全国商品房空置率研究报告

1、全国商品房空置率研究报告 、统计指标及计算方法的确疋 根据国家统计局及地方统计局数据，本文中, 空置率=空置面积/近三年累计竣工面积 此外，为了更确切的描述某时点空置面积对市场影响， 本研究拟建立空置面 积消化周期指标，其计算公式为： 空置面积消化周期二 当年空置面积辛广月） 当年鴨售面枳 空置面积与当年销售能力的结合一定程度上反映了，空置面积的消化压力。 、全国商品房及商品住宅空置情况演变 1、1994年至2008年年度商品房及商品住宅空置情况变化 2008年是我国商品房空置面积猛增的一年，由2007年底的1.35亿平方米 跃升至1.64亿平方米，增幅达21.8%。但就此断定我国商品房空置处

2、于高危阶 段，不免有些武断。进行一个长达十几年的时序数据分析，或许更能看准问题。 下图1-4全面描绘了 1994年至2008年我国商品房与商品住宅空置情况的演变历 程。并总结出五点。 结论一：从空置面积的量变来看，截至2008年商品房及商品住宅空置面积 分别增长1.4倍、0.8倍，与销售量增长的8.3倍、8.1倍相比，显然形态良好。 整体上看，1994年至2008年商品房与商品住宅都呈现了一个波浪式的上升，商 品房空置面积由1994年的6719万平米升至1.64亿平米，商品住宅空置面积则 由5131.7万平米升至9069万平米。在这轮波浪式的上升中，二者低点相互重叠, 分别出现在1995年、2

3、004年和2007年。与此同时，商品住宅空置面积的变化 要比商品房平稳得多。丄、二，：.；.工戸二：一；击匚一右：廿 5 戻 g 员 g 二 W 二 g- 二 -1 .二 二二 根据国嫁统计局數据整理（空置率二空置直穆/近三年舉计竦工茴积） 结论二：从图2空置率走势来看，我国商品房与商品住宅空置率变化基本 一致处于合理回归状态，不存在某些媒体或专家所说日趋升高的紧张状况。1994 年至2008年我国商品房空置率由21.436%降至9.503%,下降11.9个百分点，商 品住宅空置率由16.897%降至6.339%,下降10.6个百分点，15年平均空置率分 别为13.68%和11.28%,目前水

4、平明显低于平均水平。 结论三：由图2可知，近些年来，商品住宅的空置率一直低于商品房，这就 意味着商品住宅的空置情况明显好于非住宅类房屋（商办等）。 图3 19942008我国商品馬及商品住宅空宣面积消化周期 结论四：2008年我国商品房与商品住宅空置面积消化周期分别为 3.17个 月、1.95个月，相当于2005年水平，明显低于15年6.14和4.97平均的水平， 尚处于合理区间，空置面积消化压力并不大。 结论五：07年至08年我国商品房与商品住宅不论是空置面积增量、空置 率还是空置面积消化周期都止降为升，增幅为自1994年有相关统计数据以来15 年之最，值得引起注意。 三、典型城市商品房及商

5、品住宅空置情况分析 1、上海市1997年至2008年商品房及商品住宅空置情况分析 上海作为我国最为重要的城市之一，其楼市历来都是媒体和业界关注的焦 点。截至2008年底上海商品房空置面积达1091.4万平方米，同比增长48.4%, 高出全国26.6个百分点。其中，商品住宅空置面积大致为499.53万平方米，同 比增长82.3%，高出全国50个百分点。下面笔者就上海市商品房及商品住宅空 置情况进行简要分析。 首先，2008年上海市商品房与商品住宅空置面积出现大幅增长，分别为 48.4%与 82.3%。其中商品住宅空置面积增幅，处于仅次于05年96.3%的历史高位。商品房空置面积则达1091.4万

6、平米，在量和增幅上都与1997年颇像，略高 一些。整体上看，近9年空置面积变化可大致分为三个阶段：97年至99年的逐 步上升，99年至04年的逐步下降，04年以后总体趋升。 图Y 19肿年2008年上海市商品需及商品住宅空宜率走势* 数狂来源：根据上濟计局网站数据翹 其二，从图7上海市商品房与商品住宅空置率走势来看， 在经历了 99年开 始的6年较大幅度下降后，上海市商品房与商品住宅空置率从 05年开始止降趋 升，其中08年增幅较大。 图8苗卵年-2008年上海市商品痔及商品住宅空貫百积消化周期 数据来强：上緬统计局 其三，从空置面积消化周期看，近4年来，不论是商品房还是商品住宅变化 幅度都较

