四川泸州市区在售楼盘调查报告（51页）

1、泸州市区在售楼盘调查报告泸州市区在售楼盘调查报告 纬联地产东晟蓝滨城项目组纬联地产东晟蓝滨城项目组 20112011年年6 6月月1515日日 报告核心问题梳理：报告核心问题梳理： i.通过对泸州市场现有在售楼盘调研，得出泸通过对泸州市场现有在售楼盘调研，得出泸 州市场产品特征州市场产品特征 ii.东晟蓝滨城与市场在售产品优劣势对比东晟蓝滨城与市场在售产品优劣势对比 iii. 东晟蓝滨城竞争分析东晟蓝滨城竞争分析 产品特征分析产品特征分析 根据泸州市地理结构特点和房地产项目分布，可将其分为五根据泸州市地理结构特点和房地产项目分布，可将其分为五 个版块，依次为个版块，依次为城北、城东、城西、城中

2、、城南城北、城东、城西、城中、城南版块版块 城南组团 本案 中心半岛 组团城西组团 城北组团 城东组团 泸州市区房产热点板块为城西和城北区域，集中了泸州目前 最主要的商业楼板 产品特征产品特征 版块划分版块划分 鹭岛国际 天瑞尚城 泊林郡 维多利亚 天立水晶城 天立水晶丽苑 尚江南 恒利山水 西班牙郡 万象城 龙城丽都 锦华十年城 北城天骄 天立滨江苑 正和金州国际 红树湾 现代150 长江现代品尚 壹线国际 新大托斯卡纳 格瑞明城 翡翠城 蓝山郡 板块板块项目名称项目名称建筑面积（万方）建筑面积（万方）容积率容积率建筑形态建筑形态 城西版块 柏林郡11.672.5高层、多层 鹭岛国际182.

3、0高层、高层 天立水晶城405高层、多层 天尚瑞城182.0高层、小高层、多层 尚江南5.22.8高层、小高层 维多利亚领秀505高层、小高层 天立水晶利苑61.69多层 中心半岛 现代1504.648超高层 一线国际3超高层 长江现代品尚2.7高层 城北版块 万象城236.6小高层、多层 龙城丽都266高层 西班牙郡9.51.7花园洋房、多层 锦华十年城205.1高层 天立滨河苑72.3多层 帕缇欧香2.11.7多层 城南版块 金州国际381.5小高层、多层 红树湾481.8高层、多层 格瑞明城在建在建高层 翡翠城在建在建别墅、多层、高层 蓝山郡在建在建多层 城东版块新大托斯卡纳8.20.6

4、别墅、洋房 目前在售项目城西、城北版块较为集中，以高层为主，但体量普遍较小目前在售项目城西、城北版块较为集中，以高层为主，但体量普遍较小 城西、城北版块还有多个在建项目，体量较大，未来放量较大城西、城北版块还有多个在建项目，体量较大，未来放量较大 城南版块项目逐渐增多，该版块的价值日益凸显城南版块项目逐渐增多，该版块的价值日益凸显 各版块在售项目统计各版块在售项目统计 城西版块城西版块 城西版块在售项目统计城西版块在售项目统计 项目名称 建筑形态 总体量项目地址 预计推出时间 现售单价主力户型主力户型面积 鹭岛国际 高层+多层洋 房 7幢高层+24栋多 层 城西新城现为初期销售4500均价两房

5、+三房81-118 灏景 尊城高层12幢32层高层城西新城现售尾盘200余套4550均价三房101-120 天立 水晶城 高层+多层洋 房 13幢高层+10幢 多层 城西新区现为尾盘销售4600均价三房100-120 酒城花园高层11幢高层城西新区 现为尾盘，5、6、11 号楼部分房源 4600均价 2变3 3变4 120-130 维多利亚领秀高层25幢高层城西新区 现销售23幢，为项目 三期强销期 4700均价三房92-130 泊林郡 朗御 高层+多层洋 房 二期为3幢高层城西新区 现为2号楼蓄客，1号 楼1月售罄 3800均价两房-四房80-130 天瑞 尚城 高层+多层洋 房 5幢高层+

