物业管理服务招标文件

1、物业管理服务招标文件物业管理服务项目招标文件招标编号：招 标 人：招标代理机构：二一六年月64总目录第一部分 招标邀请函第二部分 投标须知第三部分 评标内容第四部分 投标文件格式第五部分 合同基本条款第六部分 附表第七部分 物业管理服务基本项目及标准第一部分招标邀请函邀请函兰州西部投资咨询有限公司受 委托，拟邀请贵单位参加 投标。如 贵单位同意参加，请于2016年_9_月6 日至9月_8_日（每天08 : 30至 17： 30分，节假日休息）到兰州西部投资咨询有限公司（兰州市城关区南关什 字世纪广场B座26楼）领取招标文件。递交投标文件截止时间2016 年_9_月 13日14:30时，地点：。

2、2016第二部分 投标须知一）投标人应具备条件1.1 合格投标方的范围（1）在中华人民共和国境内注册，具有独立承担民事责任的能力；（2）具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；（3）具有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；（4）具有物业管理 企业三级以上 （含三级）资质的物业服务企业 （有效期内）；（5）有与本次物业管理项目类似的有效业绩（需提供物业服务合同原件 及复印件，复印件加盖公章） 。（6）投标人须承诺不以任何形式对本次招标项目内容进行分包。1.2 经全面考察及慎重考虑， 投标方符合招标方认为所投标的物业管理项目能 够达到招标方提出的要求，愿意接受招标方的招标，参加本次投标。1.3

3、投标方具备物业相应的管理经验。1.4 投标方推荐物业的项目经理具备相应的专业管理经验。2、投标委托 投标方代表不是法人代表者，须持法人代表授权书。3、投标费用无论投标过程中的做法和结果如何，投标方自行承担所有与参加 投标有关的全部费用。（二）招标文件要求1 、招标文件 投标方应详细阅读招标文件的全部内容，不按招标文件要求提供的投标文件 和资料，将导致投标被拒绝。2、招标文件的澄清2.1 投标人对招标文件如有疑点要求澄清， 应在投标截止前 3 天以书面的形式 通知招标人，招标人以书面形式予以答复，并将书面答复发给所有获得招标 文件的投标人。2.2 投标人对招标人提供的招标文件所做出的推论、 解释

4、和结论， 招标人概不 负责。投标人由于对招标文件的任何推论和误解以及招标人对有关问题的口 头解释所造成的后果，均由投标人自负。2.3 投标人应检查招标文件的内容是否齐全， 如有遗漏请索取， 否则责任自负。2.4 岗位设置及人员编制情况 投标人根据现在情况，自行安排人员，确保服务到位。3、要约3.1 投标人派驻招标项目物业服务人员需具备以下条件：高中以上学历；3.2 中标后，所派员工 100%从公司调派。3.3 所派员工不得有“两劳”释放人员。3.4 上岗前须接受保密培训，严守保密纪律。3.5 在投标过程中，投标人应恪守行业道德，如有虚报或如有对招标方造 成不良影响的行为将被取消投标资格。3.6

5、 投标单位递交投标书，即表示接受本招标文件的所有条款和内容，如 有异议，请在投标书之前书面说明。本招标文件的内容，是日后物业合同的 自然组成部分。3.7 供应商如对该项目有疑问，请向代理机构询问 。3.8 招标人向投标人提供的有关现场的数据和资料，是招标人现有的能被投标人利用的资料，招标人对投标人做出的任何推论、理解和结论，均不负 责任。3.9 经招标人允许，投标人可以勘察为目的进入招标人的项目现场，但投 标人不得因此使招标人承担有关的责任和蒙受损失，投标人应承担勘察现场 的责任和风险。第三部分 评标内容（一）评审原则 为了使整体招标工作顺利进行，我们将按照以下原则对于各投标方进行评 标：1

6、、评标严格按照招标文件的要求和条件进行。重点比较投标方的资质、 管理经验、人员素质及组成，以及针对物业提出的经营管理方案的实施计划 可操作性、收费标准的科学合理性等。2 、评分采用合理低价中标法。3 、评标委员会委员对投标文件进行评审并根据公司介绍、质疑情况，给 各投标单位打分。4 、评标委员会根据打分情况，确定中标单位。5 、当中标单位自动放弃中标权时，招标人按得分高低依次类推，确定中 标单位。（二）对投标文件的初审1 、初审内容为投标文件是否符合招标文件的要求，内容是否完整、价格 构成有无计算错误、文件签署是否齐全。2 、初审中对数据的计算错误按下述原则修正：2.1 如果单项相加不等于总计

7、，应以单项为准修正总计；2.2 如果以文字表示的数据与数字表示的数据间有差别，应以文字为准修 正数字。3 、 投标方不同意以上修正，则其投标将被拒绝。4 、与招标文件有重大偏离的投标文件将被拒绝。投标文件不允许在招标 截止期后修正，但招标方将允许修改投标中的不构成重大偏离的、微小的、 非正规、不一致或不规则的地方。5 、 招标方对投标文件的判定，只依据投标文件的本身，不依靠招标截止 期后的任何外来证明。6、招标文件所包含的所有文件及复印件均须加盖公章，以承诺其有效性。7、投标人的报价若低于市场成本竞争的，经评审委员会评审后按废标处 理8、评标办法 一评标专家小组审查物业管理公司的响应文件的有效

