深圳雍景湾踩盘报告（54页）

1、centaline consultants 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 雍景湾踩盘报告 code of this report | 2 copyright centaline group, 2010 招商雍景湾招商雍景湾 项目概况项目概况 产品分析产品分析定位分析定位分析总结与思考总结与思考城市豪宅分析城市豪宅分析 建筑分析建筑分析 户型分析户型分析 整体定位整体定位 定位解析定位解析 不足分析不足分析 小结小结 城市豪宅概念城市豪宅概念 内因打造内因打造 小结小结 导入导入“微型微型” 豪宅概念豪宅概念 4 4城市豪宅分

2、析城市豪宅分析 3 3 2 2 1 1项目概况项目概况 定位分析定位分析 产品分析产品分析 5 5项目总结项目总结 code of this report | 4 copyright centaline group, 2010 招商地产具备国家一级房地产开发资质，拥有综合开发能力、招商地产具备国家一级房地产开发资质，拥有综合开发能力、 物业品类丰富、社区管理完善的大型房地产开发集团物业品类丰富、社区管理完善的大型房地产开发集团 开发商简介 1 1 所获荣誉：2011中国房地产产品要素品牌企业 、2011中国房地产公司品牌价值 top10、2011中国房地产可持续发展品牌典范、第三届中国企业诚信

3、榜诚 信企业奖、绿色建筑示范企业等等。 公司简介：公司简介：招商局地产控股股份有限公司（简称招商地产）于1984年在深圳成 立，是香港招商局集团三大核心产业之一的地产业旗舰公司，也是中国最早的 房地产公司之一，国家一级房地产综合开发企业，经过27年的发展，招商地产 已成为一家具备综合开发能力、物业品类丰富、社区管理完善的大型房地产开 发集团，形成了以深圳为核心，以珠三角、长三角和环渤海经济带为重点经营 区域的市场格局。 代表项目：招华曦城、花园城、招商观园、招商果岭、招商雍景湾等项目。 招商观园曦城花园城雍景湾 code of this report | 5 copyright centali

4、ne group, 2010 项目位于工业七路与爱榕路交汇处，紧邻四海公园项目位于工业七路与爱榕路交汇处，紧邻四海公园 ，处于蛇口中心区位，处于蛇口中心区位 项目区位 2 2 位置：项目位于工业七 路与爱榕路交汇处四海 公园旁； 四至：西面临四海公园、 南北靠景园大厦、东面 是后海大道、背面为育 才第二小学，周边楼盘 林立，生活氛围浓厚； 配套：育才二小、育才 二中、qsi国际学校、育 才三幼 ；四海公园、蛇 口体育中心、风华大剧 院 、蛇口青少年活动中 心 四海公园四海公园 景园大厦景园大厦 工业七路工业七路 雍景湾雍景湾 爱榕路爱榕路 code of this report | 6 cop

5、yright centaline group, 2010 项目占地项目占地4.94.9万平米，总建面万平米，总建面12.312.3万平米，属于大型万平米，属于大型 高层社区高层社区 基本信息 3 3 建筑类别建筑类别塔楼、高层塔楼、高层物业类别物业类别高层住宅高层住宅 占地面积占地面积49326总建筑面积总建筑面积123420 项目特色项目特色国际化社区、地铁沿线国际化社区、地铁沿线所属片区所属片区蛇口片区蛇口片区 户数户数共共10191019户户价格价格3 31000-1000-3500035000元元/ / 容积率容积率2.66绿化率绿化率33.1% 车位车位共共1048个个本期户型本期户

