广州市富力金港城整合营销策划方案课件

1、富力富力金港城策划方案金港城策划方案 富力造城记： 富力在造城: 一座2000亩土地上的城市 一座建立在整个临空经济强大基础之上的城市 一座引领着广州空港城发展的核心之城,领袖之城 一座在居住,商业,总部商务和酒店各领域成为空港城标杆 的城中之城 一座包容所有又超越之前所有的城 一座包容了品牌价值,区域价值,商务价值,产品价值等一切 价值的价值之城 这是一座在整个花都和临空版块唯一的这是一座在整个花都和临空版块唯一的 无法超越的城！无法超越的城！ 金港城的无以替代性： 1、与新白云机场咫尺相邻，尽享空港经济强劲利好 2、2000亩的巨大规模 3、总部基地、物流、仓储、多层低密度高尚住宅、商业城

2、 学校、人工湖、五星级酒店配套一应俱全 4、它是最早进入花都的超大项目，奠定了一个先入为主的地位 所以，金港城将成为： 广州花都空港城的城中之城、核心之城 它不仅是空港城的总部基地、物流中心 更是为来到这里的国际精英级度身定造的高尚住宅城 哪些主力受众可以支持到金港城住宅的销售： 四级受众： 第一级：空港经济吸引来的和即将来的世界500强企业的高级管理 层及其中层骨干（如已经来的：DHL亚太转运中心、现代汽车城、 跨国航空公司等） 第二级：项目周围的村民 第三级：原南航的员工和现机场的员工 第四级：范围扩大至广州 金港城金港城 用汇聚世界的力量造城！用汇聚世界的力量造城！ 横看世界著名空港城空

3、港城的成功案例： 美国芝加哥机场每年为周边地区提供33.9万个就业机会，带来130.5亿美元的 经济收入；而洛杉矶机场每年创造的经济效益达到150亿美元。美国孟菲斯机 场、法国戴高乐机场和荷兰阿姆斯特丹等世界著名机场已成为全球化时代发展 空港经济、带动区域经济社会发展的范例 。 机场的独特优势也使周边地区成为吸引跨国公司落户的“强磁场”。德国慕尼 黑机场附近31的公司表示，机场是让他们做出投资区域选择的最重要因素， 而爱尔兰顶级公司中的93选择都柏林机场作为商务旅行的出发地 。 国际经验表明，一个航空项目发展10年后给当地带来的效益是：产出比为180， 技术转移比为116，就业带动比为112。

4、 它与谁在并肩作战？ 空港经济的腾飞，所依托的是一种凝聚全世界的力量凝聚全世界的力量 这种力量的来源： 政府宏观调控：广州在建设带动全省、辐射华南、影响东南亚的现代化大都市 进程中，有三个很重要的功能定位，分别是“经济中心”、“国际都会”和 “创业之都”，而这三个功能定位都迫切要求经济发展在全球化时代超越时空 限制。 世界500强的进驻！ 各大产业的追随：跨国物流、汽配、运输、航空服务、酒店、地产等 巨大的吞吐量：新白云国际机场建成后，全国30以上的进出口货物将通过广 州集散 ，并达成年400万吨、8000万人次的吞吐量 超越想象的经济增长极：2年180亿的投资 跨国企业的领袖精英加盟：联邦快

5、递亚太转运中心08年落成使用、广州最大的 汽车城现代汽车城08年落成、跨国航空公司的进驻 世界范围空港基地成功经验的移植：美国美国孟菲斯、法国戴高乐、荷兰阿姆 斯特丹、北京顺义、上海埔东 金港城金港城 以汇聚世界的容量造城！以汇聚世界的容量造城！ 金港城金港城 为影响世界的人造城！为影响世界的人造城！ 这样的一种力量，这样的一座城这样的一种力量，这样的一座城 它在广州乃至东亚的经济发展格局上已经奠定了它的基础 它是区域经济的“发动机”、新产业的“增长极” 它是吸引跨国公司落户的“强磁场” 它是世界级的物流引擎 这座城就像一个黑洞，它吸纳、膨胀、发展的速度在整个东亚无城匹敌！ 一座城中之城 一座

6、空港经济的核心之城 一座包罗万象之城 一座首善之城 它是依托在空港经济腾飞的大舞台上 为全世界500强中领袖精英级的人物 为世界上最具影响力的人造城！ 富力金港城的广告语 一城，一世界一城，一世界 广告语释意广告语释意 因为这是一座包容万象的城 你可以体验到所有的生活方式、可以寻找到包容世界的视角、可以得 到全方位的享乐体验 这样的一座城，就是一个世界！ 富力金港城的定位语 亚太空港核心城亚太空港核心城 定位语释意定位语释意 这是一座空港城内的核心城市 空港城的影响力至少可以渗透到整个东亚 而影响力的决策者 就是居住在金港城里的领袖精英们 广告运动第一阶段广告运动第一阶段 解决问题： 富力为什

