广州商圈市场调研报告

1、1 广州商圈市场调研报告广州商圈市场调研报告 广州市商业网点十年规划 拓展东西南北四条商业带拓展东西南北四条商业带 东推进：要依托快速轨道交通和快速干道，向黄埔区、广州 经济技术开发区、增城市推进，发展为东部产业带和东部新城区服 务的、充满现代化活力和具有较强辐射力的东部商业带。 西延伸：要利用芳村的区位优势，以现代物流业、商贸业、 餐饮业、休闲旅游业等为重心，延伸商业发展脉络，打造连接和辐 射邻近城市的西部商业带。 南跳跃：充分利用地铁、轻轨和快速干道的建设优势，实施 向番禺、广州新城、南沙等地的跳跃式发展；利用沙湾水道和临海 滨水区，大力发展为现代新城区和临海产业区开发建设服务的南部 商业

2、带。 北培育：要依托国际新机场和“双快”交通网络，加快建设 为大空港、大产业和新城区服务的国际物流园区、批发市场园区和 零售服务商业功能区，科学规划北部各中心镇，培育和发展北部商 业带。 将内圈层发展成为凸显现代消费、现代 服务、高级商务及综合会展功能的核心 商圈。 中圈层依托地缘优势，发展物流园区、批发市场园区和大 型零售业态，使中圈层发挥“承内启外”的作用，形成商 业发展厚实、辐射功能强大的商圈。 外圈层将借助港口、机场、陆路交通网络，积极发展 物流园区、批发市场园区和零售商业功能区，壮大外 圈层商业实力，进一步扩大商贸中心城市的辐射力。 大型零售商业网点发展规划 重点提升的大型零售网点

3、- 广州百货大厦 - 新大新百货公司 - 广州友谊商店 - 时代广场 - 中华广场购物中心 - 荔湾广场购物中心 重点新建的大型零售网点 - 天河正佳购物中心 - 海珠城购物中心 - 长隆购物中心 - 花花世界购物中心 - 琶洲购物中心 - 白云新城购物中心 - 广州新城购物中心 - 南沙购物中心 - 名盛广场 - 雄峰商城 广州地区生产总值 全市经济保持较快发展，2005年至2010年广州保持双位数字增长率，经济发展势头良好，对商业发展有着重大 支撑作用。 2010年，广州市实现地区生产总值（gdp）10604.48亿元，按可比价格计算，比上年（下同）增长13.0%。其中， 第一产业增加值1

4、89.05亿元，增长3.2%；第二产业增加值3950.64亿元，增长13.0%；第三产业增加值6464.79亿 元，增长13.2%。 单位：亿元 以服务经济 为主体，不 断加快产业 转型升级步 伐。 广州整体产 业结构偏重 第三产业 对商业发展 有强大的促 进作用. 广州市城镇居民可支配收入 过去几年，广州城市居民人均可支配收入呈现逐年上涨趋势，其中07年广州市居民可支配收入增 长幅度高达13.2%，城市人口消费力度水平高，含有较高消费力。 城乡居民收入水平不断提高。据城乡居民家庭抽样调查，全年城市居民家庭人均可支配收入30658 元，增长11.0%，扣除价格因素，实际增长7.6%。 单 位：

5、 元 广州市消费物价 消费价格明显上升。全年城市居民消费价格总水平上升3.2%，其 中，消费品价格上升4.1%，服务项目价格上升1.2%。 随着08年的金融危机到来，09年居民消费价格出现负增长，但是 对居民消费支出影响力有限，2010年居民随着经济复苏逐步释放， 同时广州也是国内发展最蓬勃消费市场之一，未来商业的发展前 景乐观。 类别及名称以上年价格为100 城市居民消费价格总指数 （%） 103.2 消费品价格指数104.1 服务项目价格指数101.2 按类别分： 食品105.7 其中：粮食104.1 肉禽及其制品101.3 水产品104.6 菜119.9 烟酒及用品102.8 衣着106

6、.6 家庭设备用品及维修服务99.8 其中：耐用消费品97.6 医疗保健和个人用品103.2 交通和通信99.9 娱乐教育文化用品及服务100.3 居住104.0 广州市社会消费零售总额 在2008年，广州消费零售总额已位于北京和上海之后的第三名，当年人均消费支出达到20836位居全国之首，近 年广州经济保持稳定快速增长状态，经济发展在需求为消费品市场的稳定增长创做利好的经济环境，加上收入 不断上升，增加市民消费意愿和购买能力，为消费市场活跃提供了强大动力。 在2010年社会消费零售总额已到4476亿元，环比增长24.2%，消费能力旺盛。按照规划，广州市将建设世界级汽 车基地等六大产业基地，到

