中海物业顾问培训讲义45页

1、中海物业顾问经理一一财务及相关知识培训教材 第一部分：工商业务基本知识 公司 在工商业务基本知识中主要介绍三个方面的内容: 法、物业资质、物价收费。 第一讲公司法篇 公司的类型及简介 我国现行的公司法所称公司，是指依照公司法在我国境 内设立的有限责任公司和股份有限公司。图示如下: 第29页共46页 二、什么是有限责任公司、股份有限公司 有限责任公司一一是指股东以其出资额为限对公司承担责任，公 司以其全部资产对公司的债务承担责任的法人企业。 而另一种公司形 态一一国有独资公司，是指国家授权投资的机构或者国家授权的部门 单独投资设立的有限责任公司。 例如，中海物业是有限责任公司，注 册资本1000

2、万元，由中海集团公司按比例出资而成。 中海物业下属 公司类型 相同点 不同点 募集资金 股东人数 股份转让 股权证明 股东会和董事会 1、股东都对公司承担有 限责任。 2、股东的财产与公司的 财产是分离的，股东将财 产投资公司后，该财产即 成为公司财产，股东不再 直接控制和支配这部分 财产。 3、对外都是以公司的全 部资产承担责任。 只能由发起集 资，不能向社 会公开募集资 金 二个以上 五十个以 下 受限制较多， 对股东的出 资有严格要 求 股权证明是 出资证明书， 且不能转让、 流通 股东会的权限比 董事会大，董事会 人员由三至十三 人组成 有限责任公司 投份有限公司 可以向社会公 开募集

3、资金 五个以上 转让容易 股权证明是 股票，可以转 让、流通 由于股东人数没 有上限，股东会的 权限比董事会相 对小，董事会人员 由五至十九人组 成 三家子公司：中海电梯公司，注册资本 300万元；中海楼宇科技公 司，注册资本200万元中海环境公司，注册资本50万元，也是有限 责任公司，由中海物业和三家子公司按比例相互交叉持股而成。 股份有限公司一一是指由一定人数以上的股东组成， 公司全部资 本分为等额股份，股东以其所持股份为限对公司承担责任， 公司以全 部资产对公司的债务承担责任的企业法人。例如：中海地产公司是股 份有限公司，注册资本40680万元，由中海集团下属5家法人公司 出资组建。 股

4、东会是有限责任公司和股份有限公司的权力机构，对公司的经 营方针和投资计划、选举和更换董事、监事、审议董事会、监事会报 告、对公司年度财务预算方案、利润分配方案、增加或减少注册资本、 对股东向股东以外的人转让出资作出决议、对公司合并、分立、变更 公司形式、公司解散和清算、修改章程具有决定权和批准权。 三、有限责任公司和股份有限公司的异同点 有限责任公司和股份有限公司是两种不同的公司形态，如下图: 成立公司的注册资本: 1、有限责任公司注册资本的最低限额 以生产经营为主的公司人民币 50万元; 50万元; 30万元; 10万元。 2、股份有限公司注册资本的最低限额为 1000万元。 四、有限责任公

5、司、股份有限公司设立程序 1、办理市工商局部分的事宜 内资企业：到市工商局 （宝安、 龙岗区的到区工商局）办理；私 营企业：到各区工商局办理 2、刻制公章、财务专用章 到企业所在区的公安 局办理 3、办理组织机构代码证事宜 到无线电管理大厦10楼 市质量技术监督局代码办 证大厅办理 以商品批发为主的公司人民币 以商业零售为主的公司人民币 以科技开发、咨询、服务性的公司人民币 4、设立银行基本存款帐户 到所选定的银行办理 5、办理国税、地税税务登记证 地税：到市地税局办理 国税：到所在区国税局 办理 （一）设立有限责任公司、股份有限公司应提交的资料: 序号 文件名称 1 公司董事长或者执行董事签

6、署的公司设立登记申请书 2 具有法定资格的验资机构出具的验资证明 3 公司章程 4 股东会决议、董事会决议 5 企业名称预先核准通知书 6 公司住所证明 7 授权委托书（办事人员） 提交文件的公司类型 有限责任公司 股份有限公司 说明: 1、股份有限公司除了提交以上资料外，还需提交以下资料：设立股份有 限公司的批准文件、创立大会的会议记录、筹办公司的审计报告。 、股东或者发起人的资格证明是指：企业法人营业执照的复印件、自然 人的身份证明。 、住所为自有的，提交房屋产权证明复印件；住所为租赁的，提交房屋 租赁合同复印件。 、如果公司经营范围中的涉及到需前置审批的项目，需提交相应证件。 例如：物业

7、管理资质证书、停车场许可证（具体如何办理，在第二、 三节将详细讲述） （二）设立有限责任公司、股份有限公司的分支机构（以物业管理处、 停车场为例）提交如下资料: 1、填写分公司设立登记申请书； 2、加盖公司公章的公司章程复印件; 3、加盖公司公章的企业法人营业执照复印件; 4、公司对分公司负责人的任命文件; 5、营业场所使用证明（发展商开具管理用房证明） 6、发展商建筑施工许可证复印件; 7、建筑物命名审批表; 8物业全委合同一份 9、停车场许可证复印件（设立停车场分支机构时提供） （三）办理国税、地税税务登记证 广物业公司缴纳的税种包括: 营业税、城建税、教育费附加、个 人所得税、房产税、企

