房地产居间合同纠纷及审理对策

1、房地产居间合同纠纷及审理对策至2011年2月止，北京二手房价格不断上涨,二手房交易持续活跃，为房产中介行业创造了巨大的市场空间。 同时，中介公司与其委托人之间发生的居间合同纠纷也成为法院审 理的一种新类型化案件。2010年第四季度以来，随着房价调控政策的不断出台，涉房居间合同纠纷也呈现出若干新特点，为法院审判工作增加了难度。有法院预测，“京十五条”执行后，买卖双方解除买卖合同的纠纷可能增多，由此引发居间服务及居间费用问题，导致涉房居间合同诉讼数量激增。针对上述情况，笔者对2011年第一季度法院受理的此类案件进行了调研分析，以求更好的解决此类纠纷。一、涉房居间合同纠纷案件的主要特征据笔者统计、调

2、研，北京市某区人民法院 2011年第一季度受理的涉房居间合同纠纷呈现出以下特征：1、居间合同签约时间比较集中。2011年第一季度新收的房产居间合同纠纷案件中，居间合同及房屋买卖合同的签约时间集中在2010年9月至12月间，此类案件占总数的57%。除此之外，签约时间在 2010年6月以前的占案件总数的 9%;2010年6月至9月的 占案件总数的15%;2011年12月以后的占案件总数的 19%。笔者从多家中介公司的代理人处获悉， 居间合同签订后中介公司会等待买卖双方完成过 户手续并自行交纳居间费用。 如委托人拒绝交费，则中介公司通常在居间合同签订之日起的2、3个月时间里，自行向委托人追缴居间费用

3、。自行追缴不成的，才向法院提起诉讼。结合上述数据，涉房居间合同纠纷立案时间一般晚于纠纷发生 1.5 至 3 个月。2、案件数量呈上升趋势。 2011 年第一季度，北京市某区人民法院受理的房产交易居 间合同纠纷案件数量激增，占民事审判庭新收案件总数的 15% ，较去年同期上涨 200% 。 2010 年第一季度，该院新收此类案件仅为 15 起。随着“京十五条” 等限购政策调控效果逐渐显现， 涉房居间合同纠纷数量可能会继续上 升。3、买房人为被告的案件占绝大比例。原告为房屋中介公司，被告为买房人的案件占此 类纠纷总数的 83% ，仅 17% 的案件原告为买房人，其中买房人提起反诉的案件数占此类案

4、件总数的 10% 。房屋中介公司的诉讼请求均为索要居间服务费用;买房人的诉讼请求主要是返还居间费用、赔偿相关损失。4、争议原因比较集中。 2011 年第一季度北京某区法院受理的此类案件中，所涉房屋 均为居民住房，买房人均系自然人 ;无一起因商用房屋交易而引发的居间合同纠纷。除被告 （买房人 ）下落不明的案件外， 全部案件中买房人的主要答辩意见或反诉请求（少量案件为诉讼请求 ）均为减免、追索居间服务费用。买房人要求减免或追索居间费的理由集中于以下四点：答辩意见比例1、房屋交易未完成，不符合居间服务费的支付条件39%2、中介公司未完全履行服务义务 72%3、房屋状况与中介公司的承诺不符15%4、居

5、间费用过高，超出合理范围 69%(多数买房人同时采用二项以上的理由进行答辩)据笔者统计，有 39% 的案件买卖双方在签订了房屋买卖合同后未能实际完成房屋交易 或未能成功办理房屋产权过户。交易未完成的主要原因有：(1) 买卖双方就房屋价格再起争议;(2) 中介机构及售房人未如实披露房屋状况， 买房人发现瑕疵后反悔 ;(3)因政策变动， 买房 人无法成功办理购房贷款或房屋产权过户;(4) 售房人对房屋没有处置权，或其代理人越权代理签订居间合同。买房人认为中介公司未尽服务义务， 主要是指中介公司未履行居间合同约定的代办银行 贷款、 代办房屋产权变更等事项。 绝大多数案件均是买房人自行办理购房贷款。