8、性、完整性，以 确定是否对招标文件的实质性要求作出响应。未对招标文件做实质性响应的 物业管理公司，不得进入具体招标程序。二评分标准 本次评分采用合理低价中标办法。从价格、资质、物业管理、人员配备 及素质、信誉、业绩、服务、对招标文件的响应程度，以及相应的比重或者 权重等方面进行评价； 价格因素在评审中所占权重为 70%，服务项目及标准承 诺占权重为 30%，评标小组按照评议打分结果进行排名， 第一名为拟中标候选 单位（评分相同时，以价格低的为优先；若价格相同，最终以服务项目及标 准承诺分数最高为优先） 。如第一名因其他原因无法正常履行合同，第二名自动递补为中标单位，以此类推评分的基本原则：在技

9、术标和商务标评分中，本次公开招标可以要求物业管理公司对于有关情况做必要说明，但要澄清或者说明不得超过招标文件的范围或招标文件的实质性内容。物业管理公司的合理低价中标为价格标、技 术标和商务标三部分的总和。（一）价格部分（ 70 分）投标人自主报价，本单位 30 个停车位经营权收费（重大活动不能收取费 用）归中标人支配，请各投标人扣除此部分款项后报价。物业管理人员明细投标报价（工资 +五险 +其他人工成本），其他报价明细 报价（各类消耗品及管理费 +税金），按照从低到高报价排序，即满足招标文 件要求最低报价为评标基准价，其价格分为 70 分。投标人的其他价格分统一 按照下列公式计算：投标人投标报

10、价每高于评标基准价则扣 0.5 分。（二）技术部分（ 20 分）1. 物业管理方案（ 10 分）（1）管理制度（ 2 分）有完善的物业管理、保密、服务质量管理、培训、财务等制度且制度健 全的得 2 分，否则不得分。（2）方案的技术要求（ 2 分） 所报方案技术要求符合或高于招标文件要求的（以招标文件第七部分物 业管理服务基本项目及标准、技术偏离表描述为准）得 2 分，所报技术方案 部分标准有低于或不符合招标文件参数要求的得 1 分，所报技术方案均不符合的本项不得分（3）方案的实施要求（ 3 分）方案规划比较科学、合理的得 3 分；方案规划基本科学、合理得 2 分； 方案规划不科学、不合理不得分

11、。（4）投标单位规模要求（ 3 分）具备国家物业管理一级资质的得 3 分, 二级资质得 2 分，三级资质得 1 分；2. 人员配备及素质（ 8 分）（1）管理人员大专以上学历占拟投入物业管理人员总人数20%以上的得 2分， 20%以下的不得分。（2）承诺拟投入物业管理全部专业人员均取得相应工种上岗证的得2 分；承诺拟投入物业管理工作人员取得相应上岗证的人员占总人数的80%以上的得 1 分；拟投入物业管理工作人员取得上岗证的人员占总人数的80%以下的不得分。（3）承诺拟投入物业管理工作人员符合或高于招标文件要求的（以招标 文件第七部分劳务外包人员基本标准、技术偏离表描述为准）得 2 分；否则 不

12、得分。（4）承诺拟投标单位按国家规定为物业管理、 服务人员购买五险得 2 分， 否则不得分。3. 整体响应性（ 2分）表中无偏离的，得 2 分；技术和商务偏离表中存在非实质性偏离，影响 较轻的，得 1 分，影响严重的，不得分；技术和商务偏离表中没有注明，但 答疑与招标文件要求存在偏离，不得分。（三）企业管理能力（ 10 分）1. 物业管理的经验与类似项目业绩（ 5分）近年内有为同一业主管理办公楼，每年物业管理合同额累计为 100 万元 （含 100万元）以上，每一项得 1分，最高得 5分；低于 100 万元合同额的 不得分（必须提供合同原件） 。2、管理模式的成熟性，经营信誉与获奖情况（ 5

13、分）（1）外包单位自 2014年 1月 1日之前组建成立并从事物业管理服务 10年 以上（含 10年）的得 2 分，组建成立并从事物业管理服务 5-8 年的得 1 分， 组建成立并从事物业管理服务低于 5 年，不得分；（2）投标人获得省级表彰荣誉的加 1 分，否则不得分（以获奖证书原件为 准）；（3）投标人获得国家级奖项得 2 分，否则不得分（以获奖证书原件为准） 。8. 评标细则 投标人有下列情形之一的，其投标将视为无效投标 实质上没有响应招标文件要求的投标将被视为无效投标。投标人不得通 过修正或撤销不合要求的偏离从而使其投标文件成为实质上响应的投标。在符合性检查和商务评议时，如发现下列情形

14、之一的，投标文件将被视 为无效投标：1）投标人不能提供有效营业执照或注册资金小于招标文件要求的（原件 查验）2）投标总金额超过本项目采购总预算，采购人不能支付的（此条可视情况）；3）投标人的投标书或资格证明文件未提供或不符合招标文件要求的；4）超出经营范围投标的；5）投标文件无有效印章（包括法定代表人、授权代表有效签字或印章） 的、无法定代表人有效授权书的；6）投标有效期不足的；7）有不良经济纠纷记录和违法行为的；8）服务期限、付款方式等商务条款不能满足要求的；9）投标文件不完整的；10）提供虚假信息材料的；11）符合招标文件中规定被视为无效投标其他条款的。在技术评议时，如发现下列情形之一的，

