【商业地产】合肥市滨湖新区核心启动区项目投标书尊地97PPT

1、本案本案 项目概况项目概况 项目分析项目分析 本项目位于合肥市滨湖新区 核心启动区内西藏路和林芝 路交口西北侧，北至合肥师 范附小，南至林芝路，东西 两侧均有规划用地。 项目总占地面积23.23亩，容 积率3.5，规划建设30-32层 高层住宅，总建筑面积约 64200平方米。 滨湖区将成为 “最宜人居的生态滨湖城” 发展前景可观 滨湖新区启动区位于徽州大道与 方兴大道交口区域，北承合肥主 城区，西接经济技术开发区，南 延滨湖新区核心区，距巢湖岸线 3.8公里，总用地规模约3200亩。 一幅宏伟蓝图正在盛情展开，一 个大型滨湖新城的中心区正在迅 速崛起。 滨湖区滨湖区 经开区经开区 老城区老城

2、区 滨湖新区是合肥城市规划重点发 展区域，大规划指引，大市政配 套跟进，必将创建一个区域的奇 迹。 项目区位项目区位 项目分析项目分析 北北 东东 南南 西西 林芝路南面待开发地 拟建五星级酒店及西藏路 合肥示范附小 在建滨湖新区经济适用房 学区配套，路网建设，在 建小区，临近巢湖，对项 目启动存在利好因素 项目四至项目四至 项目分析项目分析 目前项目周边交通环境较为不便，仅有快速公交1号线和18路公交两条线路，显 然给本区域的住户带来出行上的影响，但近期合肥将拟建轻轨线路直达滨湖区以 及增加多条公交线路，这必然将在一定程度上缓解滨湖区的交通问题以及消费者 对滨湖区交通上的抗性因素 轻轨线路1

3、号线直达滨湖区 1 项目交通项目交通 项目分析项目分析 集中的商业街，合家福超市，合肥示范附小，农业服务中心等相关区域配套逐渐 完善，对项目区域价值提升带来利好。 项目配套项目配套 项目分析项目分析 项目分析 项目优势项目优势 及及 利用利用 项目劣势项目劣势 及及 应对应对 项目机会项目机会 及及 把握把握 项目威胁项目威胁 及及 规避规避 项目项目swotswot分析及策略分析及策略 项目分析及应对策略项目分析及应对策略 项目分析项目分析 项目分析项目分析 项目优势项目优势 及及 利用利用 项目项目swotswot分析及策略分析及策略 项目分析及应对策略项目分析及应对策略 项目分析项目分析

4、 项目位于滨湖启动区的核心区域，在合肥的城市发展中占有重要地位项目位于滨湖启动区的核心区域，在合肥的城市发展中占有重要地位 结合市政府对滨湖区的前瞻规划，炒热项目区域，获得目标客户群的认同结合市政府对滨湖区的前瞻规划，炒热项目区域，获得目标客户群的认同 优势一：优势一： 项目分析及应对策略项目分析及应对策略 项目分析项目分析 项目体量较小，开发周期较短，易在短时间内交付使用项目体量较小，开发周期较短，易在短时间内交付使用 中小体量的社区，适宜居住，短时间内达到较为浓厚的居住氛围中小体量的社区，适宜居住，短时间内达到较为浓厚的居住氛围 优势二：优势二： 项目分析及应对策略项目分析及应对策略 项目

5、分析项目分析 户型以中小户型为主，总价相对不高，市场接受度较好户型以中小户型为主，总价相对不高，市场接受度较好 利用项目这项优势，可以提升项目销售单价，实现项目的快速销售利用项目这项优势，可以提升项目销售单价，实现项目的快速销售 优势三：优势三： 项目分析及应对策略项目分析及应对策略 项目分析项目分析 滨湖投资控股集团公司的大品牌优势滨湖投资控股集团公司的大品牌优势 在营销推广中对开发商的品牌进行重点塑造，在营销推广中对开发商的品牌进行重点塑造， 强大的开发背景，增强客户置业信心强大的开发背景，增强客户置业信心 优势四：优势四： 项目分析及应对策略项目分析及应对策略 项目分析项目分析 项目分析

6、项目分析 项目劣势项目劣势 及及 应对应对 项目项目swotswot分析及策略分析及策略 项目分析及应对策略项目分析及应对策略 项目分析项目分析 劣势一：劣势一： 项目西临滨湖经济适用房、南挨高压线，将对项目品质产项目西临滨湖经济适用房、南挨高压线，将对项目品质产 生较大的负面影响生较大的负面影响 可以通过对客户的说辞引导，以及相关数据证明南面的高压线对项目居住可以通过对客户的说辞引导，以及相关数据证明南面的高压线对项目居住 并不产生负面影响。并不产生负面影响。 项目分析及应对策略项目分析及应对策略 项目分析项目分析 劣势二：劣势二： 项目周边居住氛围不浓厚，不利于项目居住品质的提升项目周边居

7、住氛围不浓厚，不利于项目居住品质的提升 向客户群阐明本项目建成以后，将成为片区乃至合肥向客户群阐明本项目建成以后，将成为片区乃至合肥 独一无二的居住标杆，并和周边数个居住区形成浓厚的居住氛围独一无二的居住标杆，并和周边数个居住区形成浓厚的居住氛围 项目分析及应对策略项目分析及应对策略 项目分析项目分析 劣势三：劣势三： 目前项目所在区域公共交通较少，出行较为不便目前项目所在区域公共交通较少，出行较为不便 快速公交快速公交1 1号线和号线和1818路的开启，表明政府将在滨湖区的交通配套路的开启，表明政府将在滨湖区的交通配套 上投入更多的资金，上投入更多的资金，20082008年年底轻轨的建设将大