6、在买卖双方 完成房屋交易的案件中，中介人员陪同买卖双方办理过户手续的不足一半。买房人称房屋状况与中介公司的承诺不符， 主要是指中介公司未向买房人说明售房人的 权利瑕疵 (如售房人未取得房产证、售房人仅为房屋的共有人无权独自处分房屋、代理人手 续不完备、房屋被抵押或被法院查封等)，就急于促成双方签订房屋买卖合同，收取居间费用。或指中介公司对房屋质量、采光情况、噪音情况、生活及交通便利情况言过其实，造成 买房人误解。根据笔者统计，超过 50% 的买房人所能承受的居间费用总额 (包括居间服务费、合同代 书费、代办贷款费、代办过户费等 )在 1 万元至 2 万元之间，即居间费用总额占房价的比重 约为

7、0.75% 至 1.5% 。而买房人与中介公司所签的居间合同约定的居间费用总额占房价的比 重在 2.5%至 3.5% 之间。100% 的买房者均认为如买卖双方未能实际完成交易，则不应支付居间服务费或仅同意支付少量费用作为“辛苦费” 。与此截然相反，在房屋交易未完成的境 况下， 30% 的中介公司坚决不同意降低居间费用， 70% 的中介公司同意较小幅度 (10% 至 25%) 降低居间费用。二、涉房居间合同纠纷产生的主要原因根据 2011 年第一季度此类案件所呈现出的上述特点， 笔者分析后认为， 近期涉房居间 合同纠纷数量较多的主要原因有以下四点：1、房地产调控政策导致买房人履约能力变化。201

8、0 年下半年房地产调控政策的发布主要集中 10 月份之后。 10 月 19 日中国人民银行宣布提高贷款利率 ;11 月 3 日，多部委联 合下发关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知 ，规定第二套住房公积金 个人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的 1.1 倍，首付款比例不 得低于 50% ，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房，并停止向购买第三套及 以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。上述政策调整导致买房人购房成本加大， 一部分通过中介公司签订房屋买卖合同的买房 人履约能力发生变化， 从而解除了买卖合同。 个别案件也有因买房人未能如期申请到

9、银行贷 款，导致售房人解除买卖合同的情况。最新颁布的 “京十五条”对买房人的购房资格进行了 严格限制， 购买第二套住房家庭的贷款成本剧增， 随着该项政策调控效果的显现， 政策变动 对涉房居间合同纠纷案件的影响也会逐渐加深。2、中介公司服务缺乏规范，主要体现在两个方面：一是制度约束尚不健全。 目前规范房地产中介机构及其从业人员的主要现行法规是建设 部印发的城市房地产中介服务管理规定 ，该规定对设立房地产中介机构所设立的门槛较 低，对其提供服务的详细项目和具体标准未做出规定。 2011 年 1 月 20 日，住建部、发改 委、人保部联合发布房地产经纪管理办法 ，并于 2011 年 4 月 1 日起

10、施行。该办法 对中介公司及其从业人员的经营活动提出了更为明确、 严格的规范要求， 对 2011 年法院审 理涉房居间合同纠纷具有重要的指导意义。二是中介公司及从业人员自律不足。据笔者统计，超过 90% 的此类案件中，居间合同 约定中介公司提供咨询、 代为磋商价格、 代办银行贷款、 代办房屋产权过户等多项服务内容， 却对如何履行上述服务的细则没有任何规定。 对于中介公司是否忠实履行了上述义务， 以及 上述服务是否应包含在居间服务费中， 买房人与中介公司存在较大争议， 这一问题成为法院 审理居间合同纠纷的一个难点。 此外，中介公司从业人员素质良莠不齐。据不完全统计，北 京市二手房中介从业人员大专以

11、上文化程度的不足40% ，60% 的从业人员只有中等学历甚至更低的文化水平。 他们的营销方式和技巧单一且欠缺规范， 将二手房交易视为一般的买卖 关系， 对二手房市场的法律风险及社会意义认识不深刻。 在审判实践中， 多起案件的买房人 陈述， 一些中介人员作出口头承诺， 却拒绝将上述口头承诺写进居间合同。 此类口头承诺主 要包括减免税款， 或能为买房人办理利息低于政策规定的银行贷款等。 “京十五条” 颁布后， 又有中介公司暗中打出“办理虚假纳税证明”的幌子 。虽然多数买房人不能提交有效证据佐证此类陈述，但这种现象应引起审判人员重视。3、居间服务费用定价随意，超过买房人的支付能力。北京市某区法院20

