苏州主要商圈分布特征及商业状况分析（47页）

1、苏州主要商圈分布特征及商业状况分析苏州主要商圈分布特征及商业状况分析 苏州主要商圈分布苏州主要商圈分布 l苏州市内商业主要分布在古城区、苏州新区及苏州工业园区三 个区域。 l其中，古城区以市级商业中心观前街、石路商圈为主要代表； l苏州新区以狮山路淮海街为代表； l苏州工业园区则以环金鸡湖一带的商业区域为主。 苏州主要商圈分布特征及商业状况分析苏州主要商圈分布特征及商业状况分析 苏州传统商业区域物业供不应求，新兴商业区域尚待进一步发展苏州传统商业区域物业供不应求，新兴商业区域尚待进一步发展 l苏州商业市场的物业供应量主要集中 在观前街、石路商圈、苏州工业园区、 苏州新区等。 l石路商圈为苏州古

2、城区内另一主要商圈， 其总供应量虽仅占总商业供应的10%，但其 商业发展较早，发展相对成熟，因而物业吸 纳率也较高，保持在92%左右。 l苏州工业园区为近年来苏州市新兴的商业 中心，同一时期内商业物业放量供应，加之 住宅、办公等配套设施尚未完善，因此导致 其现有商业物业吸纳率较低，约为86%左右。 l苏州新区的商业物业现主要以沿街商铺为 主，缺乏大型商业设施，因而现有物业总供 应量较小，新区内经 营业态目标明确，经营 情况良好，因而物业 吸纳率也相对较高，维 持在90%的水平。 l作为苏州市级商业中心，观前街商圈 集中了苏州市内主要的商业物业供应。 由于观前街是苏州市内消费者最为内经 营业态目

3、标明确，经营情况良好，因集 中、商业环境最为成熟的商业区域，因 而本区域商业而物业吸纳率也相对较高， 物业的吸纳率高达98%左右的水平。 观前街商圈观前街商圈 苏州主要商圈分布特征及商业状况分析苏州主要商圈分布特征及商业状况分析 地位：地位：是苏州古城几何中心,也是苏州传统的 商业文化中心,是苏州最早的步行街 百货商场：百货商场：美罗商城、大洋百货、第一百货、 金鹰国际、豫园、人民商场、海澜商厦 主题商场：主题商场：苏宁电器、国美、友通数码港、 五星电器、冠之霖等 娱乐场所：娱乐场所：大人家飚歌城、西部飚歌城、巴 黎之夜娱乐城等 平均人流量：平均人流量：30万人次 商圈吸纳率：商圈吸纳率：约9

4、8% 业态分布区域业态分布区域：餐饮业主要集中在太监弄一 带，娱乐休闲场所主要集中在乔司空巷一带 购物主要集在观前街、人民路一带 租金：租金：观前街主干道店面：1250-1500元/平/ 月（纯底层） 人民商场附近：800-900元/平/月 玄妙观前门面：420-500元/平/月 观前小商品市场：租金为50-60元/平/月 北局弄门面（三层）：87-100元/平/月 施施 相相 公公 弄弄 皮皮 市市 街街 邵邵 磨磨 针针 巷巷 人人 民 民 路 路 因因 果果 巷巷 乔乔 司司 空空 巷巷 观观 前前 街街 太太 监监 弄弄 大大 井井 巷巷 富富 仁仁 坊坊 干干 将将 路路 平平 安

5、安 坊 坊 宫宫 巷巷 玄庙观玄庙观 观前公园观前公园 玄庙广场玄庙广场 1 1 2 2 3 3 1、第一百货 2、大洋百货 3、美罗商城 4、新苏州百货 5、豫园 6、金鹰国际 7、人民商场 8、大光明影院 9、开明影院 10、大人家飚歌城 11、西部飚歌城 12、天辰飚歌城 13、三万昌荼楼 14、贵宾楼大酒店 15、索菲特大酒店 16、龙凤宾馆酒家 17、雅戈尔皇朝大酒店 18、富侨足道 19、富侨酒店 20、金银足道 21、上岛咖啡 22、巴黎之夜 23、粤海温泉会所 24、金银足道 4 4 6 65 5 7 7 8 8 9 9 1010 1111 1212 141413131515

