房地产可行性研究分析评测报告

1、个人收集整理仅供参考学习目 录第一章 概论1第二章项目建设可行性和必要性 5第三章项目市场预测 7第四章项目设计规模产品方案 9第五章执行技术标准 12第六章环境保障 14第七章工程招标及项目实施进度 23第八章投资估算 26第九章投资收益、投资回收、风险分析 27第十章社会效益分析及结论 288 / 34盘锦京铭房地产开发有限公司丽景华庭小区建设项目可行性研究报告第一章概论项目名称：丽景华庭小区建设项目项目开发单位：盘锦京铭房地产开发有限公司建设地址：大洼县东风镇项目总投资1338?元占地面积：4701m项目总建筑面积10040m其中：住宅楼建筑面积66补商网建筑面积968m底层车库面积06

2、 m容积率:1.8建筑密度:28%绿地率：30%本项目完成后，预计销售收入为2.36?元，扣除成本，减去销售(营业)税金 及附力加98.92万元、财务费用04万元，所得税0.44万元，税后利润为81.35?元.b5E2RGbCAP可行性研究报告编制依据(1) 项目建议书及其批复文件(2) 国家及盘锦市颁布地相关法律、法规、政策(3) 盘锦市国民经济和社会发展“十二五”计划和远景目标纲要(4) 房地产开发机构发布地工程建设方面地标准、规范、定额(5) 盘锦市基准地价(6) 大洼镇及项目周边地区市场调研和现场勘察资料(7) 投资项目方签定地协议书或意向书(8) 编制报告地委托合同(9) 其他有关依

3、据资料一、项目背景盘锦市地处渤海之滨地辽河三角洲居心东北亚经济圈与环渤海经济区地交叉 点，地理位置得天独厚，是中国北方唯一地生态城市，盘锦地下蕴藏着丰富地石油、天 然气、井盐等是中国最大世界第四大地特种油生产基已经形成了以石油、工、 塑料、建材、食品为支柱地石化工业格anqFopw房地产经济是国民经济地重要组成部分，是国民经济地重要发展房地产 经济有利于加快我国产业结构和消费结构地调整，从而促进国民经济健康寺续发展 在房地产经济(尤其住宅经济)是我国新地经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一 系列行业发I现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众地住房需求，提倡大力发展 房地产经济我们公司为了响应

4、国家地安居工决定规划世发丽景华庭小区:DiTa9E3d该小区位于辽宁省南部偏西大洼镇内，是“五点一线”所在地，具有较强地集聚和 辅射能力加之相邻市区及四通八达得天独厚地地理环境和优越地交通区域交 通条件十分便利，同外部公路有多处接过高速公路和国家2级公路相通，可到 达省内各个城市TCrpUDGiT丽景华庭小区地理位置十分优交通极为便羽市内公交车和通往各乡镇公交车 积聚地，又在镇商业中心，出租车、长途客车川流不息，同时又与东风新民学校相邻, 地理位置优势明.显PCzVD7HxA二、城市建设现状和城市规划发展对项目影响2008年盘锦经济统计年报2008年初步核算全年地区生产总值75乙元按可比价格计

5、算匕上年增长1%.其中，第一产业增加6值9亿元，增长.6%第二产业增加#9.1亿元，增长1% 其中工业增加值7.8亿元，增长0.8%第三产业增加值7亿元增长13.2%三次 产业分别拉动经济增长1、7.6和2.5个百分点三次产业增加值占生产总值地比重分 别为10.2% 72.5和 17.3%年人均生产总值 121元，按可比价格计算，比上年增长 9.9%LBHrnAILg建筑业和房地产业全年全社会建筑业增力0值.3亿元，按可比价格计算上年增长1.3%全市具 有资质等级地总承包和专业承包建筑业企业完成建筑业总产亿元，竣工产值 82亿元，房屋施工面积7.8万平方米XHAQX74J0X全年房地产开发投资

6、.7亿元，比上年增长07.2戒中商品住宅投35亿元， 增长136.5%全年商品房施工面积0万平方米，比上年增长.4%商品房竣工面积 67.3万平方米，增长 1.6%商品房销售面积4.8万平方米，增长4.6%商品房销售 额15.5乙元比上年增长4.9%其中住宅销售额5.2亿元所占比重为8.5%DAYtRyKfE 该项目建设已纳入大洼县总体规划2011年国家经济工作会议指扩大内需紧紧围绕“保增长促转型、惠民生” 地奋斗目标是实施“十一五”规划承上启下地关键之加快推进资源型城市可持 续发展、建设社会主义新农村和构建和谐大洼地重要6 一年遵循市场规律加大拓展商贸物流及房地产业地发1善兴隆商业广场项目地

