龙湖地产工程精细化管理剖析

1、工程精细化管理工程精细化管理 龙湖地产工程管理剖析龙湖地产工程管理剖析 工程精细化管理 第一部分：精细化管理提出的背景 外部资源背景对工程管理的要求 外部资源背景对工程管理的要求 外部资源背景对工程管理的要求 外部资源背景对工程管理的要求 外部资源背景对工程管理的要求 外部资源背景对工程管理的要求 外部资源背景对工程管理的要求 外部资源背景对工程管理的要求 外部资源背景对工程管理的要求 外部资源背景对工程管理的要求 外部资源背景对工程管理的要求 外部资源背景对工程管理的要求 外部资源背景对工程管理的要求 国家相关验收规范无法满足企业需要： 外部资源背景对工程管理的要求 外部资源背景对工程管理的

2、要求 外部资源背景对工程管理的要求 外部资源背景对工程管理的要求 外部资源背景对工程管理的要求 外部资源背景对工程管理的要求 外部资源背景对工程管理的要求 外部资源背景对工程管理的要求 外部资源背景对工程管理的要求 外部资源背景对工程管理的要求 外部资源背景对工程管理的要求 第二部分：工程管理容易出现的问题 工程质量管理容易出现的问题 工程质量管理理念需要完善 工程质量管理理念需要完善 一级一级“检验检验” 二级二级 “质量保证质量保证” 三级三级“预防预防” 四级四级“完美完美” 工程质量管理理念需要完善 工程质量管理理念需要完善 一个属于“工程质量”问题的案例： 工程质量管理理念需要完善

3、一个属于“工程质量”问题的案例： 工程质量管理理念需要完善 一个属于“工程质量”问题的案例： 工程质量管理理念需要完善 一个属于“工程质量”问题的案例： 工程质量管理理念需要完善 一个属于“工程质量”问题的案例： 工程质量管理理念需要完善 对上述案例的共性（简单小结）： 工程质量管理理念需要完善 对上述案例的共性（简单小结）： 工程质量管理理念需要完善 工程质量管理理念需要完善 对飘窗防渗漏案例的简单小结： 施工质量控制深度需要加强 施工质量控制深度需要加强 施工质量控制深度需要加强 施工质量控制深度需要加强 施工质量控制深度需要加强 施工质量控制深度需要加强 施工质量控制深度需要加强 施工质

4、量控制深度需要加强 施工质量控制深度需要加强 施工质量控制深度需要加强 施工质量控制深度需要加强 施工质量控制深度需要加强 施工质量控制深度需要加强 施工质量控制深度需要加强 施工质量控制深度需要加强 施工图中设计小院围墙的常见形式 施工质量控制深度需要加强 龙湖施工管理输出常用的一些小工具： 施工质量控制深度需要加强 龙湖施工管理输出常用的一些小工具： 施工质量控制深度需要加强 龙湖施工管理输出常用的一些小工具： 施工质量控制深度需要加强 龙湖施工管理输出常用的一些小工具： 施工质量控制深度需要加强 龙湖施工管理输出常用的一些小工具： 5 102 0 1000 入户门门扇 1m控制线 精装修

5、层 楼梯间或电梯间 装修地面 入户门门框 门坎石 室内 3 0 35 2 830 工程招标及合约条款设计不明确 房地产企业工程管理的依据： 工程招标及合约条款设计不明确 房地产企业工程合约的一些普遍现象： 工程招标及合约条款设计不明确 房地产企业工程合约的一些普遍现象： 工程招标及合约条款设计不明确 房地产企业工程管理的主要工作： 提要求 审核实际结果与最终需求的符合性 付款 工程招标及合约条款设计不明确 工程招标及合约条款设计不明确 房地产企业工程合约条款设计涉及的一些合同： 工程招标及合约条款设计不明确 国家标准施工合同范本存在的缺陷： 工程招标及合约条款设计不明确 补充协议应明确施工检验