6、型50一房、一房、82两房、两房、88三房到三房到140四房四房 装修状况装修状况毛坯毛坯物业费物业费3.9元元/月月 开盘时间开盘时间2011年年6月月18日日楼层状况楼层状况7栋为栋为32层的住宅、层的住宅、1栋栋3层幼儿园、层幼儿园、1栋栋2层会所层会所 开发商开发商深圳招商房地产有限公司深圳招商房地产有限公司物业公司物业公司招商局物业管理有限公司招商局物业管理有限公司 4 4城市豪宅分析城市豪宅分析 3 3 2 2 1 1项目概况项目概况 定位分析定位分析 产品分析产品分析 5 5总结与思考总结与思考 code of this report | 8 part 2.1part 2.1建筑

7、分析 code of this report | 9 雍景湾雍景湾采用全板式及住栋式斜边设计，采用全板式及住栋式斜边设计，板楼朝向与板楼朝向与 正南夹角在正南夹角在20602060之间，间距及采光得到极大优化之间，间距及采光得到极大优化 建筑布局 （1/2) 1 1 建筑布局：建筑布局：项目采用解构重组解构重组的手法，让各栋高层 错开，将会所、住宅与幼儿园，形成内敛有序的围围 合式合式的建筑布局关系 板楼朝向：板楼朝向：板楼与正南夹角20602060之间，使得 建筑间距系数降低为1.4h，充分的利用朝向与日照朝向与日照 的关系，节省土地节省土地。 住栋斜边设计：住栋斜边设计： 采用住栋斜边设计

8、，使得斜边单元轮廓线舒展从而 面积增大，且增强了斜边单元采光及通风斜边单元采光及通风的效果， 提升立面整体形象。 全板式住宅：全板式住宅：相对塔式住宅而言，全板式能获得更 好的通风和采光效果通风和采光效果，增加居住舒适性，同时有利 于楼栋形体及套型变化，便捷楼道便捷楼道路线路线更能获得市 场认可。 不足之处：不足之处：通过牺牲临近路边的部分斜边单元的 噪音及居民楼视线阻挡的影响，形成围合式围合式，对 组团内部降噪。 1 1栋栋2 2栋栋 7 7栋栋 6c6c栋栋 6b6b栋栋 6a6a栋栋 3 3栋栋 幼儿园幼儿园北北南南 西西 东东 会所会所 code of this report | 10

9、 项目分南北两区项目分南北两区 项目中间有一条市政路贯穿东西，把项目分 为北区和南区两个地块。 设计亮点：设计亮点： u型下沉式市政路：型下沉式市政路：双向二车道路上铺以防 震减噪沥青，直通地下车库，道路两侧各有 宽约2米的人行道，以褐黄色的地板砖分隔。 顶级的社区车库顶级的社区车库：顶部无横梁，底部铺金 刚砂地坪，车库支柱顶采用预应力及局部加 强布筋技术，使用寿命比一般车库延长5倍 人车分流：人车分流：行人可由三个入口的步行通道 直接进入项目内部。 建筑布局 （2/2) 1 1 不足之处：除了社区停车场外，还与周边社区共用社会不足之处：除了社区停车场外，还与周边社区共用社会 停车场，可能造成

10、车位不够停车场，可能造成车位不够 项目采用下沉式市政路与车库相通设计，规避了道路项目采用下沉式市政路与车库相通设计，规避了道路 对组团内部的噪音影响，有效的实施人车分流对组团内部的噪音影响，有效的实施人车分流 1 1栋栋2 2栋栋 7 7栋栋 6c6c栋栋 6b6b栋栋 6a6a栋栋 3 3栋栋 幼儿园幼儿园 北北南南 西西 东东 会所会所 主入口主入口 主出口主出口 入口入口 下沉式市政道路下沉式市政道路 地下停车场地下停车场 code of this report | 11 会所：会所：面积为1500平米 规划布局规划布局： 首层为咖啡吧、红酒屋； 二层为健身房、瑜伽室、书吧、 棋牌室，动