7、么要在这里造城 广告目的： 金港城之诞生是凝聚了全世界关于空港经济的第一推动力 1、整体项目的定位输出 2、帮助到商业项目招商的部分线上推广 缮稿先行，炒做空港经济 1、空港经济航母来了！空港经济航母来了！ 广州市政府、富力地产，联手打造中国孟菲斯 （讲述政府对空港城的宏观规划，缮稿） 2、世界世界500强聚首、大型物流公司进驻，东亚引擎级物流转盘横空出世！强聚首、大型物流公司进驻，东亚引擎级物流转盘横空出世！ 富力金港城，新机场旁世界500强总部基地 （讲述空港城的经济产业链，并展示所有的500强企业及物流公司LOGO，缮稿） 全国联展造势： 横向比较各大著名空港城的发展史，以此例证花都空港

8、城将来的地位 联展主题： 中国的孟菲斯，世界的花都中国的孟菲斯，世界的花都 富力金港城，亚抬空港核心城 联展场地选择： 北京、广州、上海三大城市富力的主力楼盘巡展+机场 联展媒体选择： 以机场户外为主力媒体 主力广告运动第一波： 用凝聚世界的力量造城！用凝聚世界的力量造城！ 1、富力富力金港城，用凝聚世界的力量造城金港城，用凝聚世界的力量造城 世界500强企业来了、2年180亿的投资来了； 新白云国际机场全国30%以上的进出口货物集散、 年400万吨、8000万人次的吞吐量来了； 2000亩地的宏观巨作来了； 连续2年全国综合实力第一名的富力地产来了！ 数亿万计的人力、物力、财力，被一个强力磁

9、场聚焦到一起 这就是空港经济的魅力 这就是东亚引擎级物流大转盘吸纳力！ 此时此刻，空港城的核心富力金港城 正在用凝聚世界的力量造城！ 2、富力富力金港城，用凝聚世界的智慧造城金港城，用凝聚世界的智慧造城 不仅仅是美国的孟菲斯、不仅仅是法国的戴高乐、不仅仅是荷兰的阿姆斯特丹； 不仅仅是北京顺义、不仅仅是上海埔东、不仅仅是广州花都的将来 在全球化时代发展空港经济，必然成为拉动区域经济发展的强劲范例！ 此时此刻，空港城的核心富力金港城 正在用凝聚世界的智慧造城！ 3、富力富力金港城，在世界降落的地方造城金港城，在世界降落的地方造城 联邦快递亚太转运中心来了、现代汽车成来了、跨国物流巨头来了、国际航空

10、 公司来了、国际领袖们、精英们都来了！空港城，一个世界级人居的标杆正在 逐渐形成。 此时此刻，空港城的核心富力金港城 正在世界降落的地方造城！ 媒介策略： 巨型户外排头兵 （全国联播：北京+上海+广州；广州的可考虑天河城的三块巨型户外） 主题：用凝聚世界的力量造城！用凝聚世界的力量造城！ 辅助户外媒体： 机场户外+机场路（高速）上的路牌、道旗 平面媒体整合： 广州区：广日、南都、21世纪经济报道、财经杂志、直通车、LIFE白金、登机牌、 机场快线上广告杂志等 视频媒体： 分众媒体：三地甲级写字楼、大型商场、机场 分众媒体TVC传达的核心信息： 富力在广州的空港基地造了一座核心城 另外：之前的巡

11、展可以继续，只是主题上的改变 广告运动第二阶段广告运动第二阶段 解决问题： 富力要造一座什么样的城 广告目的： 告诉市场，金港城是什么 主力广告运动第二波： 一城，一世界一城，一世界 ！ 用汇聚世界的容量造城！用汇聚世界的容量造城！ 1、一城，一世界一城，一世界 金港城，是一座万象之城、核心之城、首善之城； 它在用包容世界的价值造城； 它在用影响世界的方式造城； 它在用超越世界的模式造城！ 一城，一世界！ 3、一城，一世界一城，一世界 品牌价值品牌价值 投资价值投资价值 居住价值居住价值 商商 务价值务价值 产业价值产业价值 区域价值区域价值 在金港城，你能发现所有城市的核心价值。 因为，我们

12、在用包容世界的价值，造城 这是一座万有引力之城 ： 总部基地：空港经济的宏观主脑 低密度多层住宅：世界500强的精英领域 汽配物流中心：东亚引擎级物流转盘 顶级商业城：满足超越想象的享乐需求 五星级酒店：空港城的商务客厅 大面积人工湖：空港城休闲后花园 学校、医院 一城，一世界 金港城，在为全球空港经济磁场点睛！ 4、一城，一世界一城，一世界 生活方式、社交方式、交通方式、消费模式、运动方式、休闲方式、文化方 式、工作方式 在金港城，你能用一切不同以往的方式体验城市。 因为，我们在用影响世界的方式，造城 5、一城，一世界一城，一世界 香港模式、上海模式、纽约模式、新加坡模式、巴黎模式、芝加 哥