6、1616 1717 1818 1919202021212222 2323 2424 2525 2626 25、迪欧咖啡 26、好人小吃 27、水天堂 28、老娘舅 29、亚马逊餐厅 30、凯悦温泉会所 31、雅戈尔富宫大酒店 32、同润湘菜馆 33、得月楼 34、川福楼 35、达板城 36、好人民间小吃 37、朱鸿兴面馆 38、得月楼 39、五芳斋 40、王四酒家 41、帮贵火锅 42、必胜客 43、汉拿烧烤 44、真功夫餐厅 45、kfc 46、kfc 47、必胜客 48、小南国温泉会所 49、苏州小吃园 50、松鹤楼 51、绿杨混沌 52、永和豆桨 53、珍珠酒楼 54、新聚丰餐馆 55、

7、老正兴 56、一番屋 57、韩松式料理 58、烧烤店 59、干锅传奇 2727 2828 3030 2929 3131 3333 3434 3232 3535 3636 37373838 39394040 4141 42424343 4545 44444646 4747 4848 观前小商品 市场 观前街重点商业分布图观前街重点商业分布图 49495050 5151 5252 5353 54545555 5656 5757 59595858 苏州主要商圈分布特征及商业状况分析苏州主要商圈分布特征及商业状况分析 观前街主要购物商场观前街主要购物商场 项目名称项目名称营业面积营业面积营业楼层营业楼

8、层 主要目标消费主要目标消费 群体群体 业态构成业态构成代表商户代表商户 金鹰国际20000平米b1-f6 都市白领、时尚 消费群体 购物 sprit、jake jones、only 等 美罗商场30000平米b1-f5 高端消费群体、 都市白领、时尚 消费群体 购物、休闲餐 饮 louis vuitton、gucci、 armani等 大洋百货17500平米b1-f6 都市白领、时尚 消费群体 购物、休闲餐 饮 fed、味千拉面、g2000等 第一百货16000平米1-f5 都市白领、时尚 消费群体 购物宏图三包、nike等 人民商场25000平米b1-f5中青年消费群体购物belle等 新

9、苏州百货17000平米b1-f6时尚消费群体购物only、e-land等 l观前商圈百货商场构成苏州市内最繁华的商业购物区，各百货商场消费客群以中端及中高 端年青消费者为主力定位，有效满足各消费层次消费者购物的需求。 l主要百货商场高度集中的观前商圈成为苏州消费者购物首选，商圈认同率及吸引率位列主 要商圈之首，其他商圈在零售方面对消费者吸引率均难以与之抗衡，而消费者业已长期形成 的购物习惯无法在短期内得以改变，一定程度上增加了其他商圈发展百货零售业的难度。 苏州主要商圈分布特征及商业状况分析苏州主要商圈分布特征及商业状况分析 项目名称项目名称营业面积营业面积营业楼层营业楼层 主要目标消费群主要

10、目标消费群 体体 经营状况经营状况 得月楼得月楼500平米左右f1-f3中高档好 王四酒家王四酒家300平米左右f1-f2中柢档好 川福楼川福楼450平米左右f1-f3中高档好 同润湘菜馆同润湘菜馆350平米左右f1中高档好 达板城达板城280平米左右f1-f2中档一般 好人小吃好人小吃350平米左右f1-f2中低档好 苏州小吃园苏州小吃园200平米左右f1低档一般 必胜客必胜客300左右f1中高档好 观前街主要餐饮观前街主要餐饮 l作为苏州最具人气的观前商圈，也同样吸引了全国各地的特色风味餐饮，到了观前， 就能享受异地风情美味。整体餐饮档次主要以中高档为主，也符合该商圈消费人群需求。 苏州主

11、要商圈分布特征及商业状况分析苏州主要商圈分布特征及商业状况分析 项目名称项目名称营业面积营业面积营业楼层营业楼层 主要目标消费群主要目标消费群 体体 经营状况经营状况 大人家飚歌城大人家飚歌城1000平米左右f1-f3中低档好 天辰飚歌城天辰飚歌城1100平米左右f1-f2中柢档好 西部飚歌城西部飚歌城950平米左右f1-f2中低档好 巴黎之夜巴黎之夜4500平米左右f1-f5中高档好 粤海温泉会所粤海温泉会所1000平米左右f1中高档一般 凯悦温泉会所凯悦温泉会所600平米左右f1-f2中高档较好 观前街主要娱乐观前街主要娱乐 苏州主要商圈分布特征及商业状况分析苏州主要商圈分布特征及商业状况

