美城机构泛华集团西安房地产市场解析及项目发展决策分析

1、泛华集团泛华集团 西安房地产市场解析及项目发展决策分析西安房地产市场解析及项目发展决策分析 美城机构 荣誉出品 全国房地产全国房地产 大势大势 由于一线城市土地紧缺、房价高企，一线开发商资本被导向二线由于一线城市土地紧缺、房价高企，一线开发商资本被导向二线 城市城市 n一线城市地价 高涨，房地产 市场向完全资 本竞争靠拢； n一线城市房价 上升迅速，开 发商普遍对后 市 预 期 高 ； n土地紧缺和资本 积累使一线城市 开发商加快了扩 张 的 步 伐 。 在未来的三到五年，中国房地产市场的竞争将全面从一线城市蔓延至二线城市在未来的三到五年，中国房地产市场的竞争将全面从一线城市蔓延至二线城市 发

2、展商的异地扩张成为主题发展商的异地扩张成为主题 词词 n一线城市 和 二 线 城 市 的 价 格 差 拉 大 ； n经历过一线城市房价 暴涨后，低首付，价格 增长空间大的二线城市 受到投资者更多关注； n一线城市的新中产、 新白领难以负担房价， 二线城市购房成为新 选择。 “价格洼地价格洼地”受自住投资的双重青睐受自住投资的双重青睐 市场现象市场现象 n2010年北京：世博宏业以17.6亿元竞得土地， 楼面地价30197元/； n2010年广州：保利地产以11.7亿元拍得白云 新城土地，楼面地价19971元/； n2009年上海：绿地集团12亿拍得徐汇区斜土 街地块，楼面地价约12000元/

3、。 数据来源：美城市场研发中心数据分析 全国房地产全国房地产 大势大势 由于需求及资本的导入，二线城市地价、房价全面加速，房价步由于需求及资本的导入，二线城市地价、房价全面加速，房价步 入快速上升阶段入快速上升阶段 部分二线城市房价上涨阶段性特征部分二线城市房价上涨阶段性特征 大开发商进驻土地市场 竞争激烈地价大幅上涨 楼盘品质提升、营销手段全 面颠覆、房价上升 消费者心态变化、重复置业成 为趋势、房价加速上涨 土地价格土地价格 商品房价格商品房价格 品牌开发商瓜分土地：品牌开发商瓜分土地： n一线开发商资本充裕，实力雄 厚，普遍在二线城市储备土地； n实力比较雄厚的二线开发商 （如龙湖等地方

4、领跑者）也在二 线城市加快扩张的速度； 品质、营销、价格全面颠覆：品质、营销、价格全面颠覆： n二线城市的市场在前一阶段普 遍是成本敏感房价，发展商的生 存之道是以成本控制为主题； n而目前一线开发商的到来和竞 争的激烈将市场引入品质、营销 提升溢价的阶段。 做价高手进入，地价迅速上涨做价高手进入，地价迅速上涨 n2009年成都土地市场活跃，住宅用地供应翻3倍，但同时地价上涨讯速，主城区平均地 价为746万元/亩； n2009年南京、杭州等地地王频出，江干区丰地产江干区地块，楼面地价20622元/ ， 而南京浦口顶山地块则首次出现了溢价出让的情况； 本次二线城市的地价暴涨主要是成因是大发展商看

5、好二线城市房价空间，给出更高的价 格预期高价拿地导致，和以前个别城市土地供应量紧张导致的上涨有区别。 数据来源：美城市场研发中心数据分析 社会稳定社会稳定 经济增长经济增长 城市化率城市化率 人口红利人口红利 就业增加就业增加 经济增长期持续支撑年均10%以上的gdp增长率，经济 硬陆可能性低 人口红利刚性需求支撑人口自然增长的首次置业，换房 等刚性居住需求居高不下 城市化进程加快刚性支撑土地有限供给下的城市外扩成 为发展主题，不可逆转的城市化进程将刺激新增住房需求 就业持续增加带来的需求支撑为保证中国每年新增人口 就业机会，中国gdp必须保持不低于7%的经济增长率。gdp 每上涨1%，增加新

6、工作岗位8090万个 数据来源：美城市场研发中心数据分析 西安市房西安市房 地产市场地产市场 将长期持将长期持 向好发展向好发展 西安经济背景西安经济背景 西安市经济、人口、红利等一系列因素强力支撑，房地产市西安市经济、人口、红利等一系列因素强力支撑，房地产市 场长期向好发展场长期向好发展 n2004年之后，房地产各项核心指标均有明显增长，市场呈 现蓬勃发展之势，由最初的启动期逐渐进入快速发展的阶段； n07、09年市场实现爆发性增长，进入快速成长期； n经各项核心指标评价，从2000-2010年西安房地产市场一直 呈持续稳步发展，整体市场表现健康。 数据来源：美城市场研发中心数据分析 西安整

7、体形势西安整体形势 0404年后西安房地产市场进入年后西安房地产市场进入“起飞程序起飞程序”，0707、0909年实现爆年实现爆 发性增长，进入快速增长期发性增长，进入快速增长期 n2003-2010年，西安市普通住宅成交量虽在08年稍有萎缩， 但整体呈大幅上升趋势，成交均价上涨比较平稳，09年西安 销量首次突破1000万大关。 n相较于成都、武汉、南昌等二线省会城市，西安成为房地 产市场的价格洼地，房价空间有待上升。 市场整体销量大涨，但均价较低，目前居中部城市中低水平，未市场整体销量大涨，但均价较低，目前居中部城市中低水平，未 来房价仍存上升空间来房价仍存上升空间 西安整体形势西安整体形势