13、模式 在金港城，你能找到所有国际空港都市的模式 因为，我们在用超越世界的模式，造城 媒介策略： 接待中心的长线延伸 全国联播：北京+上海+广州 考虑在三大城市的机场及富力在地的主力楼盘作为接待中心 广州本土的楼盘可考虑：富力城及珠江新城的豪宅之一 接待中心的媒介延伸： 机场户外+机场路（高速）上的路牌、道旗+去接待中心路上的户外媒体 辅助媒体也可考虑分众媒体、电波广告及杂志等直击目标受众有效媒体 主力户外广告主题更换成“一城，一世界” 广告运动第三阶段广告运动第三阶段 解决问题： 金港城住宅组团的推广 广告目的： 1、金港城是给谁住的 2、富力在升级，富力第一次进军多层低密度高尚住宅市场 住宅

14、组团一期命名 金港城金港城世界观邸世界观邸 命名释意 这是专门为世界500强精英们准备的高尚住宅社区 联合，即取意联合国，表明这里国际公民的居住身份 住宅广告语沿用“一城，一世界” 主力广告运动第三波： 为影响世界的人造城！为影响世界的人造城！ 暨住宅一期组团开盘 为影响世界的人造城！为影响世界的人造城！ 金港城联合公寓，今天正式公开发售 住在城里的人，都有各自的生活方式、大相庭径的世界观、以及各自独特的 品位与享乐态度，所谓各有各精彩。但他们的选择却惊人的一致，因为金港 城，正是用一种包罗万象，又超越万象的气度与眼光，为一群正在影响、决 策、改变世界未来的人，造城！ 按语：为影响世界的人造城

15、！ 1、一座城市，一种收容万有的低密度空间一座城市，一种收容万有的低密度空间 联合公寓，一梯四户多层低密度高尚住宅区 2、一座城市，一种低调奢华的高度一座城市，一种低调奢华的高度 联合公寓，11层30米限高洋房 3、一座城市，一种吐纳乾坤的眼界一座城市，一种吐纳乾坤的眼界 联合公寓，新机场旁2000亩空港基地配套住宅 4、一座城市，一种包罗万象的享乐方式一座城市，一种包罗万象的享乐方式 联合公寓，所有配套一应自足 媒介策略： 广州的住宅项目联展： 在广州原有的接待中心外增设 市中心高尚写字楼区、富力广州各大楼盘的销售中心、会所 原机场员工生活区（花都市区的别墅区、新乡镇、花东镇、狮岭等） 原机

16、场员工的惯性活动中心 视频媒体： 分众+广州主力门户网站视频广告 输出信息： 1、一城，一世界 2、富力开始做多层低密度的高尚住宅了 其他媒体： 电梯内“框架”广告、电波广告 附件： 关于住宅二期，别墅的命名 联合官邸联合官邸 目标人群： 空港城内世界500强及其他大型企业的高官+私营企业老板 命名释意： 是“联合公寓”的升级板，受众大范围不变，只是经济层次的提升 附件： 关于物流、仓储等商用项目的打包命名 金港城金港城巨库巨库 关于总部基地的命名： 金港城金港城总部基地总部基地 谨呈：山东金佰利地产 临沂环球国际商务中心 项目初步策划方案 2007-11-28 前言 本报告仅是初步策划思路，

17、方案中所涉及各部分 内容的细化与深入工作，期待有机会与贵司深入 探讨。我们诚挚地希望也有信心能与贵司有进一 步合作的机会，因缘于对项目共同的兴趣而共同 创造地产的奇迹！ 目目 录录 项目分析项目分析 营销战略实施营销战略实施 营销战术实施营销战术实施 营销资源整合营销资源整合 营销团队简介营销团队简介 产品分析产品分析 产品属性产品属性 ：融住宅、写字楼、公寓、商业于：融住宅、写字楼、公寓、商业于 一体的城市综合体一体的城市综合体 写字楼，23层公寓，23层两栋住宅，28层 裙楼商业，4F 裙楼商业 美食广场,5F 产品基础参数：产品基础参数： 占地面积：26877m2 建筑面积：133980

