上海郊区中心村实施问题

1、 上海中心村规划实施若干问题探讨上海中心村规划实施若干问题探讨 框架 郊区规划历程郊区规划历程 概念界定概念界定 中心村布局规划中心村布局规划 实施存在问题实施存在问题 政策解读政策解读 试点案例试点案例 一、上海郊区中心村 概念演变与界定 1、上海郊区中心村概念演变 1999年编制的上海市城 市总体规划（1999- 2020），是在法定规划文 件中首次提出“中心村”及 “中心村规划”。 “促进三个集中，归并自然村， 加强中心村建设。中心村规模应在 2000人左右，人均建设用地100平 方米以内” 1、上海郊区中心村概念演变 2006年10月，市委市 府发布了“关于推进社会 主义新郊区新农村建

2、设的 实施意见”，明确指出： “坚持三个集中，推进 “1966”城乡规划体系落 地”的要求。 1、上海郊区中心村概念演变 2006年，按照 “试点先行、政策 聚焦”的精神，积 极开展新郊区新农 村先行区试点建设 工作。确定了金山 （廊下）现代农业 园区等9个试点区。 2、中心村概念界定 一、地域概念：中心村是在现状行政村合理归并基础上新建制的行政村。 二、功能概念：中心村具有最基础的农业生产管理、农村社会管理和农民 生活服务功能。 三、规划概念：“中心村规划”对应了城乡规划法法定要求的“村庄 规划”。 它包括两个层面内容： 一是村庄布局规划，在村域范围内对各类生产、生活、交通、环境等要素 进行

3、用地布局（落地）。 二是村庄建设规划，对各类保留、改造、新建的村民居住点进行详细规划 设计。 二、上海中心村规划建设 动态与存在问题 1、全市中心村规划布局 邻镇型中心村邻镇型中心村 独立型中心村独立型中心村 为兼顾农村的近远期建设的情况，同时为村庄在选择整治改造或动迁 等建设活动时提供分类参考意见。 宏观层面将中心村分为两种类型： 位于规划城镇建设地区的中心村为邻镇型中心村 位于规划农村地区的中心村为独立型中心村 此类中心村的建设更应该关注的是村民居住点的建设，其人口也将逐渐 转为城镇人口，因此邻镇型中心村的布局很大程度上取决于各区县城镇 建设的发展计划。 村域面积控制在5-6平方公里，近郊

4、中心村村域面积相对较小，远郊中 心村村域面积相对较大。 上海市中心村布局规划 邻镇型中心村规划布局 区县名称独立型中心村数量（个） 邻镇型中心村数量（个） 合计 闵行区131528 宝山区11415 嘉定区25732 浦东新区527 金山区65065 松江区592584 青浦区70373 南汇区60060 奉贤区671178 崇明县2086214 合计58373656 1、全市中心村规划布局 2、中心村规划试点情况 第一批试点是在金山区，2005年底开始进行试点实践，选取3个有 代表性的村庄作为试点村枫泾新新村、朱泾温河村、漕泾蒋庄村， 从而揭开了上海市社会主义新农村试点规划的序幕。 新新村是

5、作为农业生态型中心村的代表； 温河村是作为半工半农型中心村的代表； 蒋庄村紧邻金山工业区，属于工业型中心村。 2、中心村规划试点情况 2、中心村规划试点情况 限制发展限制发展 改造发展改造发展 鼓励发展鼓励发展 3、实施情况和存在问题 （1）对“人”的规划缺位 居住在规划中心村范围外的农村户口居民 居住在规划中心村范围内，仍以农村居住方式生活 的城镇户口居民 （2）“三个集中”/“自由发展”？ 3、实施情况和存在问题 2008年来，随着农村地区改革试点的深入，开始提出集 体建设用地流转的发展思路。 这个思路暗含的逻辑假设即是，承认一切合法的已建设用 地。在这个逻辑假设下，居住点的集中布局、农业

6、集约化发 展、农村环境整治等等重大问题都将面临一定的困惑。 （3）超前目标与行政体系的悖论 3、实施情况和存在问题 现状行政村和生产队的行政体制如不能突破，则宅基地集 中的难度将大大提高，中心村规划中的主体“中心村”则只 能一直是飘在半空的美好理想。 3、实施情况和存在问题 （4）实施主体之间的协作有待进一步磨合 规划部门：统筹组织中心村规划的发展路线，对于各个阶段的实施重点 予以掌控，并要制定对每个规划相关利益主体都公平、公开的实施政策。 农委：对于农业发展，农村社会发展和农村基础设施发展等内容，根据 中心村规划的统筹，予以资金和技术保证，确保建设有序分批实施。 土地部门：确保新增居住点的土