8、 数据来源：美城市场研发中心数据分析 20102010年二线省会城市主要区域平均房价（元年二线省会城市主要区域平均房价（元/ /） 相比一二线城市土地市场，西安地价尚处洼地，国内一线品牌房相比一二线城市土地市场，西安地价尚处洼地，国内一线品牌房 企纷纷进军西安市场企纷纷进军西安市场 西安整体形势西安整体形势 数据来源：美城市场研发中心数据分析 开发开发 企业企业 总占地总占地 （亩）（亩） 项目区位项目区位西安开发项目西安开发项目 万科万科531.5 南二环、曲江、长 安 万科新地城、万科城、万科金域曲江 绿地绿地5609 高新、城东 经开、城南 绿地世纪城、魏玛公馆、海铂兰轩、 九号观邸、诺

9、丁山 中海中海1805城南曲江中海国际社区、中海铂宫 龙湖龙湖355曲江、城东、龙湖紫都成、弗莱明戈、曲江胜景、 雅居乐雅居乐151高新雅居乐花园 融侨融侨1191城南雁南路、高新 融侨曲江观邸、融侨 融侨馨苑、融侨观邸 其他城市其他城市 n1010年年1 1月月2121日至日至3 3月月1717日的近两个月间，总共有中海、上海证大、华侨城、北京远豪、中信、日的近两个月间，总共有中海、上海证大、华侨城、北京远豪、中信、 保利等保利等7 7家房企分别拿到在北京拿地。其中家房企分别拿到在北京拿地。其中3.153.15日一天内诞生日一天内诞生”3 3地王地王”，北京豪远以折合高达，北京豪远以折合高达

10、 27,52927,529元元/ /的楼面价成为的楼面价成为20102010年北京土地市场上首个地王，也是北京住宅历史上单价最贵的地年北京土地市场上首个地王，也是北京住宅历史上单价最贵的地 王。王。 西安层面西安层面 n1010年年2 2月月1010日，中海在曲江以日，中海在曲江以4.0494.049亿元拍得亿元拍得149.9149.9亩土地，每亩成交价亩土地，每亩成交价270270万元。万元。 n1111年年1 1月月1818日，万科在西安长安区以日，万科在西安长安区以7.47.4亿元拍得亿元拍得169169亩土地，每亩成交价亩土地，每亩成交价443443万。万。 2010年西安各月成交土地

11、平均楼板地价分析年西安各月成交土地平均楼板地价分析 基于良好预期，西安地价飞速上涨。基于良好预期，西安地价飞速上涨。 n从西安市09年至10年上半年的楼盘售价对比情况来看， 西安代表性楼盘涨幅在20%以上； n对比外企开发楼盘与本土开发企业代表性楼盘，本土开 发楼盘价格相比较低，品牌开发商的带动效应，是区域房 价迅速增长的重要推动力量； 目前西安市场上代表性的楼盘，基本上都是由外来开发目前西安市场上代表性的楼盘，基本上都是由外来开发 商操作，西安的房地产市场相应地由一个自生发展阶段商操作，西安的房地产市场相应地由一个自生发展阶段 快速过渡到市场化阶段，房价进入补涨期，上升通道已快速过渡到市场化

12、阶段，房价进入补涨期，上升通道已 经打开。经打开。 西安市部分楼盘西安市部分楼盘09-1009-10年价格对比情况表年价格对比情况表 外企西安开发楼盘与本土楼盘价格对比外企西安开发楼盘与本土楼盘价格对比 数据来源：美城市场研发中心数据分析 国内品牌房企进驻西安，房价上升通道迅速打开，西安市场快速国内品牌房企进驻西安，房价上升通道迅速打开，西安市场快速 进入成长期进入成长期 西安整体形势西安整体形势 发展阶段 成本型增长需求型增长资本型增长 现在的长沙、武现在的长沙、武 汉、成都汉、成都 20072007年的深圳年的深圳合肥、合肥、20072007年前年前 的长沙和的长沙和20072007年年5

13、 5 月前的重庆月前的重庆 西安所处阶段西安所处阶段 20092009年后的深圳、年后的深圳、 上海、北京等一线上海、北京等一线 城市城市 成本型增长阶段成本型增长阶段 n市场初级阶段 n增长幅度小 n地价、材料价格及品质提升引发的增长 需求型增长阶段需求型增长阶段 n市场发展阶段 n持续时间长 n增长幅度一般 n需求被激发 n户型攀比、炫耀推动房价上升 资本增长阶段资本增长阶段 n市场发达阶段 n持续时间短 n增长幅度很大 n房产资本化、效益推动宏观经济景象 数据来源：美城市场研发中心数据分析 同比其他一二线城市，西安整体处需求型增长阶段，国际化都市同比其他一二线城市，西安整体处需求型增长阶

14、段，国际化都市 门户开启，未来市场前景广阔门户开启，未来市场前景广阔 西安整体形势西安整体形势 新政下的房新政下的房 地产市场地产市场 政府打出政府打出“组合圈组合圈”，在调控措施频出的背景下，政策高压已然，在调控措施频出的背景下，政策高压已然 形成形成 4月15日 4月17日 4月20日 4月30日 5月5日 5月17日 5月22日 5月26日 6月3日 6月6日 6月21日 9月29日 “新国十条”出台 随着时间推移，政策及相关细则被市场消化，调控效果逐渐减弱 力度再次加强 调控密集期调控淡化期调控加强期 国务院常务院部署遏制部分城市房价上涨过快措施 国务院关于遏制部分城市房价上涨过快上涨

15、通知 关于进一步加上房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题通知 “京十二条”（包括限购令） “深十三条” “浙十八条” “穗十二十四条” 关于土地增值税有关清算问题的通知 关于土地增值税征管工作的通知 关于规范商业个人住房贷款中二套住房认定标准通知 关于做好住房保障规划编制的通知 关于完善差别化信贷政策有关问题的通知 关于进一步贯彻落实国发（2010）10 号文件的通知 15个城市限购令 取消7折利率 新国八条、房 产税试点实施 新政下的房新政下的房 地产市场地产市场 相比以往，本次调控力度空前，打压意向明显相比以往，本次调控力度空前，打压意向明显 “4.15”新政 “9.29”新政新“国