12、分析 l观前商圈主要娱乐以歌城以及休闲会所形式出现，融合了其他众多的休闲娱乐业态。 l凭借着强大的辐射能力与吸纳能力，整体运营状况十分的良好。 观前商圈整体业态组合比例观前商圈整体业态组合比例 观前商圈整体业态观前商圈整体业态档次组合比例档次组合比例 苏州主要商圈分布特征及商业状况分析苏州主要商圈分布特征及商业状况分析 l观前整体商圈内以零售为主，主要以沿街购物街以及百货商场的形式出现。 l商圈内餐饮娱乐等业态作为零售的补充业态，也吸纳了不少的消费人群。 l商圈整体以中高档业态为主，迎合了大众的消费需求，也迎合了特定人群的需求。 l商圈整体人气以观东、西、南优于观北区域。 苏州主要商圈分布特征

13、及商业状况分析苏州主要商圈分布特征及商业状况分析 观前商圈与本项目所处商圈对比分析观前商圈与本项目所处商圈对比分析 观前街商圈观前街商圈本案所处商圈本案所处商圈 1）地理位置/城市空间结构： 苏州唯一传统市级商业中心区，在整个苏州市 城市商业空间结构中居于绝对主导地位 2）商业供需状况： 商业供应量集中分布，供应量充足，供求平衡 ，物业空置率维持在极低水平 3）业态布局情况： 以传统百货为主，零售、餐饮、休闲娱乐兼备 ，业态齐全，整体保持在中档及中高档的消费 水平 4）消费者构成： 苏州全市范围内中档及中高档消费者、国内外 游客 1）地理位置/城市空间结构： 地处城市商业空间结构的外缘，所处商

14、业环境 和商业氛围无法与观前街比拟 2）商业供需状况： 商业总供应量庞大，周边存在大量的空置物业 3）业态布局情况： 以餐饮、娱乐休闲为主，但入住商家也不多， 生活配套类业态缺乏，整体档次较高 4）消费者构成： 项目周边为小区居民，以及对外区域一定的辐 射所带来的外部消费者 本项目的地理位置、周边现有商业状况等先天条件决定本项目的商业辐射范围无法与 苏州市内传统的市级商业中心观前商圈相媲美。同时，依靠强大消费人流支撑的百 货零售业态也受项目周边消费人流不足的影响难以发展。本项目定位应充分的考虑周 边消费者的实际购买力和消费水平。 石路商圈石路商圈 苏州主要商圈分布特征及商业状况分析苏州主要商圈

15、分布特征及商业状况分析 地地 位：位：位于市中心，是苏州商业起源地 规规 模：模：占地55公倾 范范 围：围：西起枫桥路、东到环城河西段、北至上塘街、 南至爱河桥路段 商圈吸纳率：商圈吸纳率：约92% 主力百货：主力百货：石路国际商城、成泰百货、亚细亚商城 主题商场：主题商场：永乐电器、国美电器、苏宁电器、五星 电器 业态分布区域：业态分布区域：餐饮主要集中在石路美食街、阊胥 路、石路步行街，服饰主要集在在神仙街和南浩街 平均人流量：平均人流量：20万人左右 租租 金：金： 南浩街租金约在240270元/平/月 石路美食街小木屋租金约在600元/平/月左右，临街铺 约在54-160元/平/月

16、枫枫 桥桥 路路 上上 塘塘 街街 广广 济济 路路 阊阊 胥胥 路路 金金 门门 路路 爱爱 河河 桥桥 路路 女人街（女人街（a a） 女人街（女人街（b b） 广广 场场 石石 路路 老老 街街 坊坊 美美 食食 街街 空 地 南南 浩浩 3030 3131 3232 3333 街街 1 1 2 25 5 3 3 4 4 7 7 8 8 6 6 2323 9 9 2424 1212 1111 1010 1919 1818 1616 1313 1414 1515 1717 2525 2020 2121 2222 1.五洲大饭店 2.石路春天酒楼 3.一品香中餐馆 4.威尼斯商务宾馆 5.好

17、仕来宾馆 6.麦当劳 7.老妈火锅 8.咸亨酒店 9.苏宁宾馆 10.项鼎鸡 11.长欣宾馆 12.德记火锅 13.大娘水饺 14.要德 15.7+7 16.新世纪大酒店 17.汇丰宾馆 18.快捷168商务宾馆 19.肯德基 20.豪享来 21.假日酒店 22.干休宾馆 23.傣妹火锅 24.大娘水饺 25.新华饭店 26、好仕来歌城 27、电玩（2f） 梦巴黎舞厅（3f） 大西洋浴场（4.5f） 28、滚石娱乐俱乐部（5f） 大型商务会所（6f） 29、南洋温泉浴场 2626 2727 2828 2929 30、上海成泰百货 31、石路国际商城 32、华润万家 33、太平洋超市 34、苏宁