8、业所得税、 印花税, j 管理处缴纳的税种包括: 除上述税种中的房产税和企业所得 税外的其他税金和交增值税。 办理税务登记证的法人企业和分支机构需要提供的资料: 1、税务登记表（一式三份）； 2、营业执照（副本原件、正本复印件） 3、有关合同、章程复印件; 4、银行基本存款账户卡复印件; 5、法人代表的身份证原件、复印件; 6、组织机构代码证书原件及复印件、信息卡原件; 7、房屋租赁合同或其他证复印件; 第二讲物业资质篇 物业管理资质的演变 物业管理资质证书一一是从事物业管理业务的资格凭证，凡 在深圳市辖区范围内从事物业管理业务的单位，必须取得资质证 书，方能从事物业管理。 深圳市住宅局199

9、6年10月下发深住1996110号文件，关 于印发深圳市物业管理资质证书管理规定的通知，规定全市 物管单位实行资质等级管理，按等级标准核发物业管理资质证书。 具体等级划分如下: 序号 资质等级 注册资本 （万元） 物业管理企业人员配备 荣誉称号 管辖物业面积 1 甲级 300 单位法人代表和分管物业 管理的负责人具有中级以 上职称和大专文化，90%以 上具有中级以上技术职称 或大专以上文化程度 30%以上获省级 50%以上获市级 60%以上获区级 所管物业建筑面 积60万M以上， 高层楼宇20万M 以上，超市层楼宇 1栋以上 2 乙级 150 单位法人代表和分管物业 管理的负责人具有中级以 上

10、职称和大专文化，70%以 上具有中级以上技术职称 或大专以上文化程度 20%以上获省级 40%以上获市级 50%以上获区级 所管多层楼宇30 万M以上，高层楼 宇10万M以上 3 丙级 50 单位法人代表和分管物业 管理的负责人具有中级以 上职称和大专文化，50%以 上具有初级以上技术职称 或大专以上文化程度 到1999年10月，建设部出台物业管理企业资质管理试行办法， 对全国物业管理单位规范并确定了等级标准和资格审批管理部门。 申请国家资质证书的条件 序 号 资质 等级 注册资本 （万元） 物业管理企业人员配备要求 管理各类物业的房屋建筑面积分别占下 列相应项目计算基数的百分比之和不低 于

11、100% 多层住宅 M 高层住宅 M 独立式住 宅（别墅） M 办公 楼、工 业厂房 M 1 一级 500 物业管理专业人员及工程、管理、经济等相关专业人员不 少于30人。中级职称以上不少 20人。企业经理、项目经 理取得物业管理专业人员职业资格证书。 200万 100万 15万 50万 2 二级 300 物业管理专业人员及工程、管理、经济等相关专业人员不 少于20人。中级职称以上不少10人。企业经理、项目经 理取得物业管理专业人员职业资格证书。 100万 50万 8万 20万 3 三级 50 物业管理专业人员及工程、管理、经济等相关专业人员不 少于10人。中级职称以上不少 5人。企业经理、项

12、目经 理取得物业管理专业人员职业资格证书。 20万 10万 2万 5万 4 临时 资质 50 物业管理专业人员及工程、管理、经济等相关专业人员不 少于10人。中级职称以上不少 6人。企业经理取得物业 管理专业人员职业资格证书。 2004年1月, 深圳市住宅局下发深住20041号 文关于核发国家物业管理资质证书的通知， 根据文件的精神，决 定将我市物业管理资质证书与国家资质证书并轨，自2004年1月起 至3月底，向全市物业管理企业核发国家资质证书， 那么原深圳市资 质证书在国家资质证书颁发后作废。一级资质证书由住宅局初审后 报省建设厅复审，再报建设部审批及发证（本次申请国家一级资质证 书的企业，

13、暂领取国家二级资质证书，待建设部颁发一级证书后收 回），二、三级和临时资质证书由住宅局核查后根据授权直接颁发。 像中海物业已经早已具备国家一级资质的企业就免于重新申请。 二、资质证书的申报程序 申请物业管理资质证书，要向住宅局提供以下资料: 1、申请单位按要求填写深圳市物业管理资质证书申请登记表 并提供相关资料，送至单位注册地址所在地区住宅局。 2、区住宅局接受申请后，须在15个工作日内初审完毕，并将初 审意见和申报材料返还申请单位。 3、申请单位持初审意见和申报材料到市住宅局进行申报，市住 宅局应在30个工作日内核准颁发资质证书。不予批准的，应给予书 面答复。 4、申请单位应保证申报资料的完