18、m2 住宅面积：42185m2 写字楼面积：32100m2 公寓面积：29460m2 商业面积：30235m2 车位数量：1066 地下建筑面积：36683m2 产品分析产品分析 住宅，改小后共住宅，改小后共560户，为户，为51-95平米中小户型，平米中小户型， 户型设计存在明显缺陷户型设计存在明显缺陷 户型设计中存在以下缺点将户型设计中存在以下缺点将 会对销售产生影响：会对销售产生影响： 1、A、B、E、F户型存在朝 向问题； 2、A户型通风、采光存在严 重问题； 3、所有户型均存在黑厕； 4、D户型客厅开间较窄； 5、大部分户型空间布局不 合理； 6、B户型面积较大，可能影 响销售速度；

19、 7、户型设计整体均好性， 明显不足； 改小后，户型配比：改小后，户型配比： 52m2,占20% 68-71m2,占40% 90-95m2,占40% 户型 面积 说明 B户型可改成户型可改成 类似类似E、F两两 个户型个户型 产品分析产品分析 公寓，约公寓，约500户，户型面积户，户型面积35-67m2，总体量，总体量 大，功能用途广，可商、可住、可做酒店大，功能用途广，可商、可住、可做酒店 公寓基础参数：公寓基础参数： 1、体量：3.2万平米 2、层数：28层 3、总套数：约 4、层高：3.6米 6 6、实用率：接近、实用率：接近90%90% 7、电梯量：5部 8、标准层户数：22户 9、户

20、型套数配比：、户型套数配比： 35-36m2,占36% 51-54m2,占45% 63-67m2,占18% 公 寓 标 准 层 平 面 图 公寓户型说明 产品分析产品分析 写字楼，标准层面积写字楼，标准层面积1298平米，能自由分割平米，能自由分割 组合，没有明显的劣势，但优劣有待塑造组合，没有明显的劣势，但优劣有待塑造 写字楼基础参数：写字楼基础参数： 1、单位面积：140平米左右 2、体量：2.9万平米 3、层数：27层 4、层高：3.6米 5、电梯量：5部 6、标准层面积：1298平米 写字楼标准层 产品分析产品分析 商业裙楼，层高稍嫌不足，格局适合大型百货、商业裙楼，层高稍嫌不足，格局

21、适合大型百货、 超市类业态入驻超市类业态入驻 北商业裙楼基础参数：北商业裙楼基础参数： 1、北楼体量：约1.4万平米 2、单层面积：约3600平米 3、层数：4层 5、层高：4.2米 6、扶梯数量：4部/层 南商业裙楼基础参数：南商业裙楼基础参数： 1、南楼体量1.3万 2、单层面积：约3200平米 3、层数：4层 4、层高：4.2米 5、扶梯数量：2部/层 南楼商场一层平面图北楼商场一层平面图 产品分析产品分析 美食广场，退台式设计，较有新意，一层适合美食广场，退台式设计，较有新意，一层适合 引进品牌快餐店，二层以上适合做大型中餐引进品牌快餐店，二层以上适合做大型中餐 美食广场基础参数：美食

22、广场基础参数： 体量：约3500平米 层数：5层 区位分析区位分析 地处南坊新区门户位置，受益于城市北移发展战略及地处南坊新区门户位置，受益于城市北移发展战略及 城市新中心建设，但目前人气严重不足，片区价值未城市新中心建设，但目前人气严重不足，片区价值未 被发掘，一河之隔，房价相差可达千元以上！被发掘，一河之隔，房价相差可达千元以上！ 目前临沂城目前临沂城 市核心区市核心区 河东区，城市航 空港，大型物资 集散中心 兰山区，城市经 济中心、商贸物 流中心 罗庄区，临沂 主要工业基地 经济开发 区，对外 贸易加工 基地。 沂河 南坊区，城市南坊区，城市 未来新中心区，未来新中心区， 城市发展的必

23、城市发展的必 然方向然方向 本案 根据城市规划：临沂将以沂河为城市中心发展轴，形成根据城市规划：临沂将以沂河为城市中心发展轴，形成“一河五片，一河五片， 组团结构，北拓东进组团结构，北拓东进”的布局模式的布局模式 北北 拓拓 东进东进 市场环境分析市场环境分析 2007年以来，市场供应量明显加大，各种类型年以来，市场供应量明显加大，各种类型 产品纷纷涌向市场，竞争加剧，同时房地产政产品纷纷涌向市场，竞争加剧，同时房地产政 策不断收紧，市场销售策不断收紧，市场销售形势十分严竣！形势十分严竣！ 2006年市场土地存量近500万平米，未来1-2年内将陆续进入市场 (单位:平方米) 土地购置土地购置完

