【商业地产PPT】SOHO中国合生的圈地战略能否继续研究案例

1、 1、2006年9月 总市值达221亿元人民币；员工人数4078人 2、2005年底销售额61.34亿，其中各地销售贡献率穗：京：沪：津分别为47%：34%：10%：9% 3、2000年至2005年合生创展主营业务营业额、毛利润率、年度递增 单位： 亿元 年度年度 营业额营业额 毛利率毛利率年度递增年度递增 200012.34 30.8% 200112.06 33.2%-2.3% 200224.66 33.5%104.5% 200325.87 24.7%4.9% 200440.92 27.1%58.2% 200563.18 31.7%54.4% 4、目标：进入世界500强 资源资源 + + 能

2、力能力 朱孟依的地产开发理念 拿地能力 融资能力 成本控制能力（纵向一体化） 匹配匹配 支持支持 目标目标 低成本高利润世界500强 组织结构（及企业文化）组织结构（及企业文化） 高度集权 + 民主 放权与区域集团 公司治理结构（及老板个性）公司治理结构（及老板个性） 朱孟依出身施工企业，注重成本，又 是一个地道的生意人 战略战略 大规模土地 + 纵向一体化 风险及挑战风险及挑战 资金链风险 产品差异性不足 大规模低成本拿地，快速而低成本的 建造出适合大众居住的产品。 朱孟依持股53%，合生是一个大股东绝对控股的上市公司 朱孟依59年出生于广东丰顺，高中毕业，做包工头起家 评价：媒体评说为沉默

3、的富豪“大音希声，大象无形”他行为极其低 调，一般不会出现在公众、媒体面前。 员工评说为他很务实，对工作的 细致程度，甚至可以用殚精竭虑形容，常用“犟”和“苛刻”来形 容此人。 广州天河囤地广州天河囤地1992年，他以低廉价格抢先一步在当时尚属偏僻的广州天河区购买到大 批农田。数年后仅土地资产即呈数倍乃至10数倍级增长。 宝坻的京津新城宝坻的京津新城2001年3月，国务院正式批准宝坻撤县设区，朱看准了这个机会，毅 然决定投资宝坻，“将“京津新城”建成一个中国最大的别墅区，一个中国最大的复合型 地产项目，旅游、休闲、人居、工业、教育、商贸集于一城，成为环渤海区现代经济服务 中心。” 朱的理念“要

4、干就干大，要做就做强” 最早在香港上市的民营企业之一。 早在1998年5月，合生创展在香港上市。筹资6.7亿元港币。 （1）各年度累计的土地储备（建面平米）：）各年度累计的土地储备（建面平米）： 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年中 5 9 0 万 1 2 2 9 万 1 2 6 7 万 1 2 9 5 万 1 3 5 9 万 （2 2）土地战略总结）土地战略总结 规模化战略并遵照点面网的步骤布局： 点指特大型城市，面指多项目操作，线指渗透到周边的二线城市 目前土地主要集中在特大型城市：广州、天津、北京、上海，2006年共有30 个项目同时操作，各地分别为15个、6个、

5、2个和5个，且多为特大盘；2005年进入 惠州市场标志着对二线城市渗透的开始 产品类别多元化发展明显：合生的产品原来很单一，只作中高档住宅。自 2002年以来拓展到酒店、商业、写字楼等收租物业；2003年后又与珠投联手 以“创展商贸”为载体，进入国内物流投资业务。 土地规模巨大，多为超级大盘：业内有人戏称朱孟依为“朱老农”，他把 主要精力投入到与政府去协调公关争取低价大规模拿地上。 （3）圈地实例）圈地实例 2001年底/2002年1月 在北京/天津获得建筑面积约303万建面的土地 2003年 获得天津宝坻约12平方公里的开发权 2005年7月 以并构的方式获得惠州亚新的127.5万平米的土地

6、 朱孟依是建筑业出身，做过包工头。形成了一贯坚持的“向利润极限挑战”的低成 本理念 实行纵向一体化 从拿地，卖房，到设计、建设、开发、物业管理的全产业链通吃模式，就连法规要求 相关独立的监理公司，合生都能规避而选择自己控股的监理公司 使用关联企业进行项目的一条龙开发服务 初期，其就提出申请三年关连交易豁免，大量使用自己的关联企业进行项目的一 条龙开发服务，以降底成本，扩大利润空间。以广东珠江工程总承包有限公司（珠江 占60%权益）及韩江集团对集团内项目进行施工，物业管理为广东康景物业管理有限 公司（珠江占90%权益） 前5大采购商占总额的53%；其中最大的占28% 2005年6月: -以高薪（

7、2500万股期权对价约为4000万）聘请广东省助理武捷思任总裁。 -以高薪（2000万股期权对价约为3200万）聘请有投行背景的谭礼宁任cfo -背景：2002、2003年大规模圈地后的融资压力 2005年8月 引入战略伙伴，淡马锡与老虎基金，融资9.57亿元人民币 2005年8月 向大摩等定向发行7年期的3.5亿美元的优先票据，年息8.125% 2007年1月 瑞信认购15.15亿元的人民币可转债 -拿地:聚焦特大型城市（穗、京2001年底进入、沪2002年9月进入、 津2001年底进入） -产品：中高端住宅为主 -配套商业与车场，自主经营：2005年底约100万年平米，租金收益约4700万