6、17幢多 层 城西新区 现为项目销售初期， 高层多层同时销售 高层4700多 层5200 两房-四方 高层：100-130 多层：70-120 城西版块在售项目较多，目前多数楼盘销售最后一期，但城西版块还有多个在建项目尚未面市，城西版块在售项目较多，目前多数楼盘销售最后一期，但城西版块还有多个在建项目尚未面市， 预计，面市时间会与蓝滨城重叠；预计，面市时间会与蓝滨城重叠； 城西片区项目销售情况较好，这得益于该片区的市场认同度较高；城西片区项目销售情况较好，这得益于该片区的市场认同度较高； 目前在售项目多为中等体量，自身配套完善程度相对较低目前在售项目多为中等体量，自身配套完善程度相对较低 在售

7、项目产品特征在售项目产品特征 项目名称 项目配套主力户型面积典型户型户型评价 鹭岛国际游泳池、会所、运动中心等 两房80 104.23 （两室两厅两卫【入 户花园+空中花园】） 超大景观阳台，空中 花园可以隔出房间 三房104-118 灏景 尊城中庭广场 游泳池 休闲长廊 两房90-100118（三室两厅两 卫） 阳台进深2.4米，其他 无特点三房99-122 天立 水晶城 休闲广场 游泳池 娱乐会所 商务会所 两房70-80 无无 三房110-130 酒城花园 绿化带 停车场 休闲区 游 泳池 两房87-98127（两室两厅双 卫+可变空间） 有可变空间达14平方， 超大景观阳台长7.5米三

8、房117-138 维多利亚领秀 40亩主题公园，4500碧波 水景，两大组团景观，商务 中心，健身房，网球场，羽 毛球场，篮球场，儿童游戏 区 两房99 92（两室两厅双 卫） 110（三室两厅双 卫） 128（四室两厅两 卫） 具有入户花园，可变 空间，超大景观阳台 三房115-128 泊林郡 朗御 台球室，阅读室，景观泳池， 两个羽毛球场，半场篮球场， 室外健身场，近2000平米尚 品会所 两房80-108 103（三室两厅两 卫） 户型方正，主卧与次 卧分开 三房110-132 天瑞 尚城 中庭广场、游泳池、蓝球 场、休闲长廊 两房70-90 132（三室两厅两 卫+超大景观阳台+露 台

9、） 超大景观阳台，错式 露台 三房110-130 项目商业配套主要通过沿街门面解决，自身配套多为小区运动设施，部分项目有会所设计；项目商业配套主要通过沿街门面解决，自身配套多为小区运动设施，部分项目有会所设计； 户型以户型以70-90平米两房和平米两房和100-130平米三房为主平米三房为主 户型参照户型参照 户型方正，使用功能完善，大阳台，大入户花园是户型的主要特征；户型方正，使用功能完善，大阳台，大入户花园是户型的主要特征； 户型面积较大，户型面积较大，80-90平米两房，平米两房，100-120平米三房为市场主流；平米三房为市场主流； 绝大多数户型有较大面积的赠送空间，既能作为入户花园使

10、用，又能作为生活阳台使绝大多数户型有较大面积的赠送空间，既能作为入户花园使用，又能作为生活阳台使 用的空间受客户欢迎；用的空间受客户欢迎； 城西版块在售项目价格城西版块在售项目价格 项目名称 单价总价大小户型价差楼层层差景观价差 鹭岛国际4500均价50万 多层2-5层较贵，顶层和底层较 便宜；高层中间贵两边便宜 15元/层无 灏景 尊城4550均价50万大小户型价差在200元左右10元/层50 天立 水晶城 高层：4600 多层：5600 高层：49万 多层：63万 户型大小上差距不大，但在物业 形态上差价明显。 20元/层300 酒城花园4600均价50万左右 在较小户型和较大户型的差价在

11、 200元左右。 10元/层50 维多利亚领秀4700均价50万价格无太大差异20元/层300 泊林郡 朗御3800均价40万楼层越高，价格越贵10元/层250 天瑞 尚城 高层4700 多层5200 50万 多层：3、4楼最贵 高层：越高越贵 20元/层50 高层高层4600元元/，多层均价，多层均价5300/为西城版块的总体价格水平，物业形态上价差明显，客为西城版块的总体价格水平，物业形态上价差明显，客 户对高层、多层的品质认知清晰，户对高层、多层的品质认知清晰， 大小户型单价上面有一定的差距，为了形成总价上的对比；大小户型单价上面有一定的差距，为了形成总价上的对比； 楼层层差计算不成熟，