7、2020年，工业增加值8000亿元，社会消费品零售总额超1万亿元。 广州市商业形式发展 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 第五阶段 1979-1980 初年中期， 商铺市场 萌芽期。 1980-1990 中期，专 业批发零 售市场发 展时期。 1990年中 后期，大 型购物中 心发育时 期。 1998年- 2002年， 社区商业 发展时期。 2003年至 今，大型 购物中心 和主题商 场的出现。 广州市消费人群特征 广州著名购物地点从以前百货店和街铺为主，向购物 环境舒适的大型综合购物中心过渡，集购物、娱乐、 餐饮、休闲为一体的消费模式逐渐成为广州商业市场 的主流。 广州居民对商品的使用

8、性和价格比较敏感，在选择商 品的时候喜欢货比三家。 因为靠近港澳地区，居民消费习惯收到两地的影响大， 随着收入水平和生活水平的提高，对购物环境及高档 商品的需求越来越大。 广州居民对餐饮消费很重视，外出就餐的频率很高， 饮食支出占居民总支出比例较大。 随着信用卡的推行使用，越来越多的广州居民接受了 刷卡消费行为，并且习惯刷卡购物消费这方式。 广州主要商圈 海珠商圈 番禺商圈 白云商圈 天河商圈 越秀商圈 荔湾商圈 素有“千年商都”美誉的广州，经过了多年的商业沉淀并随着广州gdp不断增长，市政建 设的不断完善以及商户吸引形成了多个地段，多种类型和多层档次的商业格局，相继形成 了上下九、北京路、天

9、河体育中心三大商圈以及江南西、白云、番禺等次商圈。 商业街商业街 组成单位：mall（购物中心）、百货公司、超市、品牌专卖店、个体户 mallmall（购物中心）（购物中心） 组成单位：百货公司、超市、品牌专卖店、个体户、餐饮、（酒楼，快餐，各式餐厅）、 娱乐悠闲（电影院、游戏厅、ktv、健身中心） 百货公司百货公司 例如：广百百货、友谊商店、新大新公司 超市超市 例如：百佳、华润万家、吉之岛、家乐福、沃尔玛 品牌专卖店品牌专卖店 例如：nike、班呢路、时间廊、swatch、apple iphone、h and m。 个体户个体户 商圈组成 广州主要商圈情况 越秀商圈越秀商圈 主要组成：主要

10、由北京路商圈+中华商圈+淘金商圈（友谊、北京路、广百、名盛、光明、新大新、动漫、五月 花。） 天河商圈天河商圈 主要组成：天河商圈+珠江新城商圈+东圃商圈+岗顶商圈（天娱、天河城、正佳、太古汇、东圃购物中心、高德置 地。） 河南商圈河南商圈 主要组成：（江南新地、广百新一城） 荔湾商圈荔湾商圈 主要组成：（恒宝广场、荔湾广场、赛博广场） 番禺商圈番禺商圈 主要组成：市桥商圈+迎宾路商圈（万博、新大新、奥园广场、易发） 白云商圈白云商圈 主要组成：（万达广场、五号停机坪、百信广场） 广州主要商圈地理表现 地理地理分区分区板块板块档次档次租赁情况租赁情况人流人流 老城区 越秀区 淘金板块高级、顶级

11、优一般 北京路板块中低、中档、高级良优 中华广场板块中档、高级优优 海珠区河南板块中低、中级一般优 荔湾区西关板块中低一般优 白云区白云新城板块中档、高级一般一般 新城区 天河区 天河城板块高级、顶级优优 珠江新城板块高级一般一般 东圃板块中低、中档良良 岗顶板块中档良良 番禺区 市桥板块中低、中级一般良 迎宾路板块中档、高级良良 天河商圈 商圈现状: 商圈以大商场、中高档消费为主，裙 楼商铺加临街商业旺铺为辅，拥有较高 的消费能力，而且追求时尚、讲求品牌， 是商圈的核心消费群体。 随着体育中心商业圈的扩大，目前体 育中心商圈已经形成了正佳广场和天河 城广场等为中心向外辐射的格局，周边 分布有