8、。 -关联交易繁杂。 多元化，由住宅向多元化，由住宅向“产经土地产经土地”转变转变 -2003年后与珠投联手以“创展商贸”为载体，进入物流地产 -2006年“接掌”建面300万平米的“原北京物流港” 区域由点向面扩展区域由点向面扩展 -2005年进入惠州是一种标志。 政策背景政策背景 -政府拧紧土地阀门向“圈地开刀” -政府制造“收地”的强大信号 -“土赠税”大刀砍向高利润 管理团队的文化冲突管理团队的文化冲突 -以武捷思为代表的高薪海派财神与以欧伟建、项文武为代表的保守的土鳖“技工” 能 否很好融合？ -”老包工头” 与新管理派（中海、万科）能否融合？ -朱与他的亲友繁杂的关联交易及人事派别

9、能否平和相处？ 财技考验财技考验 -低成本融资的关键是上市公司能否平衡的增长，但这需要科学的决策机制但这需要科学的决策机制，合生是 否具备？ “ “多元化多元化”的考验？的考验？ -产经地产需要有产业背景、更强大的合作能力合作能力及讲故事的能力 讲故事的能力？ -朱老板是否具备呢？合生是否具备呢？ 同业竞争何时了？同业竞争何时了？（珠投与合生的关系） ： 徐州地产观察 徐 州 新 景 祥 房 地 产 投 资 顾 问 有 限 公 司 地址：徐州市泰山路文化城6号-4 电话：(0516)83686515 83686516 传真：(0516)83686518-800 http:/ 连连 锁锁 中中

10、国国 房房 地地 产产 专专 业业 服服 务务 商商 一、城市动态一、城市动态 1.1宏观经济3 1.2城建规划7 1.2.1 城市建设 7 1.2.2 城市交通10 二、政策及市场信息二、政策及市场信息 2.1最新政策 12 2.2市场信息 14 2.2.1全国市场 14 2.2.2徐州市场 16 三、土地市场三、土地市场 3.1土地供应 19 3.2土地成交 20 四、商品房市场分析四、商品房市场分析 4.1销售分析 21 4.2各区域重点楼盘跟踪 23 五、本月媒体监测五、本月媒体监测 5.1主要楼盘营销活动 29 1.1 1.1 宏观经济宏观经济 一、一、城市动态城市动态 标题标题来源

11、来源日期日期 全球竞争力城市全球竞争力城市500500强公布强公布 徐州位列徐州位列325325名名 徐州新闻联播2008-7-29 7月28日，中国社会科学院在扬州发布2007/2008年全球城市竞争力报告，公布了世界最主 要的500座城市竞争力最新排名，江苏有七个城市入选，徐州位列325名。 报告显示，中国共有59座城市入选500强，其中座次靠前的5座城市为香港、上海、深圳、北京和澳 门。江苏有7座城市名列其中，苏州以218的排名成为“江苏老大”，以下依次为无锡（232名）、南京 （240名）、南通（297名）、常州（301名）、徐州（325名）和扬州（346名），江苏城市总数占全 国近1

12、/8。 从2006年起，由中国、美国、日本、德国、韩国等8国城市竞争力学者组成的全球城市竞争力研究 项目组决定，每两年发布一次全球城市竞争力报告。本次报告共使用了gdp规模、人均gdp、地 均gdp、劳动生产率、跨国公司落户数、专利申请数、价格优势、经济增长率和就业率等9项指标，对 全球500个城市的竞争力进行测度。 标题标题来源来源日期日期 徐州市发布上半年各项经济数据，继续居全省第二位徐州市发布上半年各项经济数据，继续居全省第二位 都市晨报2008-7-24 7月23日徐州统计局发布上半年徐州经济形势与全年走势分析最新数据。上半年全市实现地区生产总 值997.91亿元，增长14.6%，高于

13、全省平均水平，继续居全省第二位，主要经济指标领先苏北，高于全国、全 省平均水平。一、二、三产分别增长5.4%、16.5%和14.8%，增速较一季度分别提高0.1、0.3和0.2个百分点。 1 1三大产业三大产业 农业 工业 服务业 农林牧渔业增加值达108.9亿元 增加值连续四个月居全省第二位 增加值拉动gdp增长5.3个百分点 2 2三大需求三大需求 投资 消费 外贸 在建亿元以上投资项目187个 社会消费品零售额增速居全省第三位 累计实现进出口总额15.21亿美元 3 3三大收入三大收入 上半年全市累计实现财政总收入138.85亿元，增长24.8%；全市规模以上工业实现利润总额89.39亿

14、元， 同比增长53.9%，利润增幅高于销售增幅13.9个百分点；城乡居民收入保持两位数增长。上半年全市城市居民 人均可支配收入累计为8653元，同比增长12.4%，增幅较一季度提高1.1个百分点。 标题标题来源来源日期日期 上半年徐州城市居民收入稳定增长上半年徐州城市居民收入稳定增长都市晨报2008-7-16 今年上半年，徐州城市居民人均可支配收入8653元，同比增长12.4%，扣除物价因素实际增 长5.6%；收入增长幅度居全省第八位。 人均工资性收入人均工资性收入5881.275881.27元元 上半年，人均工资性收入5881.27元，比去年同期增长11.3%。 经营性收入增幅最大经营性收入

15、增幅最大 上半年，人均经营性收入610.97元，比去年同期增长27.4%。增幅为四大类收入增幅之首。 财产性、转移性收入平稳增长财产性、转移性收入平稳增长 上半年，人均财产性收入132.90元，比去年同期增长6.9%，增幅比去年同期回落14.8个百分点。 人均可支配收入列苏北第一位人均可支配收入列苏北第一位 上半年，我市城市居民人均可支配收入8653元，列苏北第一位、全省第九位；收入增幅与苏 州、宿迁并列全省第八，高于苏北0.5个百分点，低于全省1.4个百分点 标题标题来源来源日期日期 专家预测专家预测6 6月月cpicpi降至降至7.1% 7.1% 央行加息压力减缓央行加息压力减缓中国证券报

