物业管理初级知识培训

1、物业管理基本理论教程培训目的：了解和掌握物业管理基本理论；了解相关法律法规，提高员工业务素质培训教材；全国物业管理人员上岗培训指定教材及相关法规培训课时：物业管理基本理论23课时，法规及案例分析2课时 第一章 物业与物业管理基本概念一 什么是物业 物业是由英语property引译而来。含义为财产，资产，拥有物，房地产。是一个广义范畴。从管理的角度来说，物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备，设施和场地。各类建筑物可以是一个建筑群，如住宅小区，工业小区，也可以是单体建筑，如一幢高层或多层住宅楼，写字楼，商业大厦，宾馆，停车场等；同时物业也是单元房地产的称谓 ，如一个住宅单元。同一宗物业

2、往往分属一个或多个产权所有者。相关的设备，设施和场地是指与上述建筑物相配套或为建筑物的使用者服务的室内外各类设备，市政公用设施和与之相临的场地、庭院、干道等，物业的分类按使用功能不同分4类1 居住物业。住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、假村2 商业物业。综合楼、写字楼、商业中心、酒店、康乐场所3 工业物业。工业厂房、仓库4其它用途物业。车站、机场、医院、学校 按结构层次不同分4类1 单层建筑2 多层建筑。2-9层。24米以内，3高层建筑，10-29层，100米以内，4 超高建筑，30层以上，100米以上。不同的物业其物业管理有着不同的内容和要求二 物业管理（一）物业管理的基本概念和含义物业管理

3、是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护。修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有场服务。（二）物业管理的目的为了发挥物业的最大使用功能。使其保值增值。并为物业所有人和使用人创造整洁。文明，安全，舒适的生活和工作环境，最终实现社会 、经济、环境三个效益的统一和同步增长。物业管理企业通常称为物业管理公司，物业所有人即产权人，指房屋所有权和使用权人，也称为业主，业主可以是个人、集体、国家（三）物业管理的性质物业管理是一种与房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综合性管理。是与随着住房

4、制度改革的推进而出现的产权多元化格局相衔接的统一管理。是与建立社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、企业化、经营型的管理。按照社会产业部门划分的标准，这种集高度统一的管理，全方位多层次的服务，市场化经营为一体的，寓经营与管理于服务之中的物业管理是一种服务性行业，属第三产业。社会化、专业化、企业化、经营型是物业管理的4个基本特性1社会化是指它摆脱了过去那种自建自管的分散管理体制，替多个产权单位，产权人找到了一个总管家。同时也为政府各管理职能部门找到一个社会总代管，这样可以克服各自为政，多头管理，互相扯皮，互相推诿的旧体制下的种种弊端从而有利于提高整个城市管理的水平，以充分发挥住宅小区与各类

5、房屋的综合效益和整体功能，使之实现社会效益，经济效益和环境效益的，统一物业的所有权。使用权与物业的经营管理权相分离是物业管理社会化的必要前提2 专业化指由专门的物业管理企业通过委托合同的签订，按照产权人和使用人的意志与要求去实施专业化管理。物业管理企业有专业化的人员配备，有专门的组织机构，有专门的管理工具设备，有科学规范的管理措施与工作程序，运用现代化管理科学和先进的维修养护技术实施专业化的管理。3 企业化是相对于传统的行政事业性质福利型的房屋管理而言的，核心是按照现代企业制度组建物业管理企业并运作。首先，物业管理企业应真正成为相对独立的经济实体，成为自主经营，自负盈亏的社会主义商品的生产者。

6、具有自我改造和自我发展的能力，成为具有一定权利和义务的法人。其次，物业管理行为是一种企业行为，以经济手段为主，实行责、权、利相结合的经营责任制，这是转换房地产管理经营机制的必然结果。4 经营型物业管理的属性是经营。所提供的商品是劳务和服务，它推行的是有偿服务，合理收费，这样可以减少政府或单位的压力与负担，使各类物业的管理走上以业养业，自我发展的道路，从而实现房地产经营的良性循环（四）物业管理与传统的房地产管理的区别1 管理体制不同传统的房地产管理是计划经济体制下的政府行政行为，是福利型的。无偿的，物业管理是市场经济体制下的企业行为，是经营型的。有偿的。2 管理内容不同传统的房地产管理一直以单一