8、大缓解滨湖区的出年年底轻轨的建设将大大缓解滨湖区的出 行问题。行问题。 项目分析及应对策略项目分析及应对策略 项目分析项目分析 本案地块本案地块 项目分析及应对策略项目分析及应对策略 项目分析项目分析 劣势四：劣势四： 项目为纯高层项目，市场接受度相对不高项目为纯高层项目，市场接受度相对不高 以高层的以高层的“远景远景”来打动客户，本项目的高层可以远眺来打动客户，本项目的高层可以远眺800里巢湖里巢湖 和老城区，从而引导和老城区，从而引导“空中生活空中生活”概念。概念。 项目分析及应对策略项目分析及应对策略 项目分析项目分析 劣势五：劣势五： 项目地块较小，不利于项目进行整体规划，无法形成项目

9、地块较小，不利于项目进行整体规划，无法形成 规模社区效应规模社区效应 让本案置身于整个滨湖区，从整个滨湖区的居住和规划高度来看，让本案置身于整个滨湖区，从整个滨湖区的居住和规划高度来看， 从而达到一定的集群效应。从而达到一定的集群效应。 项目分析及应对策略项目分析及应对策略 项目分析项目分析 项目分析项目分析 项目机会项目机会 及及 把握把握 项目项目swotswot分析及策略分析及策略 项目分析及应对策略项目分析及应对策略 项目分析项目分析 合肥城市经济指标年年窜高，合肥城市大建设的开展以及合肥房地产市场合肥城市经济指标年年窜高，合肥城市大建设的开展以及合肥房地产市场 的持续不断繁荣，给项目

10、带来利好消息的持续不断繁荣，给项目带来利好消息 城市大建设，特别是长江路的改造，轻轨城市大建设，特别是长江路的改造，轻轨2 2号线的规划，将提升号线的规划，将提升 合肥整个城市的发展潜力；城市建设所带来的便利，将促进房地产合肥整个城市的发展潜力；城市建设所带来的便利，将促进房地产 市场的持续繁荣市场的持续繁荣 机会一：机会一： 项目分析及应对策略项目分析及应对策略 项目分析项目分析 合肥重点规划区域合肥重点规划区域滨湖区的发展建设，给项目发展带来契机滨湖区的发展建设，给项目发展带来契机 滨湖区将成为滨湖区将成为“最宜人居的生态滨湖城最宜人居的生态滨湖城”发展前景可观发展前景可观 ，利用该机会扩

11、大项目的区位优势，利用该机会扩大项目的区位优势 机会二：机会二： 项目分析及应对策略项目分析及应对策略 项目分析项目分析 滨湖区的整体建设，多个居住区在建或完建，将提升整体居住氛围滨湖区的整体建设，多个居住区在建或完建，将提升整体居住氛围 项目周边的经济适用房，滨湖品阁、滨湖明珠，滨湖世纪城项目周边的经济适用房，滨湖品阁、滨湖明珠，滨湖世纪城 等，可在营销中借此提升项目的居住氛围等，可在营销中借此提升项目的居住氛围 机会三：机会三： 项目分析及应对策略项目分析及应对策略 项目分析项目分析 区域大型商业的建设，促进项目周边配套完善，提升项目升值潜力区域大型商业的建设，促进项目周边配套完善，提升项

12、目升值潜力 项目周边规划有商业项目周边规划有商业mall、五星级酒店、极品学区以及现在的、五星级酒店、极品学区以及现在的 合家福超市组团商业街等均为本案及区域客户提供完善的配套项目。合家福超市组团商业街等均为本案及区域客户提供完善的配套项目。 机会四：机会四： 项目分析及应对策略项目分析及应对策略 项目分析项目分析 滨湖区的房产价格指数在合肥市场上处于中低下游滨湖区的房产价格指数在合肥市场上处于中低下游 合肥房地产市场目前仍然处在总价市场，特别在本项目区域内，合肥房地产市场目前仍然处在总价市场，特别在本项目区域内， 刚性需求占主导地位，尤其反映在总价市场上刚性需求占主导地位，尤其反映在总价市场

13、上 机会五：机会五： 项目分析及应对策略项目分析及应对策略 项目分析项目分析 项目周边大型在建同类项目及产品较少，减轻了竞争压力项目周边大型在建同类项目及产品较少，减轻了竞争压力 项目周边竞争项目较少，本项目可利用市场存在的空白点，快速项目周边竞争项目较少，本项目可利用市场存在的空白点，快速 打开市场，实现项目快速销售。打开市场，实现项目快速销售。 机会六：机会六： 项目分析及应对策略项目分析及应对策略 项目分析项目分析 项目分析项目分析 项目威胁项目威胁 及及 规避规避 项目项目swotswot分析及策略分析及策略 项目分析及应对策略项目分析及应对策略 项目分析项目分析 威胁一：威胁一： 项

14、目周边地块供应增多，潜在竞争威胁较大项目周边地块供应增多，潜在竞争威胁较大 快速启动项目，迅速占有市场，树立项目名牌，增强竞争壁垒。快速启动项目，迅速占有市场，树立项目名牌，增强竞争壁垒。 项目分析及应对策略项目分析及应对策略 项目分析项目分析 威胁二：威胁二： 滨湖区以及经开区等区域在售楼盘供应量较大，分流项目的客户群滨湖区以及经开区等区域在售楼盘供应量较大，分流项目的客户群 （滨湖前城、滨湖品阁、滨湖明珠、滨湖世纪城）（滨湖前城、滨湖品阁、滨湖明珠、滨湖世纪城） 强化营销和推广，以项目的优势与卖点，吸引目标客户群。主要突显项强化营销和推广，以项目的优势与卖点，吸引目标客户群。主要突显项 目

15、的区位前景优势、未来交通配套优势、环境优势。目的区位前景优势、未来交通配套优势、环境优势。 项目分析及应对策略项目分析及应对策略 项目分析项目分析 威胁三：威胁三： 目前合肥市场小户型产品日渐增加，则在一定程度上对本项目前合肥市场小户型产品日渐增加，则在一定程度上对本项 目的小户型形成冲击目的小户型形成冲击 改造项目户型，采用改造项目户型，采用“偷面积偷面积”的手法，赠送面积给购买客户，的手法，赠送面积给购买客户， 增强项目户型的竞争力。增强项目户型的竞争力。 项目分析及应对策略项目分析及应对策略 项目分析项目分析 威胁四：威胁四： 合肥房地产市场部分楼盘出现有价无市的现象，营销难度增加合肥房