16、2008-7-9 据专家预测，我国6月份cpi同比上涨7.1%左右，低于5月7.7%和4月的8.5%，连续二个月来 回落。分析人士认为，如果数字属实，这意味着近期央行加息的压力进一步减缓。 为了抑制通胀的上行，去年我国央行曾6次加息，但出于在中美利差缩小甚至倒挂过程中对热 钱过多流入的担忧，央行今年以来一直按“息”不动。 6月份cpi增速继续下降，甚至低于此前的 市场预期，主要有两个因素：一是去年基数较高；二是6月份蔬菜价格总体回落。 同时加息一方面加大房地产企业的融资成本，另一方面加剧买房者观望情绪，而房地产出问 题可能引发系统性的金融风险，所以贷款利率也不宜加。 受严厉的宏观调控、地震以及

17、去年的高基数因素影响，二季度经济增长可能是全年的一个低 点。如果维持现行政策，经济下行风险将进一步加大。因此，当前应对从紧的政策作出适度调 整，包括货币政策、信贷政策等等。 1.2 1.2 城建城建规划规划 l 城市建设篇城市建设篇 标题标题来源来源日期日期 新城区中心区今年加快建设新城区中心区今年加快建设 都市晨报2008-7-9 为提升城市档次品位，提高城市形象，促进徐州社会经济发展，徐州今年全面加快新城区建设。在科 学规划的基础上，重点实施新城区中心区建设。 一是加快新城区基础设施建设，建成了承平路、泓福路、槐花大道、府左路、府右路、府后路6条道 路，完成了供水、排水、弱电、通讯管网等基

18、础管线建设，为新城区全面开发创造了条件。二是加快新城 区重点工程建设，临城河索桥、泓福桥、世纪广场改造工程已全面完成，传世基业小区、东方宜家花园、 城市规划展示厅建设正全力推进，新城区建设全面启动。同时，实施了育才路综合整治工程，着力推动新 工区集污管道建设和育才小区建设，全面开发新城区。 据悉，城建重点工程是城市发展的动力，徐州围绕新城区建设和老城区改造两大核心，以大项目建设 为载体，带动全市城建发展。2006年至今，共实施城市建设重点工程46个，完成为民办实事工程22个， 拉开了城市建设的大格局。 标题标题来源来源日期日期 小南湖二期工程交付使用小南湖二期工程交付使用 彭城晚报2008-7

19、-4 6月27日，市政重点建设工程小南湖二期工程顺利通过整体验收并交付使用，成为徐州又一张城市 名片、城区的另一颗风景明珠。 小南湖二期工程占地约360亩，内容包括土方开挖、景点建筑、景观绿化、环湖道路、景观桥、广 场平台、水电排污、山水亮化及一期完善项目等。整体设计由中国城市规划设计研究院实施，按照工程 计划共分77个标段。开挖土方约95万立方米，景观绿化15万平方米，景观建筑5600平方米，环湖道路 2600米，景观桥3座。 主要项目有：小南湖入口广场、苏公岛和鸣鹤洲景观工程、苏公桥和军民河桥、云龙山和云龙湖亮 化以及环湖路等工程。 标题标题来源来源日期日期 未来未来5 5年徐州住房建设规

20、划年徐州住房建设规划彭城晚报 2008-7-1 徐州市住房建设规划（2008-2012）在市规划局主办的徐州城市规划信息网上开始公示。根据这一规 划，在2008年至2012年之间，我市将在主城区规划新建各类住房218819套，建设总量为2045万平方米， 其中套型面积90平方米以下住房166332套，建筑面积1497万平方米。 根据这一规划，2008年-2012年，共需要用地1347公顷。其中政策性住房895万平方米，占住房建设 总量的43.77%，占地623公顷，商品房1150万平方米，占住房建设总量的56.23%，占地724公顷。 年份年份20082008年年20092009年年20102

21、010年年20112011年年20122012年年合计合计 商品房155143142142142724 政策性住房130118125125125623 合计2852612672672671347 2008-20122008-2012年住房建设用地规划一览表年住房建设用地规划一览表 单位：公顷单位：公顷 l 城市交通篇城市交通篇 标题标题来源来源日期日期 徐州火车站将改建成标志性建筑徐州火车站将改建成标志性建筑 徐州日报2008-7-2 为提升徐州铁路客运服务质量，适应经济社会发展需求，徐州火车站客运设施及站房外立面改造 于近期进行，工程建设计划总工期6个月。改造后的新客站将是一个功能强大、设施

22、先进的现代化铁 路客运站，同时，它还将成为徐州标志性建筑。 徐州站改造的主要内容包括：拆除既有钢筋混凝土风雨棚30000平方米，新建无站台柱风雨棚， 面积46000平方米；徐州火车站站房外立面改造，将按照体现徐州历史、文化特色的原则进一步优化。 结合外立面改造工程还将对进站口、售票厅、通廊、动车组候车室、出站厅等，按照满足客运功能要 求进行整修。增设高架候车室至站台的自动扶梯10部，出站地道至出站厅自动扶梯1部；既有第2、4、 5站台改造为1.25米高站台，结合站台和无柱风雨棚工程对站内股道道床进行整治；新设旅客服务信 息系统和引导、监控、安检等设备。通信、信号、电气化等相关配套改造工程。 标

