渝秀大道西段原建设路小学片区地块前期商业定位与规划建议汇报 65P

1、 目录目录 第一第一部分部分：项目：项目swotswot分析分析 第二第二部分：部分：项目项目潜在行业分析潜在行业分析 第三第三部分：部分：潜在竞争潜在竞争楼盘分析楼盘分析 第四第四部分：部分：需求需求商家调查商家调查 第五第五部分：部分：市调市调流程回顾流程回顾 2 1、故本次市调公司派出了包括顾问团、策划部、拓展部、市 场调研部共计13位人员。 于2011年12月16日至2011年12月26日进行市场基础调查。 重庆部分商家需求调研于2012年1月30日-2月8日，派出人员包 括顾问团、策划部、拓展部、市调人员13位。 2、秀山规划部门 重庆商业零售协会 重庆商业地产委员会。 5 5 重庆

2、商业委员会重庆商业委员会 重庆零售业会调查重庆零售业会调查 秀山区域 与 异地市场 行业协会行业协会 温州商会温州商会 家电、数码家电、数码 经济型酒店经济型酒店 零售百货零售百货 大中型超市大中型超市 武陵财富中心武陵财富中心 汇豪世纪汇豪世纪 潜在潜在 楼盘楼盘 分析分析 业态业态 研究研究 调查渠道系调查渠道系渠道说明渠道说明 餐饮、娱乐餐饮、娱乐 6 6 6 市场需求 数码通信 商务型酒店和快捷酒店 百货 大型超市 专业市场 秀山商业宏观状况 家电 餐饮娱乐 调查与判断体系调查与判断体系判断说明判断说明 家具建材 本次市场调研是以秀山宜欣房地产开发责任有 限公司旗下项目-秀山原建设小学

3、地块（未定名 ）商业部分定位为基础，通过对秀山各类商业 ，各商圈和专业市场，大量走访目标客服群， 对商家经营现状以及关于本案意向综合分析， 提供详细的市场参考数据，从而确定原建设小 学地块商业部分定位，进而降低开发投资风险 。 第二章：市场定位判断第二章：市场定位判断 第一第一部分部分：项目：项目swot分析分析 优势优势 1、本项目紧挨花灯广场，花灯广场是政府重点打造核 心商业中心，所以本项目周围商业氛围浓厚有利于本项 目商铺销售。 2、城市命脉是交通而本项目位处于渝秀大道，交通便 利利于货物流通，辐射范围广。 3、板块新兴项目多，商业气候逐渐成熟。 4、项目地块商业临街面宽，布局方正商业打

4、造条件好 劣势劣势 1、目前项目区域新修楼盘多，竞争也就越大。 2、从花灯广场到本项目有一个已经修好的楼盘，在滨 江路上有一栋红色建筑，是政府不与许拆掉这不利于本 项目，这样使本项目商业没有规划好就容易出现与花灯 广场商业形成断层。 3、秀山商业处于初级阶段没有对商业进行合理功能规 划业态紊乱。 机会机会 1、秀山的商业发展迅速，尤其是家电大卖场不断涌现。 2、秀山目前的服务行业不断发展消费需求旺盛，商家 经营范围有限，供应不足。 3、秀山服务行业（美容美发、餐饮、娱乐等）商场逐 渐老化，需要更新换代，提升商业档次。 4、秀山县城规划建设近几年是侧重在于花灯广场周围。 威胁威胁 1、物流园区商

5、业规划已经启动对花灯广场周围商业有 冲击。物流园区现在已经启动，在时间上是赢取本项目。 2、物流园区在2020年形成规模效应，还有就是政府给 物流园区的优惠政策利于物流园区商业发展。 3、苏宁电器入住会导致商家往花灯广场凤翔路靠。 4、入市时间能否吸引到眼球，形成关注的“注意力” 效应。 5、秀山现阶段商业供应量总体出现供大于求。 调研行业数据总结调研行业数据总结 swot分析分析模式市场方向选择 领导者 1.价格标杆 2.有特殊不可复制性 3.竞争力强 挑战者 1.改变游戏规则 2.强调新游戏规则 3.强调产品特色与价值 追随者 1.搭顺风车 2.以小博大，杀伤战术 3.价格战制造者 补缺者