7、地供应，同时负责监督土地使用的总体 情况，在保证新增用地供应的同时，也保证原有的建设用地的回收和复垦 等工作顺利进行。非常注重土地指标的延续性和土地使用规模的可控性。 三、上海市农村集体建设用地流转试点 1、政策解读 2010.1：上海市关于开展农村集体建设用地流转试点 工作的若干意见 2010.1：关于本市实行城乡建设用地增减挂钩政策 推进农民宅基地置换试点工作的若干意见 2010.8：农村集体建设用地流转试点操作规范（试行） 1、政策解读 流转基本原则： 确保基本农田指标底线 城乡建设用地总量控制 保障农民财产性收益 1、政策解读 主要内容： 流转土地用途 流转方式 流转平台 依法取得的农

8、村集体建设用地，可以用于工工 业、商业、旅游业、服务业业、商业、旅游业、服务业等经营性项目。 禁止进行商品住宅开发建设。 实体流转实体流转 指标流转指标流转 可转让、出租、抵押。 通过土地整治将农村集体建 设用地复垦为耕地产生的建 设用地指标和耕地占补平衡 指标，可在全市范围内流转。 建立城乡统一的上海市土地交易中心，探索国 有建设用地和农村集体建设用地“两种产权、 同一市场、统一管理”的新途径。 2、试点案例：亭北村 嘉定小庙村 松江新镇村 金山亭北村 农村集体建设用地流转四个试点村 浦东益民村 2、试点案例：亭北村 金山支线 松卫公路 亭枫公路 亭枫高速 亭卫公路 嘉金高速 指标流转合计：

9、指标流转合计：9.599.59公顷公顷 实体流转合计：实体流转合计：2.212.21公顷公顷 土地流转指标 类类 型型面积（公顷）面积（公顷） 工业用地工业用地 流转流转 工业用地工业用地 指标流转指标流转 0.43 工业用地工业用地 实体流转实体流转 1.03 小计小计1.46 宅基地流宅基地流 转转 宅基地指宅基地指 标流转标流转 5.61 闲置宅基闲置宅基 地流转地流转 3.55 宅基地实宅基地实 体流转体流转 1.18 小计小计10.34 合计合计11.8 因子1：村庄规模（人口规模、用地规模） 村庄规模越大，宅基地拆迁安置成本越高村庄规模越大，宅基地拆迁安置成本越高 因子2：村庄形态

10、（建筑密度、平均层数、分散 系数） 建筑密度越低、平均层数小的村庄土地流转效益高建筑密度越低、平均层数小的村庄土地流转效益高 因子3：户均住房情况（户均宅基地面积、户均 建筑面积、建筑质量） 户均基地面积与建筑面积小的村庄安置成本低户均基地面积与建筑面积小的村庄安置成本低 因子4：设施水平（交通条件、公共与市政设施 ） 设施水平高等村庄具有较好的发展潜力设施水平高等村庄具有较好的发展潜力 因子5：社会因素（村民意愿、村庄关系） 村民搬迁意愿强烈的存在土地流转的操作性强村民搬迁意愿强烈的存在土地流转的操作性强 一级指标二级指标 村庄规模人口 户数 用地面积 建筑面积 村庄分布建筑密度 开发强度

11、平均层数 分散系数 住房情况户均宅基地面积 户均建筑面积 建筑质量 设施水平区位条件 交通条件 公共与市政设施 社会因素村民意愿 村庄关系 综合得分 评价指标体系评价指标体系 宅基地流转要点宅基地流转要点 土地流转建议 土地流转的三种可能方案： （1）异地流转 （2）本地流转 （3）部分异地流转，建议4.4公顷用于本地流 转，4公顷异地流转 土地流转功能建议： （1）实体流转 号：工业用地实体流转 面积：1.03公顷 功能：特色餐饮、农家乐、宾馆 号：宅基地实体流转 面积：1.18公顷 功能：商业服务业、宾馆 （2）本地流转部分 农民建房、商业服务业、超市等 本地流转建议 范围：最大面 积8.4公顷 本地流转范围选择原则： （1）不占用基本农田 （2）交通方便 （3）靠近镇区、基础设施配套条件较好 号：工业用 地实体流转 号：宅基地 实体流转 松江区佘山新镇村庄规划松江区佘山新镇村庄规划 模式层面模式层面 土地流土地流 转制度转制度 设计设计 土地流转 典型模式 市场层面市场层面 政府层面政府层面 农用地流转 集体建设用地流转 未利用地流转 建立农地流转的中介组织 建立农地流转的服务体系 建立农业经营风险保障机制 农地流转的法律政策体系 农村社会保障体系 多渠道引入资金 培育企业家类型的专业农户 建立农地流转的供给市场 加强监管体系 土地股份合作制土地股份合作制-南