二手房买卖中委托公证的风险

1、“公证交易房产，两方都要承担巨大风险。 ”厦门市中级人民法院法 官黄培芳说，一方面，如果二手房房东违约，一手房房东作为“被代 理人”要承担违约责任。以徐某和何先生之间的公证交易为例，法官 分析说，何先生是根据徐某的授权， 作为徐某的代理人与黄女士签订 了房产买卖协议，根据中华人民共和国民法通则第六十三条的规 定，“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。 被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任” ，即徐某应对何先生 的行为承担相应的法律后果， 黄女士有权向徐某主张权利， 徐某应退 还黄女士已支付的购房款，并承担相应的违约责任。另一方面，如果 一手房房东违约，二手房房东很可能需要

2、承担“连带责任” 。如上述 案件中，何先生在房产买卖协议书第十七条中和对方约定：立约 人何先生保证已取得一手房房东同意出售该房产的相关授权， 并代表 一手房房东签署本协议， 若因房东原因导致该房产无法交易， 立约人 将承担相应的违约责任。 根据这一约定， 何先生应承担连带保证责任。 黄培芳指出，一房两卖，是公证交易中最大的隐患。何先生遭遇的 就是卖方一房两卖，并因此付出惨痛的代价。而实际上，卖方也要承 担很大风险，因为，买方也可能一房两卖。一旦购房人一房两卖，拿 到钱后“人间蒸发”，或者挥霍一空， 那么，卖方就要承担连带责任。 也就是说， 需要和购房人共同承担被骗者的损失。 而对于一手卖家而

3、言，利用公证把房子卖出也有很大风险， 一旦投资客公证后再次交易 时对第三方违约， 因为投资者是代理行为， 由此而导致的违约责任将 归责于一手卖家。 警惕被炒房者利用的“房产委托公证” (2012-03-01 10:47:24) 转载 标签： 杂谈 我国房产买卖过户的程序日益严瑾完善，银行、开发商和房产登记 部门为控制风险、预防纠纷，一般要求当事人本人去办理签字手续， 本人不能亲自到场签字的， 要求提供经公证处公证的委托书或委托合 同。所以，随着房产委托公证的需求日益提升。房产委托公证需求在 不断增加，但是公证过程中出现的问题，也在不断的增加。 房产委托公证本身没有问题， 但为什么房产委托公证导

4、致房屋买卖行 为面临巨大的风险？ 炒房者利用“房产委托公证” ，实现“转手”赚“差价”之目的。一 般做法如下： 卖家与买家签订合同，并收取定金。签订合同时，买家强烈要求暂 不过户，并办理公证，并且合同有“甲乙双方在公证处办理房屋转让 及委托乙方办理过户手续的公证” 的类似条款。 一旦卖家和买家办理 好房产委托公证后，这样， 买家就可以慢慢地找另一个买家，等合适 了再把房子卖出去， 至于买家从中赚了多少差价， 就和卖家没有关系 了。 以上做法是炒房者惯用手法，在房价平稳上涨时，产生的纠纷会比 较少，当房地产市场出现大幅波动时，尤其是目前这种情况，纠纷就 会大量产生，法律风险凸显。以下就是房产委托

5、公证引纠纷的案例。 案情： 今年 4 月份，经房产中介，杨先生将自住的一套 129 平的二室二厅 住宅卖给王女士。 双方签订了房屋买卖合同。 合同约定房屋成交价为 120万元，王女士在签订合同当日支付定金 5 万元，并于 20日内支 付首付款 65万元。协议中同时规定，自签订合同 3 个月内双方办理 房产委托公证手续，王女士于公证当日支付剩余房款 50 万元后，杨 先生将房屋及房产证、公证书原件交付给王女士。合同签订后，王女 士如期向杨先生支付了定金和首付款共计 70 万元。 7 月份，双方通 过协商共同到公证处办理委托公证， 但由于双方对委托公证范本未能 达成一致意见，最终未能办理公证手续，