7、的收租养房为主要内容由于是福利型的低租金，养不了房，要靠政府的大量补贴，房越多包袱越重，形成恶性循环。物业管理是对房屋设备设施实行多功能、全方位、综合性的经营管理与服务，既管物又服务人，以人为核心提供精神和物质的服务，通过自身的经营渠道，形成正常的造血功能，以业养业，政府不补贴，实现资金的良性循环。3 所管房屋的产权结构不同传统的管理，房屋为国家或单位所有，是公产，产权关系单一，使用人是承租者而不是产权人，当今社会以形成了国家、单位、个人，包括港，澳，台及外国人拥有产权的多元化格局4 管理机制不同传统的管理是按管理者的意志进行，用户无法选择，很少有监督权，决策权，处于被动地位物业管理是产权人和

8、使用人有权在、选聘物业管理企业，物管企业也有权接受或不接受选聘，双方完全平等，通过市场双向选择。签订物业管理委托合同，物业管理企业于产权人和使用人是委托与被委托，服务与被服务的关系（五）物业管理的基本特点社会化、专业化、企业化、经营型物业管理最基本的特点是业主自治自律与物业管理企业统一专业化管理相结合1 业主自治自律首先，业主对自己的财产负责具有和行使管理权，这是业主自治。其次，在整个物业的使用过程中，全体业主之间还存在相邻关系，既有全体业主的共同利益，即公众利益，又有业主各自的利益。有矛盾时，正确处理，单各业主的利益要服从公众利益，这是业主自律。 业主自治自律有两个关键环节，首先要有一个全体

9、业主共同遵守的业主公约，以此指导，规范，约束业主和使用人的行为。使之共同地自觉地维护公共利益和公共环境。业主公约是所有业主和使用人自律的保证。也是实行业主自治的前提。 其次，要成立业主委员会代表业主的利益管理整个物业，业主委员会对物业管理企业具有选聘权和解聘权是业主自治的关键。2 物业管理企业的统一专业化管理物业管理涉及到方方面面。有各种各样的矛盾和关系需要协调和处理，各项管理工作专业性，技术性又很强，要提高物业管理的整体水平，降低物业管理成本费用就必须对物业进行统一专业化的管理，有物业管理企业来全面负责和承担管理责任。特别是在一宗物业的范围内，应由一家物业管理企业实行统一管理，不应分割，避免

10、分散多头的管理形式以上是物业管理的基本特点。二者结合才能实现物业管理的预期目标。（六）物业管理的产生和发展1 物业管理的起源物业管理起源于19世纪60年代的英国，奥克维姬。希尔女士为其名下出租的物业制定了一套行之有效的管理办法，首开物业管理之先河。2物业管理在我国的产生和发展现代意义的物业管理在我国起步较晚，是随着改革开放，市场经济，城市建设的不断发展和深化 于上世纪80年代由沿海地区逐渐兴起的1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司-深圳市物业管理公司正式成立，开始对深圳经济特区的涉外商品房实施统一的物业管理，这是我国内地物业管理迈出的第一部。标志着这一新兴行业的诞生。随后

11、从深圳到广州，南方到北方，沿海到内地，物业管理公司迅速发展1993年6月30日，全国首家物业管理协会-深圳市物业管理协会成立。1996年底，不完全统计，全国有物业管理公司6000余家，从业人员近百万人。1989年9月第一次全国住宅小区管理工作会议在大庆召开，正式把小区管理工作提到议事日程，随后建设部先后颁布了关于在全国开展住宅小区管理试点工作的通知，全国文明住宅小区标准，全国城市文明住宅小区达标考评办法，城市住宅小区竣工综合验收管理办法等一系列法规文件，为加强住宅小区管理提供了依据，引导房屋管理体制一步步走向新的模式。1994年4月，建设部颁布了33号令，即城市新建住宅小区管理办法，明确指出：

