XX物业景香苑物业管理专业技术方案

1、物业管理方案景香苑深圳市金盛物业管理有限公司 （拟定名）SHENZHEN JINSHUN PROPERTY MANAGEMENT， COLTD目录346121318第一章公司简介深圳市金盛物业管理有限公司 （拟定名）是以中国物业界资深专家 先生为核心，汇聚物业界一批精英人士所创立的专业化物业管理企业，现持全国物业管理企业三级资质证书， 是深圳物业行业颇具管理实力和管理经验的后起之秀。公司在行业理论指导下积累了丰富的物业管理经验，建立了完善的综合管理体系，能够根据不同区域、不同客户、不同物业类型的实际情况、服务需求及管理侧重有针对性地调整应用。金盛物业秉承“真情服务每一天”的服务理念，在行业内率

2、先推广并运用了“首问责任制”管理模式，并全方位推行“七心级”服务工程，是业户、发展商和社会各界广泛认可的“三好企业” 。我们致力于创建民牌楼宇、创立品牌物业，不断为社区楼盘增加新的亮点和价值，最终与客户共同创造安全、时尚、 舒适的生活环境，不断满足和超越客户日益增长的物业服务需求。公司建立了与国际质量标准接轨的 ISO9001质量保证体系，运用制度化、程序化、 标准化的管理手段，开展科学的管理以提供优质的服务。与此同时公司还建立了有效的竞争机制和激励机制， 使公司凝聚了一大批物业管理各岗位的优秀人才。公司下设行政人事部、 财务部、物业部、工程绿化部、企业发展部、惠州分公司、珠海分公司（筹备中）

3、等，管理层专业技术骨干和管理人员持证上岗率100%。金盛物业热忱欢迎社会各界人士、各界朋友对我司进行指导并相互交流。第二章管理设想以金盛物业成熟的物业管理经验为依托，针对景香苑小区的特色，我们拟定了以下的管理设想：一、人性化管理1、严密的治安防范服务：我们将根据景香苑的实际情况，设计出严密、安全、高效的安全防范体系，通过先进的安全监控系统、高素质的保安队伍、严格的管理制度，实现人防和技防的完美结合，确保业主人身和财产的安全；2 、高效的清洁绿化服务：专业的清洁和消杀队伍，为景香苑业主精心打理、细心呵护每一寸生活空间；专业的园林设计和养护，使小区一年四季鲜花盛开、 绿草盈盈；干净整洁、绿意盎然的

4、社区环境，让景香苑业主每一天都心旷神怡；3 、专业优质的工程服务：我们以专业的工程技术人员、完善的工程设备，为小区业主提供 24 小时的维修服务；同时妥善维护小区的公共设施和设备，确保和延长公共设施设备的使用寿命；4 、完善美观的 CIS 系统：接管后，我们将从小区的标识导视系统，绿化景观的建造、各种铭牌的设计、管理人员的服装等多方面统一规划，以展示小区别拘一格的品牌形象；二、透明化管理管理处的财务公开（物业管理费、维修基金的收入及支出等） 、人员公开、管理制度公开， 实行全方位的透明管理，并随时接受业主及使用人查询和监督。让业主明明白白交费，明明白白受益。四、依法管理我们将严格按照 中华人民

5、共和国物业管理条例 及深圳市物业管理的有关法规、政策要求，以法律为准绳，沿着法制的轨道进行管理和服务，决不做违法违章和损害业主利益的事。第三章管理人员的配备、培训（一）人员的配备原则我们对管理人员的配备以有经验、有知识、有技能、懂管理和具有高度的服务意识为准绳， 在此基础上建立一支高素质的物业管理从业人员队伍，为景香苑物业管理创出优质品牌。 在小区管理人员配备中，我们遵循如下原则： 具有良好的职业道德观念：爱岗敬业、诚实守信、服务群众、奉献社会。 在尊重人才的基础上，既注重专业技能，又注重思想品德，德才兼备。 所有管理人员需参加物业管理专业上岗培训并取得合格证书，保证 100%持证上岗。（二）

6、人员配置情况1、管理处主任： 1 人2、收款员： 1 人3、客服人员： 3 人4、保安队长： 1 人5、保安班长： 3 人（每班 8 小时，三班倒）6、保安员： 33 人（每班 8 小时，三班倒）7、维修主管： 1 人8、维修人员： 6 人9、清洁绿化主管： 1 人10、清洁绿化人员： 14 人共计 64 人。（三）管理处组织架构图（见下页）管理处主任工程维修部安全管理部客户服务部清洁绿化部维安清修管洁技队绿工员化员（四）人员的培训1、培训目标为了充分体现景香苑智能化、 多功能的生活环境和金盛管理模式的典范，必须培养出一支踏实肯干、业务精通、具有良好服务意识和职业道德的物业管理队伍，确保景香苑