6、引发争议。于是，杨先生诉 至法院，要求王女士继续履行合同、 支付剩余房款并按照合同违约条 款承担迟延履行违约金。 王女士则反诉要求杨先生限期出具合法并能 实现合同目的的公证委托书、承担迟延办理房产证的违约金。 法院判决： 杨先生与王女士所签合同虽约定双方于签订合同后 3 个月内办理公 证手续，但因约定不明，双方对公证的具体内容、时间和办理手续等 事项产生分歧， 导致合同未能继续履行。 杨先生与王女士签订房屋买 卖合同的目的，在于通过买卖行为在双方之间完成房屋所有权的转移， 并非通过买卖合同完成委托公证， 是否进行委托公证并不影响合同目 的的实现。因此，在合同未明确约定公证委托委托具体事项的前提

7、下， 王女士要求杨先生出具合法并能实现合同目的的公证委托书的请求 缺乏依据。 因双方均同意继续履行合同并办理房屋过户手续， 故王女 士应在双方办理过户手续后，将剩余房款支付给杨先生。最终，法院 判决双方继续履行合同， 驳回杨先生的其他诉讼请求和王女士的反诉 请求。 律师分析： 本案看似是一起简单的房屋买卖合同纠纷案件，其实背后却隐藏着 炒房客以买房自住之名投机炒房的玄机。 如遇到此等炒房客， 卖房的 房主将要承担很大的风险。 首先，炒房客将该房屋转卖给下一个买房 人，炒房客只是名义的卖房人，形式上是代理原房主出售房屋。若该 合同履行过程中产生纠纷， 新的买房人可能主张原房主与炒房客存在 恶意串

8、通的行为。一旦发生诉讼，原房主将被直接列为被告。其次， 若炒房客在使用房屋过程中破坏了房屋结构， 为隐藏房屋存在的问题， 将房屋进行装饰后转卖。 新的买房人入住后发现质量问题， 会直接向 原房主主张修复或赔偿。 最后，因原房主已与炒房客进行公证并取得 价款，实际占有人和使用人已随之转变。 炒房客再行转卖甚至进行多 次转卖，产生纠纷后， 新的买房人会要求买卖合同的相对方原房 主交付房屋。原房主必将承担“一房二卖”甚至“一房多卖”的法律 责任。更有甚者， 若炒房客未向原房主支付全部房款，一旦其将房屋 转售后卷款逃走，后果更不看设想。 据于以上案例， 结合实际情况， 律师提醒卖家在出售房屋时充分注意

9、 防范房产委托公证的以下法律风险： 委托是指委托人授权受托人并以委托人的名义，为委托人的利益而 与第三人进行民事活动的行为。 委托行为是单方法律行为， 即委托人 单方签署委托书， 受托人持委托书从事民事活动， 而所产生的法律后 果由委托人承担。 通俗地说就是你委托他替你办理房屋过户手续， 在 办理过程中，发生的一切法律后果都由你来承担。举个例子：张某将 一套房子卖给了中介，办理了委托公证后，中介一次性给他 20 万元 后，他把房产证和房门钥匙给了中介后，就以为没事了。可是，房屋 中介一转手把他的房子卖了 25 万元，在办理完过户手续后，买房者 以房屋存在漏水，楼板开裂等问题，把原房主告上了法庭

10、，而这时房 屋中介拿着 5 万元不知去向了，原房主却要承担相应的责任。 委托一定要找自己信任的人。在平时，我们要是委托别人办事，都 是委托自己比较信任的人， 而作为买卖房屋这么大的事， 却找一个自 己并不了解的人作为受托人， 如果他拿着你的房子一房两卖， 你也要 承担相应的责任。如有一个人，他用别人一套房子，拿着两份委托书 同时和两个人签订卖房合同， 收取了双方的定金， 但是只给其中的一 人办理了房屋过户手续， 而另一个人得不到房子也找不到卖房人， 只 有把委托人告上了法庭， 委托人就要承担相应的责任。 这个案子因为 涉及诈骗，委托人及时报警，因为先刑事案件后民事案件，法院中止 了民事案件的审

11、理。但是， 由于委托人的自己的委托行为，为自己带 来了很多不必要的麻烦。 委托是单方法律行为，委托人有权变更或撤销，但在您撤销或者变 更后应当及时通过适当途径通知相关人员及部门 （如房地产交易中心 等）。如果你办理了委托公证后，你又不想委托受托人替你办理有关 房屋过户手续了， 你可以到公证处申请撤销或者变更委托书， 但要及 时通知有关部门， 不然受托人拿着原来的委托书还是可以办理有关手 续的，因为有关部门并不知道你撤销了委托。 北京孙凤起律师 | 十级 不建议做公证， 日后受托人与他人签订购房合同后发生纠纷， 购房人 会以房主为被告提起诉讼，责任房主你承担。 本报讯 卖房者想尽早收到售房款，