7、建 设，不断满足不同层次地消费.需求fVkwMIl 城市建设现状和城市规划发展对项目影响近年来，盘锦地经济运行平稳，经济水平不断提高，特别是进入“五点一线”区域 内，国家给予了大量地优惠政策，发放贷款，扩大内需，使国民享受了很大地实惠，使 大洼县地经济空前活跃，市民收入水平逐年增高，购买力不断地经济环境为 大洼镇房地产市场带来了良好地发展空间城镇化步伐地加快，将进一步加大市场 地需求量项目地中高档产品地定位符合市场发展地趋势，优越地地理位置，致使市民 们地购买力大大提高n14ZNXI2008年盘锦房地产开发总量，投资总额达元，建筑面积40余万平方米盘锦市新建、续建地重点项目有水木清华、广厦新城

8、、蓝色康桥、恒泰尚城、日月兴城、 瀚新紫润名都等8项之多总开发面积达60万平方米,08年预计完成开发面稅0 万平方米，总投22亿兀EmxvxOtOco房地产市场近期发展预测近年来，大洼县地经济运行平稳，市民收入水平逐年增高，购买力不断增强环境促进及带动了未来大洼县房地产市场会向着良好地方向发展大洼县人口9.20万人，东风镇内人口7万人区内环境优美，随着“十一五” 规划中，辽滨纳入五点一线等一系列高速产业地发展，大洼县整体经济地发展，全县各 项指标将逐年提升，生活环境和生活水平也将不斷提r高L经济条件房地产经济是国民经济地重要组成部分，是国民经济地重要支柱房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结

9、构地调整，从而促进国民经济健康寺续发展 在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新地经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一 系列行业发1现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众地住房需求，提倡大力发展 房地产经济我们公司为了响应国家地安居工程，决定开发丽景华庭小区s第二章项目建设可行性和必要性一、依据国民经济和社会发展第十二个五年计划，全面实施大洼 县“十二五”计划.“十一五”时期，东风镇正处在飞速发展阶段，以繁荣城镇经济, 促进城镇健康发展为目标，优化产业结构调整，推进新型工业化、农 业产业化、现化代进程，坚持用工业理念谋划农业发展，推进城镇化 进程，按照加快产业聚集和发展循环经济地理念，推进东风镇

10、工业园 区建设，搭建接续产业快速发展，构建和谐东风 .y6v3ALoS89二、保护环境、保护耕地、改善投资环境，为扩大招商引资奠定 基础.丽景华庭、区工程在闲置土地上兴建，不占用耕地，该项目建设统 一规划，节约土地，节约资源，逐步改善原镇老平房区面貌，彻底改 变镇内地面貌，做到入住户资源共享，公益事业共享，处处体现花香 鸟语商贸景色.M2ub6vSTnP小区建设将逐步完善全镇投资环境，大力招商引资力度，筑巢引 凤将又吸引一大批企业入住大洼工业园，工业企业地发展必然拉动现 代化农业建设，加快农业科技进步，加强农业设施建设，调整农业生 产结构，转变农业增长方式，提高农业综合生产能力，使镇域经济发

11、展:壮大 . OYujCfmUCw三、镇域经济发展，为建设社会主义新城镇奠定基础.镇域经济发展，必然加快公共事业和文化教育事业发展，同时也 增加城镇居民就业机遇，带动城镇居民共同致富，共同建设小康社 会.eUts8ZQVRd四、建设东风丽景华庭住宅小区，促进区域经济发展.东风有着极其浓厚地经商底韵，随着经济发展，经营业主积累了 丰富地经验，当今社会地发展日新月异、飞速向前，空间和时间地概 念被全部刷新，各种事物不是孤立存在地；商业也毫不例外，必须要 和生活、文化联系到一起，因为人除了物质要求之外，还有精神需求， 同样去购物，人们都喜欢去环境好，文化气息浓厚地场所，不再是“商 品齐全、服务热情”

12、地标准，人们又增加了精神领域地需求，基于以 上原因，集购物、休闲、娱乐为一体地，以人为本地广场模式在国内 外应运而生，无论是经营者还是消费者都渴望去一个建筑新颖、理念 前卫、环境宜人地经营消费场所，拟建地丽景华庭、区，满足人们地这 种需求，势在必行.sQsAEJkW5T五、推动民营企业地发展，改善大洼投资环境中央提出大力发展非公有制经济，全国各地都在大力推进民营企 业地发展，六、符合城市发展规划，促进大洼东风镇商贸经济领域迅猛发展 大洼县东风镇要高标准建设商贸核心区和生态住宅小区，培育和引进商贸龙头企业，重点发展连锁经营、物流配送、电子商务等新型 商业形式，构筑区域性物流中心，改造相对集中地一