6、的质量目标标准： 工程招标及合约条款设计不明确 国家标准施工合同范本存在的缺陷： 工程招标及合约条款设计不明确 国家标准施工合同范本存在的缺陷： 工程招标及合约条款设计不明确 如补充协议不对合同范本的缺陷进行修正： 工程招标及合约条款设计不明确 如补充协议不对合同范本的缺陷进行修正： 工程招标及合约条款设计不明确 国家标准施工合同范本存在的缺陷： 工程招标及合约条款设计不明确 国家标准建设工程委托监理合同存在的缺陷： 工程质量管理容易出现的问题 对关键质量控制的细节重视度不足： 工程质量管理容易出现的问题 一个关于门窗渗漏的细节处理： 工程质量管理容易出现的问题 工程质量管理容易出现的问题 工

7、程质量管理容易出现的问题 工程质量管理执行力考核指标需要具体量化： 工程质量管理容易出现的问题 工程质量管理执行力考核需要适量： 工程进度管理容易出现的问题 工程进度管理容易出现的问题 边计划 边实施 边修改 工程进度管理容易出现的问题 目 标 计 划 产 生 行 动 计 划 产 生 计 划 执 行 监 控 行 动 计 划 执 行 目 标 计 划 下 达 计 划 执 行 分 析 目 标 计 划 调 整 pdca 工程进度管理容易出现的问题 工程进度管理容易出现的问题 工程进度管理容易出现的问题 工程进度管理容易出现的问题 工程进度管理容易出现的问题 工程进度管理容易出现的问题 工程进度管理容易

8、出现的问题 工程进度管理容易出现的问题 工程进度管理容易出现的问题 工程进度管理容易出现的问题 工程进度管理容易出现的问题 工程进度管理容易出现的问题 工程进度管理容易出现的问题 工程质量管理容易出现的问题 工程质量管理容易出现的问题 工程质量管理容易出现的问题 工程质量管理容易出现的问题 工程质量管理容易出现的问题 工程质量管理容易出现的问题 工程质量管理容易出现的问题 工程质量管理容易出现的问题 工程质量管理容易出现的问题 工程质量管理容易出现的问题 工程质量管理容易出现的问题 工程质量管理容易出现的问题 工程进度管理容易出现的问题 工程进度管理容易出现的问题 工程进度管理容易出现的问题

9、工程进度管理容易出现的问题 工程进度管理容易出现的问题 工程进度管理容易出现的问题 工程进度管理容易出现的问题 工程进度管理容易出现的问题 工程进度管理容易出现的问题 编制工程总控计划编制工程总控计划 编制施工进度控制计划编制施工进度控制计划 审核供方计划审核供方计划 监督进度执行情况监督进度执行情况 供方进度整改供方进度整改 工期奖罚工期奖罚 编制工程采购计划编制工程采购计划 编制报批报建计划编制报批报建计划 工程进度管理容易出现的问题 每月施工计划每月施工计划 每周施工计划每周施工计划 组织施工组织施工 监理公司审核监理公司审核 合理性、可行性合理性、可行性 甲方工程部甲方工程部 审核并签

10、批审核并签批 日常进度监督检查日常进度监督检查 工程例会或工程例会或 进度计划协调会进度计划协调会 监督检查监督检查 监督协调检查监督协调检查 提出整改措施提出整改措施 经批准后执行经批准后执行 工程进度管理容易出现的问题 工程进度管理容易出现的问题 工程进度管理容易出现的问题 国家标准建设工程施工合同存在的一些缺陷 工程进度管理容易出现的问题 国家标准施工合同范本存在的缺陷： 工程进度管理容易出现的问题 国家标准施工合同范本存在的缺陷： 工程成本管理容易出现的问题 工程成本管理容易出现的问题 工程成本管理容易出现的问题 工程成本管理容易出现的问题 某公司的员工餐厅本来是用餐票，后改为用ic卡