12、“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公司统一实行专业化管理”。从而正式确立了我国物业管理的新体制，为房屋管理体制的改革指明了方向，并提供了法规依据。1996年2月，国家计委，建设部联合颁发了城市住宅小区物业管理收费暂行办法，规范了物业管理服务的收费行为，维护国家利益和物业管理单位及物业产权人，使用人的合法利益，促进了物业管理的健康发展。1996年9月，建设部发出了关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知，为全面提高物业管理人员的素质，规范物业管理行为提供了保证。物业管理这一新兴的行业已得到各级政府，房地产业人士和广大人民群众的高度重视，关注和欢

13、迎，它也必将得到更为广泛蓬勃的健康发展。第二章 物业管理的基本内容物业管理实质是一种综合的经营性管理服务，融管理、经营、服务与一体，在服务中完善经营与管理，三者相互联系，相互促进。物业管理涉及的领域相当广泛，基本内容按服务的性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务，针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。一 常规性的公共服务是物业管理企业面向所有住用人提供的最基本的管理与服务，目的是确保物业的完好与正常使用，保证正常的工作生活秩序和净化，美化生活工作环境，其具体内容和要求通常在物业管理合同中明确规定，物业管理企业有义务按时按质提供服务；住用人在享受这类服务时不需要事先再提出或作出约定。公共服

14、务主要有8项：11 房屋建筑主体的管理（1）这是为保持房屋完好率，确保房屋使用功能而进行的管理与服务工作。包括：房屋基本情况的掌握。包括房屋的数量、建筑形式、产权情况、完好程度、使用状况等，准确记录，及时变更，及时修缮维护。管理要点是保持完好率，建立物业完整准确的档案，图、檔、卡、册，保持档案数据的现势性（2）房屋修缮及其管理。包括房屋的日常保养，维修等。（不详细介绍）（3）房屋装修管理。包括装修的申请与批准及对装修的设计，材料，安全等各项管理工作。2 房屋设备，设施的管理这是为保持房屋及其配套附属的各类设备，设施的完好及正常使用而进行的管理与服务工作。包括：（1） 各类设备设施基本情况的掌握

15、。种类、分布、管线走向、变动情况、完好率与使用情况等，（2）各类设备、设施的日常运营、保养、维修与更新的管理。3环境卫生的管理是为净化环境而进行的管理与服务工作。包括楼宇内外物业环境的日常清扫保洁，垃圾清除外运等。是物业管理中一项经常性的管理服务工作。4 绿化管理包括园林绿地的营造与保养，物业整体环境的美化等。5治安管理为维护物业正常的工作，生活秩序而进行的专门工作。包括：楼宇内外的安全、保卫、警戒、及对各种突发事件的预防与处理，排除各种干扰，保持物业区域的安静。治安管理防治的对象主要是人为造成的事故与损失。占有举足轻重的地位是业主安居乐业的保证，是社区安定的基础，好的治安管理可提高物企的信誉

16、。6 消防管理包括火灾的预防及发生火灾时的救护与处理7 车辆道路管理包括车辆的保管，道路的管理，交通秩序的维护8 公众代办性质的服务指为业主和使用人代收代缴水电费、煤气费、有线费、电话费等公共事业性费用。二 针对性的专项服务指物企为改善和提高住用人的工作，生活条件为满足一些住户和群体的一定需要而提供的服务，实质上是一种代理业务，是物业管理企业开展多种经营的主渠道主要有：1 日常生活类（1）衣着方面：洗、补、制衣等（2）饮食方面：代购食品、粮食、燃料、日用品等（3）居住方面：室内卫生清扫、室内装修、搬家（4）出行方面：代订代购车船、飞机票，接送小孩上学，接送病人看病，保管车辆，保养维修等2 商业

