青岛市北区山东路项目商业市场研究报告

1、青岛市北区山东路项目 商业市场研究报告 3一、城市商业市场分析 313.城市总体经济发展情况 3（1）经济发展总量及增长率 4（2）人均gdp 5（3）产业结构 6（4）社会消费品总额 8（5）人均可支配收入与人均消费支出 10（6）旅游市场 11（7）人口数量及年龄结构 13（8）小结 142.城市房地产市场现状、城市布局演化及市政规划 14（1）城市房地产市场现状 14（2）城市布局演化 16（3）市政规划要点 18（4）政府商业规划 20（5）知名商业地产商发展规划 20（6）小结 21二、城市商业发展 211.城市商业发展变迁 21（1）城市主要商圈分布 23（2）城市商业发展 24（

2、3）城市重点商业分布 25（4）人均商业面积及人均年零售消费额 252.城市商业现状 25（1）青岛主要商家业态及营业面积统计 27（2）各业态重要商家销售额 27（3）各个主要商业模式平均租金水平 28（4）重点商家调查 28a.中山路商圈 32b.东部商圈 36c.台东商圈 37（5）小结 38三、项目分析 381.位置与交通分析 38（1）位置分析 39（2）交通分析 412.周边环境与规划 443.小结 44四、项目辐射范围分析 441、辐射行政区的经济指标 452、项目辐射范围界定 463、项目辐射人口基本分析 494、辐射范围商业竞争项目 495、小结 城市商业市场分析城市总体经济

3、发展情况经济发展总量及增长率数据来源：青岛政府工作报告国民经济发展公报青岛gdp增速较快，2001年-2006年，gdp总量增长了1.4倍，平均增长率为15.6%，预计未来5年gdp增长率高于12%。数据来源：各城市政府工作报告国民经济发展公报人均gdp数据来源：青岛政府工作报告国民经济发展公报青岛2001年-2006年人均gdp，增长了1.3倍，基本上与gdp持平，预计未来5年，人均gdp增长率高于12。数据来源：各城市政府工作报告国民经济发展公报产业结构数据来源：青岛政府工作报告国民经济发展公报06年青岛市第三产业发展速度加快，金融、旅游、港口经济优势明显，文化及创意产业、中介服务业加快发

4、展。工业生产稳定发展，规模以上工业实现增加值1472亿元，增长23%，计算机、手机、汽车、铁路客车等行业快速增长。青岛主要产业如下：三大特色经济-港口、旅游、海洋四大工业基地-家电电子、汽车造船、石油化工和新材料六大产业集群-家电电子、石油化工、汽车、造船、港口、钢铁社会消费品总额数据来源：青岛政府工作报告国民经济发展公报青岛2001年-2006年社会消费品总额，增长了1.85倍，高于gdp增长率，预计未来5年，人均gdp增长率高于10。2006年社会消费品零售总额1006.6亿元，比05年增长16.3%。其中吃381亿，比05年增长15% 穿191亿，比05年增长17% 用435亿，比05年

5、增长17%数据来源：各城市政府工作报告国民经济发展公报人均可支配收入与人均消费支出数据来源：青岛政府工作报告国民经济发展公报数据来源：各城市政府工作报告国民经济发展公报数据来源：青岛政府工作报告国民经济发展公报数据来源：各城市政府工作报告国民经济发展公报2006年人均可支配收入15328元，2001-2006年平均增长率14%，比05年增长18.6%，预测未来几年将持续增长，有利于消费增长。2006年人均消费支出11945元，比05年增长20.9%，消费能力持续加强。旅游市场数据来源：青岛政府工作报告国民经济发展公报数据来源：青岛政府工作报告国民经济发展公报2006全年接待游客2886万人次,

6、比05年增长14.7%。其中，国内游客2801万人次，海外游客85万人次，分别增长14%和25%。2003年sars疫情导致旅游客流负增长。2006年国内游客平均消费1006元/人，国际游客平均消费5100元/人。数据来源：各城市政府工作报告国民经济发展公报青岛旅游人口主要侧重于度假旅游，不同于北京，上海以商务为主的出差旅游。人口数量及年龄结构数据来源：青岛政府工作报告国民经济发展公报2006年末全市总人口为749万人（户籍人口），其中市区271万人。单位：万人数据来源：各城市政府工作报告国民经济发展公报青岛人口年龄结构变迁表单位：人口数（万人）比重（%）年 份014岁少年15-64岁中青/老