12、时尚天河、维多利、万菱汇、在 建太古汇广场等大体综合性购物中心。 尽管竞争局面难以避免，但是商圈的集 聚效应带来的是商业的更加繁荣。 天河 体育 中心 东圃购物 中心 天河城正佳广场万菱汇 太古汇 时尚天河 天娱广场 高德置地 国际金融 中心 花城汇 珠江太阳城 个案分析天河城广场 开业开业 时间时间 经营经营 规模规模 管理费管理费使用率使用率 消费消费 档次档次 经营业态经营业态 平均月租金平均月租金 （元（元/） 经营经营 情况情况 1996年10万 60元/ 50%中高档 -1f：吉之岛 1f：服饰、珠宝钟表、鞋类、皮具 2f:天河城百货、服装、精品 3f：天河城百货 4f：天河城百货

13、、家电数码、娱乐 5f：天河城百货、娱乐、玩具、文化 6f：娱乐、餐饮 7f：餐饮、百货 1f：2000-2300 2f: 2500-2800 3f：1800-1900 4f：800-900 5f：600-650 6f：200-300 7f：100-200 100% 开发商广东天贸股份有限公司地址天河区天河路208号 品牌品牌：吉之岛、天河城百货、飞扬影院；品牌店：星巴克、rolex、zara、东方表行、百丽等 个案分析天河城广场 个案分析正佳广场 开业开业 时间时间 经营经营 规模规模 管理费管理费使用率使用率 消费消费 档次档次 经营业态经营业态 平均月租金平均月租金 （元（元/） 经营经

14、营 情况情况 2005年1 月 建筑面 积：42 万 65元/ 50%高端 -1f：西餐厅、快餐、时尚玩意 1f：知名品牌店，珠宝首饰、餐饮2f: 男女服饰、化妆品、西餐厅、皮具 3f：时尚服饰、西餐厅、百货公司 4f：it商品、运动用品、音像产品、 玩具、餐饮 5f：文具、家庭用品、溜冰场、餐饮 6f：西餐厅、家具 7f：电影院、健身中心、游乐场、餐 饮 1f：1500-2000 2f: 800-1500 3f：800-1200 4f：500-800 5f：500-600 6f：300-400 7f：100-200 m层：500-800 90% 开发商广州正佳企业有限公司地址天河路与体育东路

15、交汇处 个案分析正佳广场 个案分析时尚天河 开业开业 时间时间 经营规模经营规模管理费管理费使用率使用率消费档次消费档次经营业态经营业态 平均月租金平均月租金 （元（元/） 租赁情况租赁情况 预计 2011年 10月开 业 占地： 12万 建筑： 22万 50元50%中高档 负一： 时尚精品、服饰、餐 饮 负二：时尚精品、服 饰、餐饮 负三：停车场 免租7个月，诚意金 1万元，餐饮约1200 元、百货服饰1400- 1600元、小铺2000 元 目前招商 中 开发商广州市时尚商业城有限公司地址广州天河体育中心地下 个案分析万菱汇 开业开业 时间时间 经营规模经营规模管理费管理费使用率使用率 消

16、费消费 档次档次 经营业态经营业态 平均月租金平均月租金 （元（元/） 经营经营 情况情况 2010.11 月 建筑 23万 商业 5.8万 70元51%中高档 m层：现代生活 1层：国际品牌 2层：时装世界 3层：时尚品味 4层：美食天地 5层：美食、娱乐 -1f：1000元/平方米 1层：1000-1500元/平方米 2层：700元-900元/平方米 3层：400-600元/平方米 4层：200-250元/平方米 5层：100-200元/平方米 70% 开发商万菱实业(广东)有限公司地址天河路与体育东路交界处 苏宁电器、楼上保健品店emodues、yzc、ochirly欧时力、lock n

17、lock、海马、catalo、佰特咖啡、 double star cade、东方红、ecoh、楼上、美芝婷 个案分析万菱汇 个案分析国际金融中心 开业开业 时间时间 经营经营 规模规模 管理费管理费使用率使用率 消费消费 档次档次 经营业态经营业态 平均月租金平均月租金 （元（元/ /） 经营经营 状况状况 2010年 11月18 日 总建筑面 积45万平 方米，商 场3.5万平 方米 租金包 含管理 费 50%高档 1f：国际名牌服饰，化妆品，精品，名 表 2f：女士服饰，饰品，化妆品，丝绸， 袜，女式内衣 3f：男士服饰 4f:女士服饰、运动服饰、户外、高尔夫 用品 5f：餐饮 m层：皮具

