海南临高县福临广场10月12月营销策划方案28p

1、海南中策联盟营销策划有限公司海南中策联盟营销策划有限公司 2011年年9月月15日日 福临广场福临广场10月月-12月营销策划方案月营销策划方案 2 2西部现状分析 1 1近期政策盘点 3 3临高市调 第一部分：市场概况第一部分：市场概况 1 1近期政策盘点近期政策盘点 西环高铁获批西环高铁获批 二三线城市限购二三线城市限购 据海南省发改委消息，新建海南西环铁路可行性研究报告本月7日正式获 国家发展改革委批复。该项目总投资271亿元人民币，规划输送力为货运每年 1000万吨，客运每年5000万人次。据悉，此项目有望今年下半年开工建设， 工期计划4年。 西环高铁是海南省“十二五”期间的重点项目，

2、项目建成后，将与东环铁路 一起形成环岛高速铁路网，构筑起海南现代交通运输体系。并与将来建设的琼州 海峡跨海工程对接，使海南快速铁路网与全国铁路网融为一体。 海南建设西环高铁获批海南建设西环高铁获批 日前，住建部下发文件，要求各省住建厅在8月20日之前将上半年房地产市场调控 工作情况及需要采取必要限购措施的城市名单上报住建部。经过月余酝酿，新一轮专门 指向二三线城市的限购政策进入倒计时。多位业内人士表示，在严厉的限购及信贷政策 环境下，市场成交量难言乐观，房价下行的压力正在不断加大 。 而据业内人士分析，海南的万宁、琼海、文昌三地等将会被列入限购名单，如果 这三地被列入新一轮的限购名单，则很有可

3、能将部分开发商和限购范围内的客户的注意 力转向海南的其他市县，这对于项目在临高我们无疑是一个机会。 传文昌、琼海、万宁三地被列入新一轮的限购范围内传文昌、琼海、万宁三地被列入新一轮的限购范围内 2 2 西部现状分析西部现状分析 西部组团战略西部组团战略 西部行业现状西部行业现状 根据海南国际旅游岛建设发展规划纲要的发展战略， 儋州、临高、昌江、东方四市县和洋浦经济开发区等地区将组成 “西部组团”，致力于建设海南西部区域性中心城市，积极发展 生态旅游、滨海旅游、工业旅游等。再加上已经获批，即将开工 建设的西环高铁，届时，整个海南西部高铁沿线城市的房地产价值 将进一步上升，投资潜力非常巨大。 西部

4、组团战略西部组团战略 海南西部在人们印象中一直做为工业区域而存在。做为一个国际知名的旅游目的地，人们到了海南之后， 要寻觅旅游的地方，很多时候都只会想到东部海岸，其实，在广遨的西部土地，蕴藏非常丰富的自然景观资 源。如今，海南建设国际旅游岛，决策层已经意识到西部地区对于海南未来发展的巨大价值，2010年，海南 省委就提出了关于加快海南西部地区开发建设的若干意见，明确了加快发展海南西部地区的目标，西部 地产也因此迎来了发展契机。 相对于东部地区来说，西部的发展略为滞后，基础设施建设也没有东部来的完善，但是这看上去的劣势， 如果换一个角度观察，可能是一种无可比拟的优势，因为落后便意味着更为广阔的提

5、升空间，从今年一季度 西部地区房地产行业投资增幅领跑全省其他区域这一数据即可看出，西部地区已越来越受到开发商的青睐。 而事实上，目前海南的西部已不再平静，多家开发商已经投身到西部房地产的开发建设当中。各家项目 的开发建设已经风生水起。与东部地区相对较高的房价相比，西部地区的价格基本上维持在东部房价的一半 水平，因此也成了许多开发商挖掘更多价值的宝地。 西部行业现状西部行业现状 3 3临高市调临高市调 临高行业现状临高行业现状 临高片区市调临高片区市调 临高是西部的发展重镇，届时，乘坐高铁从临高到海口仅需20分钟， 将海口完善的医疗、政务、商业等城市配套纳入临高“半小时旅游生活圈”。 琼州海峡跨