15、其投标文件将被视为无效投标：1）投标文件技术规格中的响应与事实不符合或虚假投标的；2）投标人提供的证明文件或技术资料不能满足所投服务的具体标准和要 求的，如原文复制招标文件的技术规格相关部分内容作为其投标文件的一部 分的；3）投标文件附有采购人不能接受的条件的；4）符合招标文件中其他规定被视为无效投标的技术条款的。（三）投标人澄清1 、招标方将安排述标时间，述标的顺序将按提交投标递交时间的逆顺序 确定。投标方授权代表、拟定的兰州科技发展有限公司”双创中心”物业管 理服务项目物业总经理及项目组主要成员将在述标会上进行 5 分钟的标书及 公司简介（介绍形式不拘） ，之后针对标书进行答疑。介绍与答疑

16、时间各投标 方不得超过 10 分钟。2、招标方有权就投标文件中模糊之处向投标方提出询问或澄清要求。 投标方必须按照投标方通知的时间、地点派技术和商务人员进行答疑和澄清。3 、必要时招标方可要求投标方就澄清的问题作书面回答，该书面回答 应由投标全权代表的签章，并将作为投标内容的一部分。4 、投标方对投标文件的澄清不得增加投标价格和减少实质服务内容。5 、招标方在授标时有变更服务内容的权利。6 、中标单位不允许转包中标项目。（四）评标过程的保密1 、开标截止日期之后，直到授予投标方合同止，招标方保证投标方知 识产权，保证对整个招投标过程性文件保密，招标方不向其他无关人员透漏 有关资料以及授标意向等

17、。（五）签订合同1. 中标方应按招标方通知的时间、地点与招标方签订中标经济合同， 否则按开标后撤回投标处理。2. 招标文件、中标方的投标文件及评标过程中有关澄清文件均作为经 济合同的附件，与经济合同具有同等法律效力。第四部分 投标文件格式（一）投标承诺函 兰州科技发展有限公司：我公司 （投标单位全称）对本招标文件所有内容已明了清楚，同意按上述文件提出的全部条件和规定参加投标， 并授权 （全权代表姓名） （职务、职称）为全权代表，参加贵公司组织的物业管理项目招标的有关活动，并对相关物业管理项目进行投标。为此我们承 诺：1、保证遵守招标文件中的有关规定和收费标准，按照招标文件所述范围、标 准、费用

18、对所述规定物业进行管理；2、保证严格执行甲乙双方所签的经济合同，并承担合同规定的责任义务；3、愿意向贵公司提供任何与该项投标有关的数据、情况和技术资料；4、如果我公司中标，我公司会在规定时间派出法人代表或其授权代理人到贵 公司商谈并签订物业管理委托合同，并将按照招标文件的规定提交相应数额 的风险抵押金，并对此承担责任。如果逾期不派代表签约，将按违约论处， 并自动放弃中标资格；5、如果我公司中标，对派驻项目现场的所有工作人员的人身，财产安全等负 管理责任。如因管理或培训不到位引发的意外事故均负完全责任，与业主单 位无关联。（二）物业管理单位工种投标报价为:投标报价一览表：投标人名称： 招标编号：

19、序号岗位岗位人员人/月工资（元）保险费管理费比例（含税）费用 总 计备注1234备注：1、保险缴纳方式、管理费收取方式及标准。请投标单位详细说明2、付款方式（即服务合格，甲方按月支付乙方全额）3、服务期：十年单位名称：（盖公章）：法定代表人或其委托代理人： （签字并加盖单位章）年月（三）投标方资格证明文件1。工商营业执照、税务登记证、组织机构代码证 （复印件 ）2. 物业管理资格证书（复印件）3. 法人代表授权书 （原件）4. 拟派项目负责人简历（含证书复印件）5. 投标方业绩及合同复印件（物业服务合同复印件）6. 拟派项目物业管理的人员构成、职责分工和上岗证书（原件及复印件）7. 目前进行中

20、的涉及投标人的诉讼、仲裁情况8. 已经审结的涉及投标人的诉讼、仲裁情况（三）公司情况介绍1. 投标方公司情况介绍，公司管理架构及特点。2. 物业管理的服务宗旨，经营理念、企业文化、企业形象。3. 物业管理的业绩、经验总结及优势。（四）投标要求1 、项目经理情况介绍1.1 个人简历及相关证书复印件1.2 主要业绩说明及相关项目简介2、人员配备、培训、管理2.1 人员配备： 包括公司基本项目详细组织机构， 拟派管理人员及专业人员、 数量和专业素质要求、同类物业工作经验，正式工和临时工比例、自有人员 和待调配人员比例、各岗位人员配置及其招聘方法。2.2 人员培训：包括对各类人员的培训计划、方式、目标

21、、及言行规范、仪表仪容、公众形象等。2.3 人员管理：包括录用与考核、淘汰机制、协调关系、量化管理及标准运 营等。3、物业交付使用前交接安排3.1 前期介入管理的设想，物业服务设计方案。3.2 拟派专业人员的设想及到岗时间计划。3.3 不同时期保安、保洁、绿化和公共设施设备管理内容和措施。3.4 提供客户须知、用户手册的主要条款及客户满意程度的预测分析。4 、物业管理内容及收费标准4.1 物业管理费用支出和运行成本测算明细及测算方法。4.2 可行性、合理性分析报告和有关愿意承受的奖惩。5 、具体工作计划和物资装备情况5.1 管理方式：包括内部管理架构、管理文化、激励机制、计划控制机制、 监督机