16、八条”新政 u首套90以上家庭，三 成首付 u贷款购买第二套的家庭， 五成首付，利率1.1倍 u贷款购买三套及以上， 大幅度提高首付比例贷 款利率，部分城市可暂 停发放 u选择性限制发放异地购 房贷款 u首套住房贷款，须三成 首付 u贷款购买第二套的家庭， 五成首付，利率1.1倍 u第三套及以上住房贷款， 暂停发放 u选择性限制发放异地购 房贷款 u加强消费性贷款的管理 u首套房贷利率8.5折 u首套住房贷款，须三成 首付 u贷款购买第二套的家庭， 六成首付，利率1.1倍 u拥有两套及以上住房的 家庭，禁止再买房（限 购令） u选择性限制发放异地购 房贷款 u房产税试点实施 新政下的西安房新政

17、下的西安房 地产市场地产市场 西安限购令适时出台，非西安本地居民限购一套住房，西安西安限购令适时出台，非西安本地居民限购一套住房，西安 居民暂停购买第三套住房，二套房贷首付提升居民暂停购买第三套住房，二套房贷首付提升60%60% 2011年2月25日下午， 西安市市长陈宝根主持 召开市政府常务会议， 传达全国保障性安居工 程工作会议精神，讨论 并原则通过了关于进 一步加强房地产市场调 控工作的通知。其中 明确规定本市居民限购2 套房，禁购3套以上住房， 2套房贷首付最低60%。 自通知发布之日起施行。 西安居民暂停购买第三套住房西安居民暂停购买第三套住房 自通知发布之日起，已拥有1套住房的本市

18、户籍民在家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）、 能够提供在本市一年以上纳税证明的或社会保险缴纳证明的非本户籍居民家庭，限购1套住房（含新建 商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市 户籍民民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在 本辖区内向其售房。 二套房贷首付提至二套房贷首付提至60% 对贷款购买第二套住房的居民家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。银 行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。 购房人不符合资格不能备案购房人不

19、符合资格不能备案 加快个人住房信息系统建设，进一步完善购房人购房资格核查机制，加强对购房人资格的审查， 确保限购政策落实到位。对不符合资格的购房人，不予办理商品房网签、备案和二手房过户手续；对 款严格核实购房人资格，违规售房或代理售房的房地产开发企业和房地产经纪机构，要严肃查处。 2011年2月25日下午， 西安市市长陈宝根主持 召开市政府常务会议， 传达全国保障性安居工 程工作会议精神，讨论 并原则通过了关于进 一步加强房地产市场调 控工作的通知。其中 明确规定本市居民限购2 套房，禁购3套以上住房， 2套房贷首付最低60%。 自通知发布之日起施行。 购房不足购房不足5年转手全额征税年转手全

20、额征税 税务部门将进一步彩取措施，加强税收征管，对个人购买住房不足5年转手交易的，按期销售收 入全额征收个人转让住房营业税，严格执行个人转让房地产所得税征收政策。 同时，实行差别化土地增值税预征率，加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明 显超过周边房价水平的房地产开发项目，进和行土地增值税清算和稽查。房管部门在办理存量房交 易登记时，应要求房地产价格评估云梦山构对交易房屋进行价格评估，坚决堵塞“阴阳合同”漏洞。 两年未开工土地收回并处罚款两年未开工土地收回并处罚款 进一步完善土地出让方式，大力推广“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品房用地。 2011年的商品住方尺用地供应讲划

21、总量原则上不得低于前2年年均实际供应量，要积极增加限价商品 住房用地计划供应量。 加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。参加土地竞买的单位和人个，必须说明资金来 源并提供相应证明。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须及时 收回土地使用权，并处以限制一年以上罚款。 新政下的西安房新政下的西安房 地产市场地产市场 西安限购令适时出台，非西安本地居民限购一套住房，西安西安限购令适时出台，非西安本地居民限购一套住房，西安 居民暂停购买第三套住房，二套房贷首付提升居民暂停购买第三套住房，二套房贷首付提升60%60% 新政下的西安房新政下的西安房 地产市场地产市场 限购令

22、下西安依然存在机会点，此机会或将成为政策高压下限购令下西安依然存在机会点，此机会或将成为政策高压下 的避风港的避风港 1、西安市限购区域为西安市辖区（新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、未央区、阎良区、临潼区、长安区），而而 周至、蓝田、户县、高陵等周至、蓝田、户县、高陵等4 4县不在其区域范围内。县不在其区域范围内。 2、本次限购的类型仅限新建商品住房和二手住房，而住宅产权的公寓、写字楼和商铺不在限购范围之内。住宅产权的公寓、写字楼和商铺不在限购范围之内。 3 3、限购令并未将名下已有两套房产的本市居民家庭完全卡死，只是必须先卖一套房，然后才可以再买新房。对于投资、投、限购令并未将名下已

23、有两套房产的本市居民家庭完全卡死，只是必须先卖一套房，然后才可以再买新房。对于投资、投 机置业者在政策上仍留有空间。机置业者在政策上仍留有空间。 4 4、针对外地客户，购买、针对外地客户，购买/ /补交完纳税或社保证明，可购买一套房；若为外地户口，利用本地户口假结婚可以购买两套住房；补交完纳税或社保证明，可购买一套房；若为外地户口，利用本地户口假结婚可以购买两套住房； 本地户口，假离婚可购买第三套住房；本地户口，假离婚可购买第三套住房； 5 5、对于受限购影响的客户，暂时以协议代替合同。、对于受限购影响的客户，暂时以协议代替合同。 宏观市场总结宏观市场总结 n国际化都市门户即将开启，经济、人口

