广州市房地产市场分析报告

1、2009年广州市房地产市场分析报告2009年市场分析课题组二一年一月以下单位参与撰写课题中山大学岭南（大学）学院房地产研究中心合富辉煌（中国）房地产顾问有限公司广东合富房地产置业有限公司广东中原地产代理有限公司满堂红（中国）置业有限公司世邦魏理仕物业顾问有限公司广州分公司目录前言5一、房地产市场总体运行情况6（一）土地出让显著增加，住宅用地出让居首6（二）房屋交易大幅回升，成交金额增长超过七成6（三）各类新建商品房成交量回升，住宅增长最明显7（四）二手住宅均价快速上涨8（五）租赁市场表现相对平稳8二、住宅市场运行状况10（一）住宅用地供应分析10（二）2010年广州住宅土地市场展望 10（三）

2、新建商品住宅市场分析 13（四）二手商品住宅市场分析 26（五）商品住宅租赁市场分析 33（六）保障性住房建设情况 44三、商服物业市场运行状况 46（一）写字楼市场运行状况 461、新建写字楼市场分析462、二手写字楼市场分析493、写字楼租赁市场分析51（二）商业物业市场分析 541、新建商业物业市场分析542、二手商业物业市场分析553、商业物业租赁市场分析55四、2009年房地产政策概况与解读 57（一）综合政策57（二）房地产行业管理政策60（三）住房保障政策 .67（四）信贷政策69（五）税费政策72五、楼市运行影响因素分析 79（一）多项支持政策激活购房需求 79（二）流动性充裕

3、79（三）市场信心增强，预期改变 80（四）通胀预期因素 80六、2010年广州楼市展望 81七、政策建议 84前言与2009年全国房地产市场形势的发展相一致，广州的房地产市场在过去的一年中经历了戏剧性的变化。2008年的持续低迷，使得房地产业传言将被列入十大产业振兴的规划。但恰恰是在这种“哀鸿遍野”的局面下，作为“哀兵”的房地产业迅速休整翻身，2009年5月市场交易氛围重新活跃，至年底，市场狂热的情景又开始呈现。2009年，广州市住宅用地成交活跃，开发商对后市持乐观态度，国企和上市房企积极拿地；大学城、亚运城片区住宅地块受追捧。2009年12月14日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，

4、研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施。会议决定按照完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。总体而言，2009年广州市土地及商品房市场出现一定幅度的升温，受适当宽松的货币政策和较为温和的宏观政策面的支撑，广州市商品房市场交易、投资活跃，成交量同比大幅度增长，均价逐步回升，市场信心增强，市场观望气氛消退。一、房地产市场总体运行情况（一）土地出让显著增加，外围区域出让面积领先，住宅用地出让居首20

5、09年广州市共出让用地1265.53万平方米，同比增长45.1%。其中出让住宅用地447.76 万平方米；商服用地201.25 万平方米；工业用地250.45万平方米。由于2009年大学城、亚运城、科学城、琶洲、花都等地大宗住宅用地出让明显增多，2009年广州市住宅用地出让面积与2008年同期相比大幅增加（158.9%）。2009年广州市出让的用地集中在外围区域，番禺、花都、南沙、萝岗四大外围区域出让面积比例超过全市出让土地面积的70%。（二）房屋交易大幅回升，成交金额增长超过7成2009年广州市房屋成交面积2300.44万平方米，比上年同期增长67.0%，成交金额1667.70 亿元，增长7

6、3.2。一手房成交面积同比增长58.8%，成交金额同比增加62.1%，；二手房成交面积同比增长75.6，成交金额同比增加98.8，显示2009年广州市房屋交易呈现大幅回升，具体如下表。2009年广州市一、二手房屋成交情况面积单位：万平方米 金额单位：亿元（三）各类新建商品房成交量回升，住宅增长最明显2009年，广州市各类新建商品房成交面积互有增减，其中住宅一支独秀，增长76.9%。成交价格方面，写字楼和商铺的成交价格同比增长较大，住宅的成交价格与2008年相比只有0.1的升幅，较为稳定，主要是上半年价格较低所致，具体如下表。2009年广州市新建商品房成交情况（四）二手住宅均价快速上涨在积极的宏

7、观经济政策和优惠的楼市扶持政策的刺激下，2009年，广州市二手住宅市场取得了“量翻番、价新高”的历史佳绩。全年二手住宅交易登记宗数达111451宗，同比大增107.0%，交易登记面积达958.74万平方米，同比大增111.6%，均较2008年翻了一番，同时也超越了2007年的成交水平，创造了新的历史纪录；价格方面，根据满堂红地产的数据，2009年，广州二手住宅成交均价为8428元/平方米，同比上涨19.9%，上涨速度较快，具体如下图。（五）租赁市场表现相对平稳2009年，外围经济在金融风暴肆虐全球的背景下举步维艰，中国经济依然成功保持增长，只是步伐稍微放缓，而国内的房地产市场更是绝处逢生。国家

8、应对金融危机推出的一揽子经济刺激政策，房地产成为率先受惠的行业之一。由于流动性充裕及短期性救市措施的实施刺激物业购置需求，广州的房地产销售市场迅速回升，销售量及价格明显上涨，重现一片繁荣景象。相对而言，与实体经济联系较为紧密的租赁市场表现相对平稳：住宅租赁市场继续平稳发展，住宅租赁成交量与2008年大致持平，平均租金在春节后出现连续数月的下跌，5月之后在住宅市场买卖价格不断上涨的拉动下，总体住宅租金也止跌回升，全年平均租金比2008年略升2.5%；写字楼租金下滑逐季放缓，底部渐现；主要购物中心的空置率保持低位，租金稳中有升；工业厂房和物流设施租金受出口拖累略有回调。二、住宅市场运行状况（一）住