12、大体以楼层越高单价越贵。景观面价格差异明显。楼层层差计算不成熟，大体以楼层越高单价越贵。景观面价格差异明显。 城西版块在售楼盘销售状况城西版块在售楼盘销售状况 项目名称 销售进程销售情况未来预计放量 鹭岛国际现为中期销售高层11号楼与多层同时销售预计在下半年会有加推 灏景 尊城现为尾盘销售剩余200多套尾房无 天立 水晶城现为尾盘销售部分楼栋尾盘销售无 酒城花园现为尾盘销售 现为尾盘，5、6、11号楼部分 房源 无 维多利亚领秀进入收关阶段 现销售23幢，为项目三期强销 期 预计会在9月加推剩余楼栋 泊林郡 朗御 多层去年售罄，6月底加 推高层2号楼 1月推出高层1号楼，当天售罄 6月2号楼，

13、9月3号楼，整个楼 盘销售完毕。 天瑞 尚城 现为项目销售初期，高 层多层同时销售。 现推出7号楼，15号楼。前期已 销售部分楼栋。 预计8月份会加推多层房源。 各在售项目售卖情况较好，个盘消化速度快，现大部分为尾盘销售；各在售项目售卖情况较好，个盘消化速度快，现大部分为尾盘销售； 下半年在售楼盘推出体量不会太大，但城西版块会有较多的新开项目，且部分项目体量下半年在售楼盘推出体量不会太大，但城西版块会有较多的新开项目，且部分项目体量 较大，会对本项目形成一定的竞争。较大，会对本项目形成一定的竞争。 在售项目客户来源在售项目客户来源 项目名称 客户主要来源（区县）客户来源比例 鹭岛国际主城、泸县

14、、纳溪等区县15% 其他60 灏景 尊城主城、纳溪区县8% 其他70% 天立 水晶城三区四县均有区县17% 其他60% 酒城花园主城、泸县、纳溪区县11% 主城60% 维多利亚领秀主城、合江、纳溪区县21% 主城50% 泊林郡 朗御主城、合江区县9% 主城58% 天瑞 尚城合江、纳溪等区县 主城区县13% 主城62% 城西版块客户来源面比较广，市区、四县均有购买，且区县占比较大，说明城西版块的认同城西版块客户来源面比较广，市区、四县均有购买，且区县占比较大，说明城西版块的认同 度较高度较高 西区项目部分品质较高，临近区县购房者吸引力更强西区项目部分品质较高，临近区县购房者吸引力更强 客户特征、

15、购房关注点客户特征、购房关注点 项目名称 客户行业特征年龄段购房关注点购房目的 鹭岛国际 公务员、政府机关工作 人员较多 多层：30-50 高层：25-40 地段、户型、景观自住为主 灏景 尊城企事业单位为主30-50户型、价格、地段自住为主 天立 水晶城均有30-50景观、户型自住+投资 酒城花园政府30-50区位、环境自住为主 维多利亚领秀公务员、教师30-50小区配套、地段自住为主 泊林郡 朗御公务员、教师30-50价格、户型、地段自住为主 天瑞 尚城 公务员、区县打工返乡 者等 30-45地段、配套自住+投资 泸州西区市场的购买人群主要是以中年为主，且在从事行业上公务员、事业单位占比较

16、大，泸州西区市场的购买人群主要是以中年为主，且在从事行业上公务员、事业单位占比较大， 且这部分群体收入在泸州处于中等偏上水平；且这部分群体收入在泸州处于中等偏上水平； 地段是大部分人关注的焦点之一，表明城西版块的认同度较高。地段是大部分人关注的焦点之一，表明城西版块的认同度较高。 典型项目分析典型项目分析维多利亚领秀维多利亚领秀 项目名称维多利亚领秀 项目地址泸州市酒城大道一段9号 开发商新城地产 价格：均价4700 建筑类型：高层 开盘时间2011年4月 项目规模： 占地面积：150亩 建筑面积：508415平米 容积率5 绿化率40% 层数25-32层 总户数4275户 配套设施 生活配套

17、 40亩主题公园、区内健身中心、百 子图文化广场，汇通百货，各大银 行 医疗配套久正医院，妇幼保健院 学校 梓潼路小学，警察学院，四川化工 职业技术学院，泸州职业技术学院 维多利亚领秀维多利亚领秀 典型项目分析典型项目分析维多利亚领秀维多利亚领秀 产品特征： 项目位于酒城大道，产品为纯高层，楼间距达120米； 主要以自住为主，其主力面积90-115平米，主力户型 为三房，有少量两和四房； 配套完善（完善优质的教育配套）；绿化景观打造较 好；有自身的商业配套 销售情况：销售均价4800， 月去化达150多套；潜在 供应量较多，还有2500多套待售 客户特征： u客户21%来源于区县，50%来源于