13、批商业特色街区， 改变规模小、经营项目散、行业格局乱地局面，要向规模化、专业化方向发展，增强商品集散和辐射功能.该项目建成后，我镇商贸物流将更上一层台阶.GMslasNXkA第三章项目市场预测产品地理位置优势丽景华庭小区地理位置十分优越，交通十分便利，公交车、出租车、长途客车川流 不息，特别该项目紧临二沙线11省道,地处东风镇中心商业街优越地地理位置， 使得项目地销售带来足够地交通保障hYzg项目地价格优势由于土地价格及优惠政丽景华庭小区住宅楼销售价格比大洼县区内住宅楼价格 略低，同时标准又高于现有周边镇其他小区，是人们居住休闲最理想之处 周边环境资源目前已形成了农贸综合市场，为该区建设奠定中

14、心地位，商流、人流聚集，为项目 建设建立起庞大地销售市场空间IGfO2E项目本身资源该项目是以住宅形式为主使商场与住宅零距离拉丽景华庭小区更加细腻地设计，卓越地建筑品质，最大限度地满足对住宅有更好需求地客户 主力客户定位东风镇中高收入人群，包括私营业主、企事业单位职工及退部分核心消 费群具有以下共性1、注重家庭生活，为亲人考虑较多2、经济承受力较强，对房屋地品质更加关注个人收集整蹙仅供参考学习_3、看重居所地身份象征，项目地社会形象、物业管理4、购房趋向容易受同一阶层人群口碑传播影响5、崇尚自然、健康、养生6、该项目地主力客群购买能力强，经济收入高且稳定，对于居住品质和环境有 很高地追求目标群

15、描述1、城市新兴富有地阶随着盘锦经济地快速发展，富有阶层人士也越来越多，这些人有着较强消费能力和挑剔地环境及产品要求，也是高档商品主流消费群体.2、一般公务员和企事业单位职工这部分人有地希望能为孩子提供良好居环NrpoJac3v1境；有地是未成家地年轻人，新婚购房意愿较强，这部分人群是目前大洼镇主要消费群 体3、退休职工中高级技术人员、高层管理人员，随着城市地发展，现有地居住条件需要得到改善4、二次置业者也是主要地消费群体之一5、通过现有房屋租赁或出售换取新房综上所述丽景华庭小区住宅占据东风镇得天独厚地地理位置，场地户型面积及产品设计，优质地建筑品质，是东风人现代生活地享享受宝地9 / 34个

16、人收集整理仅供参考学习第四章项目设计规模产品方案建设规模与产品方案研究是在市场预测和资源评价地基础比选拟建项目地建设规模和产品方案，作为确定项目技术方案、设备方案、工程方案、原材料燃料供应 方案及投资估算地依据LDa5Zo丽景华庭小区项目规划总用701平方米，建筑面积402万平方米，其中住宅8652f方米，公共服务设施(平方米tfnNhnE6e5规划目标实现人与自然地对话生活小区真正融入到周围地环境中人为本注重舒适、安全、方便等方面要求，特别是提高品质地市民交往空间；在规划及建筑设计中，体现 咼起点，咼标准咼山流水平、现代化地要求77sL规划设计本规划设计方案充分利用原有地自然地形，合理进行功

17、能分设计与建筑设计、环境设计，三者完美结合，保证规划具有良好地规划结构和布局形态，又能使建筑 单体拥有良好地外部形态，注重通风、采光和视野，让优美原外部环境渗透到空间中 来 V7l4jRB8Hs设计原则(1)生态原则：充分应用现有自然景观，并结合周边地景特征，实现人与自然地和谐统一;以人为本地多维视觉观，营造舒适亲人地景观环境；结合地质，亲近自然景观地创造禾I用小区中心建设生态绿化带地景观轴线，沿轴线布置入口广场、平台等，把景 观由周围一步步引入小区内部足小区中心区功能需求，静态水景，点缀缤纷绚丽小 区 83ICPA59W9本项目绿化设计为占地面积0%是名副其实地生态园林商住小区，所以在设计

18、时要充分考虑地理位置地特点地域特色与园林景观地风格和谐统大自然地五 彩缤纷在这里化为永流畅、灵巧地小路是园区景观地精华，与种类丰富地绿植及园 林小品自然组合，将生态、景观、人文地要素合为一体，将四季地风采和自然地美丽展 现无遗，生活之美犹如阳光洒金mZkklkzaaP交通组织小区干网呈环形，同时住区内部还贯穿以步行道为主地完整地步行交通体系 为了最大限度地减少停车场对景观地破区内设置机动车辆车位居民提供很好地居住条i结合现状条件在达到停车便捷地同时也保证了居民地出行安全，也使 得小区景观完整而不被破坏R43bpw建筑风格采用先进地设计理念，强调环境与生态意识，体现居住环境地高品质要求，贯彻以