17、服务类物业企业为开展多种经营活动而提供的各种商业经营服务项目。包括各商业网点的开设与管理。及各项经营活动的开展。小型商场，饮食店美发厅修理店。3 文化、教育、卫生、体育类包括各类设施的建立与管理及各类活动的开展（1） 文化：开办图书馆、阅览室、举办展览、文化知识讲座（2） 教育：开办托儿所、幼儿园、假期中小学补习班（3） 卫生：设立卫生站、提供出诊、打针、小孩疫苗接种、提供家庭病房（4） 体育：开办健身场所，举办小型体育活动和比赛4 金融服务类代办各种财产保险、人寿险、开办信用社等。5 经济代理中介服务包括；（1） 物业市场营销与租赁。物业市场营销指物业管理企业受业主委托，依据市场规律，进行商

18、业策划，代理业主对物业进行市场推广，制定并实施销售方案。租赁是指受业主委托，物企根据市场情况，评估和调整租金，制定出租方案，寻找租户，替业主将物业出租。（2） 房产评估，公证指物企受业主委托，进行的房地产价格评估与公证工作。（3） 其它中介代理 如请家教、保姆、房屋置换、代理广告业务。6 社会福利类 照顾孤寡老人，拥军优属，一般为无偿或低偿。三 委托性的特约服务通常为委托合同中未要求，物企在专项服务中也未设立的个别需求。它实际上是专项服务的补充和完善综上，上述三大类，第一为根本，二，三应根据实际灵活掌握。第三章 物业管理企业概述一 概念：物业管理企业 物业管理企业是指按合法程序成立并具备相应资

19、质的经营物业管理业务的企业性经济实体。二 性质：物业管理企业是独立的法人，必须有明确的经营宗旨和经行业主管部门认可的管理章程，能够独立承担民事和经济法律责任。物业管理公司是实施物业管理的主体，是物业管理专业服务的组织者，提供者，实行自主经营、独立核算、自负盈亏、自我约束、自我发展的机制运行。指导思想是，以服务为宗旨，以经营为手段，以经济效益、社会效益和环境效益的综合统一为目的物业管理企业的所有制性质，可以是全民、集体，也可以是私营或外商投资企业三 鹏基物业南宁分公司的机构设置：1 公司经理，对公司负全面责任，对一切重大问题作重大决策。2财务部 ，参与公司经营管理，负责财务、计划、经济核算、各类

20、收费 3拓展部，负责公司业务拓展、市场营销。4管理处，负责物业区域内的公共卫生、环境绿化、治安消防。 下设：工程部、保安部、清洁部、前台。四 物业管理企业的权利和义务（一）物业管理企业的权利 1根据有关法规，并结合实际情况制定管理办法。如可规定使用公共实施办法，管理收费标准、时间、办法，防止违约及违约处理办法等。2依照物业管理委托合同和办法对物业实施管理3 依照物业管理委托合同和有关规定收取管理费4有权制止违反规章制度的行为。5有权要求业主委员会协助管理。如：个别人无故拒绝缴纳规定的合法收费，物业管理企业有权要求业主委员会协助收费。6有权选聘专业公司承担专项管理业务。但不得将整体管理责任及利益

21、转让给其它人或单位，不得将专项业务承包给个人。7可以实行多种经营，以其收益补充管理经费。（二）物业管理企业的义务1履行物业管理委托合同，依法经营。2接受业主委员会和业主及使用人监督3重大管理措施应提交业主委员会审议批准4接受行政主管部门监督指导5至少每6个月应向全体业主公布一次管理费用收支帐目6提供优良生活工作环境，搞好社区文化7 发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告物业管理企业不是国家执法机关，没有执法权，只能约束业主和使用人因居住活动而引发的一些行为。物业管理企业无权干涉业主和使用人的其它人身权利，如发现违法行为又无法追究时，有义务向有关行政管理机关报告，并协助采取相应措施制止或追究。