9、宅用地供应分析1、供地规模创新高住宅用地出让447.76万平方米，为2004年以来住宅用地年度供应规模最多的一年，下半年出让用地猛增，主要是由于亚运城12月22日出让面积达到2.63平方公里。2、全市住宅用地楼面地价有所上升。全市住宅用地楼面地价5370元/平方米，同比大幅增加140.4%。房价的高位回归和市场预期带动了地价的大幅上升，土地市场快速升温。3、住宅用地成交主要集中在番禺区。2009年住宅成交区域分布，按占地面积和总建面积算，番禺区均遥遥领先，其中亚运城、大学城2009年均有多宗住宅用地成交，成为全市最受关注的两大板块，具体如下图。4、外围区域住宅楼面地价大幅度拉升。2009年，住

10、宅成交以外围区域为主导，其中番禺、花都、萝岗等区域地价均出现大幅拉升。外围区域价格的整体拉升，带动了全市整体地价的大幅上扬。番禺（大学城）地价8432元，同比拉升178%；花都区地价2701元，同比大幅拉升146%。5、本土品牌开发商踊跃拿地本土品牌开发商夺得住宅用地总建面积达646万平方米，占比86%，总金额达379亿元，占比92%，具体如下图。（二）2010年广州住宅土地市场展望1、政府：近期政府公布大宗储备用地407万平方米据不完全统计，近期政府在广州的大宗商住储备用地量达407万平方米。主要分布在外围花都、番禺区，具体如下表。2、政府：未来35年城中村改造将提供大量储备土地广州计划用1

11、0年左右的时间基本完成138条城中村的整治改造任务。其中，位于重点功能区的52条城中村，将以整体拆除重建为主，计划用35年时间完成。天河区将在总结猎德村改造成功经验的基础上，按照“成熟一个、改造一个”的原则，积极稳妥地整体推进“城中村”改造工作，力争在亚运会之前完成林和村、新塘村、冼村的整体拆迁，五年内全面完成猎德村、冼村、新塘村、林和村、石牌村、石东村、棠东村和棠下村8条城中村的整体改造。 3、开发商：存量待开发商服用地2800万平方米据不完全统计，开发商在广州十区现有商服储备用地量2800万平方米。外围区域供应量：花都、番禺、萝岗、南沙供应2300多万平方米，合计超80%；中心城区供应量：

12、白云、天河、海珠、荔湾、越秀、黄埔供应不足500万平方米,合计不超过20%；十大板块供应量：南沙、华南板块合计用地近1200万平方米，具体如下图。（三）新建商品住宅市场分析1、新建商品住宅月度成交量持续回升，成交量创历史新高根据广州市新建商品住宅成交月度走势显示，2009年商品住宅市场成交量持续回升，“五一”前后成交量达高峰。2009年全年广州市新建商品住宅成交量978.32万平方米，同比增长76.9%，创历史新高。2、成交价格触底回升若以年度均价计算，2009年，全市新建商品住宅成交均价9346元/平方米，同比上升0.1%。从月度走势看，成交价格呈现触底回升态势。年初价格处于低位运行的态势，

13、1-5月成交均价在80008500元/平方米，“五一”黄金周后楼价开始快速上升，并在12月创出全年最高价11263元/平方米，具体如下图。纵观2008年至2009年新建商品住宅成交月度均价走势，其大致呈现一个u型的轨迹，即从2008年初的11000元/平方米左右逐步回落到2008年底、2009年初的8000元/平方米附近，之后又逐步回升到2009年底的11000元/平方米左右。由于全年均价是月度均价的年平均水平，而2008年和2009年两个年度中，月度均价变化幅度相当，都为3000元/平方米左右，运行区间也相同，都为8000元/平方米至11000元/平方米之间，因此，不管月度均价是从11000

14、元/平方米回落到8000元/平方米，还是从8000元/平方米回升到11000元/平方米，其年度均价是基本相当的。产生这一奇特现象是由统计原理决定的，而并非与客观事实存在偏差。3、商品住宅区域市场分析1）外围的番禺、花都成交大幅回升2009年成交面积前三位的是番禺区、花都区、白云区，与2008年（分别是白云区、天河区及海珠区）相比，市场格局发生明显变化；各区的成交量同比均有所增长，特别是花都、番禺成交面积大幅回升，是全市成交上升的主要动力，其中花都增长253.2%，番禺增长145.9%，具体如图。2）中心城区价值凸显，价格远超外围水平中心六区中的天河区、越秀区、荔湾区及海珠区，2009年新建商品

15、住宅成交均价分别为15009元/平方米、14645元/平方米、12326元/平方米、11559元/平方米，远远超过全市9346元/平方米的均价水平，具体如图。4、2009年广州市新建商品住宅购房者情况抽样分析2009年，随着广州市房地产市场的深入发展，以及成交量和房价的稳步回升，楼市置业者构成出现一定的变化。经过对全市18个抽样新建商品房项目进行调查分析发现，广州市住房消费已进入一个理性稳定的阶段。同时，城市化进程加快，城市人口的增长对住宅的巨大需求，为广州市房地产市场发展提供了更加广阔的空间。随着生活水平的提高、收入的增加，高素质的置业者在购房群体中占据中坚地位。1）购房者年龄构成分析对于购