24、、红利等一系列因素强力支撑，房地产市场向好发展前景可观；国际化都市门户即将开启，经济、人口、红利等一系列因素强力支撑，房地产市场向好发展前景可观； n一线城市土地饱和及房价高企，资本导向二线城市，将使二线市场面临地价、房价迅速上涨的局面；一线城市土地饱和及房价高企，资本导向二线城市，将使二线市场面临地价、房价迅速上涨的局面； n西安房价处于中部城市中低水平，从全国房价增长格局及增长规律看，西安将面临房价大幅度提升的机遇；西安房价处于中部城市中低水平，从全国房价增长格局及增长规律看，西安将面临房价大幅度提升的机遇； n一线外埠开发商不断进入和扩展，致使西安房价上涨速度明显加快，房价上升通道已经打

25、开；房价将进入一个高幅增长期，一线外埠开发商不断进入和扩展，致使西安房价上涨速度明显加快，房价上升通道已经打开；房价将进入一个高幅增长期， 市场竞争的压力和开发水平将进一步升级；市场竞争的压力和开发水平将进一步升级； n目前西安市经济形势良好，目前西安市经济形势良好， 0909年呈现出迅猛的发展态势，西安当前整体市场处于需求型增长阶段，预计房价将来仍在一段时间年呈现出迅猛的发展态势，西安当前整体市场处于需求型增长阶段，预计房价将来仍在一段时间 内持续增长；内持续增长； 启示：从西安发展的整体形势来看，大的市场环境没有问题，启示：从西安发展的整体形势来看，大的市场环境没有问题，未来西安房地产市场

26、未来西安房地产市场 发展前景看好，房价上行通道打开，限购令下西安房地产市场或将成为政策发展前景看好，房价上行通道打开，限购令下西安房地产市场或将成为政策 高压下的避风港。高压下的避风港。 n政策调控不可避免，限购令下的西安房地产市场或将成为政策高压的下避风港。政策调控不可避免，限购令下的西安房地产市场或将成为政策高压的下避风港。 20092009年年6 6月国务院宣布批准月国务院宣布批准关中关中- -天水经济区发展规划天水经济区发展规划； 大经济区格局的确定，促使未来城市人口将急剧增长，将带来大大经济区格局的确定，促使未来城市人口将急剧增长，将带来大 量的消费需求；量的消费需求； 同时增强西安

27、核心城市的辐射能力，城市聚焦效应将逐渐显现；同时增强西安核心城市的辐射能力，城市聚焦效应将逐渐显现； 西安科技实力雄厚，生产力相对发达，辐射带动力强，在西部乃西安科技实力雄厚，生产力相对发达，辐射带动力强，在西部乃 至全国都具有明显的比较优势和潜在优势。至全国都具有明显的比较优势和潜在优势。 关中关中天水经济区规划的批准实施天水经济区规划的批准实施全国内陆型经济开发区全国内陆型经济开发区 的战略高地，西安国际化大都市的定位，增强西安核心城市的战略高地，西安国际化大都市的定位，增强西安核心城市 的辐射能力，城市聚焦效应将逐渐显现的辐射能力，城市聚焦效应将逐渐显现 西安整体规划西安整体规划 n西安

28、城市规划空间尊循 “九宫格局，九宫格局， 一城多心一城多心”的架构； n多中心整体组成较完善的城市生态链，多中心自成一体，面临多物业 机会 n加速大城市圈形城，加速城市化，使城市有可能形成跨越式发展，核加速大城市圈形城，加速城市化，使城市有可能形成跨越式发展，核 心交通上盖物业将成为市场热点心交通上盖物业将成为市场热点 经开区经开区 “性价比性价比”路线路线 现状认知有待提升，未 来规划利好，价格平台 较低。本区域主力均价： 6500-8000元/平米。 高新区高新区 “中高端中高端”路线路线 区域认知度高，发展成 熟，品牌开发商规模大 盘，城市中高端项目主 流区域，价量双优。本 区域主力均价

29、：6500-*、 9000元/平米。 浐灞生态区浐灞生态区“低价走量低价走量”路线路线 区域现状认知差，全市价格洼地，规模 大盘的低价走量型。本区域主力均价： 4800-6500元/平米。 曲江区曲江区“高端小众高端小众”路线路线 城市富人区，当前西安市场价格高地，所 占市场份额较小，价高量少。本区域主力 均价：9000-15000元/平米。 汉长汉长 安城安城 遗址遗址 长安长安 西郊西郊 工业工业 区区 绕城高速绕城高速 西高西高 新新 曲江曲江 经开经开 区区 浐灞浐灞 生态生态 区区 老城老城 区区 阿阿 房房 宫宫 遗遗 址址 东郊东郊 工业工业 区区 四大新区是城市发展的主流区域，

30、现阶段主为要南扩北进四大新区是城市发展的主流区域，现阶段主为要南扩北进 “九宫格局、一城多心九宫格局、一城多心”的多中心格局已然形成，南扩北进的多中心格局已然形成，南扩北进 为目前主旋律。西安市计划在为目前主旋律。西安市计划在“四区两基地四区两基地”的基础上，西的基础上，西 安提出将打造安提出将打造1212个产业发展平台为经济发展服务个产业发展平台为经济发展服务 西安整体规划西安整体规划 各新区在规划起点上的差异化已经或正在实现：各新区在规划起点上的差异化已经或正在实现： n主城区主城区文化、旅游、商贸、金融、娱乐；文化、旅游、商贸、金融、娱乐； n西高新西高新经济发展新高地，商务聚集区；经济

31、发展新高地，商务聚集区； n曲江曲江旅游、休闲度假、高尚住宅；旅游、休闲度假、高尚住宅； n经开区经开区现代制造业、政务新区；现代制造业、政务新区； n浐灞浐灞会展、生态、高尚住宅；会展、生态、高尚住宅； 高新 区获 国家 批准 经开 区开 工 浐灞 新区 启动 市政 府北 迁启 动 经开 区获 国家 批准 浐灞 管委 会成 立 大明 宫改 造启 动 西咸 新区 成立 199119932000200320042006200720092010 浐灞 东扩 热点片区轮换启动的时间逐渐缩短热点片区轮换启动的时间逐渐缩短 热点片区价值平台上升的速度加快热点片区价值平台上升的速度加快 城市扩张持续城市扩