11、。在 之前用卡以前，员工们一般到月底都有余额，尤其是 女员工，可节省20元左右呢。后来考虑到餐票不卫生， 不便于保管，改用刷卡，又有效率、又有时代感。员 工们也认为刷卡方便。表面上似乎皆大欢喜，可使用 者总有说不出的烦恼。因为往往还在月中，他们在买 饭时就被很尴尬地告知“没钱了”。“这不可能，” 他们总是搔着头说，“我以前从来用不完。 工程供方管理容易出现的问题 第三部分：龙湖精细化管理要点 第三部分：龙湖精细化管理要点 明确设计审查要点 工程规划及施工组织设计审查要点 工程规划及施工组织设计审查要点 工程规划及施工组织设计审查要点 工程规划及施工组织设计审查要点 工程规划及施工组织设计审查要

12、点 明确工程质量控制管理要求 向供方输出企业管理标准 向供方输出企业管理标准 向供方输出企业管理标准 设计交底 施工节点及细部交底 技术标准交底 施工工艺交底 施工组织与配合交底 质量控制点交底 施工样板交底 向供方输出企业管理标准 向供方输出企业管理标准 向供方输出企业管理标准 向供方输出企业管理标准 向供方输出企业管理标准 施工样板引路管理的原则： 向供方输出企业管理标准 施工样板引路管理的原则： 向供方输出企业管理标准 施工样板引路管理的原则： 设置必要的质量见证点和工序检验批 设置必要的质量见证点和工序检验批： 龙湖地产特殊强调的质量见证点 设置必要的质量见证点和工序检验批 1、基础挑

13、板处的附加防水层及强化防水节点检验 2、地下室外墙施工缝膨胀止水条检验 3、地下室外墙后浇带止水钢板检验 4、地下室外墙施工缝、后浇带附加防水层检验 5、底板变形缝、后浇带附加加强层检验 6、底板变形缝、后浇带外贴、中埋式止水带检验 设置必要的质量见证点和工序检验批 7、桩头附加防水层及防水收头检验 8、穿墙线管止水环检验 8、穿墙线管防水材料密封嵌填检验 9、穿墙螺杆孔洞或防水螺栓清孔、扩孔检验 10、穿墙螺杆孔洞或防水螺栓分次嵌填检验 11、穿墙螺杆孔洞附加防水层检验 12、可能形成渗水通道的预埋铁件附加防水层检验 设置必要的质量见证点和工序检验批 1、每层的主体施工测量、放线检验 2、模

14、板工程的轴线、标高、平整度、垂直度、起拱 3、模板工程的支撑、接缝、表面清理检验 6、预埋件规格、位置、固定检验 5、电梯井道坐标、位置、几何尺寸检验 4、模板工程的柱、梁、墙截面尺寸检验 设置必要的质量见证点和工序检验批 7、预留孔洞坐标、位置、几何尺寸检验 8、砼翻边、企口部位高差、几何尺寸检验 9、厕浴间穿楼板管道梯形预埋件检验 12、钢筋工程马櫈位置、间距、固定检验 11、钢筋工程措施钢筋检验 10、外墙空调孔洞、穿墙螺杆孔洞预留坡度检验 13、施工缝、后浇带留置措施检验 14、砼养护措施检验 设置必要的质量见证点和工序检验批 1、砌体工程的轴线、放线检验 2、砌体工程的基层清扫检验

15、3、轻质砌体砌筑前提前1 12 2天提前湿水检验 4、砌体工程的底砌检验（轴线、房间方正） 6、砌体工程的拉结钢筋、构造柱钢筋检验 5、砌体工程的皮树杆检验 设置必要的质量见证点和工序检验批 8、每天砌筑高度不超过1.2米检验 10、梁板底间隔7天后允许顶砌检验 11、顶砌排砖方式检验 7、砌体工程的砼埋块位置、规格检验 9、门窗洞口位置、尺寸检验 设置必要的质量见证点和工序检验批 1、穿墙螺杆孔洞、脚手架眼等分次封堵检验 2、砌筑灰缝、头眼瞎缝检验 3、空调套管、预埋件检验 4、后剔凿预埋管线修补质量、间歇检验 6、素水泥浆结合层检验 5、基层清理、砌块洒水、砼墙柱、埋块拉毛检验 设置必要的