16、房者年龄构成，抽样新建商品房项目有以下十个：珠江国际城、罗马家园、中海金沙馨园、广州雅居乐花园、鸿禧华庭、恒大绿洲花园、富力城花园城、富力金禧花园、富力君湖华庭、富力桃园。从十个抽样项目情况总体情况来看，购房者最集中在30-39年龄段，购房宗数占全部抽样楼盘置业者的43.5%；购房面积达23.13万平方米，占十个抽样楼盘的最高比例44.4%。该年龄段属于人生的中年时段，多以家庭为单位的住房需求，经营家庭为这一人生时段的主要内容，最为体现广州市房地产市场的自住需求，显示出广州市自住型需求占主导地位；该年龄段购房的套均面积为101.98平方米，该面积户型最适合家庭单元居住。19-29岁年龄段购房宗

17、数与面积位于总体抽样情况的第二位，宗数为1255宗，面积达12.09万平方米，分别占总宗数与总面积的24.1%与23.2%。该年龄段属于人生的事业起步阶段，主要是以资产、智慧、人脉等社会资源的积累为主的阶段，而且是适婚年龄段，故此年龄段以首次置业的购房者居多。且套均面积为96.28平方米，明显小于30-39年龄段的101.98平方米的套均面积，显示广州市首次置业者较为理性，对于房屋居住需求多以自身置业条件出发，并对房地产市场成交量与成交价实现一定的支撑。40-49岁年龄段的购房宗数与购房面积位于总体抽样情况的第三位，购房宗数为1164宗，面积为11.85万平方米，分别占总宗数与总面积的22.3

18、%和22.8%。该年龄段人群随着孩子的成长与家庭资产的增长，对住房的要求不仅仅满足于“有瓦遮头”的情况，对优良的居住环境，便捷的交通，全面的配套均有较高的要求，该群体最体现广州市房地产市场的改善型需求。0-18岁年龄段购房的，该年龄段由于多未参与就业，购房资金来源多为父母，购房套数仅有52套，占总套数的1.0%，面积0.57万平方米，占总面积的1.1%。值得注意的是该年龄段购房套均面积为108.59平方米，为全市购房套均面积之最，主要是由于该年龄段多为于父母同住，或是父母为孩子做投资与居住保障的购房需求，故套均面积较各年龄段大。在50-59以及60岁以上年龄段，购房套数分别为370与104，分

19、别占总套数的7.1%和2.0%。购房面积分别为3.55万平方米和0.88万平方米，分别占总面积的6.8%和1.7%。随着年龄的增长，家庭人口的减少以及孩子的独立，此两个年龄段的购房者随着年龄的增长，套均面积呈现下降趋势，从每套的96.03平方米下降到每套84.89平方米。购房套数与面积也逐渐减少，住房需求呈现下降态势。总体来说，从十个新建商品房项目抽样情况来看，首次置业、自住与改善型住房的19岁到49岁这一年龄段合计占抽样楼盘的购房套数的89.9%，购房面积占总面积的90.4%。推断2009年广州市的新建商品房市场仍以首次置业、自住与改善型住房需求为主，比例或达九成左右，具体如下表。2）购房者

20、职业构成分析对于购房者职业构成，抽样新建商品房项目有以下六个：珠江国际城、罗马家园、中海金沙馨园、广州雅居乐花园、鸿禧华庭、恒大绿洲花园。从六个抽样项目情况总体情况来看，企业员工购房比例最大，购房宗数达1807宗，占总宗数的36.2%，购房面积达18.95万平方米，占总面积的36.5%。显示广州市购房人群主要集中在众多的企业当中，该人群成为支撑广州市房地产成交量的中坚力量。职业为公务员的人群购房比例不高，宗数为484宗，占总套数的9.7%；面积为5.10万平方米，占总面积的9.8%。显示广州市公务员群体购房倾向理性审慎，另外公务员占社会总体人群比重不高也是购房比重不高的原因之一。值得注意的是公

21、务员群体购房均价为全部群体最低，套总价也偏低，显示公务员人群在购房时多以自身收入与资产条件出发，以满足自住需求为主要目标。职业为教师和医生的人群购房宗数分别为175和87，占总套数的3.5%和1.7%；购房面积分别为2.32和0.96万平方米，分别占总面积的4.5%和1.9%。这两类社会公共事业从业人员购房比例最低，显示教师和医生的职业人群较为稳定，套均面积分别为132.30和111.13平方米均超出平均104.15的水平，也体现出该类人群对房屋居住宽敞度的要求较高。职业为商人的购房人群为抽样项目的购房群体的另一主力，购房宗数达1078宗，占总宗数21.6%，购房面积达14.09万平方米，占总

22、面积的27.1%。值得注意的是，该人群购房均价达7901元/平方米，套总价达103.27万/套，均列各类职业之首，显示该职业购房资金实力雄厚，自住需求与投资需求相结合是此类人群购房的主要特点，是广州市房地产市场投资性需求的主要组成部分。总体来说，从六个新建商品房项目抽样情况来看，2009年，广州市各类职业人群在新建商品房市场的构成比例较为稳定，按照各自收入水平进行购房成为我市居民购房的显著特点，置业者素质普遍提高，购房心理趋于理性，各类户型、套型的新建商品房适应各层次人群需求，从而实现广州市新建商品房市场的稳定发展，具体如下表。3）购房者户籍构成分析购房者户籍构成，抽样新建商品房项目有以下18