23、题标题来源来源日期日期 济徐高速（江苏段）完成省计济徐高速（江苏段）完成省计 划划 都市晨报2008-7-3 截至6月底，济宁至徐州高速公路（江苏段）今年共完成投资4.15亿元，其中实物工作量3.52亿 元，分别占省高指下达上半年计划的109%和101%，较好地实现了“时间过半，任务完成超半”的进 度目标。 二、政策二、政策及市场信息及市场信息 2.1 2.1 最新政策最新政策 l 国家政策国家政策 标题标题来源来源日期日期 我国将建房地产预警系统我国将建房地产预警系统 监控哄炒监控哄炒 房价行为房价行为 徐州搜房网2008-7-25 国家发改委7月24日宣布，住房和城乡建设部的“房地产预警预

24、报系统初步设计概算”已获批。这标志 着囊括全国40个城市的房地产预警系统迈出了关键性的一步。但是国家发改委未指明该系统何时能正式运作。 根据国家发改委的批复，“房地产预警预报系统”将依托互联网，建立涵盖40个城市节点的广域数据专 网，构建包含40个城市节点的房地产市场基础信息数据库、监测指标数据库和信息发布共享数据库，建设基 础数据库采集系统、基础数据库整合系统、监测数据分析系统、监测指标预警预报系统、监测与预警预报信 息发布系统等应用系统等。 “房地产预警预报系统”至少可以起到两方面的作用。一方面，监管层可通过掌握真实的交易量与交易价 格，可以及时发现并纠正在营销环节哄炒房价的行为，有助于打

25、破购房者与开发商之间的信息不对称；另一 方面，监管层也可通过该系统即时了解市场的变化情况，使其调控政策的出台更具针对性和时效性。 标题标题来源来源日期日期 徐州推行徐州推行“三位一体三位一体”物业管理新模式物业管理新模式徐州新闻联播 2008-7-7 所谓“三位一体”是指社区居委会、业主委员会、物业管理公司三方成立联合工作组，每周开一次会 议，协商解决小区内相关问题。在这个模式中社区居委会除了开展社区工作外，还受理业主投诉、协调物 业管理中的纠纷；业主委员会成员有义务按时足额交纳物业服务费；物业管理公司要定期将小区各项收支 账目一一公示，接受监督。徐州房管局全面推行“三位一体”的物业管理新模式

26、，力争3-5年内普及率达 80%以上。 l 本地政策本地政策 2.2 2.2 市场信息市场信息 标题标题来源来源日期日期 6 6月全国月全国7070个大中城市房屋销售价格同比上涨个大中城市房屋销售价格同比上涨 8.2%8.2%，徐州房屋销售价格同比上涨，徐州房屋销售价格同比上涨3.3%3.3%。 国家统计局2008-7-17 6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%，涨幅比5月低1个百分点；环比价格与上月 持平。 一、新建住房销售价格同比上涨9.2%，涨幅比5月低1个百分点；环比上涨0.1%，90平方米及以下新建 住房销售价格环比下降0.1%。分类型看，经济适用房销售价格同比上涨

27、3.2%，环比上涨0.1%。普通商 品住房和高档商品住房销售价格同比分别上涨9.7%和11.1%，环比分别上涨0.1%和0.2%等。 二、二手住房销售价格同比上涨7.5%，涨幅比5月低1.3个百分点；环比价格下降0.2%。 三、新建非住宅销售价格同比上涨5.6%，涨幅比5月低0.9个百分点；环比上涨0.1%，涨幅与5月持平。 分类型看，办公楼销售价格同比上涨7.9%，环比上涨0.3%；商业营业用房销售价格同比上涨4.4%，环 比与上月持平。 l 全国市场全国市场 标题标题来源来源日期日期 楼市交易量或倒退楼市交易量或倒退1010年年 深圳官方机构呼吁救市深圳官方机构呼吁救市 上海证券报2008

28、-7-10 楼市一落千丈的深圳率先开始呼吁“救市”！9日，深圳国土资源和房屋管理局发布了由深圳市房地 产研究中心撰写的2008年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告，显示深圳房价已跌回一年前， 而楼市的交易量今年很有可能退回十年前。 销量缩水一半销量缩水一半 统计显示：上半年深圳新建商品房销售面积170.41万平方米，同比减少54.38%。其中，住宅销售面 积154.25万平方米，同比减少50.02%；办公楼销售面积1.78万平方米，同比减少89.23%；商业用房销售 面积11.94万平方米，同比减少34.65%。 350350万平方米万平方米 按目前的销售规模统计，深圳今年全年的住宅销售面积

29、可能在350万平方米左右，仅相当于1997- 1998年间的水平。 提出提出“救市救市”建议建议 报告建议减免房地产交易环节的营业税、契税、增值税等流转环节税收，以降低交易门槛，促进市 场活跃。此外，报告也建议国家有关部门对现行相关金融政策做一些调整，适度放松从紧的货币政策； 针对房地产方面主要是对首次购房者和90平房米以下购房者予以扶持， 给予各地、各商业银行一定自主 权，因地制宜控制贷款规模。报告还建议地方政府重视土地供应效率以扩大供应。 l 徐州市场徐州市场 标题标题来源来源日期日期 徐州市区第二次土地调查将展开徐州市区第二次土地调查将展开徐州日报2008-7-4 这次土地调查的时间为2