18、主城； u客户以自住为主，非常注重配套和居住环境 户型配比 户型3*2*24*2*22*2*23*2*1 面积 115平 米 128平 米 94平 米 99平米 比例30%20%25%25% 去化情 况 剩70% （朝向 差） 剩 65% 剩 50% 剩40% 维多利亚领秀户型配比 典型项目分析典型项目分析维多利亚领秀维多利亚领秀 三室两厅一卫 99平米 两室两厅两卫 94平米 四室两厅两卫 128平米 主力户型分析主力户型分析 户型方正实用，户户采光通风，均设置了入户花园和生活阳台；但景观阳台均偏小 赠送面积大，每种户型都以大飘窗和院馆形式进行赠送 典型项目分析典型项目分析维多利亚领秀维多利

19、亚领秀 i.城市高尚住宅区、配套齐全、环境景观打造较好 ii.纯高层，户型三房为主，搭配少量两房和四房； iii. 户型方正实用，赠送面积多；但景观阳台偏小，户型朝向处理存 在问题 维多利亚领秀产品特点：维多利亚领秀产品特点： 城南版块城南版块 泸州城南版块在售项目统计泸州城南版块在售项目统计 项目名称 建筑形态 总体量项目地址 预计推出时间 现售单价主力户型主力户型面积 正和 金洲国际 小高层、多 层 38万方城南新区现为项目销售初期3700两房、三房83-137 天远 红树湾 洋房+小高 层 13万方城南新区 现为项目预热期，具 体价格未出。 暂未出价格 两房、三房70-113 蓝山郡多层

20、12栋6层高层城南新区现为售前咨询期未定两房、三房90-120 翡翠城 别墅、多 层、高层 占地1000多亩， 总体量未定 城南新区 售房部未修建 未定未定未定 格瑞 明城 高层未接受咨询城南新区售房部未修建未定未定 暂时无数据 城南版块目前在售项目较少，但未来市场放量较大，项目将面临较大的区域市场竞争。同城南版块目前在售项目较少，但未来市场放量较大，项目将面临较大的区域市场竞争。同 时，城南版块在建项目的增多也说明城南片区的整体升级速度会加快，在众多项目的共同时，城南版块在建项目的增多也说明城南片区的整体升级速度会加快，在众多项目的共同 推动下，区域价值会逐步提升；推动下，区域价值会逐步提升

21、； 就金洲国际个案来看，目前城南版块的销售价格远远低于城西版块，但随着区域价值的日就金洲国际个案来看，目前城南版块的销售价格远远低于城西版块，但随着区域价值的日 益显现，城南版块价格洼地的现状必将被扭转。益显现，城南版块价格洼地的现状必将被扭转。 在售项目特征统计在售项目特征统计 项目名称 项目配套主力户型面积典型户型户型评价 正和 金洲国际 商业用房面积：12879.23平方米， 农贸市场建筑面积：1371.42平方米， 托儿所、幼儿园建筑面积：3493.56 平方米 两房70-86 79平米两房、 138平米三房 户型整体方正，但浪费 面积极大，房间开间尺 寸布局极不合理三房85-137

22、天远 红树湾高档会所，游泳池 两房79 79平米两房、87 平米三房 部分户型比较优秀，具 有市场竞争力 三房91-131 蓝山郡无特别的自身配套 两房87 107平米三房 户型方正，实用，无特 别亮点，但整个小区只 有三个户型，比较单一 三房107-112 城南版块暂时没有较为完善的商业配套，虽然红树湾等个别项目规划有较大体量的商业配城南版块暂时没有较为完善的商业配套，虽然红树湾等个别项目规划有较大体量的商业配 套，但随着城南版块的升级形成，对商业的需求量会越来越大，其他项目无商业配套为本套，但随着城南版块的升级形成，对商业的需求量会越来越大，其他项目无商业配套为本 项目大体量的商业配套带来

23、机会。项目大体量的商业配套带来机会。 在整个区域中，本项目完善的商业配套和优质的滨江资源将是本项目最为有利的竞争优势，在整个区域中，本项目完善的商业配套和优质的滨江资源将是本项目最为有利的竞争优势， 加上本项目地段优势明显，所以在整个城南版块占据绝对的领先地位。加上本项目地段优势明显，所以在整个城南版块占据绝对的领先地位。 城南版块在售楼盘价格城南版块在售楼盘价格 项目名称 单价总价 大小户型价 差 楼层层差 正和 金洲国 际 多层3900 40万左右无明显价差20元/层，越高越贵 高层3700 天远 红树湾 高层3500 40万左右现已经停止销售 多层4000 城南版块整体价格偏低，主要是由