32、张持续 加速加速 近郊区域的城市化是必然趋势近郊区域的城市化是必然趋势 城市版块功能划分将逐渐明晰城市版块功能划分将逐渐明晰 规划持续形成新的开发热点，近郊新区逐渐形成城市的一部规划持续形成新的开发热点，近郊新区逐渐形成城市的一部 分，各区域价值平台逐步提升分，各区域价值平台逐步提升 西安整体规划西安整体规划 “20、30年以前，浐灞这片区域的生态环 境非常好，有许多野生动植物。” “几年前，满目疮痍的河床、臭气熏天 的垃圾场、混沌的河水令人震惊。” 政府有意识地实施控地策略，意图在未来拉 高地价； 浐灞核心区及南翼城东工业区为目前主要开 发区域，房价大多在4500-5000元/ 区域治理、基

33、础设施和配套建设是未来数年的主题。区域治理、基础设施和配套建设是未来数年的主题。 北翼北翼 3434万万k k 东南翼东南翼 18.318.3万万k k 一心三翼的规划格局一心三翼的规划格局 南翼南翼 2525万万k k 2004年浐灞生态区管委会成立，片 区建设拉开帷幕； 2005、2006年新增道路近50公里， 市政府和区政府投资约10亿。 发展概况发展概况:10:10年前的西高新年前的西高新 区域整体认知度低，客户接受意向有限区域整体认知度低，客户接受意向有限 自然资源丰富，但环境治理需日，市政配套落后，以政府为导向的自然资源丰富，但环境治理需日，市政配套落后，以政府为导向的 区域打造刚

34、起步区域打造刚起步 浐灞生态区浐灞生态区 曲江是新兴的文化旅游区，片区依托其历史和文化价值，成为西安曲江是新兴的文化旅游区，片区依托其历史和文化价值，成为西安 的休闲、人文中心，由于区域较小，发展受到严重制约的休闲、人文中心，由于区域较小，发展受到严重制约 曲江新区曲江新区 n史上久负盛名的皇家园林， 兴于秦汉，盛于隋唐，被誉 为中国古典园林之先河 n唐代长安最具魅力、风雅之 所在，是建筑、园林、绘画、 诗歌、宗教等汇聚的“盛唐 气象”典型代表 曲江的历史地位曲江的历史地位曲江的规划定位曲江的规划定位 n十三朝古都积淀的历史文化 是西安的精髓，曲江通过以 唐文化为主题的多个大型旅 游休闲娱乐项

35、目的开发，营 造这种文化氛围，为片区塑 造了丰厚的人文景观资源 n曲江新区在规划格局上形成“一心、两 带、三轴、四个板块”的机构形态 n一心：以大雁塔为整个曲江的核心； n两带：唐城遗址保护绿带和绕城高速两 侧共100米宽的绿化景观带； n三轴：雁塔南路旅游商业发展轴线、芙 蓉东路生态休闲发展轴线和曲江大道景观 轴线； n四个功能板块：唐风商业板块、旅游休 闲板块、科教文化板块和会展商务板块。 曲江将城市的历史文化资源转变为居曲江将城市的历史文化资源转变为居 住的环境资源，在短期内成为城市的住的环境资源，在短期内成为城市的 开发热点，成为城市高尚人文住宅区，开发热点，成为城市高尚人文住宅区，

36、有较高升值潜力。有较高升值潜力。 经开区经开区 西高新西高新 曲江曲江 浐灞浐灞 主城区主城区 n1991年3月经国务院首批批 准的国家级高新区，2006年 综合指标位于全国53个高新 区前5位，是西安当前经济最 为发达的区域； n所在雁塔区拥有省以上科 研机构55家，各类专业技术 人才14万余人，西高新分布 了1833家高新技术企业，已 然成为城市高知阶层的第一 聚集地； n西高新城市经济中心的地 位已经确立，未来此定位将 会进一步深化。 老城区老城区 西高新西高新 西高新的房地产发展状况西高新的房地产发展状况 n2001年以前，主要集中太白南路周边，单价在3000元以下； n2002起拓展

37、至唐延路以西、丈八北路以东地区，单价突破3000元； n2003年起绿地、和黄、大华、融侨等外来开发商大举进入，西高新出现价量齐升的局面，2005年销量翻番，2006年增长 60%以上，2007年均价拉高至5000元/以上。 n2007年西安高新区招商引资实现历史新突破 n2008年西安高新区财政收入创历史新高 n2009年让人激动不已的时刻总是频频出现。西安高新区坚持自主创新，促进产业集群发展，帮助企业做大做强。 n2010年西安高新区是一个代表西安与西部高新科技产业前沿的领地，以其众多的“第一”成为陕西和西安最强劲的经 济增长极和对外开放的窗口。 西高新领跑西安经济发展，是城市知富中产阶层

38、的聚居之地，由于西高新领跑西安经济发展，是城市知富中产阶层的聚居之地，由于 发展较早，因此发展机遇相对较小发展较早，因此发展机遇相对较小 西高新区域西高新区域 19931993年年9 9月开工建设，月开工建设，20002000年年2 2月被国务院批准为国家级开发区；月被国务院批准为国家级开发区； 截止截止20092009年，入区企业已有年，入区企业已有36003600多家，多家，20092009年产值为年产值为364364亿元，近年亿元，近年 gdpgdp增长都在增长都在30%30%左右。左右。 片区规划利好因素片区规划利好因素 市行政中心北迁市行政中心北迁 行政中心新址位于经开区张家堡广场附