7、物业管理目标的顺利实现。（ 1）确立员工年度培训在 150 课时以上；（ 2）新员工培训率 100%，培训合格率 100%；（ 3）管理人员持证上岗率 100%；（ 4）特殊工种人员持证上岗率 100%；（ 5）员工年度培训率 100%，培训合格率 100%；（ 6）确立和完善员工培训网络。2、培训方式（ 1）自学是提高学识和技术、 增长知识才干的行之有效的方法，金盛物业公司非常重视和鼓励员工利用业余时间参与自身岗位相关的专业培训班、大学自考班，学习时间给予安排和照顾。（ 2）自办培训班。举办物业管理及相关专业培训班，加强和提高员工专业素质和职业道德修养。（ 3）外派学习培训。安排外派专业培训

8、，管理人员及服务人员选派参加行业主管部门组织的各项专业技能培训。（ 4）理论研讨或专题讨论。针对物业管理工作中发生的疑难、典型案例及时请行业精英同管理层举行专题研讨会或专题讲座， 总结探讨具有超前意识的管理途径或管理措施。（ 5）参观学习。管理处组织全体员工分期、分批参观同行业优秀项目，开拓视野，总结经验。（ 6）岗位轮训。通过岗位轮训，给员工提供晋升机会；通过人才横向、纵向交流，达到“专职、多能”的目的，从而提高综合素质和人才培养的功能。3、培训工作计划为确保景香苑各项管理工作能按质量完成， 取得培训应有的满意效果，按培训的需求，制定以下计划：岗前培训计划如下表：培训培训类别对象培训内容培训

9、方式培训考核全公司简介；景香苑基本概况；物业管理基础知识；员工守公共知识体集中培训笔试通过方能培训员则；公司规章制度；职业道个别培训上岗德；安全防火教育；礼仪礼工节的培训。物业管理岗位资格培训；主管岗位职责培训；管理干部ISO9001-2000 质量 体系知外送培训培训主管集中培训识；质量体系文件；现代物业管理实务。管理员班长物业管理岗位资格培训；各集中培训培训领班专业岗位职责培训；公文写个别培训作培训；服务意识培训。岗位职责培训；专业技能培笔试，实操考普通员工操作层训；服务意识培训。集中培训试通过方能上培训员工岗常规培训计划如下表：培训培训培训培训类别对象培训内容方式周期考核全礼仪礼节培训；

10、物业管理基础公共知识体知识；员工守则； 职业道 德； 集中每 月每季度安全防火教育； IS09001-2000培 训笔试一培训员培训一次次工版质量体系。ISO9001-2000 质量体系知识；外送主管质量体系文件；现代物业管理每月每季度管理干部（含物动态；物业管理专业知识及有培训培训笔试一培训集中管员）关法规；团队合作；公文写作，培训一次次电脑运用，基础英语。ISO9001-2000 质量体系知识；集中每半每季度管理员班长与岗位有关的质量体系文件；培训月培笔试实培训领班专业知识和专业技能培训； 公外送训一操考试文写作培训。培训次一次每月笔试考试与岗位有关的工作手册； 与岗每 周普通员工操作层集

11、中一次，每位有关的专业知识； 专业技能培 训培训员工培训季度实培训。一 次操考试一次第四章物业接管第五章管理承诺深圳市金盛物业管理有限公司为景香苑业主提供58 项服务承诺，并根据业主的意见和建议，随时调整管理和服务过程中的行为。一年达到省优秀小区； 二年达到国家优秀小区； 三年通过质量体系论证。一、客户服务及基本目标1、维护和改进设施、设备的使用功能，提高物业管理的智能化管理水平。2、管理处实行 24 小时全天候服务，并公示服务联系电话。3、管理处主任具有丰富的物业管理理论基础和实操经验。4、有完善的物业管理方案。5、在管理区域内建立本企业的企业形象识别系统：服务理念、行为规范（专业着装、佩带

12、标志、语言规范、文明服务）、现场标识等。6、一线服务人员每年体检一次，身体合格者方能上岗。7、 适应业主需求，开展有偿服务及代办服务，公示服务项目及收费价目。8、通过各种形式，如走访住户、召开恳谈会、进行电话沟通和问卷调查等，每年与 50%以上业主作有效沟通，有效投诉处理率 100%。9、建立完善的档案管理制度（物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案、物业租赁档案、日常管理档案等）。适应业主需求，组织、配合开展社区文化活动。10、建立健全财务管理制度，每半年公布一次物业管理费、维修基金的收支账目。11、按规定管理使用维修基金。12、应急需求处理率达到100%。13、每层公共区域照明灯损坏

