【商业地产PPT】合肥金恒广场前期建筑规划建议报告

1、金恒广场金恒广场（暂定名）（暂定名）前期前期 建筑规划建议报告建筑规划建议报告 金恒项目项目产品功能定位 城市中心城市中心智本型智本型花园洋房花园洋房 定位支撑点：和平广场区位地段优势 定位支撑点：信息化、智能化创新技术 定位支撑点：户型及景观优势的宣告 城市中坚力量的品质社居区城市中坚力量的品质社居区 城市中心国际新锐创新楼盘城市中心国际新锐创新楼盘 金恒项目项目形象定位 定位支撑构思：创新技术的运用 相关资质的认证 定位支撑构思：主力客户群的形象白描及圈定 合肥中产阶级的价值认同及归属感 项目建筑规划建议立足点 一个成功的地产项目，它必须在洞悉市场走向和客户需求的基础之上做 前期规划。 这

2、样，它的规划才会是适合市场的、才会有利于销售、有利于确 资金回笼，从而保证开发企业的利润及项目的价值实现 对于前期建筑相关规划，我们认为应该围绕以下 三点去予以思考： .项目应将户型优化调整作为工作重点； .项目在节能、环保及智能化等方面的新技术应用，应以不增加客 户后期生活成本为前提； .项目位于市心，前期规划中应注重项目外在形象的提升，在社区 门宇、大厅、景观、小品上做足功夫； 前期建筑规划建议方面 我们将主要从以下三方面提出我 们的建议： 第一节: 项目户型优化调整建议 第二节: 项目建筑材质建议 第三节: 项目智能化、节能化运用建议 第四节: 项目公共设施及景观、小品建议 第一节 :

3、项目户型建议 根据市场的需求对前期设计的户型进行优化调整，这将是我们前期 工作中的重点。 除了房型的调整，我们还建议在细节上多些人性化设计，譬如：为 了更好的解决积水问题，采用“下沉式卫生间”设计，为高层建筑增加 更多的光照空间，增设“空中花园” ，这样在提升居住品质的同时， 更可有效控制总价，加强卖点。 第一节 :项目户型调整建议 1-a户型 调整建议：在原户型的基础 上调整成为90三房两厅一 厨一卫两阳台 第一节:项目户型调整建议 1-c、d户型 调整建议：在原户型的基 础上调整成为60两房两 厅一卫一阳台 第一节:项目户型调整建议 1-f户型 调整建议：在原户型的基 础上调整成为60两房

4、一 厅1厨1卫2阳台 第一节:项目户型调整建议 2-a户型 奇数层调整建议： 在原户型基础上调整成为 110三房两厅1厨2卫2阳 台1露台1入户花园 注：露台在交房后可更改为 房间 第一节:项目户型调整建议 2-a户型 偶数层调整建议： 调整成为110三房两厅 1厨2卫2阳台1花架，入 户花园（可根据情况设 计或取消） 注：花架在交房后可更 改为房间 4-b户型 奇数层调整建议： 在原户型基础上改为 110三房两厅1厨1卫 1露台 第一节:项目户型调整建议 第一节:项目户型调整建议 4-b户型 偶数层调整建议： 改为110三房两厅1 厨1卫1露台 第一节:项目户型调整建议 5-a户型 奇数层调

5、整建议： 调整成为110三房两 厅1厨2卫3阳台1花架， 入户花园（可根据情 况设计或取消） 第一节:项目户型调整建议 5-a户型 偶数层调整建议： 调整成为110三房两 厅1厨2卫3阳台1入户 花园（可根据情况设 计或取消） 第一节:项目户型调整建议 5-c户型 调整建议：在原来的户型基 础上调整为110三房两厅1 厨2卫2阳台 第一节:项目户型调整建议 5-d、e 户型调整建议： 在原来楼层整体的户型 基础上将两套调整为三套 分别为115三房两厅1除 1卫2阳台、40一房两厅 1卫、115三房两厅1厨1 卫两阳台 第二节 项目公共部分及建筑材质建议 第二节：公共部分装修及材料建议 滨滨水城