22、8 物业管理委托合同终止时，必须向业主委员会移交全部房屋、物业管理档案、财务数据和本物业的公共财产，包括管理费、公共收入积累形成的资产。五 物业管理人员的素质要求高水平的物业管理要靠资金、健全的法制、硬件设施、靠良好的服务手段，要有健全的制度和严格的规章，但是首先还是要靠人，靠高素质的物业管理人才。建立一支素质优良，管理方法和手段先进，具有良好服务意识和较高服务水准的员工队伍是搞好物业管理的重要条件。企业管理无非是人、财、物3方面。人是最重要的，物业管理是涉及面很广，专业性很强的服务工作，没有优秀的管理人员没有具有良好责任感的人员，没有具备专业知识和技能的人员，是不可能搞好这一工作的。目前物业

23、管理人员的现状是专业知识欠缺，服务意识不强不能适应现代物业管理的需要，物业管理人员所应具备的基本素质和要求：1 要有“服务至上”的服务意识；2要有强烈的责任感和良好的职业道德； 3 要有较宽的知识面，越是较高层次的管理人员，要求的知识面就越宽； 4 要有所从事的专业岗位的必备知识和相应能力。 我们要树立全心全意为业主和使用人服务的思想，把“服务”作为一种敬业精神，深深扎根心底，提倡自尊尊人的精神，敬业奉献的精神，勤俭节约的精神，尊老爱幼的精神，好学进取的精神。我们不要有高高在上，以主人自居的思想，要转变观念摆正位置，我们受雇于业主，为业主服务，受业主监督，我们的最高准则就是为业主和使用人提供尽

24、善尽美的服务。我们每个员工都应清楚的认识到，我们的产品就是服务，我们的生命力就在于提供最优质的服务。要树立“以人为本”的思想，把业主的需要当作自己的需要提高员工的职业道德，热爱本职工作物业管理从业人员职业道德：爱岗敬业、尊规守纪、热情服务、诚实守信、不怕困难、虚心好学、热心公益、爱护公物、坚持原则、秉公办事、廉洁奉公、勤俭节约。以良好的精神面貌，积极的奉献精神，过硬的业务技能很好地完成自己的本职工作，树立物业管理从业人员的新形象。六 简介服务行业的八大需要：物美与价廉、及时与周到、安全与卫生、舒适与方便、热情与诚恳、礼貌与尊重、亲切与友好、谅解与安慰。 物业管理有关法律法规及案例分析一 法与法

25、制1 法的基本概念法是由国家制定或认可的，由国家强制力保证实施的，具有普遍约束力的行为规范的总和。2法制与人制相对，是指人们的行为包括政治的、经济的、生活的各种行为都必须符合法律规范，按法律规定办事，其基本内容是：有法可依、有法必依、执法必严、违法必究。中心环节是依法办事。二物业管理法律规范的层次分4个层次1 宪法 是根本大法，具最高的法律效力。任何法律一旦与宪法相抵触即为违宪，无效。宪法中关于住宅，城市管理，公民权的规定和原则是物业管理立法的根本依据和指导思想。2 法律是由全国人大及其常委会制定的规范性檔。其效力低于宪法高于行政法规和地方性法规。物业管理目前适用的有民法通则，合同法，公司法土

26、地管理法，城市房地产管理法3 行政法规 是国务院根据宪法和法律制定和颁布的规范性檔。国务院各部委在权限范围内发布的命令，指示和规章4 地方性法规 ，是由省，自治区，直辖市或全国人大常委会特别授权的市（如深圳市），人大及其常委会制定的，适用于本地区的规范性檔。广西人大颁布广西壮族自治区物业管理条例目前缺乏系统的物业管理法律体系。存在的问题；（一） 物业管理的法律制度还有待健全；（二） 物业管理市场还有待规范；（三） 物业管理企业的设立及其运作还有待规范；（四） 业主，业主委员会的作用还有待进一步明确和加强；（五） 有关物业管理的公共契约还有待统一；（六） 物业管理的经费来源，收缴及使用还有待明确

