云南省曲靖市炮团项目规划建议初步方案

1、mega road shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商业顾问机构美格行商业顾问机构 mega road 2021年5月8日 云南省曲靖市炮团项目云南省曲靖市炮团项目 规划建议初步方案规划建议初步方案 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商业顾问机构 page 2 section 1美格行观点美格行观点 section 2市场研判市场研判 section 3商业市场定位商业市场定位 section 4建筑规划建议建筑规划建议 section 5商

2、业收益初步测算商业收益初步测算 报告主要内容报告主要内容 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商业顾问机构 page 3 美格行观点一：美格行观点一： 项目是典型的城市综合体，应以商业为核心，项目是典型的城市综合体，应以商业为核心， 酒店为形象展示，住宅为价值提升部分，商业形态、档次及建筑规划决酒店为形象展示，住宅为价值提升部分，商业形态、档次及建筑规划决 定着项目整体的价值。定着项目整体的价值。 因此，我们必须回归商业，寻求项目商业在曲靖城市中的地位及承担角色因此，我们必须回归商业，寻求项目商业在曲靖城市中的地位及承担

3、角色 美格行观点美格行观点section 1 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商业顾问机构 page 4 美格行观点二：美格行观点二： 本项目凭借着庞大的规模优势，通过建筑规划布本项目凭借着庞大的规模优势，通过建筑规划布 局以及丰富的业态组合，打造出具备与曲靖核心商业区强有力的竞争态势，局以及丰富的业态组合，打造出具备与曲靖核心商业区强有力的竞争态势， 塑造全新的城市商业核心。塑造全新的城市商业核心。 美格行观点美格行观点section 1 shen zhen megaroad real estate consult

4、ing co., ltd. 美格行商业顾问机构 page 5 美格行观点三：美格行观点三： 本项目最终将打造成多种功能集聚，业态组合本项目最终将打造成多种功能集聚，业态组合 丰富，满足不同层次消费需求，与城市景观规划结合形成独具特色的城丰富，满足不同层次消费需求，与城市景观规划结合形成独具特色的城 市综合体项目，同时也是辐射城区及周边县市的城市商业地标，形成商市综合体项目，同时也是辐射城区及周边县市的城市商业地标，形成商 业地产发展的新纪元。业地产发展的新纪元。 城市发展的新助推力， 代表城市发展的新的阶段。 美格行观点美格行观点section 1 shen zhen megaroad rea

5、l estate consulting co., ltd. 美格行商业顾问机构 page 6 麒麟西路 麒麟东路 麒麟北路 交通路 教场路 麒麟南路 麒麟商业广场 市场研判市场研判 一、项目的深度研判一、项目的深度研判 section 2 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商业顾问机构 page 7 概况一：本项目位于中心城区的边缘地带，离核心商业区约概况一：本项目位于中心城区的边缘地带，离核心商业区约2 2公里距离，且公里距离，且 商业发展受限于目前非商业用地因素，处于城市次级商业地位。商业发展受限于目前非商业用地因

6、素，处于城市次级商业地位。 麒麟北路 交通路 教场路 商业氛围较为浓厚 商业氛围相对浅薄 炮团出入口 食品街 商业氛围一般 交通路南段交通路南段：吉玛特超市、服饰精品等，邻 近麒麟商业广场； 食品街食品街：以小吃、农贸产品为主自然形成的 街道，氛围浓厚。 交通路北段与教场路交通路北段与教场路：主要以汽修、五金业态 为主，经营状况较好，但属于目的性消费形态， 商业氛围一般； 麒麟北路麒麟北路：临街商铺较少，人车流量均较少， 但临学校、小区等具有较大的商业潜力； 判断一：项目未来发展无法避免面对来自核心商业区的强有力竞争，能否打造更具吸引力 的商业区域是项目成功与否的必要条件。 市场研判市场研判s

7、ection 2 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商业顾问机构 page 8 概况二：本项目占地面积近概况二：本项目占地面积近2020万，在曲靖商业中必然占据绝对的规模优势。万，在曲靖商业中必然占据绝对的规模优势。 以规模优势为基础，以规模优势为基础，较容易打造城市商业地标较容易打造城市商业地标，在较长时期内保持，在较长时期内保持 商业领军者的功能地位。商业领军者的功能地位。 给予商业规划以更多的发挥空间，给予商业规划以更多的发挥空间，较易形成多种功能、业态集聚、较易形成多种功能、业态集聚、 辐射面较强的商业形态辐射