7、年65岁以上老年人口数比重人口数比重人口数比重2000年128.7517.98550.6772.67709.352005年118.0314.41613.3974.9287.3410.67数据来源：青岛政府统计资料根据其青岛市老龄委最新统计数据显示，目前2007年初，青岛市60岁及以上人口为119.3万，占总人口的15.93%；65岁及以上人口为87.5万，占总人口的11.69%；另外，2005年青岛市登记暂住人口（1个月以上者）共有122.48万人。近年来以年均15-18%的速度递增，2000-2005年，青岛市暂住人口数量翻了一倍多，预计2008年登记暂住人口将达140万人左右。小结2001

8、年-2006年，gdp总量增长了1.4倍，平均增长率为15.6%，预计未来5年gdp增长率高于12%。2001年-2006年人均gdp，增长了1.3倍，基本上与gdp持平，预计未来5年，人均gdp增长率高于12。近年来青岛工业和第三产业发展迅速，农业所占比例越来越小。2001年-2006年社会消费品总额，增长了1.85倍，高于gdp增长率，预计未来5年，人均gdp增长率高于10。2006年人均可支配收入15328元，2001-2006年平均增长率14%，比05年增长18.6%，预测未来几年将持续增长，有利于消费增长。2006年人均消费支出11945元，比05年增长20.9%，消费能力持续加强。

9、2006全年接待游客2886万人次,比05年增长14.7%。2006年国内游客平均消费1006元/人，国际游客平均消费5100元/人。2006年末全市总人口为749万人（户籍人口），其中市区271万人。青岛市登记暂住人口近年来以年均15-18%的速度递增，2000-2005年，青岛市暂住人口数量翻了一倍多，预计2008年登记暂住人口将达140万人。城市房地产市场现状、城市布局演化及市政规划城市房地产市场现状2006年平均房价6288元/平米，是2001年的2倍，比05房价增长43%，增长迅速，由于房价高速增长，直接导致中央政府列入重点监控城市。城市布局演化综观青岛的城市变迁演化，可以粗略的划为

10、几个时期：青岛市城市第一阶段：“小”青岛解放以前，青岛市一直在延续殖民统治时代的旧有的发展格局，即殖民侵略的“吸管式”格局城市沿海发展，其发展主要是市南区（传统的八大关），登陆占点，胶济铁路线延伸内地直接攫取内地资源。城市的发展空间仅局限在一点：市南区。点状发展。解放以后，以纺织业和制造业为代表的大工业，在青岛有了很大的发展，直接带动了李沧区和四方区的发展。但是，这一阶段由于政策原因，青岛的港口优势和对外开放的临海优势没有得到发挥。城市依然在单极发展。重点主要集中在李沧区和四方区，还是点状发展。这一阶段，商业的发展主要是以中山路为代表的传统商业区。青岛市城市第二阶段：“中”青岛80年代，伴随国

11、家的改革开放，青岛列入14个沿海开放城市，青岛海港优势得到了一定程度利用；同时，得益于改革开放的政策，传统的大型国营企业，借助青岛与德国的传统纽带，与海外融合，形成了以海尔、海信、青岛啤酒为代表的、面向国际市场的中外合资企业的蓬勃发展；大量以制造业为主体外资企业拥入青岛市，极大程度上带动了青岛市经济发展，促进了青岛城市迅速扩张。这一阶段的发展,直接促成了崂山高科园,胶州临港工业园的兴起。城市开始寻求新的发展空间，而这一阶段，经济的主要特征是外向型的。因此沿海扩张成为必然。同时，青岛市政府的东迁也很大的促进了这一趋势的发展。青岛市进入以海岸一线为代表的线状扩张阶段。 青岛市城市第三阶段：“大”青

12、岛90年代末以后，大型制造业、物流业、现代商业进入大发展阶段，借助中国加入wto、青岛举办奥运会的契机，带动了整个青岛市的产业升级，青岛市进入了复合式，全新的发展阶段。同时，青岛作为东部沿海重要的经济中心城市、副省级城市和山东对外开放的龙头，承载着山东半岛的发展极的地位。这些都促进了青岛的全面发展。青岛由一个单一的城市中心，将逐渐过度到地区中心的位置。青岛由一个旅游和港口城市过度到以旅游和港口为主导的复合化、多元化的国际城市。青岛城市得到进一步的扩张，新发展区黄岛区、崂山区内陆部分、城阳区浮出水面。市政规划要点地铁：规划地铁网由5条线路组成，总长度为128公里，呈放射状格局，规划在2010年前