6、水城 门厅电梯厅：一层墙面 地面采用高级地砖、局 部石材 外墙：墙体高级釉面砖 局部石材高级涂料 阳台：玻璃围栏高级 彩色铝合金玻璃 门窗：高级防盗门阳 台推拉门窗采用高级彩 色铝合金白玻璃平开窗 温温莎杰座莎杰座 外墙面：裙房层 采用石材墙面、层以 上部分为高级涂料 门窗：优质彩色铝合金 型材白玻推拉门采用 钢化白玻 阳台：优质彩色铝合金 封闭 新都新都会会国贸国贸公寓公寓 外墙面：高级面砖局 部石材高级涂料 门窗：外门窗采用彩 色铝合金门窗、中空玻 璃 电梯及前门厅：高级地 砖、墙面及天棚采用涂 料 以下是合肥近两年兴建的中高档高层社区公寓的材料标准,我们可以此为 参照： 第二节：公共部分

7、装修及材料建议 元一元一滨滨水城水城 门厅电梯厅：一层墙面 地面采用高级地砖、局 部石材 外墙：墙体高级釉面砖 局部石材高级涂料 阳台：玻璃围栏高级 彩色铝合金玻璃 门窗：高级防盗门阳 台推拉门窗采用高级彩 色铝合金白玻璃平开窗 百合公寓百合公寓 外墙：优质面砖、层 以下外墙采用干挂花岗 岩。 门窗：中空玻璃彩色铝 合金门窗。 阳台：双层夹胶玻璃栏 板 其它：户式中央空调 燃气壁挂炉 电梯：进口品牌电梯 御景御景湾湾 外墙：下面为石材 上层 高级涂料 大厅：一楼采用石材 顶 棚为高级涂料 电梯：防滑地砖 乳胶漆 日立高速电梯 门窗：高级防盗门 断桥 铝合金中空窗 第二节：公共部分装修及材料建议

8、 商业裙楼:可考虑 采用花岗岩石材 外墙面:采用高级 面砖及涂料 门厅、电梯厅:采 用大理石面砖 电梯:对于电梯不 一定非得采用进口 电梯,但鉴于物业 地段出入人流量的 考虑,须采用3.5米 /s的高速品牌电梯. 综合合肥中高档高层住宅公寓的装修及建材标准，我们建议如下： 门窗： 断桥式铝塑复合窗low-e中空玻璃 （此技术在合肥被一些高层，如财富广场、御景 湾等高档社区所应用。). 具有工程简便、环保节能的特点，且后期 可降低用户生活成本. notes：什么是门窗冷断桥技术？ 断桥式铝塑复合窗是利用塑料型材将室内 外两层铝合金既隔开又紧密连接成一个整 体.构成一种新的隔热型的铝型材.这种创新

9、 结构设计.兼顾了塑料和铝合金两种材料的 优势. 气密性比任何铝,塑窗都好.能保证高 层窗台和地板无灰尘；能保证在闹市区不 受噪音干扰. 第三节 项目智能化、节能化建议 建筑的智能化、节能化是当今房产的发展潮流。本项目作为市中心 具代表型的高层住宅公寓，从市场的角度出发，可考虑加强项目智能化 及节能化建设。但应该指出的是，并不是所有新技术都会获得客户认可， 也并不是所有的新技术都为销售带来利好。因此，我们须结合本项目的 实际情况去考虑，采用适合本项目并在市场上获得认可和应用的成熟技 术。 第三节：项目智能化、节能化建议 本项目拥有一定比例小户型，须考虑年轻客户 群对信息化所表现的的较高需求，因

10、此我们建议适当增 加这方面的投入和建设： 宽带宽带:设置电信模块局，inter接入服务，千兆光纤到幢， 每户不少10m. 电话电话:设总交接间,每幢设分交接箱，进线为二对线.客厅、 卧室卫生间留电话接口； 有有线线:双向有限电视系统,客厅及主卧预留接口. 家居信息家居信息|视听控制网络视听控制网络 信息化 根据建设部全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导则所规定的 星级标准设置方案,项目若要打造智能、节能概念,则须应在以下三方面或一方面予以 实现. 第三节 ：项目智能化、节能化建议 社区的智能化已是潮流，为打造项目高端形象，我 们建议在智能化方面安装及采用以下全部或部分系 统： 离线式

11、电子巡更系统: 对保安巡逻员巡逻情况进行管理,使人防得以有效落 实. 闭路电视监控系统: 对室外主通道,公寓出入口,电梯桥厢等场所严密监控, 实时录像. 联网型可视楼宇对讲系统: 包含家庭安防报警的接入:如住户防盗.煤气泄漏探测. 手动报警系统.门磁等接入可视楼宇对讲系统. 电电子安全防子安全防卫卫 智能化 第三节 ：项目智能化、节能化建议 物业是衡量社区管理水平的重要依据，因此我们建议物业可采取以 下全部或相关系统，来完善物业管理，提升居住品质： 建议考虑公寓“一卡通”管理系统： 用于住户信息, 消费等管理.拟建公寓物业管理局域网系 统,给住户提供更好的信息服务. 三表远程采集系统： 客户可