23、个：珠江国际城、罗马家园、中海金沙馨园、广州雅居乐花园、鸿禧华庭、恒大绿洲花园、富力城花园城、富力金禧花园、富力君湖华庭、富力桃园、广州金色城品、万科金色康苑、万科金色荔苑、广州万科城、万科云山花园、广州金域华府、万科金域蓝湾。从18个抽样项目情况总体情况来看，我国居民在广州市购房占绝对主导地位，购房套数达8877套，占总套数的99.1%；购房总面积达88.02万平方米，占总套数的99.0%。其中，在我国的购房者中，广东省内市民在广州市购房达6852套，购买房屋面积达66.70万平方米，分别占总套数和总面积的76.5%和75.0%。广州市内户籍人口在抽样项目购房则占总成交宗数和面积的六成左右，

24、分别为62.0%和59.4%。数据显示，广州市抽样楼盘2009年的住房消费仍以国内居民购买为主，其中市内居民仍为本市购房主力。预计在较长的一段时间内，随着广州市房地产市场的发展，市内居民购房比例将较为稳定，省外、港澳台、外国人员购买广州市商品房比例或将有所提高，具体情况见下表。5、国内四大一线城市房价对比国内四大一线城市京、沪、穗、深经济实力相当，但从房价水平来看，广州明显比其他三大城市要理性。根据中原地产监测，2009年广州市新建商品住宅年度均价比其他三大城市低30005000元/平方米不等，年末（12月）均价低300010000元/平方米不等，具体情况见下表。四大一线城市房价对比表单位：元

25、/平方米数据来源：中原地产6、对不同投资、置业对象的政策建议和置业建议1）住房市场需求的构成与特点一般情况下，住房市场的需求可以分成两大类，包括有自住型需求和投资型需求。其中，自住型需求则可以分成首次置业需求和改善型需求，投资型需求又可以分成短线投机需求和长线投资需求。首次置业需求：即第一次购房的需求。这类需求一般是指年轻人工作一段时间之后有了一定积蓄，为满足独立生活、结婚生子等需要而出现的自住性质的购房行为，通常总价预算不高，购买的户型也大多以90平方米以下的普通商品住房为主。目前二手楼市大约67成的买家都属于该类型的需求。改善型需求：改善型需求同样属于自住性质的购房行为，与首次置业需求的区

26、别在于之前已经拥有一套居所，再次购房的目的是为了改善生活环境、提高生活质量，包括小房换大房、旧房换新房等。改善型需求是现阶段支撑一手楼市的主力买家。短线投机需求：所谓短线投机需求，就是指在市场上快速买进卖出、以赚取差额回报为目的、带有明显投机性质的需求，人们通常所说的“炒楼客”、“炒房团”就是这类型的需求。该类需求对于政策和市场的变化非常敏感，通常出现在市场的上升阶段，是市场过热时期房价上涨的主力推手之一，但在市场调整时期又会迅速销声匿迹，是造成市场波动的不稳定因素之一。长线投资需求：长线投资需求是指在市场上以获取住房租金回报为主要目的的投资型需求。与短线投机需求一样，长线投资需求同样是以获利

27、增加财产性收入为目的，但其行为比较理性，崇尚稳健的投资理念，类似于股市的价值投资者。2）政策建议合理引导住房消费，鼓励居民正常的住房消费需求，对于维持房地产业的健康发展，促进国民经济发展有着重要的意义。过去一段时间，房地产市场在蓬勃发展的同时，也出现了房价上涨过快的现象。在此过程中，部分购房者也衍生了包括“追涨”、“过度消费”等非理性的购房行为，助长了楼市的过热成分。因此，要达到稳定购房者心理预期、维护市场稳定的目的，就有必要区分市场内不同类型需求的不同特点，在政策上给予适当的指导性建议。住房问题既是市场问题，也是民生问题。在国民经济不断向上发展的过程中，房地产市场的繁荣发展一方面应当允许投资

28、型和自住型的需求同时存在，另一方面又必须确保自住型需求的市场主体地位，对投资型需求特别是其中的短线投机需求给予适当限制，使其成为促进市场健康发展的有益补充而不是不稳定因素。因此，政府在出台管理措施和政策文件的时候，应当有的放矢，防止出现“一刀切”的误伤。a、对自住型需求的政策建议：首次置业需求，一般以解决自住需要为主，是维持市场稳定发展的主要力量，同时亦符合政府鼓励居民拥有合法的财产性收入的政策精神，对扩大住房消费、拉动内需有重要作用，因此应予支持鼓励。首先，政府可以继续执行对首次置业需求的购房优惠政策，如房贷利率7折、首付两成、契税优惠至1%等，通过降低购房门槛、减免交易税费的方式鼓励该类需

29、求入市；其次，针对目前中心城区一手楼价较高，首次置业需求购买有一定难度的现实，应积极倡导住房梯度消费的观念，引导资金实力不是很充裕的首次置业需求养成“先二手后一手”、“先小房后大房”、 “先郊区后市区”等科学的购房观念，分阶段实现置业梦想。同时，政府应当继续执行“90/70”政策，增加90平方米以下普通商品住房的供应，满足这类型需求的置业需要。改善型需求，主要是以改善生活环境、提高生活质量为目的的需求，是未能实现“一步到位”的首次置业需求的进阶阶段，因此同样应当给予鼓励。与首次置业需求相比，这类需求经过前期财富的积累，已经具有比较强的购买力，因此购房优惠政策较首次置业需求可适当减少，但较投资型