24、于区域现有配套不完城南版块整体价格偏低，主要是由于区域现有配套不完 善，区域认同度不高造成的，随着城南版块各项目联合对善，区域认同度不高造成的，随着城南版块各项目联合对 区域升级的完成，城南版块的价格洼区域升级的完成，城南版块的价格洼 地现状将会得到突破地现状将会得到突破 在售项目客户分析在售项目客户分析 项目名称 客户主要来源 （区县） 客户来源比例客户行业特征年龄段购房关注点购房目的 正和 金洲国际 城南、纳溪、叙 永、古蔺等区域 区县27% 其他45% 工业区职工、打 工返乡者 25-50 地段、区域发展 潜力、户型 自住兼投资 天远 红树湾 纳溪、古蔺、叙 永区域，城南区 域较多，主城

25、其 他各区也有 区县8% 其他40%各个行业均有25-40 地段、户型、配 套 自住 南区项目的客户来源区县占多数，一是因为城南版块为纳溪、合江、古蔺、叙永等区县居南区项目的客户来源区县占多数，一是因为城南版块为纳溪、合江、古蔺、叙永等区县居 民进入泸州的必经之地，二是表明城区居民对南城版块的认同度相对较低；民进入泸州的必经之地，二是表明城区居民对南城版块的认同度相对较低； 购房客户对地段十分看重，这一点是本项目最大的优势，本项目的地理位置优于同区域的购房客户对地段十分看重，这一点是本项目最大的优势，本项目的地理位置优于同区域的 其他任何项目；其他任何项目； 南区购房的目的也有以投资为目的，说

26、明价格洼地的城南的升值空间。南区购房的目的也有以投资为目的，说明价格洼地的城南的升值空间。 城南版块未来放量分析城南版块未来放量分析 项目名称 销售进程销售情况未来预计放量推出时间 正和 金洲国际 现进入项目2期 销售期 5月底，6月初批准 预售多栋 二期已经开挖土方 2011年底即将推出 天远 红树湾 一期已经销售 部分，但暂时 已经停止销售 已销售部分正解决矛盾2011年下半年推出 格瑞 明城 现售房部未修 建完成 未售已经开始施工2011年下半年推出 蓝山郡接受咨询未售一期3万方左右2011年9月推出 翡翠城 售房部尚未修 建完成 未售不详2011年底推出 区域内目前已无实质在售项目，但

27、通过电话咨询，将于今年年区域内目前已无实质在售项目，但通过电话咨询，将于今年年 底形成一个推售高峰，和本项目推售时间重叠，会形成较为激底形成一个推售高峰，和本项目推售时间重叠，会形成较为激 烈的客户争夺。烈的客户争夺。 城南典型项目分析城南典型项目分析金洲国际金洲国际 项目名称正和金州国际 项目地址泸州市城南大道一段2号 开发商正和地产 价格：3700-3900元/平米 建筑类型：多层+小高层 开盘时间2011年4月 项目规模： 占地面积：320961平米 建筑面积：384655平米 容积率1.5 层数6-18层 总户数2976户 配套设施 生活配套 幼儿园、农贸市场，汇通百 货，蓝田客运站、

28、工行、中 国银行；85亩自建公园 医疗配套诊所医院、蓝田医院 学校五星小学、蓝田中学 正和正和金州国际金州国际 城南典型项目分析城南典型项目分析金洲国际金洲国际 产品特征： 项目位于城南区，产品为小高层和多层，主要以自住 为主，其主力面积90-120平米，主力户型为三房，有少 量两房； 配套不完善；目前环境打造欠缺，绿化景观不是很好； 销售情况：销售均价多层3900，高层3700， 与城区其 他区域相比较便宜；目前一期已预定结束，二期年底推 售。 客户特征： u一期 客户主要来源于蓝田镇、叙永、古蔺、纳溪区， 以区县客户为主； u客户以自住为主，对价格比较敏感 户型配比（一期） 户型3*2*2