12、买房者想降低购房成本， 于是双 方都不办理过户手续。中介公司利用这种心态， 用同一份委托公证书， 一边赚取差价， 一边将法律隐患与风险转移到买卖双方身上， 卖主可 能会面临多方赔偿，而买主可能因此失去房产所有权。 基本案情 中介利用同一委托公证书 转手炒房赚两次差价 今年 3月，张某新将一套房屋以 28 万元的价格（不含税，税费 由买方承担，下同）在中介公司放盘出售。因认为该价格低于市场价 约 2 万元，中介公司老板刘某健便以个人名义， 与张某新商谈买卖事 宜，刘某健表示可以一次性付款，要求张某新降价 1 万元。张某新考 虑到能较快收到房款，就以 27 万元的价格与刘某健达成交易，并签 订房屋

13、买卖合同。双方各向中介公司支付中介费 5400 元。 合同签订后， 刘某健带张某新来到公证处并对张某新说， 该房屋 是买给其儿子的，其儿子现在外地读大学，请张某新办理一份出售、 收售房款、 过户等内容的委托公证书给刘某健， 由刘某健在其儿子暑 假回来后，再办理过户手续。刘某健声称，这样操作没有风险、方便 快捷，办好公证立即支付全额房款。张某新觉得能马上收到售房款， 又能免除办理评估、过户、交税手续的麻烦，于是就按刘某健的意思 办理了委托公证书。 办好后，张某新收到了售房款。刘某健取得委托公证书后，将该 房屋再次挂牌出售，售价为 31 万元。陈某忠对该房屋有购买意向， 但觉得 31 万元太贵，加

14、上营业税、个人所得税、契税及中介费等， 总购房成本达到 35 万元。 中介公司向陈某忠建议， 可暂不办理房屋的过户， 由原业主张某 新将委托刘某健办理出售过户手续的委托公证书转委托给陈某忠， 并 将房屋交付陈某忠使用， 这样可以避免近 4 万元的税费， 待房产证满 五年后，再办理过户或由陈某忠转卖他人。 陈某忠觉得这样操作省下了近 4 万元的税费，虽然房子没有过户， 但还有委托公证书和房屋买卖合同保障， 就与刘某健达成了交易。 陈 某忠支付 31 万元购房款后，刘某健到公证处办理了转委托公证书给 陈某忠。 法律分析 卖主或面临多方赔偿 本案是一起中介公司炒楼吃差价的典型案例， 中介公司通过一买

15、 一卖赚了 5 万元的房屋差价和两次中介费， 而张某新、陈某忠的合法 权益则受到较大损害， 并偷逃了两次房屋交易税费。 房屋不办过户手 续，给张某新、刘某健、陈某忠均造成极大的法律风险。 首先，如果刘某健将该房屋一房多卖，收取多位买方的定金或售 房款时，由于刘某健无法履行多份合同，各个买方势必起诉原业主张 某新主张赔偿。张某新委托刘某健出售房屋，必须对刘某健出售房屋 的行为负责，张某新应赔偿多位买方的损失。 其次，如果张某新无力偿还个人债务，由于该房屋仍然登记在张 某新名下，法院会拍卖房屋，用作偿还张某新的个人债务，这样势必 造成陈某忠损失。陈某忠无法依据与刘某健签订的房屋买卖合同和委 托公证

16、书主张该房屋的所有权。 再次，如果陈某忠将该房屋出租，承租人在承租期间意外伤亡， 依法应由房屋所有人承担责任的，或者房屋高空坠落花盆等物品至人 伤亡时，张某新均有可能面临受害人的索赔。 法官说法 公证交易房产两方都有风险 法官指出，一房两卖，是公证交易中最大的隐患。 “公证交易房产，两方都要承担巨大风险。”法官说，一方面， 如果二手卖家违约，一手卖家作为“被代理人”要承担违约责任。 因为，根据相关法律规定，“代理人在代理权限内，以被代理 人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民 事责任”，即一手卖家应对二手卖家的行为承担相应的法律后果。 而另一方面，二手卖家也要承担很大风险