18、箱包、手表、皮鞋、珠宝、眼 镜 负1层：家电、床上用品、糖烟酒、厨卫、 滋补品 1f：扣点5%-20% 2f：扣点5%-20% 3f：扣点10%-20% 4f:扣点10%-20% 5f：租金150元/ m层：扣点5%-10% 负1层：扣点5%-15% （友谊包租均价约150， 共7层，单层面积6000 平方米左右) 100% 开发商广州城市建设开发集团地址广州市珠江新城花城大道 个案分析高德置地 开业开业 时间时间 经营规模经营规模管理费管理费使用率使用率 消费消费 档次档次 经营业态经营业态 平均月租金平均月租金 （元（元/） 经营经营 情况情况 2010年 5月 商业 17万 50元/ 春

19、：54% 夏：53% 秋：53% 冬：53% 中高档 分春夏秋冬四大板块 春：广百 夏：苏宁 秋：餐饮、珠宝 冬：百货、超市 -1f：1000元/平方米 1f: 700元/平方米 2f： 700元/平方米 3f： 360元/平方米 4f: 320元/平方米 5f： 200-300元/平方米 70% 开发商高德置地地址天河珠江新城花城大道与冼村路交汇处 品牌品牌：上川日本料理 、百滋百味涮涮锅、g bf、六福、 个案分析太阳新天地 开业开业 时间时间 经营规模经营规模管理费管理费使用率使用率 消费消费 档次档次 经营业态经营业态 平均月租金平均月租金 （元（元/） 经营经营 情况情况 未开业14

20、.5万55元/50%中高端 广百、中影、超市、 餐饮、娱乐、电器等 1f：900元/ 2f：350元/ 3f：200元/ 四层以上约100元/ （共10层) 35% 开发商百嘉信房地产开发有限公司地址马场路521号 品牌广百百货、中影国际影城 个案分析天娱广场 开业开业 时间时间 经营经营 规模规模 管理管理 费费 使用率使用率 消费消费 档次档次 经营业态经营业态 平均月租金平均月租金 （元（元/） 租赁租赁 情况情况 2005年 商业 4万 50元/ 50%中档 1f：品牌品牌 2f：时尚服饰、休闲服 饰、休闲餐饮 3f：休闲运动、餐饮 4f:正货折扣店、美容美 发、电子游戏 5f：电影城

21、、餐饮 1f：600-1000元/平方米 2f：500元-700元/平方米 3f：300-400元/平方米 4f:150-300元/平方米 5f：80-150元/平方米 出租 率 90% 开发商 广州市百淘房地产开发有限公司 地址天河区石牌岗顶 品牌天河电影城、百佳、春之花、屈臣氏，六福珠宝、麦当劳、金利来、鳄鱼恤、佐丹奴、班尼路 个案分析天娱广场 本章小结 u 天河中心商圈的商业氛围浓厚，目前已形成广州市具主导力的消费购物中心商圈， 片区商业的高度聚焦； u 天河体育中心商圈具有良好的交通地理优势，有利于汇聚人流； u 天河体育中心聚集了总多高档次和品牌商家，大型购物广场的购物娱乐一体化加

22、强了地区的竞争力，使得体育中心商圈不断改善其发展，来适应市场的需求，使 得该商圈与时俱进，成为商业发展的先驱。 越秀商圈 商圈现状: 北京路商圈是广州传统商业地，汇聚世 界名牌专卖店，再有“广百”、“新大新” 在两头压阵，其消费档次可及中高档。 中华商圈主要中华广场、流行前线、地 王广场、公园、陵园西组建而成，是过去东 山区传统商业旺地，中华商圈目前年销售额 度超过30亿元，并保持良好增长势头。 广百 百货 名盛 广场 光明 广场 五月花 中华 广场 友谊 商场 个案分析五月花 开业开业 时间时间 经营规模经营规模管理费管理费使用率使用率 消费消费 档次档次 经营业态经营业态 平均月租金平均月

23、租金 （元（元/） 经营经营 概况概况 2004年 商业 2.95万 60元/ （10元 广告） 45%高档 -1f：精品、服饰、小吃 1f：国际精品、进口名牌 2f：化妆品、女士服饰 3f：男装品牌、童装、玩具 4f: 运动服饰 5f：餐饮、小吃 6f7f：电影城、餐饮 8f：餐饮、小吃 9f：婚纱、美容 -1f：800-1200元/平方米 1f：1000-1200元/平方米 2f：800-1000元/平方米 3f：800-1000元/平方米 4f: 600-800元/平方米 5f：500-600元/平方米 6f：400-450元/平方米 90% 开发商 广州丽兴房地产开发有限公 司 地址越

