江西南昌青云谱服务外包产业园优联中央广场商业中心项目前期策划提案

1、关于在南昌市青云谱区广州路口投资兴建青云谱服务外包产业园（优联中央广场商业中心） 的前期策划提案致力于以呼叫中心为平台的服务外包、创意产业、高新技术、软件开发、低碳高科、总 部经济产业的聚集提供一个环境最舒适、 配套最完善、 交通最便利、 服务最周到的写字楼宇 产业园和高尚商业居住中心区江西南昌青云谱服务外包产业园 优联中央广场商业中心项目前期策划提案江西优联汽车产业投资发展有限公司2010 年 7 月 7 日江西南昌青云谱服务外包产业园优联中央广场商业中心项目前期策划提案目录第 1 章、南昌市市场环境分析第 2 章、青云谱区商业调研与分析第 3 章、南昌市写字楼市场概况第 4 章、南昌市目前

2、写字楼分布概况第 5 章、南昌市写字楼未来发展趋势第 6 章、项目的 SWOT 分析第 7 章、项目选址、建设内容与规划第 8 章、项目结论和建议第 9 章、附件第一章 市场环境分析宏观环境一、城市概况1、南昌印象：江西省省会，全省政治、经济、科技、文化中心，全国 35 个特大城市之一。 地处江西省中部偏北地区， 赣江、 抚河下游， 鄱阳湖滨。 王勃滕王阁序 概括其地势为 “襟 三江而带五湖， 控蛮荆而引瓯越” 。南昌国土面积为 7402 平方公里， 其中市区面积 617 平方 公里，共辖东湖区、西湖区、青云谱区、湾里区、青山湖区五区。建成区面积 65 平方公里， 总人口 490 多万人。2、

3、交通网络： 京九线中段最大的中心城市和综合型交通枢纽， 区位优势非常突出。 105、316、 320 等三条国道交汇于此，浙赣线与京九线在南昌形成钢铁" 十字架 " ，使南昌成为中国铁路的重要枢纽。公路交通里程达 2847.33 公里，汽车站 27个，货运配载市场 3 个， 立式码头 25 个，泊位 67 个，港口年吞吐能力在 800 万吨。民航可直达北京、上海、广州、 深圳、香港、福州、厦门、西安、昆明、珠海、海口等个城市，全年起降.万架次。道路运输面向全国各地，水路运输通达长江沿岸，远洋运输通达日韩等国及港台地区。二、区域经济环境1、经济概况：2001 年至 2005

4、年全市的年均增长速度达到 149，2005 年更是保持良好的经济增 长势头，首次突破 1000 亿大关。最近几年来 GDP 增长幅度一直位居中部六省前列。2、三大产业产值：2004年至 2006 年上半年南昌 市三大产业值同时稳步增长， 增长势头令人欣喜； 同时三者之间的比例也是随着变化， 第三产业的比例逐年增加，将会成为南昌市未来发展的主力支撑点。政府的规划中心城区总体规划 ：远期规划： 2003 年 11 月 6 日，南昌市规划委员会审议通过了南昌市2003 年 2020 年城市总体规划 。规划提出，到 2020年，南昌城市实际居住人口将达到 350 万，城市建设 用地从 2002 年的

5、165 平方公里扩大到 350 平方公里；集中形成“一江两岸、一核五区、沿 着赣江、两头延伸、多点多组团推进” （含一个中心城，五个外围城市组团）的格局部署。 从区域分布来看，南昌市发展呈南 -西北走向的弧形发展趋势，赣江北岸的昌北成为南昌扩 张的方向。南昌市委、市政府、市人大、市政协几套班子迁至昌北红谷滩后，红谷滩成为南 昌市的新中心 ,青云谱区成为城市副中心，为把南昌的框架做好，南昌市委市政府正在筹划 环南昌的高速公路，使大昌北形成一个150 平方公里的新城区。规划分析：首先，由于赣江的穿市而过，老城区的扩张无疑首当其冲，向正北，是赣江两大分支，是一 条绝路，而昌北 -红谷滩其区位优势（指