16、地产市场部分楼盘出现有价无市的现象，营销难度增加 合理定价，并采用科学的销售策略，以保证项目顺利销售。合理定价，并采用科学的销售策略，以保证项目顺利销售。 项目分析及应对策略项目分析及应对策略 项目分析项目分析 威胁五：威胁五： 宏观调控力度加大，未来政策性风险较大宏观调控力度加大，未来政策性风险较大 密切关注市场，特别是国家、地方出台的房地产调控政策，建立预警密切关注市场，特别是国家、地方出台的房地产调控政策，建立预警 体制，根据市场随时调整策略。体制，根据市场随时调整策略。 项目分析及应对策略项目分析及应对策略 项目分析项目分析 通过对项目地块的swot分析，可克服不利因素的影响，最大限度

17、地发挥资源 优势，挖掘本项目客户群最能切实感知的价值点： 产品优势 居住优势 景观优势 中小户型设计 品牌优势 难以复制的核心优势 开发商实力与品牌 营销公司品牌 物业管理公司品牌 区位优势 位置优势 发展优势 区位优势 项目分析及应对策略项目分析及应对策略 项目分析项目分析 善战者，决胜于未战之前！ 对项目属性的深入思考，确定项目市场定位！对项目属性的深入思考，确定项目市场定位！ 项目项目 项目定位项目定位 什么样的人群会购买我们的项目什么样的人群会购买我们的项目 什么样的概念适合我们的项目什么样的概念适合我们的项目 什么样的产品符合市场什么样的产品符合市场 什么样的价格易被市场和项目接受什

18、么样的价格易被市场和项目接受 通过对项目属性的深入思考和分析，我们需要明确我们项目的市场定位位！通过对项目属性的深入思考和分析，我们需要明确我们项目的市场定位位！ 项目难点思考项目难点思考 项目定位项目定位 如果要给项目进行准确的市场定位，那么我们需要了解我们的终端客户 群到底是哪些，他们具有什么呢样的特征，他们的喜好又是什么，只有 找准我们的客户群定位，那么我们才能得到一个准确的市场定位 应用方法 产品属性产品属性 目标目标 客户客户 细分细分 客户细 分方法 市场研判市场研判 客户客户 定位定位 定位 区域 职业 收入 客户定位客户定位 项目定位项目定位 客户定位客户定位 项目定位项目定位

19、 其主要置业目的为结婚或者居住，促使他们在 滨湖区置业的原因有滨湖区相对低廉的房价， 以及滨湖区未来的发展空间； 第二套房消弱了投资客户的投资信心，但是目前 滨湖区置业条件对外地已购房客户来说影响不大， 这类客户多为投资，看好滨湖的发展趋势； 随着滨湖区的日渐发展，越来越多的企事业 单位聚集于此，大量的企事业单位员工日渐成为 购房的主流客群。 首次置业的 年轻客户群体 二次置业的外地客户 周边的区域客户 经过对滨湖区房地产市场产品和客户群的调研，我们发现目前滨湖区的 消费者分为三种： 通过分析，我们可以初步判定本项目目标客户群体为以家庭年收入通过分析，我们可以初步判定本项目目标客户群体为以家庭

20、年收入5-8万万 的家庭为主，的家庭为主，8万元以上家庭及万元以上家庭及3-5万家庭为辅。万家庭为辅。 周边政府、周边政府、 银行等单位银行等单位 的员工以及的员工以及 教师教师 周边原始居民周边原始居民投资客投资客 核心客户 重点客户 游离客户 偶得客户 针对项目对客户进行细分，我们的客户群具体区域是在： 首次置业的首次置业的 青年置业者青年置业者 客户定位客户定位 项目定位项目定位 追求个性特质追求个性特质 年龄层年龄层25-3525-35岁岁 u工作时间不长，积蓄不多，大多数依靠父母完成首付 u富有创意、才华横溢、思维活跃，有相当的生活品味和人生理想，大都 受过良好的教育，热爱生活，对未

21、来充满憧憬， u冲动型购房，易受广告、现场包装、产品时尚亮点等花哨的东西吸引， 但会忽略实际的产品问题 u置业心态迫切，急于摆脱出租屋的生活， u首次置业多带有过度阶段 u信息获取途径广泛，尤其是网络信息 核心客群的行为特征核心客群的行为特征 项目定位项目定位 1 1、都市：、都市：时尚感、贴近年轻人的心 2 2、精品：、精品：细微之处的体现 3 3、中小户型：、中小户型：受政策和合肥市场中小户型的走势影响，中小户型已经 成 为目前合肥市场最畅销的户型，其空置率最低、最易消 化，建议最 大化规划好户型空间，增强项目市场竞争力 都市精品中小户型 根据目标客群的喜好和置业特性，塑造特有的产品形象，

22、我们建议我们做 产品定位产品定位 项目定位项目定位 根据项目所具有的各项目优势条件，以及对项目客户群的分析，我们建议将项目 定位为： 滨湖新区创新型高层景观府邸 1、滨湖新区，滨湖新区，项目所在片区，代表着合肥城市的未来发展方向； 2、创新型，创新型，打造产品上的创新，力求在市场上得到突破，与目标客户群产生共鸣， 3、高层高层, , 项目为纯高层项目，符合滨湖区的规划方针； 4、景观，景观，登高望远，800里巢湖美景尽收眼底； 5、府邸，府邸，尊贵楼盘气质的表现，雍容华贵，不可多得。 项目整体定位项目整体定位 项目定位项目定位 新城市中心慢生活样板住区 1、新城市，新城市，滨湖区，一个犹如上海