18、电器 35、五星电器 36、国美电器 37、宏图三胞 3434 3535 3636 3737 石路重点商业分布图石路重点商业分布图 苏州主要商圈分布特征及商业状况分析苏州主要商圈分布特征及商业状况分析 项目名称项目名称营业面积营业面积营业楼层营业楼层 主要目标消费主要目标消费 群体群体 业态构成业态构成代表商户代表商户 上海成泰百货上海成泰百货12500f1-5中、高档服饰金店等 石路国际商城石路国际商城20000f1-5中、高档 服饰、化妆品 、家纺等only,sony等 华润万家华润万家5000b1中、低档 购物/ 太平洋超市太平洋超市2500f1中、低档购物 / 华润华润oleole购物

19、中心购物中心27000 f1-2中档 购物、餐饮 肯德基 石路主要购物商场石路主要购物商场 苏州主要商圈分布特征及商业状况分析苏州主要商圈分布特征及商业状况分析 石路商圈作为苏州市内的区域商业中心，立足于区域周边消费群体的消费需求，以华润 购物中心、石路国际商场为主要购物场所，同时石路步行街内餐饮及休闲娱乐设施的安 排，迎合了区域周边消费者各类消费需求。 受观前商圈的影响，石路商圈的百货零售发展有限，但因区域商业发展已有一定历史， 周边商业、住宅等环境发展也已相对成熟，因此石路国际商城仍然能够覆盖周边区域各 类消费者的需求。 项目名称项目名称营业面积营业面积营业楼层营业楼层 主要目标消费群主要

20、目标消费群 体体 经营状况经营状况 好仕来歌城好仕来歌城600f1-3中、高档一般 南洋温泉浴场南洋温泉浴场400f1-2中档好 大西洋浴场大西洋浴场300f4-5中、高档一般 金阳光电玩市场金阳光电玩市场500f1中、低档好 大型商务会所大型商务会所1600f5中、高档好 滚石娱乐俱乐部滚石娱乐俱乐部1000f6中、高档好 石路主要休闲场所石路主要休闲场所 苏州主要商圈分布特征及商业状况分析苏州主要商圈分布特征及商业状况分析 l石路商圈主要娱乐以歌城以及休闲会所、浴场形式出现，融合了其他众多的休闲娱乐 业态。 l凭借着其较深厚的历史底蕴以及地段优势，吸引了较多的中高端消费者，整体运营状 况良

21、好。 项目名称项目名称营业面积营业面积营业楼层营业楼层 主要目标消费群主要目标消费群 体体 经营状况 五洲大饭店五洲大饭店400f1中、高档一般 石路春天酒楼石路春天酒楼800f1-4中档差 新华饭店新华饭店1000f1-2中、高档一般 老妈火锅老妈火锅1400f1-2中、高档好 咸亨酒店咸亨酒店750f1-3中档一般 石路主要餐饮石路主要餐饮 苏州主要商圈分布特征及商业状况分析苏州主要商圈分布特征及商业状况分析 l作为苏州仅次于观前商圈的第二大商圈，也同样吸引了全国各地的特色风味餐饮，到 了石路，就能享受异地风情美味。整体餐饮档次主要以中档为主，也符合该商圈消费人 群的需求。 石路商圈业态分

22、布比例石路商圈业态分布比例石路商圈业态档次分布比例石路商圈业态档次分布比例 苏州主要商圈分布特征及商业状况分析苏州主要商圈分布特征及商业状况分析 l石路整体商圈内以零售为主，主要以特色街购物街以及百货商场的形式出现。 l商圈内餐饮娱乐等业态作为零售的补充业态，也吸纳了不少的消费人群。 l商圈整体以中档业态为主，迎合了大众的消费需求，也迎合了特定人群的需求。 l商圈整体业态分布具有明显的特征，商圈中间段以购物为主，而中北端以休闲娱 乐为主，南端以美食物餐饮为主，并有其他业态的穿插分布。 苏州主要商圈分布特征及商业状况分析苏州主要商圈分布特征及商业状况分析 石路商圈与本项目所处商圈对比分析石路商圈

23、与本项目所处商圈对比分析 石路商圈石路商圈本案所处商圈本案所处商圈 1）地理位置/城市空间结构： 位于苏州古城区内传统区域中心，周边环境发 展成熟 2）商业供需状况： 商业供应量集中分布，供应量充足，供求基本 平衡，物业空置率维持在较低水平 3）业态布局情况： 以传统百货为主，零售、餐饮、休闲娱乐兼备 ，业态齐全，整体保持在中档的消费水平 4）消费者构成： 区域周边居民、少量国内观光旅游客源 1)地理位置/城市空间结构： 地处城市商业空间结构的外缘，所处商业环境 和商业氛围无法与石路比拟 2）商业供需状况： 商业总供应量庞大，周边存在大量的空置物业 3）业态布局情况： 以餐饮、娱乐休闲为主，但