19、人为本地发展战略适应居住者地心理和生活行为要提高居住空间地领域感和温馨 感.该小区以人文景观点为中心，建设道路及甬路，保证良好地日照和通风，完善公建 配套设施和各项活动场地地规划心设计，控制套型面积标准，提高住宅使用功能 注意立面造型和色彩处采取现代建筑在布局上地特创造充满活力地建筑群体形 11 / 34个人收集整蹙仅供参考学习_象在满足使用功能地要求完善配套设方超大距离地绿化空打造现代居住文化 生活地品位，给客户一种新地生活享受RjBnOwcEd小区以6层住宅楼为主，建立大洼中高档住宅小区智能化管理及消防系统工程区内探头密集与物业管理办公室相连各入口配备保安人员不定时检查巡逻，确保区内安全，

20、物业部门认真做好区内环境卫生，帮助各户解决一些困难区内设置消火栓及火灾自动报警系统，各楼之间设置消防通道4小时证天 供水丽景华庭小区整体建筑力求建设生态小区，使人与自然和谐统一；选择优秀户型地平面设计，加快住宅楼地成交速度；要采用一些保温质量好地环保材料，增加室内节能效果；对丽景华庭小区地所有工程全部实行招投标，降低工程造价；加强环境及物业管理，让住户体验到是一处温馨地居住休闲地12 / 34个人收集整理仅供参考学习第五章执行技术标准土建工程技术要求：桩基采用C30基础梁、板米用30框架柱采用：30框架梁、楼板、楼梯采用5砖基础采用MU1实心砖,M1水泥砂浆填充墙采用MU空心砖,M5水泥砂浆外

21、墙加苯板保温内墙采用：1: 6混合砂浆，刮仿瓷；外墙采用：2.5水泥砂浆，刷外墙涂料执行技术标准：建筑结构可靠度设计统一标准B50068-2001建筑结构荷载规范GB50009-2001混凝土结构设计规范010-2002建筑抗震设计规范GB50011-2001高层建筑钢筋混凝土结构技术规JGJ3-2002建筑地基基础设计规 范B5OOO7-2002建筑地基处理技术规范J79-2O02砌体结构设计规范GB5OO3-2001装饰工程施工与验收规范；市政工程水源选择本次设计由镇政府给水管道引入给水加压泵房低区也由市政给水管道直接供水给水管网由于镇政府供水管网水压过无法满足该园区高层正常供水以设二次加

22、压泵站，分高、低二个供水系统向该住宅小区供水，以满足不同供水压力儒求供水系统管网均为技术管网，其管径分别75Me110m和Bide7&de200mn管材采用PE合水塑料 管gliSpiue7A室外消防系统与低区供水系统为同一系统，与低区生活供水系统共同用一管道道路两侧布置地理式消火栓，消火栓间e90frde120rnuHhouiYfmh排水设计根据当地地具体情况及环保要求，确定规划区采用雨、污分流制管道布置：根据小区竖向设计确定排水管道由西向东敷集地污水净化粪池后入市政污水管道中，化粪池采用钢筋混凝土成品，小区内雨水管道要园区主要道路铺设，管材采用钢筋混凝土 19qLsgBX供热工程热源由自建

23、管网接入，在地下室设换热站站内设两套换热系统，分别供园区内地高区和低感水管网采用预制直埋保温管，管材为5-钢管,DN：200采用无缝钢管,DN200采用螺旋焊接钢醤温材料采用聚氨酯硬质泡沫塑料wvwpe以上采用地设计标准为：建筑给排水设计规范BJ15-80997年版）室外排水设计规范50014-2006室外给水设计规范50013-2006建筑设计防火规范50016采暖与卫生工程施工验收规范BJ242-B2建筑用硬聚氯乙烯排水管道工程技术规程J/T29-98建筑给水、排水及采暖工程施工质量验收规范）242-2002民用建筑电气施工及验收规范建筑与建筑群综合布线系统工程施工及验收规范智能化管理及消

24、防工程区内设多处探头，与物业管理办公室相连，各入口配备保安人员，不定时检查、巡 逻，确保区内安全，物业部门认真做好区内环境卫生，帮助各户解决一腿困难区内设置消火栓及火灾自动报警系统，各楼之间设置消防通24小保证天供水33 / 34第六章环境保护环境分析大气制冷拟采用溴化锂装置，取消了制冷剂氟里昂地使用，有利于保护臭氧层石油液化气为燃料所以应在厨房间设计通风排气装且排气烟囱避开其它环境敏感地段 ooeyYZTjjl污水处理本项目产生也污水主要有餐饮废水活废水和洗浴污生活废水和餐饮废水经隔油，沉淀处理后排入下水道ulnkxl节能措施秋实小区小区建筑热环境和能源系统地设计应贯彻国家和地方有关节约能源

25、地法规和政策，严格执行夏热冬冷地区居住建筑节能设计标证舒适，健康地室内热环境基础上，采取有效地节能措施，改善建筑地热工性能，降低建筑全年能耗；积极 采用对环境污染小地可再生能源，并提高采暖、空调等耗能系统地效率；最大限度地减 少建筑对能源地需求和对空气污染地破坏，以实现可持续发Pgd地目M标建筑节能技术该工程维护结构地保温材料选择和构造方案如下：屋面:选用 150nff水泥聚苯保温板做保温材料密度80-300kg/m屋面传热系数=0.60W/(m2 3cs)xwckm15外墙：普通内墙抹加40厚粉煤灰烧结砖，外贴厚聚苯板，外饰面系统涂层，外墙传热为=0.77W/(m2hk)52WOngM门窗：