8、面较强的商业形态 。 规模优势给予商业机会规模优势给予商业机会 多种功能、多种商业形态、多种业态的集聚，必然给商业规划带来多种功能、多种商业形态、多种业态的集聚，必然给商业规划带来 更大的难题，更大的难题，如何在不影响各自功能发挥的基础上，增强彼此相互的联如何在不影响各自功能发挥的基础上，增强彼此相互的联 动性，使之形成统一整体，共同发挥作用？动性，使之形成统一整体，共同发挥作用？ 规模庞大带来的挑战规模庞大带来的挑战 判断二：项目规划的关键问题便是判断项目的商业规模，在此基础上对各类型商业 形态、商家业态进行合理的布局规划。 市场研判市场研判section 2 shen zhen megar

9、oad real estate consulting co., ltd. 美格行商业顾问机构 page 9 概况三：项目地块四至均有较长的展示面，地块形状较为方正，这对商业概况三：项目地块四至均有较长的展示面，地块形状较为方正，这对商业 规划及后期经营有较为有利的影响。规划及后期经营有较为有利的影响。 麒麟北路 交通路 教场路 食品街 路段路段展示面长展示面长 麒麟北路麒麟北路540m 交通路交通路500m 教场路教场路430m 食品街食品街300m 判断三：展示面较长说明项目具备较高的营销价值，同时在项目规划中必须考虑适当 合理的功能分区，从而规避地块较大的弊端。 市场研判市场研判secti

10、on 2 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商业顾问机构 page 10 1、项目商业如何融入核心商业并面对与其的正面竞争？、项目商业如何融入核心商业并面对与其的正面竞争？ 项目商业面临的核心问题：项目商业面临的核心问题： 2、项目商业适合的商业体量是多少，整体如何布局？、项目商业适合的商业体量是多少，整体如何布局？ 市场研判市场研判section 2 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商业顾问机构 page 11 二、曲靖商业特点剖析二、曲靖

11、商业特点剖析 麒麟西路 麒麟东路 交通路 麒麟南路 近 5万的麒麟商业广场 文化路 玄坛路 建设路珍珠街 南宁西路 内环东路 前北路 近 6000 的新百货大楼 近 2500 的百货大楼 近 3500 的吉玛特超市 核心商业区核心商业区 市场研判市场研判section 2 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商业顾问机构 page 12 目前曲靖商业分布基本集中于麒麟南路一带，体量不大，同时从业态、商家的丰富度上目前曲靖商业分布基本集中于麒麟南路一带，体量不大，同时从业态、商家的丰富度上 较难使不同层次消费群得到满足，而

12、随着麒麟商业广场、财富中心等项目的启动，曲靖商业较难使不同层次消费群得到满足，而随着麒麟商业广场、财富中心等项目的启动，曲靖商业 开始处于升级换代阶段，但仍无法改变其较为滞后的整体现状。开始处于升级换代阶段，但仍无法改变其较为滞后的整体现状。 麒麟西路 麒麟东路 交通路 麒麟南路 文化路 玄坛路 建设路珍珠街 南宁西路 内环东路 前北路 现有商业体量现有商业体量 集中商业集中商业 麒麟商业广场：麒麟商业广场：5万万 新百大：新百大：6000 ； 旧百大：旧百大：2500 吉玛特超市：吉玛特超市：3500 街铺街铺近近8万万 总计总计近近15万万 数据来源：实地调研初步估计 市场研判市场研判se

13、ction 2 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商业顾问机构 page 13 1 1、从商业形态角度，曲靖商业以自然形成的商业街铺为主，而集中商业则缺、从商业形态角度，曲靖商业以自然形成的商业街铺为主，而集中商业则缺 乏较好的规划，整体商业价值无法得到进一步提升。乏较好的规划，整体商业价值无法得到进一步提升。 市场研判市场研判section 2 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商业顾问机构 page 14 2 2、从业态功能角度，曲靖商业已

14、开始从满足居民日常消费需求程、从业态功能角度，曲靖商业已开始从满足居民日常消费需求程 度转向购物消费需求功能为主，餐饮、休闲娱乐、社交功能的缺乏，使度转向购物消费需求功能为主，餐饮、休闲娱乐、社交功能的缺乏，使 曲靖整体商业仍处在较低层次阶段。曲靖整体商业仍处在较低层次阶段。 成熟商业区需具备的基本功能 购物功能餐饮功能娱乐功能休闲功能交际功能 市场研判市场研判section 2 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商业顾问机构 page 15 3 3、从形象档次角度，曲靖商业普遍以中偏低档的街铺为主，中偏高档及高、从形