24、入住商家也不多， 生活配套类业态缺乏，整体档次较高 4）消费者构成： 项目周边为小区居民，以及对外区域一定的辐 射所带来的外部消费者 l尽管石路商圈并非苏州市内的市级商业中心，但因其悠久的商业发展历史，加之周 边住宅等配套环境发展成熟，仍然吸引区域周边消费者的光顾，零售、休闲餐饮等业 态有较好的发展。而本项目周边环境尚不完善，因此仍不宜大量发展零售类业态。 l石路商圈经统一规划，区域商业面积控制在其作为区域商业中心所能承受的体量范 围内，有效避免了物业大量空置的情况出现。其业态设置方面也充分考虑到周边居民 的实际消费水平和需求，本项目应有所借鉴。 1 12 2 3 3 4 4 5 5 6 6

25、7 7 8 8 9 9 10101111 1212 13131414 1515 1616 1717 1818 1919 21212222 2020 1、泰华 2、泰华东楼 3、国美电器 4、工人文化宫 5、7*7ktv会所 6、新岛咖啡 7、乱世佳人酒吧 8、简施咖啡 9、迪欧咖啡 10、蓝枪鱼酒吧 11、姑苏不夜城 12、小城故事 13、钱塘茶人 14、杰姆好莱屋 15、长发西饼 16、竹辉饭店 17、永和大王 18、苏为饭店 19、老苏州饭店 20、苏州东方渔港 21、苏州国土资源局 22、苏州广电总台 十十 全全 街街 人人 民民 路路 竹竹 辉辉 路路 乌乌 鹊鹊 桥桥 路路 带带 城

26、城 桥桥 路路 相相 王王 路路 新市路新市路 南门商圈分布南门商圈分布 苏州主要商圈分布特征及商业状况分析苏州主要商圈分布特征及商业状况分析 地地 位：位：苏州第三大商贸物流中心 规规 模：模：12.4公倾 范范 围：围：北临新市路、南至护城河、西起南园新村、东靠竹辉村 主力百货：主力百货：泰华 主题商场：主题商场：国美、豪克乐生活广场 业态分布区域：业态分布区域：餐饮及酒吧主要集在中十全街、电脑专卖主要集中在乌雀 桥路，东大街及新市路业态分布较为丰富 日人流量：日人流量：15人左右 租租 金：金： 新市路：108166元/月/m2 东大街、竹辉路：150-175元/月/m2 十全街：300

27、-400元/月/m2 乌雀桥：125-130元/月/m2 南门商圈分析南门商圈分析 苏州主要商圈分布特征及商业状况分析苏州主要商圈分布特征及商业状况分析 项目名称项目名称营业面积营业面积/m/m2 2营业楼层营业楼层 主要目标消费主要目标消费 群体群体 业态构成业态构成代表商户代表商户 泰华泰华 4.8万 b1f7商业成功人士服饰、化妆品 路易威登、 burberry 泰华东楼泰华东楼b1f5年轻人 服饰、家纺、 电器等 阿迪达斯、李 宁、匡威 南门主要购物商场南门主要购物商场 项目名称项目名称营业面积营业面积营业楼层营业楼层目标消费群体目标消费群体经营状况经营状况 钱塘茶人钱塘茶人1500平

28、米f1f2中高档一般 杰姆好莱屋杰姆好莱屋600平米f1f2中高档好 苏为饭店苏为饭店1200平米f1f4中高档好 苏州主要商圈分布特征及商业状况分析苏州主要商圈分布特征及商业状况分析 南门主要餐饮南门主要餐饮 l南门商圈相对较小，购物主要以泰华一家商场为主，整体的业态档次较高。 l商圈内整体餐饮类走特色化道路，主要以中高档次为主。 项目名称项目名称营业面积营业面积/m/m2 2营业楼层营业楼层 主要目标消费群主要目标消费群 体体 经营状况经营状况 7 7* *7ktv7ktv会所会所280平米f1f2中高档好 新岛咖啡新岛咖啡320平米f1f2中档一般 乱世佳人酒吧乱世佳人酒吧360平米f1