14、整性和真实性，并配合市、区 住宅局实地考核。 5、申报一级资质的报省建设厅复审后报建设部审批发证。 第三讲物价收费篇 、物价收费管理 在2000年前，深圳市物价局对物业管理企业要核发物业管理收 费许可证，也就是在办理了工商税务证照等手续后，要向深圳市物价 局申请物业管理收费许可证。当时的程序如下: 1、物业管理公司应向市物价局提供如下资料: 工商营业执照; 行业主管部门核发的物业管理资质证书; 物业管理确认书; 业主委员会成立的批文; (5)申请审批收费标准的书面报告。 2、召开业主会议，对物业管理收费标准实行听证; 3、审批收费标准后，办理物业管理收费许可证。 在2000年，由深圳市物价下发

15、了深价200041号文件关于物 业管理服务收费若干问题的通知，对物业收费许可证的发放作了相 应的调整: 1、成立业委会的小区： 根据物业管理有关法规、规章的规定, 已成立业主委员会的，物业管理服务的收费标准由业主委员会与物业 管理公司在物业管理委托合同中按照政府指导价约定或者由双方协 商确定，经业主大会讨论通过后执行。但如果物业管理项目、质量、 深度超过指导标准所规定物业类别的， 收费标准由业主委员会与物业 管理企业协商确定，经业主大会讨论通过后执行。无需向物价部门申 报和备案，暂不实行收费许可证制度。 2、没有成立业委会的小区：达到法定条件应当成立业主委员会 但尚未成立的住宅小区物业管理费定

16、价问题。 对因政府职能部门原因 没有及时成立业主委员会的，仍由物价部门征求物业管理行业主管部 门意见后核价，对属开发建设单位、物业管理企业或业主原因没有及 时成立业主委员会的住宅小区的物业管理费定价申请， 经区住宅行政 管理部门审核同意并出具意见后，物价部门可作为特殊情况受理并审 核定价。以后所有的物业管理费批准文件应注明，业主委员会成立 后，按业主委员会与物业管理公司签订的管理合同中的收费标准执 行。 二、物业管理费 小区物业管理费的基本开支用于住宅小区公用设施、设备和公共 场所的日常管理、维修和养护费用、公用水电费、垃圾清运费、绿化 养护费等等，收取管理费是物业管理工作中的非常重要的环节。

17、 当公 司的商务部接洽一个新小区时，就必须对小区的管理费进行测算。 对 小区周边的楼盘进行调查，比较物业管理费的定位。在签订了全委合 同、小区入伙之后，就开始管理处的收费工作。 例如，像中海阳光棕榈园是中海地产开发建设的精品楼盘，小区 建筑面积35万M 2，可收费面积约22万M2，包含高层、小高层、 多层。由于建筑类型不同、物业资质等级、所在地区周边小区收费不 同，管理费收费标准也不同。中海阳光棕榈园的高层、小高层管理费 2.8元M 2，多层管理费1元M 2 三、停车场收费 停车场是小区的一个重要配套设施， 停车场在营业收费之前，须 到交警局和物价局办理相关证照方可营业。 （一）申办停车场许可

18、证 申办停车场许可证需提供如下资料: 1、填写机动车停车场申办审批表； 2、建审验场合格证明书； 3、建筑物消防合格证明复印件； 交通组 4、停车场的设置车位、标志牌、进出口等硬件设施的施工设计图及 织图； 5、办场的土地使用权出让合同书和 ”红线图”的复印件，或与土地使用权单位的关系 证明和用地协议； 6、申办单位工商营业执照、税务登记的复印件； 7、法人授权停车场责任人的证明； 8、管理员登记备案表； 9、责任人和管理员身份证、暂住证的复印件及一寸彩照二张。 （注：所有复印件盖申办单位公章。） （二）收费标准 2000年，交警局将停车场原先的“车辆保管”改为“车辆停放”， 停车场不再负车辆

19、丢失或损坏的保管责任。但实际责任还在争议之 中。1999年之前，深圳物价局有关停车场保管费用如下图所示: 2002年深圳市物价局下发深价200232号文件关于加强机动 车停放服务收费管理的通知 将机动车停放服务费作了相应调整， 调 整后的收费标准如下: 标 准 场类 天（24小时内） 月（30天） 小 车 大 车 大型 车 g 托车 摩小 车 大 车 大型 车 超 摩 托车 住 宅小区 工业厂 房配套 停车场 （收费 基准价） 室 内 首 3小时内 5,超过3 小时10 首3 小时内10， 超过3小时 20 2 2 50 5 00 50 露 天 5 10 5 1 1 10 2 20 30 3

20、25 另物价规定：对于停车用的IC卡收费只能按成本收取押金。 水电收费 2002年10月1日市物价局深价管字200240号文关于调整城 市供水部分价格政策的通知和2003年5月23日市物价局深价管字 200313号关于进一步调降我市销售电价的通知对住宅和商业 水、电的收费标准作了相关规定。深圳市物价局深价管200318号 又发布关于进一步调降我市销售电价有关问题的补充通知 。 最新的住宅和商业的水、电收费标准如下表: 用户类型 水费 排污费单价 （元/吨） 电费单价 （元/度） 类别 用里（吨） 单价（元/吨） 居民 高层 25吨以下 1.89 0.50 0.68 25-30 吨 2.84 3