30、008年5月到2009年10月，调查范围是市区行政管辖范围内，面积约453平方公 里。调查内容包括城镇土地调查、农村土地调查、基本农田调查、塌陷地调查、违法用地调查、土地后备 资源调查等各项调查。 据了解，此次土地调查将建立徐州市区城乡一体化地籍管理信息系统，对土地权属、土地利用情况以 及基本农田、耕地后备资源等进行统一管理，同时整合县级土地利用数据库，提供市县两级数据库之间访 问和调用接口，满足数据上传、接收、交换、备份、更新维护、日常应用等工作需要，不仅对国土资源部 门加强国土资源管理、积极发挥土地的宏观调空作用具有重要意义，对政府、涉地管理部门以及土地使用 者也都具有重要作用。 标题标题

31、来源来源日期日期 今年上半年徐州市房地产业整体运行平稳今年上半年徐州市房地产业整体运行平稳 徐州日报2008-7-24 日前，徐州市建设局召开上半年工作总结大会，指出在全国房地产市场持续低迷的大背景下，徐州房 地产业整体运行平稳，市区共完成投资额27亿元，同比略有增加；竣工面积104万平方米，同比基本持 平；新开工面积95.8万平方米，同比略有下降，投资未降反升。建设工程质量稳中有升，市区工程合格率 达100%。 标题标题来源来源日期日期 楼市中小户型需求旺盛楼市中小户型需求旺盛 徐州日报2008-6-27 在目前市场形势下，中小户型虽然每平方米的单价不低，但是因为面积小，总价低，首付少，这对

32、 多数参加工作不久的年轻人来说是个诱惑，不少人将中小户型作为婚房，也作为过渡型住房。 另外投资 人士也认为“小面积、大功能”的中小户型，将来转手或者出租都非常容易出手，投资潜力非常大。 从房管局网站发布的信息也能看出，在房地产市场普遍遇冷的情况下，总价不高的小户型销售行情 要好于大户型，70至 90平方米的中小户型是市场需求的主力。 据悉，徐州市计划2008年度住房建设总量为415万平方米。据2008年度住房建设计划预测，满足 “十一五”住房建设规划中规定的各片区、各类型住房的套型结构比例，商品住房和政策性住房90平方 米以下的住房建筑总面积为305万平方米，总套型结构比例满足70%的要求。这

33、将在一定程度上满足购房 者对中小户型的需求。 3.1 3.1 土地供应土地供应 三、土地三、土地市场市场 编编 号号地块名称地块名称土地座落土地座落土地用途土地用途 出让面积出让面积 （）（） 规划指标规划指标 容积率容积率建筑密度建筑密度绿地率绿地率 2008-15南方网架地块二环北路北侧 城镇住宅， 可兼容商 服 43393 （a:30682 b:12711） a2.0 b2.2 a22% b25% 30% 2008-16 新华阳光花园 西侧地块 迎宾路西,新华阳 光花园西侧 城镇住宅180151.622%30% 2008-17四职高地块 白云路北，徐铁 二中南侧 城镇住宅131631.8

34、25%30% 7月出让3幅土地，总出让面积74571。 3.2 3.2 土地成交土地成交 7月共成交4幅土地，总成交面积176753，总成交金额21570万元。 编编 号号地块位置地块位置面积（）面积（）用途用途成交价（万）成交价（万）竞得人竞得人 2008-4 新城区1号路西、 j11号路东、 w6号路北、6号 路南 135661商服16300 徐州市新城区国有资产 经营有限责任公司 2008-9奔腾大道南侧6382 商服 住宅 970 徐州市兴隆村镇建设综 合开发公司 2008-11 三环南路南侧、 风华园对面 8907商服2000徐州正德置业有限公司 2008-14 三环东路西侧, 刘湾

35、小区东 25803 住宅 商服 2300 徐州市恒邦房地产开发 有限公司 四、四、商品房市场商品房市场 4.1 4.1 销售销售分析分析 7 7月徐州市区商品房市场成交状况及环比增幅月徐州市区商品房市场成交状况及环比增幅（数据来自搜房网每日成交公告，不含贾汪区） 4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月 总成交量（套）总成交量（套）1460123510951556 环比增幅环比增幅-15.75 %-18.2%-11.34%42.1% 总成交面积（万）总成交面积（万）14.3312.6211.4915.89 环比增幅环比增幅-9.9%-13.5%-8.95%38.29% 7月徐州楼市呈爆发式增长

36、，成交套数与成交面积与上月相比大幅提高。 4.2 74.2 7月与月与6 6月各区域成交状况对比月各区域成交状况对比 与6月相比，7月除九里区外，其他各区无论成交套数和成交面积都有不同幅度的增长，其中泉山区、 经济开发区、铜山县与上月相比有较大幅度提高。 l 中心区中心区 楼盘名称楼盘名称总体量总体量价格价格去化量去化量 河畔花城河畔花城5万 2008年5月均价5300元/； 2008年6月均价5350元/； 2008年7月封盘。 2008年1月至今推出3栋高层约 350户。截止5月底去化30%； 6月去化15套，目前共去化34%； 7月封盘，未有房源售出。 天山绿洲天山绿洲 60.9万 总户

37、数4880 2006年12月认购均价3700元/； 2007年8月多层4600元/、 小高层4280元/、 高层4350元/； 2007年9月均价4400元/； 2007年10月均价4600元/； 2007年11月-12月均价5100元/； 2008年2月均价5350元/； 2008年3月价格未变5400元/； 2008年4月价格未变5400元/； 2008年5月价格未变5400元/； 2008年6月价格未变5400元/； 2008年7月三期均价5120元/，二期 均价5400元/。 4月继续销售二期第二批房源。二 期第二批约400户，4月去化20余 套（二期第二批08.2月底开始对 外推出，