6、大交通）明显，上北京，下广东、东到上海、福建 和浙江都很方便。其次，朝向东南的几大园区阻止了城区向东南推进的可能，而昌北不存在着这方面的限制。但从长远来看， 为了更好的做好城市的协调发展和功能布局， 未来几年南昌的发展中心将是 整个青云谱昌南片区的建设，这必将带动整个南昌的发展已是大势所趋。青云谱昌南板块： 已经形成以城市市场文化产业资源为核心的新兴中心区， 住宅类地产大举 进驻。 大型的商务地产项目也接踵而至， 一些商业地产项目如国贸广场、 玉河明珠等中高档 写字楼，这将使青云谱初具 CBD 中心区楼宇经济的雏形。到时将进驻的商业态基本上要围 绕银行、风险投资、基金、证券、金融租赁以及保险等

7、形成关联度很高的“产业链” 。青云 谱做为南昌城市新组团的相继崛起， 不仅孕育了巨大的商机， 也引领着新的投资领域和市场 的资本流向，从这个意义上说，城市新组团的诞生也考验着投资者的魄力和敏锐的眼光。微观环境房地产状况 社会固定资产投资：04 年05 年06 年上半年社会总投资额350 亿元520 亿元213.6 亿元房地产投资额85.18 亿元110.12 亿元33.52 亿元所占比例24%21%15.7%近年房地产投资在 2005 年达到一个高峰， 在 2006 年有所趋缓， 受多种因素的影响， 投 资商多处于观望状态，致使供应量较往年有所减少，在供需方面对项目的推出有利。 南昌市区商品房

8、价格走势：商品房的均价从2001 年 1560 元，到 2006 年的 3669 元，呈明显的上升趋势，上升的幅度较为平缓， 没有大的间隔跳跃， 有助于行业的稳步发展。 预计 接下来的 5 年至十年之内，南昌市的商品房价格还将呈缓慢上升的趋势。商业房地产市场现状众多大型项目的陆续投资运行， 翻升了青云谱的人气指数， 也使青云谱商业项目的竞争 提早上演了。第二章 青云谱区商业调查与分析 青云谱现状及前景 一、概况青云谱区位于南昌城区的南端， 北沿建设路与西湖区接壤， 南至青云谱火车站与南昌县毗连， 整个青云谱全区面积为 37.22 平方公里，居民 5.4 万户，总人口 25.52 万人，其中常住

9、人口 22.9 万人。青云谱区地理位置优越，交通便利， 105、 320 国道纵贯全区，年吞吐量数千万吨的南昌南 大型铁路货运站坐落在区内；该区是南昌市一个老工业城区，全区共有商品市场16 个，商业网点 1103 个，有 20 多家大中型中央、省、市属企业，属全国 500 强的企业有两家（洪 都集团、江铃集团） ；地区工业产品有摩托车、机床、建材、纺织服装、电线电缆、肉类制品等， 并且有众多的专业市场， 南昌市的十大专业市场有五个在该区， 南昌建材大市场、南 昌肉类制品批发市场、 南昌深圳农产品中心批发市场和南昌水果批发市场， 显示该区域正逐 渐形成一个具有较大规模的商业辐射网络。二、区域特点

10、城乡结合区内有三店、 洪都、徐坊、京山、岱山五个街办， 下辖 101个居委会； 乡村有有青云谱乡 （黄 溪、万溪、熊纺等村落）和青云谱农场。大交通网络形成，区内公交欠发达 地处南昌市的南大门，大交通网络便捷，京九线纵贯全区，公路、水路、铁路均较方便；但 区内公交线路较少。商业相对落后区内商业相对落后， 大部分为小型门市经营、 个体摊贩， 缺乏综合性购物场所，购物环境较 差，导致居民形成了进城购物的习惯。专业市场发展良好区域特定的产业环境适合专业市场的发展。 特别是在政府的大力扶持下， 专业市场发展较快、 较良好。如深圳农产品批发市场、南昌建材大市场等。三、区域大型企业概况1、江铃汽车集团公司集