29、3*2*12*2*1 面积 110-130 平米 80-90平 米 83-86平 米 比例30%40%15% 去化情况 已订购 80% 剩余少量已订购完 金州国际户型配比 城南典型项目分析城南典型项目分析金洲国际金洲国际 户型以三房为主，只有少量两房，面积在80-90之间；大阳台、大入户花园是其主要特征，但实用性不 强，使得房间面积过小，使用不便； 但有些户型客厅无景观阳台，卧室反而设置了较大的景观阳台；大部分户型无生活阳台，只有少量入户 花园兼顾生活阳台，由于价格因素还是受到部分客户的青睐。 主力户型分析 入户花园兼顾生活阳台 仅有8平米左右的房间， 此户型为130平米三房 城南典型项目分析

30、城南典型项目分析金洲国际金洲国际 i.城市边缘地段、配套匮乏、环境景观打造有待改善 ii.小高层、多层，以三房户型为主 iii. 户型方正，但实用性不强，浪费面积 iv. 价格相对其他区域较便宜，一期以区县客户为主 正和金州国际产品特点： 城北版块城北版块 城北版块在售项目统计城北版块在售项目统计 项目名称 建筑形态 总体量项目地址 预计推出时间 现售单价主力户型主力户型面积 锦华 万象城高层23万方城北新区 剩余3栋，现销售， 之后无房源 4700 两室两厅双 卫 80-120 西班牙郡花园洋房9.5万方 城北沱江三 桥头 进入尾盘销售，现3 期认购 6200 四室两厅双 卫+超大露 台 1

31、00-140 龙城丽都高层26万方城北新区 2009年便开盘，现为 尾期销售 4500 三室两厅双 卫 87-131 帕缇欧香洋房2.1万方 木崖公园对 面 接受咨询5550三房、四房100-140 成林嵘都高层暂无资料龙马大道在建未定未定未定 誉隆品筑高层1.7万方龙马大道在建未定未定暂无数据 蓝郡高层1.8万方龙马大道在建未定暂无资料暂无资料 城北版块开发时间早，现已逐渐形成规模，出少量楼盘在售外，在建项目较多，未来放量城北版块开发时间早，现已逐渐形成规模，出少量楼盘在售外，在建项目较多，未来放量 较大；较大； 城北版块市政配套完善，现为泸州城市发展的重要方向，受政策利好较多；城北版块市政

32、配套完善，现为泸州城市发展的重要方向，受政策利好较多； 城北版块价格与城西版块基本处于同一水平线，区域认同度高。城北版块价格与城西版块基本处于同一水平线，区域认同度高。 在售项目产品特征统计在售项目产品特征统计 项目名称 项目配套主力户型面积典型户型户型评价 锦华 万象城无具体配套 一房60 三室两厅双卫 124.14 户型面积偏大，面积控 制不佳。 二房80-90 三房110-120 西班牙郡西班牙风格商业街四房100-140顶跃124.67超大赠送空间约84平米 新大 托斯卡纳 会所、游泳池、网球场、体育活动中 心、社区幼儿园等 联排200-400 叠拼200-400 龙城丽都 小溪，人工

33、湖，喷泉，绿地，林木构 成了优美的小区风景线。阳光戏水池， 运动休闲，风情走廊，保安24小时巡 逻，电视监控系统，人车分流出入智 能系统 二房83-90 三室两厅双卫 131.80 4.2米开间，超大主卧， l型景观飘窗 三房102-135 四房161 项目都保证了基本小区配套，西班牙郡的在配套上有欧式风情的商业街，但从配套而言，城项目都保证了基本小区配套，西班牙郡的在配套上有欧式风情的商业街，但从配套而言，城 北版块在售项目配套为泸州市最为完善的区域北版块在售项目配套为泸州市最为完善的区域 户型仍然以两房、三房为主，有少量一房，但面积控制不合理；户型仍然以两房、三房为主，有少量一房，但面积控

34、制不合理； 赠送面积较多，与市场主流相符合；赠送面积较多，与市场主流相符合； 户型分析户型分析 以阳台、院馆、以阳台、院馆、 入户花园形式的赠入户花园形式的赠 送是户型的主要亮送是户型的主要亮 点；点； 户型面积较大，户型面积较大， 面积控制不合理；面积控制不合理； 户型方正，使用户型方正，使用 方便，实用性强；方便，实用性强； 在售楼盘销售状况在售楼盘销售状况 项目名称 单价总价 大小户型价 差 楼层层差景观差销售情况未来预计放量 锦华 万象城470050万左右价差不明显30元/2层100现剩3栋高层销售 无过多房源销售 井泰 西班牙郡600060万以上暂无 景观差价非 常明显，看 江比不看

