房地产开发基本流程

1、房地产开发流程图解房地产开发流程四阶段：一、项目立项阶段二、项目前期准备阶段 三、项目建设阶段 四、项目销售及售后服务阶段一、项目立项阶段:首先对投资地区和投资i环境进行研究、分析，根据；对自然资源的了解和市场情I:况的调查以及对国家的经济Ii政策和政治环境等情况进行:综合分析预测，找到最有利I:的投资机会，为投资机会的1i选择提供依据I申领项目选址意见书及项目立项批文:到城市规划管理部门 申I:请定点；j;需向规划部门提交有效I:的项目立项批文、选址意见i书、申请定点报告、申请用I:地报告；企业的资质证明、I:营业执照、法人代表委托书:等文件或证书；申请定点选址意见书是项 目进行设计、开发和

2、管 理的重要依据；申领项目选址意见 书时需向主管部门提 交地址申请报告、有效 的项目建议书等；项目立项批文是 有计划管理部门颁发， 确认开发项目通过审 核，是可以进行开发建 设的文件；申领项目立项批 文的时候需向主管部 门提交可行性报告、立 项申请书、资金来源说 明、房地产开发物业类 型说明等；:到土地管理部门 办理土;地岀让或转让手续，签订 土:地使用权出让或转让合同 ，:并缴纳土地使用权岀让金；申请购置土地、办理土地产权手续! 提交建设用地规划I;设计总图，供规划管理;部门审核，然后由规划I:管理部门核定用地面:积，报经政府批准，发:给开发商建设用地规I-划许可证被申请建设用地现 状地形图

3、，根据开发项 目的性质和所处地段条 件提岀用地范围，外部 限制条件；提岀规划设 计要点，包括建筑密度、 容积率、建筑层数、高度、体量红线等、项目前期准备阶段建设工程许可证是由规:划管理部门审批颁发的；:施工许可证是由建设单:位（即开发商）而不是有施工:单位负责申领；:在开工前办理。未经许可，:不得擅自开工；选择勘探队伍和设计单位;通过招标选择勘察:队伍进行地质勘察和设:计单位进行建筑设计申领工程规划许可证和施工许可证:使土地（生地）在通过一级:开发后，能达到具备上水、:雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可 以进场后迅速开发建设。主要包括：通给水、通排水、通电、通讯

4、、通路、通燃气、通热力以及场地 平整。:通过招标选择承包商:招标一般流程：拟定招标方式，准备文件j编制标底向招标主管部门申请招标发布招标通告;对承包企业的资格进行预审发送招标文件:招标工程交底与解答ij:开标、评标、决标发岀中标通知及签订合同房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管 理部门经过审查后，为符合条件的折迁人颁发的据以实施拆迁的有关申领房屋拆迁许可证做好“七通一平”工作选择监理单位证书。拆迁程序为:拆迁调查j制定拆迁安置计划申领房屋拆迁许可证j发布拆迁公告与被拆迁人签订协议j动迁验收办理拆迁房屋产权灭籍和土地使用证通过招标方式选择监理单位（接受建设单位的委托，承担其项目管理工作）三、项目

5、建设阶段:1、配合承包商做好各I:项工作:2、按时提供施工现:场，完成场地的“七:通一平”:3、及时提供以约定数:量的图纸，组织以约I:定的由开发商负责订i购的材料设备及时进:场。:4、协助承包商做好接:受验查工作1:5、对项目的投资、进:度和施工质量进行监:控。:6、进行合同管理:7、有效地协调参与项:目单位的关系。I:1、组织监理单位进行监:理:2、组织业主负责供应的:材料、设备订货组织承包商进场加强开发项目工程管理与监控建设工程竣工验收应当具 备下列条件：1. 完成建设工程全 部设计和合同约定的各项 内容，达到使用要求；2. 有完整的技术档 案和施工管理资料；3. 有工程使用的主 要建筑

6、材料、建筑构配件 和设备的进场试验报告；4. 有勘察、设计、施 工、工程监理单位分别签 署的质量合格文件；5. 有施工单位签署 的工程保修书。不符合上 述条件的工程，建设单位不得组织工程的竣工验 收。应提交材料：项目开工报告、竣工报告、分部分:项工程技术人员名单、图纸会审及交底丫记录、设计变更通知、技术变更核定单、； 工程质量事故调查处理资料、测量放线j资料、材料构件设备合格证明、试验检:验报告、隐蔽工程验收记录、施工日志、 竣工图、质量检验评定资料、竣工验收！资料等；到房地产市场管理部门申请；应具备条件：1、建设项目各种批准手 续齐备，且已确定竣工 交付使用日期；2、已完成建设项目投资 的2

7、5%或已完成单体项 目的主体结构（即结构 封顶）3、已确定预售的监管机 构和监管方案4、已制定房屋使用维修 公约应提交的材料：1、开发商的营业执照， 建设项目的投资立项、 规划、用地和施工等批 准文件或证件。2、工程施工进度计划。3、投入开发建设的资金 已达工程建设总投资的 25%以上的证明材料。4、商品房的预售方案, 方案应说明商品房位 置、装修标准、交付使 用日期、预售总面积和 交付使用后的物业管理 等内容；应附有商品房 预售总平面图。四、项目销售及售后服务阶段:新房竣工后 3个月:内申请办理所有权登I:记；:登记时需提交建设:许可证和建筑图纸等图i:件；办理竣工后的产权登记手续申领商品房

8、销售许可证!物业管理服务是物I;业管理企业受物业产权:人、使用人委托，以有i偿方式对物业项目进行i;日常维护、修缮与整治1等服务。i向主管部门交 验主要的证明文件 及相关资料（如： 项目批文、规划红 线图、土地权属证 明文件、建设用地 规划许可证、建设 工程规划许可证、 房屋竣工验收资料 及平面图、价格申 请表等。与物业公司签订物业委托管理合同开发企业将新物:业交付物业管理公司:接管时，应提交以下:资料：房屋建设的各:项批准文件、竣工总:平面图、房屋及配套:基础设施、设备的竣:工图，地下管道网图:及其他必要资料提交相关材料与用户签订商品房销售合同或租赁合同包括管理和服务 两方面：管理：掌握物业的变 动、使用状况、使房 屋设备和配套设施及 时得到修复、更新、 保养；服务：以充分保障产 权所有人