11、团概况经过十年的励精图治，江铃集团已发展成拥有12000名员工，占地面积 2130 亩，净资产总额 10 亿元的国营大型企业， 国家机械工业部重点企业。 综合经济效益居全国同行业第二位， 由 1984 年前的连续 16 年共亏损 5600 万元，转变为 1993 年创利税 3.78 亿元，总资产由 1984 年前不足二千万元，发展到 1993 年 23 亿元，十年增长 100 倍。员工收入、生活福利水平 等方面得到巨大提高。江铃集团下面有 8 家子公司， 包括股份公司和合资公司。 股份公司有铸造公司， 合资公司包 括合资车间（五十铃） ，有南齿、江拖、水箱厂等。并且江铃有自己的房地产开发公司，

12、 “景 泰家园” 就是江铃自己开发的项目， 并且也对外销售， 如江西印钞厂就有许多职工在此买房。江铃集团的住宅区共有 80009000 人，其中在小兰乡段江铃分厂铸造公司的职工共600人左右、饰件厂共 500 人左右、专用车辆厂有 400 人左右、改装总厂的职工也不少于600人都在此居住。梨园小区总共 2000 多户， 100 多栋楼，在京山小区和桃苑小区都有住宅。 近期江铃集团准备在昌南工业区建安居工程，价格便宜。2、火电建设公司公司概况江西省火电建设公司始建于 1958 年，属国家一级资质建筑企业，具有电力工程施工总承包 一级、 管道工程专业承包一级、 机电设备安装工程专业承包一级、 环保

13、工程专业承包一级资 质。并承建了江西、广东、天津、江苏、浙江、湖北、安徽等省（市）一大批大、中、小型 电站工程，共安装火电机组 71 台，装机总容量达 7100MW 。职工及收入状况火电建设公司现有员工近 3000 人，职工的月均收入约 1200 元。公司职工在 38 岁就内退， 每月工资为在职期的 60%左右，大约 400 元。公司给予每个人分房的福利，进公司的新职工都能享受到单位的福利房，例如：每平方米1500 元的房子，单位职工只需要每平方米800 元就可以买到。3、洪都集团集团概况洪都集团为大型国营企业， 是国家二级军工企业， 整个洪都集团占地面积相当于一个澳门的 面积。洪都集团正式职

14、工 2 万余人，生活区内职工及家属近十万人。洪都职工的工资平均为 1000-1200 左右。洪都集团内文化、商业设施较齐全，有占地 36 亩的洪都公园和建筑面积 3000 平方米的体育馆、 藏书 13 万册的大型图书馆、 电影院和标准足球场， 生活区内的超市、 商业街为职工提供日常生活所需。4、昌南工业区南昌昌南工业园于 2001 年 10 月经市政府批准成立，总规划 340 公顷，一期规划面积 220 公顷。 东至青云谱万溪村， 西至洪都铁路专线， 南至朱桥东路， 北至包佛公路。 园区于 2001 年 11 月 28 日正式奠基，各项基础设施建设于 2002 年 2 月开始全面铺开，现各项工

15、作进展 顺利。昌南工业园自开园以来， 凭借自身独特的区位优势、 独有的投资模式和较快的建设速度， 形 成了一个良好的招商态势。 昌南工业园成功引进江铃集团全资子公司江铃建业公司合作开发 工业园区， 2001年底，合同引进资金 2.8 亿元投资园区基础设施建设及配套工程建设。 截止 2003 年 1 月底，江铃建业公司在园区已投入一亿一千多万元。到目前为止，已有29 家企业正式入园，涉及机械、服装、针织、食品、汽配、印刷等诸多行业，其中包括江铃汽车工业 区集团，宁波华翔集团、洪都股份公司、香港和宝国际（控股）公司、江西新地实业公司等 知名企业和上市公司，项目合同金额达 7.87 亿元，其中外资