21、0吨以上 3.79 多层 25吨以下 1.59 25-30 吨 2.39 30吨以上 3.19 商业 2.55 0.70 0.87 管理处公用 2.55 0.70 0.87 第二部分会计报表基本知识 会计报表基本知识主要介绍：会计基本要素、会计报表。 第四讲会计要素篇 会计一一是以货币为主要计量单位， 运用特有的方法和程序，对 企业的经济活动和财务收支进行核算和监督，并参与经济预测和决策 的一种管理活动。由于物业管理是作为房地产综合开发的延续和完 善，物业管理企业会计核算制度也是参照房地产开发企业会计制度 制定，但物业管理企业毕竟不同于房地产企业， 它的主要核算内容是 委托服务业务和自主经营业

22、务，所以物业管理会计既具有房地产会计 的特点一一生产开发的核算，又有本身独有的特点一一经营服务的核 算。 物管会计的对象是物业管理经营活动过程中的资金和资金运动。 会计对象具体化就是会计要素。 企业会计要素包括资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润 等六大类。其中：资产、负债、所有者权益构成会计的基本要素。 、资产一一是企业所拥有或者控制的能用货币计量的经济资 源，包括各种财产、债权和其他权利。企业资产可以分为流动资产、 长期投资、固定资产、无形资产、长期待摊费用（过去是递延资产） 和其他资产。 流动资产 长期投资 固定资产 资产 无形资产 长期待摊费用 其他资产 现金及各种存款 短期投资

23、应收及预付帐款 存货 债券投资 股票投资 其他投资 房屋及建筑物 汽车 生产工具 著作权 土地使用权 商誉 专利权 非专利技术 商标权 开办费 大修费用 诉讼中的财产 特准储备物质 二、负债一一是企业所承担的，能以货币计量、需以资产或劳务 偿还的债务。负债按其偿还期限的长短，可以分为流动负债和长期负 债。长期负债是指偿还期在一年或一年以上的债务。 短期借款 流动负债 应付及预收帐款 应付工资、福利费 长期负债 长期应付款 长期借款 应付债券 应交税金 应付利润 三、所有者权益一一是指企业资产所拥有的权利，包括投资者投 入资本（股本）、资本公积、盈余公积和未分配利润等。资本公积包 括企业在创立和

24、经营过程中接受捐赠的资产价值和法定财产重估增 值等。盈余公积和未分配利润都是企业经营过程中的留存收益。盈余 公积包括企业按照国家规定从企业税后利润中提取的法定盈余公积 和任意盈余公积金（各按10%提取）。资本公积和盈余公积可以按法 定程序转增资本，盈余公积还可用来弥补企业亏损。未分配利润是指 企业留于以后年度分配的利润或待分配利润。 所有者 权益 投入资本 资本公积 盈余公积 留存收益 国家投入资本 法人投入资本 个人投入资本 外商投入资本 接受捐赠资本 法定财产重估增值 资本溢价 资本汇率折算差额 未分配利润 四、收入一一主要是指企业的营业收入， 物管企业中就是指在提 供劳务和服务的经营业务

25、中实现的收入。 可以分为主营业务收入和其 他业务收入两类。物管企业中是主营业务收入主要是顾问管理费收 入。 主营业务收入 管理费、顾问费 开办费 材料销售 其他业务收入 出租房收入 五、费用一一是指企业在生产经营过程中发生的各项耗费的货币 表现，分为计入成本的费用和直接计入营业损益的费用。 财务费用 销售费用 项目成本 管理费用 物管成本 六、利润一一是企业在一定时期内的最终财务成果， 它集中反映 了企业生产经营活动各方面的效益。 企业利润总额由营业利润、投资 净收益和营业外收支净额组成。 利润 第五讲会计报表篇 、会计报表的基本概念 （一）财务会计报告的构成 财务会计报告一一是指企业对外提供

26、的反映企业某一特定日期 财务状况和某一会计期间经营成果、现金流量的文件。 财务会计报告分年度、半年度、季度和月度财务报告。 在年度和半年度的财务会计报告应包括会计报表、会计报表附 注、财务情况说明书。 会计报表主要包括资产负债表、利润表、现金流量表及相关附表。 （二）会计报表的作用 会计报表一一是以日常核算资料为依据编制的， 用来集中概括地 反映企业和行政事业单位的财务状况、 经营成果以及成本费用情况的 书面文件。 1、 会计报表的作用主要有五项: 为投资者了解单位的财务状况及进行投资决策提供信息资 料; 2、 为单位的债权人提供有偿债能力方面的信息; 3、 4、 为财政、工商、税务等行政主管

27、部门提供信息资料; 为单位内部管理人员和职工进行日常的经营管理提供信息 资料; 5、 1、 按反映的经济内容可分为：反映财务状况表（资产负债 为审计机关检查、监督各单位的经营活动提供信息资料。 向会计报表使用者提供经济决策有用的信息，包括企业的 财务状况、经营业绩和财务状况变动的资料。 （三）会计报表的种类 表、现金流量表）、反映财务成果表（利润表、利润分配 表、主营业务收支明细表等）、反映费用和成本表（期间 费用表、产品成本表等）。 2、 按报送对象可分为：对外会计报表（资产负债表、利润 表、现金流量表、报表附注）和对内会计报表（可以自 行设计及成本费用表等）。 3、 按包括的会计主体范围可