22、制、自我约束机制、信息反馈机制及处理机制。5.2 针对项目特点的独特管理办法。5.3 提供超常规服务（如酒店式服务）的设想。5.4 工作计划：包括工作流程， 各项管理维护服务项目和环节所需要的长远 计划和短期安排，管理工作的定期报告计划与报告内容详细列明。5.5 物资装备：包括管理服务人员的管理用房、各类设备的专用工具及其备 用品备件、器械、交通工具、通讯、安全防范装备及办公用品等，列出详细 清单及更换维修周期，领用管理制度，包括日常消耗品的详细测算，节能控 制措施及实施计划，设备高效利用计划书。6、管理规章制度和档案的建立与管理7、其他建设性建议。如：根据以往经验和该项目基本情况，提出切实可

23、行 的节能、环保系统策划书等合理科学的建议。（五）投标书的格式1、投标书按上述内容顺序统一格式填写，装订成册。2 、投标书的所有内容应符合国家有关法律、法规、规范及标准。3、招投标文件及一切联络文件均使用简体中文。4、招标文件计量单位及投标报价：4.1 所有投标的价格单位均以人民币报价。4.2 投标方要按投标物业管理内容填写物业管理费用， 并由法人代表或授权 代表签署。4.3 投标文件中所使用的计量单位， 除招标文件有特殊要求外， 应采用国家 法定计量单位。5投标文件的有效期5.1 在特殊情况下， 招标方可与投标方协商延长投标书的有效期， 这种要求 和答复都应以书面、传真的形式进行，投标方可以

24、拒绝接受延期要求，同意 延长有效期的投标方不能修改投标文件。5.2 投标书有效期。6投标文件的签署及规定6.1 组成投标文件的各项资料均应遵守本条。6.2 投标方应填写全称，加盖公章。6.3 投标文件必须由法人代表或授权代表签署。6.4 投标文件的正本必须用不褪色的墨水填写或打印，为了方便开标唱标 , 投 标人应将投标一览表和投标保证金单独密封提交 , 并在信封上标明“投标一览 表”字样。投标人应将投标文件正本和所有副本分开密封装在单独的信封中 , 注明“正本”字样，副本可以用复印件。6.5 投标文件的封装袋正面应注明：1）项目名称、标书编号、正本或副本；2）采购代理机构名称、招标文件送达地址

25、；3）投标人名称和地址；4）注明招标时才能启封 等字样（盖骑缝章） ；6.6 投标文件一式 2 份，正本 1 份，副本 1 份。投标文件正本和副本应当保 持一致。若有不相符之处，以正本为准。6.7 投标文件不得涂改或增删， 如有修改错漏处， 必须由同一签署人签字或盖 章。6.8 投标文件因字迹潦草或表达不清所引起的后果由投标方负责。（六）投标书组成和顺序1、 投标书一（报价及相关资格部分） ：1、 1 法定代表人授权委托书；1、 2 投标函；1、 3 投标声明；1、4 投标人法定代表人身份证明；1、 5 投标人被授权人身份证明；1、 6 开标一览表（统一格式，用于唱标） ；1、 7 投标报价明

26、细表，须加盖投标人公章及授权代表签字；2、 投标书二（技术及相关证明文件部分） ：2、 1 投标单位基本情况表（自制表格，详细说明基本情况） ；2、2 投标人营业执照，组织机构代码证，税务登记证副本复印件；2、 3 投标人证明其满足招标文件要求条件的相关证书，证明文件等材料；2、4 物业服务（包括保洁，设备设施维护维修等）总体方案；2、5 安全管理方案（主要包括正常营运及维护作业时和发生事故时的安全组 织和安全防护措施，以及各项紧急预案） ；2、6 服务期间人员配备方案（需提供人员的配备方案项目负责人介绍表 ， 企业人员一览表 ，人员数量配备方案表 ，并应体现相关的人员素质，人 员职称，资格证

27、书，工作年限，所任职务等具体情况） ；2、7 服务期间与其他单位及部门的综合协调管理方案；2、8 服务期间所需的车辆，设备，工具等所投入的数量及保养，维修，使用 方案，包括投入本项目工具及易耗品清单等；2、 9 进退场交接方案；2、10 管理要求偏离表 ；2、 11 其他有关资格证明文件；2、12 有关政府管理部门出具的投标人为员工缴纳社会养老保险金， 失业保险 金，医疗保险金、工伤保险、生育保险金的情况证明；2、13 其他可以证明投标人资信，资质和服务质量的证书，文件，推荐信等资 料。第五部分 合同基本条款兰州科技发展有限公司双创中心”物业管理服务项目服务合同招标编号：物业管合同编号：项目名

28、称：兰州科技发展有限公司”双创中心”理服务项目甲方：兰州科技发展有限公司乙 方：(以下简称甲方和乙方)根据中华人民共和国合同法及相关法律、法规，经公开招标，甲方经过公开招标, 乙方中标。乙方承诺为甲方提供物业管理外包项目服务，并确保实现精品服务。甲乙双方 遵循平等、自愿、公平和诚实信用原则，经双方协商，一致同意订立本合同。第一条定义除非本合同另有规定，下列用语的定义如下：1.1 服务及相关资料：指本合同第二条约定的甲方委托乙方所提供的服务项目以及乙 方交付给甲方与该项目相关的、为实现甲方使用或享受该服务目的所应知悉或掌握的资料 及其载体。1.2 保密信息：指接受方因履行本合同而直接或间接地以书

