111226商贸零售行业周报全国主要奥特莱斯项目概览

1、评级： table_title 增持 增持 增持 增持 增持 增持 增持 增持 增持 增持 增持 中性 table_sum a 细分行业评级 股 票 研 究 批零贸易业 table_maininfo 2011.12.26 table_invest 上次评级： 增持 增持 全国主要奥特莱斯项目概览 行 业 周 报 证 券 研 究 报 告 商贸零售行业 12 月周报第四期 刘冰编号 s0880511010042 本报告导读： 本期周报我们整理了全国主要奥特莱斯项目情况，并对目前国内奥莱项目普遍经营不 佳的情况给出了自己的看法。 摘要： 公司动态：y 友谊股份（60082

2、7）：公告拟开发南京奥特莱斯项目； 合肥百货(000417)：购得合肥柏堰科技园土地建设购物中心； 天虹商场（002419）：新开 2 家门店苏州木渎、泉州天虹； 欧亚集团（600697）:拍得土地开发城市综合体； 本周板块指数大幅下挫 2.04%，同期沪深 300 下跌 1.30%，跑输市场 0.74%；板块 pe 对大盘溢价率为 161%，较上周下降 1 个百分点。57 家重点上市公司中，11 家上涨，46 家下跌。 我们本周梳理了全国主要企业和地区的奥特莱斯发展计划，并主要考 量了各家的品牌号召力及供货能力。一般认为奥莱有三个核心竞争力 品牌、价格、便利/环境，但我们认为后两者各家能做到

3、基本接 近，所以国际顶级品牌的入驻情况成为决定各家成败的核心因素。 从已知的经营数据来看，除了百联青浦、燕莎等个别项目外，全国目 前少有经营出色的，甚至多地今年出现了奥特莱斯破产查封的情况。 是什么导致在发达国家流行的奥特莱斯业态在国内水土不服呢？我 们认为主要原因有三价格、货源以及竞争。 table_industry 百货行业 超市行业 家电连锁行业 专业批发市场行业 黄金珠宝连锁 重点覆盖上市公司评级 王 府 井 600859.sh 重庆百货 600729.sh 合肥百货 000417.sz 鄂武商 000501.sz 友好集团 60077 .sh 老凤祥 600612.sh 苏宁电器 0

4、02024.sz 武汉中百 000759.sz 东百集团 600693.s 新世界 600628.sh 广州友谊 000987.sz 南京中商 60028 .sh 新华都 002264.sz 百联股份 600631.sh 友谊股份 600827 sh 小商品城 600415.sh 步步高 002251.sz 广百股份 002187.sz 银座股份 600858.sh 成商集团 600828.sh 潮宏基 002345.sz 大商股份 600694.sh 友阿股份 002277.sz 人人乐 002336.sz 华联综超 600361.sh 增持 增持 增持 增持 增持 增持 增持 增持 增 增

5、持 增持 谨慎增持 谨慎增持 谨慎增持 谨慎增持 中性 中性 中性 价格：奥莱一线商品与海外差价巨大；二三线商品与百货打折价差不 大；货源：一线品牌考虑品牌价值，谨慎进入奥莱项目。同时二三线 城市奥莱项目无法保证二三线品牌的充足货源；竞争：同城市竞争以 及与百货业态竞争影响奥莱项目。 我们继续认为商业零售行业 2012 年的投资空间主要在于行业稳健增 长且估值切换带来。维持对于商业零售行业的“增持”评级。 我们推荐：百货行业一二线城市中业态创新能力较强的龙头企 业，推荐王府井、友谊股份、首商集团；二三线城市的区域龙头企 业中推荐重庆百货、鄂武商、友好集团、合肥百货；黄金珠宝 推荐老凤祥，作为中

6、国黄金第一品牌，品牌优势明显，生产设计能力 较强，多渠道拓展享受行业高增长；超市行业按照竞争优势、业 绩增速、估值逻辑选股，推荐步步高、新华都。家电销售苏宁 电器目前市值 600 亿，充分反映了市场的悲观预期，近期高管的计划 增持和大股东无意变更增发计划印证我们的判断。 请务必阅读正文之后的免责条款部分 1. 行业周报 目 录 公司动态 .3 1.1. 友谊股份（600827）：公告拟开发南京奥特莱斯项目 .3 1.2. 合肥百货(000417)：购得合肥柏堰科技园土地建设购物中心 .3 1.3. 天虹商场（002419）：新开 2 家门店 .3 1.4. 欧亚集团（600697）:拍得土地开