12、11 年第一季度受理的居间合同纠纷中，全部买房人 （下落不明者除外 ） 均认为中介公司收费过高。部分涉 案房屋未实际成交， 但中介公司按成交价格收取居间费用， 令买房人在心理上无法接受。 即 便在房屋成交的情况下， 中介公司提供的主要服务仅为介绍房源和安排看房， 服务内容简单， 且成本较低， 许多买房人认为中介公司对促成房屋交易缺乏实际帮助， 索取高额居间费用显 失公平，不愿依约支付居间费用。根据北京市关于房地产中介服务收费的通知 ，房屋成交价格在 500 万元以下的，房 屋代理买卖收费不应超过房屋成交价格的 2.5% 。在 2010 年第四季度至 2011 年第一季度 的此类纠纷中，虽然仅不

13、到 10% 的案件居间服务费高于这一标准，甚至15% 的案件按成交价低于 2% ，但笔者发现， 除居间服务费外， 在 75%的案件里居间合同约定买房人应交纳合 同代书费、 代办过户费、 代办贷款费等其他杂项费用， 其中最主要的合同代书费通常不少于 1 万元，代办过户费及代办贷款费约为 2500 元至 4000 元。将上述全部费用相加，则中介 公司收费总额往往达到或超过房屋成交价的 3% 。若以金额论， 中介公司收费总额低于 3 万 元的占全部案件数的 22% 、3至5万元的占全部案件数的 29% 、收费 5至10 万元的占全 部案件数的 43% 、 10 万元以上的占 6% 。统计部门统计数据

14、显示， 2010 年 1 至 10 月北京市城镇居民人均可支配收入为 24308 元。这一数字意味着， 中介公司在每笔房屋交易中可能收取超出购房者全年收入一倍以上的 费用。4、买房人法律风险的意识不足。笔者调查认为，居间合同纠纷中绝大多数案件均以买 房人作为被告， 暴露出许多买房人缺乏法律风险防范意识的问题。 买房人在签订居间合同及 房屋买卖合同时， 未能意识到其中的法律风险， 在诉前也未采取正确手段维护自身合法权益， 导致以买房人为被告的居间合同纠纷案件居多。 具体而言， 因买房人欠缺法律意识导致案件 发生的因素有四点： (1) 买房人合同意识淡薄，认为格式合同不可协商，所以不详细阅读合 同

15、条款，也不进行深入磋商，便盲目签订合同 ;(2) 买房人轻信口头承诺，未要求中介人员将 口头承诺落实在居间合同里 ;(3) 买房人不注重保存证据，与中介人员及售房人的联络、协商 多以口头方式进行，未存留书证，部份买房人在诉讼中无任何证据提交;(4) 买房人未调查房屋权属状态，不了解房屋是否符合出售条件就草率签约。三、涉房居间合同纠纷的审判对策针对上述涉房居间合同纠纷反映出的诸多问题，笔者认为，审理此类案件切忌简单化， 应准确理解国家政策背景，针对个案特点，采取不同对策。通过法院的审判，规范、引导买 房人、售房人、 房产中介公司三方主体的交易行为， 取得促进房屋中介行业健康发展的社会 效果。在审

16、理涉房居间合同纠纷时，宜遵循以下方针：1、将国家相关政策作为审判工作的指导。审理涉房居间合同纠纷，应配合国家对房地 产行业的宏观调控， 注重社会效果与法律效果的统一， 不断积累个案裁判的影响力， 逐渐达 到整顿房地产市场秩序，规范房地产经纪行为，促进房地产经纪行业健康发展的目的。个案调解、 判决的结果当顺应抑制房价过快上涨的宏观调控方针，符合 关于规范住房 公积金个人住房贷款政策有关问题的通知 、“国八条”、“京十五条” 等规范性文件的内在精宜根据个案的具体情况， 依照、北京市关于房地产中介服务收例如，虽然居间费用定价属于神。对于因政策调整而导致买房人房屋买卖合同解除的案件，公平原则，适当减轻