29、面、口头、电子媒介或其 他形式从披露方获得的任何非公开的信息、资料或数据，这些信息、资料或数据为披露方 所有并要求接受方予以保密，包括但不限于商业秘密、技术成果、研究成果、商业计划、 客户信息、财务数据、文档模板、业务流程、双方的管理经验、职员个人信息等非公开的 信息、资料或数据，但不包括：(1) 任何已出版的或以其它形式处于公有领域的信息，以及在提供该保密信息时接受 方通过其它合法途径已获得的信息；(2) 由第三方在不侵犯他人权利及不违反与他人的保密义务的前提下提供给接受方， 且没有附加禁止使用和披露限制的信息；能够证明是由接受方独立开发的信息;（4） 事先取得披露方书面允许的信息。1.3直

30、接责任事故：是指因乙方管理不当或乙方人员失职，而造成本项目发生停电、停水、火灾、盗窃、泄密、房屋设施设备非正常损毁、人员伤亡等事故。第二条委托服务项目内容2.1委托服务项目名称：兰州科技发展有限公司”双创中心”物业管理服务项目2.2 委托服务标的：兰 州科技发展有限公司相关业务等的物业管理。2.3.1房屋建筑日常管理维护，包括但不限于对甲方办公用建筑物的日常保养、维护、 维修、管理，保养、维护、维修、材料更换等产生的费用按照单项单件维修费在200元以内（含200元）耗材以全包干的形式由乙方全部承担，甲方承担单项单件维修费超过200元以上的费用。因自然灾害等不可抗力造成的建筑物及玻璃门窗损毁乙方

31、不承担责任。2.321 基础设施设备、水电气热等公共管网设施的保障、运行、年检与维修维护管 理服务，包括但不限于强弱电系统、热交换系统、给排水系统、饮用水系统、楼宇消防系 统、电视监控系统等公共部位的日常养护，停车场、室外上下水管道、公共照明的值守及 运行监管等。对于已与专业维保单位签订维保合同的设施设备，负责协调专业维保单位监 管落实其维保养护责任。甲方办公用建筑及庭院内所有设施设备维护、维修、材料更换等 费用按照单项单件维修费在 200元以内（含200元）耗材全包干的形式由乙方全部承担， 甲方承担单项单件维修费超过 200元的费用。2.3.3 安全与秩序管理服务，包括但不限于安防设施的保障

32、、维修、年检和养护；办 公区域的安防巡视、安防监测管理；对由保安公司承担的门卫出入管理、巡查管理、停车 秩序管理、停车场的管理与服务，行使监督管理责任，并提出服务考核意见。处理突发事 件，发生治安、刑事、交通事故时配合公安部门进行处理。2.3.4 消防管理服务，包括但不限于消防设施的保障、维修、年检和养护；火灾的预 防和发生火灾的救护和处理；紧急事件的处理预案；消防监控等。2.3.5 保洁服务，包括但不限于办公区域、员工值班室的清洁、保洁，外墙清洁，消 毒及垃圾分类和清运。包括外场（含特殊天气）保洁及门前三包区的保洁清扫。2.3.6 会议接待服务，包括但不限于前厅接待、会议接待服务等。2.3.

33、7 其它专项管理服务，指根据本物业特点建立整体调度机制（安排部门经理级别 以上的人员负责该项工作，提供 24 小时及时响应服务，做到件件有回复、事事有反馈） 包括但不限于设置接待服务、生活区服务、传达等。2.3.8 建立并管理本物业项目权属内的物业管理档案，包括但不限于工程图纸、设备 使用说明和图纸、维修养护记录、设备运行记录、竣工验收资料以及与本项目相关的其他 档案。乙方应在本合同终止时，将所有与本项目有关的档案资料移交给甲方。2.3.9 甲方委托的其他事项。2.4 服务质量要求：详见附件物业服务标准 。2.5 物业服务标准 及招标文件、 投标文件中所列所有服务项目费用均已包含至本合 同总金

34、额中，除双方商定的另行支付的甲方不再另行支付任何费用。2.6 在履行本合同的过程中，经双方书面同意，其他服务内容亦可加入本合同的服务 范围。第三条 服务人员安排3.1 为保证服务项目的质量，乙方应向甲方提供参加项目服务人员信息，包括服务人 员、聘请专家的详细简历、职位、资质水平等。安防、消防（包括消防监控） 、电气等特殊 岗位人员必须按照国家、地区以及行业要求具备相应的职业资格或上岗证书。3.2 乙方应按甲方对前台服务、贵宾接待和会议服务、水电暖高级技工等重要岗位提 出有关形象、素质和技能等方面要求，选择符合甲方服务需要的服务人员。对不满足服务 标准要求或影响项目进度、服务成果质量的，甲方有权

35、要求更换。情况严重的，甲方有权追究乙方的责任。243.3 在不影响服务质量的前提下，服务人员配备以满足甲方的服务需要为准，由乙方 自行招聘、管理，并承担相应的劳务责任；无论何种原因导致人员离职，乙方均应在 小时内派遣满足本合同约定及甲方其他相关要求的工作人员到岗开展工作。第四条 知识产权保护及其保密4.1 乙方为甲方提供服务所交付的相关资料及其载体，其知识产权、所有权、商业秘 密及非公开信息等合法权益归甲方所有，未经甲方书面同意，乙方不得以任何方式使用、 复制或转播、透露给其他第三方。4.2 乙方应对本合同履行过程中所知悉的甲方的知识产权、商业秘密、技术成果、经 营计划和战略、客户信息及其它非