11、静相宜的功能布局 设计理念：设计理念： 居住美学，提升品味 目前布局：目前布局： 一楼为售楼中心 二楼为样板间展示区。 会所布局 2 2 会所大门会所大门 会客厅会客厅 休闲椅休闲椅 会所鸟瞰效果图会所鸟瞰效果图 高级会所高级会所 项目拥有特色美学高级会所，上下两层动静结合分区，项目拥有特色美学高级会所，上下两层动静结合分区， 功能布局丰富功能布局丰富 code of this report | 12 园林布局 3 3 园林风格：园林风格：泰式皇家园林 园林面积：园林面积：约4.8万平米 轴线设计：轴线设计：结合空间、建筑， 以泳池为核心进行整体规划布 局 景观视线通廊：景观视线通廊：在3栋与

12、6栋之 间，留有景观通廊，形成借景 如园的视觉效果。 细节处理：细节处理：通过下沉式市政道 路建设，使园林一体化 内部配套：内部配套：泰式912平米成人泳 池及121平米的儿童泳池，以及 1000余平米的健身广场 泰式皇家泰式皇家 园林风格园林风格 热带风情的泰式皇家园林风格，配以高达热带风情的泰式皇家园林风格，配以高达10001000平米的平米的 泳池及健身配套设施，整体风格简约而端庄泳池及健身配套设施，整体风格简约而端庄 code of this report | 13 建筑建材 4 4 建筑风格：建筑风格：采用简约现代风格 建筑立面：建筑立面：雍景湾以材料本色为基调；白、灰、 暖灰色暖灰

13、色为主调； 阳台阳台：深灰色铝合金立柱及扶手（采用深灰色 粉末喷涂），8+0.76pvb+8双层钢化夹胶玻璃。 窗：窗：主卧运用落地凸窗，次卧为低台凸窗，采 用高档铝合金型材高档铝合金型材和铝合金铝合金low-elow-e中空玻璃中空玻璃， 隔音隔热效果良好 外墙：外墙：外墙以预拌聚合物水泥砂浆预拌聚合物水泥砂浆防水，比普 通水泥砂浆外墙防水性能卓越，质量更稳定， 墙体结构设计采用部分框支剪力墙结构部分框支剪力墙结构，更有 利于抗震抗震，抵抗侧向风荷载抵抗侧向风荷载等。 屋面屋面：采用30mm厚挤塑聚苯乙烯泡沫板 外墙外墙 玻璃玻璃 架空层架空层外立面外立面 项目立面以暖灰色调为主，玻璃和外墙

14、都采用了大量项目立面以暖灰色调为主，玻璃和外墙都采用了大量 隔音隔热、防水抗震的用料，提升整体档次隔音隔热、防水抗震的用料，提升整体档次 code of this report | 14 解析与思考 5 5 布局亮点 高档建材高级会所 围合式布局，降低组团内部噪音 全板式住宅，拥有日照、通风良好 住栋斜边设计，轮廓线舒展，提升整体形象 下沉式市政道路 开发商通过产品布局、建筑用材开发商通过产品布局、建筑用材 等方式降低周边高层住宅及市政等方式降低周边高层住宅及市政 道路的不利影响道路的不利影响 利用围合式布局及住栋斜边设计，利用围合式布局及住栋斜边设计， 来增加住宅舒适度及提升整体建来增加住宅

15、舒适度及提升整体建 筑形态筑形态 咖啡吧、红酒屋； 健身房、瑜伽室； 布局动静相宜 顶级社区车库设计 高档铝合金型材及low-e玻璃 防水、抗震外墙用料 高档豪宅形象高档豪宅形象 不足之处：斜边单元噪音较高，视野不足之处：斜边单元噪音较高，视野 受周边高层楼盘遮挡，车位相对不足受周边高层楼盘遮挡，车位相对不足 code of this report | 15 part 2.2part 2.2户型分析 code of this report | 16 户型分布 1 1 雍景湾户型主要以雍景湾户型主要以80-9080-90平米为主，采用端头大套型平米为主，采用端头大套型 的单元利用形式，大户型主要