13、建成地铁一号线、力争完成地铁二号线的建设。但是由于青岛地质的原因，此计划是否能顺利进行，还是未知。 发展重点：五带：【环胶州湾工业带】【沿青银高速公路工业带】【沿济青高速公路工业带】【沿烟青公路工业带】【海洋经济产业带】五区：【都市商务中心区】【西海岸现代制造业集聚区】【东部旅游度假区】【黄岛胶州物流中心区】【平莱产业集聚区】政府商业规划市内规划1处建筑面积10万平方米以上购物中心4处市级和5处区级商业中心的规划改造完善20个社区商业服务设施。步行8至10分钟满足日常购物、餐饮、理发、洗染和医疗保健等基本消费需求引导发展大型品牌折扣店、汽车穿梭餐厅和工厂直销中心等业态 香港中路市级商业中心规划

14、2处营业面积2万平方米以上国际顶级品牌百货店，建设10个以上品牌旗舰店；建成家乐福地下旅游小商品街，配置特色精品专业店；在闽江路建设美食、酒吧咖啡、服装等特色商业街；在商圈内及沿香港中路完成2-3家五星级酒店建设改造。中山路市级商业中心在“劈柴院” 区域，规划1处大型专业店和特色餐饮街；在德县路以南路段，引入品牌专卖店和特色专业店等；在太平路沿海一线，配置酒吧等。李村市级商业中心在古镇路规划1处大型专业店；向阳路商业步行街改造，向南延至李村河，配置特色专业店；少山路服装街改造为步行街；对李村大集及周边网点进行规划改造，建设滨河路特色商业街。香江路市级商业中心在长江路规划1处大型超市；建成1处营

15、业面积5万平方米以上大型网点；在武夷山路商业街，配置餐饮、酒吧、茶室等经营网点。浮山后区级商业中心在辽阳西路规划1处大型专业店；配餐饮、文化娱乐、服装、美容美发、金融、图书报刊等服务网点，使网点营业面积达到5万平方米以上。辽宁路区级商业中心：建2个电子数码专业店，引进知名it品牌专卖店和专业店，打造数码电子产品交易中心；在辽宁路周边规划一条餐饮街。小村庄区级商业中心：在人民路与重庆南路交界处建设1处营业面积3万平方米以上的商业网点，配置1处大型专业店、20处品牌专卖店和特色专业店等。麦岛区级商业中心：在麦岛改造区域内，规划配置1处大型超市，各类特色专业店和文娱、金融等网点；在麦岛路建设1条餐饮

16、街，使该区域网点营业面积达到5万平方米以上。北曲区级商业中心规划1处百货店、1处大型专业店和1处星级酒店，并配置各类特色专业店和品牌专卖店。知名商业地产商发展规划利群集团将建设城阳购物广场；北方国贸正在筹备10万平方米平度购物中心；青岛国货在城阳、胶州、莱州等地再建购物中心；家乐福已经签约进入李村商圈；麦德龙，百安居、欧尚等准备相继进入李村商圈；tesco考察麦岛区域 ,准备开设青岛第一家旗舰店。小结2006年平均房价6288元/平米，是2001年的2倍，比05房价增长43%；规划在2010年前建成地铁一号线、力争完成地铁二号线的建设；未来5年香港中路规划2处营业面积2万平方米以上国际顶级品牌

17、百货店，建设10个以上品牌旗舰店；本地及外资商家商业郊区化发展明显。城市商业发展城市商业发展变迁城市主要商圈分布 所属商圈特征机会和发展项目台东商圈目前青岛人气最旺的商圈，作为青岛第一条商业步行街，占地面积仅有0.17平方公里,聚集了众多商家。此商圈周边辐射的人口众多，大约在50万人左右，周边交通方便。台东一路一座万米商厦正在各方关注中，两家家电企业计划在台东选址开设新店。利群商厦，沃尔玛，万达购物广场，维客超市，国美，五星电器，千川百货，三百惠，百信鞋业等商贸企业，此外步行街沿途有60多家门头店铺中山路商圈中山路是一条百年老街，只有中山路是游客必到之地，由于本地区居住人口部分外迁和其他商圈的

18、竞争，并且此地区定位于旅游，所以基本上没有适合周边居住人群的需求，导致此部分人群消费流失，只有到了每年的旅游季节，此商圈的商家销售才会大幅度上升。由于奥运会的契机，青岛火车站开始改建，未来通过铁路进入青岛的人群会越来越多，从2005年开始政府开始改造中山路，形象有了新变化，但商业的内容仍显单薄。李嘉诚接手小港湾的整体改造，这对于衰落的西部商圈是契机。百盛，国货，东方贸易大厦，利群前海购物广场李村商圈此地区原为农村，并且青岛一直有逛李村集的传统，另外流亭机场的原因，吸引了大量的韩国人在此地居住，另外一些大型企业搬迁到此区域，例如海尔等，这也直接导致本地人群改变了居住观念，选择在李村居住，工作，在