36、技术性信息承担保密义务。未经甲方书面同意，不得向 社会公众或第三方通过任何途径出示、泄露，不得对上述信息进行复制、传播和销售，并 应约束其员工履行保密义务。4.3 无论本合同是否发生变更、解除、终止，本条款均长期有效。第五条 侵权责任和救济5.1 乙方保证其完成的委托服务项目及提交的相关资料不侵犯任何第三方的商业秘 密、所有权和知识产权及其他合法权益。5.2 若乙方违反 5.1 条约定导致甲方受到任何来自第三方的起诉或索赔的，乙方应当 负责与第三方进行直接交涉，为甲方进行抗辩，并承担一切责任与后果，由此产生的任何 费用均由乙方自行承担。甲方也可以自行对此提出抗辩，乙方应全力协助甲方，若甲方因

37、此受到任何损失的，乙方应当予以全部赔偿。5.3 若任何乙方完成的委托服务项目及提交的相关资料或者完成的委托服务项目及提交的相关资料任何部分在任何诉讼中被定为侵权，或任何第三方有证据表明，或甲乙任何 一方合理认为有可能被定为侵权的，知晓上述事件的一方应在合理时间内通知另一方。在 经甲方书面确认后，乙方应立即采取包括但不限于以下措施，确保甲方合法权益不被侵害,且由此产生的所有费用由乙方自行承担：5.3.1 确保甲方有权继续使用该服务及服务相关资料；5.3.2 乙方以实质上相同的非侵权服务及相关资料更换该侵权服务及相关资料，或修 改该服务及相关资料使之不构成侵权，但须经甲方事先书面同意，且乙方应保证

38、更换或修 改后的服务及相关资料不低于本合同约定的各项要求。5.4若乙方无法按本合同5.3款或采取其他合法有效措施使甲方有权继续使用被指控 为侵权的服务或服务相关资料，或无法提供相应的替代服务或相关资料，则乙方应退还甲 方为该等委托服务项目所支付的全部价款、报酬和费用，并补偿甲方的实际损失（包括但 不限于经济损失、律师费、诉讼费及其它相关的合理费用）。第六条合同价款及支付方式6.1本合同物业服务费总价：V元（小写），（大写）。本项目为“物业管理外包”项目，合同总价包括：乙方服务管理费、技术培训费、各 项税费及合同实施过程中的不可预见所有费用等。6.2合同授予期限：十年起始时间：年_月_日；终止时

39、间：年_月_日。6.3价格与支付6.3.1合同基准价格按此次中标价格执行，包括完成该项目的人工成本、业务成本及管理费和税金等: 人工成本：人员工资、五险及其它费用（培训费、劳保费、加班费、过节费、福利费、交通费、电话费、服装费等）； 业务成本：清洁保洁工具购置、低值易耗品购置（垃圾桶、垃圾袋、卫生球、卷纸、 擦手纸、洗手液、抹布、拖把、洁厕粉、消杀药水等）、垃圾清运、水电设备设施维护（单 项单件维修费在200元以下由乙方承担，200元以上由甲方承担）、电视监控维护等。 管理费用及各种税金，政策性文件规定及合同包含的所有风险、责任等各项应有费 用。甲方将根据月度考核检查情况调整每月实际支付金额，

40、实际总金额可能与合同总基准 金额有差异。 每年因社保缴费基数调整而增加的企业负担部分社会保险费，依据社保文件从调整 后的次月由甲方从物业费中予以核增。632付款方式6.321付款时间：甲方根据月检查考核结果于次月 20日前向乙方支付上一个月的物 业管理服务费。6.3.2.2 付款方式：以转账方式直接转入中标人的基本账户，具体金额依据当月工作 完成情况及工作质量按照考核办法相应条款支付。收款单位开户行:收款单位账号：6.3.2.3根据国家现行物业管理收费标准，对收费超出部分由乙方负责到相关物价管 理部门办理落实相关审批核准手续。第七条甲方的权利和义务7.1甲方应按本合同约定支付合同价款。7.2

41、甲方有权随时了解乙方的工作进展情况。7.3 甲方应向乙方提供为完成服务工作所需要的信息、资料和其他相关协助。7.4 甲方有权按照本合同约定对乙方提供的服务及相关资料进行验收、有权要求乙方 提供与上述服务及相关资料的配套服务，包括但不限于免费修改、免费咨询、技术支持和免费培训等。甲方有权确认各阶段以及最终服务及相关资料是否满足甲方的具体需要及该 项目是否验收合格。7.5 甲方对乙方提供的服务内容及相关资料进行验收，如发现与合同约定不符或不满 足甲方需求，有权拒绝接受该服务内容及相关资料。该服务及相关资料已经提供给甲方使 用的，甲方有权就与合同约定不符或不满足甲方需求的部分拒绝支付相应委托服务的合