38、目前只去化10%）； 5月销售二期第二批房源，去化不 理想，仅成交约13套； 6月未有新房源推出，去化约25套。 预计7月推出三期罗马假日； 7月推出三期3#共198套，去化48 套，二期去化20套，7月共去化68 套。 4.3 4.3 各区域重点楼盘跟踪各区域重点楼盘跟踪 楼盘名称楼盘名称总体量总体量价格价格去化量去化量 绿地世纪城绿地世纪城130万 2008年4月均价4200元/； 2008年5月四期新推房源均价未变 4200元/； 启航社北向房源精装修均价3750元/； 南向房源精装修均价4600元/； 二、三期尾房成交均价3900元/； 2008年6月价格未变，二、三期尾房两 房优惠两

39、万，三房优惠三万； 2008年7月价格未变。 2008年2月销售约90套； 四期预先推出120套去化约50%； 4月推出2栋84套，去化30套，其他 房源去 化20套。 截止目前四期推出204套房源，去 化100余套； 5月推出启航社中两栋约340套、四期一栋 多层48套、一栋小高层36套。另推出二、三 期尾房约25套。截止月底共去化约190套； 6月新推一栋多层、一栋小高层共102套， 启航社已去化50%，其他房源去化70套； 7月无新房源推出，内部职工认购120套， 正常销售40套，启航社销售100套。 锦绣滨湖锦绣滨湖15万 2008年3月均价3650元/； 2008年4月均价未变365

40、0元/； 2008年5月价格未变3650元/； 2008年6月二期价格未定； 2008年7月二期均价3900元/。 一期推出430套；3月仅余10套左右； 4月仍销售一期剩余10套房源,去化3套。二 期（13#-41#） 5月开始接受意向登记； 5月二期开始接受意向登记，预计7月开盘； 6月二期登记约150户，整体登记80%（二 期约740户）。 7月26日推出二期第一批13-18#/31-41#， 共472户，截止月底去化30%。 l 东区东区 楼盘名称楼盘名称总体量总体量价格价格去化量去化量 开元四季开元四季90万 2006年9月2750元/； 2006年12月2900元/； 2007年6

41、月3100/； 2007年7月、8月3400元/； 2007年9月、10月3500元/； 10月新推小高层2层3090元/； 16层3820元/； 2007年11月均价3800元/； 2008年3月均价3800元/； 2008年4月均价3600元/； 2008年5月均价3650元/； 2008年6月均价3650元/； 2008年7月均价3650元/。 2008年2月去化约20套； 2008年3月整体去化约80%； 2008年4月12日推出3栋小高层约 170套，截止月底认购70余套。 二期预计2008年7月对外推出； 2008年5月推出a12#小高层约32 套截止月底去化40%，上月新推 的3

42、栋小高层现剩余40余套，去化 77%。5月总共去化68套； 6月未有新房源推出，销售38套。 二期麓郡目前登记300多组客户， 最迟8月底推出； 7月推出一期a9#共75套，去化 12套，其他房源去化2套，本月共 去化14套。 l 西区西区 楼盘名称楼盘名称总体量总体量价格价格去化量去化量 苏商苏商御御景湾景湾90万 2008年4月均价约3700元/； 2008年5月价格未变3700元/； 2008年6月四期均价3770元/，挑高 12#楼均价4360元/； 2008年7月价格未变。 2008年4月推出四期第一批122套房源， 去化70%； 2008年5月新推104套房源，4.26日至今 总共

43、去化约130套； 6月21日推出挑高小户型144套，截止月 底去化92套，其他房源去化40套，本月 共去化132套； 7月未有新房源推出，挑高实际去化70 套，四期房源去化20套。 东南郡东南郡30万 2008年6月均价3500元/； 2008年7月均价3500元/ 6月继续销售一期一批房源，整体去化 110套，去化率61%； 7月未有新房源推出，去化10套。 中新中新泉泉山森林海山森林海120万 2008年2月3200元/推出花园洋房； 2008年3月价格未变,均价3200元/； 2008年4月成交均价3050元/； 2008年5月成交均价3100元/； 2008年6月成交均价3100元/；

44、 2008年7月采取大幅优惠措施，均价 3000元/。 2008年4月继续销售一期1660套房源， 去化85套，整体剩余约400套。 5月销售一期剩余房源，去化60套。 6月中旬停盘至7.13开盘，停盘前去化 10套； 7月未有新房源推出，去化89套。 国基城邦国基城邦60万 2008年4月均价3650元/； 2008年5月均价3650元/； 2008年6月均价3650元/； 2008年7月均价3650元/。 4月继续销售一期约134套房源，去化20 套，整体去化约70套。 5月销售一期剩余房源，去化34套； 6月未有新房源推出，仅去化3-4套； 7月未有新房源推出，去化15套。 l 南区南区

45、 楼盘名称楼盘名称总建面总建面价格价格去化量去化量 华商华商清水湾清水湾23万 2008年2月均价3200元/； 一期三批2008年3月开盘3300元/； 2008年4月均价3300元/； 2008年5月均价3300元/； 2008年5月均价3300元/； 2008年6月均价3300元/； 2008年7月均价3300元/。 4月没有新房源推出。本月销售 东区剩余100余套房源，去化40 余套。（东区共955套）； 5.18推出西区3栋多层，约96套， 截止月底西区去化31套，东区去 化20套，5月共去化51套； 6月没有新推房源，东区去化18 套，西区去化12套； 7月推出西区c04号楼，共3