28、分为：个别会计报表和合并会 计报表。 4、 按报送的时间可分为：年度、半年度、季度和月度会计 报表。 资产负债表 资产负债表一一是反映企业某一特定日期资产、负债、所有者权 益等财务状况的会计报表。资产负债表又被称为平衡表，是因为它的 资产负债两方必须平衡，即: 资产二负债+所有者权益（净资产） 它根据资产、负债和所有者权益三个基本要素的相互关系，按照一定 的分类标准和一定的顺序排列编制而成。 （一）资产负债表提供的信息包括: 1、资产负债表能够提供资产、负债和所有者权益的全貌。通过 编制资产负债表可以提供某一日期资产的总额，表明企业拥有或控制 的经济资源及其分布情况，是分析企业生产经营能力的重

29、要资料; 2、通过资产负债表，可以反映某一日期的负债总额以及结构, 表明企业未来需用多少资产和劳务清偿债务; 3、通过资产负债表，可以反映所有者权益的情况，表明投资 者在企业资产中所占的份额，了解权益的结构情况; 4、资产负债表还能够提供进行财务分析的基本资料，据以计 算出各种财务指标。 （二）阅读资产负债表的步骤: 首先要阅读资产负债表中反映资产总额、负债总额、所有者（股 东）权益总额的信息，总整体上把握企业的财务结构。 1、资产总额 可以说明：截止到报表编制日时企业拥有多少资产。 数字大 小可反映企业经营规模的大小。同前期报表中资产总额相比较，评 价企业资产增减，可笼统反映企业当年经营效益

30、的优劣。 2、负债总额 可以说明：截止报表编制日企业拥有多少负债。 数字大小可 反映企业所承受的风险大小。同前期报表中负债总额相比较， 评价 企业负债增减。但应注意：负债的增加虽然企业风险的增加，但却未 以求长远利 必是不利的（因为有时负债的增加是为满足投资的需要， 益）。但是负债的畸形增长必然显示企业经营的恶化。 3、所有者（股东）权益总额 可以说明：截止报表编制日企业的所有者（股东） 实际拥有的 同前期报 净资产。数字大小可反映所有者在企业中的财富多少。 表中所有者总额相比较，评价企业净资产增加与否。净资产的增减可 真实反映企业经营效益的好坏（与资产总额作用相比）。 要更深了解企业的某一项

31、业务情况，需要通过进一步阅读在资 产、负债、所有者权益下重要会计科目所体现的数据（略）。 如：“存货”、“应收帐款”等科目的大小反映了企业资金流动 性的大小，企业资金变现能力的强弱。 又如“长期投资”科目余额的大小对进行下一期的决策投资是 有重要意义的。 如“固定资产” “累计折旧” “固定资产清理”三个科目的余额 的差额体现了企业固定资产使用效率的高低。 “固定资产净值” “固定资产原值”一“累计折旧” + “固定资产清理”。 F面是资产负债表的格式: 资产负债表 2003年12月31日 资产 行次 年初数 期末数 负债及所有者权益 行次 年初数 期末数 流动资产： 流动负债： 货币资金 1

32、 259631.60 2214083.14 短期借款 33 短期投资 2 应付票据 34 应收帐款 3 25433.31 485263.61 应付帐款 35 186573.66 550384.31 应收票据 4 预付帐款 36 应收股利 5 应付工资 37 应收利息 6 应付福利费 38 预付帐款 7 应付股利 39 应收补贴款 8 应交税金 40 16228.83 57793.55 其他应收款 9 25203.95 266023.16 其他应交款 41 396.25 1485.51 存货 10 55128.56 45484.61 其他应付款 42 1290304.65 3513665.64

33、待摊费用 11 预提费用 43 一年内到期的长期债券投资 12 预计负债 44 其他流动资产 13 一年内到期的长期负债 45 流动资产合计 14 365397.42 3010854.52 其他流动负债 46 长期投资： 应付内部单位款 47 108953.20 81138.24 长期股权投资 15 流动负债合计 48 1602456.59 4204467.25 长期债权投资 16 长期负债： 长期投资合计 17 长期借款 49 固定资产： 应付债券 50 固定资产原值 18 51822.00 76522.00 长期应付款 51 减：累计折旧 19 6303.50 19026.80 专项应付款

34、 52 固定资产净值 20 45518.50 57495.20 其他长期负债 53 减：固定资产减值准备 21 长期负债合计 54 固定资产净额 22 45518.50 57495.20 递延税项： 工程物资 23 递延税款贷项 55 0.00 0.00 在建工程 24 负债合计 56 1602456.59 4204467.25 固定资产清理 25 所有者权益： 固定资产合计 26 45518.50 57495.20 实收资本 57 无形资产及其他资产： 减：已归还投资 58 无形资产 27 实收资本净额 59 长期待摊费用 28 309706.51 资本公积 60 其他长期资产 29 370