19、未来的5年内，李村东部新区新增人口将超过20万人。目前众多商家对本区域，万达沃尔玛，家乐福都有开店计划利客来购物中心，崂百，维客超市，北方国贸东部商圈（香港中路，山东路）本区域是青岛高端百货的聚集地，以香港中路为轴心，向南北辐射的东部商圈，周边还有政府规划的南京路时尚品牌区，美食街，酒吧街，此区域高档住宅，写字楼，星级酒店众多，高端人群居住和商务往来频繁，消费力较强。随着本区域商务气氛的进一步加强，高端人群的增多，高端定位的商业也会越来越多，综合性购物中心也会越来越多。麦凯乐，家乐福，佳世客，阳光百货，丽莎百货，世豪广场，海信二店 城市商业发展青岛连锁企业总销售规模占社会消费品零售总额的比重连

20、续5年保持在近30%的水平，2006年达到32%，大大高于全国11.2%的水平。目前，全市万米以上商场超市70多处，其中市内四区40多处，五市三区30多处。利群、维客等全市排名前10家连锁经营企业总销售规模达207亿元，占连锁100强总销售规模的62%。前30家商业零售企业的总销售规模达247亿元，占100家连锁企业销售额的74%。 2006年青岛20家区域连锁企业在青岛行政区以外发展连锁店1092个，同比增长28.5%，销售额实现33亿元，同比增长28.5%。 2006年全年新建11处万平方米以上的大型商业网点，增加营业面积26万平方米， 青岛市已发展购物中心2家、百货店20家、大卖场19家

21、、仓储式超市1家、中型超市10家、大型专业店23家以及众多专卖店、便民连锁店，其中世界500强和著名跨国公司12家。 城市重点商业分布 人均商业面积及人均年零售消费额数据来源：各城市国民经济发展公报据青岛市经贸委统计,目前青岛市商品市场总数达853家,全市共有大型商业零售网点136处,其中大型专业店37处,大型综合超市22处,中型超市10处,百货店14处,仓储超市和购物中心各一处。全市零售商业营业总面积达到596万平方米，人均商业面积0.8平方米，其中，市区人均商业营业面积0.987平方米。城市商业现状青岛主要商家业态及营业面积统计项目业态营业面积（平方米）佳世客（东部店）mall2.35佳世

22、客（黄岛店）mall3.25万达广场（台东）mall3小计8.6利群（台东）百货2.6利群（四方）百货3利群（西镇）百货3利群（海琴）百货2利群（百惠）百货1麦凯乐（东部店）百货11崂山百货（李村）百货3.2北方国贸（李村）百货5.2利客来（李村）百货7第一百盛（中山路）百货3阳光百货（东部）百货3巴黎春天（东部）百货2千川百货百货0.57青岛国货（中山路）百货2青岛国货（城阳）百货1.67东方贸易大厦百货1.1华联商厦百货1小计52.34大润发（东部）大卖场1.6沃尔玛（台东）大卖场1.8家乐福名达店（市政府）大卖场1.5家乐福新兴店（山东路）大卖场1.5法宝（台东八路）大卖场0.9法宝（科

23、技街）大卖场1.3法宝（香港花园店）大卖场0.75易初莲花（浮山后）大卖场2维客超市（南山）大卖场0.33维客超市（李沧广场）大卖场0.6维客超市（振华路）大卖场1.6小计13.88当代商城小商品市场3.5即墨路小商品市场小商品市场3韩国小商品城小商品市场2杭州支路小商品城小商品市场2小计10.5总计85.32以上数据只包括人口最密集所在的市内行政区根据青岛市城区人口271万人计算人均拥有万平米以上商场的面积为0.31平方米，如果按照市区人均商业营业面积0.987平方米。从数据上分析青岛城区内还有一定的大型商业体的生存空间，专业的商家还是有生存空间的。各业态重要商家销售额青岛市经贸委按06年销

24、售额排出了全市十大零售企业，利群集团以101.4亿元的销售额位居榜首，其后依次为维客、国美、佳世客、北方国贸、利客来、家乐福、国货、第一百盛和阳光百货。单店销售额商场研究分析如下：名称类型营业面积 (万平米)2006年销售额(亿元)单位销售额(元/平米)台东利群商厦百货2.611.745000崂山百货百货3.210.833750北方国贸百货5.26.712885利客来购物中心百货74.356214第一百盛百货3516667阳光百货百货34.3614533巴黎春天百货2630000佳世客2家店购物中心5.613.5824250家乐福2家店大卖场38.5128366平均19172以上表格数据除家乐