12、直接通过刷卡或采取网络交费，便捷迅速； 外背景音响系统. 出入口的管理系统: 主要是对地下停车库采用感应式车库计算机理系统的方 案. 小区信息、物业管理小区信息、物业管理 智能化 第三节 ：项目智能化、节能化建议 鉴于同类项目市场反馈信息,（元一滨水城、新华文锦苑） 项目可考虑不采用集中供暖及制冷方式.可预先规划留好空 调机位. 相关问题：出现各住户温度不一致；后期生活费用较高，根据了解滨 水城的集中供暖制冷费用一年分两季交纳，每季的费用约3千元； 给水给水:1-的商业裙楼及部分住宅可采取市政管网直供,其 它变频给水. 24小时供应生活热水,分户计量. 供电：供电：为住户配置三相电，采取远程抄

13、表。 生活节能环保生活节能环保 节能化 第三节 ：项目智能化、节能化建议 太阳能与建筑的结合已成为当代建筑的发展潮流，对于本项 目，在太阳能的利用上，我们考虑可采用以下技术： 绿色节能建筑绿色节能建筑 太阳能 光热运用 冬季夏季 建议一：采取呼吸幕墙技术 呼吸幕墙由内外两层幕墙组成，内墙与外墙形成 相对封闭的空间，气体的热量交换可通过里外及 上下排风口实现。 夏季：打开内层幕墙下通风口与外墙上通风口， 不断进行热量交换。 冬季：在中午打开外墙下通风口及内墙上通风口， 这样可以提高室内气温。 特点：一次投资、高利用率、不增加后期成本， 能提升建筑外立面形象。 目前合肥邮电大厦、新城国际（会呼吸的

14、写字楼） 运用了此技术，由于费用的问题与高层公寓相结 合运用的实例不多。 第三节 ：项目智能化、节能化建议 太阳能与建筑的结合已成为当代建筑的发展潮流，对于本项 目，在太阳能的利用上，我们考虑可采用以下技术： 打造绿色节能建筑打造绿色节能建筑 太阳能 光电运用 建议二：社区安装庭院灯系统及楼顶集中式太阳能照明 与传统路灯相比，太阳能庭院灯系统少了输电线路，多了顶由太 阳能硅片制成的帽子，帽子跟着太阳日出而作、日落而息，晴天 或多云能吸收太阳能量，晚上把光能转换为电能，一般日照10小 时，路灯可工作一星期左右。 优点：不需要架设电线或挖沟铺设电缆，太阳能庭院灯省去了配 电柜及庭院灯之间的配线工序

15、，无须专人管理和控制，可以方便 地安装在室外任何地方，没有线损，不消耗电力能源，节能环保。 缺点：一次性投入成本高仍是太阳能庭院灯大规模推广的阻力。 一个太阳能灯具需要7000元左右，而普通庭院灯则仅需2000元/ 盏，再加上维护费用，这是笔不小的开支。 相比较于多层社区，高层住宅公寓可能在日照上受影响。 注：楼顶集中式太阳能照明方案另行详附 第三节：项目智能化、节能化建议 太阳能与建筑的结合已成为当代建筑的发展潮流，对于本项目在 太阳能光热的运用上，目前有下列的相关技术： 打造绿色节能建筑打造绿色节能建筑 太阳能 光热运用 建议三：集中式太阳能热水系统及太阳墙系统 集中式太阳能热水系统：在楼

16、顶采用集中式太阳能热水 系统，它由集热器、蓄水箱、循环管构成。面积150 的太阳能电板每日可提供不低于58的热水576l ，可 解决春秋季的热水供应问题。 高层的太阳能集中热水应用一直具有与建筑物难以融合， 风险系数大、前期投入资金大等特点，若本项目不能争 取成为国家节能示范项目，那么不建议采用。 太阳墙供暖系统：太阳墙系统是采用深色镀锌钢板覆于 建筑外墙的外侧，上面开20cm小孔，空腔与建筑通风 系统相连。上有控温器和抽风机，可根据夏冬季设定的 温度，进行调节，注入新鲜空气，冬季平均室温较普通 公寓高34度。 太阳墙示意图 第三节 ：项目智能化、节能化建议 社居品质化建议社居品质化建议 其它