7、发城市综合体 .3 2. 行业及公司走势溢价水平持续下滑 .3 3. 本周随笔国内企业的奥特莱斯现状 .4 3.1. 全国主要奥特莱斯概览 .4 3.2. 困扰国内奥特莱斯发展的因素 .6 4. 投资策略 .7 请务必阅读正文之后的免责条款部分2 of 10 行业周报 1. 公司动态 1.1. 友谊股份（600827）：公告拟开发南京奥特莱斯项目 公司 12 月 20 日公告：拟拟与南京威人投资合资筹建南京百联奥特莱斯 广场项目。项目公司注册资本为 1 亿元，公司占 75%股权；威人投资占 25%股权。 项目位于南京市江宁区汤山新城核心区汤铜路新宁杭公路交叉口，地块 面积约 233 亩，本项目

8、规划总建筑面积约为 140,000 平方米。由合资公 司负责投资购地、建设本项目，并在项目建成后负责经营管理。 南京项目是公司继上海青浦、杭州、武汉、无锡后第五个奥特莱斯项目， 根据友谊股份的扩张规划，公司未来购物中心项目将主要集中在上海， 并在长三角适当布点。但是奥特莱斯业态将借助上海、杭州的成功经验， 在全国主要城市布局。 本周随笔我们将讨论国内企业的奥特莱斯现状。 1.2. 合肥百货(000417)：购得合肥柏堰科技园土地建设购物中 心 公司 12 月 24 日公告：以 4042 万元竞买取得柏堰科技园区项目地块， 该项目坐落于桃花镇玉兰大道以东、明珠大道以北，面积 19.248 亩，系

9、 商业用地。公司拟以该项目地块建设综合性购物中心，预计该项目总投 资为 20800 万元，公司拟投资 1000 万元注册成立全资分公司或子公司， 具体负责该项目建设与后期运营。 该项目预计 2013 年下半年开始投入运营，将拥有百货、超市、家电 3 种业态。公司在合肥纵深发展，低成本自购土地建设购物中心，有效控 制租金风险。 1.3. 天虹商场（002419）：新开 2 家门店 根据天虹商场官方微薄透露，公司第 47、48 家门店，苏州木渎天虹、 泉州天虹分别与 12 月 23、24 日开业。 1.4. 欧亚集团（600697）:拍得土地开发城市综合体 公司 12 月 22 日公告，以 800

10、 元/平的价格拍得吉林丰满区 28.7 公顷商 业用地用于开发城市综合体项目。 同期公司公告拟于松原市新宇房地产合资共同开发欧亚购物中心综合 楼（坤茂大厦）项目，该项目计划总投资 3 亿元，公司拟投资 1.95 亿元。 项目占地面积 1.2 万平，建筑面积约 12 万平，其中地下一层及地上 1-6 层 建筑面积约 6.5 万平的商业用房所有权归公司所有，七层以上建筑面积 的所有权归新宇房地产所有。 2. 行业及公司走势溢价水平持续下滑 截至 12 月 23 日：本周大盘以及商贸零售板块双双继续下跌，板块指数 请务必阅读正文之后的免责条款部分3 of 10 01/0101/0702/0102/0

11、703/0103/0704/0104/0705/0105/0706/0106/0707/0107/0708/0108/0709/0109/0710/0110/0711/0111/07 行业周报 大幅下挫 2.04%，同期沪深 300 下跌 1.30%，跑输市场 0.74%。 我们采用市盈率(ttm,整体法)对板块溢价率进行计算，截止 12 月 23 日 收盘，商贸零售板块 pe 对大盘溢价率为 161%，较上周下降 1 个百分点。 图 1：商贸板块继续下挫，跑输大盘：商贸板块继续下挫，跑输大盘 0.74%图 2：板块溢价率下降 1 个百分点至 161% 6000 5000 4000 商业贸易(

12、申万)沪深300 80 60 40 商贸/a股全部(右)全部a股商贸零售 250% 200% 150% 100% 3000 2000 20 0 50% 0% 数据来源：wind、国泰君安证券研究数据来源：wind、国泰君安证券研究 本周我们覆盖的 57 家重点上市公司中，11 家上涨，46 家下跌。 图 3：截至：截至 12/23，周涨幅前，周涨幅前 5 家个股 12% 图 4：截至：截至 12/23，周跌幅前，周跌幅前 5 家个股 0% 10% 8% 6% 10.2% 4.8% -2% -4% -6% -8% -10% 4% 4.0% 3.6% -12% -10.4% -11.0% -11.

