维护终端等组成，中继方式采用 2 个 2 兆 口。各层均建立移动通信分布式天线系统，每个楼层布置收发天线， 系统采用 50 欧姆同轴电缆组网，前端馈源有移动通信局基站提供。 商

50、务中心和贵宾楼的通信由市政电信网直接接入，商务中心设置 100 门容量的程控用户交换机。 酒电组建两套计算机网络：酒店营业网和客房网。酒店营业网 供酒店管理、酒店办公等使用，客房网主要供客人上网使用。 6.5.36.5.3 暖通工程暖通工程 1.按全空调设计，其参数： 室外设计参数：夏季干球温度 35，夏季湿球温度 28.2，夏 季风速 2.3m/s，冬季干球温度-5。 室内设计参数 大堂、商场、餐厅、包房、办公、会议、客房：夏季温度 26- 28，相对湿度30%，新风 2050m3/ph。 2.通风换气次数 地下停车、洗衣房、餐厅厨房、职工浴室、卫生间、洗手间、 制冷机房、热交换站、库房、垃

51、圾处理间等场所均装设机械通风系 统，其换气次数为：地下停车库排风为 6 次/h，送风为 5 次/h，晚 上送、排风量各减半，厨房 40 次/h，职工浴室、卫生间、洗手间、 垃圾处理间为 10 次/h，制冷机房、热交换站、库房、垃圾处理间等 场所均装设机械通风系统，其换气次数为：地下停车库排风为 6 次 /h，送风为 5 次/h，晚上送、排风量各减半，洗衣房 20 次/h，厨房 35 次/h，职工浴室、卫生间、洗手间、垃圾处理间为 10 次/h，制 冷机房、热交换站、库房等为 5 次/h。对餐厅厨房的机械通风系统， 为避免串味，厨房保持负压，煤气灶单设排风系统。 3.空调冷热源 冷热负荷：本工程

52、酒店裙房和主楼客房做舒适性中央空调系统 设计，采用中央空调水系统，总建筑面积约为 32908 平方米，空调 建筑面积约为 31638 平方米。 总冷负荷约为 4200kw，冷指标为 133w/m2。 总热负荷约为 2050kw，热指标为 65w/m2。 4.冷、热源 根据酒店空调负荷变化规律及部分负荷运行调节的要求，本工 程酒店空调冷源采用高性能电力冷水机组二台，大小机组搭配。其 中一台 850utr（2989kw）水冷离心式冷水机组，一台 350（1231kw）水冷螺杆式冷水机组，机器总冷负荷 4220kw。 第七章第七章 环境影响环境影响分析分析 7.17.1 周边环境现状周边环境现状 *

53、位于广东省惠州县行政文化中心的南端，南 面隔滨湖路为风景优美的金信宇，东临惠州南路，地块优势明显。 地块近似正方形，地势平坦，用地周围自然景观良好。 由于项目尚没有进行施工，场址现状对环境污染影响较小且周 边无大型污染源，主要污染物为道路扬尘、汽车尾气以及少量的建 筑垃圾。 7.27.2 环境影响分析环境影响分析 7.2.17.2.1 项目施工期间的主要环境问题项目施工期间的主要环境问题 1.空气环境 项目施工期间的大气污染源主要来自建设期间土石方和建筑材 料运输所产生的扬尘和汽车尾气以及房屋装修的油漆废气等。 2.废水 项目施工期的废水排放主要来自建筑工人的生活污水、地基挖 掘时的地下水和浇

54、注混凝土后的冲洗水等。 3.固体废物 项目施工期间会产生大量的建筑垃圾和少量生活垃圾，产生的 建筑垃圾和生活垃圾应做到及时清运，对环境影响很小。 4.噪声 项目施工期噪声主要来自各种施工机械、设备和工程运输车辆 在运行过程中产生的噪声。 7.2.27.2.2 项目运营期间的主要环境问题项目运营期间的主要环境问题 1.空气环境 项目运营期间的大气污染源主要来自区域内汽车尾气和宾馆厨 房排放的燃料废气和油烟废气等。 2.废水 项目运营期的废水排放主要来自宾馆和公建部分产生的生活污 水。 3.固体废物 项目运营期的固体废物主要为装修产生的建筑垃圾和日常生活 垃圾。 4.噪声 项目运营期间噪声主要来自