15、象档次角度，曲靖商业普遍以中偏低档的街铺为主，中偏高档及高 档消费场所缺乏，导致这部分消费群外流现象较为严重。档消费场所缺乏，导致这部分消费群外流现象较为严重。 集中商业价格区间调研集中商业价格区间调研 业种业种麒麟商业广场麒麟商业广场新百大新百大旧百大旧百大 服饰服饰200-400200-350100-200 鞋鞋250-600250-500100-250 化妆品化妆品80-15060-15060-120 餐饮餐饮40-50 肯德基肯德基 15-20 麒麟西路 麒麟东路 交通路 麒麟南路 文化路 玄坛路 建设路珍珠街 南宁西路 内环东路 前北路 市场研判市场研判section 2 shen

16、zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商业顾问机构 page 16 4 4、从租金水平角度，核心商业街租金整体水平较高，且较少空铺出现，麒麟南路、从租金水平角度，核心商业街租金整体水平较高，且较少空铺出现，麒麟南路 成为品牌商家进驻曲靖的必争之地，表明曲靖再造商业核心区的可能性和发展空间。成为品牌商家进驻曲靖的必争之地，表明曲靖再造商业核心区的可能性和发展空间。 曲靖核心商业街租金调研曲靖核心商业街租金调研 麒麟南路麒麟南路 400-800元元/ ， 最高可达最高可达1000元元/ 建设路建设路 珍珠街珍珠街 250-300元元/

17、玄坛路玄坛路200-260元元/ 麒麟西路麒麟西路100-200元元/ 交通路交通路120-200元元/ 麒麟西路 麒麟东路 交通路 麒麟南路 文化路 玄坛路 建设路珍珠街 南宁西路 内环东路 前北路 市场研判市场研判section 2 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商业顾问机构 page 17 五、从品牌商家角度，沃尔玛、家乐福、肯德基等国内外连锁品牌的五、从品牌商家角度，沃尔玛、家乐福、肯德基等国内外连锁品牌的 青睐，表明商家对曲靖商业发展的认可和期待。青睐，表明商家对曲靖商业发展的认可和期待。 超市超市餐饮餐

18、饮服饰鞋帽服饰鞋帽化妆品化妆品电器卖场电器卖场 沃尔玛沃尔玛 家乐福家乐福 肯德基肯德基 必胜客必胜客 上岛咖啡上岛咖啡 香圣客香圣客 阡和骨头王阡和骨头王 adidas nike only belly boss 比音勒芬比音勒芬 江南布衣江南布衣 艾格艾格 欧泊莱欧泊莱 欧莱雅欧莱雅 olay 资生堂资生堂 za 国美国美 苏宁苏宁 市场研判市场研判section 2 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商业顾问机构 page 18 核心商圈的优劣势分析核心商圈的优劣势分析 市场研判市场研判 1 1、核心商圈商业发展已

19、经相对固化，物业条件、租金水平、商、核心商圈商业发展已经相对固化，物业条件、租金水平、商 家品牌等不能再有较大的发展余地，将给予未来商业发展有较大的家品牌等不能再有较大的发展余地，将给予未来商业发展有较大的 空间；空间； 2 2、随着商业的更新换代，核心商圈商业的影响力将会逐步被削、随着商业的更新换代，核心商圈商业的影响力将会逐步被削 弱，未来商业重心将会出现转移，但核心商圈的商业仍是曲靖商业弱，未来商业重心将会出现转移，但核心商圈的商业仍是曲靖商业 的重要组成部分；的重要组成部分； 3 3、从项目商业角度而言，项目商业既要融入核心商圈，借势而、从项目商业角度而言，项目商业既要融入核心商圈，借

20、势而 为，但又要面对与核心商圈的正面竞争。为，但又要面对与核心商圈的正面竞争。 section 2 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商业顾问机构 page 19 项目除了面对核心商业区的竞争外，还需面对周边区域竞争项目的影响，其项目除了面对核心商业区的竞争外，还需面对周边区域竞争项目的影响，其 中最大的竞争对手则是距离项目最近的麒麟商业广场：中最大的竞争对手则是距离项目最近的麒麟商业广场： 名称名称麒麟商业广场 位置位置交通路与麒麟北路交汇 面积面积( () )50,000左右 开业时间开业时间2009年5月 商业形

21、态商业形态购物中心 品牌商家品牌商家引进沃尔玛、苏宁、肯德基、必胜客为主力店 经营状况经营状况良好 整体评价整体评价 1、在曲靖商业中起到了一定的升级换代的作用，同时 位处城市较为核心区域，未来前景看好 2、从内部感受看，整体规划一般，人流导向性不强； 3、受限于规模，餐饮休闲娱乐功能较少，购物中心商 业形态没有得到完全体现。 麒麟商业广场是曲靖商业麒麟商业广场是曲靖商业“升级换代升级换代”的代表，对项目的开发有比较积极的作用，的代表，对项目的开发有比较积极的作用， 在未来的发展中，和项目将会形成整体的在未来的发展中，和项目将会形成整体的“集群效应集群效应”，构成共同发展的关系。，构成共同发展