42、同 价款。如造成甲方无法实现合同目的，甲方有权拒绝支付全部合同价款。7.6 甲方有权审定乙方为本项目拟订的物业管理各项规章制度。7.7 甲方有权审定乙方提出的与本合同有关的物业管理服务年度计划、财务预算。7.8 在本合同期内，甲方发现乙方派驻的物业管理的人员不符合甲方要求或不能满足 工作岗位要求，甲方有权要求乙方在保证不影响对甲方物业的正常管理工作的同时，及时 调离本项目。7.9 甲方有权审定乙方为本项目公共区域内的房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设 备等的年度维修养护计划和大、中修方案。检查监督乙方管理工作的实施及制度和计划的 执行情况，检查人员配备和设施设备配置情况。甲方有权要求乙方使用符

43、合有关质量和安 全标准的工具，物品和消耗材料等。对所使用的品种，品牌有知情权和建议权；7.10 甲方有权要求乙方对违反合同规定的行为进行限期整改， 整改无效的， 以政府有 关部门鉴定为准，甲方有权延迟支付管理服务费用，要求乙方赔偿经济损失并可追究乙方 违约责任；7. 11 根据甲方制订的物业服务外包考核办法 ，对乙方进行检查、监督、考核。7. 12 甲方有权对乙方分包经营的专项服务供应商招标过程进行监督，并确认结果。 有权对乙方分包经营的专项服务供应商工作情况进行监管。7. 13 经甲方书面确认后，乙方可在对外宣传资料中使用涉及到甲方的相关内容。7. 14 甲方应为乙方做好本项目管理服务工作，

44、提供相应的协助配合。7. 15 甲方有义务协助处理本合同签署前与本项目有关的遗留问题。7. 16 委托乙方对违反物业管理法规政策的行为进行处理，包括责令停止违章行为， 要求赔偿经济损失及支付违约金；7. 17 甲方应为乙方提供物业管理办公用房。7. 18 甲方应按合同约定向乙方支付物业费。7. 19 甲方有权结合服务内容的变化情况，及时修订补充和完善相关服务标准。7. 20 甲方有权向员工公布物业服务检查、考核和满意度测评结果，对相关意见、建 议要求乙方提出整改方案并组织落实。7.21 本合同约定和法律规定由甲方享有的其它权利和承担的其它义务。第八条 乙方的权利和义务8.1 拟订物业管理规章制

45、度和实施细则，经甲方书面审批同意后予以实施；8.2 拟订物业管理服务年，季度，月计划，经甲方书面审批同意后予以实施；8.3 拟订物业大中修计划，财务预算及决算报告，经甲方书面审批同意后予以实施； 乙方负责于每季度初 7 个工作日内向甲方提交上季度管理情况报告。8.4 接受甲方的监督检查；8.5 有权依照法规政策，本合同的约定对违反物业管理制度的行为进行处理；8.6 选聘专营公司承担本物业的专项管理业务并支付费用，但不得将整体管理责任及 利益转让给其他单位和个人，不得将重要专项业务承包给个人；8.7 乙方应根据本合同的约定提交相关文件、资料。8.8 在合同履行过程中，乙方有义务协助甲方对服务及相

46、关资料进行验收，并就甲方 需要注意的事项以书面形式提请甲方注意。8.9 乙方要保证按照招标文件规定配备相应人员和设施设备的配置。乙方负责日常维 护维护标准按照 2.3.1 和 2.3.2 之规定执行。8.10 乙方有权要求甲方办公人员遵守有关物业管理制度；8.11 乙方应及时向甲方提交各类重大和突发事件处理的报告；8.12 乙方要确保管理处的日常管理备用金不少于 5000 元，以便应对突发事件或因日 常管理工作临时紧急需要时购置相关物品的使用；8.13 乙方接受甲方委托， 代理甲方督促本项目的建设单位、 施工单位、 供货商等对甲 方负有保修责任或售后服务的单位和个人履行保修或售后服务的责任。8

47、.14 对大楼公用设施不得擅自占用和改变使用功能， 如需改、 扩建完善配套项目， 须 报甲方和有关部门批准后方可实施；8.15 乙方应配合甲方的监督检查工作和员工测评，对甲方提出的整改意见和测评结 果，进行及时整改。8.16 乙方有权如期取得的物业费。8.17 乙方有权免费合理使用甲方提供的物业办公房屋。 乙方办公使用设备、 设施及其 他办公用品由乙方承担。8.18 为保证本项目高效优质运营，乙方有权提出相应的合理化建议或方案。8.19 乙方有权选聘专营公司分包本物业的专项管理业务， 但不得将本物业的管理责任 全部转让给第三方；如乙方选聘专营公司分包相关服务，需经甲方事先书面同意。8.20 乙

48、方应根据有关法律、法规及行业规定和本合同的内容，协助甲方制定物业服 务外包考核办法，拟订各项物业管理规章制度报经甲方审定、备案。8.21 乙方同意按照甲方制定的 物业服务外包考核办法 自觉接受检查、 监督、考核。 乙方接受甲方向员工公布的检查、考核和满意度测评结果，并对相关意见、建议提出整改 方案，甲方同意后组织落实。8.22 建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况；8.23 乙方须将所有在本物业项目从业人员的基本情况在甲方处备案， 乙方应对前述基 本情况实时更新并及时将更新内容通知甲方。8.24 未经甲方同意，乙方不得向任何第三方出租甲方委托管理的资产。8.25 乙方无权转让、抵