7、以前小，其中08年涨幅最大，分别为138.9%、204.1%。2008年又分 别涨至5.7个月、3.05个月，不过仍低于近12年来6.58个月和4.63个月的平 均水平。 最后，从上海市与全国空置情况对比看，上海市不论是空置率还是空置面 积消化周期变化幅度均大于全国。并普遍相交于2001-2002年以及2007-2008 年两个时段。显而易见，本轮上海楼市的增长期与全国并非完全同步，上海市空 置率最低点出现于2004年，而全国则为2007年，滞后三年。从很大程度上可以 说，2004年才是上海楼市的繁荣顶点，而全国楼市的繁荣顶点出现在2007年。 2、北京市1997年至2008年商品房及商品住宅

8、空置情况分析 截至2008年底，北京商品房空置面积达1438.3万平方米，同比增长26.59%, 高出全国4.8个百分点。其中，商品住宅空置面积达522.7万平方米，同比增长 26.93%,低于全国5.4个百分点。 首先，截至2008年北京市商品房空置面积达1438.3万平米，创历史新高。 此外以2006年为节点，北京市其它类型商品房空置面积已经开始高于商品住宅。 97年至08年北京市商品房空置面积呈现波浪式的上升，商品住宅空置面积变化 则与上海市相类似，呈现一个正态分布图式的上升下降，波峰分别在2003年、 1999 年。 图辺199了年年北京市商品房及商品住宅空買率走势 根据北京币统计局网

9、站数据整理 其二，从空置率上看，北京市商品房与商品住宅走势基本一致，在99年达 历史最高点后，下降趋势分别持续了 7年、8年，近年涨幅以08年为最。但下 降时段商品住宅空置率跌幅明显大于商品房空置率。以03年为分水岭，04年后 商品住宅空置率开始低于商品房，差距呈扩大趋势。08年北京市商品房空置率 为16.64%，高于近12年15.77%的平均水平，形势较为严峻。而商品住宅情况 较好，空置率为9.60%,低于近12年15.10%的平均水平。 图让均站年切馆年北京市商品房空買面秫W化周期 li H1 其三，从空置面积消化周期来看，2008年北京市商品房空置面积消化周期 达12.9个月，同比翻了一

10、番，为97年至今历史次高点，仅次于 99年的13.8 个月，高于近12年来8.33的平均水平，空置面积消化压力较大。 最后，从北京市与全国的对比来看，除少数年份外，北京市商品房及商品 住宅空置率均高于全国。其中，商品住宅空置率波动幅度北京明显高于全国。 08年间北京市商品房及商品住宅空置率增幅分别为44.32%与60.54%,分别高出 全国29.4与32.0个百分点。 4、六大典型城市2007-2008年商品房及商品住宅空置情况 第一，同比07年，08年六大城市商品房空置率均有所上涨，其中北京空置 率居全国首位，高出全国0.75倍，涨幅较大的有上海、武汉、北京、深圳，同 比增长分别为60% 6

11、0% 44% 54% 08年一线城市北京、上海、深圳空置率明 显高于二线城市。 圏19 2007及2008年6大城市商品房空貫率心 根据各地妬十局数据整理 第二，从商品房空置面积消化周期看，08年六大城市五个涨幅超过100% 其中武汉涨幅最大，为153%厦门、上海、深圳、北京涨幅分别为104% 139% 102% 106% 08年北京商品房空置面积消化周期达 12.92个月，高居榜首。与 商品房空置率相似，从量上看一线城市与二线城市梯度关系清晰。 图24商品房空買率与房企经营利帀薛曲线拟合图 07 0舞 根据各地堀+局数据整理 四、商品房空置率与房地产企业利润率的关系 商品房空置的高低直接影响