22、的关系。 市场研判市场研判section 2 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商业顾问机构 page 20 翠峰路财富中心翠峰路财富中心：商业面积 预估在7万，以红星美凯龙与家 乐福为主力店，但距离中心城区 有较大距离，辐射面受限； 同时，由实地调研所知，翠峰路财富中心为目前曲靖商业项目中较大楼盘，同时，由实地调研所知，翠峰路财富中心为目前曲靖商业项目中较大楼盘， 但其区位决定了其较为有限的辐射范围。但其区位决定了其较为有限的辐射范围。 市场研判市场研判section 2 shen zhen megaroad rea

23、l estate consulting co., ltd. 美格行商业顾问机构 page 21 机会（机会（o o） 威胁（威胁（t t） 劣势（劣势（w w）优势（优势（s s） 发挥优势，抢占机会（发挥优势，抢占机会（soso）利用机会，克服劣势（利用机会，克服劣势（wowo） 减小劣势，避免威胁（减小劣势，避免威胁（wtwt）发挥优势，转化威胁（发挥优势，转化威胁（stst） 曲靖城市商业的发展； 核心商业区优势将逐渐 减小。 中短期内核心商业区 的正面竞争； 竞争项目的威胁。 规模优势明显； 商业展示面长； 目前人气不足； 中心城区的边缘，离核心 商业区有一定的距离； 瞄准市场空白，领

24、跑市场； 挖掘本地客户； 提升业态、功能丰富性。 人有我有，人无我无； 全新商业形态、更为丰富 的业态组合，景观资源的打 造，塑造特色风格。 产品优化组合； 合理布局； 提升丰富性 。 提高项目性价比 。 swot分析 市场研判市场研判section 2 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商业顾问机构 page 22 市场定位市场定位section 3 项目商业发展方向的初步判断 l 曲靖商业正进入曲靖商业正进入“更新换代更新换代”的初步阶段，商业发展进入一个全新的时期，将给的初步阶段，商业发展进入一个全新的时期，将给

25、 予项目较大的发展机会；予项目较大的发展机会； l 从项目商业与曲靖商业的关系上思考，项目商业发展不能脱离现有商业的基础，从项目商业与曲靖商业的关系上思考，项目商业发展不能脱离现有商业的基础， 又需要相对现有商业有质的升级；又需要相对现有商业有质的升级； l 项目未来的发展必须要形成曲靖商业的核心，在商业形态、建筑形态、业态组合、项目未来的发展必须要形成曲靖商业的核心，在商业形态、建筑形态、业态组合、 商家品牌等方面形成强有力、长期的竞争力，起到能够辐射曲靖全市、能够服务多商家品牌等方面形成强有力、长期的竞争力，起到能够辐射曲靖全市、能够服务多 层次消费群的商业项目。层次消费群的商业项目。 s

26、hen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商业顾问机构 page 23 组团街区式生活购物中心组团街区式生活购物中心 复合主张：一站式购物复合主张：一站式购物+ +休闲消费体验休闲消费体验 商业特点：多种功能集聚、业态丰富商业特点：多种功能集聚、业态丰富 商业布局特点：组团式街区形态商业布局特点：组团式街区形态 市场定位市场定位 市场定位市场定位section 3 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商业顾问机构 page 24 p 城市景观城市景观 城市

27、发展的新窗口，商业与城市景观相得益彰城市发展的新窗口，商业与城市景观相得益彰 p 组团式街区组团式街区 全新的消费体验，形成城市活力中心，营造城市生活氛围全新的消费体验，形成城市活力中心，营造城市生活氛围 p 业态功能业态功能购物、餐饮、休闲娱乐以及社交多功能于一体，多层次的业态组合集聚购物、餐饮、休闲娱乐以及社交多功能于一体，多层次的业态组合集聚 p 辐射范围辐射范围满足不同层次消费群的购物需求，全体市民均乐意前往满足不同层次消费群的购物需求，全体市民均乐意前往 市场定位市场定位section 3 shen zhen megaroad real estate consulting co.,

28、ltd. 美格行商业顾问机构 page 25 “东门商业步行街” 1、建筑布局：组团式的商业步行街区 2、丰富的业态功能 3、主力店强力带动效应 4、各类型品牌商家集聚 市场定位市场定位section 3 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商业顾问机构 page 26 新白马服装批发 太阳百货 南塘商业街 西华宫服装商场 骏华服装批发 明华广场内衣批发城 必胜客、真功夫、kfc 麦当劳 中威广场 金塘街服装市场 东门鞋城、新女人商城 宝华白马服装批发 明华服装批发广场 服装零售 博雅书城、美发用品 服装零售 茂业百货