25、福外，均为单店数据，数据来源：青岛市经贸委根据计算青岛市区排名前十位的零售企业，单位销售额平均值为19172元。各个主要商业模式平均租金水平类型品牌店面数所在位置（或场所）经营面积租金水平（元/日/m2）休闲装班尼路3万达购物、台东利群50-1503.5；联营25%真维斯2台东威海路150-2503.84.5佐丹奴3台东威海路150-1904运动品牌adidas2万达购物、台东利群300-10003.5；联营25%nike2台东利群150联营25%餐饮类（中式快餐）永和豆浆3家乐福、大福源、易初-58新尚快餐4南京路、山东路、台东2.53餐饮类（西式快餐）肯德基4家乐福、大福源、利群、台东、南

26、京路3005003麦当劳2台东、万达450左右3必胜客1万达350左右3重点商家调查中山路商圈伊都锦（百货）建筑物特点(外形、外立面)欧式开业时间2002年12月21日楼层及总面积12层，12000平方米电梯情况两部扶梯停车场位置及车位地下100个市场定位高档装修档次高档功能定位购物特色定位时尚服装各楼层功能调查楼 层经营类别预计面积b1伊梅坊形象设计中心、咖啡厅1000m21f男女休闲装1000m22f职业女装、休闲男装1000m23f童装、家庭休闲装1000m24f白领休闲职业女装1000m25f职业女装、咖啡厅1000m26f高级时装1000m2第一百盛（百货）建筑物特点(外形、外立面)

27、现代开业时间1998年9月楼层和总面积9层，35000 平方米电梯情况1-4层4部扶梯/4-8层2部扶梯垂直电梯3部停车场位置及车位地下三层停车场、车位200个市场定位中档百货装修档次中档功能定位购物、商务、休闲、娱乐、餐饮于一体特色定位时尚服饰优劣势分析优势：开业较早，公众认知度较高多年运营，经营管理经验丰富劣势：所处的中山路商圈虽历史悠久，但面临新兴商圈的竞争物业较陈旧，购物环境有待改善功能单一，难以满足消费者多重需求单铺面积340m2商户总数：330户客户来源商户来源范围： 百盛自有客户 顾客来源范围：市南、市北、四方、外地游客顾客特点：中等以上收入各楼层功能调查楼 层经营类别预计面积b

28、1超市2000 m21f化妆品、珠宝、首饰4000 m22f女子时尚、休闲装4000 m23f女子正装4000 m24f男装4000 m25f 鞋类、饰品4000 m26f体育用品4000 m27f家电4000 m28f儿童乐园、餐厅4000 m2商场品牌组合调查楼层经营品牌1f化妆品：cd、资生堂、sk、兰蔻、嘉娜宝、美宝莲、红地球、kose、羽西、欧莱雅、欧箔莱、h2o珠宝：中意、瑰宝、立泰、潮红基、周生生、秋樱、名钻坊、日本贝印饰品2f少女装：衣艳、淑女屋、和平、德国a唛、贝拉维拉、简、芮英、卡佛连、慈航、艾哲、天恩、艾唯都、杰西、普普风、亦谷、titi、艾格、超捷、ad、洛卡、衣恋、城

29、市丽人、芭路漫、季候风、法妮、静安鸿翔、斯柯、elle、azona、sprit、vero、moda、only、u.w.n、g2000、u2饰品：凯撒大帝、芮雅、sprit、elle、耐克、伊施戴尔、震志、碧芝、餐饮：牛排屋3f女装：kun、ein、罗曼、乙佰乙纳、撒尔曼尔、菲姿、流行秀、fish、古谷德、诺淇、elle、瑞和菲玛、舒浪、范怡文、密雪儿、佛兰儿、皮尔卡丹、戴安芬、安莉芳、安慕、奥黛莉、欧尼亚、欧迪芬4f男装：卡拉玛、迪柯尼、奥斯卡丹、欧王、杰凡尼、佛伦斯、利奥纳多、boss、梅苏里、茗牌、尼宝奥、老爷车、鳄鱼、杜安、卡伦亚诺、巴黎世家、铁狮东尼、汤尼威尔、时度、美尔雅、金利来、圣

30、人梦、恒源祥、老船长、袋鼠、金盾、花雨伞、顺美、杰亚杰尼、圣吉奥、红领、报喜鸟、金利宝、法兰、西姆、金狐狸、花花公子、好事中、老人头、宜而爽、圣克莱、圣大保罗、华伦天奴、梦特娇、马克华菲、蓝豹、皮尔卡丹、威可多、卡丹狄诺5f皮具箱包:boss、ell、华伦天奴.露迪、圣大保罗、花花公子、森达、阿迪丽娜、红蜻蜓、哈森、天美意、老人头、达芙尼、星期六、都隆、步步鸟、康利、百利、恩加图、sprcoffe6f休闲服装：耐克、adidas、苹果、流行雨、凯诗、茵宝、家世克私、凡高、奥索卡、探路者、豪健、德尔康、双星、格仑堡、艾仕、美津侬、速比涛、埃古、锐步、雷柏高、欢腾、班尼路、堡狮龙、鳄鱼、佐丹奴、p