24、成土地开发完成土地开发待开发土地面积待开发土地面积 20052005年年 20062006年年1141897(1-101141897(1-10月份月份) )约约50000005000000 楼盘楼盘 名称名称 规模规模 建面建面 上市上市 时间时间 楼盘楼盘 名称名称 规模规模 建面建面 上市上市 时间时间 外滩别苑万万明年上半明年上半 年年 沂河花园万万已成功开已成功开 数期数期 水岸华庭万万 .10 滨河国际万万0 5 兰亭水岸万万2007.7清水湾花 园 万万5 外滩明珠万万2007年下年下 半年半年 东方花苑万万 6.12 仅滨河板块未来2年供应量就在200万平米以上：（不完全统计）

25、在临沂房地产三大板块的竞争中，项目所在在临沂房地产三大板块的竞争中，项目所在 的南坊板块完全处于劣势的南坊板块完全处于劣势 盛世华庭 阳光高地 台北新城 比邻学府 沂龙湾 东方花苑 观河苑 兰亭水岸 澳尔诺国际公馆 清水湾花园 滨河国际 水岸华庭 外滩明珠 沂河花园 河畔花园 齐鲁园 锦园 本案本案 滨河板块滨河板块 未来热点板块未来热点板块 城中心板块城中心板块 南坊板块南坊板块 n滨河板块：有景观资源及 居住环境优势，目前及未 来的热点板块，楼盘定位 走中高端、高端线路。 均价：3400-4500 n南坊板块，未来城市中心， 目前配套不够完善，但未 来发展前景极佳，以政府 微利房、福利房为

26、主，价 格相对低廉。 均价：1400-3200 n城中心板块，零散分布， 周边环境及相关配套差异 性大，档次差齐不全，大 多走中端定位，未来将以 旧城改造项目为主。 均价：2300-3600 市场竞争分析市场竞争分析 市场竞争分析市场竞争分析 项目各类型产品市场竞争均非常激烈，销售前项目各类型产品市场竞争均非常激烈，销售前 景不容乐观！景不容乐观！ 楼盘名称楼盘名称住宅住宅写字楼写字楼公寓公寓商业商业竞争强度竞争强度 龙腾华景龙腾华景 联安联安现代城现代城 阳光高地阳光高地 外滩明珠外滩明珠 盛世华庭盛世华庭 昌隆汇城昌隆汇城 水岸华庭水岸华庭 城建城建时代广时代广 场场 开元开元上城国上城国

27、 际际 齐鲁大厦齐鲁大厦 华通大厦华通大厦 齐鲁园齐鲁园 沂龙湾沂龙湾 市场成交不市场成交不 活跃活跃 典 型 竞 争 楼 盘 分 析 优势不明显，劣势及威胁较突出，营销出路在优势不明显，劣势及威胁较突出，营销出路在 于对项目机会的把握，即要对营销战略资源进于对项目机会的把握，即要对营销战略资源进 行整合行整合 优势不明显优势不明显 项目具有体量大、规划合理、产品类型丰富，互补性强优势，但优 势不明显，难以作为营销突破口 劣势较突出劣势较突出 住宅户型存在明显缺陷；地处城市新区，缺少配套、人气；板块价 值未被发掘 三大机会三大机会 位于城市未来新中心区；产品类型丰富，涉及企业较多，存在品牌 强

28、强联合的机会；住宅B户型可改小 市场供应量大，住宅、写字楼面临很大的竞争压力；新的同质竞争 产品将不断涌现；未来两年内国家宏观调控力度将持续加大 三大威胁三大威胁 项目项目SWOT分析分析 目目 录录 项目分析项目分析 营销战略实施营销战略实施 营销战术实施营销战术实施 营销资源整合营销资源整合 营销团队简介营销团队简介 营销资源整合三大机会点：区位、品牌、住营销资源整合三大机会点：区位、品牌、住 宅改造宅改造 区位资源整合策略区位资源整合策略 将南坊新区包装成临沂的CBD,以CBD概念发掘地段价值，引发市场 关注。 品牌资源整合策略品牌资源整合策略 在销售前，引入知名商家，大企业、酒店，利用

29、品牌合力，强势冲 击市场，提前让客户感受CBD价值、城市发展前景。 住宅资源整合策略住宅资源整合策略 B户型改成2个小户型；通过精装修实现产品差异化竞争，使产品功 能变为宜商、宜住、宜投资。 如何演绎如何演绎CBD概念？概念？ CBD是什么是什么CBD的真实性的真实性CBD的利益与承诺的利益与承诺 CBD，即中央商务区， 全称是Central Business District。 CBD,是一个城市、一个 地区的经济发展中枢。 CBD,是一个城市政治、 文化、商业、金融最集中 的区域。 城市规划：将南坊新区 定义为未来临沂行政、文 化、商业中心。 临沂经济突飞猛进，国 际化大临沂时代正在开启，