24、秀区中山五路68号 品牌 主力店：万宁、肯德基 品牌店：满记甜品、肯德基、厨房制造、千色店、六本木、时间廊 个案分析五月花 个案分析名盛广场 开业开业 时间时间 经营规模经营规模管理费管理费使用率使用率 消费消费 档次档次 经营业态经营业态 平均月租金平均月租金 （元（元/） 租赁情况租赁情况 2006年6 月 商业7万 60元/ 55%中档 1f：天河城百货 2f：天河城百货 3f：天河城百货 4f: 天河城百货 5f：天河城百货 6f：天河城百货 7f：美食城 8f：幸运楼酒家 1f：900-1200元/平方米 2f：600-800元/平方米 3f：400-600元/平方米 4f: 300

25、-400元/平方米 5f：150-200元/平方米 6f：80-200元/平方米 7f：100-250元/平方米 8f：50-80元/平方米 90% 开发商广州名盛房地产实业有限公司地址北京路238号 品牌天河城百货、肯德基、必胜客、康师傅、麦当劳、百千代、幸运楼 个案分析光明广场 开业开业 时间时间 经营规模经营规模 管理管理 费费 使用使用 率率 消费消费 档次档次 经营业态经营业态 平均月租金平均月租金 （元（元/） 经营经营 情况情况 2005年 1月 建筑面积 6万 55 元/ 45%中档 -1f：服饰，精品 1f：服饰，精品，化妆品， 珠宝 2f：服饰，餐饮，美甲3f： 服饰 4f

26、: 空置 5f：规划儿童用品 6f：网吧，儿童乐园 7f：真冰运动场，餐饮8f： 餐饮，美容 -1f：150-300元/平方 米 1f：300-500元/平方米 2f：100-125元/平方米 3f：80-100元/平方米 4f: 60-70元/平方米 5f：50元/平方米 50% 开发商光明房地产发展公司地址越秀区西湖路63号 品牌溜冰场、肯德基，绿茵阁，金捞火锅，太湖喜洋洋大酒楼，山田日本料理，奈瑞尔美容 个案分析光明广场 个案分析北京路广百 开业开业 时间时间 经营规模经营规模 管理管理 费费 使用使用 率率 消费档消费档 次次 经营业态经营业态 平均月租金平均月租金 （元（元/） 经营

27、经营 情况情况 1991年 建筑面积： 6.6万 60元/ 50%中高档 -1f：名鞋之都 1f：化妆品、皮具、钟表、眼镜 夹层：珠宝、钟表、餐饮、工艺 品 2f：少女服饰、专业店 3f:女士服饰 4f：男士服饰 5f：广百超市 6f：运动休闲服饰 7f：床上用品、童装、文具、玩 具、运动器械 8f：家电卖场 9f：餐饮、折扣店 10f：餐饮 -1f：扣点5%-15% 1f：扣点5%-10% 夹层：扣点5%-15%，麦当 劳租300元/ 2f：扣点10%-15% 3f:扣点10%-20% 4f：扣点10%-25% 5f：超市不扣点 6f：扣点10%-20% 7f：扣点10%-20% 8f：家电

28、卖场 9f：折扣店扣点10%-30%， 餐饮租100元/含管理费 10f：60元/含管理费 100% 开发商广百股份有限公司地址北京路295号广百百货 品牌 casio手表、金至尊珠宝、达芙妮、 六福珠宝、七匹狼、凡高表vankor 、etam艾格服饰、极地背囊、 etam艾格服饰、东方眼镜、凯妮伊泰莲娜饰品店、威臣琴行、the north face、levis 个案分析友谊商店 开业开业 时间时间 经营经营 规模规模 管理费管理费使用率使用率 消费消费 档次档次 经营业态经营业态 平均月租金平均月租金 （元（元/） 经营经营 情况情况 1979年 建筑面积： 1.6万 扣点没 有管理 费 5

29、0%高档 1f：国际名牌服饰，化妆品，精品，名表 2f：女士服饰，饰品，化妆品，丝绸，袜， 女式内衣 3f:女士服饰，饰品，羊毛羊绒服饰，手袋， 皮件，女鞋 4f：女士服饰，眼镜，咖啡厅，寝室用品， 滋补品，茶烟酒，超级商场 5f：珠宝首饰，工艺品，家居用品，手机数 码，文具，厨卫，友谊轩 6f：儿童服饰，童鞋，冰箱，空调，洗衣机 7f：婴幼儿服饰，婴幼儿用品，玩具，音响， 影像制品 1f：扣点5%-15% 2f：扣点5%-15% 3f:扣点10%-15% 4f：扣点10%-15% 5f：扣点5%-15% 6f：扣点5%-15% 7f：扣点5%-15% 100% 开发商友谊集团地址环市东路36