29、大家乐 kfc 小吃街、服装零售 新时代服装零售 宝马内衣批发城 建筑布局：组团式的商业步行街区建筑布局：组团式的商业步行街区 市场定位市场定位section 3 东门商业步行街分布图东门商业步行街分布图 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商业顾问机构 page 27 业态面积比例 百货55,00030.5% 服饰61,02433.8% 餐饮18,43110.2% 休闲娱乐17,46010% 服务配套5,8833.3% 数码家电5,5503.1% 五金4,3902.4% 鞋包3,9402.2% 珠宝精品3,0861.7

30、% 个人护理2,8051.6% 总计177,569100% 丰富的业态组合功能丰富的业态组合功能 市场定位市场定位section 3 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商业顾问机构 page 28 太阳百货（百佳超市）太阳百货（百佳超市） 茂业百货茂业百货 深圳知名商家 档次中档偏高 规模较大 百货主力店品牌知名度较高，在加强东门商业步行街的扩张力、辐射面起到重要的作用；百货主力店品牌知名度较高，在加强东门商业步行街的扩张力、辐射面起到重要的作用； 百货主力店档次和其他商业的形成互补，使东门商业步行街能面对各层次的消费

31、群。百货主力店档次和其他商业的形成互补，使东门商业步行街能面对各层次的消费群。 主力店强力带动效应主力店强力带动效应 市场定位市场定位section 3 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商业顾问机构 page 29 品牌度分类标准 国内外品牌 多为统一经营的品牌商家，单体价格 较高，如阿迪达斯、耐克等。 国内品牌 在国内具有一定的品牌知名度，单体 价格一般，如361度，以纯服饰等。 本土品牌 在广东省有较高知名度，多为省内连 锁品牌，邓老凉茶、波迪加蛋糕房， 宜美佳便利店等。 自营品牌多为店主自营街边小铺、地摊等。

32、各类型商家集聚各类型商家集聚 市场定位市场定位section 3 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商业顾问机构 page 30 国内外知名品牌 国内品牌 自营品牌 各类型商家集聚各类型商家集聚 市场定位市场定位section 3 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商业顾问机构 page 31 东门商业步行街功能分析东门商业步行街功能分析 市场定位市场定位section 3 批发 购物 零售服务 休闲娱乐 餐饮 多功能，多选择多功能，多选择 相

33、互影响，融为一体相互影响，融为一体 综合性的商业项目综合性的商业项目 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商业顾问机构 page 32 规模判断规模判断 市场定位市场定位section 3 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商业顾问机构 page 33 曲靖商业市场容量 分析 人口 现有商业面 积 人均商业面积 城区：50万人； 曲靖全市：600万 近15万1.0 备注： 人口数据来源于曲靖统计数据。 商业规模判断：中心城区商业不仅商业规模判断：

34、中心城区商业不仅 惠及城区惠及城区5050万人口，同时也辐射周边县万人口，同时也辐射周边县 镇，以核心商业区目前镇，以核心商业区目前1515万的商业体万的商业体 量，难以满足庞大的商业需求，按人均量，难以满足庞大的商业需求，按人均 商业面积商业面积1.01.0来算，来算， 。 市场定位市场定位section 3 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商业顾问机构 page 34 本项目 r=1.5km 南头街道人口 约15.1万 南山街道南光、向南 两社区，人口约6万 深圳大学社区 人口约1.2万 麻岭社区两花园 小区，人

35、口约4万 （备注：以上人口数据，主要来源于深圳年鉴2006和实地调研） 南头商业市场容量 分析 人口现有商业面积 城区：约25.7万人近23万 备注： 人口数据来源于南山统计数据； 商业体量来源于实地调研。 深圳南头商业深圳南头商业 市场定位市场定位section 3 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商业顾问机构 page 35 市场定位市场定位section 3 南头商圈人口结构比例南头商圈人口结构比例 结构人口数比例 城中村居民 （外来务工者等中低收入群体） 185,00072% 小区居民（中高收入）约60,00

36、023.3% 深圳大学师生12,0004.7% 深南大道深南大道 桂庙路桂庙路 前海路前海路 南山大道南山大道 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商业顾问机构 page 36 沃尔玛 家乐福 天虹商场 人人乐 好邻居超市 民润超市 市场定位市场定位section 3 l 百货：天虹商场 l 超市：沃尔玛、家乐福、人人乐 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商业顾问机构 page 37 市场定位市场定位section 3 shen zhen meg