30、 国际生态城市的建设呼唤 CBD。 临沂河东地区被定义为 物流、生产基地，因此商 务、经济、文化发展的重 心只能北移至南坊新区； 旧城市中心已经制约了 大临沂经济的发展。建设 城市CBD，是时代发展 的要求 CBD, 是一个城市地价、 房价、租金最高的区域。 占据CBD,就是等于占据 了财富制高点，拥有了财 富及未来。 在CBD建基立业是一种 身份与尊贵体现； 以深圳CBD、北京CBD、 上海浦东等各大城市 CBD及城市发展作对比， 实证CBD的价值与政府 规划的力量。 区位资源整合策略区位资源整合策略 商业商业写字楼写字楼酒店酒店 策略：策略： 招商先行，不计眼前 利益。 裙楼商业裙楼商业

31、业态：业态：百货、大型 综合超市、专业店。 目标商家：目标商家：本地、 国内、国际大型商家， 如银座、金鹰、香港 百佳、家乐福、苏宁 电器等。 美食广场美食广场 目标商家：目标商家：国际品 牌快餐店、国内知名 品牌中餐店 如肯德基、麦当劳、 毛家钣店、小肥羊等 公寓公寓 策略：策略： 寻找大买家，发挥 大企业的“头羊效 应” 目标企业：目标企业： 国际知名企业临沂 分公司总部 国内知名企业临沂 分公司总部 国内大型金融机构 本地知名企业总部 策略：策略： 先适当保留部分 低楼层，引入知 名酒店，如引入 酒店不成功，再 进行销售 目标商家：目标商家： 引入本地知名 酒店，成立商务 快捷酒店 引入

32、国际/国内 连锁酒店 策略：策略： 联袂本地/国内 知名酒店管理公 司作为物管公司 成立酒店式公 寓经营管理公司 目标企业目标企业： 陶然居酒店经营 管理公司、沂景 假日酒店经营管 理公司等 如何整合品牌资源？如何整合品牌资源？ 品牌资源整合策略品牌资源整合策略 如何建立住宅营销价值体系？如何建立住宅营销价值体系？ 住住 宅宅 价价 值值 体体 系系 建建 立立 CBDCBD崛起与崛起与CBDCBD价值，预示巨大的升值空间价值，预示巨大的升值空间 联袂品牌酒店管理公司作物管，以服务提升价值联袂品牌酒店管理公司作物管，以服务提升价值 住宅资源整合策略住宅资源整合策略 通过对通过对B B户型的改造

33、，将户型变小，使总价降低户型的改造，将户型变小，使总价降低 通过精装修赋予住宅新卖点，实现产品差异化竞争通过精装修赋予住宅新卖点，实现产品差异化竞争 将产品包装成酒店式服务住宅，实现形象差异化竞争，并赋将产品包装成酒店式服务住宅，实现形象差异化竞争，并赋 予产品多功能：宜商、宜住、宜投资。予产品多功能：宜商、宜住、宜投资。 如何建立公寓营销价值体系？如何建立公寓营销价值体系？ 公公 寓寓 价价 值值 体体 系系 建建 立立 低首付、低总价、精装修，宜商、宜住、宜投资低首付、低总价、精装修，宜商、宜住、宜投资 CBDCBD崛起与崛起与CBDCBD价值，预示的巨大发展前景价值，预示的巨大发展前景

34、项目写字楼、商场、酒店可带来稳定的租赁客源项目写字楼、商场、酒店可带来稳定的租赁客源 联袂品牌酒店管理公司作物管，以服务提升价值联袂品牌酒店管理公司作物管，以服务提升价值 成立酒店式公寓经营管理公司，打消投资客后顾之忧成立酒店式公寓经营管理公司，打消投资客后顾之忧 公寓资源整合策略公寓资源整合策略 如何建立写字楼营销价值体系？如何建立写字楼营销价值体系？ 写写 字字 楼楼 价价 值值 体体 系系 建建 立立 形象价值（详见形象定位，略）形象价值（详见形象定位，略） 服务与管理：国际品牌专业写字楼物管，如第一太平戴维斯、服务与管理：国际品牌专业写字楼物管，如第一太平戴维斯、 香港仲量行、戴德梁行

35、等。（建议）香港仲量行、戴德梁行等。（建议） 写字楼资源整合策略写字楼资源整合策略 区位与交通：占据区位与交通：占据CBDCBD门户位置，紧临沂蒙大道交通主动脉门户位置，紧临沂蒙大道交通主动脉 硬件：甲级写字楼标准，硬件：甲级写字楼标准，5A5A智能化，国际名牌电梯（智能化，国际名牌电梯（3M/S3M/S 以上以上) )、无限时中央空调分户计量、无限时中央空调分户计量、100M100M光纤入户到桌面、光纤入户到桌面、 智能智能ICIC卡门禁系统等。（建议）卡门禁系统等。（建议） 规划：净高不低于规划：净高不低于2.8米，大堂层高不低于米，大堂层高不低于8米，车位不少于米，车位不少于 250个个