46、6户， 本月东区去化20户，西区去化16 户，共去化36户。 滨湖城市花园滨湖城市花园7万 2008年4月认购价4200元/； 2008年5月均价4200元/； 2008年6月均价4200元/； 2008年7月均价4200元/。 5月14日推出15#共计约328套 房源，截止月底销售267套，去 化率达81.4%； 6月去化30套，整体去化率达 90%； 7月无新房源推出，去化13套， 余20套，去化率94%。 l 北区北区 l 金桥板块金桥板块 楼盘名称楼盘名称总建面总建面价格价格去化量去化量 城置国际花园城城置国际花园城180万 2008年6月均价3200元/； 2008年7月均价3400

47、元/，小 高层均价3200元/。 6月新推167套小高层房源，截止月底 去化92套。目前共推出670套房源，去 化540套； 7月未有新房源推出，去化60套。 博顿君庭湖畔博顿君庭湖畔27万 2008年6月均价3480元/； 2008年7月成交均价3200元/。 6月销售一期第一组团260户，目前已 认购90%，预计本批房源7.10开盘； 7.15日一期开盘，目前已去化160户。 万豪绿城万豪绿城24万 2008年6月均价2800元/； 2008年7月均价2800元/。 6.14日对外推出一期132户，售出60张 购房vip卡； 7月继续销售一期房源，共认购73套。 五、本月媒体监测五、本月媒

48、体监测 项目名称项目名称报纸名称报纸名称日期日期版面版面主题广告语主题广告语 北京路18号都市晨报2008-7-251/2迎奥运，团购倒计时 博顿君庭湖畔都市晨报2008-7-151/2日出东方 龙升金湖 徐州日报2008-7-141/4日出东方 龙升金湖 城置国际花园城 都市晨报2008-7-31/2创新谁都可以想象 但有城置国际花园城可以真正做到 都市晨报2008-7-81/42008年度力作国际创新宽景小高层即刻登场 徐州日报2008-7-41/4创新谁都可以想象但有城置国际花园城可以真正做到 财富广场徐州日报2008-7-31/2财富广场第三、四层精装修写字楼近日全新推出 徐州日报20

49、08-7-101/2财富广场第三、四层精装修写字楼全新推出 火热销售中 大时代商业广场都市晨报2008-7-281/4商业牛市 蓄市爆发 东方宜家花园都市晨报2008-7-311/425万欧式生活领地超值准现房 永泰东方美地徐州日报2008-7-101/4说到不如做到 东方美地又一次兑现了自己的承诺 东南郡 都市晨报2008-7-101/4率先品质 引领生活 都市晨报2008-7-181/47月19日 荣耀在这里 东南郡项目解析会 徐州日报2008-7-171/4做品质生活的领先者 彭城晚报2008-7-171/47月19日 荣耀在这里 东南郡项目解析会 项目名称项目名称报纸名称报纸名称日期日

50、期版面版面主题广告语主题广告语 国基城邦 都市晨报2008-7-91/4 国基城邦景观示范区及样板间正式公开 暨魅力新徐州城市形象大使20强现场竞技 7月13日诚邀新老业主现场品鉴 都市晨报2008-7-131/4不衡量 你可能会后悔 都市晨报2008-7-91/4国基城邦英伦别墅区现已公开 纯美英伦生活正在开启 豪绅嘉苑 都市晨报2008-7-41/2用低密成就私密 都市晨报2008-7-111/2用低密成就私密 都市晨报2008-7-181/2让空间升级品质 都市晨报2008-7-251/2365，天天都做苏州人 河畔花城都市晨报2008-7-101/44#小高层接受预约登记 徐州日报20

51、08-7-101/44#小高层接受预约登记 红星美凯龙 都市晨报2008-7-41/4红星美凯龙3期建材装饰广场7月4日正式招商 都市晨报2008-7-101/2红星美凯龙3期建材广场保留黄金地段超价值产 权商铺盛大推出 都市晨报2008-7-111/4快乐盛夏主题会 全场满2000直返现金400元 都市晨报2008-7-141/4红星美凯龙3期建材广场保留黄金地段超价值产 权商铺盛大推出 项目名称项目名称报纸名称报纸名称日期日期版面版面主题广告语主题广告语 金地商都都市晨报2008-7-11/42003年的价格，买2008年的黄金现铺 锦绣滨湖 都市晨报2008-7-31/2一期华彩初现/二

52、期华章再续 7月绽放 都市晨报2008-7-81/4一期华彩初现/二期华章再续 7月绽放 都市晨报2008-7-171/2一期华彩初现/二期华章再续 7月绽放 都市晨报2008-7-251/2绮山翠苑/云峰景居 7.26日盛情绽放 徐州日报2008-7-171/2一期华彩初现/二期华章再续 7月绽放 徐州日报2008-7-241/2建筑传承价值，居住改变生活 彭城晚报2008-7-161/2一期华彩初现/二期华章再续 7月绽放 彭城晚报2008-7-231/2心存感激，唯有将经典延续 锦绣年华 都市晨报2008-7-41/2新推高层第2、3、33层准现房发售 都市晨报2008-7-101/2新

53、推高层第2、3、33层准现房火热销售中 都市晨报2008-7-181/2新推高层第2、3、33层准现房火热销售中 锦绣新天地 都市晨报2008-7-81/48万元入主响山路沿街旺铺 都市晨报2008-7-91/48万元入主响山路沿街旺铺 徐州日报2008-7-31/48万元入主响山路沿街旺铺 项目名称项目名称报纸名称报纸名称日期日期版面版面主题广告语主题广告语 快乐街区 都市晨报2008-7-81/4买铺买到淮海路 都市晨报2008-7-101/4每年4个亿看谁抢到手 都市晨报2008-7-171/4钻石小旺铺 绿地世纪城都市晨报2008-7-21/2绿地集团16周年庆暨璀璨徐州3周年成果展