30、需求仍应给予一定优惠，如可执行贷款利率85折，首付三成等，区别对待。b、对投资型需求的政策建议：以“炒楼获利”为目的的短线投机需求，由于过高比例的短线投机需求容易致使市场产生价格泡沫，危害市场健康发展，是造成市场波动的不稳定因素之一，因此应当加以抑制。抑制该类需求，关键在于稳定市场的供求关系，使其丧失恶意炒作的生存土壤。同时，对于投资型的二套及多套购房需求，应当严格执行首付四成、利率在基准利率的基础上上浮的二套房贷政策，提高炒房者的投机门槛、增加投机成本，压缩其炒作获利的空间，以达到抑制其投机冲动的空间。以获取出租回报为主要目的的长线投资者，这类需求是住房市场发展的有益补充，是繁荣的市场对资本

31、的吸引力正常体现之一，因此不宜多加干涉，只给予适当的政策引导即可。国务院总理温家宝在十一届全国人民代表大会第三次会议的政府工作报告中指出，要“规范发展二手房市场，倡导住房租赁消费。盘活住房租赁市场。”其中，“倡导住房租赁消费”和“盘活住房租赁市场”都对地方政府管理住房租赁市场的能力提出了更高的要求。当前，政府一方面可以通过出租屋登记备案、推行租赁合同公共样板等方式加强对住房租赁市场的监管，另一方面也应为盘活住房租赁市场创造积极的条件，包括简化行政管理手续、在适当的范围内降低税收等，为长线投资者的合理投资行为提供便利。3）置业建议总体来说，2010年广州房地产市场将维持平稳发展的态势，房价呈现震

32、荡走势。同时，房贷首付和利率水平虽然有所收紧，但仍处于历史低位，对于置业投资仍然有利。近期广州市提出要“保障中低收入家庭、支持中收入人群购房、放开高端市场”，相信能有效保持今年房地产市场的健康发展。“在别人贪婪的时候恐惧,在别人恐惧的时候贪婪。”由于今年市场不确定性增加，房价可能会有所震荡，预计楼盘优惠会增大，有置业投资需求的人士多加留意对比，将能找到更高性价比、更适合自身需求的物业。a、对自住型需求的置业建议：对于中低收入者，2010年广州市可提供保障性住房约4万套，包括2.3万套廉租房及1.7万套经适房。因此，符合条件的中低收入者今年多关注政府保障性住房的建设、销售情况，积极加入申请，借此

33、改善自身的居住问题。对于首次置业者，刚参加工作不久的年轻人由于家庭正处于形成阶段，财务状况比较紧张，而支出将随着家庭成员的增加而上升，储蓄也将随之而下降。因此，首次置业者置业投资首先需要考虑在经济能力上的承受能力，然后需要考虑区位与交通的便利性，最后才考虑房屋的自身品质等问题。若因价格因素选不到合适的市区一手物业，可以在郊区一手市场或二手市场找。随着广州城市发展空间的不断扩张，地铁、快速路等不断完善，郊区的发展迅速。因此，未来交通规划利好、轨道交通附近的郊区新盘是选择之一，如番禺区、花都区、萝岗区等。同时保持良好心态，莫有“抄底”幻想，适合自己的、性价比高的才是理想的选择。市区则可以考虑中小户

34、型以及二手物业，切莫选择超出自己承受能力的物业。改善型购房者一般资金实力较强，注重生活环境的舒适度及住宅品质、套型，遇到合适的产品该出手时就出手，提前享受居住品质的提升。改善型购房者，一是考察房间结构、功能布置、周边环境、配套等能否满足自己的生活要求；另外就要着重考虑房子的保值和升值潜力，而项目的品质及环境也是一个重要保障，所以购房时一定要长远地看待一个区域。另外，大的品牌开发商也是品质的保证。b、对投资型需求的置业建议：从长远看，中国经济持续发展，居民收入不断增加，房地产有其强大而可持续性的刚性和投资需求，使得政策难以改变楼市的长期趋势，房地产仍然是非常好的长期投资品。长期投资置业者应重点关

35、注不同物业类型和区域的差异。从物业类型看，高端住宅物业是较好的选择。政府未来将逐步放开高端市场，重点管理中低端市场。从历史经验看，高端物业是抗通胀的较好投资品，价格升幅比普通物业更大更快，亦更受投资者追捧，随着经济的持续发展，高端物业的需求亦会持续增强。区域的选择则可参考租金水平和未来规划情况。租金水平高，说明区域社会经济发展好，实际居住需求大，投资回报有保障，如天河北-体育中心板块、环市东淘金板块等是投资热点区域。另外，一些未来重点发展区域亦是投资热点，如珠江新城-员村、白云新城、新机场周边、亚运新城等，未来重大规划的建设和落成，城市价值大大提升，将对周边房地产带来巨大的促进作用。（四）二手