23、浦东的新地标； 2、中心，中心，项目所在位置为片区核心区域，地理位置不可复制； 3、慢生活，慢生活，远离喧闹的老城区，在湖天一色的景色中慢慢享受生活的乐趣； 4、样板住区样板住区, , 我们不仅仅有几套样板房，我们户户都是样板房，我们的社区亦成为榜样； 在形象上，我们更需要和我们的目标消费群产生共鸣，他们年轻，我们亦需要 时尚，在前卫，在潮流，在张扬的基础上我们需要迎合他们的口味。房子是用来 生活的，合肥不快的节奏我想是很多年轻人喜欢的，不能说懒，仅仅是慢而已， 所以我们建议，在滨湖区一个新兴的城市里，我们提供一个： 项目形象定位项目形象定位 项目定位项目定位 楼盘案名是一个项目营销策划的第一

24、步。好的案名可以吸引住消费者的眼球，在众多 楼盘中脱颖而出，显现出楼盘的特质，并把这些特质在第一时间内传递给消费者。 结合区域市场、产品创新、目标客群的喜好以及在宣传推广中的实际效果，我们建 议案名为： 备选案名：滨湖慢城,滨湖美丽湾，花样年华 慢城 项目案名项目案名 项目定位项目定位 慢在哪里？ 支撑点： 1、符合目标客户群的置业特点，在前卫时尚的基础上，略微加了一点点厚重 2、在区域的打造上，突出滨湖区的未来发展前景 3、突出项目的开发品牌优势 4、在滨湖区一个新的城市中，我们所表现的是一种悠闲的生活方式 5、800里巢湖，天然景观至尊独享 6、项目体量不大，用“城”拔高项目形象 项目案名

25、项目案名 项目定位项目定位 从合肥其它区域各楼盘销售情况看，畅销的户型为一房、面积较小的二房和小三房，大多 数楼盘一推出该类型户型，一般在很短的时间内售罄，此类产品倍受市场的欢迎。 除20-30过于小的户型以外，40-90之间的户型设计，在市场上产生强烈的购买需求， 受到年轻首次置业者和投资客户的普遍青睐。 区域市场户型均以两房等小三房为主，滨湖明珠、滨湖品阁的稍大面积户型产生严重滞销。 对小户型产品的实用性和创新性要求较高，设计紧凑、不浪费面积、公摊较小、创新性强 的小户型受到的关注度最高，如50挑高的铂金汉宫公寓。 在户型面积上，40-50的1/1/1，60-70的2/1/1，80-90的

26、3/2/1，这些区间的户型面 积和对应的户型设计较为符合目前的合肥房地产市场小户型产品的需求。 户型定位依据户型定位依据 户型定位户型定位 项目定位项目定位 种类 户型面积（）户型面积比 a一房一厅一卫40505% b二房一厅一卫606515% c二房二厅一卫758030% d三房二厅一卫859030% e三房二厅一卫9010010% f三房二厅二卫100以上10% 根据前期市场分析，尊地认为以下户型配比较符合未来市场，并容易实现快速销售：根据前期市场分析，尊地认为以下户型配比较符合未来市场，并容易实现快速销售： 户型定位户型定位 项目定位项目定位 根据住宅物业的普遍特性，我们结合本项目周边住

27、宅物业的实际情况，制定符 合本项目的市场定价方法对项目进行精准定位。 市场比较法市场比准均价最低均价 拟定销售均价 挑战均价 支撑支撑 产品特色的销售检验 尊地营销附加值加价 各方精诚合作的附加值加价 价格定位价格定位 项目定位项目定位 价格定位价格定位 项目定位项目定位 目前滨湖区在售楼盘仅仅为滨湖明珠和滨湖品阁，以下为两个项目备案情况： 滨湖明珠 住宅套数住宅面积 2422289673.65 可售住宅套数可售住宅面积 52868703.55 已备案住宅套数已备案住宅面积 1894220970.1 目前均价已成交均价 35003100 滨湖品阁 住宅套数住宅面积 1554148413.65

28、可售住宅套数可售住宅面积 24826919.22 已备案住宅套数已备案住宅面积 1306121494.43 目前均价已成交均价 38003400 价格定位价格定位 项目定位项目定位 通过滨湖明珠和滨湖品阁两个项目的备案情况来看，目前均价相对于前期 来说有较大幅度的提升，其可售房源减少，市场环境渐好，无竞争项目等 原因促使其房价持续不断上涨。 但是面对目前较高的在售均价，其成交量却一直在急速下降，目前剩余单 位均为25层以上，面积较大，单价较高的物业单位。 那么面对滨湖明珠、滨湖品阁直接的威胁，滨湖世纪城、滨湖和园的潜在 威胁，以及滨湖区的区位特殊性和目标消费群体的价格接受范围，我司建 议，本项

29、目价格策略为：低开高走，逐步实现项目价值最大化。 我司建议项目最低均价3500元/平方米 项目最低均价39911.05元/平方米4190元/平方米 项目拟定销售均价41901.06元/平方米4442元/平方米 项目挑战均价44421.04元/平方米4620元/平 方米 由于尊地专业销售代理对项目产品的挖掘及营销创新，在项目最低价格的 基础上，依照我司常规的操盘经验，项目均价仍有6%以上的提升，则： 项目操作各方的精诚合作将使项目销售各环节操作更加顺畅，有利于 提高项目的整体销售均价，届时项目均价将能再提升4%，即： 由于本项目产品推出有一段时间差，根据合肥房地产市场近年价格涨 幅幅度来看，本项