37、aroad real estate consulting co., ltd. 美格行商业顾问机构 page 38 市场定位市场定位section 3 南头商圈虽以中低收入消费群体为主，但却能够支撑起片区近南头商圈虽以中低收入消费群体为主，但却能够支撑起片区近2323万的商万的商 业体量，超市业体量，超市/ /百货等主力店、丰富的业态起到了重要的带动作用。百货等主力店、丰富的业态起到了重要的带动作用。 南头商圈商业发展表明曲靖同样有条件支撑起项目近南头商圈商业发展表明曲靖同样有条件支撑起项目近2020万的商业体万的商业体 量，同时在商业规划中集中商业的带动作用不容忽视。量，同时在商业规划中集中商

38、业的带动作用不容忽视。 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商业顾问机构 page 39 项目整体布局核心思路项目整体布局核心思路 商业布局核心思路商业布局核心思路 组团式街区规划建议组团式街区规划建议 人车流动线规划建议人车流动线规划建议 业态组合及布局建议业态组合及布局建议 其他规划建议其他规划建议 建筑规划建议建筑规划建议section 4 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商业顾问机构 page 40 商业价值较低 展示面良好 交通条件相

39、对较好 私密性较好 住宅、酒店规划区域考虑关键因素： 商业价值较高 展示面良好 交通条件相对较好 商业氛围较好 商业规划区域考虑关键因素： 1 1、从对曲靖城市了解看，曲靖商业拥有、从对曲靖城市了解看，曲靖商业拥有 较大的发展空间，因此较大的发展空间，因此本项目将形成以本项目将形成以 商业为核心，酒店为项目形象展示，住商业为核心，酒店为项目形象展示，住 宅则为价值提升部分宅则为价值提升部分； 2 2、商业经营势必会对住宅、酒店整体形、商业经营势必会对住宅、酒店整体形 象、居住环境产生一定的负面影响，因象、居住环境产生一定的负面影响，因 此，我司建议：此，我司建议：酒店、住宅与商业形成酒店、住宅

40、与商业形成 两个分区，规避此种不利影响两个分区，规避此种不利影响。 整体分区概念整体分区概念 建筑规划建议建筑规划建议section 4 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商业顾问机构 page 41 方案一 方案二 商业商业 商业商业 住宅住宅 酒店酒店 酒店酒店 住宅住宅 方案一规划思路是方案一规划思路是地块 临交通路、教场路与麒麟 北路商业价值商业价值较高，为商 业规划区域； 方案二规划思路是以目方案二规划思路是以目 前地块商业氛围为考量前地块商业氛围为考量， 临麒麟北路一侧人车流量 较少，商业氛围浅薄，适 宜规

41、划住宅与酒店。 商业与住宅、酒店之间以车行系统作一定的区隔。商业与住宅、酒店之间以车行系统作一定的区隔。 建筑规划建议建筑规划建议section 4 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商业顾问机构 page 42 方案一 方案二 中央广场中央广场 纵横交错的步行街纵横交错的步行街 组团式街区组团式街区 中档偏低与中偏高档次的分区中档偏低与中偏高档次的分区 建筑规划建议建筑规划建议section 4 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商业顾问机构

42、 page 43 方案一方案二 建筑规划建议建筑规划建议section 4 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商业顾问机构 page 44 人行通道人行通道 人行通道人行通道 停车位停车位 停车位停车位 4m5m7m5m4m 双向双向2 2车道：车道：7m7m 两排停车位：两排停车位：10m10m 人行通道：人行通道：8m 8m 建筑规划建议建筑规划建议section 4 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商业顾问机构 page 45 方案一方

43、案二 建筑规划建议建筑规划建议section 4 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商业顾问机构 page 46 步行街虎门步行街石龙汇联步行街东城风情步行街 愉景新时代广场 南城富民步行街 石龙大华名店城 街宽区间（m）10-12612820-248 东城风情步行街南城富民步行街石龙汇联步行街 建筑规划建议建筑规划建议section 4 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商业顾问机构 page 47 从案例可知： 街道过于宽阔，人流回游性较差

44、，既不经济又缺乏街道生活的互动性，也会使人的密度降 低而显得人气不足，如南城富民步行街24米的宽度； 街道过于狭窄，人流拥塞，既不舒适也难以带动街道的商业活动，如石龙汇联步行街的6 米宽度。 对于商业街空间距离的界定，国际上较为公认的是1784年巴黎确定的2 2：3 3（街道宽度：（街道宽度： 建筑高度）比例建筑高度）比例，比照项目，三层商业的建筑高度大致为15米（以单层5米计算），那么，商 业街高度为10米左右，结合项目自身情况： 资料来源：戴志中等编著国外步行商业街区，121页，东南大学出版社 全步行街禁止车辆进入，不需要过宽的街； 步行街需要规划较多景观设施、行道树及流动商业等，需要适当