36、商品住宅市场分析1、全年“量增价升”综观2009年，广州二手住宅市场“量增价升”，可以按季度分成四个不同的发展阶段：第一季度，为刚性需求释放阶段。表现为2008年被市场调整压抑的刚性需求随着楼市系列优惠政策的执行集中入市，成交量开始从2008年的低谷走出，价格止跌回稳。与此同时，部分先知先觉的投资者也在这一阶段开始入市。第一季度的市场特点可以概括为“量增价稳”。第二季度，为市场快速升温阶段。在这个阶段，楼市回暖格局已经完全形成，不仅刚性需求入市，弹性需求、投资性需求也在大量入市，市场追涨气氛热烈。由于市场严重供不应求，在此阶段二手楼价快速走高。第二季度的市场特点可以概括为“量增价升”。第三季度

37、，为市场僵持博弈阶段。在此阶段，市场受到高楼价的压力，由于刚性需求的观望和投资者的却步，市场总体的成交量有所减少，但是由于民间资金对于通货膨胀的担忧，市场上新出现了具有较强承接能力的防通胀需求，继续推动楼价上涨，最终超过了2007年的高位。第三季度的市场特点可以概括为“量减价升”。第四季度，为“末班车效应”阶段。在此阶段，由于营业税减免等优惠政策即将在年底到期，二手楼市出现了抢搭“末班车”的购房潮，市场交易量增加，价格再创新高。第四季度的市场特点与第二季度一样可以用“量增价升”概括，但是成因有所不同，具体如下图。 2、成交量翻番 宗数份额高达54.9%2009年，广州二手住宅成交宗数为1114

38、51宗，同比大增（107.0%），交易登记面积为958.74万平方米，同比大增（111.6%）。全市十区之中，有八个区域的成交量都比2008年翻了一番有多，荔湾区、南沙区的成交量增幅也在50%以上，市场交易气氛十分火爆。值得注意的是，2009年广州市二手住宅的成交宗数市场份额为54.9%，已经超越一手住宅成为置业者的重要选择。不过，由于二手住宅的套均成交面积仅在82平方米左右，与一手住宅约105平方米的套均成交面积还有差距，因此二手住宅的面积市场份额略低于一手住宅，为49.5%。总的来看，二手住宅已经稳稳占据广州住宅交易市场的半壁江山。以区域来看，番禺区的成交量继续排在全市十区之首，为246.

39、71万平方米，同比增长100.4%。该区近期有新火车站、亚运城等重大利好的刺激，因此交易持续保持活跃。此外，成交量位居三甲的还有天河区和海珠区，其交易登记面积依次为163.80万平方米、141.41万平方米，同比增长69.38%和66.52%。值得一提的是，2009年广州中心六区仅白云区的二手市场份额不足50%（48.1%），其他区域均已进入二手住宅成交占多数的全新市场阶段。而在中心六区之外，成交大户番禺区的二手住宅成交比例为55.5%。该区二手住宅交易市场起步较早，目前已经发展得比较成熟。此外，花都区、南沙区、萝岗区的二手住宅成交面积市场份额则均只有两成多，正处市场发展的初始阶段，具有很大的

40、发展潜力，具体如下表。2009年广州市十区二手住宅交易登记面积、市场份额：（单位：万平方米、元/平方米）3、价格上涨较快 超越2007年高点根据满堂红地产的数据，2009年，广州二手住宅成交均价为8428元/平方米，同比上涨19.9%，涨幅较去年提高10.3个百分点，上涨速度较快。成交数据显示，在2月份触及7151元/平方米的年内底部之后，广州二手楼价伴随着成交量的放大迅速进入上升通道，在全年形成了两个明显的涨价高潮。第一个涨价高潮出现在4月份到7月份。期间，整个二手住宅市场由于成交量的急速放大，市场气氛十分热烈。由于刚性需求、改善型需求和投资性需求在此阶段皆掀起了入市高潮，一度在2008年沉

41、寂的业主频繁“反价”的现象再度出现。在此过程中，置业者为了争抢市场上有限的房源，不断“追涨”，推高了二手楼价。第二个涨价高潮出现在下半年的9月份到12月份。在经历了上半年的急速上涨之后，二手楼价在8月份出现了短暂的盘整，在此期间市场也因为高楼价的关系出现了一定的观望气氛，但是由于此后出于防范通胀买房的买家增多，而营业税等优惠政策即将到期的“末班车效应”也使担心来年购房成本增高的买家再次掀起了购房热潮，业主则借机涨价，从而令二手楼成交均价迅速超过2007年的高点，不断刷新历史纪录。数据显示，2009年12月份，广州二手住宅成交均价为9968元/平方米。这一价格与年初最低的7151元/平方米（2月

42、份）相比，上涨幅度达39.4%。同时，该价格也比2007年最高的7536元/平方米（10月份）上涨了32.3%，具体如下图。4、越秀全年均价过万 黄埔涨幅全市第一成交数据显示，以区域而论，2009年二手楼均价最高的是越秀区，为10764元/平方米，同比上涨18.6%。该区也是全市唯一一个二手楼均价过万元的区域。作为广州的老城区，越秀区拥有得天独厚的成熟生活配套和优质的教育资源，因此对于自用型的买家极具吸引力，二手楼价因此水涨船高。此外，新cbd所在地天河区的二手楼价在2009年也是突飞猛进，达到9863元/平方米，紧追越秀区之后。在珠江新城板块的带动下，2009年该区的均价同比上涨了20.4%