30、目还有5%左右的升值空间： 价格三级跳价格三级跳 价格定位价格定位 项目定位项目定位 物业发展建议物业发展建议 物业发展建议物业发展建议 设计原则设计原则 1、以市场为导向，发挥项目自身最大优势条件，实现项目价值最大化。 2、从整体出发，完善细节功能，实现项目完美布局，为住户提供一个可靠、 安全、方便的居家之所，亦为项目获得较高认同。 3、水电供给系统、交通安全系统、地方性居住习惯、自身项目配套、商业 会所、车位、入口、日照等等，在整体上力求做到和谐统一的设计思想， 。 物业发展建议物业发展建议 规划布局建议规划布局建议 在容积率允许的条件下，小 区的建筑单体排列上建议以 单个楼体为单位相互关

31、联而 不交融，相互交错围合排列， 楼体与楼体之间形成一个巨 大的围合空间，上风上水聚 气之地。抛开传统的直板式 排列，形成多变建筑围合态 势，大气而不单调，更具时 尚魅力 组团景观 组团景观 主入口 中间建筑部分底层架空， 保持景观的通透性 道路，绿化 物业发展建议物业发展建议 建筑风格建议建筑风格建议 结合项目整体定位，以及其针对中青年阶层的中小户型产品，为顺应市场以及 客户群的需要，我司建议现代主义建筑风格现代主义建筑风格应该是上佳选择。 现代风格的作品大都以体现时代特征为主，没有过分的装饰，一切从功能出 发，讲究造型比例适度、空间结构图明确美观，强调外观的明快、简洁。体 现了现代生活快节

32、奏、简约和实用，但又富有朝气的生活气息 物业发展建议物业发展建议 立面建议立面建议 建筑立面的视觉语言效果是高附加值产品衡量的最重要一环，震撼式的建筑 立面往往能让购房者一见倾心，成为购房选择的一个重要砝码； 1、外立面用材以符合项目特色的高级外饰面砖、高级涂料为主，强调立面 的价值感； 2、外立面色彩应追求鲜明、现代的视觉感受，通过色彩的运用营造现代、 舒适、时尚、自然的家居氛围； 3、在部分色彩的使用上可以用橙色、红色等跳跃性强的颜色作为点缀色系， 让人感觉耳目一新使建筑更具挺拔感； 物业发展建议物业发展建议 立面建议立面建议 物业发展建议物业发展建议 立面建议立面建议 物业发展建议物业发

33、展建议 立面建议立面建议 通过项目超高建筑现代感、时尚感的营造、鲜明现代的外立面的感受， 本项目可以成为： 滨湖新区标志性建筑！ 项目标杆的树立，必然使项目的目标客户群对项目本身的认同度提升， 市场接受度增加，从而提高项目影响力，拔高项目销售价格。 物业发展建议物业发展建议 社区出入口社区出入口 在社区入口处设置醒目的人行与车行的指示标牌，人性化提示做到功能区分明 确。人行入口更应该体现文化味与时尚感，设置标识性的造型装置。 物业发展建议物业发展建议 产品建议产品建议 1. 使本案的产品能适应市场，紧扣本案产品定位，力争开发出别具风 格的产品； 2. 产品设计从宏观上和微观上配合本案的主题定位

34、，共同构筑本案的 鲜明形象； 3. 要充分考虑本案的目标客户群，重点从户型设计等方面迎合目标客 户群的需求； 4. 要针对合肥房地产市场以及区域周边竞争市场，寻找其不足或空白 之处，结合本案实际作为突破口； 5. 注重创新产品与高附加值产品在本案的使用。 产品建议原则 物业发展建议物业发展建议 目前合肥市场上中小户型产品日渐增多，通过超高性价比、超高附加值的产 品来达到与其他项目的产品产生剥离，进而提升自身项目的核心价值。 超高性价比主要通过产品价值感的营造,形成价值和价格的一个落差来实现。 超高附加值则主要通过赠送或半赠送面积来实现,让购房者得到真正的实惠, 如阳台转角空间实为算面积空间，但

35、经特殊“阳台化”处理后只计一半面积， 加之加宽的凸窗和大露台、空中庭院等赠送面积，达到户户均赠送面积。 产品建议产品建议 超高性价比、超高附加值产品 2层高大露台 落地景观凸窗 产品建议产品建议 户型创新 物业发展建议物业发展建议 步入式阳台步入式阳台6m6m高入户花园高入户花园 物业发展建议物业发展建议 户型创新 物业发展建议物业发展建议 户型创新 挑高观景阳台，错落有致挑高观景阳台，错落有致 物业发展建议物业发展建议 外墙百叶 任何一个几何体均由点、线、面 构成，百叶作为建筑立面的线型 构成，能丰富立面的光影，虚实， 形成一种节奏和韵律还能丰富立 面肌理，形成材质对比，并能喷 塑成不同颜色

36、。 物业发展建议物业发展建议 由于地块条件限制，小区会所建议设置泛会所，由项目中间 建筑单体底层架空构成，提供一定的娱乐休闲设施，供业主 免费使用，并且与中心景观带形成呼应，产生通透感，增加 项目的卖点 。 泛会所 物业发展建议物业发展建议 泛会所 底层架空， 景观通透 n最大限度做到“明厅、明室、明厨、明卫”； n客厅设计要求较大面积，餐厅独立并且紧临厨房，具备形成开放式条件； n有小孩房或有一个房间能兼顾居住与办公功能（书房）； n阳台：每户至少一个阳台，3房以上建议设置2个阳台（观景阳台和生活阳台）；创新挑高 6米阳台，入户花园，空中庭院赠送一半面积； n朝向：先满足主卧的朝向，再满足客

37、厅的朝向； 较受欢迎朝向包括正南、东南； n窗户：客厅窗户以落地窗为主，房间是外凸窗；可采用封闭式、双层中空玻璃，隔音隔热； 所有管线及梁柱尽量采用隐蔽式设计，进行美化处理； n室外分体空调位做成半封闭式，既美观又可保护空调机； n玄关的设计，不只是过渡空间，可安置衣帽柜和鞋柜； n挑高、错层等创新元素渗入户型设计之中。 物业发展建议物业发展建议 户型设计建议户型设计建议 户型设计原则 优秀参考户型 物业发展建议物业发展建议 户型建议户型建议 时尚家庭超值版时尚家庭超值版 面积：面积： 7878平方平方 二房二厅一卫二房二厅一卫 户型紧凑,在户型总面积 只有78平米的空间下,设 置2.5室,两