17、政策波动而给交易主体造成的损失。审理此类案件， 应将 城市房地产中介服务管理规定 费的通知 等现行规章作为衡量中介行为合规性的重要依据。市场行为，但如中介公司收费超过房屋成交价格的2.5% ，买房人主张居间费用过高的，法 院可酌情予以减免。此外，虽然 2011 年 4 月 1 日起施行的 房地产经纪管理办法 对在审案件没有溯及力，但审判人员仍应正确领会办法的精神，发挥办法的指导、规范作 用，在办案中参照办法有关规定，留意房屋中介机构是否存在价格违法、赚取差价、分割出租等违法违规行为。如发现违法违规行为，应及时向有关部门报告，予以纠正。2、将居间合同作为确定双方权利义务的基础。中介公司占有信息与

18、资源的优势，要求买卖双方签署的居间合同及房屋买卖合同均为格式合同， 一定程度上限制了委托人的缔约自 由。法院审查居间合同时， 应充分考虑到格式合同的特点。 一方面重点审查居间合同中委托 人与中介公司的权利义务分配是否公平， 中介公司是否规避主要义务或责任， 注意合同双方 权利义务对等情况， 如发现显失公平之情况， 宜通过公平原则、 权利与义务对等原则进行衡 平。例如，中介公司提供格式合同 (不含有中介公司的智慧劳动 )但收取高额合同代书费的， 如买房人要求减免， 应酌情予以支持。 如买房人称合同条款显失公平而无效的， 法官应适当 行使释明权，探究买房人真实意见， 询问其是否提出反诉。另一方面，

19、 法官应善用格式条款 解释规则， 中介公司与买房人对居间合同条款的解释有争议的， 应着力探究双方缔约时的真 实意思表示，平衡双方利益。此外，审查居间合同还应注意以下几个问题：(1) 居间合同的形式要件是否齐备。(2) 居间合同条款，尤其是服务条款、收费标准是否符合法律、法规、行政规章的规定。 如发现违反法律及行政法规的条款， 应对其效力予以否认。 如发现违反行政规章或地方性法 规的条款，应及时通报有关部门，予以纠正。(3) 居间合同条款，尤其是服务条款的内容、要求以及完成的标准是否具体，上述条款 是否具备可供参照施行的详细约定，以及各项服务所对应的收费是否可以明确量化。(4) 居间合同中是否包

20、括提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务。代办业务属委托 代理合同关系， 与居间合同纠纷的法律性质关系不同。 审判人员应质询中介公司， 令其说明 代办业务的服务内容、收费标准，勿将代办业务的收费与居间服务费混同。3、将中介公司履约情况作为裁判居间费用的重要依据。不宜将买卖双方是否签订房屋 买卖合同， 作为判断中介公司是否忠实履行了居间合同约定的唯一标准， 应结合其他方面的 案件事实，综合判断中介公司的履约状况。具体而言，有五点值得注意：(1) 涉案房产交易的中介人员资质。不具备经国家认可的职业资格的中介人员难以有效 确保二手房交易的安全性。 如经办交易的主要业务人员不具备职业资格， 则不能认定

21、中介公 司完全履行了全部服务义务。(2) 涉案房屋的过户交易情况。如买卖双方解除了房屋买卖合同，或房屋未能在双方之 间成功过户，应查明此次交易未成的真实原因。如果中介公司存在过错(如未审查房屋是否符合交易条件、虚假宣传、虚假承诺等)，则应根据其过错程度减免居间费用。(3) 中介公司提供服务的具体项目及服务完成情况。如买房人称中介公司未履行居间合 同约定的全部义务， 审判人员可对照合同约定的服务项目， 要求中介公司对提供具体服务的 情况进行举证说明。 如中介公司不能证明其已妥善履行全部服务， 则法院可考虑适当减少居 间费用。如委托人能够证明中介公司曾作出过书面合同以外的其他承诺(包括口头承诺 )，则审判人员还应对中介公司履行其他承诺的情况进行审查。如中介公司索要代办贷款费用或代办房屋过户费用， 却又不能证明其为委托人成功代办 了上述业务，则法院应对此项诉讼请求不予支持。(4) 中介公司及从业人员的违法行为。如发现中介公司存在赚取差价、违规收费、挪用 客户资金或其他违法经营的行为， 应及时向有关部门举报。 可能构成犯罪的， 应立即向公安 机关报案。“京十五” 条等限购政策实施后， 审判人员应特别关注中介公司是否存在 “承诺办理虚 假纳税证明” 、“承诺办理超额贷款” 等虚假宣传的行为。 此类虚假承诺社会影响恶劣， 法院 一经查