43、，成为投资客和自住客青睐的“热土”。不过，以全年涨幅来看，涨幅最大的是广州东部的黄埔区。该区2009年的二手住宅成交均价为6561元/平方米 ，同比上涨23.2%。黄埔二手楼市在沉寂多年后异军突起，主要是因为地铁5号线大大缩短了黄埔与市中心的时间距离，交通配套的改善为处于“价值洼地”的黄埔楼价的快速上升提供了基础，具体如下表。2008、2009年广州市二手住宅市场核心区域成交均价同比情况（单位：元/平方米）来源：满堂红研究部（五）商品住宅租赁市场分析1、广州市商品住宅租赁市场继续平稳发展2009年，广州市二手住宅租赁市场继续平稳发展，住宅租赁成交量与2008年大致持平，但由于2009年二手住宅

44、买卖市场成交量激增，租赁市场的受关注度有所下降。2009年住宅租金走势与2008年明显不同（见下图），受到2008年第四季度世界性的金融危机蔓延影响，2009年的广州春交会没有出现以往的短租房热租行情，总体平均租金甚至在春节后出现连续数月的下跌，5月之后在住宅市场买卖价格不断上涨的拉动下，总体住宅租金也止跌回升，并在11月创出历史新高。2009年全年广州市总体（不含萝岗、南沙）二手住宅平均租金是28.6元/平方米，同比上升2.5%。不过相对于二手住宅买卖价格的上涨幅度，租金的涨幅并不算明显。来源：满堂红研究部下图是2008年和2009年广州市住宅租赁成交个案按面积划分不同区间，再对比其成交比重

45、。可以看到，2009年的住宅租赁市场仍以中等户型作为成交主力，6080平方米区间的成交比重为27.6%，较之2008年的区间比重（28.2%）略微减少，但仍占主导。而面积在100平方米以上的物业出租成交比重从2008年的11.6%增加到2009年的12.9%，主要是最近几年广州一手楼市的新增大面积物业陆续进入租赁市场所致，预计该大面积区间的成交比重还会呈增加趋势。值得一提的是，面积在40平方米以下的物业出租成交比重从2008年的21.1%减少到2009年的17.9%。该类小户型物业多数位于写字楼集中区周边或地铁沿线，一直是单身上班族追捧的租赁对象，选择一年期“长租”的客户居多；与此同时，受20

46、09年7月下旬广州市统一整改“房中房”行动的开展，小单间已经在租赁市场上消失，供应量的减少导致有需求的租客转租50平方米以上的中等户型物业，故小面积物业出租成交比重呈现减少现象。来源：满堂红研究部下图是2008年和2009年广州市住宅租赁成交个案按租金单价划分不同区间，再对比其成交比重。可以看到，2009年的住宅租赁市场成交主力租金单价处于中等水平，2030元/平方米的成交比重为35.6%，较之2008年的区间比重（33.8%）有所增加。而租金单价在50元/平方米以上的物业成交比重则从2008年的9.2%减少到2009年的8.7%，这主要受两方面因素影响所致。一方面在广州市“房中房”被统一整改

47、后，市场上的高租金、小面积单间供应明显减少；另一方面，2009年全球经济大环境尚处于缓慢复苏阶段，在广州有驻点的外资企业高管对所租用的住宅要求较以往有所降低，对高租值的享受型物业需求骤减，大多数高端租客开始将租住对象转向相对实惠型（3545元/平方米）的物业。来源：满堂红研究部2、各行政区域住宅租赁市场表现各异从最近两年的行政区域住宅平均租金对比（下表1）可以看到，2009年越秀区的住宅平均租金虽然出现同比下跌现象，但租金水平仍处于各区首位。租金同比涨幅最大的是黄埔和番禺两区，幅度分别达到5.4%和5.3%，这两个区的住宅租金处于相对较低水平，即使绝对数值升得不多，其幅度仍比较大。以下将分别对

48、广州市10个行政区域的住宅租赁市场特征进行简述。2008、2009年广州市各区住宅平均租金对比表（萝岗、南沙暂缺）单位：元/平方米（续上表）来源：满堂红研究部1）越秀区2009年，越秀区的二手住宅平均租金是36.0元/平方米，同比下跌2.5%。租金单价成交比重最大的是2530元/平方米，达到19.0%；其次是3035元/平方米，达到18.2%。上述两个主力区间成交的对象，多数是东风西路、解放路、小北路、寺右新马路等主干道周边的大型居住区或楼龄在15年以上的商品房，租客多数是区域内玩具、海味、皮具等专业市场的商户或打工一族。而越秀区的住宅出租面积成交比重最大是4050平方米，达到16.2%；其次

49、是3040平方米，比重达到13.3%。这两个主力区间的成交对象，多数是环市东路、建设新村、淘金、水荫路、麓景路、五羊新城等地的公寓或楼龄在7年以下的次新商品房，租客多数是环市东、东风路沿线办公区的上班族，单身人士居多。2）荔湾区2009年，荔湾区的二手住宅平均租金是29.5元/平方米，同比上升0.7%。租金单价成交比重最大的是1520元/平方米，达到16.1%；其次是2025元/平方米，达到15.1%。上述两个主力区间成交的对象，多数是大坦沙、东漖北路、芳村大道、花地大道、浣花路、龙溪路、周门小区等地的房改房或楼龄在13年以上的商品房，租客多数是在周边专业市场打工的外地人士。而荔湾区的住宅出租