45、的加宽； 建筑规划建议建筑规划建议section 4 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商业顾问机构 page 48 案例：万科城案例：万科城 组团式街区形态适合规模较 大的商业，通过各组团分区 形成各具特色的主题性商业， 同时不破环项目整体性的发 挥； 富有情趣与空间感，较为新 颖的购物休闲体验。 建筑规划建议建筑规划建议section 4 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商业顾问机构 page 49 中部为大商 家承租 中部划分 为小铺

46、建筑规划建议建筑规划建议section 4 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商业顾问机构 page 50 楼层开间进深使用面积 街铺4-6m12m48-70m 内街铺4m35m40m 临街街铺主要为品牌商家， 开间4-6m，进深建议为 12m； 内街主要划分小面积铺， 面积控制在40m 左右； 大型餐饮商家进深为20- 40m较合适； 如进深过宽，则可考虑组 合铺位的形式，如右图。 建筑规划建议建筑规划建议section 4 shen zhen megaroad real estate consulting co.,

47、 ltd. 美格行商业顾问机构 page 51 项目应具有的业态功能项目应具有的业态功能原因原因 百货 综合零售类业态，聚客能力高 主要辐射中高端层次消费群 大型超市 集客能力强, 可创造稳定客源并维持日常人潮 辐射各层次消费群 服饰精品 属高附加值的商业类型，付租能力较高 服饰为各大百货公司营业贡献度最强业态,尤其是女装 的成长率一向高于整体平均成长率 餐饮、休闲娱乐 属目的型消费类别，具一定的集客能力 即提供进餐服务，又提供休闲、社交、应酬多项功能 辐射范围广泛 家庭式消费业态 集客能力强 辐射范围广泛 潮流前线 可创造时尚和活力的气氛 主要辐射年轻消费群体 小商品市场 可辐射周边显县市区

48、域 建筑规划建议建筑规划建议section 4 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商业顾问机构 page 52 本项目商业规模及地块面积较大，必须规划双本项目商业规模及地块面积较大，必须规划双 主力店拉动人流，同时曲靖已有沃尔玛、家乐福进主力店拉动人流，同时曲靖已有沃尔玛、家乐福进 驻，因此我司建议百货与超市为本项目主力店拓展驻，因此我司建议百货与超市为本项目主力店拓展 对象。对象。 超市： 目标商家：华润万家（其有西南拓展意向）； 项目交通路段已有沃尔玛、吉玛特超市，但核心商 业区可以存在两个大型超市，同时将淘汰规模

49、较小、 优势较不明显的吉玛特。 百货： 目标商家：云南本地商家为主； 曲靖百货装修较为陈旧，且规模较小，难以满足购 物休闲消费需求，本项目引入百货有较大发展空间。 建筑规划建议建筑规划建议section 4 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商业顾问机构 page 53 两大主力店：百货与超市两大主力店：百货与超市 端口位置，拉动人流端口位置，拉动人流 哑铃型布局哑铃型布局 超市需与住宅临近超市需与住宅临近 超市面积约超市面积约15,00015,000，百货面积，百货面积约约20,00020,000 方案一 方案二 百

50、货 超市 超市 百货 建筑规划建议建筑规划建议section 4 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商业顾问机构 page 54 建筑规划建议建筑规划建议section 4 借鉴案例：惠州义乌小商品批发市场借鉴案例：惠州义乌小商品批发市场 项目位置项目位置江北惠州大道与望江路交汇处 商业面积商业面积一二期总建筑面积15万，二期4000 业态规划业态规划 1f：副食品区与日杂百货区 2f：茶叶茶具区、酒店用品区 3f：文具玩具区、文化图书音像制品、童装婴儿装 4f：服装批发区、鞋批发区、箱包批发区 5f：餐饮休闲区、仓储

51、办公区、上游产品展示厅 销售价格销售价格 1f：均价2万/，2f：1.2万/ 3f：8500/，4f：65008050/ 备注备注 义乌小商品批发市场一期于05年开业后经营情况较 好。二期因单店面积小，总价低，销售情况较好。 项目建议规划小商品市场，可提升 项目对中低收入消费群体以及周边县市 消费群的辐射力度。 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商业顾问机构 page 55 经营业态经营业态：以服饰鞋帽、饰品精品、 家用产品等为主的批发市场； 经营特点经营特点：商铺面积不大，开店成 本较低，经营方式灵活，较适合小 商家

52、经营，同时具有较好的销售及 租金收益。 建筑规划建议建筑规划建议section 4 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商业顾问机构 page 56 方案一 方案二 小商品市场规划于交通路与教场路交汇处，展示面及交通情况较好，小商品市场规划于交通路与教场路交汇处，展示面及交通情况较好， 离客运站与火车站较近。离客运站与火车站较近。 建筑规划建议建筑规划建议section 4 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商业顾问机构 page 57 1、项目