38、厅,一厨一卫, 结构完整,并且三室均为 南向,采光明亮,空气通透。 物业发展建议物业发展建议 单身世界典雅版单身世界典雅版 面积：面积： 3838平方平方 一房二厅一卫一房二厅一卫 户型紧凑,在户型总面积只 有38平米的空间下,设 置1.5室,一厅,一厨一卫, 结构方正,并且带有南阳台， 两室均朝南，采光与通风较 好。 物业发展建议物业发展建议 合租时代终结者合租时代终结者 面积：面积：4949 平方平方 二房一厅一卫二房一厅一卫 户型紧凑,在户型总面积只有 49平米的空间下,设 置1.5室,两厅,一厨一卫, 结构完整,并且两室均朝南, 主卧较宽敞,舒适实用。 物业发展建议物业发展建议 实用主

39、义终结版实用主义终结版 面积：面积： 5656平方平方 一房一厅一卫一房一厅一卫 户型方正,在户型总面积只 有56平米的空间下,设 置两室,两厅,一厨一卫, 为两进深户型结构完整, 两 室均为南向,采光空气较好， 并且无暗卫。 物业发展建议物业发展建议 袖珍豪宅典藏版袖珍豪宅典藏版 面积：面积：89.989.9 平方平方 三房二厅一卫三房二厅一卫 户型方正,在户型总面积只有 90平米的空间下,设 置三室,两厅,一厨一卫,两阳台 加一入户花园，为两进深户 型结构完整, 总进深控制在 8.4米,由此采光与通风较好， 并且无暗卫。入户花园为此 户型的画龙点睛之笔 物业发展建议物业发展建议 面积：面积

40、：54.654.6平方平方 二房二厅一二房二厅一 卫，卫，阳台可以作为一个单独 的房间，但在面积计算上仅 仅算一半面积 物业发展建议物业发展建议 天伦之乐全能版天伦之乐全能版 面积：面积： 127127平方平方 四房二厅二卫四房二厅二卫 户型方正,在户型总面积只 有127平米的空间下,设 置四室,两厅,一厨两卫, 为三进深户型结构完整, 三 室均为南向,采光通风较好， 客厅连通超大景观阳台，饱 揽园区美丽景色。 物业发展建议物业发展建议 隽朗天地隽朗天地 两房两厅一卫两房两厅一卫 参考面积：参考面积：85.87m285.87m2 精致布局，坐北朝南，享受空间的 分寸之美； 方正客厅，动静合理分

41、区，无尽舒 适写意； 客厅、双卧室、厨房均朝南，清风 与阳光肆意流淌； 主卧格调高尚，设有雅致飘窗，美 景尽收眼底； 物业发展建议物业发展建议 风临锦绣风临锦绣 三房两厅一卫三房两厅一卫 参考面积：参考面积：106.43m2106.43m2 南北通透，双阳台清逸满堂，于风 雅中尽享天伦； 全明设计，独立餐厅，4.3米宽幅 客厅，尊贵不凡； 主卧典雅飘窗，次卧转角飘窗，阳 光布景，星辰拌眠； 户型紧凑，空间利用更优化，无浪 费空间； 物业发展建议物业发展建议 物业发展建议物业发展建议 景观设计建议景观设计建议 景观设计目的 提升项目品质，增加项目卖点，提升项目市场竞争力 景观设计原则 充分利用项

42、目地块优势以及项目高层产品的特殊性， 将高绿化率、近观园林景色、远观湖天一色充分表现出来 物业发展建议物业发展建议 景观设计建议景观设计建议 景观概念 受地块范围限制，本案不适宜做大的景观塑造，但是在 细节，在主题上面我们要紧紧抓住我们的目标消费群。 时下最热门的话题，无非是08年中国的奥运会，那么奥运 会所传达的： “同一个世界，同一个梦想！”（one world、one dream）。 渗透给了每一个年轻人， 我们建议我们的景观概念是：运动，休闲，健康 物业发展建议物业发展建议 景观小品景观小品建议建议 生 态 休 闲 健 康 物业发展建议物业发展建议 康体设施康体设施建议建议 项目楼体顶

43、部或者中上部公建部分，建议设置空中观景会所，在其中设置廊 架、草坪等。使之成为整栋楼业主分享的空中观景花园，方便业主南向观景， 此处设置将大大提升项目单位售价，增加项目实用卖点和品质感。 物业发展建议物业发展建议 空中观景会所空中观景会所 在单体入口处可设置与项目风格近似的经典门口，以增强本项目现代时尚的楼盘气质 物业发展建议物业发展建议 单体入口单体入口建议建议 路面的材料、构图也融入变化，增强质感，紧扣项目的“生态园林”主题。 物业发展建议物业发展建议 路面处理路面处理建议建议 1. 停车场建议：停车场应是地上停车场与地下车库相结合，地上停车场利 于业主方便临时停车，地下停车场，可以减少空

44、气和噪声污染；但是地 上停车场对项目品质有较大影响，建议停车场以地下为主。 2. 车库入口建议：车库入口造型也是园林的一部分，造型拼接、色彩跳跃、 虚实间的对比，令回家成为美丽的旅程。 物业发展建议物业发展建议 停车场停车场建议建议 物业发展建议物业发展建议 新政下，不少房地产开发商已经把创建智能化楼宇看作市场竞争的突破口。 如何使自己开发的楼盘更具特色、更具有人性化是抓住现代客户的关键，用 创新技术推行智能化的小区、安全的保安管理、规范的物业管理、垂直交通 系统等建设正是所具备的条件。谁先开发、先推出适合于目标客户的特色智 能化楼盘，谁就在房地产市场占有先机，助力楼盘热销。 社区智能化社区智