36、,幕墙采用幕墙采用LOW-E玻璃。（建议玻璃。（建议) 目目 录录 项目分析项目分析 营销战略实施营销战略实施 营销战术实施营销战术实施 营销资源整合营销资源整合 营销团队简介营销团队简介 先进行品牌整合，再首先引爆住宅，公寓、写先进行品牌整合，再首先引爆住宅，公寓、写 字楼次之，商业最后并建议以招商为主字楼次之，商业最后并建议以招商为主 住宅住宅公寓公寓写字楼写字楼品牌整合品牌整合 入市时间轴入市时间轴商业（销售）商业（销售） 品牌主力店 品牌大商家 品牌酒店经营公司 企业大客户租或买 大投资客，大买家 目标客户群目标客户群 销售周期销售周期3-63-6个月个月 以临沂兰山区及 周边县区投资

37、客户 为主。 投资型 自用型 办公型 商住型 6 6个月个月8 8个月个月 推售单位推售单位 30%30%保留，保留，70%70%推售推售全部推售全部推售 写字楼的宣传 推广时机在公 寓之后，但销 售时机可前置 整体推售战略整体推售战略 年轻新锐，单身 贵族，结婚买房或 过渡性居住； 生意人、企业中 高层二次、多次置 业或给子女买房 投资客户 办公买家 以招商为主以招商为主 以企业、机构 办公需求为主 大投资客户 住宅操作战略住宅操作战略 客户付款测算客户付款测算（不计租约）（不计租约） 面积单价 （仅作参考） 总价（元）首付月供 （20年） 比例 52300015.64.6890620% 7

38、03000216.3122040% 903000278.1156840% 客户付款测算（客户付款测算（计租约）计租约） 面积单价 （仅作参考） 总价 （万元） 开发商实 收单价 实际首 付 应首付月供 52350018.230002.95.51057 70350024.530003.87.31423 90350031.5300059.51830 常规操作常规操作 模式模式 我司建议我司建议 模式模式 通过提高单价，降低首付的方式实现快速销售，并通过提高单价，降低首付的方式实现快速销售，并 保证开发商预期销售利润保证开发商预期销售利润 公寓采用带租约销售，租约公寓采用带租约销售，租约2年，按月结

39、，可充抵年，按月结，可充抵 客户月供，使头客户月供，使头2年月供为零年月供为零 ，且交楼前只交，且交楼前只交3成首成首 付，另付，另2成待交楼时再交付成待交楼时再交付 公寓操作战略公寓操作战略 客户付款测算客户付款测算（不计租约）不计租约） 面积 （m2) 单价 （仅作参考） 总价 （万元） 首付 （万元） 月供 （10年） 比例 32350011.25.667236% 52350018.29.1109245% 65350022.711.3135618% 客户付款测算（计租约）客户付款测算（计租约） 面积单价 （仅作参 考） 总价 （元） 2年租约 （万元） 首付应首期 (万元） 头2年 月供

40、 后8年 月供 32400012.81.83.86.40768 52400020.836.210.401248 654000263.77.81301560 常规操作常规操作 模式模式 我司建议我司建议 模式模式 写字楼营销的关键在于定位精准，另外品牌大客户写字楼营销的关键在于定位精准，另外品牌大客户 的进驻对写字楼营销起着重要作用的进驻对写字楼营销起着重要作用 写字楼操作战略写字楼操作战略 定位原则定位原则品牌力塑造品牌力塑造形象力朔造形象力朔造 写字楼营销三大关键点写字楼营销三大关键点 项目整体形象与公寓、住宅、写字楼形象，既项目整体形象与公寓、住宅、写字楼形象，既 要有联系，亦要有所区别要

41、有联系，亦要有所区别 形象整合战略形象整合战略 形形 象象 定定 位位 整体形象定位整体形象定位 CBD价值运营体价值运营体 住宅、公寓、写字楼、购物中心住宅、公寓、写字楼、购物中心 公寓形象定位公寓形象定位 CBDSOHO 住宅形象定位住宅形象定位CBD精装修酒店式住宅精装修酒店式住宅 写字楼形象定位写字楼形象定位 CBD首席商务执行官首席商务执行官 由于项目总形象与各类型产品分形象容易混淆，由于项目总形象与各类型产品分形象容易混淆， 建议将不同时期推出的产品冠以建议将不同时期推出的产品冠以“号作品号作品”， 并分别取分案名并分别取分案名 形象整合战略形象整合战略 环球国际商务中环球国际商务