50、面积成交比重最大是6070平方米，达到15.7%；其次是7080平方米，比重达到14.5%。这两个主力区间的成交对象，多数是芳村大道、黄沙大道、荔湾路、中山八路、中山七路、西华路等地的大型小区商品房，楼龄在10年以上，租客多数是附近童装、装饰材料、茶叶等批发市场商户或外籍人士，一般以两人一起租住居多。3）海珠区2009年，海珠区的二手住宅平均租金是28.9元/平方米，同比上升3.7%。租金单价成交比重最大的是2025元/平方米，达到22.4%；其次是2530元/平方米，达到19.6%。上述两个主力区间成交的对象，多数是宝岗大道、赤岗、工业大道、洪德路、前进路、江南大道、南洲路、新港西路等地的大

51、院式物业或楼龄在10年以上的商品房，租客多数是在天河的写字楼上班的打工族。而海珠区的住宅出租面积成交比重最大是3040平方米，达到15.6%；其次是6070平方米，比重达到14.4%。这两个主力区间的成交对象，多数是滨江东路、广州大道南、新港西路、江燕路、南洲路、聚德路等地的中小型商品房，楼龄在8年以上，租客多数是附近布匹、装饰材料等批发市场商户或高等院校的学生，外地人士单身租住居多。4）天河区2009年，天河区的二手住宅平均租金是32.6元/平方米，同比上升0.8%。租金单价成交比重最大的是2530元/平方米，达到19.0%；其次是2025元/平方米，达到15.7%。上述两个主力区间成交的对

52、象，多数是东圃大马路、广州大道北、中山大道、员村、天河北路、珠江新城东片等地楼龄在7年以上的小区商品房，租客多数是在天河体育中心、珠江新城的写字楼上班的外地人士。而天河区的住宅出租面积成交比重最大是4050平方米，达到15.1%；其次是7080平方米，比重达到12.8%。这两个主力区间的成交对象，多数是珠江新城西片、龙口西路、林和街、中山大道中、员村、天河公园西门及北门板块等地的商品房，楼龄多在7至12年之间，租客中有小部分是外资企业的单身高管，其余多是外地来穗工作的两口之家。5）白云区2009年，白云区的二手住宅平均租金是21.7元/平方米，同比上升3.4%。租金单价成交比重最大的是2025

53、元/平方米，达到28.0%；其次是1520元/平方米，达到26.2%。上述两个主力区间成交的对象，多数是广花路、广园中路、黄石路、西槎路、增槎路等地楼龄在10年以上的小区商品房或大型居住区房改房，租客多数是在附近的皮具、灯饰、汽配等市场打工的外地人士，或在天河、越秀两区写字楼上班的白领。而白云区的住宅出租面积成交比重最大是6070平方米，达到20.9%；其次是7080平方米，比重达到18.5%。这两个主力区间的成交对象，多数是白云大道北、岗贝路、金钟横路、旧广从路、广州大道北、机场路、同和路、石槎路、新市等地的旧式商品房，楼龄在12年以上，租客以三口之家为主。6）黄埔区2009年，黄埔区的二手

54、住宅平均租金是17.9元/平方米，同比上升5.4%。租金单价成交比重最大的是1015元/平方米，达到29.7%；其次是1520元/平方米，达到29.1%。上述两个主力区间成交的对象，多数是大沙地东、丰乐南路、港湾路、黄埔东路、荔香路等地楼龄在5至10年之间的小区商品房或大院式物业，租客多数是在天河或开发区上班的白领。而黄埔区的住宅出租面积成交比重最大是3040平方米，达到21.5%；其次是7080平方米，比重达到18.3%。这两个主力区间的成交对象，多数是黄埔东路、石化路、开元南路、丰乐中路、怡园等地的小公寓或大型小区商品房，楼龄在10年以下，租客以三口之家为主，还有部分是在开发区工作的单身人

55、士。7）番禺区2009年，番禺区的二手住宅平均租金是17.6元/平方米，同比上升5.3%。租金单价成交比重最大的是1520元/平方米，达到33.2%；其次是1015元/平方米，达到26.6%。上述两个主力区间成交的对象，多数是大石镇、南村镇、沙湾镇、石基镇、钟村镇、市桥镇等地多个大型套盘物业，楼龄从4至18年不等，绝大部分租客在番禺当地的批发市场工作的人士，另外还有部分是去天河上班的外籍人士。而番禺区的住宅出租面积成交比重最大是6070平方米，达到17.5%；其次是7080平方米，比重达到16.6%。这两个主力区间的成交对象，多数是大石街、洛浦街、桥难街、市桥街、钟村镇等镇街的大型套盘商品房，

56、楼龄多在8年以上，租客以两口之家为主，还有少数外籍单身人士。8）花都区2009年，花都区的二手住宅平均租金是10.9元/平方米，同比上升0.7%。租金单价成交比重最大的是10元/平方米以下，达到44.9%；其次是1015元/平方米，达到30.8%。上述两个主力区间成交的对象，多数是宝华路、建设北路、金华路、商业大道、云山大道等地多个大型套盘或旧式住宅楼物业，楼龄从4至12年不等，绝大部分租客在花都新华、狮岭等地的批发市场或其他行业工作的人士。而花都区的住宅出租面积成交比重最大是8090平方米，达到17.8%；其次是100120平方米，比重达到15.4%。这两个主力区间的成交对象，多数是龙珠路、商业大道、新都大道、建设北路等地的小区物业，