17、 建议四：高效生态灭蚊系统 高效生态灭蚊系统是目前先进的全面模拟人体散发物的设备，它能模 拟人体呼吸产生的二氧化碳、水分，人体散发的热量和汗的味道。以 及当雌蚊子发现食物（血）时发出的声音，同时辅以频谱灯和紫外线 灯把远处的蚊子吸引过来，通过风扇的作用把蚊子吹向机器下部的水 槽，使蚊子淹死在乳胶溶液里。 高效生态灭蚊系统主机规格 系统主机共有二种型号：master，satellite。二种型号的设备适用不同 的需求： master：具有时钟编程控制功能，能够外接二氧化碳。作用范围为 4000（以设备为中心），当整个小区都安装有灭蚊系统时可采用此 数值计算。 satellite：没有时钟编程控制

18、功能，也不能单独外接二氧化碳，需要与 master共同使用，增加2000的使用面积。 第三节：小结 本项目拥有一定比例小 户型，须考虑年轻客户 群对信息化需求并形成 卖点。 家居信息家居信息|视听控制网络视听控制网络 宽带宽带:设置电信模块局， inter接入服务，千兆光 纤到幢，每户不少10m. 电话电话:设总交接间,每幢 设分交接箱，进线为二 对线. 有有线线:双向有限电视系统, 客厅主卧预留接口. 电电子安防方面子安防方面 离线式电子巡更系统, 对保安巡逻员巡逻情 况进行管理,使人防得 以有效落实.闭路电视 监控系统,对室外主通 道,公寓出入口,电梯桥 厢等场所严密监控,实 时录像.联网

19、型可视楼 宇对讲系统(包含家庭 安防报警的接入:如住 户防盗.煤气泄漏探测. 手动报警系统.门磁等 接入可视楼宇对讲系 统) 信息化方面信息化方面 智能化方面智能化方面 智能化方面智能化方面 节节能化方面能化方面 小区信息小区信息,物业管理物业管理 建议考虑公寓“一卡通” 管理系统,用于住户信息, 消费等管理. 拟建公寓物业管理局域 网系统,给住户提供更 的信息服务. 考虑三表远程采集系统. 室外背景音响系统. 出入口的管理系统:主要 是对地下停车库采用感 应式停车库计算机管理 系统的方案. 生活节能环保方面生活节能环保方面: 鉴于同类项目市场反 馈信息,我们不建议 项目设立中央空调系 统.进

20、行集中供暖制 冷.可规划好空调机 位. 给水给水:1-4可采取市政 管网直供,其它变频 给水.同时24小时供 应生活热水,分户计 量. 太阳能应用太阳能应用相关应用 第四节 公共部分装修及景观、小品建议 第四节：公共部分装修及景观、小品建议 建议在和平路入口建立项目标识及昭示性设计 “和平广场”是项目外 在的最大景观优势，如 何将项目与和平广场结 合形成有效的景观组合， 是我们所要考虑的。 因此建议在和平路的入 口建立与和平广场风格 协调的设计及醒目的项 目标识。 建议增加入户大堂 目前合肥市的住宅项目很少有入户大堂设计，但在房地产发达城市， 入户大堂是必不可少的设计，也是未来合肥房地产功能完

21、善的一个方面， 成为项目第二大卖点。 第四节：公共部分装修及景观、小品建议 第四节：公共部分装修及景观、小品建议 建议将水景引入中央景观带 “水”是有灵性的。 项目位于市区中央， 过多硬性的线条及 有限的居住空间会 压抑情绪。因此， 考虑在中央共享绿 地的绿化中加入叠 形喷泉、人共浅水 池及走廊等。 第四节：公共部分装修及景观、小品建议 在明光路入口及会所前设立雕塑 现代住宅中”会所” 已是社区不可或缺的 重要内容，配备有健 身房、咖啡厅等设施 的会所不仅能方便住 户，更能有效提升项 目档次，因此我们建 议不仅在会所功能上 做足功夫，更要考虑 会所的外在形象。 会所在前期可作为售 楼部用。 对

22、“会所”的相关建议 第四节：公共部分装修及景观、小品建议 丰富会所功能，使之成为项目的第三大卖点 增加老年活动中心、棋牌室、台球室、乒乓球室、室内羽毛球室、健身房等。 另外，现在很多社区会所都有室内健身房，但真正的室外运动场还不多，若能考 虑建立室外羽毛球场、小型五人足球场，投资不多，但却会成为一大亮点。 为了最大限度 的享有和平广场景 观资源，建议可将 1、2、3号楼的外 电梯改为观光电梯， 这样在丰富外立面 的基础上更有效的 提升项目品质，增 加销售卖点。 第四节：公共部分装修及景观、小品建议 建议将1、2、3号楼的外电梯改为观光电梯 选择自己的生选择自己的生 活活 鞍山宏昊鞍山宏昊城色营