16、分布在建筑两端的单元利用形式，大户型主要分布在建筑两端 不足之处：不足之处：大户型双拼住宅，内承重墙较多，影 响了室内视野开阔性，降低整体形象。 双拼后户型区间双拼后户型区间代表符合代表符合 50-6050-60平米平米 80-9080-90平米平米 130-140130-140平米平米 140-180140-180平米平米 1 1 2 2 3 3 4 4 项目亮点：项目亮点：采用端头大套型采用端头大套型的单元利用形式（ 7 栋及6a栋），充分利用尽端单元采光足，通风好 等特点，通过增加房间个数形式来发挥尽端单元 优势。 产品形态：产品形态：包括50一房，82两房，88三房， 130、140、

17、160、180四房等六大户型。 其中90以下小户为精装修，其余为毛坯房。目前 项目推出1019套住宅和35套商业。 1 1栋栋 2 2栋栋 7 7栋栋 6c6c栋栋 6b6b栋栋 6a6a栋栋 3 3栋栋 幼儿园幼儿园 北北 南南 西西 东东 会所会所 2 2 2 2 2 2 3 33 3 3 3 4 44 4 4 4 3 3 3 3 2 2 2 2 2 2 1 1 1 1 2 2 4 4 4 4 4 4 code of this report | 17 5252平平b b户型户型一房一厅，功能区齐全，配套两个阳台，一房一厅，功能区齐全，配套两个阳台， 通风及采光效果好，但过道较小，无玄门通风

18、及采光效果好，但过道较小，无玄门 优点优点 配套两个阳台 尺度合理 采光足 缺点缺点 p 没有入户玄关没有入户玄关，私密性差 户型分析 （1/4) 2 2 阳台阳台 阳台阳台 客厅客厅 主卧主卧 厨房厨房 餐厅餐厅 卫卫 生生 间间 入口入口 赠送凸窗赠送凸窗阳台阳台 code of this report | 18 8585平平b b户型户型两房两厅，客厅面宽两房两厅，客厅面宽4 4米，多阳台，两梯三米，多阳台，两梯三 户，卫生间干湿分区，但没入户玄关，私密性差户，卫生间干湿分区，但没入户玄关，私密性差 优点优点 2房可改三房 客厅开间达4米 阳台多，采光通风效果好 缺点缺点 p 没有入户玄

19、关没有入户玄关，私密性差 户型分析 （2/4) 2 2 阳台阳台 露台露台 阳阳 台台 阳台阳台 客厅客厅 主卧主卧 厨房厨房餐厅餐厅 次卧次卧 卫生间卫生间 入口入口 户门户门 阳台阳台 客厅客厅 code of this report | 19 8888平平aeae户型户型三房两厅，南北朝向，多阳台，两梯三三房两厅，南北朝向，多阳台，两梯三 户，但客厅进深较深，采光不足户，但客厅进深较深，采光不足 优点优点 南北朝向，户型方正 多阳台多阳台，通风良好， 私密性强，动静分区合理动静分区合理 两梯三户，配置较高 缺点缺点 p 客厅进深较深，采光不足采光不足 p 视线受周边楼盘遮挡 户型分析 （

20、3/4) 2 2 客厅客厅 主卧主卧 次卧次卧 露台露台 阳台阳台 阳台阳台 阳台阳台 阳台阳台 卫生间卫生间 厨房厨房 餐厅餐厅 入口入口 风向风向 客厅客厅 阳台阳台 阳台视野阳台视野 code of this report | 20 双拼双拼157157平米的平米的cdcd户型户型，两房四厅两卫，南北朝向，两房四厅两卫，南北朝向， 多阳台，两梯两户，但承重墙过多，视线受阻隔多阳台，两梯两户，但承重墙过多，视线受阻隔 优点优点 南北朝向，赠送面积大 多阳台，两梯两户两梯两户 通风良好 缺点缺点 p 卧室与卫生间集中在房间 两端动静不分动静不分 p 承重墙过多承重墙过多，视线受阻隔 户型分析