35、429 42 盈余公积 61 无形资产及其他资产合计 30 370429.42 309706.51 其中：法定公益金 62 未分配利润 63 -821111.25 -826411.02 递延税项： 所有者权益合计 64 -821111 25 -826411 02 递延税款借项 31 资产总计 32 781345.34 3378056.23 负债及所有者权益合计 65 781345.34 3378056.23 编制单位：管理处 单位：元 三、利润表 利润表利润表又称损益表，是反映企业一定期间经营成果 的会计报表。由于它是反映企业一定期间内利润的形成或亏损发生 过程的动态报表，因此，利润表的结构和

36、内容与企业利润构成的因 素直接相关。 （一）利润表提供的信息 从企业利润表中，可直接获取如下数据: 1、主营业务收入: 反映企业经营主要业务所取得的收入总额。 2、主营业务成本: 反映企业销售商品和提供劳务等业务发生的成 本。 3、其他业务利润: 反映企业除主营业务以外的其他业务收入扣除 其他业务成本及应负担的费用、税金后的利润。 4、营业利润：反映企业主营业务和其他业务扣除其他相关费用的 利润。 5、投资收益：反映企业以各种方式对外投资所取得的扣除投资损 失后的净收益，其中包括分得的投资利润、债券投资的利息收入以及 认购股票取得的股利和收回投资时发生的收益等。 6、利润总额：反映企业实现的利

37、润。 7、所得税：反映企业从当前损益中扣除的所得税。 2、按经济内容的分类，会计科目可分为二类: a、资产类b、负 债权益类; 3、按用途的分类，会计科目可分为八类：a、盘存类b、结算类、 C、权益类d收入类e、费用类f、跨期摊配类g、财务成本类 h调整类； 4、按反映会计报表内容的分来，会计科目可分为二类： a资产 负债表类b损益表类; 三、物业管理企业会计科目代码对照表: 序号 科目代码 科目名称 序号 科目代码 科目名称 一一一 资产类 25 2176 其他应交款 1 1001 现金 26 2181 其他应付款 2 1002 银行存款 27 2191 预提费用 3 1101 短期投资 2

38、8 2301 长期借款 4 1131 应收账款 29 2321 长期应付款 5 1133 其他应收款 -三 所有者权益类 6 1141 坏账准备 30 3101 实收资本（股本） 7 1171 内部往来 31 3111 资本公积 8 1231 低值易耗品 32 3121 盈余公积 9 1233 库存材料 33 3131 本年利润 10 1301 待摊费用 34 3141 利润分配 11 1401 长期股权投资 五 损益类 12 1501 固定资产 35 5000 货币兑换 13 1502 累计折旧 36 5101 主营业务收入 14 1505 固定资产减值准备 37 5102 其他业务收入 1

39、5 1701 固定资产清理 38 5201 投资收益 16 1801 无形资产 39 5301 营业外收入 17 1901 长期待摊费用 40 5401 主营业务成本 18 1911 待处理财产损溢 41 5402 主营业务税金及附加 -二 负债类 42 5405 其他业务支出 19 2101 短期借款 43 5501 营业费用 20 2121 应付帐款 44 5502 管理费用 21 2151 应付工资 45 5503 财务费用 22 2153 应付福利费 46 5601 营业外支出 23 2161 应付利润 47 5701 所得税 24 2171 应交税金 48 5801 以前年度损益调整

40、 大部分公司会计科目的设置是按照反映经济内容的性质来分类的, 因为我公司是物业管理企业，没有成本类科目，故会计科目分为：a、资 产类b负债类C、所有者权益类d损益类。统一规定会了计科目的编 号，以便于编制会计凭证，登记账簿，查阅账目，实行会计电算化。 第七讲物业管理企业税费篇 一、物业管理企业的税金结构: （一）物业管理企业缴纳的税金涉及七类税法中的四类: 1、流转税：增值税和营业税 2、特定目的税：城市维护建设税、教育费附加 3、所得税：企业所得税、个人所得税 4、财产和行为税：印花税 （二）主要税项政策 1、增值税一一对商品生产和流通中各环节的新增价值或商品附加值 进行征税。 征税范围：1

41、) 销售或进口的货物 2) 提供加工、修理修配劳务 增值税纳税人: 按经营规模及会计核算健全与否分两类: 1) 般纳税人 2) 小规模纳税人 增值税税率：一般纳税人17% 13% 小规模纳税人 6% 4% 物业管理企业，仅指管理处的增值税: 代收代付水电费时，视同销 售，属小规模纳税人，按4%勺征收率纳税。 具体计算：增值税二应收业主水电费金额/ (1+4% *4% 2、营业税一一对提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位 和个人进行征税。 征收范围：交通运输业、建筑业、娱乐业、服务业等九类行业。 征收税率：3% 5% 8%等，不同行业税率不同。 物业管理企业的营业税：物业管理属于服务性行

42、业，按 5%勺征收率 纳税。 具体计算：营业税二营业额X 5% 3、城市维护建设税一一以增值税、营业税、消费税为计税依据而征 收的一种税。 目的：国家为加强城市的维护建设，扩大和稳定城市维护建设资金 来源。 税率：1% 5% 7任档，深圳市的税率为1% 具体计算：城市维护建设税（增值税+营业税）X 1% 4、教育费附加一一以增值税、营业税、消费税为计税依据而征收 的一种附加费。 税率：深圳市的税率为3% 具体计算：教育费附加二（增值税+营业税）X 3% 5、企业所得税对企业取得生产经营所得和其他所得征收的税。 以上所得是指合法的、实物或货币的、纯收益。 税率：深圳市的税率为15%属特区优惠政策