23、销城色营销 推广推广构思方案构思方案 宏昊城色 鞍山胜利路北段， 一座鞍山市主城区有史 以来最精准的生活区域， 震撼的双塔建筑、个性 的户型匹配、时尚定位 的商业街区、完善的配 套生活在此，将满 足一种隐隐的虚荣心， 不高的房价，明确的客 户定位，会使都市的年 轻一代趋之若鹜，是那 些打心眼儿里爱家爱生 活爱时尚、梦想出人头 地的年轻人的理想的首 次置业安家之所 宏昊房产 一个有着十二年的 开发历史，实力雄厚， 获得了诸多殊荣和市场 褒奖的开发商，一个以 “牢记社会责任”为基 本品德和追求的现代企 业，一个以“锐意改革、 勇于创新”为开发理念 的建设团体，一个与时 代同步、胸怀抱负、力 求与客

24、户与社会不断创 造共同价值的幸福生活 建造者 宏昊城色vs宏昊 房产 对追逐梦想的年轻 人而言，这是一个值得 信赖的明智选择； 对宏昊房产而言， 这是一次不可以放过的 契机，宏昊的名字应该 也必须在整个宏昊城色 项目推广后登上一个新 的台阶； 对香港五恒而言， 正是这两者的结合使我 们产生了思考和工作的 激情 目 录 一、我们的观点 二、鞍山的房地产广 告 三、宏昊城色的客观 审视及定位 四、谁将住进宏昊城 色 五、项目推广策略 六、关于项目的包装 七、项目推广定位 八、推广事件及方式 九、媒介实施策略 十、营销思路及想法 十一、广告预算及分 配 十二、方案说明 一、我们的观一、我们的观 点点

25、 广告策划的出发点： 在激烈竞争的年代 跳出房地产思考房 地产及其广告 是突破平庸、赢取 竞争的解决之道 广告策划的时代背 景： 这个时代的游戏规 则：不创新，则死亡 创新不仅指功能、 环境等硬件的创新 更特指广告定 位及观念的创新！ 广告策划的总体指 导原则： 新经济时代（以互 动为特征） 说教、填鸭式的广 告越来越低效 站在消费者角度创 作广告成为时代主 流 广告企划的总体指 导原则 推销产品的年 代已经过去 现在是推销梦 想的时代 房地产行业也 不例外 广告策划追求的目 标： 宏昊城色开发 及销售周期将不会 太长， 单纯从物质 硬件及产品价格出 发的广告创意也可 能卖得不错，但它 很难让

26、目标人群喜 欢、传播，或形成 宏昊响当当的品牌。 通过形象塑造，使 宏昊城色走上一条 可持续发展的道路， 使宏昊的品牌建设 迈上新的里程。 广告策划追求的目标： 我们坚信：思想可 以动人 我们坚信：生活可 以销售 我们决心：为宏 昊城色做有观点的 广告 广告表现 及策略： 同时我们特别强调： 宏昊城色广告 及营销的 1.完整性：广告 全方位整合行动 2.彻底性：坚持 单一个性不动摇 二、鞍山的房地产二、鞍山的房地产 广告广告 鞍山的房地产广告 l 鞍山的房地产广 告由于大的自身市场的 特点，与北京的大玩概 念、广深的直诉卖点、 上海的精致、实在相比， 鞍山的住宅广告大多显 得平白。 l 鞍山的

27、住宅广告 大多以户型和简单的整 体模糊概念为主，尤 其是户型和价格，语言 平实，不能留下印象， 没有显著的自身特点。 事实上，虽然鞍 山的地产广告做得较为 平实，但大多数还仅仅 是在产品本身的层面上 （比如模糊的高档、尊 贵等概念）进行描述， 真正能够探寻到人的内 心进行情感诉求的，还 不多见。 三、宏昊三、宏昊城色城色 的客观审视的客观审视 （一）宏昊城色的 客观审视 l 主城区主干道上的生 活区域，将住进1000户 人家。 l 以国际、新贵、都市 时尚等为概念，以双子 塔楼为基本结构单位的 新型居住空间。 l 商业休闲配套齐全， 规划有“城色会所”及 “时尚商业”等物业设 施。 l l 距