17、，因为，一手卖家 也可能一房两卖。一旦一手卖家一房两卖，拿到钱后“人间蒸发”或 者挥霍一空，那么二手卖家就要承担“连带责任”。也就是说，二手 卖家需要和一手卖家共同承担被骗者的损失。 律师说法 有空子可钻但风险很大 福建信海律师事务所林敏辉律师在接受记者米访时表示，这 种“全权委托代理公证”的方式对于第一手卖家和投资者都存在着很 大的风险。如果房价上涨，一手卖家在有利可图的情况下，可以要求 单方撤销公证，要求按政策进行过户交易，致使投资者无法规避政策， 并有可能导致第三方违约或者投资亏损。 而对于一手卖家而言，利用公证把房子卖出也有很大风险， 一旦投资者公证后再次交易时对第三方违约， 因为投资

18、者是代理行为， 由此而导致的违约责任将归责于一手卖家。 公证处提醒 别把公证当合同 鹭江公证处一位工作人员告诉记者，还没有取得产权证的房 产，可以通过公证进行交易。 不过，她提醒购房人，在交易过程中， 不能把公证委托书 当合同用，因为委托是单方面的行为，存在一定风险，即一个卖房者 可以通过委托书将同一房屋出售给不同的人。 “房产公证，只是房屋买卖过程中的程序之一，物权的最后 取得还可能受到商业风险和道德风险的影响。 ”因此，她建议，为了 减少纠纷，购房者办完公证之后，应尽快去办理房屋过户手续，如果 长时间不过户， 可能会遇到一房多卖， 或者因其他因素而最终无法取 得房屋使用权，从而产生纠纷。

19、记者了解到，仅今年上半年，思明区法院就受理因为公证炒房引 发的官司近百起，不少公证炒房者遭遇纠纷，损失不小。 “只要投资者将全额房款付给卖家， 双方到公证处进行登记， 投资者就会得到一份全权委托代理公证书 ，有权将房子再卖出去。 ” 一名房产中介透露，整个过程并不用到房管部门进行过户登记， “你 的名字并不会出现在房管局的系统上， 限购的制约根本不存在， 你爱 买几套就买几套，赚了差价后，再把房子转出去。 ” 由于是通过公证进行的交易，炒房者并不用支付过户费，也 无须缴纳契税。有了这种“新招数” ，征收营业税的规定，对于已变 身为“中间人”的公证炒房者来说，几乎成为一纸空谈 这样的房产交易，似

20、乎将炒房“游离”于限购调控之外。事 情真的有这么简单吗？ 案例 1: 一房三卖，公证买房惹官司 张先生原本想通过公证炒房牟利， 不料通过公证买来的房子， 被原房主悄悄地卖了。这究竟是怎么回事？ 去年年底，张先生打算将公证买来的一套房产卖掉，经过房 产中介找到买家黄女士，签订了房产买卖协议书 ，并收到部分购 房款。张先生去银行办理解押，却发现按揭款已经被人提前还清，自 己的房子早就过户给了一个姓郑的人。 原来，张先生这套房子是前年从徐某手中买的，当时徐某到 公证处公证了一份委托书 ，委托权限里约定，张先生有权代办房 产出售手续， 但徐某很快又把房子卖给另一位购房人， 并办理产权过 户。 因为交不

21、出房子，张先生被黄女士告上了法庭。近日，二审 厦门中院经审理认为， 张先生是接受徐某的公证委托出卖这套房产的， 是代理行为， 其行为也应该由徐某承担责任， 终审判决要求徐某向黄 女士退还购房款 59万元及合同违约金 4 万元，但张先生要承担连带 保证责任。 案例 2: 委托代理，房产被高价转卖 2011年 4月底的一天，刘女士与简小姐签订房产买卖协议， 出售一套小户型住房，成交价为 43 万元。收到购房款后，刘女士到 公证处公证了一份委托书 ，授权简小姐代为办理该房屋的出租、 出售、过户等手续。公证完之后，刘女士把房屋及产权证交给简小姐， 但是双方并没有约定办理过户登记手续的具体日期。 两个月