31、uma、比丽思办公用品：震旦、卡西欧、富乐梦、大陆、益而高、国增、艾谱、树德、派克、英雄、威迪文音像：aisense图书：百盛图书运动休闲鞋：elle、鳄鱼、adidas按摩器：shss、太阳岛、奥得赛、凯胜7f床上用品：雅芳芳、恒源祥、富安娜饰品、工艺品：无限空间、东南西北家电、数码产品：海尔、海信、三星、新月、方正、夏普、威东音响、德国伟嘉、西门子、大顺灯饰8f童装：斯乃纳、米奇、阿卡邦、adidas、波姆斯、snoopy、海辰贝贝、埃米希、加菲猫、凯茨、青蛙皇子、恒源祥、小虎尼可、婴方喜、小金猫、小兔玛丽、小孩儿、美国苹果、耐克、法米尼、oshrosh、小笨牛、哈力比蒂、博士娃、本卡拉、

32、小猪班纳、福瑞麟、蒂美、巧儿福童鞋：卡迪、朦朦兔、艾的、斯乃纳、依柏可、剑桥玩具：李氏兄弟、培乐多、好孩子、奥迪双钻、乐高、凯利特、迪宝乐、启迪、远航、百利威帽子：盛锡福国货（百货）建筑物特点(外形、外立面)现代开业时间1993年楼层和总面积8层，20000 平方米电梯情况两部扶梯停车场位置及车位b2/150个市场定位中档百货装修档次中档功能定位购物特色定位各楼层功能调查楼 层经营类别预计面积b1超市2500 m21f珠宝/金银饰品/钟表/手机/照相器材2500 m22f鞋类2500 m23f女正装/时装2500 m24f男装/男士用品2500 m25f运动休闲服装/用品2500 m26f床上

33、用品/妇女用品/袜子/羊毛衫/内衣2500 m27f小家电/办公用品/儿童用品/文具2500 m2中山商城（散铺市场）楼层及总面积b1层/8000 平方米电梯情况2部扶梯停车场位置及车位无装修档次中档市场定位服装专业市场功能定位购物特色定位白领女性时尚服装、服饰的集中购物地对外租金17元/m2/天单铺面积1530m2商户总数245户管理费6001000元/月各楼层功能调查楼 层经营类别预计面积b190%服装/8%鞋包/2%饰品8000平方米即墨路小商品世界（散铺市场）楼层及总面积4层，4000 平方米左右电梯情况2部停车场位置及车位无市场定位中低档装修档次中低档功能定位购物特色定位低价对外租金

34、租金一般为14元/m2/天 单铺面积310m2商户总数400户左右管理费管理费2f为3.5元/m2/月，其它为810元/ m2/月各楼层功能调查楼 层经营类别预计面积b1床上用品/服装/帽子/化妆品/玩具/假发/装饰花/美甲968m2b2服装/内衣/童装/草编制品/化妆品/装饰花/家居饰品/礼品968m21f经营工艺品968m22f鞋、袜子、箱包968m2 东部商圈东部商圈以香港中路为主，兼顾山东路沿线阳光百货建筑物特点(外形、外立面)现代、时尚开业时间2003年9月29日楼层和总面积3层、2万平方米电梯情况4部扶梯、2部观光梯停车场位置及车位地面、40个 市场定位高档百货装修档次高档功能定位

35、购物、休闲、餐饮特色定位经营世界名牌服饰为主优劣势分析优势：位于东部商圈，消费力强劲、商业氛围浓厚交通便利物业质素高，购物环境好商品品牌号召力强，符合高档百货定位要求劣势：开业时间较短，品牌知名度有待培育功能配套尚待完善与人气旺盛的佳世客距离较远，客流不能有效共享，显得形单影只单铺面积2040m2商户总数300个左右客户来源商户来源范围： 欧美品牌 商户特点：国际一、二线品牌顾客来源范围： 青岛本地及外地游客顾客特点：高收入、注重生活品位各楼层功能调查楼 层经营类别预计面积1f精品男式箱包/国际化妆品 珠宝首饰、手表、眼镜/ 烟、酒、滋补品、名品超市等7000 m22f女职业装、少女装、淑女装