21、 （4/4) 2 2 露台露台阳台阳台 阳台阳台 阳台阳台 阳台阳台 客厅客厅 厨厨 房房 卫生间卫生间 主卧主卧 卫卫 生生 间间 客厅客厅 主卧主卧 厨厨 房房 餐厅餐厅 餐厅餐厅 入口入口 承重墙承重墙 赠送阳台赠送阳台赠送公摊赠送公摊 code of this report | 21 解析与思考 3 3 50 - 60平米平米 置业目的：首次置业，新婚房； 要求侧重：满足基本住宅需求 80 - 90平米平米 置业目的：置业投资、学位房要求侧 重：良好居住环境，注重地段与升值 空间 130 - 150平米平米 置业目的：改善性住房 要求侧重：注重生活品位、质量，三 代同堂 雍景湾高层豪宅

22、雍景湾高层豪宅 多阳台，采光通风效果好 端头大套型设计，赠送面积大 全板式住宅，户梯比高 面积大，功能区多面积大，功能区多 私密性高私密性高 动静分布合理动静分布合理 极大提升极大提升 项目品质项目品质 高附加值高附加值 支撑产品支撑产品 价值价值 核心卖点核心卖点 项目通过打造三种主力户型，高附加值及品质提升，项目通过打造三种主力户型，高附加值及品质提升， 来满足不同阶段的购房者置业需求，从而创造价值来满足不同阶段的购房者置业需求，从而创造价值 4 4城市豪宅分析城市豪宅分析 3 3 2 2 1 1项目概况项目概况 定位分析定位分析 产品分析产品分析 5 5项目总结项目总结 code of

23、this report | 23 part 3.1part 3.1整体定位 code of this report | 24 雍景湾以价格标杆挤身于高端住宅，其均价远高于同雍景湾以价格标杆挤身于高端住宅，其均价远高于同 类型配置产品类型配置产品 整体定位 （1/2） 1 1 雍景湾是招商地产在蛇口区域打造的一 个城市高端项目，并以区域价格标杆挤身 于城市豪宅行列，产品价值已被市场接受， 并受客户追捧； 在价格表现上，雍景湾以35000元/平米 高于南山区新房均价27444元/平米，并远 超全市成交均价16854元/平米，价格高于 旁边景园项目86.14%。 code of this repor

24、t | 25 蛇口区域规划、城市配套资源以及产品的价值支撑蛇口区域规划、城市配套资源以及产品的价值支撑 了项目了项目“城市豪宅城市豪宅”的定位的定位 整体定位 （2/2） 1 1 蛇蛇 口口 区区 域域 城城 市市 配配 套套 产产 品品 打打 造造 蛇口区域规划蛇口区域规划 区域发展趋势 海上体验世界 城市配套城市配套 自然资源 人文资源 产品打造产品打造 大户产品 安防系统 纬度纬度 产品定位产品定位 城市中央高层豪宅城市中央高层豪宅 code of this report | 26 part 3.2part 3.2定位解析 code of this report | 27 区域前景：区域

25、前景：未来蛇口将以未来蛇口将以“一轴一心三核一轴一心三核”为理念为理念 进行规划，政策利好催生区域价值进行规划，政策利好催生区域价值 区域规划 （1/2） 1 1 蛇口蛇口“一轴一心三核一轴一心三核”规划理念规划理念 一轴：一轴：以南海大道为园区发展的主轴 一心：一心：以蛇口体育中心、四海公园为中心的区域 三核：三核：以沿山、海上世界、太子湾为重点核心的三个产业发展的集聚区域和主要空间载体。 雍景湾雍景湾 code of this report | 28 片区升级：片区升级：招商地产以区域运营的角色，招商地产以区域运营的角色，600600亿资金亿资金 再造蛇口，区域配套全面升级再造蛇口，区域配