16、质量见证点和工序检验批 8、外墙抹灰分隔条检、门窗耐候胶打胶条检验 10、分层抹灰厚度、错缝位置检验 11、两次找平24小时内间隔要求检验 7、抗裂钢丝网规格、位置、固定方式检验 9、抹灰平整度、垂直度、阴阳角方正控制措施检验 12、抹灰养护措施检验 12、分隔条、门窗耐候胶打胶条抽条 设置必要的质量见证点和工序检验批 1、穿楼板孔洞凿毛、清理检验 2、吊洞吊模质量检验 3、upvc穿楼板管道甩砂质量检验 4、吊洞砼分次封堵检验 6、暗埋管道打压试验检验 5、结构闭水试验检验 设置必要的质量见证点和工序检验批 8、防水基层检验 10、管根、地漏、转角附加防水层及节点检验 11、防水层闭水试验检

17、验 7、后浇砼门槛检验 9、防水层高度、厚度及涂布间隔检验 12、保护层施工、成品保护措施检验 13、保护层闭水试验检验 设置必要的质量见证点和工序检验批 1、门窗外框、分隔、对角线尺寸检验 2、门窗正侧面垂直度、上口水平度、直线度检验 3、门窗外框防腐检验 4、门窗外框端部防水密封检验 6、门窗外框与结构间塞缝前清理检验 5、门窗外框与结构固定检验 设置必要的质量见证点和工序检验批 8、门窗临时固定垫块拆除、临时固定处清理检验 10、窗框与玻璃的密封检验 11、五金配件的安装检验 7、门窗外框与结构间分次塞缝、发泡胶施打检验 9、临时固定处打胶、塞缝检验 12、滴水线检验 13、耐候胶槽口抽

18、条及清理检验 设置必要的质量见证点和工序检验批 14、耐候胶施打质量检验 15、验收前的外门窗48小时淋水试验检验 设置必要的质量见证点和工序检验批 1、出屋面管道的砼翻边检验 2、出屋面管道的预埋套管检验 3、屋面结构闭水试验检验 4、屋面保温预留收头检验 6、女儿墙、管道处的砼挑耳或槽口检验 5、屋面保温预留密封胶槽口检验 设置必要的质量见证点和工序检验批 8、水泥砂浆找平层分隔条埋条检验 10、重要节点的槽口密封胶施打检验 11、转角、出入口、落水口等重要节点的附加防 水层检验 7、找坡层坡度、最薄厚度检验 9、找平层分隔条抽条及槽口清理检验 12、屋面防水层闭水试验检验 设置必要的质量

19、见证点和工序检验批 13、防水收头的压条处理检验 14、防水收头的密封处理检验 15、浮筑隔离层检验 16、防水保护层分仓缝留置检验 17、防水保护层分仓缝抽条、清理、密封检验 18、屋面排水及闭水试验检验 加强工程分户验收的管理 优化分户验收管理程序、减少业主投诉： 分户验收的目的不是为了取得工程竣工备案手续 通过管理工具解决执行力瓶颈 工程管理执行力控制的管理要素： 第四部分：工程质量精细化应用讲解 地基与基础工程 设计问题对地下室防水的影响 设计问题对地下室防水的影响 设计问题对地下室防水的影响 设计审查技术措施控制要点 设计问题对地下室防水的影响 设计问题对地下室防水的影响 施工阶段技

20、术措施控制要点 施工阶段技术措施控制要点 施工阶段技术措施控制要点 施工阶段技术措施控制要点 施工阶段技术措施控制要点 施工阶段技术措施控制要点 施工阶段技术措施控制要点 施工阶段技术措施控制要点 施工阶段技术措施控制要点 施工阶段技术措施控制要点 施工阶段技术措施控制要点 施工阶段技术措施控制要点 施工阶段技术措施控制要点 施工阶段技术措施控制要点 施工阶段技术措施控制要点 施工阶段技术措施控制要点 施工阶段技术措施控制要点 施工阶段技术措施控制要点 施工阶段技术措施控制要点 施工阶段技术措施控制要点 施工阶段技术措施控制要点 施工阶段技术措施控制要点 施工阶段技术措施控制要点 施工阶段技术