36、/ 女士鞋、包/ 女内衣、饰品/ 休闲、餐饮7000 m23f男士正装、休闲装、运动装/ 男鞋/ 家居品牌/ 7000 m2商场品牌组合调查楼层经营品牌1f名表：瑞士、欧米茄、天梭、艾美、浪琴、西铁城、雷达、古驰、摩凡陀化妆品：aupres、burberry、amna、sui、幽兰、清妃、高夫、美伊娜多、纪梵希、凡美、丝柔屈臣氏、多丽美容笔、bf、matis、毛戈平、瑞琪糕点包、鞋：bally、艾格纳、铁狮东尼、kent、curwen保健品：金海参、雪峰茶、名品烟酒珠宝：谢瑞麟、华洛丝奇、周大福、金至尊、六福、fohzfollie、周先生、英皇、土溪地男装：veneiia、jeep、mont、

37、blanc、verr、robertadi、camerin、纪凡希、鳄鱼、布鲁尼、雅格狮丹2f包：波尼尔、卡纷、迪卡龙、丝莉安、铁塔、丝歌、菲齐手饰：丝瑞孚、金城帽子：季语 袜子：relish鞋：哈森、巴黎世家、瑞姿、天美意、捷曦、玖熙、迪宝、真美诗、柏高米兰、百丽内衣：戴安芬、皮尔卡丹、安莉芳、季侯风、维特芳丝巾：卡普西尼餐厅：大磨坊服装：德诗、纳佰佳、哈芭、芭萨、j&d、bkuki、ladonna、guess、gigis、kamalily、lorfeo、biba、jojo、lmlulu、柏盈、allvremorr、tantpourelle、jorya、josire、louisa、ev

38、eny、palmers、zuczug、gozir3f男 装：金狐狸、沙驰、法漫斯、雳霹道、雅师成、vb、雷迪波尔、珀汇思、佛伦帝奴、皮尔卡丹、奥斯卡丹、卡丹蒂诺、柏朗、亚高、威丝康尼、杰丹尼、卡拉玛、英派图斯、艾堡龙、骆驼、斯卡因、jeep、乌克华菲、诺迪卡运动鞋帽等：海凯诗、比音勒芬、安斯菲斯、耐克、斐乐、adidas、sideout、美津浓鞋：里奥纳多、斯丹、宝威、凯撒大帝、安嘉英、usa、暇步士包：巴黎世家表：卡西欧等手机：摩托罗拉、moto、nokia、panasonic李嘉子形象设计中心佳世客（购物中心）建筑物特点(外形、外立面)现代开业时间1998年1月楼层和总面积2层，23500

39、平方米电梯情况4部扶梯停车场位置及车位地面350个屋顶250个市场定位中高档购物中心装修档次中档功能定位购物、休闲、娱乐、餐饮特色定位时尚顾客来源顾客来源范围： 青岛东部地区居民 顾客特点：收入较高、追求时尚各楼层功能调查楼 层经营类别预计面积1f食品/日用百货/男女内衣/化妆品/美食/茶叶10000m22f生鲜食品/房用品/士服饰等10000 m2商场品牌组合调查楼层经营品牌1f海世界/巴黎三城/蓝豹/百丽/missco/seafood/好世界/满堂香茶/青青小厨/大磨坊/元福回转寿司/麦当劳/penguin/银杏家/柯达/法玛西可2f顺美/u2/蜜雪尔/envols/菲姿/爱.特爱/依梦/

40、piko/jack.jones/苏格兰飞人/金王专卖店/ritty名饰珠宝巴黎春天（百货）建筑物特点(外形、外立面)现代开业时间1997年7月1日楼层和总面积5层、20000平方米电梯情况2部扶梯、2部垂直梯停车场位置及车位地面100个地下100个市场定位高档百货装修档次高档功能定位购物特色定位女性时尚服装各楼层功能调查楼 层经营类别预计面积1f世界精品、珠宝、皮具、钟表、化妆品5000m22f女士正装、淑女装5000m23f女士饰品、女士休闲服、女士内衣5000m24f男装、休闲装、运动装5000m25f鞋品、居家用品、工艺礼品、家用电器5000m2商场品牌组合调查楼层经营品牌预计面积1f精

41、品：burberry、maxmara、escada sport、hugo boss、登喜路、polo、lanvin、雅格诗丹、艾格娜、都彭精品、万宝龙、lancel、施华洛世奇名表：劳力士、江诗丹顿、雷达、伯爵、欧米茄、卡地亚化妆品：兰蔻cd、幽兰、纪梵希、娇兰、sk、资生堂、boss、欧伯莱、欧莱雅、莲娜丽姿珠宝：周大福、六福、潮宏基、景福、宝石城箱包：cerruti1881、布兰施、roberta、why、fion、新秀丽、米多米2f女装：eq.iq、白领、柯罗蒂雅、fa:ge、maxstudio、柯利亚诺、安姬奥、柯罗芭、elanie、菲妮迪、宝姿、giorgio grati、钡萱、吉芬