26、套全面升级 区域规划 （2/2） 1 1 海上世界效果图 蛇口未来效果图邮轮母港效果图 滨海休闲带图 效果图 code of this report | 29 景观资源：景观资源：近观四海公园、高层单位可远眺大南山、近观四海公园、高层单位可远眺大南山、 欣赏东南方向海景欣赏东南方向海景 城市配套 （1/4） 2 2 雍景湾与四海公园仅一路之隔， 城市绿肺价值凸显； 四海公园是蛇口最大的公园， 以水面和大片浓密荔枝林为基 调，点缀以中国传统的亭、榭、 廊、桥、石、滩，形成具有浓 郁民族风格的公众园林； 六a、六b栋高层单位可眺望 大南山，视野宽广； 一、六、七栋栋高层单位向东 南方向可欣赏湾区海

27、景； 三重三重 景观景观 code of this report | 30 交通配套：交通配套：众多公交线路经过，畅享双地铁双口岸，众多公交线路经过，畅享双地铁双口岸， 六大主干道区内及区外交通网线成熟六大主干道区内及区外交通网线成熟 城市配套 （2/4） 2 2 海月站海月站 海厦站海厦站 后后 海海 大大 道道 工业八路工业八路 工业七路工业七路 爱爱 榕榕 路路 雍景湾雍景湾 公交站点及线路公交站点及线路 设有四海公园南、工业七路口、 育才二中三个公交站点，有22 路、70路等多达十余条公交线 路经过； 地铁地铁 享有双地铁口配套，分别是地 铁二号线的湾厦站和海月站。 主干道及港口主干道

28、及港口 六条主干道：后海大道、工 业八路、工业七路、公园北路 南海大道； 双口岸：蛇口港、太子港 双客运站 code of this report | 31 生活配套：生活配套：片区中心地段，半小时生活圈，配套资片区中心地段，半小时生活圈，配套资 源完善源完善 城市配套 （3/4） 2 2 海上世界主题街区海上体验馆 蛇口国际学校 蛇口沃尔玛蛇口体育中心 code of this report | 32 教育配套：教育配套：项目周边规划丰富的教育资源，从幼儿项目周边规划丰富的教育资源，从幼儿 园至高中，满足一站式教育需求园至高中，满足一站式教育需求 城市配套 （4/4） 2 2 育才二中 育才

29、二小qsi国际学校育才三幼 东湾小学 雍景湾雍景湾 code of this report | 33 产品体系：产品体系：知名开发商、前瞻理念规划和设计，以 豪宅体系进行产品打造 产品打造 （1/2） 3 3 产品产品 园林园林 建筑建筑 会所会所 装修装修 140-160平米奢华大户，南北通板楼两梯两户板楼设 计，产品舒适度较好； 泰式皇家园林风格，设置两大游泳池，并最大限度的 大南山、四海公园等自然景观，形成双园林效果； 建筑整体结合周边环境及景观布局需求，形成内敛有 序的布局关系；外立面简约大气； 外墙预拌聚合物水泥砂浆；立面以高档面砖为主，大 量铺用高档石材；屋面采用30厚挤塑聚苯乙烯

30、泡沫板 1500平米规模会所，设有红酒、咖啡、健身、瑜伽、 雪茄、棋牌等功能，高雅而富有品味； 豪宅豪宅 体系体系 高端高端 产品产品 产品档次产品档次 code of this report | 34 智能化及安防：智能化及安防：以外紧内松、人防加技防的原则， 实行可视话及红外监控管理 产品打造 （2/2） 3 3 可视对讲系统 闭路监控系统 停车场管理系统 门禁管理系统 周界报警系统 无线巡更系统 背景音乐系统 智能化系统智能化系统 在小区周边围墙设置红外对射探测器、摄像机； 小区内各主要入口处、车库等部位设置摄像设备， 智能中心可随时查看现场情况； 在每栋单元设置可视对讲门禁系统、电梯内