13、率不超过3%。14、违章发生率 1%以下，处理率达到100%。15、卫生、消杀、环境、绿化国家级达标率100%。16、化粪池、雨水井、污水井完好率100%。17、排水沟、明暗沟完好率99%以上。18、专业人员培训合格率100%。19、无重大火灾、刑事和交通事故。20、无机动车丢失事件发生；21、无脏、乱、差现象发生。22、每年进行一次客户满意度调查，调查有效样本覆盖率20%，业主满意度达90%以上，并对薄弱环节持续改进。23、按照中华人民共和国物业管理条例及深圳市物业管理的有关法规、政策的要求，进行依法管理和服务，决不做损害业主及违法、违章的事。24、管理处将积极研究、分析业主需求，急业主所急

14、，想业主所想，在充分挖掘业主潜在需求的基础上，为业主提供增值性服务及咨询，变物业管理的被动管理为主动服务。二、房屋管理25、按有关法规、政策、规定和业主公约的约定对房屋及配套设施进行管理服务。26、房屋外观（包括屋面、天台）完好、整洁，外墙、公共楼梯间的面砖、玻璃等无污迹，无破损，涂料墙面定期粉刷。外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。27、对违反规划、私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止、报告并协助有关部门依法处理。28、房屋装修符合规定，有小区装修管理制度、装修协议、装修申请及审批记录、装修公司及装修人员登记及相关材料，日常巡

15、查记录及验收手续等。对私改 乱拆管线、破坏房屋结构和损害他人利益现象及时劝止、报告。三、设施设备维修养护29、共用设施设备运行正常，维护良好，无事故隐患。有设备台帐、运行记录、检查记录、维修记录、保养记录。30、道路、停车场平整通畅，消防器材可随时启用，交通标志齐全规范。31、路灯、楼道灯等公共照明设备完好率98%以上，按规定时间定时开关。32、维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。33、在接到相关部门停水、停电通知后，按规定时间提前通知用户；34、小区出入口 24 小时立岗值班。35、对进出小区的车辆实施登记管理，并引导车辆出入和有序停放；36、对小区的临时出

16、入人员实施出入证管理，进行相应的登记和路径指引；37、 对火灾、水浸、刑事、交通事故等突发事件有应急处理预案（每年预演一次）。四、清洁、保洁服务小区公共场所、 公共绿地、主次干道、房屋公共部位的保洁 （不少于以下频次）38、公共绿地、道路1次/ 天清理39、室外标识、宣传栏、雕塑小品1次/ 周擦拭40、水池、沟、渠、沙井1次/ 天清理41、楼道地面1次/ 周拖擦42、室内信报箱、消防栓、过道门、扶手等公共设施1 次/ 天全面擦拭43、洗手间每天配合清洁剂湿拖多次30分钟保洁44、清洁完成后，清洁区域、部位无垃圾、杂物、异味，外观整洁、明亮；并进行保洁巡查，确保无乱悬挂、乱丢弃、乱堆放、乱贴乱画

17、等现象。45、合理布设垃圾桶，垃圾袋装。46、定期消杀，有效控制蝇、蚊等害虫孳生。47、小区内公共雨、污水管道保养1次/年全面疏通48、雨、污水井养护检查 1 次/ 月，并视检查情况进行及时清掏49、化粪池检查： 1 次/ 月，清掏： 2次/ 年50、禁止饲养家禽、家畜，对违反者及时劝止、报告，并配合有关部门进行处理。51、饲养宠物必须符合相关规定；对违反者及时劝止、报告，并配合有关部门进行处理。五、绿化养护管理52、草坪保持平整，高度不应超过10 公分，超过时应及时进行修剪。53、草坪内常年清除杂草，有效控制杂草孳生。54、花草树木无枯死， 发现死树，应在一周内清除， 并适时补种。55、绿篱

18、超过平齐线10 公分时应进行修剪，绿篱根部无死枝枯叶及杂物，当天清除修剪废弃物。56、造型树木根据树木品种和生长情况，及时修剪整形，观赏效果良好。57、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木长势良好。58、绿化地设有宣传牌，提示人们爱护绿化。第六章财务收支预算景香苑由建筑面积约9 万平方米，本测算是按正常管理来计。一、景香苑物业管理费月收入预算序项目测算依据计算式总额（元）号住宅物管住宅可收费面积约9 万平米，一费收入管理费按 0.8 元/ 月. 平米900000.872000月卡： 200 15060%=18000元地下车位约 200 个，地下按临时：22500二停车租金150 元/ 月. 车, 临时停车 5 元/30 5 30=4500月. 车，实用率为 60%，日均元临时停车按 30 辆计。三收入合计94500二、景香苑物业管理费月支出预算序项目测算依据计算式总额(元/月)号一工资福利共64人1+221616支出1工资成本A+B+ +J52400A主任1 人2500 元/ 月2500B收款员1 人1200 元/ 月1200C客服人员3 人1100 元/ 月3300D保安队长1 人1500 元/ 月1500E保安班长3 人10