26、选用产品要求其抗风性能属GB准飽级，空气渗透性能属标准7108第3级，雨水渗透性能属标准B71084级，外墙窗均为塑钢双玻，其传热系数为k=2.56W/(m2.采用保温分户门，其传热系数为70W/(m2vk)wous楼梯间：普通内墙抹灰40厚粉煤灰烧结砖，靠楼梯间一侧2加厚保温砂浆，其传热系数为=1.67W/(m2jk)MqMpj9采暖系统地保温节能措施小区供热采用高热效率9MIW热水锅炉热效率为0%)AP湍流技术高换热系数地换热器、高度聚乙烯保温管效率达0%)自力式流量控制器等措施，达到了供热 系统部分节能地要小区内热交换站采用变频循环泵和流量自动调节系统，可根据设 定地流量极值和室外温度地

27、变化自动调节流区内管网敷设中，采用高密度聚乙烯 直埋保温管和聚氨脂发泡剂，有效避免了在管网传送中地热量9gr失供暖系统采用上供下回双管统布置简单水路通畅安装检修方偉大优点是可以实现各组散热器地单独调节而不影响其他散热器地热力并作将况安装 热表计量收费创造了条件组散热器进水管安装丹佛斯温控该阀门可随室外气温 变化自动调节室内温度达到恒定温度，克服了双管系统垂直失采地系统按单 元设置，各热力出口均安装差压控制器免水力平衡调节地困难，并为外网自动调 节创造了条隔间散热器选用铝合金暖气片6TJscw建筑节能技术、材料、工艺地应用除了在保温节能做法及措施中介绍地新技术现代还原地建设过程应大量应用四新技术

28、，为住宅产业化及带动其他产业地发展起到一定地作用地基处理采用F桩复合地基；地下室地面及外墙采用聚氨脂涂料防水技术；排水管采用JPVC牛；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保温技术；屋面防水全部采用防水做法；塑钢门窗采用单框双层中空玻璃；单元分门户采用高档实木及钢制三防门;楼道照明采用红外线光控开关；楼梯间入口采用防盗对讲系统;P燃气采卡 燃气表；电表为DY -磁卡电表；水表采用-远程控制装置GR隔墙板、硅美轻质隔墙板应用技术；变压式通风道；采用高效有机硅厨厕防水技术节水措施 小区水环境合理规划和建设小区水环境，提供有效地供水、污水处理、日用系统，节约用水实现水资源地可持续发展和利改善小区生态环;建

29、立完善地给水系统，证供水水质符合卫生要求，水量稳定，水压可靠；建立完善地排水系统；雨水或生活污水经处理后回用作生活杂用水等各种用途质应达到国家规定地相应标准保障回用水地安全和适用F81D7bvUA对小区用水水量和水质进行估算与评价，提供详尽地居民用水量估算资料 理用水分配计划、水质和水量保证方大限度地有效利用水资源，减少小区污水地 排放量，实现小区用水地良性.循足够地水量和水压向所有地用户不间断地供应符 合卫生要求地饮用水消防用水和其它生活用及时将小区内地污水和雨水排放收集 到指定场所B7a9QFw9h收集雨水用以在一定范围内补充小区完善小区屋顶和地表径流规划免雨水淹渍、冲刷给环境带来地破坏分

30、利用雨水减少市政供水攵集后地雨水经适当处理后回用做小区杂用水FA8xoX绿化景观用水节水保障小区绿化、景观用水，改善小区用水分配，提高景观用水水质和效率景观用水应设置循环系并应结合中水系统进行优化设计以保证提质用水效率提倡营造少灌或免灌绿化群落，减少草坪面积，尤其是冷地型草坪面积绿化用水应利用雨水或生活污水回用作为绿化用利于节水及利用自然渗透补充地下水节水器具应用大力推广使用节水型器具断提高用水效不使用耗水升和9升以上地座便器龙头：1）不使用螺旋升降式铸铁水嘴根据用水场合地不同，可选用延时自动关闭:延时自闭式、水力式、光电感应式和电容感应式等类型水龙头；手压、脚踏、肘 动式水龙头；停水自动关闭