30、9号 品牌 boss，dunhill，bally，cerruti 1881hr，dior，lancome，lamer，olay，lorealrolex，omega，mido， ck，titoni，citizen 个案分析丽柏广场 开业开业 时间时间 经营规模经营规模管理费管理费使用率使用率 消费消费 档次档次 经营业态经营业态 平均月租金平均月租金 （元（元/） 租赁情况租赁情况 2004年 建筑面积 1.2万 不详50%高档 1f：服饰 2f：服饰 3f：女士服饰 4f：女士服饰 5f:美容美发 1f：600-1500元/ 2f：400-800元/ 3f：200-600元/ 4f：150-3

31、00元/ 5f: 80-150元/ 100% 开发商香港兴盛发展有限公司 地址广州市越秀区环市东路367号 品牌louis vuitton，fendi，dior homme，dior，gucci，celine，hermes 个案分析丽柏广场 个案分析中华广场 开业开业 时间时间 经营经营 规模规模 管理费管理费使用率使用率 消费消费 档次档次 经营业态经营业态 平均月租金平均月租金 （元（元/） 经营经营 情况情况 2000年 商业 面积17万 68元/50%中高档 -1f：品牌专卖店、超市 1f：名牌专卖店 2f：时尚服饰、大型百货超市 3f：大型百货超市 4f：手机数码品牌集中地 5f:

32、家居城 6f：文化用品、书店 7f：美食城 8f：电影院、健身俱乐部 -1f：600-800元/平方米 1f：800-1500元/平方米 2f：800元-1000元/平方米 3f：600-800元/平方米 4f：300-400元/平方米 5f:150-250元/平方米 6f：100-200元/平方米 7f：100-250元/平方米 8f：80-100元/平方米 95%出租 开发商广州兴盛房地产发展有限公司地址中山三路与较场西路交界处 品牌中华百货、中华电影城、百佳、力美健、屈臣氏、hm 个案分析中华广场 本章小结 u 越秀商圈作为广州市传统商业重地，在保护传统商业的发展同时也积极发展现代 商业

33、，商圈以大型商店结合专卖店、专业店、百货经营和休闲娱乐为主的商业功 能区，以百货店和商业街为截体，以开放型的流行悠闲方式，构成步行街空间文 化特性。 u 改商圈具备交通通达性，是很好的聚散地，并且聚集各种档次商家，从小型的杂 店到大型购物中心，满足不同消费群体。 u 主要消费人群是本地年轻人，他们文化层次较高，中等收入，职业是以公司、企 业、服务业职员或学生，目的以购物悠闲为主。 荔湾商圈 商圈现状: 上下九商圈是旧城更新改造基础上发 展的，以广州西关文化为特色的购物步行 街。上下九是全市最大的步行街商业区， 其整体消费档次偏向中低档，“经济实惠” 可谓上下九商圈的口碑，吸引了大量的本 地居民

34、和外来游客，领略西关的悠久历史 文化和商业氛围。骑楼文化、西关饮食文 化是上下九商圈的两大特色。 恒宝广场 上下九路步行街 赛博广场 荔湾广场 上下九路步行街 个案分析荔湾广场 开业开业 时间时间 经营规模经营规模管理费管理费使用率使用率 消费消费 档次档次 经营业态经营业态 平均月租金平均月租金 （元（元/） 经营经营 情况情况 1997年 建筑面积 1.2万 32 元/ 45%中低档 1f：品牌专卖店、精品 2f：服饰、首饰 3f：餐饮、首饰 4f：精品、首饰 5f: 空置 6f：空置 7f：茶楼、娱乐 1f：350-500元/ 2f：130-200元/ 3f：100-120元/ 4f：7