29、高档好 简施咖啡简施咖啡140平米f1f2中档一般 迪欧咖啡迪欧咖啡400平米f1中档一般 姑苏不夜城姑苏不夜城240平米f1f2中高档一般 南门主要休闲场所南门主要休闲场所 l南门商圈主要娱乐以歌城以及休闲会所、休闲咖啡形式出现，融合了其他众多的休闲 娱乐业态。 l凭借着其较深厚的历史底蕴以及地段优势，吸引了较多的中高端消费者，整体运营状 况良好。 苏州主要商圈分布特征及商业状况分析苏州主要商圈分布特征及商业状况分析 南门商圈业态分布比例南门商圈业态分布比例南门商圈业态档次分布比例南门商圈业态档次分布比例 苏州主要商圈分布特征及商业状况分析苏州主要商圈分布特征及商业状况分析 l南门整体商圈内

30、以零售为主，主要以百货商场的形式出现。 l商圈内餐饮娱乐、服务业等业态作为零售的补充业态，也吸纳了不少的消费人群。 l商圈整体以中档业态为主，迎合了大众的消费需求，也迎合了特定人群的需求。 l商圈整体业态分布具有明显的特征，商圈以百货购物为主，分布于其北侧以休闲 娱乐、美食物餐饮为主，并有其他业态的穿插分布。 苏州主要商圈分布特征及商业状况分析苏州主要商圈分布特征及商业状况分析 商圈范围：东至滨河路、南至金山路、西至塔园 路、北至狮山路 商圈级别：区域商业中心 商圈吸纳率：约90% 主要商业业态：餐饮、休闲娱乐、居民配套商业 新区商圈新区商圈 苏州主要商圈分布特征及商业状况分析苏州主要商圈分布

31、特征及商业状况分析 项目名称项目名称 营业面营业面 积积 档次定档次定 位位 主要目标消费群体主要目标消费群体业态构成业态构成代表商户代表商户 淮海街20000中高档 周边外籍工作人员、办公人 员、中高档住宅居民 餐饮、休闲娱 乐 健康煮等 锦华苑商业 裙房 12000中高档 周边外籍工作人员、办公人 员、中高档住宅居民 餐饮、休闲娱 乐、生活配套 星巴克等 吴宫丽都商 业裙房 18000中高档 周边外籍工作人员、办公人 员、中高档住宅居民 餐饮、休闲娱 乐 多多旺荼餐厅 金河国际大 厦裙房 10000中高档 周边外籍工作人员、办公人 员、中高档住宅居民 餐饮、休闲娱 乐 西堤牛排等 苏州主要

32、商圈分布特征及商业状况分析苏州主要商圈分布特征及商业状况分析 l苏州新区的商业主要分布在新区内的淮海街、狮山路。因该区域非苏州市传统商业中 心区域，故其商业的形成和发展遵循了自身的特点。同样受观前商圈百货等零售业态的 强大吸引力影响，新区内的商业并未有大型传统百货商场出现，而多为沿街店铺（主要 是淮海街）和住宅、写字楼的商业裙房（主要沿狮山路分布）。 l而业态方面，受传统零售发展所限，该区域的业态以餐饮、休闲娱乐及居民生活配套 来吸引周边各类消费群体。新区内外资企业的特点使得新区餐饮、休闲娱乐形成以日韩 为主的特色。而新区内主要消费群体的购买力也促成新区内商业档次定位要高于苏州市 内其他普通区

33、域。 l新区内形成的特色餐饮、娱乐等目的性消费业态，也开始逐步吸引区域外消费者光顾。 l受区域发展需要，新区商业也逐步向零售等综合业态发展，如绿宝广场等。 苏州主要商圈分布特征及商业状况分析苏州主要商圈分布特征及商业状况分析 工业园区商圈工业园区商圈 商圈范围：环金鸡湖一带，湖西与湖东cbd 商圈级别：区域商业中心 商圈吸纳率：约86% 主要商业业态：餐饮、休闲娱乐、居民配套商业 苏州主要商圈分布特征及商业状况分析苏州主要商圈分布特征及商业状况分析 园区湖西商圈园区湖西商圈 项目项目业态业态档次档次租售状况租售状况经营状况经营状况客源定位客源定位 湖滨新天地餐饮、休闲、娱乐中高档 仅剩1楼10