54、绿地世纪城 启航社都市晨报2008-7-171/4低总价！小户型！ 彭城晚报2008-7-231/4全装修小户型，跟装修烦恼说“bye bye” 南山水镇都市晨报2008-7-11/42号公馆2万元抱着漂亮老婆入洞房 都市晨报2008-7-151/4看看2号公馆的投资计划表，划算不划算？ 中新泉山森林海 都市晨报2008-7-41/4幸运卡仅余30张！ 都市晨报2008-7-81/4有露台的花园洋房 都市晨报2008-7-111/4全徐州抢购15套 都市晨报2008-7-251/4精装礼遇 双重惊喜 山居笔记都市晨报2008-7-101/4山居生活第二季 山景小高层 都市晨报2008-7-17

55、1/4因为山在那里！山居生活第二季 山景小高层 山水康桥都市晨报2008-7-71/4“和谐邻里 共建康桥”家庭摄影大赛 项目名称项目名称报纸名称报纸名称日期日期版面版面主题广告语主题广告语 松霏花园徐州日报2008-7-101/450亩园林 仅为50户尊享 天山绿洲 都市晨报2008-7-31/4疯狂小户型 总价不到40万 都市晨报2008-7-101/4独享50000私家花园 徐州日报2008-7-171/4天山绿洲3期阳光、公园低总价小户型正在预约中 同发家和园都市晨报2008-7-81/4现房 东区绝版养生名宅 万豪绿城都市晨报2008-7-41/2内部认购火爆，一期房源目前已预定85

56、% 西都国际都市晨报2008-7-251/4赚钱引擎 财富原动力 香槟城都市晨报2008-7-311/2东城向上，开启新派生活 香花畦都市晨报2008-7-161/42008.7.19香花畦大庆路售楼中心全新开放 彭城晚报2008-7-231/4公园前，白云山下的住宅经典 新世纪建材装饰城都市晨报2008-7-81/2财富是怎样炼成的 星光名庭都市晨报2008-7-71/2时尚家，实惠价 依山龙郡都市晨报2008-7-11/2让心回家 享受庭院别墅生活 御景湾 都市晨报2008-7-21/2鲜橙街区7月1日正式签约 都市晨报2008-7-81/4总价22万起拥有3房2厅2卫复式空中小别墅 徐州

57、日报2008-7-101/2总价22万起拥有3房2厅2卫复式空中小别墅 徐州地产观察 徐 州 新 景 祥 房 地 产 投 资 顾 问 有 限 公 司 地址：徐州市泰山路文化城6号-4 电话：(0516)83686515 83686516 传真：(0516)83686518-800 http:/ 连连 锁锁 中中 国国 房房 地地 产产 专专 业业 服服 务务 商商 一、城市动态一、城市动态 1.1宏观经济3 1.2城建规划7 1.2.1 城市建设 7 1.2.2 城市交通10 二、政策及市场信息二、政策及市场信息 2.1最新政策 12 2.2市场信息 14 2.2.1全国市场 14 2.2.2

58、徐州市场 16 三、土地市场三、土地市场 3.1土地供应 19 3.2土地成交 20 四、商品房市场分析四、商品房市场分析 4.1销售分析 21 4.2各区域重点楼盘跟踪 23 五、本月媒体监测五、本月媒体监测 5.1主要楼盘营销活动 29 1.1 1.1 宏观经济宏观经济 一、一、城市动态城市动态 标题标题来源来源日期日期 全球竞争力城市全球竞争力城市500500强公布强公布 徐州位列徐州位列325325名名 徐州新闻联播2008-7-29 7月28日，中国社会科学院在扬州发布2007/2008年全球城市竞争力报告，公布了世界最主 要的500座城市竞争力最新排名，江苏有七个城市入选，徐州位列

59、325名。 报告显示，中国共有59座城市入选500强，其中座次靠前的5座城市为香港、上海、深圳、北京和澳 门。江苏有7座城市名列其中，苏州以218的排名成为“江苏老大”，以下依次为无锡（232名）、南京 （240名）、南通（297名）、常州（301名）、徐州（325名）和扬州（346名），江苏城市总数占全 国近1/8。 从2006年起，由中国、美国、日本、德国、韩国等8国城市竞争力学者组成的全球城市竞争力研究 项目组决定，每两年发布一次全球城市竞争力报告。本次报告共使用了gdp规模、人均gdp、地 均gdp、劳动生产率、跨国公司落户数、专利申请数、价格优势、经济增长率和就业率等9项指标，对 全

60、球500个城市的竞争力进行测度。 标题标题来源来源日期日期 徐州市发布上半年各项经济数据，继续居全省第二位徐州市发布上半年各项经济数据，继续居全省第二位 都市晨报2008-7-24 7月23日徐州统计局发布上半年徐州经济形势与全年走势分析最新数据。上半年全市实现地区生产总 值997.91亿元，增长14.6%，高于全省平均水平，继续居全省第二位，主要经济指标领先苏北，高于全国、全 省平均水平。一、二、三产分别增长5.4%、16.5%和14.8%，增速较一季度分别提高0.1、0.3和0.2个百分点。 1 1三大产业三大产业 农业 工业 服务业 农林牧渔业增加值达108.9亿元 增加值连续四个月居全