35、0-80元/ 30%出租 开发商广州穗南房产发展有限公司地址荔湾区德星路9号 品牌目前大量的商铺以水晶、宝石批发店为主、蓝鹞量贩式ktv 、西关人家、肯德基 个案分析荔湾广场 个案分析赛博广场 开业时间开业时间 经营经营 规模规模 管理费管理费使用率使用率 消费档消费档 次次 经营业态经营业态 平均月租金平均月租金 （元（元/） 经营经营 情况情况 2004.060.5万 租金包 含管理 费 45%中低档 -2f：女人世界、超市 -1f：时尚手机、餐饮 1f：流行服饰、饰品、鞋包 2f：品牌手机、数码、餐饮 3f：时尚餐饮 4f：美食广场 -2f：150-200 -1f：200-300 1f：

36、350-500元/ 2f：130-200元/ 3f：100-120元/ 4f：70-80元/ 100%出租 开发商不详地址康王路与下九路交界处，荔湾广场斜对面。 品牌手机城、肯德基、万宁、一级棒 个案分析恒宝广场 开业开业 时间时间 经营规模经营规模管理费管理费使用率使用率 消费消费 档次档次 经营业态经营业态 平均月租金平均月租金 （元（元/） 租赁情况租赁情况 2001年5.7万50元 45%- 50% 中档 -2f：少女服饰、餐饮、折扣店 -1f：饰品店、鞋饰、餐饮 1f：名牌店、钟表、小时 2f：化妆品、女士服饰 3f：玩具、超市 -2f：300-400 -1f：600-1200 1f

37、：400-800 2f：300-600 3f：250-300 目前仅有30 间商铺未出 租，1层100% 出租 开发商香港恒基地产 地址长寿路地铁站上盖 品牌屈臣氏、百佳超市、肯德基、大快活餐厅、八千代 个案分析恒宝广场 本章小结 u 上下九商圈地处老城区，接到狭窄，交通不畅，地铁口离上下九路段较远。 u 荔湾商圈整体消费档次偏向中低档。以临街商铺位置，专卖店、专业店形成服装、 百货经营和餐饮店临街布局。除了临街商铺外，兼有少量中档的购物中心，如恒 宝广场和荔湾广场。 u 该商圈主要消费人群是本地年轻人，他们文化层次中等，中等收入，以公司、企 业、服务类职业或学生，目的以购物饮食、休闲娱乐为主

38、。 白云商圈 商圈现状: 白云区第一份商业网点规划广州市白云区商 业网点发展规划（2010-2020）日前对外公示，8月18日 之后，该规划将正式颁布实施。 未来10年内，白云区将重点打造白云新城至白云国际 机场以106国道为骨架的广州北轴商业圈。伴随着白云新 城文化、商业双核心的构建完成，可以说它是广州“北优” 战略的重头戏及建设核心。 白云新城位于北部空港经济圈核心位置的优势是无可 比拟的，而政府对白云、珠江两城的重点开发也是不遗余 力的，它们将被打造成为广州新形象窗口，从双地铁线路 的贯穿及多路公交的接驳也反映了支持的力度于决心。它 们的实现是对区域文化、商业氛围、居住环境、交通网络、

39、生活配套等各方面全方位系统性的提升。 白云商圈 白云商圈 黄石社区 云山社区 萧岗村民安置用地 商贸综合体商贸综合体 地下地铁公交换乘设施 裙房商业购物中心 标志性低塔楼 西侧入口绿化开敞区西侧入口绿化开敞区 高速匝道入口区高速匝道入口区 航站商业楼航站商业楼 老航站楼改造 并与商业综合体连接形成整体 的商业气氛 步行街休闲商业区步行街休闲商业区 1-4层商业，上层公寓，控高 30米，满足白云山景观开放要 求 飞翔公园飞翔公园 地下商业，地面公园 中心广场 四大文化建筑 广州博物馆 广州规划展览中心 广州画院、广东画院 广州演绎中心 道路下穿 白云公园 面积为26ha （390亩）的生态公园

40、创意社区 广东创意产业中心 柯子岭社区 白云商圈 依托白云国际会议中心，广州新体育馆，集中建设广 州文化建筑群，打造这文化中心。 以地铁站为核心，集商贸、酒店、休闲、娱乐于一体 的商业服务中心 六个邻里社区 4.机场社区 5.创意社区 6.柯子岭社区 1.黄石社区 2.云山社区 3.萧岗社区 个案欣赏万达广场 开业开业 时间时间 经营规模经营规模管理费管理费使用率使用率 消费消费 档次档次 经营业态经营业态 平均月租金平均月租金 （元（元/） 经营状况经营状况 2010.12. 商业 9万 商场55 元/, 室外步 行街15 元/ 70-90%中高档 -1f:沃尔玛超市 1f：时尚女装、娱乐城