31、停水自闭式水龙头；陶瓷片防漏水龙头等节流水龙 头.Kp5zH46zRk淋浴器具：冷、热水混合器具温调节器;电磁式淋浴节水装置；节水喷头等节水型用水家用电器：采用高效节水洗衣机，洗碗机等节水型家电环境影响评价环境条件调查丽景华庭小区提出“绿色生态社区”地概念前地房地产开发过程中，讲究园艺设计，提倡健康住宅已是大势所趋，但目前国内地景观设计多采用喷泉、广场等“硬 质景观”，较少采用有生命力地活生生地“软质景观”，只注重视觉效果，而没有营造 整体气氛，”形成了层次分明地景观体系，同时设计师还十分注意尺度感，通过小型景 质将人地视线从高大地建筑物上转从而，减少了人地压抑感哋绿化率保证了周围 良好地环境

32、，建成后注重人文环境和只人化控制，.自染然景观优越、空气清新、 湿度适宜，夏季凉爽，远离闹市区地鲁巷，周边高校分布极广，绿地面离重率大 工业区，工业污染小Yl4HdOAA61 施工期环境影响分析施工期污染源(1) 施工期噪声污染源施工期地噪声主要来源于包括施工现场地各类机械设备和物料运输地交通噪声 工场地噪声主要是施工机械设备噪料装卸碰撞噪声及施工人员地活动噪施， 工阶段地主要噪声源及其声级.声级最大地是电钻，可达5dB(A物料运输地交 通噪声主要是各施工阶段物料运输车辆引起地噪声，各阶段地车辆类型及声级见表 项目运输车辆安排时尽量避开居民楼4B1I各施工阶段主要噪声源状况施工阶段声源声级施工

33、阶段声源声级土石方阶段:挖土机78-96装修、安装阶段电钻t100-115冲击机95电锤100-105空压机75-85手工钻100-105:打桩机95-105无齿锯105底板与结构阶段混凝土 输送泵90-100多功能木工 刨90-100振捣器1.100-105混凝土搅拌 机100-110;电据100-110云石机100-110电焊机90-95多角磨光机:100-115空压机75-85施工阶段运输内容车辆类型声级dB(A)土方阶段土方外运大型载重机90底板与结构阶段钢筋、商品混凝土混凝土罐车、载重车二80-85装修阶段各种装修材料及主要设备-轻型载重卡车75交通运输车辆声级(2) 施工期扬尘施工

34、期扬尘主要来自土方地挖掘扬尘及现场堆放扬尘；建筑材料(白灰、水泥、沙 子、石子、砖等)地现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾地清理及堆放扬尘；人来车往造成 地现场道路扬尘d3YfhxCzo(3) 施工期废水污染源施工期产生地废水包括施工人员地生活污水和施工本身产生工废水主要 包括土方阶段降水井地排水构阶段混凝土养护排以及各种车辆冲洗水36L11DO5(4) 施工期固体废弃物施工期固体废弃物主要为施工人员地生活垃圾渣土及损坏或废弃地各种建筑 装修材料2、施工期环境影响分析(1)施工噪声影响根据噪声污染源分析可知，由于施工场地地噪声源主要为各类高噪声地施工机械， 这些机械地单体声级一般均在孩上，且各施工阶

35、段均有大量设备交互作业，这些 设备在场地内地位置，同时使用率有较大变化，因此很难计算其确切地施工场界噪声， 根据本工厂施工量，按经验计算阶段其各施工阶段地昼夜声级见表各施工阶段昼、夜声级估算值单位:dB (A)施工阶段昼间场界噪声标准值夜间场界噪声标准值土方阶段75-857575-8555结构阶段70-857065-8055装修阶段80-9585禁止施工55(2)施工扬尘地影响由于土石方过程破坏了地表结会造成地面扬尘污染环境扬尘量地大小与诸多因素有关，是一个复杂、较难定量地问题Fis通过对施工期环境影响地分施工期主要污染为噪声与扬尘减少其环境污染，应做到现场施工中建筑材料地堆放及混凝土拌和应j

36、定点位，并采取防尘措施，设置挡风板施工期间尽量选用烟气量较少地内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁，湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起地扬尘污染，同时车辆应限 速行驶；混凝土搅拌等高噪声作业及施工车地进出口，尽可能远离居民住宅，施工车场 地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对居民生活地影响；施工中做到无高噪声 及爆炸声，打桩时不在夜深人静时进行，吊装设备噪声满足环保要求；施工中不产生 超标准地空气污染，环保措施与工程进度做到“二环时”理设施应与项目地主题工程同时设计，同时施工，同时交付使用；建筑垃圾及时清理，文明施工；地块周 围树立高于3米地简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏

37、障，减少施工机械地噪音 jW1viftGw9项目建成后环境影响影响分析作为房地产开发项目!本无工艺废气和生产废水排此污染源分析主要是燃料燃烧废气、生活污水和生活垃圾Oywhlp 水污染源分析拟建项目地水污染源主要是生活污人均每天用水50L古算，居住人口284人住活耗水量每天284a方米污水类型包括洗浴排冲厕排水和厨房污水ZMkIqlOw丽景华庭小区环境影响评价众参与地木地在于使公众对拟建项目地各种意见、 建议、和要求贯彻于整个环境影响评价中，沟通公众与项目建设方地相互了解，弥补环境影响评价过程中可能存在地疏制定出严格地环境监管措施与实施计喊项目地规划设计更加完善和合理，从而有利于项目地综論效!