27、；三 物业管理的法律关系（一）物业管理法律关系的三要素1主体是指法律规定的物业管理法律关系的参加者。包括：物业管理企业，业主或使用人，各级政府行业主管部门及房地产开发企业。2客体是指物业管理法律关系主体的权利共同指向的对象，包括：（1） 物，也称标的物，指物业管理对象，如居民住宅小区及设备等（2） 行为，指物业管理法律关系主体行使权利和履行义务。包括作为和不作为。3 内容指物业管理法律关系的主体之间依据法律和合同而享有的权利和承担的义务权利是指物业管理法律规范或物业管理委托合同所规定的、物业管理法律关系主体所享有的作出某种行为的可能性表现为；（1）享有权利的人有权作出一定的行为，如业主可以合法

28、使用物业和公共设施； （2）享有权利的人有权要求他人作出一定的行为。如业主有权要求物业管理者不得在休息时间检查房屋。相应的管理单位有权要求业主不得拒绝或干扰合理的检查义务是：指物业管理法律规范或合同约定的物业管理法律关系主体所承担的某种行为的必要性或责任；表现为：（1） 负有义务的人必须按照有合法权利人的要求作出一定的行为。如按时缴纳管理费，纠正违章并赔偿已造成的损失。（2） 负有义务的人必须抑制一定的行为。如不从事损害房屋及公共设施、损害异产毗连房屋、破坏公共环境和秩序等活动。四 物业管理法律责任（一）物业管理法律责任的一般含义及特征是指由于违反物业管理法律规范的行为而应当承担的法律后果。违

29、反物业管理法规的行为包括违法行为和违约行为。违法行为是指违反物业管理法规的行为。违约行为指当事人违反物业管理委托合同或有关管理制度、规定的行为。违法责任和违约行为是法律责任的前提，法律制裁是法律责任的必然结果。国家工作人员、公民或法人拒不履行法律义务，或作出法律所禁止的行为，并具备违法行为的要件，便应承但所引起的法律后果，国家依法给予相应的法律制裁。物业管理违法行为的构成要件：1 违法性物业管理主管部门的工作人员、物业管理企业、业主或使用人，在进行管理、服务、使用物业的活动中，必须遵守国家关于物业管理法律法规、规章政策的规定和物业管理委托合同、业主公约，如果因为故意或过失违反了物业管理法律规范

30、，就属于违法行为或违约行为。如违章搭建损坏公共设施等2 危害性即违法或违法行为人的行为，对国家、集体或公民的合法权益造成了侵害，具备了法律规定的危害后果。例如违章装修、搭建，损害房屋结构、质量或外观等。3 可罚性即行为人的违法或违约行为符合法律规范所规定的制裁条件。以上要件缺一不可，只有同时具备才能由当事人承担物业管理的法律责任。（二）物业管理法律责任的种类根据物业管理违法行为和违约行为性质、程度的不同，可分为民事责任、行政责任和刑事责任3种。 1 物业管理民事法律责任承担物业管理民事法律责任的方式有：（1） 停止侵害。指停止正在进行的侵害行为。如对正在进行的损害房屋的行为要求停止侵害（2）

31、排除妨碍。这是指将妨碍他人权利行使的障碍除去。如在公共信道堆放对象妨碍通行堆放人应承担排除妨碍的民事责任。（3） 消除危险。指行为人的行为有造成他人损害的危险时，行为人应将危险源除去。如危房出现险情，随时有可能倒塌而危及邻居，邻居有权要求其消除危险。（4） 返还财产。指一方当事人将无权占有的他人财产返换给对方当事人。（5） 恢复原状。指将损坏的财产修复，条件是既有修复可能，也有修复的必要。（6） 赔偿损失。指行为人支付一定的金钱赔偿仪，赔偿因其不法行为给他人造成的损害。不能采取其他方式时，一般可采取此方式（7） 修复或更换。属质量担负责任，如房屋施工质量或室内设施的维修、更换或重做。（8） 消