13、1%-11.1% 2% 2.5% -14% -16% -16.0% 0% 小商品城中百集团海宁皮城益民集团永辉超市 -18% 百大集团南宁百货重庆百货友阿股份三联商社 数据来源：wind、国泰君安证券研究数据来源：wind、国泰君安证券研究 3. 本周随笔国内企业的奥特莱斯现状 这个星期，友谊股份输出管理的武汉百联奥特莱斯开始试营业，同时公 司公告拟在南京合资建设奥特莱斯项目，该项目是友谊旗下第五个奥特 莱斯项目。 我们在这里梳理了全国主要企业和地区的奥特莱斯发展计划，并主要考 量了各家的品牌号召力及供货能力。一般认为奥莱有三个核心竞争力 品牌、价格、便利/环境，但我们认为后两者各家能做到基本

14、接近，所 以国际顶级品牌的入驻情况成为决定各家成败的核心因素。 3.1. 全国主要奥特莱斯概览 根据网络信息，我们梳理了全国主要奥特莱斯项目的基本情况： 请务必阅读正文之后的免责条款部分4 of 10 行业周报 表 1：全国主要奥特莱斯概览：全国主要奥特莱斯概览 地区 北京 项目 燕莎 赛特 位臵 东南三环 东北五环外 经营者 首商集团 巴黎春天 合资方面积 10 万 15 万 品牌/供货 备注 多为国际二三线，少量一线 品牌 有 armani，burberry 等国际 顶级品牌 芭蕾雨 活力东方 房山(郊外) 姚家园(郊外) 首创/中国 基建 东方基业 英国 fp/法国 scc 6.8 万

15、外资方品牌渠道强，与住宅 配套 多为中低档品牌 青浦青浦(郊外)友谊股份 九龙仓（友谊 已购回股权） 11 万 有 armani，zegna 等国际顶 级品牌 瑞士狐狸 上海狐狸镇 (多家) 市区、松江(郊外) 镇 （foxtown 多为中低档品牌 ） 美兰湖宝山(郊外)上海臵业2.5 万偏旅游项目 重庆 天津 深圳 西部 美嘉森 武清 大梅沙 下沙百联 渝北区内环外 内环内(西南) 武清(郊外) 大梅沙(郊外) 杭州下沙(郊外) 台湾太平 洋 美嘉森集 团 意大利 rdm 友谊股份 砂之船集团8 万 3 万 6 万 0.8 万 8 万 有 armani，versace 等国际顶 级品牌 有

16、armani，versace 等国际顶 级品牌 prada、fendi 首登的国内奥莱 多为中档品牌 有 burberry,hugo boss 等一 线 休博园杭州休博园3 万品牌流失严重 浙江 芭蕾雨湖州 首创/中国 基建 英国 fp/法国 scc 外资方品牌渠道强，与住宅 配套 杉井 先锋 金鹰奥莱 南京百联 宁波鄞州区(郊 外) 市区 南京栖霞(郊外) 南京汤山新城 杉杉集团 金鹰国际 友谊股份 日本三井4 万 1 万 12 万 14 万 有 versace，ports 等国际顶 级品牌 多为国内中低档品牌 多为国际二三线 在建 江苏常熟常熟北郊海虞镇恒开投资中泰臵业8.4 万多为国际二

17、三线 苏州 香港城 无锡百联 苏州唯亭工业区 张家港东二环路 无锡空港产业区 友谊股份 4.2 万 3 万 多为中低档品牌 多为中低档品牌 在建 广东 安徽 湖北 湖南 四川 万国(改 建) 芭蕾雨 凯斯茂 武汉百联 友谊阿波 罗 美嘉森 广州市区 佛山三水 合肥(郊外) 武汉盘龙开发区 长沙(郊外) 成都绕城公路 首创/中国 基建 纵横集团 友谊股份 美嘉森集 英国 fp/法国 scc 友谊管理(可收 购 51%) 8 万 1.3 万 9.2 万 10 万 3.2 万 多为中低档品牌 外资方品牌渠道强，与住宅 配套 多为中低档品牌 目前多为国际二三线 多为国际二三线 有 armani，ver

18、sace 等国际顶 请务必阅读正文之后的免责条款部分5 of 10 行业周报 (南)团级品牌 吉林 江西 海南 辽宁 欧亚(改 建) 芭蕾雨 芭蕾雨 芭蕾雨 长春南关区 九江(郊外) 万宁(郊外) 铁岭(郊外) 欧亚集团 首创/中国 基建 首创/中国 基建 首创/中国 基建 英国 fp/法国 scc 英国 fp/法国 scc 英国 fp/法国 scc 2.5 万多为国内中低档品牌 在建 在建 在建 数据来源：网络信息、国泰君安证券研究 已公开的大规模奥特莱斯扩张计划 友谊股份计划“十二五”内在全国拥有 10 个左右的奥特莱斯项目； 首创臵业提出了其千亿 30 个奥特莱斯的庞大计划； 意大利 r