21、措施控制要点 主体结构工程 楼板常见裂缝的设计解决 楼板常见裂缝的设计解决 楼板常见裂缝的设计解决 楼板常见裂缝的设计解决 楼板常见裂缝的设计解决 施工阶段技术措施控制要点 施工阶段技术措施控制要点 施工阶段技术措施控制要点 施工阶段技术措施控制要点 施工阶段技术措施控制要点 施工阶段技术措施控制要点 施工阶段技术措施控制要点 空间尺寸偏差产生的技术原因分析 空间尺寸偏差产生的技术原因分析 空间尺寸偏差产生的技术原因分析 空间尺寸偏差产生的技术原因分析 施工阶段技术措施控制要点 施工阶段技术措施控制要点 屋面工程 设计问题对屋面防水工程质量的影响 设计阶段及设计审查技术措施控制要点 设计阶段及

22、设计审查技术措施控制要点 设计阶段及设计审查技术措施控制要点 设计阶段及设计审查技术措施控制要点 设计阶段及设计审查技术措施控制要点 设计阶段及设计审查技术措施控制要点 设计阶段及设计审查技术措施控制要点 施工阶段技术措施控制要点 施工阶段技术措施控制要点 外檐装饰工程 、外墙防渗漏、防开裂技术措施控制要点 外檐装饰工程 设计阶段及设计审查技术措施控制要点 外墙外保温体系的选择： 设计阶段及设计审查技术措施控制要点 设计阶段及设计审查技术措施控制要点 设计阶段及设计审查技术措施控制要点 外窗渗漏是导致外墙渗漏的主要因素 设计阶段及设计审查技术措施控制要点 设计阶段及设计审查技术措施控制要点 铝

23、合金门窗的四种渗漏类型： 设计阶段及设计审查技术措施控制要点 设计阶段及设计审查技术措施控制要点 设计阶段及设计审查技术措施控制要点 设计问题对外墙渗漏开裂工程质量的影响 应补充完善并重点审查的关键防渗漏节点 外墙砌体施工技术措施控制要点 施工阶段对外墙砌体防渗漏、防开裂 工程质量缺陷的技术措施控制要点： 外墙砌体施工技术措施控制要点 外墙砌体施工技术措施控制要点 外墙砌体施工技术措施控制要点 外墙抹灰施工技术措施控制要点 施工阶段对外墙抹灰防渗漏、防开裂 工程质量缺陷的技术措施控制要点： 外墙抹灰施工技术措施控制要点 外墙抹灰施工技术措施控制要点 外墙抹灰施工技术措施控制要点 外墙抹灰施工技

24、术措施控制要点 外墙门窗施工技术措施控制要点 施工阶段对外墙铝合金门窗防渗漏工程 质量缺陷的技术措施控制要点： 外墙门窗施工技术措施控制要点 外墙门窗施工技术措施控制要点 外墙门窗施工技术措施控制要点 外墙门窗施工技术措施控制要点 外墙门窗施工技术措施控制要点 外墙门窗施工技术措施控制要点 外墙门窗施工技术措施控制要点 外墙保温施工技术措施控制要点 施工阶段对外墙贴面砖防渗漏、防脱落 工程质量缺陷的技术措施控制要点： 外墙保温施工防渗漏、防脱落、防开裂 容易忽视的细部构造节点： 外墙保温容易忽视的细部构造节点 外墙保温容易忽视的细部构造节点 外墙保温贴面砖技术上是否成熟 解决外墙外保温贴面砖脱落、开裂的需要先从 外墙外保温体系的要求入手 外墙保温贴面砖技术上是否成熟 外墙保温贴面砖技术上是否成熟 选择合理的外墙粘面砖材料： 外墙保温贴面砖技术上是否成熟 从设计入手解决外墙砖渗漏问题 外墙贴面砖排砖忽视的细部要求 外墙贴面砖施工技术措施控制要点 外墙贴面砖施工技术措施控制要点 外墙涂料施工技术措施控制要点 施工阶段对外墙涂料工程质量