22、后，简小姐将刚买到的房子以 54万元高价转手。 刘女 士听说后，就到公证处办理了一份终止委托声明 ，要求终止简小 姐对该房屋的代理权，要求简小姐办理过户手续。但是，简小姐只想 转卖，不愿过户，双方因此发生争议，打起了官司。 近日，思明区法院判决解除了双方的 房产买卖协议。法官认为， 刘女士单方终止委托公证的行为属于违约， 应返还双倍定金和全部购 房款。简小姐需将住宅及室内装修等原样返还给刘女士。 说法: 公证交易房产风险大 “公证交易房产，买卖双方都要承担极大的风险。 ”市中级人 民法院黄培芳法官说， 一房两卖甚至多卖， 是公证交易中最大的隐患。 一旦购房人一房两卖， 拿到钱后“人间蒸发”，或

23、者挥霍一空， 那么， 卖方就要承担连带责任。 也就是说， 需要和购房人共同承担被骗者的 损失。 李先生在海淀区成府路附近有一套 60 平方米的房屋要出售。 2010年 4 月 10日，李先生通过房产中介与卖家魏先生签订 房屋买卖合同。 合同约定房屋成交价为 150 万元，魏先生应在签订合 同时支付定金 5万元，并于 4月 15日前支付房款 85万元。 同时规定，双方于签订合同 2 个月内办理房产公证手续，魏 先生于公证当日支付剩余房款 60 万元后，李先生将房屋及房产证、 公证书原件交付给魏先生，所有税费由魏先生承担。 合同签订后，魏先生如期向李先生支付了定金和首付款共 90 万元。 2010

24、年 6月 7日，双方通过某房产中介协商共同到公证处办 理委托公证。 但后来双方就委托公证范本未能达成一致意见， 最终未 能办理公证手续，就此发生争议。 于是，李先生诉至法院，要求魏先生继续履行合同、支付剩 余房款并按照合同违约条款承担迟延履行违约金。 魏先生则反诉要求李先生限期出具合法并能实现合同目的的 公证委托书、承担迟延办理房产证的违约金。 法官揭秘 植入公证内容 低买高卖炒房 本案看似一起简单的房屋买卖合同纠纷案件，实则背后隐藏 着炒房客以买房自住之名投机炒房的玄机。 为规避买卖房屋的相关税费，降低转卖成本，职业炒房客购 房时一般不办理过户手续，而是在签订植入特别条款的买卖合同后， 找出

25、各种理由，要求房主到公证处办理房屋所有权和房屋买卖过户等 事项的委托公证书。 如果这时房主发现遭炒房客算计而不愿履行合同，炒房客便 会要求房主赔偿违约金。 这种操作方法符合炒房客低买高卖的运作原则，以较少资金 换取较大回报。另外，也可规避楼市新政对个人新购房屋套数的限制， 使其在新政颁布后仍能继续炒房。 法院判决 是否委托公证 不影响房屋买卖 法院经审理认为， 李先生与魏先生所签合同虽约定双方于签订合 同后 2个月内办理公证手续， 但因约定不明，双方对公证的具体内容、 时间和办理手续等事项产生分歧意见，导致合同未能继续履行。 魏某与李先生签订房屋买卖合同的目的，在于通过买卖行为 在双方之间完成

26、房屋所有权的转移，并非通过买卖合同完成委托公证, 是否进行委托公证并不影响合同目的的实现。 因此，在合同未明确约定公证委托具体事项的前提下，魏先 生要求李先生出具合法并能实现合同目的的公证委托书的请求缺乏 依据。 因双方均同意继续履行合同并办理房屋过户手续，故魏先生 应在双方自行办理过户手续后，将剩余房款支付给李先生。 最终，法院判决双方继续履行合同，驳回李先生的其他诉讼 请求和魏先生的反诉请求。 炒房步骤 步骤一“公证”留后手取得代理权 法院经调研发现，此类案件有一些共同之处，炒房客与房主 签订房屋买卖合同时，合同中往往含有公证条款。 此举的目的在于从房主处取得该房屋出售、过户等相关事项 的