16、810 万美元。园区签订正式合 同的土地面积，占可出让面积 66%。达成土地出让意向的有二十多家。其中：南昌深圳农产 品中心批发市场有限公司与园区意向签订土地出让协议书， 用地面积达 500 亩，目前正在洽 谈中，意向性用地总面积上为可用地面积的28%。宁波华翔、新地实业、东劲实业、江锅动力、协中汽配、青云谱医疗器械、立特丽公司等八家企业已开工建设。优惠政策 入园企业可采取购买、租赁、吸股等方式取得土地使用权；园内土地以每亩起价 12 万元优惠出让土地使用权 50 年；投资规模大、购地面积多或有很大发展前景的高新科技业和国内知名企业有优先选地权；在园区可租赁土地使用权、厂房和写字楼等。5、三店

17、工业园 园区内企业一揽表企业名称 厂区面积（） 职工人数 职工工资水平南昌亿盛汽配厂200-30030-40 人 700-1000 元南昌市红菱实业有限公司300-35020-30 人800-1200 元江西省绿保科技有限公司800 -90015-30 人800-2000 元青云谱医院设备厂200-30020-30 人1000-3000 元青云谱风机厂200-30015-30 人600-1000 元江西南翔空压机有限公司200-25015-25 人600-1200 元南昌盐业公司第二批发部150-25015-28 人800-1200 元三店南苑工业园占地面积近 10 亩，园区内厂房只租不售，该

18、工业区属于小规模工业园区， 区内进驻的多为机械制造业为主的小型厂矿。四、青云谱区整体发展状况国民经济增长迅速青云谱区着力发展符合区情特色的经济增长板块， 经济增长迅速， 近五年全区国内生产总值 累计完成 33.68 亿元， 年均递增 13.6%，其中 2002 年完成 8.30 亿元， 比上年增长 15.1%。是 1997 年 1.5 倍，第一、二、三产业在国内生产总值中的比重分别为3.2%、81.0%、 15.8%。工业经济基础进一步夯实依托辖区大工业企业优势，发展与之配套的产业，形成了以汽车和摩托车配件、纺织服装、饲料加工、 机械制造、 食品等为主的工业体系。 五年来国有及年销售收入 50

19、0 万元以上的非 国有企业工业总产值累计完成 19.86 亿元，年均递增 13.6%，2002 年完成 4.90 亿元，比上 年增长 9.2%。为进一步构筑本区工业发展平台，增强工业经济基础实力，推进了占地340多公顷的昌南工业园建设， 已完成一期基础设施建设工程， 引进了香港和宝公司、 宁波华翔 集团、江铃汽车集团、 洪都集团等 28 家知名企业和上市公司， 出让土地面积已达 1023.2 亩， 引进资金 7.87 亿元。农业产业化进程进一步加快顺应城郊经济， 积极发展特色农业， 鼓励能人带动农民致富， 涌现了赣达饲料、梅氏禽蛋等 一批产业化龙头企业。近五年农业总产值累计完成 3.96 亿元

20、，年均递增 7.9%，2002 年完成 总产值 9 亿元，农业产业化发展又上新台阶。第三产业发展后劲进一步增强坚持“三产兴区” 战略， 加大区域第三产业发展的力度， 特别是近年来以井冈山大道为轴线， 精心打造购物餐饮娱乐带， 引进了北京华联青云谱店、 香港百汇一家等连锁大卖场， 唐人街 海鲜主题餐厅等企业。以抚河南路为轴线，精心打造商贸旅游带， 引资开发了新街花园、象 湖威尼斯国际水岸名宅， 象湖源等房地产项目。以南隔堤、包佛公路为轴线，精心打造外环 大市场经济带， 在巩固规范现在专业大市场的基础上， 进一步加大本区专业大市场的开发力 度。五年来社会消费品零售总额累计完成17.01 亿元，年均