34、0平一间待 租 人流充沛 经营状况良好 高收入人群 湖滨楼餐饮中高档 只租不卖，出租率100 夜间人流充沛 经营状况较好 高收入人群 左岸商业街a区餐饮、休闲中档 只租不卖，出租率100 人流充沛 经营状况良好 游客，周边白 领，外籍 名都中心餐饮、休闲、娱乐中档 只租不卖，出租率100 较好 周边白领 高收入人群 左岸商业街b区餐饮、休闲、娱乐中高档 只租不卖，仅剩靠苏 惠路1000平商铺待租 人流不够充沛 同质竞争激烈 高收入人群 白领广场餐饮中高档 只租不卖，出租率100 因地铁修路， 影响到达性， 西侧人流稀薄 周边白领 高收入人群 新天翔广场 写字楼、商场、公 寓 已封顶 苏州主要商

35、圈分布特征及商业状况分析苏州主要商圈分布特征及商业状况分析 园区湖东商圈园区湖东商圈 项目项目业态业态档次档次租售状况租售状况经营状况经营状况客源定位客源定位 金鸡湖广场1期餐饮、休闲、娱乐 中高 档 一般经营不佳 高收入人 群 金鸡湖广场2期 中高 档 只租不卖，招租 暂停，业态调整 经营不佳 高收入人 群 金鸡湖广场3期餐饮、办公中档 只卖不租，销售 率60 承租不力，人流 稀薄，仅有3家 餐饮商家入驻 中高收入 人群 现代休闲广场餐饮、休闲、娱乐中档 只卖不租，仅剩1 间412平商铺待租 人流稀薄，经营 状况一般 游客，中 高收入人 群 时代广场 餐饮、休闲、购物、 办公 中高 档 只租

36、不卖 中高收入 人群 月光码头餐饮、休闲、娱乐 中高 档 只租不卖2008.9月竣工 苏州主要商圈分布特征及商业状况分析苏州主要商圈分布特征及商业状况分析 园区商业状况阐述园区商业状况阐述 l工业园区借鉴新加坡模式，早期的工业园区商业以邻里中心的形式出现，基本满足周边 居民日常的生活消费，但不能从根本上解决居民的生活购物以及享受需要。 l工业园区作为近年来苏州市重点规划发展的区域，产业重点由第二产业逐步向服务业发 展，此项规划带动了区域内商业的迅速发展。由于该区域为城市新区，目前区域内的人口 导入量、区域对外辐射能力有限，因此区域内难以发展百货等零售商业，唯能通过发展前 期可有效吸引消费人流的

37、餐饮、休闲娱乐等目的性消费业态逐步培养商业氛围，完善商业 环境。 l园区内众多合资、独资企业的外籍工作人员、区内中高档及高档住宅人口的存在，使得 区域内的餐饮、休闲娱乐业态呈现出异国餐饮、特色娱乐集中的特点。区内消费者的购买 力也促使其商业档次定位多以中高档为主。由于园区内在短期内商业集中放量，而其消费 人口导入、公共交通等配套设施导入时机未能与之相匹配，造成目前区内商业业态同质化 严重，商业物业空置率（特别是湖东地区）居高现象。 l苏州工业园区在苏州市整体发展规划中，属于重点发展区域，其内部各项产业发展的条 件已基本成型。园区发展历史的因素使得其业已积累了相当数量的办公人群、外籍员工、 住宅

38、居民等消费人群，具备发展一定规模的商业发展潜力。而区内现有的企业品质、办公 人员及住宅人口的消费力和购买力等远远高于其他区域的消费人群。这也对于我们的项目 在档次以及业态定位上有了重要的借鉴。 1 周边商业项目概览 2 重点竞争项目分析 3 市场竞争发展方向 周边商业项目概览周边商业项目概览 周边项目周边项目建筑面积建筑面积层数层数功能定位功能定位业态定位业态定位档次定位档次定位客源定位客源定位车位车位目前状况目前状况对本项目影响对本项目影响 时代广场50万 地上 5层 苏州首个 超大型综 合消费区 域 零售、餐 饮、休闲 娱乐、办 公、旅游 国际一、 二线品牌， 国内知名 品牌 游客、商 务

39、人士、 本地消费 群体 4000 多 2008.9月 底开业 基本涵盖各种业 态业种，本项目 只能差异化发展。 金鸡湖广 场 22万 地上 35 层 餐饮/休闲 娱乐集中 消费场所 办公、餐 饮、休闲 娱乐 中高档 游客、商 务人士、 本地消费 群体 850多 1、3期正 在经营；2 期业态调 整，2008 年6月重开 盘 餐饮、休闲品种 较丰富。 可以分流部分客 源。 新街口 2万 辐射湖东 的现代商 业街 餐饮、休 闲娱乐、 配套 中档 游客、商 务人士、 湖东消费 者 103 47栋在 售；13 栋2008年6 月开盘 可能分流对周边 写字楼工作人员 月光码头 3.4万 地上 45 濒水