6、海通道工程出（入）海口选址临高，投资1400多亿， 预计2012年正式开工，目前可研课题已经完成总工作量的70%。 届时，从内陆跨越海峡来到临高仅需20分钟，临高将成为“国际旅游岛第一站”， 也将成为海南经济、旅游、物流、信息流的“桥头堡”，城市价值与日俱增， 房产潜力一触即发。 临高行业现状临高行业现状 北部以海口为中心 城市，包括澄迈、 文昌、定安组成北 部旅游经济区。 东部以琼海、万 宁组成博鳌经济 区，以会展经济 为主。 南部旅游经济区以 三亚为核心，包括 乐东、保亭、陵水 一市三县，组成热 带海南旅游经济区。 西部以儋州为主，辐射东方 市、临高县、昌江县，以新 型工业为重点的同时发展

7、新 型旅游。 中部以五指山市为代表，白 沙县、屯昌、琼中县组成中 部热带雨林温泉休闲度假区。 从上图所示，实际上是给 本项目的规划埋下了“伏笔”。 海南五大经济区海南五大经济区 项目信息项目信息 开发商开发商海南森佳信置业有限公司 占地面积占地面积115871平方米建筑面积建筑面积316418平方米 开工时间开工时间2011-02-18竣工时间竣工时间2011-12-01 销售情况销售情况1#，2#楼10层以下销售完毕总户数总户数3884户 价格价格 毛坯起价3960元/，均价4700/；精装修起价4980元/，均价5600元。层差20- 80元不等 折扣折扣一次性付款打9.5折，按揭9.8折

8、 主要诉求点主要诉求点 精装，原味东南亚风情园林；领创“养生园林”生态保健社区；双沙滩泳池；多功 能会所；温泉养生泡池；2.4米大进深庭院阳台 半岛阳光半岛阳光 1 1 临高片区市调临高片区市调 项目概况项目概况 项目简介项目简介半岛阳光是30万东南亚风情滨海温泉社区，总规划用地面积：115871.8平方 米；其中酒店建筑面积：25000平方米，商业配套面积建筑面积：11000平方米， 绿化率：37%，总户数：3884户。项目分二期开发，地处临城新核心，靠江邻 海，西环高铁、西线高速立体交通，是一个集休闲、度假、投资于一体的高品 质大型住宅项目。目前开发一期1号楼和2号楼，17层，1层架空，2

9、层开始售， 每层2梯5户，主要是1房和2房。户型分为：1室2厅1卫1厨65.73，1室2厅1卫 1厨66.10，2室2厅1卫1厨89.72，1室2厅1卫1厨64.07。 交房情况交房情况分两期开发，现在只开发一期分1号楼和2号楼，毛坯交房。2012年12月28日完 工，3号楼为二期工程，精装交房,2013年的上半年完工。 五证已经拿下来 客户来源客户来源目前主要来源于网站。 项目信息 项目信息 开发商开发商海南美好房地产开发有限公 占地占地166750平方米 建面建面250000平方米 开工时间开工时间2009-12-30 竣工时间竣工时间 2011-06-30 户数户数总户数450户 当期户

10、数200户 价格价格 价格洋房起价10000元左右/平米，均价13000元/平米 别墅起价400-1600万/套， 今年年底交房。 折扣折扣一次性付款9.8折，不做按揭 销售情况销售情况 一期还剩1323套 二期还 在开发 主要诉求点主要诉求点 拥有1.7公里黄金沙滩海岸线，别墅、公寓、商业、高尔夫、五星级酒店、游艇会、养 生商业街、文化产业园区于一体的多元化国际住宅旅游区。 临澜湾临澜湾 2 2 项目概况项目概况 项目简介项目简介 临澜湾位于临高角风景名胜旅游区内，一线海景房，总规划用地面积2500 亩，分四期开发，配套涵盖了包括别墅、公寓、商业、高尔夫、五星级酒店、 游艇会、养生商业街、文