28、闹市区10分钟车程， 近十条的公交线路途经， 方便迅捷。 l l 适宜的房价和户型小 总价低的特点将对鞍山 年轻人产生强烈的吸引。 （二）项目定位 那么我们如何为自己 找到合适的定位呢？ 我们不是豪华的碧桂 园，可以大呼“给你一个 五星级的家”；我们不是 南奥，生来就有与别人不 一样的血统；我们就是这 样一个实实在在，自身形 象明确的地方： 这里是愿意接受新鲜 事物的年轻人的聚集区， 双子塔的建筑让他们萌生 自豪感，会所让他们的朋 友圈越来越大，酒店式的 生活使他们不用过多顾及 琐碎的家务，配套的商服 设施使生活更便捷，这里 是年轻人梦开始的地方。 （二）项目定位 我们将本项目的产品功 能定位

29、为： 鞍山市年轻人彰显身份 标榜个性的时尚生活区 域 （二）项目定位 l “彰显身份”明确 将本项目的产品定位和目标 群体之间画上等号，告知所 有的梦想出人头地的年轻人， 这里将会是证明他身份的一 部分。 l “标榜个性”是本 项目当前不可复制的差异点 和利益点。它既是物质利 益小户型的设计带来了 梦想的独立生活空间，它更 是精神利益它使相同或 相近年轻人有了增加交流的 空间和平台，使他们除了小 家外，还拥有了一个让自己 的梦想起飞的平台。它是本 定位的核心所在。 l 强调“时尚生活区 域”是为了尽可能将目标消 费者的范围明确，同时，也 是对项目自身的特性给了一 个明确的定义。 （二）项目定位

30、 我们将本项目的广告定 位为： 属于年轻人的纯个性酒 店式公寓 四、谁将住进宏 昊城色 消费者判断： 具体细分，我们认为具 有以下特点的人将成为本 项目的主力消费人群： 23岁35岁的年轻人。 年轻、高学历、有一定 的收入基础。 对生活充满想像与激情、 喜欢自由自在的生活氛围。 个性鲜明，对生活有自 己独特的看法 。 以上的人群特点，将是本 项目广告的诉求重点。 消费者判断： 主要客户群的性格特征： l 追求生活的品质， 既追求高的物质享受也追 求有品味的精神享受。 l 要求个性化的生 活空间，拒绝千篇一律人 云亦云。 l 对生活充满浪漫 美好的想像，愿意为自己 所追求的生活不断努力。 消费者

31、判断： 主要客户群的性格特 征： 小户型酒店式公寓=时 尚族群的聚居=幸福生 活=自由+财富+爱情+ 创业+经过思考的生活+ 未来。 这条长长的等式就是 我们市场推广方案所要 围绕的核心。 五、项目推广策 略 （一）项目推广 目的 1把项目推广与公 司品牌形象推广做有机 结合，适时地开始树立 公司的品牌形象； 2树立项目本身精 致到位，时尚气息浓郁 的特点，与其它楼盘没 有品牌内涵相区别； 3把“宏昊城色” 塑造成品质卓越的优质 楼盘； 4促进楼盘销售， 为其成为销售业绩最佳 楼盘提供动力。 （二）广告媒体及 推广方式的选择 充分利用项目营销的 节点，例如开盘、封顶、 入住等，以及人为结合项

32、目特点策划的事件，进行 针对目标群体的有效传播： 1.利用鞍山市传播面 最广的传媒进行项目形象 和信息的传播。 2.选择目标群体喜闻 乐见的方式进行传播。 3.将营销节点策划成 公关事件进行更为广泛的 传播。 4.与主流媒体合作， 进行针对目标群体的话题 探讨。 5.充分研究利用目标 群体的特点，策划即能够 调动积极性，又能宣传品 牌形象的事件。 （三）总体策略 1、树立项目富有个性的 及无法复制的地域和品牌概 念，强调享受时尚生活是少 数人才能拥有的、限量的居 住条件； 2、不直接、简单地卖硬 件，摈弃叫嚣、喧闹地广告 格调，而是挖掘硬件能给予 目标群体的利益点，使之形 成对“时尚”生活的认