42、中 心，心，0303号作品号作品 环球国际商务中环球国际商务中 心，心，0101号作品号作品 环球国际商务中环球国际商务中 心，心，0202号作品号作品 以以CBD概念为核心，以投资引导为手段，将营概念为核心，以投资引导为手段，将营 销理念渗入到各类型产品卖点中销理念渗入到各类型产品卖点中 营销诉求战略营销诉求战略 说说CBD价值价值 营销诉求主线营销诉求主线 谈临沂大发展谈临沂大发展 讲述项目的投讲述项目的投 资价值资价值 沟通产品细节与沟通产品细节与 卖点卖点 写字楼写字楼 住宅住宅 商业商业 目目 录录 项目分析项目分析 营销战略实施营销战略实施 营销战术实施营销战术实施 营销资源整合营

43、销资源整合 营销团队简介营销团队简介 以整体形象入市，户外先行，以以整体形象入市，户外先行，以CBD概念切入概念切入 市场，迅速抢占市场眼球市场，迅速抢占市场眼球 战术实施要点战术实施要点1 主打广告语主打广告语：（建议）：（建议） 这个世纪这个世纪, ,属于属于CBDCBD 8080年代，错过了深圳年代，错过了深圳 9090年代，错过了浦东年代，错过了浦东 20082008年，你不能再错过年，你不能再错过CBDCBD 酒店式住宅携酒店式住宅携“SP活动活动+金佰利会金佰利会+媒体广告媒体广告” 重磅出击，引发客户广泛关注与参与重磅出击，引发客户广泛关注与参与 战术实施要点战术实施要点2 主打

44、广告语主打广告语：（建议）：（建议） 回家，就象住酒店！回家，就象住酒店！ 2 2万，入住时尚套房万，入住时尚套房 3 3万，入住豪华套房万，入住豪华套房 4 4万，入住总统套房万，入住总统套房 SPSP活动活动：（建议）：（建议） “环球体验环球体验”之旅：之旅： 一等奖：欧洲一等奖：欧洲1212日游日游 二等奖：韩国二等奖：韩国7 7日游日游 三等奖：港澳三等奖：港澳4 4日游日游 利用利用SP活动、体验式营销，不断制造人气和热活动、体验式营销，不断制造人气和热 点，将项目宣传推至高潮点，将项目宣传推至高潮 战术实施要点战术实施要点3 营销活动营销活动：（建议）：（建议） 借势奥运会借势奥

45、运会 1 1、主题为：、主题为：“我是冠军我是冠军”的（前）奥运冠军挑战赛的（前）奥运冠军挑战赛 2 2、邀请、邀请20082008年奥运冠军现场作秀表演、谈成长历程。年奥运冠军现场作秀表演、谈成长历程。 公关活动公关活动 1 1、主题为：、主题为：“城市城市CBDCBD价值研讨会价值研讨会” 2 2、邀请经济学家论坛：、邀请经济学家论坛：“当前经济形式下的投资策略当前经济形式下的投资策略” 其它低成本的活动营销其它低成本的活动营销 1 1、啤酒、水果、美食节、啤酒、水果、美食节 2 2、临沂城区老照片有奖征集及展览、临沂城区老照片有奖征集及展览 3 3、举办车友会活动及奥运观摩活动、举办车友

46、会活动及奥运观摩活动 4 4、大品牌签约仪式、大品牌签约仪式 利用名人开盘作秀，引爆市场，收获大捷利用名人开盘作秀，引爆市场，收获大捷 战术实施要点战术实施要点4 4 利用利用“金佰利会积分卡金佰利会积分卡”发动发动“全民营销全民营销”， 快速实现快速实现100%销售销售 战术实施要点战术实施要点5 5 战术实施应注意战术实施应注意 的几个问题的几个问题 1、要有科学的、全局性的战略把控、要有科学的、全局性的战略把控 项目的开发必须考虑：项目的开发必须考虑： 整体整体目标和阶段目标的统一性；目标和阶段目标的统一性； 阶段目标之间的连续性；阶段目标之间的连续性； 价格及销控全盘考虑；价格及销控全

47、盘考虑； 充分考虑促销等其它费用，理性定价、调价充分考虑促销等其它费用，理性定价、调价 战术实施应注意战术实施应注意 的几个问题的几个问题 2、强化媒体组合，有针对性的推广，避免浪、强化媒体组合，有针对性的推广，避免浪 费费 推广营销渠道推广营销渠道 媒体组合：媒体组合： 以户外与报广为主，以短信、电视、楼宇、电台等为辅助以户外与报广为主，以短信、电视、楼宇、电台等为辅助 其它营销通道：其它营销通道： SP活动吸引，现场展示、客户推介、直邮、人员派单、房展、活动吸引，现场展示、客户推介、直邮、人员派单、房展、 推介会、展点等。推介会、展点等。 战术实施应注意战术实施应注意 的几个问题的几个问题 3、注意强化现场展示。现场展示效果与细节，、注意强化现