41、、万 千百货 2f：国美、ktv、生活配套 3f：游乐园、影院、餐饮 4f：影院 -1f：不详 1f：800-1000 2f：500-600 3f：250-300 4f：150 5f：100 商业街200-280/元。 商场：90% 步行街：30% 开发商万达集团地址广州市旧白云机场，位于规划的云城东路西侧 品牌 万达国际影城、沃尔玛购物广场、大歌星ktv、大玩家超乐场、国美电器、万千百货、奇乐儿儿童游乐场、大椰丰饭大酒 楼 个案欣赏五号停机坪 开业时开业时 间间 经营规模经营规模管理费管理费使用率使用率 消费档消费档 次次 经营业态经营业态 平均月租金平均月租金 （元（元/） 租赁情况租赁情

42、况 计划7月 份开业 商业9万 58元/ 50%中高档 1f：品牌服装店、时尚女 装、化妆品区、超市 2f：品牌服装店、时尚精 品店、儿童主题区 3f：游乐园、餐饮 1f：250元/ 2f：100-120元/ 3f：70-80元/ 7月份开业，6 月份招商完毕。 开发商广州精都实业有限公司地址广州市白云区机场路云霄街353 品牌主力店：华联百货、星期八小镇、天极品、ftv、嘉禾电影院 个案欣赏五号停机坪 本章小结 u 而白云新城五号停机坪及万达广场的项目建成更将集休闲、娱乐、文化、餐饮、 商业零售及服务等功能于一身，各国际品牌的聚集也为区域提供超高人气及足够 的客流，全方位满足消费者各方面的需

43、求，填补了广州北部商业集群的空白，带 动了广州北部的整体价值提升。 u 力求将区域规划成为市内交通枢纽和城市财富新中心地带。随着宜居城区示范区 等一系列工程的建设完成，整个区域的商业地位也势必将有大幅的提升。 u 目前区域商业形态还是处于初级阶段，除了沿街商业和社区上野外，专业批发市 场较多，缺少具有一定规模和档次的区级商业中心，目前仅有万达一个项目支撑。 江南西商圈 商圈现状: 江南西两盘现有商铺230家左右， 商业建筑面积约13.6万，不仅集中了 各种潮流时尚店铺，还汇聚了广百新一 城、润汇大厦、名店城、江南新地等多 个商业巨头：同时还是美食天地，有多 家中西餐馆、酒家、酒吧、此外还有较

44、多银行机构，还有多家美容美发品牌等 配套服务设施。 广百新一城 江南新地 江南西商业步行街 个案欣赏江南新地 开业开业 时间时间 经营规模经营规模管理费管理费使用率使用率 消费消费 档次档次 经营业态经营业态 平均月租金平均月租金 （元（元/） 出租率出租率 2006年1.8万65元50%中端 -2f：美容美发、精品服 饰 -1f：小食、餐馆、品牌 服饰、便利店、数码 -2f：400-500元 / -1f：250-300元 / 90%出租 开发商 裕龙集团 地址广州市海珠区江南西路负一层 品牌大家乐、屈臣氏、大禾寿司 个案欣赏广百新一城 开业时间开业时间 经营经营 规模规模 管理费管理费使用率

45、使用率 消费档消费档 次次 经营业态经营业态 平均月租金平均月租金 （元（元/） 经营状况经营状况 2007.03 商业7.3 万 45元50%高档 -1f：超市 1f：服饰、悠闲服饰 2f：男士服饰 3f：女士服饰 4f：运动城、儿童服饰 5f：广百、数码、家私、 床上用品 6f：电影院、餐饮、ktv 1f：1000-1500 2-3f：600-800 4f：200-300 5f：200-300元/ 6f：150元/ 95%出租 开发商不详地址宝岗大道498号广百新一城 本章小结 u 目前商圈以商铺为主体的经营形式，缺乏商业龙头的带动，目前江南西商圈紧广 百新一城为该区域高端项目带动。 u 高端消费品欠奉，走中低档路线。 u 消费力构成方面，以周边居民为核心，辐射工业大道和宝岗大道两大板块 u 购买力以中端为主，消费能力不高。 u 人群以青少年、妇女为活跃消费群。 番禺商圈 商圈现状: 目前主要行成两大板块，华南商圈与市桥 商圈，华南板块又“万博-长隆-汉溪”构成， 将打造成商贸区、悠闲度假区于一体的超大型 商圈，主要以居家买卖为主的万博中心。 市桥商圈