39、近，建 设于2006年启动，将使片区成为新的政治、经新的政治、经 济、文化中心济、文化中心 新火车客运站北迁新火车客运站北迁 地址定点于北三环以北、渭河以南，经开区草 滩生态产业园内 ；开发区濒临新车站濒临新车站，其中央 商务区与车站距离不足2公里 渭河治理受益地渭河治理受益地 渭河流域水资源短缺、水污染严重、下游防洪 形势严峻和水土流失等突出环境问题将得以解突出环境问题将得以解 决决 立体交通网络立体交通网络 距西安国际航空港仅需20分钟车程 ，米字型辐 射的交通网络，郑西高速客运专线、火车北环 线通车 ，未来交通极其便利未来交通极其便利 经济增速领先西安，区域规划前景看好，价值兑现逐一经济

40、增速领先西安，区域规划前景看好，价值兑现逐一 显现显现 北郊经济技术开发区北郊经济技术开发区 由于众多规划利好的促使，经开区已成为西安当前的重由于众多规划利好的促使，经开区已成为西安当前的重 点发展方向点发展方向 北郊经济技术开发区北郊经济技术开发区 随着国家级西安经济技术开发区的崛起以及城北各大经济板块的共同作用，城北地区发展呈现出勃勃生机，特别是西随着国家级西安经济技术开发区的崛起以及城北各大经济板块的共同作用，城北地区发展呈现出勃勃生机，特别是西 安市行政中心的北迁，将为西安城市新中心的形成起到引领带动作用，西安的城市中心也将从安市行政中心的北迁，将为西安城市新中心的形成起到引领带动作用

41、，西安的城市中心也将从“单中心单中心”发展成为发展成为 “双中心双中心”格局（古城和新城市中心）。格局（古城和新城市中心）。 区域建设推进期区域建设推进期区域区域快速发展快速发展期期 房地产市房地产市 场场特点特点 主流项目主流项目 平台价格平台价格 时间时间2007-20082007-2008年年20092009年年至今至今 1999-20041999-2004年年 区域区域发展发展 状况状况 20052005年年经发大厦、西经发大厦、西 安中学安中学等开工建设等开工建设 20062006年启动渭河治理年启动渭河治理 项目；城运公园开园项目；城运公园开园 20052005年雅荷春天、白年雅荷

42、春天、白 桦林居、西安印象陆续桦林居、西安印象陆续 入市入市 品牌开发商初步介品牌开发商初步介 入，市场开始萌芽入，市场开始萌芽 3500-40003500-4000元元/ / 20072007部分部分世界世界500500强和国内知强和国内知 名企业入驻，四大产业名企业入驻，四大产业形成形成 道路、水电气热等基础建设道路、水电气热等基础建设 逐步到位；配套增多；逐步到位；配套增多； 政府北迁确定，地铁、北客政府北迁确定，地铁、北客 站众多利好持续放出；站众多利好持续放出； 中高端楼盘出现，楼市火热中高端楼盘出现，楼市火热 区域区域形象建立形象建立期期区域区域启动期启动期 2005-200620

43、05-2006年年 19931993年提出经开区年提出经开区 概念，概念，20002000年批准为年批准为 国家级经开区国家级经开区 19991999年城市运动公年城市运动公 园开建园开建 20032003年泾渭工业园年泾渭工业园 全面启动全面启动 区域开始基础建设，区域开始基础建设， 尚未形成地产市场尚未形成地产市场 地产项目百花齐放地产项目百花齐放 价格稳步上升价格稳步上升 4500-58004500-5800元元/ / 城运公园城运公园 开园开园 众多利好放出众多利好放出 大盘不断，供应井喷大盘不断，供应井喷 价格持续快速上涨价格持续快速上涨 初设经开区初设经开区 城运公园城运公园 开建

44、开建 第一批品牌第一批品牌 楼盘入市楼盘入市 知名企业知名企业 不断入驻不断入驻 市政配套市政配套 逐步到位逐步到位 楼市逐渐火爆楼市逐渐火爆 地铁建设如火如荼地铁建设如火如荼 市政新址即将使用市政新址即将使用 品牌开发商大盘品牌开发商大盘 不断出现不断出现 地铁地铁2 2号线、市政府新址即号线、市政府新址即 将建设完成投入使用将建设完成投入使用 配套和市政配套和市政设施逐步到位设施逐步到位 商业繁荣，赛高国际区域商业繁荣，赛高国际区域 商圈正在形成中商圈正在形成中 品牌开发商发力，大盘不品牌开发商发力，大盘不 断，纯高端楼盘出现断，纯高端楼盘出现 6000-70006000-7000元元/

45、/ 经过十余年的发展，经开区目前已经进入快速发展的上经过十余年的发展，经开区目前已经进入快速发展的上 升通道，势头正猛升通道，势头正猛 北郊经济技术开发区北郊经济技术开发区 n经开区，由于众多规划利好，促使其成为西安当前的重点发展方向，经过十余年的发展，经开区目前已经经开区，由于众多规划利好，促使其成为西安当前的重点发展方向，经过十余年的发展，经开区目前已经 进入快速发展的上升通道。进入快速发展的上升通道。 n浐灞新区自然景观资源丰富，但环境治理需时，市政配套落后，政府导向的高投入开发刚刚起步；浐灞新区自然景观资源丰富，但环境治理需时，市政配套落后，政府导向的高投入开发刚刚起步； n曲江片区是

46、人文旅游区，将来成为文化、休闲的中心，区域规模较小，发展受到严重制约；曲江片区是人文旅游区，将来成为文化、休闲的中心，区域规模较小，发展受到严重制约； n西高新领跑西安经济发展，是城市知富中产阶层的聚集之地，由于发展较早，因此发展机遇相对较小；西高新领跑西安经济发展，是城市知富中产阶层的聚集之地，由于发展较早，因此发展机遇相对较小； n关中天水经济区发展规划，加快推进西咸一体化建设，着力打造西安国际化大都市关中天水经济区发展规划，加快推进西咸一体化建设，着力打造西安国际化大都市 未来，北郊经济技术开发区的城市中心地位将进一步强化，区域价未来，北郊经济技术开发区的城市中心地位将进一步强化，区域价