55、区域内机器设备噪音及车辆交通噪 声等。 7.37.3 环境保护措施及治理效果环境保护措施及治理效果 7.3.1 施工期环境污染防治措施及预期治理效果施工期环境污染防治措施及预期治理效果 内容 类型 排放源污染物名称防治措施预期治理效果 大气 污染物 建筑材料、车辆 扬尘、汽车 尾气等 (1) 合理设置粉尘建筑材料的堆。 （2）采用商品水泥，尽量少用干水 泥。 （3）运输道路及时清扫、冲洗。 （4）每日定期洒水，防止浮沉。 （5）减少车辆在场区的停留时间 （6）安装汽车尾气净化装置 有效减少汽车尾 气对环境空气的 污染 水污染物 生活污水、地下 水、浇注混泥土 冲洗水 cod bod5 ss 由

56、市政管网收集，经惠州县污水处理 厂集中处理 污水经处理后达 标排放，对受纳 水体伊通河环 境影响较小 固体废弃物工地、建筑工人 建筑垃圾、 生活垃圾 建筑垃圾及时外运，运至建筑垃圾填 埋场统一处理；生活垃圾收集到指定 垃圾箱内，由环卫部门统一处理。 减少二次污染 噪声 运输车辆、机械 设备 噪声 车辆禁止鸣笛；避免大量高噪声设备 同时施工，选用低噪声设备，基础做 减振处理，作封闭隔音处理等 区域噪声达标 7.3.2 运营期环境污染防治措施及预期治理效果运营期环境污染防治措施及预期治理效果 内容 类型 排放源污染物名称防治措施预期治理效果 大气 污染物 车辆、厨房 汽车尾气， 主要成分： so2

57、、nox、c mhn 厨房油烟 (1)在场区周围绿化植树，以增加 大气环境的自净能力。 (2)汽车尾气排气管安装净化装置， 以消除汽车尾气对环境的影响。 (3)严格执行国家有关规定，使用 高质量、高效率烷值汽油，以减少 汽车尾气中有害物质的发生。 （4）排油烟机 对大气环境 影响甚微 水污染物 生活污水、雨 水 cod bod5 ss 由市政管网收集，经抚州市北郊污 水处理厂集中处理 污水经处理后水质 达到城市污水三级 标准后排放，对受 纳水体伊通河环 境影响较小 固体废弃物宾馆 装修垃圾、 生活垃圾 定期由环卫部门统一回收集中清运防止二次污染 噪声 来往车辆、供 水设备等 噪声（80- 90

58、db） 来往车辆禁止鸣笛；选用低噪声设 备，作封闭隔音处理等 区域噪声达标 生态保护措施及预期效果：在场区周围及区内空地处科学、合理绿化植树，以增加大气环境的自净能力。 第八章第八章 节节 能能 8.18.1 设计依据设计依据 1.公共建筑节能设计标准 2.夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准 3.民用建筑热工设计规范 4.旅游旅馆空调及热工节能设计标准 8.28.2 节能措施节能措施 8.2.18.2.1 建筑专业建筑专业 1.屋面采用保温隔热处理，保温材料为挤塑聚苯乙烯保温块材， 传热系数为 km0.7； 2.外墙在石材幕墙内铁保温板，传热系数为 km1.0； 3.底面接触空气的架空或外挑楼板

59、传热系数为 km1.0； 4.地面地下室外墙热阻限值1.2； 5.外窗的气密性等级，气密性不低于级。 6.外窗采用隔热性能较好的断热铝合金型材，主要房间玻璃为 中空玻璃。外窗传热系数 k 及遮阳系数 sc 符合规范规定要求。 8.2.28.2.2 设备专业设备专业 1.热水管、热水回水管须保温，保温材料采用橡塑海棉； 2.公共卫生间内卫生洁具采用节水型及部分光电控制以节约用 水。酒店顶层区域采用变频水泵供水达到节能目的； 3.热交换器和冷却塔等设备采用节能型产品； 4.酒店设楼宇自控系统（bas） ，对空调、通风设备等运行工况 实行监视、控制、调节、测量，使空调系统能随建筑物的负荷变化 选择最

60、经济的运行方式； 5.过度季节利用全新风供冷，实现免费冷却； 6.对使用功能、使用时间不同的建筑分别采用不同的空调系统； 7.加强空调风管，供回水管的保温，以减少能量损失； 8.加强能量的有效利用，以节约用电量； 9.变电所变压器、柴油发电机均选用高效率、低能耗产品； 10.照明功率密度值设计严格遵守照明节能设计要求； 11.照明灯具采用高效节能型光源，且荧光灯采用节能型电子整 流器； 12.所有电机选用 y 型节能型高效率电机； 13.水泵机采用变频供水方式，最大限度节约电能； 14.采用建筑设备自动监控系统，对空调设备、给排水设备、电 气设备、照明设备及其它用电设备监控和自动控制，降低能耗