19、dm 未来 5 年将至少投资 50 亿元人民币建成 5 座。 3.2. 困扰国内奥特莱斯发展的因素 从已知的经营数据来看，除了百联青浦、燕莎等个别项目外，全国目前 少有经营出色的，甚至多地今年出现了奥特莱斯破产查封的情况。是什 么导致在发达国家流行的奥特莱斯业态在国内水土不服呢？我们认为 主要原因有三： 价格 从上表全国奥特莱斯分布来看，门店多位于上海、北京及江浙一带，同 样经济发达的广深则门店较少且规模较小。这主要原因便是在于广深离 香港距离很短，当地消费者可以去香港采购到价格更低、款式更多的商 品。在国内，由于税费等原因，对于一线商品，即使是奥特莱斯的打折 品，与香港、海外的原价品相差也并

20、不太大，更不论与海外的打折价相 比了。所以有意愿也有能力购买国际一线品牌的消费群体，会直接从海 外采购，限制了国内一线产品的消费。而二三线产品，奥特莱斯的价格 与市区百货打折价相比也未能拉开明显差距，这导致国内大多数项目与 市区百货的差异化并不十分明显。 货源 对于一些顶级品牌，也不会预留太多货，如果太多货品做折扣，也会影 响品牌价值，因此不会走奥特莱斯的渠道销售。因此在国内，与品牌渠 道强的外资方合资是不少成功项目的重要要素之一。 对于二三线品牌，考虑国内的经营情况，基本上十家购物中心/百货所剩 的折扣货品才能支撑一家奥特莱斯店。所以如果不是位于一二线城市周 边，所谓的奥特莱斯很难组织到充足

21、的货源。没有足够的货源，消费者 购买不到所需的商品，也会是项目日渐衰弱，多地几个项目开业之初生 意兴隆，但经营 1-2 年后便门可罗雀便是受限于货源的供应。 竞争 由于奥特莱斯体量较大，在一定区域内成功的大型项目会出现挤出现 象，如在纽约市，大型的奥特莱斯仅 woodbury 和 tanger 两家，分别位 请务必阅读正文之后的免责条款部分6 of 10 行业周报 于纽约市东西两地，其他几家规模都很小构不成竞争。所以当北京的燕 莎、赛特，上海的百联出现后，由于其品牌以及货源上的绝对优势，当 地很难再能出现可以与之抗衡的对手。 其次在国内由于在二三线城市奥特莱斯与百货的定位差异并不十分明 显，而

22、奥特莱斯还需与市区百货进行激烈竞争，而前者地处偏远，往往 处于不利的局面。 4. 投资策略 我们预期 2011 年四季度和 2012 年商业零售行业增长仍将保持稳健，但 是由于增速的整体放缓，以及估值溢价仍处于较高水平，因此行业平均 估值的向上提升以及业绩超预期带来的行业上涨机会不显著，我们认 为，商业零售行业 2012 年的投资空间主要在于行业稳健增长且估值切 换带来。 虽然 2011 年商业零售行业的市场表现并不如往年，但是正是由于这样的 调整，使得整个板块的估值较为合理，而且已经提前充分反映了市场对 于行业发展的悲观预期，我们认为已经是可以放心购买商业零售行业并 且坚持持有的阶段，中长期

23、持有商业零售行业将能够获得稳定的绝对收 益。维持对于商业零售行业的“增持”评级。 细分行业中，我们推荐： 百货行业在扩张区域位于一二线城市的百货企业中，我们优选 业态创新能力较强的龙头企业，重点推荐王府井、友谊股份、首商 集团；而在主要扩张二三线城市的区域龙头企业中，我们综合考虑 业态创新能力以及区域经济增速和公司的扩张能力，重点推荐重庆 百货、鄂武商、友好集团、合肥百货； 黄金珠宝持续重点推荐老凤祥，作为中国黄金第一品牌，品牌 优势明显，生产设计能力较强，多渠道拓展享受行业高增长，综合 实力是国内黄金珠宝行业中毋庸臵疑的龙头； 超市行业我们按照竞争优势突出，近两年业绩增速较快，估值 较为合理

24、的逻辑选股，重点推荐步步高、新华都。 家电销售苏宁电器目前市值 600 亿，充分反映了市场的悲观预 期，近期高管的计划增持和大股东无意变更增发计划印证我们的判 断。 表 2：重点公司盈利预测与估值（：重点公司盈利预测与估值（2011 年 12 月 23 日） 代码简称投资评级 收盘 价 总市值 eps(按最新股本按最新股本) 10a 11e 12e pe 10a 11e 12e 000417.sz 000501.sz 合肥百货 鄂武商 a 增持 增持 14.17 15.38 74 78 0.55 0.58 0.98 0.60 1.07 0.84 26 27 14 26 13 18 百货 000