43、。非优惠税率为30% 具体计算：企业所得税二税前利润X 15% 企业亏损，则不用缴纳企业所得税。 6、个人所得税一一对个人取得的各项应税所得额征收的一种税。 税率：工资、薪金所得，适用九级超额累进税率，从5% 45% 具体计算：个人所得税二应税所得额X适用税率一速算扣除数 应税所得额二每月收入额一费用扣除标准 费用扣除标准：1600 （特区），800 （非特区） 征收办法：由企业代扣代缴，个人承担。 个人所得税税率计算表： 级数 全月应纳税所得额（元） 税率（%） 速算扣除数 1 500以下 5% 0 2 500-2000 10% 25 3 2000-5000 15% 125 4 5000-2

44、0000 20% 375 5 20000-40000 25% 1375 6 40000-60000 30% 3375 7 60000-80000 35% 6375 8 80000-100000 40% 10375 9 100000以上 45% 15375 对于稿酬、劳动报酬、特许权使用费所得，利息、股息、红利所得, 财产转让所得，偶然所得和其他所得，按次征收个人所得税，适用税率 是20%勺比例税率。 但对于稿酬所得按应纳税额减征30%对于劳各报酬所得一次收入高 的，实行加成征收一一个人劳务报酬一次超过 20000-50000元的，按税法 规定计算的税额，加征五成，超过50000元的，加征十成。

45、 7、印花税一一对经济活动和经济交往中书立、使用、领受具有法律 效力的凭证的单位和个人征收的一种税。 征收范围：购销合同、运输合同、借款合同、保险合同等十类合同; 营业帐簿；权利、许可证照；产权转移书据。 税率：1、比例税率：分 5档，0.05 %0、0.3 %0、5%0、1%0、4%0 2、定额税率：5元/每件，适用帐簿和权利、许可证照两类。 具体计算：印花税二合同金额*税率 二、物业管理企业的代收费用结构: 物业管理企业在进行经营活动中，所代收的费用有水费、排污费, 某些管理处还会涉及代收电费，具体标准为: 用户类型 水费 排污费单 价（元/吨） 电费单价 （元/度） 类别 用量（吨） 单

46、价（元/吨） 居民 高层 25吨以下 1.89 0.50 0.68 25-30 吨 2.84 30吨以上 3.79 多层 25吨以下 1.59 25-30 吨 2.39 30吨以上 3.19 商业 2.55 0.70 0.87 管理处公用 2.55 0.70 0.87 其中，物业管理企业在代收水费时，要向高层住宅小区居民收取 20%勺加压费和6.24%的增值税费，向多层住宅小区居民只收取6.24%的 增值税费。但加压费的收取问题，由于各个管理处的实际情况不同，收 费方法也不尽相同。例如我公司的老管理处海滨广场管理处，凡是高层 住宅居民，不论住在哪一层，均收取加压费，多层、小高层住宅居民均 不收

47、取。而相对较新的阳光棕榈园管理处，则不论是高层住宅还是多层 住宅，只要是住在4楼以上的居民，均收取加压费。又如地处布吉关外 的中海怡翠山庄管理处，虽然小区内都是多层住宅，但由于市政供水不 足，对居民均要收取加压费。 第八讲物业管理企业收入篇 物业管理企业在进行经营活动中， 管理处的主要收入来源：物业管 理费、车位费、有偿服务收入、其他收入，公司收入来源有管理酬金顾 问管理收入、其他收入等，按会计核算归集有以下几个方面构成: 1、主营业务收入 主营业务收入是指各单位在从事物业管理活动中为物业产权人、使 用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经 营收入和物业大修收入。 2、其

48、他业务收入 其他业务收入是指各单位从事主管业务以外的其他业务活动所取得 的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收 收入、商业用房经营收入等。 3、营业外收入 营业外收入是指各单位发生的与其生产经营无直接关系的各项收 入，包括处置固定资产净收益、固定资产盘盈、出售无形资产收益、罚 款净收入等。 物业管理企业的各项收入具体为: 主营业务收入 其他业务收入 营业外收入 住户管理费 摆台收入 罚款净收入 商户管理费 房屋中介代销手续费收入 滞纳金收入 维修收入 废品回收收入 处置固定资产净收益 停车场收入 其他收入（复印、电话收入） 固疋资产盘盈 会所收入 住户专车收入 游泳池收

49、入 租金收入 4、专用基金 专用基金属于非营业收入，分为二类: 本体维修基金（只有深圳有此项基金）：系代收代付基金，业主在 房屋交付保修期满后第一个月起开始向物业管理处交纳。 本体维修基金的30%用于房屋本体公用部位的日常维修和零星小 修，70%用于房屋本体共用部位中修以上维护工程，用于中修以上维护 工程时，须经业主委员会或该栋50%以上的业主书面同意。 专用基金是由开发建设单位在住宅区移交时，按住宅区建设总投 资2%的比例一次向管理会划拨的资金，总投资含地价、公用设施配套费、 建造成本。专用基金用于购买管理用房、垫支购买部分商业用房和住宅 区公用设施的重大维修工程（实际工作中没有执行，开办费