27、代理权。从而在下次买卖中，将房屋从该房主名下直接过户给新的 买房人，以此达到获取更多差价的目的。 同时，公证条款往往先进行模糊约定，从而不致房主在签订 合同时生疑拒签。 步骤二 伙同中介做“笼子” 让房主往里钻 从表面看，炒房客是为买房自住，且按合同约定实际支付大 部分甚至全部房款，但这只是骗取房主信任的一个步骤。 合同履行过程中，炒房客一般会找出一些理由，比如声称买 房实际由其父母出资，房产证可能要写父母名字，可先将办理买卖过 户等事宜委托给炒房客本人办理。炒房客以此作为房主办理房屋过户 手续的替代方式，从而为自己留下炒房的活动空间。 另外，炒房客会主张为防止支付房款后不予过户情况出现， 可

28、委托给房产中介某业务员，由其作为共同信任的监督人办理房屋买 卖过户等事宜。而实际上该业务员是炒房客在“黑中介”中的“同伙”， 与炒房客一同“做笼子”让房主往里钻。 步骤三 业主担心违约 只能“配合”炒房 有的房主没有识别出炒房客的 “阴谋”，径直配合其办理公证 手续。 有的房主虽有顾忌，但担心自己违约，且认为炒房客已支付 价款，最终往往无奈地予以配合。 本案中，李先生在签订房屋买卖合同时没有注意到公证条款。 当魏某要求按照其提供的公证范本办理委托公证手续时，李 先生才发现魏某有炒房的嫌疑。 但为了继续履行合同而不致违约，李先生希望仅将公证授权 范围限制为办理过户，不能包含买卖和网签等事项，遭魏

29、某拒绝。 因具体的公证内容未在买卖合同中明确，所以并不能直接将 未办理公证而导致合同无法继续履行的责任归结为一方， 使李先生陷 入进退两难的被动境地。 法官释疑 遭遇炒房客 房主存在五大风险 有人会质疑，若炒房客能够按照合同约定支付全部房款，那 何必还要计较他怎样处置房子 ?其实遇到此种炒房客，不管对卖房的 房主还是下一个买房人来说都有巨大安全隐患。 对卖房的房主来说，如果办理公证，虽然房主最终能取得全 部房款，表面上看没有经济利益的损失，但存在一系列风险。 首先，炒房客将该房屋转卖他人， 炒房客只是名义的卖房人， 形式上是代理原房主出售。 若该合同履行过程中产生纠纷， 新的买房 人可能主张原

30、房主与炒房客存在恶意串通的行为。 一旦发生诉讼， 原 房主将被直接列为被告。 其次，因原房主已将房屋交付炒房客并取得价款，实际占有 人和使用人已随之转变。 炒房客再行转卖甚至进行多次转卖，产生纠纷后，新的买房 人会要求买卖合同的相对方原房主交付房屋。原房主必将承担 “一房二卖”甚至“一房多卖”的法律责任。 另外，若炒房客在使用房屋过程中破坏了房屋结构，将房屋 进行修饰后转卖。 新的买房人入住后发现质量问题， 会直接向原房主 主张修复或赔偿。 因房屋未过户，在炒房客寻到下一个买家前，若将房屋租赁 给他人，或在该房屋内进行其他违法乱纪活动， 原房主作为房屋的所 有人可能为此承担更重的法律负担。 更

31、有甚者，若炒房客未向原房主支付全部房款，一旦其将房 屋转售后卷款逃走，后果更不堪设想。 案例 2012 年 3 月，张某因出售房屋，经朋友介绍认识了王某，双方 签订了房屋买卖合同， 约定转让价为 150 万元，还约定了合同具体内 容。由于张某的房屋到 2012年 4 月办理房产证的时间才满 5 年，为 减免税费，双方约定到 2012年 4月再支付房款，办理产权过户手续。 2012 年 3 月底，张某因急事要出国三个月，便联系王某希望提 前交易。由于办理房产证未满五年，税费相差很多，双方便商定了一 个变通方案： 王某将全部房款支付给张某， 张某与王某一起到公证处 办理房屋委托买卖公证，由张某委托