42、、玛丝菲尔、zapa、子苞米3f女装休闲装：ck、elle、mng、morgan、veromoda、卡斯比亚、贝纳通、esprit、黄金熊、雅师威内衣：ck、奥黛莉、戴安芬、安莉芳、华歌尔4f男装、：都彭、巴黎世家、宝姿、奥德臣、布鲁尼、萨巴蒂尼、诺帝卡、万星威、trek&trevl、leis、卡罗帝亚、爵士丹尼、卡奴迪路运动休闲装：耐克、阿迪达斯、斐乐、锐步5f鞋类：gabor、camel、ecco、vs、ninewest、真美诗、爱看特家电：sony 、panasonic、cav音响、飞利浦、博朗家具：喜来登、鲍、布芮尼、esprit工艺品：集雅廊、雅致、皇家道尔顿、皇家雪兰莪、娜

43、赫曼台东商圈利群商厦（百货）建筑物特点(外形、外立面)现代、玻璃开业时间1994年楼层和总面积8层、19500 平方米电梯情况4部扶梯停车场位置及车位地面、50个市场定位中档百货装修档次中档功能定位购物、餐饮特色定位超市、家电、服装三位一体各楼层功能调查楼 层经营类别预计面积1f超市1800 m21f化妆品、珠宝、箱包、眼镜2800 m22f鞋类、床上用品、毛衣2800 m23f女子时尚装、休闲装2800 m24f男装、衬衫、西裤2800 m25f女式正装2800 m26f体育用品、运动装2800 m27f电器2800 m2万达购物广场（购物中心）建筑物特点(外形、外立面)造型方正、线条流畅开

44、业时间2003年9月25日楼层和总面积5层/5万平方米电梯情况2部扶梯、2部垂直梯停车场位置及车位地下负一层/200个装修档次中档市场定位大众化的购物中心功能定位购物、休闲、娱乐、餐饮于一体特色定位多重购物体验各楼层功能调查楼 层经营类别预计面积1f室内步行街(精品、饰品、服装)、必胜客1万m22f沃尔玛超市（生鲜食品、日用品等）1万m23f沃尔玛超市（服装、鞋类、电器）1万m24f娱乐广场，电影院1万m2小结青岛主要商圈主要是以商业街的形式出现，大型的商圈有四个：中山路，台东，香港中路，李村商圈。中山路商圈以旅游定位为主，台东和李村商圈以百姓消费为主，香港中路商圈以中高端消费为主。青岛连锁企

45、业总销售规模占社会消费品零售总额的比重连续5年保持在近30%的水平，2006年达到32%，大大高于全国11.2%的水平。全市万米以上商场超市70多处，其中市内四区40多处。全市零售商业营业总面积达到596万平方米，人均商业面积0.8平方米，其中，市区人均商业营业面积0.987平方米。青岛市区排名前十位的零售企业，每平米销售额平均值为19172元/年。 项目分析位置与交通分析位置分析项目地块位于青岛市市北区延吉路70号，东临山东路，南临延吉路，北临海泊河，坐落于青岛中央商务区（cbd）内，青岛市北区中央商务区（cbd）第一批重点建设项目。本项目位于青岛市城区的中心位置，周边有市北区政府和青岛市图

46、书馆两大地标性建筑，本区域知名度非常高，周边辐射范围较大。交通分析项目临近青岛最重要的纵向主干道之一的山东路西侧，山东路是横贯城市的南北主干道，山东路的升级改造，印证了城市的发展过程。现在的山东路已经成了一个集行政办公、餐饮商贸、商住及文化娱乐为一体的“钻石地段”，目前沿线有各类写字楼三十多座，已成为除香港路、东海路之外，写字楼、新建住宅最密集的区域之一。 从山东路最南端的华仁国际大厦开始，往北依次排列在建的写字楼、住宅项目有：top颐和国际、国华经典、江山帝景、创异时代、金孚大厦、新园公寓、广发金融大厦、环宇康庭、良辰美景、鲁邦广场等。山东路已成为办公、置业、投资的必选之地。项目周边分布着重要的公交线路9条，但是公交站点离项目较远，较近位置的公交线路只有3条，其他两个重要的公交站亭都需要马路，距离大约50米，影响消费者通过。项目周边公交车站分布图 名称主要经过站点374香港中路-市政府-图书馆-理工大学-书院路-流亭机场-城阳33燕儿岛路-辛家庄-浮山所-图书馆-理工大学-北岭224燕儿岛路-市政府-江西路-图书馆-理工大学-北岭-水清沟318市政府-江西路-图书馆-南京路-保儿-李村-虎山322湖岛-四方-长途站-镇江路-图书馆-宁夏路-二十