47、 值将进一步凸出显值将进一步凸出显 西安发展规西安发展规 划总结划总结 启示：西咸一体化和关中天水经济区的规划将强化西安大经济区格局，促使未来城市启示：西咸一体化和关中天水经济区的规划将强化西安大经济区格局，促使未来城市 人口急剧增长，带来大量的消费需求；城市新区的规划以及其形成的多中心格局将刺人口急剧增长，带来大量的消费需求；城市新区的规划以及其形成的多中心格局将刺 激房地产需求，产业入驻、市政北迁、交通等规划利好将进一步确定经开区的城市中激房地产需求，产业入驻、市政北迁、交通等规划利好将进一步确定经开区的城市中 心地位，也给城北区域项目带来发展机遇和挑战。心地位，也给城北区域项目带来发展机

48、遇和挑战。 泾渭新区项目泾渭新区项目 占地：2400亩 距市中心24公里 距机场22公里 北客站项目北客站项目 占地：80亩 距市中心13.5公里 距机场17公里 清水庄园项目清水庄园项目 占地：1800亩 距市中心14.5公里 距机场13公里 项目位于草滩生态园区，政府对于此区域的定位为项目位于草滩生态园区，政府对于此区域的定位为西安滨河高西安滨河高 尚住宅示范区和都市时尚旅游度假中心尚住宅示范区和都市时尚旅游度假中心 区域概况区域概况 目标定位：经过5至8年的努力，将草滩生态园建设成为西安市生产性 服务业高地和以生态化、园林化为主要特征的滨河生态城市副中心。 依托渭河在滨河大道两边延伸开发

49、一批低密度、园林式、生态化的花园 洋房和现代townhouse ，建设一批高星级酒店、宾馆，整合提升现有度 假村，将草滩打造成西安滨河高尚住宅示范区和都市时尚旅游度假中心 一带 西安高尚住宅与都市时尚旅游休闲带 依托渭河西安城市段综合治理工程，充分发挥自然生态优势，在草滩园 区渭河沿岸，突出住宅、餐饮、体育、休闲、娱乐等功能，沿河打造西 安高尚住宅与都市时尚旅游休闲带。 两区 商务办公聚集区和商贸流通配套服务区 依托西安城市重心北移和市行政中心北迁，在尚稷路两侧建设重要的商 务办公聚集区；依托临空、沿站、滨河、高速交汇的区位和交通优势， 在北客站周围建设重要的商贸流通配套服务区。 四园 工业设

50、计园中介服务园、文化传媒园、数字信息园 依托千亿元先进制造业基地及渭北产业聚集区，充分发挥西安人文科教 优势，重点建设工业设计园（日本工业园）、中介服务园、文化传媒园、 数字信息园等四个专业功能园区。 本 案 西安各个区域房地产的发展，曾被形象的形容为“南金、北银、东铜、西铁”，意思很明显，就是南北雄起，东西沦陷。与其他开发区 相比，浐灞生态区最为陌生，它没有产业支撑、缺乏人口数量、城市配套不足，唯一的亮点就是生态。因此，建“西部第一水城”、还 城市一抹绿色、借助浐河和灞河的水资源营造大水大绿的生态区是它唯一的优势选择。 浐灞第三代新城概念的提出：按照区域发展定位方向，浐灞新区将在未来发展成为

51、依托浐灞区域内的自然与人文条件，体现“科学发展 观与和谐社会理念”的“后工业城市”，是充满高度经济活力，稳定居住社区和健康生态环境的“宜居宜创业”的多样性城市区域，是 一个集服务产业、生态居住、特色文化为一体的全新城市体系。 政府效仿浐灞，以渭河的河流治理带动区域发展，以新区域开政府效仿浐灞，以渭河的河流治理带动区域发展，以新区域开 发支撑生态重建发支撑生态重建 区域机会区域机会 生态生态 区域机会区域机会 生态生态 区域机会区域机会 生态生态 政府已斥巨资启动渭河综合治理工程，打造沿河生态走廊，将政府已斥巨资启动渭河综合治理工程，打造沿河生态走廊，将 渭河改造成为西安未来的城中河渭河改造成为

52、西安未来的城中河 标志性事件标志性事件 2004.092004.09 2008.092008.09 陕西省通过了陕西省通过了 陕西省渭河陕西省渭河 流域水污染防流域水污染防 治实施方案治实施方案 省政府出台省政府出台陕西陕西 省渭河流域综合治省渭河流域综合治 理五年规划（理五年规划（2008-2008- 20122012） 2008.102008.10 渭河西安渭河西安 城市段综城市段综 合治理正合治理正 式开工式开工 20122012 建设建设22.222.2公里长的堤公里长的堤 顶道路、打通顶道路、打通3 3条上条上 堤路，建设三条主干堤路，建设三条主干 道，四条次干道道，四条次干道 20

53、152015 进一步完善进一步完善 治理区功能，治理区功能， 进行城市开进行城市开 发建设发建设 20202020 基本形成新的城基本形成新的城 市功能区，实现市功能区，实现 渭河城市段的人渭河城市段的人 水和谐水和谐 2008年10月29日，政府投资85.67亿元的泾渭两河流域综合治理工程，治理后的渭河将形成1.5万亩生态水面，4.5 万亩湿地，3万亩林带，形成集防洪、生态、景观、休闲、游览、人居、文化、经济和交通等功能于一体的渭滨生态 景观区。渭河将彻底改变数千年来的面貌，成为“一河清波、两岸绿色、鱼翔浅底、鸟语花香”的城市河流。 区域机会区域机会 生态生态 沣渭新区沣渭新区沣渭新区 渭河