6、 1.细分目标市场挖掘客户 2.瞄准市场空隙 3.创新及市场蓝海 区域形象挑战者区域形象挑战者 产品补缺者产品补缺者 市场定位 通过优势价值的强化，实现区域内形象挑战者、产品补缺者的差异定位，并取两个通过优势价值的强化，实现区域内形象挑战者、产品补缺者的差异定位，并取两个 市场：市场： 项目市场选择项目市场选择 本案本案 第三部分：第三部分：项目项目潜在行业分析潜在行业分析 2121 1 1、由于秀山现阶段已经有大华百货、俊佳欣百货、重、由于秀山现阶段已经有大华百货、俊佳欣百货、重 庆百货、渝都百货已经入住秀山。庆百货、渝都百货已经入住秀山。 2 2、百货在秀山市场已经过量，不合适在引进百货商

7、场。、百货在秀山市场已经过量，不合适在引进百货商场。 3 3、百货商场商品货物更新情况也不是很好，说明百货、百货商场商品货物更新情况也不是很好，说明百货 商场里面的销售状况不是很好。商场里面的销售状况不是很好。 4 4、在这些百货有部分商家都不想在里面在经营，说明、在这些百货有部分商家都不想在里面在经营，说明 商家经营状况不是很好。商家经营状况不是很好。 百货类百货类 业态调查五大体系业态调查五大体系 2222 1 1、秀山的家电销售市调商家、秀山的家电销售市调商家1515家共计上销售面积家共计上销售面积40004000平方平方 米加上即将入住的苏宁电器卖场米加上即将入住的苏宁电器卖场4000

8、4000平方米，共计平方米，共计80008000平方平方 米，家电市场需求旺盛。米，家电市场需求旺盛。 2 2、目前秀山的新修楼盘比较多家电需求就非常旺盛这样、目前秀山的新修楼盘比较多家电需求就非常旺盛这样 有利于本项目规划大型家电卖场。有利于本项目规划大型家电卖场。 3 3、目前苏宁电器入住秀山，那么根据品牌召唤的原理国、目前苏宁电器入住秀山，那么根据品牌召唤的原理国 美也就有可能入住秀山。美也就有可能入住秀山。 电器类电器类 业态调查五大体系业态调查五大体系 2323 1 1、秀山目前只有一个大型数码转卖场百货总营业面、秀山目前只有一个大型数码转卖场百货总营业面 积约积约20002000方

9、方 2 2、其他数码专卖分散很大商家在意向调查中有、其他数码专卖分散很大商家在意向调查中有60%60%商商 家愿意把自己店搬入。家愿意把自己店搬入。 数码类数码类 业态调查五大体系业态调查五大体系 2525 秀山的家具卖场需求供应量约20000平方米，家具需求有 70%商家愿意，但是在未来发展本项目是不合适做家具原因有 从未来发展看本项目地段优势存在做家具建材是浪费本项目地 段，其二是在未来做家具建材是要被核心商业中心所淘汰。 家装类家装类 业态调查五大体系业态调查五大体系 2626 1 1、现秀山经济型酒店处于初级阶段，酒店老旧不利于商务办公人群需求，秀、现秀山经济型酒店处于初级阶段，酒店老

10、旧不利于商务办公人群需求，秀 山经济型酒店老旧山经济型酒店老旧, ,但入住情况也每天也非常好入住率在但入住情况也每天也非常好入住率在80%80%以上，东大街两家四以上，东大街两家四 星级：碧欣大酒店星级：碧欣大酒店 标间标间 300300间，锰都大酒店间，锰都大酒店 标间标间 400 400 间清田商务宾馆间清田商务宾馆 火车站火车站 门口门口 标间标间120120间。渝秀大道间。渝秀大道 星乐大酒店星乐大酒店100100间，秀山大酒店间，秀山大酒店6363间。共计秀山星酒间。共计秀山星酒 店面积约占店面积约占3600036000方。经济酒店面积方。经济酒店面积1500015000平方米，还没

