全球房地产市场降温分析

1、评全球房地产市场降温 点评：近一段时间以来，越来越多的迹象表明，美、英等发达国家的房地产价格在经历近十年的持久性牛 市后，开始走下坡路。未来全球房地产市场的走势如何?对各国经济乃至全球经济会产生怎样的影响？本文的分析 为我们提供了一个视角。 经过了一段时间的价格急剧上涨和繁荣之后，很多工业国家的房地产市场已然放缓荷 兰是首个出现房地产市场放缓的国家，其房地产市场衰退始于2000年。接下来是澳大利亚 和英国。继2002年房价年增幅突破20%之后，这些国家的房价涨速大幅减缓。此外，去年， 美国的房价涨速也出现了放缓。尽管如此，在其他工业国家，比如爱尔兰、法国、西班牙 和瑞典，房价上涨势头仍然强劲。

2、 很多工业国家房地产价格的増速已然放缓 （相比1年前的百分比变化） 近期房地产市场走低产生了怎样的经济影响？在澳大利亚、荷兰以及英国，房地产市场 的降温引起了经济增长的放缓，因为住宅投资和消费支出受到了打击。但迄今为止，这种 影响一直是可控的。 近期房价涨速减缓引起了很多工业国家经济增长的放缓 与4个季度之前相比的百分比变化 6 私人消费（左侧刻度） （1997-2005年.累计百分比变化.以不变价格计算） 24 21 18 15 12 9 6 3 0 注；x轴上的寒表示实际房价增速达到最高水平的季度；澳大利亚为 2004年第4季度、荷兰为2000年第1季处 英国为2004年第2季度。 很多国

3、家2 0世纪90年代末以来的房价增速已经超出了基于基础因素（比如家庭收入 和利率）变化的预期。这表明，这些国家的房价被高估了，从而增大了房价修正的可能性。 对于很多国家，实际房价涨幅已经超过了房价増幅 预测值，表明房价被高估了 工业国家的房价变动越来越趋于一致，尽管住房资产在各国之间不可交易。这种相关 性表明，存在着一种全球性房价周期，而这种周期至少部分是受世界利率驱动的。因而，在 很多国家的房地产市场发生衰退之后，其他目前仍在强劲上涨的房地产市场可能也会跟着 减速。 全球性房价周期 堪长率的相关系数 19808590952000 按历史标准来看，美国的房价上涨在当前周期内一直很强劲。 与四个

4、季度前相比的百分比变化） 41L / 1979年周期 与先前的周期相比.近期关国房价的上涨更为强劲 -0 -8 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 t-6t-41-2t=01+2t+4t+6 注：X轴上的零表水实际房价增速达到高水平的季度：1979年 第1季度、19新年第1于度、2005年第2季度。 不过，美国不同地区之间的房地产市场存在着相当大的差异西部和东北部地区的房价 上涨得最快，而南部和屮西部地区的房价上涨明显滞后。 美国不同地区的房价增速垦异很大 （现房您价中值：单位为千芙元） 350 300 房地产市场降温（大多数房地产活动指标上升动力减弱）引发的主要的问题是，美国经

5、济增长将会受到怎样的影响，因为消费和住宅投资是近年来拉动经济强劲增长的主要动力, 而这两个因素均受房价上涨影响。 抵押贷款申请数母的下降以及待售新房数疑的增加 预示着近期房地产市场的前景并不乐观 （以当前钥害速強计算的月度住房仪给处 左 3.01 I I I I I I I -30 1997 98 99 2000 0102 03 04 05 06 以前的美国房地产市场周期带来的经济结果大相径庭。在1 9 79年的周期屮，实际房 价出现了下跌，同时消费、住宅投资和GDP增长也出现了暴跌。当然，当时的经济状况与 现今的经济状况不可同日而语：当时的实际利率非常高，失业率也很高。1 9 8 7年的房地产 市场周期对经济增长的影响有限，IMF预测，当前的房地产市场周期对2 0 0 7年经济增长 的影响同样如此。但也存在着下行风险。首先，房价升值速度的放缓可能比预期更为显 著一一不能排除房价出现回落的可能性。第二，相比过去，当前房价增速放缓对消费的财 富效应可能更大，因为更多的家庭暴露在了资产价格的波动风险Z中。 希望如同1987年一样，2005年的房地产市场周期 貝会给经济增