33、同； 3、要通过广告本身蕴涵 的时尚气息来塑造项目的时 尚品位，同时又体现发展商 稳健而又内敛的大家风范； 4、要体现周到细致，处 处为业主着想的专业理念； 5、不失时机地根据现场 的销售情况对目标消费群体 进行打压式的刺激，促进项 目的销售； 、时尚活动的策划和 实施，从认知角度来进一步 刺激目标消费群体。 （四）分期广告的 整合策略 市场预热及客 户积累期： 推广原则-传递 信息，灌输时 尚观念 通过时尚活动与广告 媒介网络告知目标群体， “宏昊城色”正在建设， 即将推出，时尚生活将由 “宏昊城色”为您呈现。 按“鞍山无小事”的标准 来操作。将公众的注意力 集中到“宏昊城色”的 身上，使他

34、们对未来的 “时尚”生活有所期待、 有所期许。 同时，建议本阶段推 广“城色会vip卡”，将 此卡做成鞍山时尚人士的 身份标签。 （四）分期广告的 整合策略 热销期（公 开发售期）： 活动建议： 针对已经购买了 “城色会vip卡”的客户， 策划举办时尚派对，专 业演出等，借此来使客 户进一步对项目产生信 任，由此在巩固现有客 户群体的基础上，开发 潜在客户，最重要的是 充分树立项目的准确定 位和品牌形象。 本阶段也可推出vip 加盟奖励制度，对已经 是会员，介绍他人购买 本项目的，奖励购房款 或在其交纳的定金中返 还现金。（至于奖励的 部分当事双方如何处理， 开发商不参与。） （四）分期广告的

35、 整合策略 强销期（公开发售中 期）： 推广原则-将时尚生 活的品质内涵一一展 现 通过对“宏昊城 色”项目的卖点细节 的挖掘和渲染，进一 步将开发商“引领时 尚生活”的理念进行 全方位的诠释，借此 使所有业主坚定购买 “宏昊城色”的信心， 同时使他们产生自己 已经在生活的品质上 有所改变的感受，形 成物超所值和时尚生 活本当如此的感觉。 本阶段的重点是 要对业主的身份加以 确认，使他们自己有 时尚的尊崇感。 （四）分期广告的 整合策略 热销期（公开发售期）： 推广原则-带给准业主 时尚的感觉，提前品位 时尚生活 借助广告打造项目 的时尚品位形象，完成 形象的塑造工作。通过 公关及促销活动的策

36、划 及实施，使准业主对项 目形成更进一步的切身 体会，带动他们周边的 人，为楼盘发销拓展客 户资源。加深和巩固目 标群体的注意集中度， 制造“时尚”事件、进 一步刺激潜在的消费者。 六、关于项目的 包装 （一）为什么要进 行包装 1.对于一个新的项目而 言，包装决定了项目将以 什么样的形象来展现在目 标消费者面前。 2.包装的好与坏，决定 了项目在前期的市场形象， 为下一步的销售工作打下 坚实的基础。 3.通过项目的包装，可 以使目标消费者充分体会 到项目的品质等方面。 4.通过项目的包装，可 以使目标消费者间接了解 开发商的实力和对项目的 态度。 （二）项目符号的 形象识别 1.完全和项目溶

37、于一体 的、简单的图形和色彩， 会使项目在推广的过程中 的可识别性大大提高。 2.vi的延展部分的使用， 即使项目的形象，更是项 目品质表现的一部分。 3.专属的几个颜色、构 图表现的特有方式，甚至 语言的表述方式的固定， 都是使项目完整统一的有 效方式。 4.统一的项目外在形象， 不单单是项目本身，同时 包括所有与其相关的物料 及工作人员。 （二）项目符 号的形象识别 项目logo （二）项目符 号的形象识别 项目常用色 在具体实施过程中, 其它颜色的运用也是 为了项目的整体形象. （三）销售现场 气氛营造 1.销售现场的气氛 营造分为两部分，即室 内和户外。 2.现场气氛的营造， 是销售手

38、段的重要组成 部分之一，对目标消费 者进行不间歇的提醒， 达到反复刺激的目的。 3.现场气氛的营造， 也是宣传企业和项目品 质的间接表现方式 （四）关于样板间 的设置 1.样板间，是对空间的完 美诠释 2.样板间，是对未来生活 的提前体验 3.样板间，是消费者了解 项目的直观感受 4.样板间，是开发商展示 实力的舞台 5.样板间，是项目未来的 期许 （四）关于样板间 的设置 七、项目推广定 位 （一）创意立足点 国际级的建筑产品： 时尚街区+酒店式公寓+loft 国际级的环境产品： 独立空间+会所+社交圈 国际级的生活方式： 未来都市生活方式的先导 国际级的区位优势： 区域中心+时尚中心+社交