21、递增 8.3%。个私民营经济总量进一步增长按照“放心、放胆、放宽、放开、放活”的方针，相继制定了一系列鼓励和扶持个私民营经 济发展的政策措施，实行企业挂牌、区领导挂点和免打扰制度，成立了“咨询服务中心”和 “举报投诉中心” ，实行“一条龙服务” 、 “一条专线投诉” ，全方位为个私民营企业排忧解 难，相关职能部门制定了服务承诺， 改善了个私民营企业经营环境。五年来，个私民营经济 总产值累计完成 86.82 亿元，年均增幅 13.6%，其中 2002 年完成 22 亿元，同比增长 14.6%， 个体工商户达 2856 户，个私民营企业 353 家。五、发展规划加速“工业强区” 、“三产兴区”进程

22、，全面提升综合经济实力和竞争力为实现“三个翻一番”的目标，必须以昌南工业园为主战场，加快工业化进程；以发展 第三产业和非公有制经济为重点， 大力培育新的经济增长点， 全面提升全区综合经济实力和 综合竞争力。以昌南工业园为主战场，大力推进工业化进程。以培育新的经济增长点为目标， 大力发展和繁荣第三产业，要按照 “城内大商场、 城郊大市 场、城外大流通”的布局，全力建好一个现代区域商业中心，精心打造摩托车、汽车配件、 水暖器材、 啤酒批发、文化旅游用品等五条专业特色街， 着力建设好中远名城、青云购物中 心、香港百汇一家大卖场、锦城商贸广场、北京华联青云谱店等五个大型购物商厦，重点培 育深圳农产品批

23、发中心、 南昌肉食品批发市场、江南建材超市、迎宾国际家具广场、昌南大市场、酒店旅游用品批发市场等六大专业批发市场,注重发展洪都、江铃等两大社区商业。进一步扩大创业自由度，促进非公有制经济发展。 进一步深化改革、扩大开放，为经济发展提供强大动力全力实现招商引资新突破。迅速提高外向型经济比重。大力优化投资发展环境。深入持久地开展创建活动，全面推进现代文明花园城区建设按照“东西挺进、南北合围、中间突破”的思路，坚持高标准建设,充分展示现代文明花园城区新形象。“东西挺进”即南莲路以东，以昌南工业园、 昌南大市场、青云谱镇新行政中心包家花园文 化广场、 高新大道建设为契机， 加快基础设施建设， 对城区东

24、面的旧城、 旧村进行彻底改造。“南北合围” ，即南面以胡慧元路堤工程、梅湖景观区和江南建材超市等项目建设为载体， 由南向北加快城区改造，建设南昌市的城南城市副中心，使之与现在形成南北围合之势。“中间突破” ，就是以井冈山大道、 南莲路为轴线， 加快实施 “退二进三” 、“退城进郊” 、“腾 笼换鸟”，大力发展以商贸业为主的第三产业，构筑经济发展的新优势。六、青云谱区发展前景及展望根据南昌市政府发展计划，中心城面积将向周边扩大一倍,人口增长 40%,青云谱区作为南昌市城乡结合部， 是连接五个卫星城中最具发展潜力的莲塘与南昌市区的重要枢纽。 将成为南 昌城市建设及经济建设的重点发展区域。包佛大道的

25、 50 米拓宽改造，正在进行整改的洪都南大道，规划中一条直通高新南大道的新 路，全长 15 公里、双向 6 车道的昌南外环线，交织形成的便捷交通网络将有效优化本区的 投资环境，大大促进区域经济的发展。加快工业化进程是解决江西省经济发展中基本矛盾和现实困难的唯一方式， 因此加快工业化 进程、形成工业主导型的经济格局，是江西“十五”期间经济发展的核心内容。本区是南昌 市重点建设的工业区， 其在全市乃至全省的地位将得到前所未有的提升， 实现其经济的增长 也将必然。项目周边片区商业分析一、区域商业环境概况 区域内最大的两个企业是洪都集团和江铃集团， 其中江铃集团距本案相对较远； 洪都集团已 形成了相对