12、到房地产开发企业的营利情况，我们尝试从我国 1996-2008年间商品房空置率与房地产企业利润率数据中，探寻商品房空置对房 地产企业经营状况的影响。 图船1996-2008年商品房空置率2房企经营禾润率走势 囱品矗空畳卓f-和拘宰 根据国家蜒计局数据整理（迫年利润率肯拟合眦预测） 从图23可以看出，商品房空置率与房地产企业经营利润率呈负相关关系。 1997至1999年商品房空置率上升时，房地产企业经营利润率一路下降， 并在99 年达历史低点为-1.16%。此后，空置率下降，房地产企业经营利润率逐步上升。 这与数据相关分析结果一致。对以上数据进行相关分析可得， 1996至2007年商 品房空置率

13、与房企经营利润率相关系数为-0.971。由此可见，商品房空置率对房 地产企业经营利润率影响不小。 J/；帝綽理利利华 料開厨呻丹审 对其进行曲线拟合（如图24）,可以发现，直线拟合调整R方最大为0.937, 其直线方程为：房企利润率X 100=21.863-1.366 X商品房空置率X 100,预计当 商品房空置率超过16%寸，房企经营利润率将再次为负，虽然这种情况在 2009 年不可能出现，但房企应当对空置率的变化保持高度敏感性。 报告重要结论： 从全国来看，2008年我国商品商和商品住宅空置量皆出现明显上升，商品 房和商品住宅的空置率出现由降至升的拐点，分别增至9.50%和6.34%,而且

14、增 幅创下1994年有统计数据以来的新高。但两项空置率却明显低于15年来13.68% 和11.28%的平均空置率，依然处于合理区间。 2008年我国商品房与商品住宅空置面积消化周期分别为 3.17个月和1.95 个月，相当于2005年水平，明显低15年来6.14个月和4.97个月平均的水平， 尚处于合理区间，空置面积消化压力并不大。 我们认为，根据历史水平，商品住 宅空置面积消化周期只要不超过 5个月，基本上可算作合理。 从区域来看，根据我们选样的六个典型城市，同比2007年，2008年六大城 市空置率均有所上涨，涨幅较大的有上海、武汉、北京、深圳，同比增长分别为 60% 60% 44% 54

15、% 其中北京空置率高达 16.64%,居全国首位，高出全国水 平75%形势比较严峻。 2008年一线城市北京、上海、深圳空置率明显高于二线城市。从商品房空 置面积消化周期看，2008年六大城市五个涨幅超过100%其中武汉涨幅最大， 为153% 厦门、上海、深圳、北京涨幅分别为 104% 139% 102% 106% 2008 年北京商品房空置面积消化周期达 12.92个月，高居榜首，情况远比其它一线城 市严峻。 我们重点研究了北京和上海的情况，发现目前上海的商品房和商品住宅的空 置率依然处于合理区间，而北京的情况不容乐观，消化空置面积的压力很大，形 势相当严峻。单单从空置情况分析，目前上海楼市

16、的健康程度明显好于北京， 北京楼市下调的空间大于上海楼市。 最后，值得提出的是，由于今年一季度，包括当前4月份全国楼市成交量出 现显著反弹，从而在一定程度上缓解了商品房和商品住宅空置率上升的压力。当 然，如果今年下半年全国房屋成交量重新出现回落，则这一压力会重新加强。但 就目前而言，全国商品房空置情况仍在合理区间，根本没达到部分机构和专家 认为的“相当恐怖”的程度。不过，北京的情况依然比较严峻。 岁月匆匆像一阵风，有多少故事留下感动。愿曾经的相遇，无论是锦上添花，还是追悔莫及；无论是青涩年华的懵懂赏识，还是成长岁月无法躲避的经历愿曾经的过往，依然如花芬芳四 溢，永远无悔岁月赐予的美好相遇。 其实，人生之路的每一段相遇，都是一笔财富，尤其亲情、友情和爱情。在漫长的旅途上，他们都会丰富你的生命，使你的生命更充实，更真实；丰盈你的内心，使你的内心更慈悲，更 善良。所以生活的美好，缘于一颗善良的心，愿我们都能善待自己和他人。 一路走来，愿相亲相爱的人，相濡以沫，同甘共苦，百年好合。愿有情有意的人，不离不弃，相惜相守，共度人生的每一个朝夕直到老得哪也去不了，依然是彼此手心里的宝，感恩 一路有你！ 斗转星移，物是人非。尽管有的背影，已经是最熟悉的陌生，被匆忙的时光隔在了彼岸；有的牵念，依