39、中心 （二）主题定位 产品属性定位方式： 鞍山市首席都市新贵生活地带 目标客户定位方式： 鞍山市新贵的身份的初始 （三）推广主题及 口号 广告主题：独立 时尚 身份 理由： （1）独立：充分将现代生活当中目标群体的最内 心的一种渴望进行表述，既表明了他们的心声，又 将时尚生活的理想状态进行了贴切的描述，“宏 昊城色”所具有的小户型的空间分割，也有力的支 撑了这一卖点。 （三）推广主题及 口号 （2）时尚：时尚是紧随潮流，甚至是领导潮流的一 种外在表现，而拥有让人羡慕的外在和内涵是真正 的时尚。时尚又体现了人事业有成后的一种“会当 临绝顶”的超脱感悟，正是时尚给了业主无法用语 言表述的优越感、满

40、足感及身份的归属感。 （3）身份：不是人人都能在竞争的社会中都享有一 种被人认可的身份，正是因为如此，强烈的身份被 认同的欲望一直渴望得到满足。而“宏昊城色”的 准确定位，就是要对业主的身份进行一种承认。 （三）推广主题及 口号 推广口号： 选择自己的生活 八、营销活动建 议 （一） 营销渠 道 营销渠道的建设十 分重要，应建设双点两 线销售渠道，“双点” 指开发商和潜在购房者， “两线”指销售明线和 暗线。明线销售是指传 统的销售方式，通过建 设售楼部，成立电话销 售热线，设置样板房， 参加房交会等方式公开 发售。暗线销售是指从 现代体验营销中裂变出 来的一种销售方式，以 点带面，依靠口头传

41、播。 例如建议实行会员奖励 制度。 （二）营销 公关活动建 议 “宏昊城色”由 于项目独到的定位， 决定了其推广活动同 样是与定位相匹配的。 一切与时尚相关的活 动都可能成为“宏 昊城色”在推广当中 要采用的形式。这其 中包括冷餐、音乐、 郊游、时装秀、主题 秀等等。这些手段的 采用，目的都是为了 实现营销目标，同时 也是为了为品牌形象 打基础。 九、媒介实施策 略 （一）市场预热及 客户积累期 所有制作类的设计 和制作、工地围墙和户 外看板、包括样板间的 筹建和装饰等销售工作 的准备。这其中宣传册、 vip卡、规章制度及流程 是重点。 （1）以平面广告为 主，预告楼盘开盘的日 期及作前期形象

42、宣传； （2）邀请报社、电 视台、电台的新闻记者 发布软性新闻，重点围 绕“宏昊城色”的定位 来作重点的宣传，配合 硬性广告形象宣传； （3）针对既有的目 标客户和潜在客户寄发 dm广告。 （二）热销期（公 开发售期）： 项目宣传工作的重中 之重，全面的报道和宣传 及活动的操作，是客户全 面认识“宏昊城色”的有 效手段。 （1）以报纸广告和电 视广告为主要媒体，配合 电台、dm广告、促销活 动和现场广告，来形成强 烈的宣传攻势，增加与目 标客户的接触频次； （2）在销售的同时， 利用软性广告，用新闻炒 作形式即时宣传销售情况， 以形成一种新闻热点； （3）适当使用户外媒 体，以保持宣传的持久性

43、； （4）定期检讨既定的 媒介策略和组合，根据客 户的反映以及竞争对手的 做法，即时调整与更换我 们的媒介组合。 （5）组织策划实施时 尚的客户活动。 （三）强销期（公 开发售中期）： 根据前期销售情况 及客户反馈意见，对 广告诉求及表现形式 作出调整，继续以平 面广告为主进行宣传 攻势，并对已购买的 客户作跟踪服务，挖 掘潜在客户； （1）媒体新闻炒 作，作销售辅助。 （2）本阶段是通 过vip卡会员进行传播 销售的最佳阶段。 （3）现有业主进 行现身说法。 （四）清盘期（尾 期） 工作重点向物业转 移，园区内的相关设施 将是本阶段主要工作。 实景现房的体验是本阶 段营销的主题。 （1）项目导视系统 的制作安装。 （2）项目会所休闲 健身娱乐设施的安装调 试。 （3）提出体验未来 时尚生活的主题。 （五）媒体分析及 选择 1、平面媒体 选择在鞍山影响较大的报纸 媒体。阅读率高，读者层次广 泛。建议作为本项目宣传的主 要平面媒体。 2、电视媒体 选择在鞍山地区影响大，收 视率高的频道，能将信