45、能化 1.gkb全屋管家 2. 安防报警 电器控制 3. 信息接收 服务申请 4. 远程抄表 可视对讲 5. 巡更监控 1. 楼宇可视对讲及室内安全报警系统 2. 闭路监控系统 3. 周界防范系统 4. 停车场智能管理系统 5. 宽频小区家庭信息系统 6. 背景音乐系统 7. 电子巡更系统 物业发展建议物业发展建议 智能化系统智能化系统 太阳能板亦可与遮阳体系结合考虑 用途一： p室外环境景观照明系统 p供电系统安装在管理设备用房顶 面上，安装面积约260，安装功 率共约26kwp，可供最大8kva， 每日用电8小时。 用途二： p高层及小高层的电梯厅、公共走 道照明系统 p采用晶体硅太阳能电

46、池安装在各 楼层的屋顶，少量蓄电池保证应 急用电，可与市电自动切换，预 留并网接口，可任意扩容。 高层住宅屋顶应用效果 水平式光电板应用实例 垂直式光电板应用实例 物业发展建议物业发展建议 太阳能光热应用太阳能光热应用 物业发展建议物业发展建议 太阳能光热应用太阳能光热应用 据考察了解： 高层住宅能热水系统的造价分 摊到建筑面积上每平方米：仅约 150元，而销售时却能将房屋单 价提升300400元/平方米 把本案每一个物业都装扮成数字化的家，业主选择的是现代科技智能数码生活， 这在房产销售上是一个新的模式，也是一种品牌价值的体现。 安全岗哨数码可视对讲系统安全岗哨数码可视对讲系统 美格数码可视

47、对讲智能终端集成了可视对讲、户户通话。留言留影等功能。有人来访时， 通过智能终端与主人进行通话确认，然后开锁。当电视连接到数码可视智能终端上时， 主人可以在二楼房间里通过电视就可以看到来访人的信息。如果是陌生人来访或骚扰， 主人可以通过视频截图并发送给小区报警中心，否则，主机实行信息上报，自动报警功 能。 美格数码可视对讲系统由可视对讲门口机、室内机、管理服务器和管理员机等组成，除 提供可视对讲、远程开锁等基本功能外，还可提供访客留影、信息发布、广告服务、紧 急报警、设备运行状态监控等先进功能。 为了能切实保障居家和财产安全，美格数码可视对讲系统是基于tcp/ip网络建立起来的 可视对讲系统，

48、数据传输保密安全性高，系统兼容性也非常好。 物业发展建议物业发展建议 数字化产品开辟差异化竞争数字化产品开辟差异化竞争 阻挡99.5%紫外线，现代楼宇的品质印证，xlr膜夹层玻璃 隔热节能已经是当前楼盘的热门话题，也是智能楼宇的必备条件。xir膜是一种特殊的 功能膜，它能够在确保70%以上可见光透过的前提下，将太阳能的透射率降至 40%以下，从而有效地隔绝热量。将此高科技“智能型”薄膜夹在两层pvb胶片 中间，再类似夹层玻璃工艺制成夹层玻璃后，能十分有效地阻隔太阳光谱中紫外 线的射入，从而起到节能环保的作用。 性能特点性能特点 高达72的优异可见光透明度。 阳光得热系数低至0.41或0.47，

49、增加舒适程度。 低至8%的可见光反射率，高度透明。 阻挡高达99.5%的紫外线，减少室内饰物退色。 镀膜玻璃难以达到的平面，曲面色泽外观一致性。 降低室外噪音的干扰。 可见光透过tvis=72，遮蔽系数sc=0.48,可见光反射rvis=8%，阳光总能量反射 rsol=34%。 隔热节能隔热节能 物业发展建议物业发展建议 新风系统是持续而且能控制通风路径的住宅通风方式，通过性能良好的风机和气流 控制系统，新风的更换完全得到控制， 这种技术使不影响室内的温度，保证室内的 人的舒适程度。通过增加新风系统，提高项目室内的空气清新和流通，使之成为项 目一大卖点。 新风系统新风系统 物业发展建议物业发展

50、建议 项目入户大堂，是走进公寓的第一印象。入户大堂的对项目的品质、项目档次的提升 有着相当大的作用。建议项目大堂部分应采用挑高设计，并进行精装修，以突显项目 高档定位。 入户大堂入户大堂 物业发展建议物业发展建议 高层建筑对电梯的要求较高，建议采用质量好、速度快、静音、容量大、宜采用品牌 电梯；平均2户左右/部。 电梯电梯建议建议 物业发展建议物业发展建议 物业管理是项目素质的一种直观体现，直接影响到物业项目的价值。 我司建议邀请国内著名的物业管理公司担任顾问或者直接参与管理，尤其是在项目的 前期以物业顾问的身份尽早介入，提前进行相应的建议，使项目的整体建设方案、机 电设施配备等均能满足顶级项

51、目的要求，更能在项目前期营销推广上闪亮市场。 建议公司：万科物业、戴德梁行、绿城物业 物业管理公司物业管理公司 物业发展建议物业发展建议 鉴于本项目公寓部分的目标客户群大多为青年阶层，建议采用酒店式物业管理提高 项目的附加值。物业管理公司提供全方位酒店式服务，呼叫服务、上门清洁、送餐、 洗衣等。商务中心提供的复印、打字、传真、邮件、快递、票务等服务。 酒店式服务酒店式服务 物业发展建议物业发展建议 房地产销售 流程培训课件 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 销销 售售

52、训训 练练 流流 程程 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 第一部分、案前第一部分、案前 一、区域历史背景整理一、区域历史背景整理 二、区域楼市状况整理二、区域楼市状况整理 1、）政治、经济、法规、规章、）政治、经济、法规、规章 2、未来发展前景、未来发展前景 三、竞争楼盘的基本情况（优劣势分析）三、竞争楼盘的基本情况（优劣势分析） 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq

53、:69031789 四、自身楼盘资料的收集和建立四、自身楼盘资料的收集和建立 1、个案基本资料：、个案基本资料： 个案产品个案产品 业主概括与业绩业主概括与业绩 产品规划特色产品规划特色 会所会所 物业物业 面积结构面积结构 建筑商建筑商 建材设备特色介绍建材设备特色介绍 2、个案环境：、个案环境： 工地环境工地环境 位置位置 各项生态设施各项生态设施 重大公共设施与未来发展介绍重大公共设施与未来发展介绍 生活机能（交通，教育，商业等）生活机能（交通，教育，商业等） 3、周边大型企业（中小城市）客群、周边大型企业（中小城市）客群 五、整理吸引买家的优越点五、整理吸引买家的优越点 1、利多点强化

54、、利多点强化 六、拿出自身楼盘劣势应对措施六、拿出自身楼盘劣势应对措施 1、利空点弱化、利空点弱化 七、全面了解楼盘工程进度七、全面了解楼盘工程进度 八、销售说辞统一（销讲）八、销售说辞统一（销讲） 1、客户积累、客户积累 2、报表单据的熟悉、报表单据的熟悉 预约单预约单 来人来电表来人来电表 日志日志 市调表市调表 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 第二部分、案中第二部分、案中 一、来电接听要则将客户引至售楼处一、来电接听要则将客户引至售楼处 1、接听电话语调必须亲切

55、，吐字清晰易懂，说话、接听电话语调必须亲切，吐字清晰易懂，说话 速度适当，简洁而不长速度适当，简洁而不长 2、接听电话人员熟悉楼盘的详细情况及促销口径、接听电话人员熟悉楼盘的详细情况及促销口径 3、销售部人员每人都有义务和责任接听电话，外、销售部人员每人都有义务和责任接听电话，外 来电话响声不能超过来电话响声不能超过3下下 4、接听电话必须亲切地说：、接听电话必须亲切地说：“您好，您好，” 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 5、在回答问题时应做到耐心但又不能太详细，以免

56、阻碍、在回答问题时应做到耐心但又不能太详细，以免阻碍 其他客户的电话打进来，且告知其过分详细后会导致其其他客户的电话打进来，且告知其过分详细后会导致其 不到售楼处来。不到售楼处来。 6、在回答问题时，尽量强调现场买楼的人很多，可以邀、在回答问题时，尽量强调现场买楼的人很多，可以邀 请客户到现场售楼部参观，告诉客户现场将会有专业的请客户到现场售楼部参观，告诉客户现场将会有专业的 售楼人员为他介绍售楼人员为他介绍 7、回答时间不宜太长，通常不要超过、回答时间不宜太长，通常不要超过3分钟（在广告日分钟（在广告日 电话时间应更加缩短，掌握重点说明，吸引对方前来现电话时间应更加缩短，掌握重点说明，吸引对

57、方前来现 场洽谈）场洽谈） 8、在客户交谈中，要主动问到几个基本问题，即媒体、在客户交谈中，要主动问到几个基本问题，即媒体 来源、客户姓名、电话、地址和购房意向。来源、客户姓名、电话、地址和购房意向。 9、在客户所找人员不在时，应很客气地咨询对方有何、在客户所找人员不在时，应很客气地咨询对方有何 事，可否代为传话，或者记录下来，转告被找的人，事，可否代为传话，或者记录下来，转告被找的人， 放话筒时动作要缓慢。放话筒时动作要缓慢。 10、不许对着话筒咳嗽、打哈欠、叹气、大声笑、不许对着话筒咳嗽、打哈欠、叹气、大声笑、 11、不许在接听顾客电话时与其他人搭话、不许在接听顾客电话时与其他人搭话 12

58、、广告电话接待、广告电话接待 1）其他电话进来）其他电话进来 2）客户签约）客户签约 （强烈要求，请再打来）（强烈要求，请再打来） 二、来人接待二、来人接待 1、接待规范、接待规范 客户上门时，业务员必须主动面带微笑上前迎客户上门时，业务员必须主动面带微笑上前迎 接，同时控台上喊接，同时控台上喊“客户到客户到”，业务员起身喊，业务员起身喊 “欢迎参观欢迎参观” 接待客户并问清客户第几次来，以前是否有人接待客户并问清客户第几次来，以前是否有人 接待接待 接待客户要精神饱满，面带笑容，留意客户的接待客户要精神饱满，面带笑容，留意客户的 视线和表情，主动上前打招呼视线和表情，主动上前打招呼 接待客户

59、要声音响亮，口齿清晰，尽量不要模接待客户要声音响亮，口齿清晰，尽量不要模 棱两可，如有不清楚的将客户问题记下来再回答棱两可，如有不清楚的将客户问题记下来再回答 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 三、介绍楼盘情况三、介绍楼盘情况 1、介绍交通示意图、鸟瞰图、效果图、灯箱、模型，动线清晰，、介绍交通示意图、鸟瞰图、效果图、灯箱、模型，动线清晰， 着重点明了着重点明了 2、请客户在交谈区入座，取出楼书为客户介绍、请客户在交谈区入座，取出楼书为客户介绍 楼书与模型相结合介绍，尽量使用口语化介绍，语言活泼，楼书与模型相结合介绍，尽量使用口语化介绍，语言活泼， 不要照本宣科不要照本宣科 及时掌握客户心理及需求及时掌握客户心理及需求 锁定房型，锁定楼层锁定房型，锁定楼层 随时注意自己的形象，必须保持微笑，态度要诚恳、亲切，随时注意自己的形象，必须保持微笑，态度要诚恳、亲切， 博取客户好感及信赖，不要手插口袋或者靠坐模型博取客户好感及信赖，不要手插口袋或者靠坐模型 不论成交与否，客户离去时，业务人员应起身相送至大门，不论成交与否，客户离去时，业务人员应起身相送至大门， 并说：并说：“欢迎再次参观欢迎再次参观” 实地介绍（再一次锁定房源）实地介绍（再一次锁定房源）