35、江 相差1000以 上 仅剩与20多亩地 开发量，3期认购 中。 未来放量较少， 年底基本清盘。 龙城丽都450045万左右无明显价差10元/层200剩余房源不多未来放量小 区域单价与城西版块处于同一水平，区域认同度较高，尤其是在城市北进的利好政策之下，区域单价与城西版块处于同一水平，区域认同度较高，尤其是在城市北进的利好政策之下， 区域价值日益提升，加上西南商贸城的修建，为该区域带来巨大的潜力；区域价值日益提升，加上西南商贸城的修建，为该区域带来巨大的潜力； 出现了泸州洋房的价格标杆，除市政配套、生活配套较为完善之外，自身的产品品质也是实出现了泸州洋房的价格标杆，除市政配套、生活配套较为完善

36、之外，自身的产品品质也是实 现价格标杆的一个重要因素；现价格标杆的一个重要因素； 项目销售状况良好，基本都处于热销状态，部分项目为尾盘；项目销售状况良好，基本都处于热销状态，部分项目为尾盘； 未来该区域的市场放量较大，会形成与其他区域的高端客户争抢。未来该区域的市场放量较大，会形成与其他区域的高端客户争抢。 在售项目客户分析在售项目客户分析 项目名称 客户主要来源 （区县） 客户来源比例客户行业特征年龄段购房关注点购房目的 锦华 万象城 龙马潭区占 40%-50% 区县17% 主城58%返乡客群居多30-50地段、品牌自住、投资 龙城丽都 三区四县均有， 泸县特别多 区县14% 主城55%个体

37、、生意30-50商贸城自住、投资 客户来源市区占比较大，区域认同度极高；客户来源市区占比较大，区域认同度极高； 返乡客户、个体经营户等从事商贸的群体更看重该区域，尤其是区域为政府重点商贸集散中返乡客户、个体经营户等从事商贸的群体更看重该区域，尤其是区域为政府重点商贸集散中 心，更为该区域带来了大量的购房群体；心，更为该区域带来了大量的购房群体； 投资意愿较强，说明对区域的升值前景乐观。投资意愿较强，说明对区域的升值前景乐观。 典型项目分析典型项目分析锦华锦华万象城万象城 项目名称锦华万象城 项目地址城北新区龙马大道 开发商锦华地产 价格：4700元/平方米 建筑类型：高层 开盘时间2011年4

38、月 项目规模： 占地面积：3.3万平米 建筑面积：23万平米 容积率6.6 层数33层高层 总户数1700户左右 配套设施 生活配套 摩尔玛；泸州市各大银行、信 用社环绕周边；木崖森林公园、 玉带河湿地公园、山海大酒店， 帝都大酒店 医疗配套 泸州医学院附属中医院、 圣康 医院 建平医院 学校 立学校，英才外国语学校，小 街子小学 典型项目分析典型项目分析锦华锦华万象城万象城 产品特征： 项目位于城北区，产品为高层，主要以自住为主，其 主力面积90-120平米，主力户型为三房，有少量两房； 配套完善；采用围合式中庭布局，景观打造较好； 销售情况：销售均价4700左右，销售情况较好，目前仅 余少

39、量户型； 客户特征： u客户主要主城和泸县，对区域的未来十分看好； u客户以自住兼投资，对价格抗性不大； 户型配比（一期） 户型3*2*23*2*12*2*1 面积 118-128 平米 110-118 平米 87-97平 米 比例30%40%30% 去化情况剩余少量剩余少量剩余部分 万象城 典型项目分析典型项目分析锦华锦华万象城万象城 主力户型分析 户型面积较大，三房面积在户型面积较大，三房面积在110-128平米区间段，两房面积为平米区间段，两房面积为90-100平米平米 户型方正，实用性强，赠送面积较多；户型方正，实用性强，赠送面积较多； 户型上同样以院馆、入户花园为主要创新点；户型上同

40、样以院馆、入户花园为主要创新点； i.城北区域，配套成熟，自身景观相对较好 ii.高层，以三房户型为主 iii. 户型方正，但面积控制较差，整体面积过大，不利于总价控制 iv. 价格为泸州较高价格，客户以城区为主，受城市规划利好，区域未 来潜力较大 锦华万象城产品特点： 典型项目分析典型项目分析锦华锦华万象城万象城 区域市场总结 i.区域供应量大，在建项目多，未来竞争激烈，提供差异化的产品和服务是 取得竞争优势的关键； ii.市场处于高速发展时期，开发理念、营销理念、消费者都在快速成熟； iii. 产品以高层+多层的形式较多，差异化程度小，同质化严重，少有具备鲜明形象和独特定位的项 目，但市场