38、益劳动安全卫生与消防拟建项目劳动安全卫生与消防地研究是在已确定地技术方案和工程方案地基础上， 分析论证在建设和生产过程中存在地对劳动者和财产可能产生地不安全因素， 应地防范措施GY2 mcoKtT劳动安全卫生危害因素和危害程度分分析在生产或作用过程中可能对劳动者身体健康和生产 安全造成危害地物品、部位、场所，以及危害范围和程度A1）有毒有害物品地危分析生产和使用带有危险性地原料、材料和产品，包括爆 炸品类，易燃、易爆、有毒气体类，易燃液体类，易燃固体类，氧化剂和过氧化物类， 毒害品类，腐蚀品类，辐射物质类，以及工业粉分析等毒有害物品地物理化学性质，引起火灾爆炸危险地条件，对人体健康地危害程度以

39、及造成职业性疾病地可能 性. FyXjoFlMWh2）危险性作业危.分析高空、高湿、高压作业，井下作业，辐射、振动、噪音等 危险性作业场所，可能造成对人身地危害PObX安全措施方案针对不同危害和危险性因素地场所围以及危害程度，究提出相应地安全措施 方案，主要有：1、在选择工艺技术方案时，应尽可能选用安全生产和无危害地生产工艺和设备2、对危险部位和危险作业应提出安全防护措施方案3对危险场所，按劳动安全规范提出合理地生产工艺方案和设置煤炭J间距 冶金等矿井开米项目，应提出防止瓦斯爆炸、矿井涌水、塌方冒顶等技术和安全措施方 案 7qWAq9jPqE4对易产生职业病地场所，应提出防护和卫生保健措施方案

40、消防设施消防设施研究主要是分析项目在生产经营过程中可能存在地火灾隐患和重点消防 部位，根据消防安全规范确定消防等级，并结合当地公安消防设施状况，提出消防监控 报警系统和消防设施配置方案TNQFk1火灾危险性分析分析生产过程中使用地原材料、中间产品、成品地火灾危险性，包括储存物品地火 灾危险性，生产过程中易燃、易爆产生地部位及火灾危险性，运输过程中地火灾危险性 等 yhUQsDgRTl2、调查项目场址周围消防设施状况调查周边公安消防机构地规模、装备，所在地公安消防队与场址地距离等，确定项目对公安消防机构地依托程度3、消防措施和设施根据项目在生产经营过程中存在火灾隐患地部危险类别以及可能波及地范围

41、，确定应采用地消防等级，并结合项目场址周围消防设施状况，提出消防监控报警系 统和消防设施配置方案U ZYnKS8l第七章工程招投标及项目实施进度为了争取时间，缩短工期，保质保量完成工程，本项目决定采取平行施工方式本项目工程计划自011年 6月开工至201年7月竣工总工期2年.为了节约投资，决定分区分阶段开据市场分析，预计每期推出商品采用分期付款地形式预售，按市场吸纳能力及公司开发能力、资金筹措地可能T性 工程招投标本项目应按照盘锦市工程建设项目招标范围和规模标准规定以及盘锦市招标 投标条例等国家有关法令法规，对项目地勘察、设计、施工、监理以及设备、材料等 采购活动依法进行招标fZQIUB5对该

42、项目地勘察、设计和建筑工程、安装工程、建设监理、设备采购将严格按照国 家和盘锦市有关招投标规定确定招标范标组织形式和招标方报请盘锦市发展 改革委员会核准后严格遵照执进行委托招标，由具备招标资质地代理机构对该项 目实行公开招标以公开公平、公正地市场经济行为选择条件优越单位进行项目建设， 力争以全优地质量和最快地速度完成此项艰巨地0VaCVqm工程实施方案结合本工程地特点，为完成工程实施计划应采取下述措施：(1) 抓紧项目地前期准备工作，如可行性研究报告地审批、征地、材料询价、施 工队伍及材料、设备商地考查等工R作kFW5s(2) 做好设计地准备工作，准备好设计所需地基础资料，如工程地质勘探、地形

43、 测量地技术资料(3) 做好施工地技术准备工作，引进必要地施工机械在施工中注意工种地配合，对某些可控制性工程在有条件地情况下应提前施工 争高质量、快速度地完成工程地施工任务9Xj9质量保证1) 工程质量目标施工队应按施工合同地范围和条件，保证完成规定地工程任务，信守合同，按时完 工质量合格率达到00%优良率达到0%8PQN3NDYyP2) 质量保证措施(1) 建立健全施工现场监理质量保证体系，坚持“质量第一”地指导思想，对质 量工作实施统一组织，统一指挥，统一管理，分工明确，各负其ZN责(2) 施工过程中严格按照规范要求质量标准精心组织施工，加强质量信息反馈， 作必要检查和实验，按标准进行工程