53、建议规划潮流前线，将目标消费 群锁定年轻消费群体，营造项目时尚、 活力氛围，同时提升营销价值； 2、经营业态以服饰精品为主，辅之以个 人护理、珠宝、服务配套等； 3、商铺面积不大，开店成本较低，经营 方式灵活，较适合小商家经营，同时具 有较好的租金收益。 建筑规划建议建筑规划建议section 4 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商业顾问机构 page 58 方案一方案二 方案一潮流前线规划邻近批发市场，方案二因左下角需要规划集中方案一潮流前线规划邻近批发市场，方案二因左下角需要规划集中 商业带动周边商业，因此此处规

54、划潮流前线。商业带动周边商业，因此此处规划潮流前线。 超 市 建筑规划建议建筑规划建议section 4 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商业顾问机构 page 59 餐饮餐饮 中偏低档：以美食街、美食广中偏低档：以美食街、美食广 场为形态，主营特色小吃、地场为形态，主营特色小吃、地 方料理、中西快餐等方料理、中西快餐等 中偏高档：大型餐饮商家中偏高档：大型餐饮商家 休闲娱乐休闲娱乐 电影院、休闲会所、美容美发、电影院、休闲会所、美容美发、 反斗城等反斗城等 建筑规划建议建筑规划建议section 4 shen zh

55、en megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商业顾问机构 page 60 方案一 方案二 中偏低档餐饮、小吃， 美食广场规划区域 中偏高档餐饮、品牌 连锁餐饮规划区域 建筑规划建议建筑规划建议section 4 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商业顾问机构 page 61 功能功能商家业种商家业种 家庭式消费家庭式消费儿童乐园、书城、教育培训等儿童乐园、书城、教育培训等 建筑规划建议建筑规划建议section 4 shen zhen megaroad real es

56、tate consulting co., ltd. 美格行商业顾问机构 page 62 建筑规划建议建筑规划建议section 4 小商品 市场 百货 超市 中央广场 住宅 酒店 三个端口由主力店拉动人流三个端口由主力店拉动人流 商业临街面出入口吸纳人流商业临街面出入口吸纳人流 住宅与酒店提供更为丰富的消费群住宅与酒店提供更为丰富的消费群 一个中央广场集聚分散人流一个中央广场集聚分散人流 若干小广场起承转合若干小广场起承转合 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商业顾问机构 page 63 三层二层 四层 二 层 二 层

57、 二 层 二层 二层 三层 二层 三 层 二层 二层 二层 二层 方案一整体面积：方案一整体面积：155,000155,000 层数2-4层 商业形态 集中商业80,000 街铺（内铺）75,000 档次 中偏高档55,000 中偏低档100,000 主力店40,000 建筑规划建议建筑规划建议section 4 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商业顾问机构 page 64 颜色业态面积（）备注 小商品市场25,000 三层，单层 8,000 百货20,000 四层，单层 5,000 超市20,000 两层，单层 1

58、0,000 潮流前线15,000 两层，单层 7,500 服饰鞋帽、饰品精 品、餐饮休闲、农 贸市场等 40,0002-3层 餐饮、休闲娱乐、 品牌服饰等 35,000 两层，沿街为 品牌服饰、品 牌餐饮等 155,000 8000 75005000 5000 5000 4500 3500 4500 2500 3000 300030002000 3000 4000 建筑规划建议建筑规划建议section 4 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商业顾问机构 page 65 建筑规划建议建筑规划建议section 4 小商

59、品 市场 百货 超市 住宅 酒店 潮流 前线 四个端口均有集中商业拉动人流四个端口均有集中商业拉动人流 人流可由四至出入口进入项目内部，人流可由四至出入口进入项目内部， 最终汇集于中央广场最终汇集于中央广场 住宅与酒店提供更为丰富的消费群住宅与酒店提供更为丰富的消费群 一个中央广场集聚分散人流一个中央广场集聚分散人流 若干小广场起承转合若干小广场起承转合 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商业顾问机构 page 66 方案二整体面积：方案二整体面积：175,000175,000 层数2-4层 商业形态 集中商业75,0

60、00 街铺（内铺）100,000 档次 中偏高档60,000 中偏低档115,000 主力店35,000 三层 二层 四层 二 层 二层 二层 二层 二层 二层 二层 二层 二 层 二 层 二 层 二层 二层 建筑规划建议建筑规划建议section 4 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商业顾问机构 page 67 颜色业态面积（）备注 小商品市场25,000三层，单层10,000 百货20,000四层，单层5,000 超市15,000两层，单层7,500 潮流前线15,000两层，单层7,500 服饰鞋帽、饰品 精品