32、除影响，恢复名誉。是对侵害人身权的一种责任形式。 如承租人的违法行为损害业主的名誉。（9） 赔礼道歉。指公开道歉（10） 取消或限制部分权利。指由于行为人不履行其应尽的义务而取消或限制其享有对应的部分权利2 物业管理行政法律责任指物业管理行政主体和物业行政管理相对人因违反物业管理行政法规而依法应承担的法律责任。物业行政管理相对人的行政处罚种类（1） 警告和通报批评（2） 罚款（3） 没收财产（4） 行政拘留（5） 劳动教养（6） 许可证处罚（7） 停止营业物业管理行政主体的行政处罚种类（1） 物业管理行政 主体内部的行政处理（2） 物业管理行政主体对外部的行政赔偿。依国家赔偿法赔偿（二） 物业

33、管理刑事法律责任 严重违反物业管理规定，触犯刑律的，由司法机关依法追究刑责三 物业管理违约行为及其处理（一）物业管理违约行为物业管理的实施过程中，会出现各种问题、矛盾和纠纷，出现在业主及使用人之间、业主及使用人与物业管理企业之间，属一般的违法行为。1 邻里之间的违约行为。主要是邻里之间相互关系处理不当。一般不涉及其他关系。如公用部位使用的问题。公用部位是多业主的共有财产，无发分割界定，任何一个业主过多占用都会引起异议而造成纠纷。2物业管理企业同业主及使用人之间的违约行为物业管理企业与居民住户之间。由于在执行物业管理规定与对管理规定的处理上也经常出现矛盾。物业管理企业方面，主要是管理不善的问题，

34、如未能按合同提供相应的服务，或未达到应有的标准，收费高，帐目不清。业主及使用人方面，主要是违反管理规定，如私搭乱建，改变物业用途，房屋外观，拖欠拒交各种费用（二）处理违约行为的几种层次1协商解决。是最低层次的处理方式2调解。邻里之间的纠纷可由物企和业主委员会调解。如问题严重或发生物业管理企业与业主及使用人、业主委员会之间的违约行为，可由政府行政主管部门进行调解或裁决。3 仲裁或诉讼当事人不愿意通过协商调解解决或调解不成，当事人可采取仲裁或诉讼的方式。（1）仲裁是当事人一方或双方依据合同中的仲裁条款或事后达成的仲裁协议，向约定的仲裁机构申请仲裁。如果选择仲裁就不得向人民法院提起诉讼。仲裁不服，可

35、复议一次。复议的决定为终局的（2）诉讼 如不申请仲裁可直接向物业所在地人民法院提起诉讼，法院的判决是最高的处理层次。具有权威性，必要时可强制执行。（三） 违约责任的产生违约责任是合同当事人由于自己的过错，没有履行或没有全面履行应承但的义务，按照法律和合同的规定应该承担的法律责任。产生违约责任的条件有两项，不履行合同和当事人有过错1 不履行合同的行为是签定合同的当事人承担违约责任的客观条件。2 当事人有过错是当事人承担违约责任的主观条件，违约行为发生时，当事人主观上确有过错，才能确定违约责任，过错有两种：（1） 故意指当事人明知自己的某种行为可能发生不良后果，而希望或放任这种结果发生。如发现了某