49、押和出售甲方委托服务管理的任何资产。8.26 乙方在提供物业服务期间应组织开展多种优惠服务活动， 为甲方提供便民增值服 务。8.27 乙方应积极配合甲方对服务内容进行修订和补充， 不断完善相关服务标准及管理 制度。8.28 乙方应强化物业服务人员道德和素质教育， ，按照本合同约定履行保密义务，同 时立足岗位做好本职工作，不得参与或影响甲方经营管理决策，不得散布传播谣言或小道 消息，造成不良影响和不良后果的，甲方将予以严肃处理。8.29 乙方应加强对其员工的职业安全保障，因乙方及其员工（不可抗因素除外）而导 致发生乙方及员工的安全责任事故或导致甲方和任何第三方出现人员财产损失的，乙方自 行承担有

50、关责任，并做出相应赔偿，甲方不承担任何责任。8.30 按照国家和地方政府的规定为其员工购买保险，及时支付员工薪酬。8.31 在合同履行期间及委托服务项目完成后 3 0 个工作日内，对甲方提出的有关本合 同项目的任何问题，乙方有义务提供后续服务，包括但不限于免费修改、免费咨询、技术 支持等。8.32 法律法规政策规定的乙方应有的其他权利和义务。第九条 保密条款9.1 本合同所指的商业秘密包括：甲乙任何一方所有并要求接受方予以保密的知识产 权、商业信息、技术成果、经营计划和战略、客户信息及其它非技术性信息。9.2 接受方只能将披露方的相关商业秘密提供给与本合同直接相关的员工，提供程度 仅限于可使该

51、员工完成本项工作。接受方应约束其员工遵守保密义务。9.3 如合同关系未建立或终止，接受方应按照披露方的要求将商业秘密及其载体返还 给披露方或者予以销毁，不得再以任何形式使用保密信息。9.4 无论本合同是否发生变更、解除、终止，本保密条款均永久有效。第十条 违约责任10.1 乙方的违约责任10.1.1 甲方按月对乙方服务考核评价， 考核按照分段考核结果作为当月物业费结算依 据。其中，考核得分在 80 分（含）以上为合格，不扣款；考核得分在 70 分（含）一 80 分（不含）之间，以 80 分为标准，每降低一分，扣除当月物业费的0.5%；考核得分在 70分（不含）以下的，以70分为标准，每降低一分

52、，扣除当月物业费的1%;累计计分核算当月物业费。10.1.2 验收不合格：甲方对服务内容验收不合格的，乙方应在 1 0 日内负责整改、调 整，直至达到甲方的要求，由此产生的所有费用均由乙方自行承担。否则，甲方有权解除 合同，乙方应返还甲方已支付的相关的合同价款。因管理不善给甲方造成重大经济损失或 严重不良影响的，乙方除承担以上责任外，甲方保留解除合同、扣缴全年物业费、要求赔 偿损失、追究侵权责任及提起法律诉讼的权利。10.1.3 泄密：乙方或其员工违反本合同约定的保密义务，给甲方造成损失，乙方应赔 偿甲方遭受的实际损失 （包括但不限于经济损失、 律师费、诉讼费及其它相关的合理费用） 。10.1

53、.4 其他违约责任：乙方有其他违约行为，经甲方书面通知后，乙方应在该通知指 定的期限内整改;若乙方在该通知指定的期限内仍未更正且致使合同目的无法实现的，甲 方有权解除合同， 乙方应在收到甲方的书面解除通知之日起 15个工作日内返还甲方已支付但未完成工作的相关合同价款并应赔偿甲方遭受的实际及直接损失（包括但不限于经济损 失、律师费、诉讼费及其它相关的合理费用） 。10.2 甲方的违约责任 除本合同另有约定外，甲方无正当理由未按合同的约定支付应付款项的，则每延期 1 日，应向乙方支付应付款项的1%o作为违约金。第十一条 不可抗力11.1 不可抗力指在本合同期限内发生的不可预见、 不可避免、不可克服

54、事件如， 地震、 台风、火灾、水灾、战争、罢工、暴动等。11.2 如果出现不可抗力事件， 双方在本协议中的义务在不可抗力影响范围及其持续期 间内将中止履行。经双方确认的不可抗力影响时间，不计入本合同执行时间，本合同执行 时间相应顺延。11.3 在发生不可抗力时，双方对各自控制下的设备、资料负有保管责任，对于未受不 可抗力事件影响的并且可以继续履行的合同义务应继续履行。第十二条 合同解除12.1 经甲乙双方协商一致，可以解除合同。12.2 有下列情形之一，合同一方可以解除合同：12.2.1 因不可抗力致使不能实现合同目的，未受不可抗力影响的一方有权解除合同；12.2.2 因合同一方违约导致合同目

55、的不能实现，另一方有权解除合同。12.3 有权解除合同的一方， 应当在违约事实或不可抗力发生之后三十天内书面通知对方提出解除合同，合同在书面通知到达对方时解除。12.4 如乙方在合同期内出现如下重大违规现象之一的，甲方有权解除其合同，并没收 其履约保证金：12.4.1 单月考核连续不合格二次以上（含二次） ；12.4.2 拖欠相关员工各项费用及群众信访，媒体曝光，核查属实三次以上（含三次）12.4.3 其他重大违规现象。第十三条 履约保证金13.1 乙方应在本合同签订时，按照双方的约定提供相应的履约保证金，保证金的保证 效力期间及于但不限于本合同约定履行期间；13.2 如果乙方未能履行合同规定的任何义务， 或因乙方责任应由乙方承担的赔偿未完 成，甲方有权从履约保证金中取得补偿；13.3 履约保证金（无息）将在本合同履行届满，乙方按本合同约定履行了全部义务，