41、对高层、多层的价值认识清晰； iv. 产品开发体量整体较小，普遍集中在5-20万方之间， v.户型以三房为主、两房为辅，只有少量公寓项目有一房产品，产品供应较为单一； vi. 绝大多数项目配套均靠区位优势，自身配套均以内部的小型幼儿园、运动场所为主，无亮点配套， 很多项目商业配套匮乏 vii. 环境打造较差，有个别楼盘环境景观打造较好（香颂半岛）非常受欢迎 viii.区县客户较多，关注周边配套、居住品质、尤其是环境景观的打造 东晟蓝滨城五组团与市场在售产东晟蓝滨城五组团与市场在售产 品优劣势对比品优劣势对比 东晟蓝滨城项目五组团产品与市场典型项目产品对比东晟蓝滨城项目五组团产品与市场典型项目产

42、品对比 项目名称 地理位置市政配套项目配套资源 鹭岛国际城西 市政公园、图书馆百子 图文化广场中医院、等 游泳池、会所、运动中心等自身景观 灏景 尊城城西市政配套完善中庭广场 游泳池 休闲长廊自身景观 维多利亚领秀城西 除市政配套外，自身还 有上万方的商业配套 40亩主题公园，4500碧波水景，两大组团景观，商务中心， 健身房，网球场，羽毛球场，篮球场，儿童游戏区 自身景观、部分江 景 泊林郡 朗御城西 城西公园、久正医院、 小学、中学、银行等相 对较近 台球室，阅读室，景观泳池，两个羽毛球场，半场篮球场， 室外健身场，近2000平米尚品会所 自身景观、部分江 景 天瑞 尚城城西市政配套完善

43、中庭广场、游泳池、蓝球场、休闲长廊自身景观 锦华万象城城北 摩尔玛；泸州市各大 银行、信用社环绕周边； 木崖森林公园、玉带河 湿地公园、山海大酒店， 帝都大酒店 约10亩的超大中庭，部分临街商业自身景观 金洲国际城南市政配套相对较差 幼儿园、农贸市场，汇通百 货，蓝田客运站、工行、联社，中国银行；85亩自建公园自身景观、公园 东晟蓝滨城城南 自身超大体量滨江商业 街 学校、医院、银行、商业、娱乐、休闲、小区环境、健身设 施 一线临江、超长江 岸线 项目名称 主力户型面积典型户型 鹭岛国际 两房80 104.23 （两室两厅两卫【入户花园+空中 花园】） 三房104-118 灏景 尊城 两房90

44、-100 118（三室两厅两卫） 三房99-122 维多利亚领秀 两房99 92（两室两厅双卫） 110（三室两厅双卫） 128（四室两厅两卫）三房115-128 泊林郡 朗御 两房80-108 103（三室两厅两卫） 三房110-132 天瑞 尚城 两房70-90 132（三室两厅两卫+超大景观阳 台+露台） 三房110-130 锦华万象城 两房90-100 110平米（三房两厅双卫带双阳台） 84平米两房两厅单卫 三房110-128 金洲国际 两房90-130 110平米三房两厅双卫 84平米两房两厅单位 三房83-86 东晟蓝滨城 一房（可变两房）68-76 68平米两房两厅单位 85平

45、米三房两厅单位 三房85-110 四房120-125 东晟蓝滨城项目五组团产品与市场典型项目产品对比东晟蓝滨城项目五组团产品与市场典型项目产品对比 东晟蓝滨城产品优劣势总结东晟蓝滨城产品优劣势总结 产品优势产品优势 i.一线江景资源，占据城南核心位置一线江景资源，占据城南核心位置 ii.自身完善的商业配套自身完善的商业配套 iii.未来完善的市政配套学校、医院、银未来完善的市政配套学校、医院、银 行、餐饮等一应俱全行、餐饮等一应俱全 iv.优质的小区环境打造优质的小区环境打造 v.户型面积控制合理，总价低，产品类户型面积控制合理，总价低，产品类 型丰富型丰富 vi.户型赠送空间和市场主流达到一致户型赠送空间和市场主流达到一致 产品劣势产品劣势 i.区域形象差，短期内形象无法得到根区域形象差，短期内形象无法得到根