50、属于此项） 第九讲物业管理企业成本篇 一、物业公司的财务核算特点 物业公司只能按管理处的管理成本提取10%勺管理酬金，扣除自己 的管理费用等开支后形成公司的利润。 管理处上交管理酬金后有节余利润是管理处全体业主的，亏损要由 物业公司来承担，公司现行的管理合约是酬金制和包干制的结合，按新 条例规不定期要在合同中明确是包干制还是酬金制，才有利于物业公司。 根据上述原则进行公司和管理处的会计核算，物业公司的会计报表 要分别反映投资人的权益和全部会计单位汇总两套报表体系。 1、反映投资者权益的报表，建立在公司本部的基础上，按稳健原则 减去管理处的亏损准备后计算盈亏，反映投资者应获得的利润。 2、汇总会

51、计报表，是向税务部门纳税依据，同时可以反映公司总体 经营规模的会计报表。 二、物业管理处的成本结构 物业管理成本是指物业管理过程中为物业产权人、使用人提供管理、 服务和维修等过程中发生的各项成本、费用支出。按管理架构分公司管 理费和管理处管理成本，下面主要是介绍管理处的成本主要结构，包括 直接人工费、直接材料费、其他直接费和间接费用。 1、直接人工费: 包括直接从事物业管理的人员工资、奖金、伙食费、服装费、劳动 保护费、劳动保险费及按工资总额计提的职工福利费（8% 14%等。直 接人工费按人员类别分设“护卫人员”、“清洁绿化人员”、“维修人员” 和“其他人员”等。 2、直接材料费: 包括在物业

52、管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动 力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。按类别分设“护卫材料” “清洁绿化材料”、“维修材料”、“其他材料”等。 3、其他直接费: 包括公用水电费、公共设施日常维修费用、外委大厦日常维修费、 外委机电设备日常维修费、外委电梯日常维修费、外委清洁费等。但值 得注意的是，公共设施、机电设备大中修理费用应由本体维修基金或专 用维修基金支出。 4、间接费用： 包括管理处管理人员的工资及福利费、办公费、交通差旅费、交际 应酬费、劳动保险费、员工培训费、固定资产折旧费、低值易耗品摊销、 待摊费用摊销、自用水电费、税金、劳动保护费、工会经费、食堂费用、 社区

53、文化活动费、业主管委会费用和其他等。 具体明细项目设置及包含的内容如下: 项目 核算内容 一、直接人工费 1、护卫人员 核算护卫人员的工资及福利，包括工资、奖金、福利 费、伙食费、过节费、服装费、保险费等 2、清洁绿化人员 核算清洁人员外包费，绿化人员的工资及福利，包括 工资、奖金、福利费、伙食费、过节费、服装费、保 险费等 3、维修人员 核算维修人员的工资及福利，包括工资、奖金、福利 费、伙食费、过节费、服装费、保险费等 4、其他人员 核算食堂人员、接待员、会所人员、司机等的工资及 福利，包括工资、奖金、福利费、伙食费、过节费、 服装费、保险费等 二、直接材料费 1、护卫材料 核算有关护卫工

54、作的材料支出，如对讲机及配件等 2、清洁绿化材料 核算有关清洁绿化工作方面的材料支出，如清洁用品、 绿化用工具、化肥及花草等 3、维修材料 核算有关维修工作方面的材料支出，多指维修用品等 4、其他材料 核算除上述材料以外的其他零星材料 三、其他直接费 1、公共水电费 核算小区公共部分，如电梯、楼倒、大堂的水电费 2、大厦维修费 核算有关大厦的各项维修支出，但不包含使用本体维 修基金的各项维修 3、机电设备维修费 核算各种公共机电设备每月的保养费和年检费、维修 费等 4、电梯维修费 核算电梯每月的保养费和年检费、维修费等 5、清洁费 核算大厦外墙、水池的清洗费 6、其他 核算除上述费用以外的其他

55、零星开支 四、间接费用 1、管理人员工资及福利 核算管理人员的工资及福利，包括工资、奖金、福利 费、通讯费、交通费、过节费、加班费、保险费等 2、办公费 核算办公室的各种日常开支，如购买办公用品、电话 费、订购报刊杂志费、印刷费及审计、诉讼、律师、 工伤年检等各项专业顾问费 项目 核算内容 3、交通差旅费 核算员工因公外出的交通费及差旅费等，还包含员工 每年休探亲假的来回路途费 4、交际应酬费 核算员工因公消费的招待费、购礼品款等 5、劳动保险费 核算管理层员工的劳动保险、失业保险、工伤保险费， 但医疗保险费除外，计入“应付福利费”中 6、员工培训费 核算员工的各类培训费，多指物业管理上岗证培训 7、固定资产折旧 核算每季度计提的各类固定资产折旧费 8、低值易耗品摊销 核算每季度计提的各类低值易耗品摊销费 9、待摊费用摊销 核算管理处办公室、员工宿舍、食堂的装修工