11、化产业园区于一体的多元化国际住宅旅游区。拥有 1.7公里黄金沙滩海岸线，1公里长的文澜江江岸线，美丽的海湾玉带滩，独 具特色的阴阳海，以及丰富的火山温泉资源。 客户来源客户来源 目前主要来源于岛外：二级代理，广告宣传，办事处项目推介会及岛外展会 客户，主要山西、东北等地 项目信息项目信息 开发商开发商海南椰岛（集团）股份有限公司占地面积占地面积116390 平方米 建筑面积建筑面积380000平方米商业面积商业面积120000 平方米 现状现状 今年年底开盘，均价大概在3600元左右，毛坯交房。 未开始销售，今年年底开始销售 层差，优惠政策，广告等问题到开始销售时再定 电话没人接。 福临城 3

12、 3 项目信息项目信息 项目情况项目情况 占地面积47500平米，规划建筑面积约8万平方米，分为高层和联排别墅， 高层建筑总高13层，面积分为40平米130平米，联排别墅130平米 150平米，公寓楼两梯八户，售楼处在装修，预计5月1日进场，预 售证10月才能拿到。 价格价格 公寓起价5080每平米，因为有变动均价暂时没定但是价格上涨100元左 右，别墅起价有变动暂时没定均价9000每平米，价格上涨。层差60元。 销售策略销售策略 拿出三十套做内部认购，公寓已卖了差不多完了，别墅26套左右，折扣 方面没变动。 优惠政策优惠政策 一次性付款8.9折，不做按揭的 交房时间交房时间 2013年12月

13、（公寓） 颐和湾颐和湾 4 4 小结小结 “知己自彼百战不殆”通过我们对整个海南房产市场及临高市场 市场情况的分析，我们可以看出整个区域的资源优势、价格优势及未 来的发展优势，福临广场住宅以岛外市场为主，商铺以本地为主，我 司利用十一黄金周，延续到年前的海南传统旺季时间段，充分利用我 们的媒体资源，将福临广场的整体形象展现出来。 1 1销售存在问题 2 2下一阶段推广方案 第二部分：营销推广方案第二部分：营销推广方案 8月份，福临广场成交7套住宅，7套商铺，累计占销售总量30%， 这对于我们在淡季市场来说，成绩是可观的，但是根据客户来访的反 馈，销售过程中仍然存在问题，我们要找出根本问题，然后

14、从根本问 题着手。 1、样板房 样板房是直接刺激客户内心的无言宣传媒体，所以贵司着手在准备样板房装修事宜，但 是在进度上比较慢，来访客户看不到样板房，从心底刺激不了客户购房的愿望，从某种 程度上来说，直接影响到销售进度。所以在十一传统旺季到来之际，我们应该尽快装修 好样板房。 2、二级代理 目前该区域或整个海南市场都处于销售低潮期，二级代理起到了重要的作用，随着海 南旺季的到来，二级代理的维护是很重要的，在下个阶段时间，我司将在渠道的开展说 中，仍然重视二级代理的维护及发展。 销售存在问题销售存在问题 下一阶段推广重点下一阶段推广重点 ： l 迎接旺季到了，做好现场客户接待工作； l 重点挖掘

15、岛内外客户； l 传范围将在原有的基础上扩大，从点、线面着手。 l 细分每个时间段，媒体运用组合上更加多样化。 下一阶段推广计划下一阶段推广计划 阶段时间及媒体运用：阶段时间及媒体运用： 第一阶段：9月10月 媒体组合：房展会+手机短信+网络广告+报纸广告+楼体广告 第二阶段：10月12月 媒体组合：手机短信+网络广告+办事处 下个阶段推广计划下个阶段推广计划 具体表现：具体表现： 1）十一房展会：）十一房展会：虽然福临广场没有专门的展厅，但是我司将安排人以派单的方式进行宣传。 2）手机短信：）手机短信：我司将在房展会前五天针对福临广场项目进行短信宣传，内容为项目加国庆祝福。 3）报纸广告：）报