54、规划有渭河规划有“六区、五段、六节点六区、五段、六节点”，突出休憩，形成都市亲，突出休憩，形成都市亲 水动态空间，提供滨水娱乐活动，提升区域生态价值水动态空间，提供滨水娱乐活动，提升区域生态价值 区域机会区域机会 休闲休闲 渭河景观带沿线未来将规划数个高尔夫球场，目前一个已经建渭河景观带沿线未来将规划数个高尔夫球场，目前一个已经建 成，一个处于建设中成，一个处于建设中 区域机会区域机会 休闲休闲 高尔夫球场高尔夫球场 高尔夫球场高尔夫球场 尚宏路：尚宏路：20102010年年5 5月月 道路工程完工，道路工程完工，1010 月通车，道路全宽月通车，道路全宽 6060米米 尚稷路、尚宏路、朱宏路

55、作为经开区城市级主干道，西咸新区与经开区腾飞的重要动脉尚稷路、尚宏路、朱宏路作为经开区城市级主干道，西咸新区与经开区腾飞的重要动脉 ，必将加速项目所在板块成为城市涉外门户区第一引领区。，必将加速项目所在板块成为城市涉外门户区第一引领区。 渭河沿岸规划快速干道渭河沿岸规划快速干道 未来经开区 管委会新址 尚稷路东段：尚稷路东段： 道路宽道路宽8080米，米， 20112011年底通车年底通车 文景路延伸段：文景路延伸段： 计划计划20102010年年1111月月 底完工底完工 ，20112011年年 6 6月通车月通车 明光路：目前尚明光路：目前尚 未确定未确定 项目周边尚稷路、尚宏路、朱宏路延

56、伸段的迅速落成，加速项目板项目周边尚稷路、尚宏路、朱宏路延伸段的迅速落成，加速项目板 块成为涉外门户区第一引领区，未来经开区管委会将会落户于此块成为涉外门户区第一引领区，未来经开区管委会将会落户于此 区域机会区域机会 交通交通 远期建设的地铁四号线直达草滩，未来轨道交通的通达将为项目地远期建设的地铁四号线直达草滩，未来轨道交通的通达将为项目地 块助力攒足后劲块助力攒足后劲 区域机会区域机会 交通交通 地铁四号线将连接北客站和西安老 火车站。把经开区、明城区和曲江 新区，以及航天基地连接到一起， 线路全长35.2千米，共设车站23座。 动工建设时间目前尚未知晓。 泾渭新城：泾渭新城：已形成商用汽

57、车、重型机械、新材料 等为主导的产业格局，成为经开区的工业园区。 经开区：经开区：未来西安城市新中心的核心区域，成为 大西安都市圈的运营中枢，经开区的引领区。拥 有空港区、西北首家国家级出口加工区，陕西周 边十省区口岸功能最完善、政策最优惠的特殊经 济区域。 草滩生态产业园：草滩生态产业园：紧邻西安铁路北客站和西安国 际机场，生态优良，交通便捷；依托草滩良好的 自然环境，园区将按照“生态优先、功能多元、 错位互补、紧凑集中”的布局开发理念，打造西 安生产性服务业高地，建设生态化滨河城市新区， 成为未来独一无二的休闲核区成为未来独一无二的休闲核区 泾渭新城泾渭新城 产业核产业核 草滩生态区草滩生

58、态区 休闲核居住核休闲核居住核 经开区经开区 政务核政务核 本区域将与经开区（政务核）、泾渭新城（产业核）互补、轨道交本区域将与经开区（政务核）、泾渭新城（产业核）互补、轨道交 通形成立体路网，未来将成为独一无二的休闲核、居住核通形成立体路网，未来将成为独一无二的休闲核、居住核 区域机会区域机会 小结小结 枢纽区位功能完善 产业支撑生态宜居 价 值 洼 地 未来，凭借生态优势、枢纽交通、功能定位，草滩的居住及休闲价未来，凭借生态优势、枢纽交通、功能定位，草滩的居住及休闲价 值更加凸显，但区域价值的兑现尚需时日，目前仍为北城价值洼地值更加凸显，但区域价值的兑现尚需时日，目前仍为北城价值洼地 区域

59、机会区域机会 小结小结 尚稷路沿线土地在近一年来集中出让，按照政府的开发时限要求，尚稷路沿线土地在近一年来集中出让，按照政府的开发时限要求， 未来两年将陆续进入集中建设期，区域在未来两年将陆续进入集中建设期，区域在3-53-5年后相对成熟年后相对成熟 区域机会区域机会 小结小结 重庆中宝 360亩 景家堡 260亩 陈家堡 223亩 宏邦 232亩 本项目，1800亩 通宇地 产 约200 亩 综上，本项目所处的区域目前成熟度欠佳，近期尚不具备开发条件，综上，本项目所处的区域目前成熟度欠佳，近期尚不具备开发条件， 如果过早入市，以项目近如果过早入市，以项目近20002000亩的规模，先期的回现

60、压力巨大。亩的规模，先期的回现压力巨大。 但考虑到该区域规划前景看好，未来发展潜力巨大，美城建议，将但考虑到该区域规划前景看好，未来发展潜力巨大，美城建议，将 此项目作为中长期的发展重点，入市时间选取在未来此项目作为中长期的发展重点，入市时间选取在未来2-32-3年为宜年为宜。 项目开发启示项目开发启示 本项目位于草滩生态园区，南临北客站及地铁二号线本项目位于草滩生态园区，南临北客站及地铁二号线区域规划区域规划 市政府市政府 未央湖未央湖 钟楼钟楼 灞灞 河河 北客站北客站 大明宫建材市场大明宫建材市场 西安咸阳机场西安咸阳机场 机机 场场 高高 速速 未未 央央 大大 道道 西西 铜铜 高高