31、设置闭 路监控电视系统； 在每户设置可视对讲 安安 防防 系系 统统 code of this report | 35 part 3.3part 3.3不足分析 code of this report | 36 产品配置：产品配置：产品线过长，以小面积产品为主力，建产品线过长，以小面积产品为主力，建 筑密度、容积率过高，不利拔高豪宅形象筑密度、容积率过高，不利拔高豪宅形象 不足分析 （1/2） 4 4 产品产品容积率容积率梯户比梯户比客户类别客户类别 52-88平米小户产 品共计512套，占 比高达50% 容积率为2.66，绿 化率为33.1% 两梯5户，两梯6 户 客户多数以刚需 或初步改善

32、性需 求为主 产品特性偏离豪宅驱动因素产品特性偏离豪宅驱动因素 产品配置产品配置 code of this report | 37 周边环境：周边环境：街道狭窄拥挤，环境嘈杂，周边楼盘林街道狭窄拥挤，环境嘈杂，周边楼盘林 立，建筑密度高，影响居住舒适度立，建筑密度高，影响居住舒适度 不足分析 （2/2） 4 4 蛇口中队施工项目爱榕路 景园大厦老社区主题店 近海路 荔林路 code of this report | 38 part 3.4part 3.4定位小结 code of this report | 39 区域政策规划及再造升级催生豪宅趋势，蛇口中心地段培区域政策规划及再造升级催生豪宅趋

33、势，蛇口中心地段培 育了高端土壤，以城市资源强化产品价值形成核心竞争点育了高端土壤，以城市资源强化产品价值形成核心竞争点 小结 1 1 区域规划区域规划 城市配套城市配套 产品打造产品打造 区域前景区域前景 片区升级片区升级 景观资源景观资源 交通配套交通配套 教育资源教育资源 生活配套生活配套 产品体系产品体系 智能化及安防智能化及安防 地段型高端住宅地段型高端住宅 占据城市资源占据城市资源 提升产品附加值提升产品附加值 不足点不足点 产品配置产品配置 周边环境周边环境 高端住宅的不利因素高端住宅的不利因素 城城 市市 资资 源源 型型 高高 密密 度度 豪豪 宅宅 4 4城市豪宅分析城市豪

34、宅分析 3 3 2 2 1 1项目概况项目概况 定位分析定位分析 产品分析产品分析 5 5项目总结项目总结 code of this report | 41 part 4.1part 4.1城市豪宅概念 code of this report | 42 copyright centaline group, 2010 城市豪宅以面积、容积率、房价为基础条件，以品牌城市豪宅以面积、容积率、房价为基础条件，以品牌 、地段、产品品质、配套及服务为四大衡量标准、地段、产品品质、配套及服务为四大衡量标准 基本概念 1 1 建筑面积140以上 高于同级地块均价的 1.2倍 条件一 条件二 条件三 容积率1.

35、0以下 一般意义上的城市豪宅需满足以下 至少一个条件 标准标准 品品 牌牌 地地 段段 产品产品 品质品质 配套配套 及及 服务服务 过硬的开发商品牌是保证项目成 为豪宅的基础，也是产品品质的保 证 地段是构成城市豪宅的核心支撑， 从地段上来说，城市豪宅一般分 布商务区或商务区周边 包含建筑规划、产品设计、园 林打造、公共空间的品质等 包括交通配套、生活配套、园林 配套、社区文化等，同时过硬的后 续服务也是豪宅品质的保证 code of this report | 43 copyright centaline group, 2010 地段的不可复制性使其成为地段的不可复制性使其成为“压倒性压倒