11、占到酒店的一半。平方米，还没占到酒店的一半。. . 2 2、市场需求旺盛，例如星乐酒店为例，位处于渝秀大道与凤翔路交汇处，每、市场需求旺盛，例如星乐酒店为例，位处于渝秀大道与凤翔路交汇处，每 天入住率达到天入住率达到80%80%入住率，可以看出经济型酒店刚需旺盛，这利于本项目经济型酒入住率，可以看出经济型酒店刚需旺盛，这利于本项目经济型酒 店修建。在未来秀山的酒店需求还可以修一个五星级酒店和经济型特色品牌酒店店修建。在未来秀山的酒店需求还可以修一个五星级酒店和经济型特色品牌酒店3 3 家单个平均面积在家单个平均面积在20002000平方米以上。平方米以上。 经济型酒店 业态调查后体系业态调查后

12、体系 2727 业态调查后体系业态调查后体系 第四部分：第四部分： 潜在竞争潜在竞争楼盘分析楼盘分析 武陵财富中心 经济指标经济指标 占地30亩约2万方，总建筑面积约40万方，商业11万方，住宅共2500 多套。 户型区间户型区间 住宅面积区间80-126平米，热卖户型100平米左右。 商业规划商业规划 大型步行街、重百商场、超市、影院、餐饮休闲娱乐等。 招商进度招商进度 目前有重百已签约，森玛、九牧王等 优惠政策优惠政策 办卡优惠充值100000元送一万，50000元送5000元。 销售模式销售模式 住宅全部销售代理公司。 商业卖出，专业招商管理。 销售价格销售价格 住宅均价3800元/平方

13、米 商业推广商业推广 主题主题 武陵财富中心渝东南首席城市商业综合体 主要推广主要推广 渠道渠道 户外、短信、行业海报、围墙、电视等 广广 告告 表表 现现 客户来源客户来源 中和镇及附近乡镇 项目优势项目优势 规模优势，整体规模和商业体量较大。 规划优势，步行街、商场、超市、影院、等一站式休闲购物街区。 项目不足项目不足 竞争项目多，未来供应体量大，区域板块竞争威胁 受政策影响，未来整体市场效应威胁 借鉴之处借鉴之处商业规划完整，定位具有前瞻性和可持续性。 汇豪世纪汇豪世纪 经济指标经济指标 占地30亩约2万方，总建筑面积约11.77万方，商业5万方，住宅3栋共 600多套，车位400多个。

14、 户型区间户型区间 住宅面积区间80-126平米，热卖户型100平米左右。 商业规划商业规划 步行街、商场、超市、影院、休闲娱乐、电玩城等。 招商进度招商进度 - 优惠政策优惠政策 教师购房9.9折，重庆市商业银行利率7折。 销售模式销售模式 住宅全部销售。 开发商自持商业，自行招商运营。 销售价格销售价格 住宅起价：2300元/平方米 商业推广商业推广 主题主题 天脉地段，领袖气质 商业中心，财富汇聚之所 主要推广主要推广 渠道渠道 户外、搜房网、秀山网（房产频道） 广广 告告 表表 现现 客户来源客户来源中和镇及附近乡镇 项目优势项目优势 规模优势，整体规模和商业体量较大。 规划优势，步行

15、街、商场、超市、影院、电玩乐等一站式休闲购物 街区。 项目不足项目不足 与花灯广场有一定距离，地块本身不具备直接竞争优势。 项目 周边商业档次较低。 借鉴之处借鉴之处商业规划完整，定位具有前瞻性和可持续性。 第五部分：第五部分：需求需求商家调查商家调查 理论联系实际 行业排除行业排除 项目项目wsot行业分析行业分析 潜在楼盘规划分析潜在楼盘规划分析 商家意向分析商家意向分析 第六部分：第六部分：市调市调流程回顾流程回顾 项目商业业态定位 功能定位： 1、城市购物功能（独立商铺和大卖场） 2、酒店服务功能（商务酒点和都市快捷酒店 ） 3、餐饮功能（快餐、商务餐、小吃、咖啡等） 4、休闲娱乐功能