40、休闲 区 餐饮、休 闲娱乐 中高档 游客、商 务人士、 本地消费 群体 500多 2008年10 月竣工 可能会引导消费 向金鸡湖方向流 动，远离本项目 周边商业项目概览周边商业项目概览 周边项目周边项目建筑面积建筑面积层数层数功能定位功能定位业态定位业态定位档次定位档次定位客源定位客源定位车位车位目前状况目前状况对本项目影响对本项目影响 现代休闲 广场 1期 26，924 共 90,668 亲水休闲 广场 餐饮、休 闲娱乐 中高档 旅客、商 务人士、 本地消费 群 2006年6月 开业，经 营状况一 般，人流 较少 可能会引导消费 向金鸡湖方向流 动，远离本项目 玲珑大厦 1.93万地上 3

41、层 社区商业 邻里中心 餐饮、休 闲娱乐、 购物、配 套 中档周边居民 2006年开 业 在一定程度上拦 截现代大道北部 住宅小区的居民 yark公 馆底商 2万 （底商） 地上 13 层 配套商业 餐饮、零 售、休闲 娱乐、配 套 中档周边住户正在招商 在一定程度上拦 截现代大道北部 住宅小区的居民 雅诗阁公 寓底商 2万（底 商） 地上 2层 250套服务 公寓配套 商业 餐饮、零 售、休闲 娱乐、配 套 中档公寓租户 在建，预 计2008年 下半年开 业。 底商主要以配套 自身服务式公寓 为主. 其客源可为本项 目共享。 1 周边商业项目概览 2 重点竞争项目分析 3 市场竞争发展方向

42、重点竞争项目分析重点竞争项目分析 时代广场 金鸡湖广场 yark公馆底商 玲珑大厦 竞争项目选取 经营性竞争 销售性竞争 聚客力强、分流 客户的商业 同期销售的项目 金鸡湖广场 雅诗阁商业 本本 案案 金鸡湖广场概况 商业规模22万商业业态餐饮、休闲娱乐为主 商业类型商业建筑群位置特点次展示面临近主干道 开业时间2005年年底停车位850多，分布不均 处置方式销售租赁可达性公交线路多， 可达性好 档次定位中高档可视性较好，星海街沿线可见 目标客群 游客、商务餐饮 、本地高端消费者 业态综合性 餐饮、休闲娱乐较多， 缺乏购物，人流目的性 强 重点竞争项目分析重点竞争项目分析 海纳川 九九会所 吴

43、地人家 韩国ktv 秦香馔 釉里红会馆 装修公司 烟酒商店 三晋食府 赤脚大仙 家食代 东吴农村商业 银行 商旅大厦 韩城广场 商家名录商家名录 三期三期 原拟引进 日本百货， 与时代广 场冲突。 目前停止 招商，进 行业态调 整 二期二期一期一期 海港城大酒店 新岛咖啡 永利会所 东湖国际俱乐部 建屋国际酒店 福记名肴会 便利店 金鸡湖广场金鸡湖广场业态业态 重点竞争项目分析重点竞争项目分析 项目项目数据数据 用地面积56,566平方米 容积率1.02 总建筑面积74,102平方米 地上建筑面积57,712平方米 地下建筑面积16,090平方米 总车位464辆 层数13层，局部5层 定位初衷

44、精致休闲美食娱乐区 金鸡湖商业广场1期 海港城海港城 海纳川海纳川 吴地人家吴地人家 建屋国际酒店建屋国际酒店 新岛咖啡新岛咖啡 ktvktv 金鸡湖广场金鸡湖广场布局布局 重点竞争项目分析重点竞争项目分析 金鸡湖广场金鸡湖广场布局布局 项目项目数据数据 用地面积48608平方米 容积率0.876 总建筑面积52101平方米 地上建筑面积42132平方米 地下建筑面积9969平方米 总车位387辆 层数12层，局部3层 定位初衷经典时尚购物观光区 金鸡湖广场2期招商暂停，业态调整，预计 2008年5月底重新开盘。 金鸡湖商业广场2期 重点竞争项目分析重点竞争项目分析 金鸡湖广场金鸡湖广场布局布局 n2005年年底开盘， 销售率100 n是金鸡湖广场唯一 销售的楼盘 n招租不力 金鸡湖广场3期 重点竞争项目分析重点竞争项目分析 建筑面积 512,875 写字楼：164,694 零售：348,181 商业业态 零售、餐饮、休闲娱乐、办