32、王某买卖房屋，收取房款，待房 产证满五年后， 王某直接凭公证书到房管局办理产权过户手续， 张某 就不需要去房管局了。于是双方就按这个方案进行了交易。 2012 年 6 月，张某出国不久就接到了法院的传票，诉状称他签 订房屋买卖意向合同后没有履约， 将房屋高价卖给了其他人， 要求他 赔偿房屋买卖意向合同约定房款 180万元的 10%，即 18万元违约金。 法院审理 张某百思不得其解：他已经把房屋以 150 万元的价格卖给了王 某，现在怎么又说他卖了 180 万元还签了房屋买卖意向合同， 又为什 么将房屋卖给了第三人？和王某联系过后他终于明白， 王某在取得房 屋委托买卖公证的授权后并没有在房产证满

33、五年后将房屋转让给他 自己，而是以张某委托人的名义去中介公司挂牌出售房屋， 并与案件 的原告签订了房屋买卖意向合同， 转让价是 180 万元，但此后双方对 合同一些条款产生了分歧， 王某一气之下将房屋卖给了其他人， 结果 案件的原告就以卖方违约为由起诉法院， 由于是张某委托王某转让房 屋，张某作为委托人理应承担受托人行为的法律责任， 因此他就被告 上了法庭。 由于本案违约的事实十分明显，法院也建议调解，由张某支付 部分违约金赔偿买方， 最后在张某多次与王某的交涉后， 王某承担了 部分的违约金，而张某不但在房屋买卖中损失了 30 多万的差价，而 且还承担了部分的违约金，损失十分惨重。 案例分析

34、从这个案例中，我们可以发现即便卖方已经收取了全部房款， 但实际上通过房屋委托买卖公证进行过户的方式还是存在法律风险 的，作为卖方，如果防范这些风险呢？ 一、出售房屋尽量要“货比三家” ，了解准备转让房屋的实际市 场成交价。对一般人来讲， 房屋买卖都是一笔大宗的交易，在签订房 屋转让合同前一定要多了解同地段类似房屋的实际成交价， 可以多去 几家中介公司咨询下价格， 或者尝试挂牌了解下供求程度， 切不可道 听途说或者轻信朋友， 以免遭受不必要的损失。 这个案例中张某就是 没有了解房屋的实际市场价， 相信朋友以一个远低于市场价格的成交 价出售了房屋。 二、无论是否委托中介机构进行房屋转让的交易，在交

35、易中尽 量采用一般的交易方式， 即买方支付房款， 买卖双方到房管局办理房 屋产权过户手续， 买方在收到房款后， 也要确定房屋已经过户给了卖 方，因为一旦房屋过户给了卖方， 与房屋有关的法律责任不会再由买 方承担，而由新的房屋所有权人承担。 三、如果由于特殊原因，双方一定要通过房屋委托买卖公证的 方式进行交易的， 也要对房屋委托买卖公证的授权范围进行严格的限 制，以确保不会因买方在转让房屋时的违约行为使卖方遭受损失。 在 授权范围中可以进行限制的主要包括： 1. 对授权时间进行限制， 不要 采用诸如委托期限为至上述事项办理完毕为止的内容， 最好约定具体 的时间，尽可能避免受托方“一房多卖”的情况

36、； 2. 对授权范围进行 限制，尽可能避免全权委托的形式， 采用一般委托形式即受托人的法 律行为必须委托人追认才有效， 并明确授权范围不包括签订房屋意向 合同，因为签订正式的房屋买卖合同后必须进行网上备案， 房屋交易 就已经锁定， 在备案未撤销的情况下， 受托方无法与其他人再签订正 式房屋买卖合同并进行网上备案， 授权范围内不包括领取房款， 也可 以避免受托人在代委托人收取房款后不把房款支付给委托人。 （六）不可撤销委托的问题 在公证实务中，出现部分委托人为追求更高经济利益，而随意终 止委托授权公证的现象， 一些担保公司、 中介机构等在作为受托人时， 为保护其自身利益， 会要求委托人在签署委托书时， 承诺该委托不可 撤销。 如何看待委托书中的不可撤销承诺， 我国民法通则 第 63 条规 定 : 公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。 ”同时，该法第 69条第二项规定，被代理人取消委托的， 委托代理终止。据此可见， 委托作为一种单方授权行为， 委托人有权选择自己信赖的人授权给他， 让他为自己的利益从事某种法律行为， 同时，当自己改变授权意愿时， 也可以将授权予以收回，从而终止委托。可见，委托人在委托书中的 不可撤销