16、（美容美发、足疗、ktv等） 5、社区配套、日用品服务功能 6、其他城市服务配套功能（银行、电讯、教育、 邮政等） 业态组合规划业态组合规划 商业类别商业类别规划面积规划面积需求商家需求商家 餐饮娱乐餐饮2家占800方 、娱乐1000方， 洗浴中心1000方 云梦、舞厅会所、儿童游乐场、娱乐休 闲 舞厅/培训俱乐部、电影院、大地院线 家电数码家电4000方、数 码2500方 泰兴数码、国美电器 商务酒店2家面积在4000- 5000方 百货临街铺面富安娜、九际服饰、秋鹿莱特尼丝、海 澜之家、凤祥商城、美滋美、喜得龙、 阿依莲、依香丽影、淑女坊/女主播、波 斯顿服饰、九牧王 备注备注 做上档次的

17、餐饮娱 乐 国美电器意向强烈 五星级酒店有一家 需求和3家经济型 酒店 超市：超市：7000-10000平方米平方米 f 不计容积率不计容积率 服饰5000、数码通讯3000、家具和家居软装15000、 家电8000、珠宝首饰800、婚庆及摄影800、鞋类800 、眼镜500、办公文件用品600.经济酒店4万方。 总计销售面积在近7.5万方左右市场供应量有19万方，在 来来将有近30万方。 酒店名称客房/间面积约/ 碧欣大酒店3009000 锰都大酒店40012000 清田商务宾馆 1203600 星乐大酒店1001500 金瓯酒店809500 秀山大酒店63860 形象定位规划 简约欧式商业

18、街（art deco风格） 业态分布组合：业态分布组合：超市大卖场+电器大卖场+酒店+ 便利店+早餐+快餐+商务正餐+特色餐+茶点咖啡 +美容美发+足疗+洗浴+健身+银行+邮政+培训教 育等 布局规划布局规划 a a、平面布局：、平面布局： 1、建设路方向，底商+商务酒店，建议修建4层商 业，楼上不修建住房。酒店面积控制在30004000 平方米。 2、渝秀大道方向，商业体+住宅（商业布局暂分为 2种形式：一种为商业内外街形式，另一种为分栋 商业体形式），商业面积控制2000025000平方米 3、地下负一层，超级大卖场功能定位。面积控制 在700010000平方米， b b、垂直布局、垂直布

19、局：负一层为超级大卖场，1层零售百货 等专卖店，2层可设小部分零售卖场，2层剩余部分 和3层作服务类型商业。根据投资公司的战略渝秀 大道方向是否修建4层商业有待遇现场商榷。 区域布局：区域布局：渝秀大道方向在现有红线的基础上 整体后退810米，作为项目的广场功能规划， 同时兼顾一定的临时停车功能满足消费者需要 。如果做内外街形式则内街宽度控制在18米， 如果根据设计院的测算做分栋商业梯裙楼形式 ，则各楼栋商业裙楼之间的距离不低于15米， 形成秀山新商业主题广场。 （三）、空间规划（三）、空间规划 遵循正常建筑规范、消防规范，商业规范要求如下： 商业规范要求：1、层高（1层4.65米，2层4.24.8 米车库尽量考虑后期机械停车的空间）柱距分布有规 律利于铺面划分，尽量按照8x8，同时根据实际 距离考虑。 整体平面高差处理上平整便于经营管理。 货载按照商业要求处理不小于450kg每平方米。 铺面规格： a、1层标准铺面：铺面进深控制在8-13米，开间控制 在4-8米，其套内面积控制为30-60平方米为主; 2层 以上可以控制分割面积在300400平方米。 b、 通道要求：步行通道不低于2.6米。 （四）、交通规划四）、交通规划 a、外部交通 注意城市道路网协