26、独立的区域，洪都集团的职工生活区在北面，生活区内形成了完善的商业配套。 靠近项目南面是洪都的生产厂区。二、区域商业分布及经营状况周边 1 公里范围内商业发展滞后本项目周边 1 公里内商业分布主要以临街小商铺为主。 其中佛塔村每月逢 2、6、8 日的集市 是周边黄溪村、万溪村、三店村、佛塔村、前万村、熊坊村等地村民的主要商品集散地，属 于传统的、 原始的商品交易方式。经营者多为当地村民、 青云谱农场下岗职工，大部分是以 自有物业经营，仅能维持生计。洪都生活区商业街自成一体洪都集团有近十万职工及家属， 集团生活区内有香港公司投资建设的百汇一家大型超市、 新 世界超市、万事达超市、五金一条街、空调一

27、条街、建材一条街、小吃一条街等共计 1000 多间店铺。 生活设施较完善，为集团职工、家属平常购买生活用品较集中的区域， 但洪都集 团长期形成了独立的商圈，集团内的生活配套完全能满足职工及家属的生活需求。由于洪都生活区内职工众多，而且消费能力较强，其商业街的经营状况良好。新溪桥包家花园商业较为繁华，包家花园以南商业极不发达新溪桥包家花园商业街所在的井冈山大道是青云谱区的主干道， 也是本区内人口最 密集的地方， 店铺总数约 300 家，在北京华联进驻后，该区域的商业得到明显提升，商家的 经营状况较好。包家花园以南大多是厂区， 人口密度相对较低， 除了一些经营杂货的小商店外， 没有其 它商业配套，

28、而且经营状况较差，商铺空置率在30%以上。4、以工业、农业为主的专业批发市场发展良好专业市场分布：洪都南大道 （洪都摩托车配件市场洪都摩托车交易市场） 、佛塔村 （南昌市生猪交易批发市场 ） 、万溪村 （锌管一条街 ）。本案周边的专业批发市场初具规模，主要面向全 省甚至全国， 经营种类主要有： 摩托车配件及整车批发、 建材批发、 锌钢管批发、 家具批发、 生猪批发、农产品批发等，经营状况良好。洪都摩托车及配件市场 现有经营户近一百五十家，规模大， 品牌齐全， 经营的时间长， 是江西省摩托车及配件的集 散地；主要经营保险杠、头盔、小零件等，配件的销售量较大。洪都摩托车交易市场位于洪都南大道旁，

29、主要销售摩托车， 现有经营户近百家， 主力品牌： 富先达、 豪爵、 大江、 春兰、洪都等，面向全省市场。目前经营状况良好，由于南昌市禁止摩托车上牌，零售量有 所下降，现主要销向部分县市。结论： 以上几个片区都存在商业氛围淡薄、 分布零散、 业态较单一的状况， 还没有形成集中的区域 商业中心， 主要与片区内人口少、分布不集中、消费能力不强等因素有关。 而几个专业市场 由于该区域的产业优势以及政府的大力扶持， 发展状况良好。 这主要由于片区是以机械制造 业为主的工业区，拥有洪都、江铃两个大型企业，产业优势相对突出。三、片区主要商业业态及特征部分地区仍存在较原始的集市型商业形态佛塔村的每月逢 2、6

30、、8 日的集市为周边村民提供了小商品交易的场所，其货物价格低廉， 但商品档次低、产品品种少。临街小商店没有统一规划，分布零散，规模小，档次低 临街小商店主要沿井岗山大道分布， 消费对象主要为周边居民， 其经营种类以日用消费品和 小百货为主，档次低，分布比较零散，规模小，无法满足购物者一次性购物的需求。中小型超市是当地居民的主要购物场所以北京华联、 九鼎超市等为首的几个中型超市以经营中低档日用消费品和小百货为主， 已完 全能满足当地居民的基本生活需求。并且由于所处位置交通方便,而且本身又有一定品牌知名度 ,已成为本区域居民主要的购物场所。专业批发市场发展良好主要以面向全省和当地零售商为主， 批发