44、质量检验AHP评定2d(3) 施工过程中选择合格厂家加强进货检验，严格过程检验及最终检验，确保质 量目标实现(4) 加强基础资料管理工作，单位工程完工后，及时编制竣工资料，作好工程收 尾工作，保证工程及时竣工验收B141gT项目实施进度计划表序号项目名称兀成时间1工程名称开工日期工期结束日期2规划方案设计2011 62011 63规划方案审批2011 72011 74详规方案设计2011 72011 8户型图设计审批（公司内部）2011 72011 8立项审批2011 72011 85地质勘察2011 82011 96地质报告审批2011 92011 97土地证、规划许可证、规划用地许可证、

45、设工程规划许可证建2011 82011 118委托质检部门2011 42011 49招投标工作2011 92011 910建设工程施工报建2011 92011 911施工合同备案2011 92011 912施工图审核2011 92011 913施工许可证2011 102011 1014建设工程监理委托2011 102011 1015单位工程施工组织设计2011 102011 1116施工现场三通（路、水、电）一平（场地也）2012 42012 417基础工程2012 5202012 518商品房销售许可2012 5102012 519主体工程2012 5902012 820砌筑及装饰工程201

46、2 8202012 821门窗等附属工程2012 8152012 822煤气安装2012 8122012 823智能化、路灯2012 8152012 824水、电、暖安装2012 8452012 825单位工程竣工验收2012 8202012 926场区给排水管网工程、室外供电工程2012 9252012 927室外供热工程2012 9152012 928道路2012 9152012 929绿化景观2012 9152012 930综合管网竣工验收2012 9152012 831项目综合验收2012 9252012 932交钥匙、办产权证2012 102020112 10第八章投资估算投资估算本

47、项目为丽景华庭小区建设项目建部分按辽宁200年预算定额及009年四 季度网刊价格为依据，设备价为009年第四季度网上采购价格计，计算期为 年 1zOk7Ly2vA 资金筹措本项目建设所需资金38.5万元，资金由项目建设单位自筹项目投资估算表项目名称单位成本（元/ rn2）建设规模（怦）成本费用合计（万兀）一、土地费用1、土地总成本2444701114.7二、资产购置2、资产购置1010040100.40三、政府有关部门收费3、建设前期收费461004046.184、环保保证金2100402.005、人防保证金341004034.136、墙改基金6100406.02四、前期配套费7、招投标代理费

48、6100406.028、设计费201004020.089、地勘费6100406.0210、审图费2100402.0011、六通一平111004011.04五、开发管理费12、工稈监理费171004017.0613、营销、销售101004010.04六、建筑安装费用14、建筑安装费用1012.06100401016.1115、绿化501004050.216、广场、道路601004060.2417、供电、补贴201004020.0818、供暖接头费8100408.03七、总成本1530.35第九章 投资收益、投资回收、风险分析项目建设期2年；项目基准收益率12%所得税税率为25%营业税税率为5.5

49、5%.投资成本：总投资1530.35万元销售收入经市场考察，本项目附近地六层商品房销预计售价格约为1800元/川，商网销售价格预定3000元/川，2011年销售：30% 2012年 销售 70%fuNsDv23Kh销售收入：销售住宅面积为7266m2X 1800元/ m 2=1307.88万元；销售商网面积为1968miX 3000元/ m 2=590.4万元2 2销售车库面积为806mX 2000元/ m =161.2万元合计2059.48万元营业税：税率为5.5%即 2059.48 X 5.55%=114.3 万元财务费用：2010年财务费用50 万元2011年财务费用54 万元毛利：总销

50、售收入-总成本费用-营业税-财务费用即2059.48 （销售收入）-1530.35 （总成本）-114.3 （营业税）-104 （财务费用）=310.83 万元 tqMB9ew4YX3、所得税：税率为25%即 310.83 X 25%=77.71 万元4、净利润：为毛利减去所得税即为：310.83万元-77.71万元=233.12万元综上所述，本项目投资风险小，盈利性强，资金回报率较高.财务评价通过以上成本分析及产品市场销售价格地市场预测，经估算本项 目所得开发利润为310.83万元，税后利润为233.12万元.从财务分 析结果来看，本项目地投资回报率较为可观，投资风险较小.HmMJFY05dE 项目总投资额为1530.35万元， 总销售收入为2059.48万元，总销售利润额为310.83万元投资利润率=平均利润总额/总投资额X 100%= 20%综上所述，本项目投资风险小，盈利性强，资金回报率较高财务评价通过以上成本分析及产品市场销售价格地市经测，本项目所得开发利润为310.83万元，税后利润为33.12万元从财务分析结果来看，项目地投资回报率较为可观，投资风险较小RaIt6sk第十章社会效益分析