36、性”因素，城市豪因素，城市豪 宅必须具备在地段上的优势宅必须具备在地段上的优势 地段因素 2 2 深圳豪宅主要板块所处地段所处地段地段优势地段优势 公园大地公园大地龙岗区中心龙岗区中心于龙岗四大主要中心于龙岗四大主要中心行政中心、体育中心行政中心、体育中心 、高科产业中心与商业文化中心的中央地带、高科产业中心与商业文化中心的中央地带 ，配套齐全，发展空间大，配套齐全，发展空间大 中信红树湾中信红树湾深圳湾深圳湾拥有海景、高尔夫景等稀缺景观，周边配套拥有海景、高尔夫景等稀缺景观，周边配套 齐全齐全 波托菲诺波托菲诺华侨城华侨城是一个集文化、旅游、商务、娱乐、购物为是一个集文化、旅游、商务、娱乐、

37、购物为 一体一体,规模宏大的文化旅游区和生态居住区规模宏大的文化旅游区和生态居住区 雍景湾雍景湾蛇口半岛蛇口半岛集配套、生态资源、教育资源为一体，拥有集配套、生态资源、教育资源为一体，拥有 很大的发展潜力很大的发展潜力 code of this report | 44 copyright centaline group, 2010 part 4.2part 4.2内因打造 code of this report | 45 copyright centaline group, 2010 建筑风格是打造豪宅外部形象的重要因素建筑风格是打造豪宅外部形象的重要因素建筑风格 1 1 公园大地公园大地 中

38、信红树湾中信红树湾 公园大地公园大地 中信红树湾中信红树湾 采用欧式简约风格， 米色调，用蓝、红点 缀坡顶，展现异国风 情，总体形象大方、 典雅 中信红树湾采用澳 洲建筑风格，风格 独特，有较强标志 性，有助于凸显豪 宅气质 code of this report | 46 copyright centaline group, 2010 中信红树湾：打造户型亮点，强调资源最大化利用中信红树湾：打造户型亮点，强调资源最大化利用户型设计 2 2 四面通透性内庭院，将室外 环境室内化，客户对室外景 观资源进一步加深印象，空 中院馆受到客户追捧 景观厨房，功能空间，同时 享受外界景观资源 前后双阳台设

39、置，景 观通透性良好 270弧形阳台，完全展示 外界山水资源 code of this report | 47 copyright centaline group, 2010 红树西岸：打造五重安防系统红树西岸：打造五重安防系统 物业管理 3 3 第五层防护第五层防护第五层防护第五层防护 第二第二层防护层防护第第三三层防护层防护第第四四层防护层防护 小区周边设 置探测器和摄 像头，紧急情 况下可自动报 警并录下现场 画面，小区内 多个招援按钮， 可随时呼叫管 家援助； 大堂门禁及 大堂管家双重 保护，拜访者 只有经过您的 同意才能进入； 电梯管理系 统自动呼叫 电梯，自动 达到住户居 住的楼层

40、， 形成客户与 楼层的一对 一进入； 每户配置智 能化门锁等 形成特色安 全保护； 户内安全防 范系统设置 红外线探测 器、紧急按 钮，厨房设 置火灾探测 器等一系列 先进的户内 报警系统； code of this report | 48 copyright centaline group, 2010 香蜜湖香蜜湖1 1号：打造高档会所，配置恒温泳池号：打造高档会所，配置恒温泳池 内部配套 3 3 会所大堂：进口大理石 铺地，中心放射状的图 案，白黑金色简洁的用 色与图案处理，闪亮材 质的运用，都有利于体 现会所的尊贵感。 会所设施配置：会所内 的泳池设计采用恒温泳 池系统，热泵采用的是 美国e-tech品牌商用(水 加热、除湿、空调三集 一体)热泵 code of this report | 49 copyright centaline group, 2010 part 4.3part 4.3小结 code of this report | 50 copyright centaline group, 2010 在在kpikpi体系中，雍景湾具备了大部分豪宅标准体系中，雍景湾具备了大部分豪宅标准, ,但户型但户型 设