25、516.sz 000564.sz 000715.sz 000987.sz 开元控股 西安民生 中兴商业 广州友谊 谨慎增持 增持 增持 增持 5.59 5.60 7.39 15.84 40 17 21 57 0.21 0.20 0.24 0.91 0.20 0.26 0.45 1.09 0.23 0.40 0.71 1.34 26 29 31 17 28 22 16 15 24 14 10 12 请务必阅读正文之后的免责条款部分7 of 10 - 行业周报 002187.sz 002277.sz 002419.sz 600280.sh 600628.sh 600693.sh 600694.sh

26、 600723.sh 600729.sh 600778.sh 600785.sh 600824.sh 600827.sh 600828.sh 600858.sh 600859.sh 601010.sh 000759.sz 002251.sz 广百股份 友阿股份 天虹商场 南京中商 新世界 东百集团 大商股份 首商股份 重庆百货 友好集团 新华百货 益民集团 友谊股份 成商集团 银座股份 王 府 井 文峰股份 中百集团 步步高 谨慎增持 中性 增持 增持 增持 增持 中性 增持 增持 增持 增持 中性 增持 谨慎增持 谨慎增持 增持 增持 增持 增持 11.85 15.63 17.21 27.1

27、8 7.48 7.07 32.19 9.43 31.61 9.93 21.86 5.24 12.00 8.46 19.27 33.00 16.26 8.59 21.30 34 55 138 39 40 24 95 62 118 31 45 38 207 37 56 153 80 58 58 0.61 0.62 0.61 0.32 0.37 0.29 0.41 0.06 1.41 0.34 1.04 0.17 0.17 0.32 0.38 0.81 0.72 0.37 0.63 0.72 - 0.80 0.68 0.43 1.11 - 0.58 1.80 0.40 1.43 0.19 0.88

28、0.52 0.60 1.50 0.91 0.42 0.92 0.90 - 1.06 1.27 0.53 0.51 - 0.72 2.24 1.01 0.22 0.91 0.67 0.90 2.06 1.13 0.53 1.24 19 25 28 84 20 24 78 156 22 29 21 31 69 27 50 41 23 23 34 16 - 22 40 17 6 - 16 18 25 15 28 14 16 32 22 18 20 23 13 - 16 21 14 14 - 13 14 10 24 13 13 21 16 14 16 17 超市 家电连锁 黄金珠宝 批发 002264

29、.sz 002336.sz 600361.sh 601933.sh 002024.sz 600122.sh 600612.sh 002345.sz 002574.sz 600655.sh 600415.sh 002344.sz 新华都 人人乐 华联综超 永辉超市 苏宁电器 宏图高科 老凤祥 潮宏基 明牌珠宝 豫园商城 小商品城 海宁皮城 增持 中性 中性 中性 增持 增持 增持 谨慎增持 谨慎增持 增持 增持 谨慎增持 11.37 14.57 5.79 31.12 8.53 4.10 29.67 27.00 25.09 8.32 7.98 22.35 36 58 39 239 597 46 1

30、29 49 60 120 217 125 0.24 0.59 0.08 0.40 0.57 0.22 0.67 0.57 0.90 0.47 0.30 0.45 0.45 0.70 - 0.65 0.66 - 1.30 0.87 1.15 0.63 0.36 0.88 0.61 0.84 - 0.88 0.82 - 1.80 1.25 1.57 0.77 0.61 1.22 47 25 70 78 15 19 44 47 28 18 27 50 25 21 - 48 13 - 23 31 22 13 22 25 19 17 - 35 10 - 16 22 16 11 13 18 数据来源：wi

31、nd、国泰君安证券研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分8 of 10 刘冰： 行业周报 作者简介： table_about 执业资格证书编号：s0880511010042 电话邮箱： 汪睿（贡献作者）： 执业资格证书编号：s0880110024644 电话邮箱： 汪睿:会计硕士，毕业于美国纽约州立大学 binghamton 分校。09 年 10 月加入国泰君安销售交易总部，先后 从事餐饮旅游，商贸零售行业研究。 请务必阅读正文之后的免责条款部分9 of 10 增持 谨慎增持 中性 减持 增持 减持 地址 行业周报 本公司具有中国证监会核

32、准的的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析 逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或 影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰君安证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司 的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意

33、见及 推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应 作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信 息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修 改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见 均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投 资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决 策与