36、设施有故障可能会发生事故但不及时修理，发生了事故（2） 过失指当事人应当预见到后果，但轻信这种后果可以避免而未采取应有的措施，造成合同的不履行或不完全履行（四） 承担违约责任的方式1 取消或限制部分权利权利和义务是相对的，享有权利的同时，必须承担一定的义务；不履行其应尽的义务其享有的权利必然受到限制。如对违反公约或规定者可停止提供相应的服务。2经济处罚（1） 违约金指违约方按照法律规定和合同约定，应该付给对方的一定数量的货币。是违约方承担违约责任的法定方式之一。违约金主要是为了用经济制裁的手段督促合同双方严格信守合同条款和履行合同义务。如：某些费用未能及时付给物企，短时间内未给管理带来明显的损

37、失，但肯定会使物企资金周转不灵而直接影响物业管理整体工作。用违约金制裁业主委员会，可能会防止发生。（2） 赔偿金是违约方的违约行为给对方造成损害事实时，单处违约金仍不足以补偿其经济损失，则应由违约方支付给对方一定数额的损失补偿费。必备4个条件：违约行为主观上有过错违约行为给对方造成损害事实违约行为与损害事实之间有因果关系（五） 违约责任的免除由于不可抗力造成的违约可免责。不可抗力是当事人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。如自然灾害四 违反业主公约的行为及其处理（一）业主公约是全体业主及使用人共同制定又共同遵守发行为准则，是一种自我约束的公共契约。目的是为维护物业的正常使用，保证全体业主和

38、使用人的整体利益。但业主公约不是法它只能约束因物权而产生的客观行为。（二）违反业主公约行为的处理个别业主和使用人违反业主公约的行为，影响到他人或整体利益，就应该给予处理。可先由业主委员会和物企进行调解；调解不成，应根据行为的性质和程度按违约行为的处理方式和程序提请政府主管部门调解裁决或申请仲裁及诉讼。案例一 张某居住在某小区的六楼，平时酷爱养花，并经常把花盆摆在阳台的窗台上。一天居住在同小区的李某下班回家，时值台风来袭，电视台已播报过台风紧急警报，提醒市民注意预防，李某走至张某家楼下时，刚好一盆花被大风吹落，击中李某头部，李某被击昏在地，血流不止。后幸被邻居发现，送医院救助及时，脱离了生命危险

39、，当公安机关调查到张某时，其辩称，花不是他的，但是有邻居证实，花是他养的，且亲眼见到从其家窗台上掉落，张又称就算花是他的，他也不是故意的，不负责任。于是李某将张某诉至法院，并将小区物业管理公司列成共同被告。 分析：根据民法通则106条2款规定：“公民、法人由于过错侵害国家集体的财产、侵害他人的财产、人身的，应当承担民事责任。” 126条规定：“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。” 本案中，张某对其摆放的花盆有所有权，他同时就是花盆的管理人，张某不能证明其对花盆进行了必要的管理和采

40、取了必要的安全措施，特别是当台风来袭时，张某应预见到可能因大风将花盆吹落而并未采取安全加固措施，因此其有过错，应对侵害行为负责。 物业公司对在本小区内的安全隐患有管理巡查、提示的责任，如果物业公司对张某进行过提示，而张某不听从劝告，物业公司尽到提示职责，可免责，如果物业公司并未对该安全隐患进行必要的提示和管理，则应负相应责任。(所以，要求物业公司对小区内存在的安全隐患应进行及时的管理，提示。)案例二 王小姐在某小区居住，一天早上，她突然跑到物业公司称其前天晚上停放的一辆红色跑车在小区停车场丢失，保安负责人马上找当晚值班的保安询问，保安员仔细回忆，并查找当晚值班记录，并没有该车停放的记录，王小姐也没有停车小票。半个月后，物业公司接到起诉书，某保险公司将物业公司告上法庭，要求赔偿车辆丢失的损失。 分析：本案为保管合同范畴，根据合同法第367条，368条之规定“保管合同自保管物交付时成立，但当事人另有约定的除外。”，“寄存人向保管人交付保管物的，保管人应当给付保管凭证，另有交易习惯的除外。”可见，保管合同的成立，以保管物的交付为必要条件，以保管凭据为成立依据，