31、市场初具规模， 经营种类主要有： 摩托车配件及整 车批发、建材批发、锌钢管批发、家具批发、生猪批发、农产品批发等。专业批发市场规模 大、布局分布比较合理，具备一定的辐射能力。 ，经营状况不错。餐饮、娱乐缺乏，现有的普遍档次低、分布零散，存在一定市场空间本片区可供居民休闲娱乐的场所屈指可数， 而且分布零散。 除唐人街等个别酒店档次较 高外， 其他的餐饮及娱乐场所档次较低， 而且整体分布相对零散， 但总体餐饮的经营状况良 好，当地居民尤其是年轻人多选择南昌市的娱乐场所。小结：项目周边片区商业业态主要以小型的临街店铺和专业市场为主，由于缺乏统一规 划，本片区商铺分布零散，而且规模小，装修及经营档次普

32、遍偏低，商业氛围淡，尤其缺乏 餐饮、 娱乐以及大型零售商业设施， 但片区内专业市场却具有一定规模和辐射力。 这方面与 青云谱区是传统的工业区， 人口少、 分布不集中和居民进城消费的习惯仍未改变有关。 另一 方面则是由于本区域有一定的产业支持和交通条件的支持， 而政府也将本区域确定为建设大 市场的重点区域。四、片区配套设施1、生活配套配套设施如下：商场、超市北京华联超市、九鼎超市、阳光超市等医院 青云谱医院、三三四医院、南昌市第五医院餐饮唐人街、新创大酒店、三店食府、旺旺大酒店等休闲娱乐 青云谱影院、新溪桥影院、茶楼、小型舞厅2、文化教育配套所调查区域中的学校一览表校名学生人数校职工人数办学形式

33、 教工收入（元 / 月） 包佛小学 100-150 人10 左右 村办小学 约为 600-700青云谱中学900 多人40 余人 青云谱的初中 约为 1000 左右赣江大学2000 余人100 余人 民办大学约为 1500-4000南昌市技工学校500-600 人40 余人 职业技工学校 1000 左右南昌十三中1300 人50 余人高级中学1200 左右三店小学1100 人70 人村办小学1000 左右包佛路小学200 人20 人 村办小学 600-700本区域相对最为完善的配套就是学校，但教学质量一般，总共有师生人数近 7000 人，教育 设施较为齐全，大学和技校的生源主要来自江西省其它地

34、市，中学生源主要来自本区域内。3、交通设施配套公交系统有待完善：221 路可达项目地，公交公司计划将 1 路车终点站从包家花园改为昌南工业园。铁路货运总站优势明显：距项目地 1 公里处是青云谱货运场， 主要服务于周边大型工业厂矿， 原是南昌铁路南站， 后 改为货运站，是南昌最大、功能最齐全的货运站，日发货量 800 吨左右。汽车客运站连接周边地市：青云谱汽车客运总站有往来南昌市周边地市的长途运输。主要发往抚州（临川） 、南城、宜 黄等地，每日运输人流量约为 1200 人。4、其他设施项目区域金融设施较完备，有银行、保险公司、信用社、邮政等，为居民提供了便利的生活 配套。银行：邮政储蓄（ 2 家

35、）、中国农业银行、建设银行（ 2 家）、商业银行、工商银行（ 2 家）、 交通银行。信用社：青云谱农村信用社、黄溪农村信用社、万溪农村信用社、佛塔农村信用社。邮政：各个街道、村落都有各自的邮政所。小结：该区域处在南昌的南部城乡结合部， 教育配套较完善， 而商业设施配套只能满足居民基本的 生产、生活所需，尤其缺乏大型超市、百货、娱乐等配套，无法满足人们日益增长的物质需 求。交通配套方面除公交系统有待完善外，货运、 铁路较发达，是该区域大力发展专业大市 场的优势所在。 五、商业物业租赁情况分析商业调查一览表项目名称地理位置建筑面积m2）经营范围租金元 /M2 ）北京华联超市新溪桥头8000超市、百

36、货、电子、服装、家电 /九鼎超市火电厂旁1000超市、百货、电子/阳光超市新溪桥旁2000 超市、百货、电子 /南昌市摩托车交易批发市场洪都南大道8000整车销售40-50南昌市摩托车配件批发市场洪都南大道2000保险杠、头盔、小零件40-50南昌建材大市场何坊西路120000木材地板、五金、夹心板、地砖、卫生洁具、水暖器等30-50南昌深圳农产品中心批发市场建设路10000水果、蔬菜交易批发等一楼 15楼5南昌肉制品批发市场建设路猪肉、牛肉、鸡、鸭批发等30-40佛塔生猪批发市场佛塔村80000生猪交易批发/百汇一家洪都集团10000百货/销售情况分析项目周边基本没有销售的商业物业， 绝大部

37、分是租赁经营， 只有青云谱农场靠包佛路的部分 小店铺出售，售价仅为 600 元/m2 。租赁情况分析项目周边区域商铺主要以租赁的形式为主， 由于商业氛围淡薄， 商家对于商业物业无较强的 市场承受力， 最好的地段如洪都生活区内的月租金约为100 元/ m2 ，包佛路等人流少的路段店铺月租金不到 20 元/ m2 。六、片区商业供应量分析片区商业物业供应量一览表项目名称地理位置 建筑面积（ m2 ）经营范围万峰商城 包佛路以北 ,井冈山大道以东39960 /青云谱商贸广场 京山商场周边 19980 购物、办公江南建材大市场南隔堤以南 ,五一 0 外办以西199800建材大市场锦城商贸广场三店西路以

38、南 ,井冈山大道以西 ,京九铁路以东 99900商业购物中心、商住楼三店商贸大厦洪都大道6660 商住、办公、餐饮、娱乐化工大市场南莲路以东 , 胡惠元堤以北 66600/中远名城 （何坊西路商贸城 ）何坊西路以北 ,迎宾大道以东 ,井冈山大道以南 159840宾馆、大型超市、商业街、商住楼新溪桥服装市场青云商城旁/百城国际大市场 三店西路 16000 /朱桥东路商贸街南莲路以东 ,佛塔生猪批发市场以西 48000/青云购物中心区房建公司内16650购物、办公青云世纪广场南苑市场以南 ,慕路口以北 ,南莲路以西 213120商贸、办公、娱乐、居家昌南大市场青云谱农场内240000待定小结 :未

39、来几年内， 本片区商业物业供应量预计将超过 50 万 ,其中以综合性商场、 专业市场为主。 为了改变青云谱区缺少大型的商业购物及娱乐等设施的现状， 区政府将着重建设多个大型购 物中心， 以改善本区域的商业环境。 另外，本片区还将大力建设专业市场。 在未来的几年内， 该区域将形成化工、 服装、 建材、 摩托车配件、 摩托车整车交易、 汽车、 肉制品、 生猪交易、 家具等多种专业市场并存的局面， 大力填补专业市场的空白点， 同时专业市场也将面临更加 激烈的竞争。七、片区发展趋势与前景 正在建设中的昌南工业园相比其他工业园具有较大的地理优势， 随着工业园内各厂家的陆续 进驻，物流、商流、资金流、人流

40、将汇聚于此，为本片区的发展带来新的契机。 片区周边将建成可供 3 万人居住的大型住宅区，为商业的发展提供了一定的人流保障。针对该片区商业较落后的现状， 政府规划将以包家花园为中心建设一个较标准的区域性商业 中心。消费群以收入较稳定的洪都航空集团、 江铃汽车集团、 火电厂、 汽车城等企业职工及 家属为主、以周边各类居民为辅的购物中心，片区的商业业态面临升级换代。综合评述 本片区商业发展相对落后， 但从目前人口数量与商业总量的配比来看， 商业的市场容量已基 本饱和。 未来几年内， 政府将重点建设几个大型综合性商业项目， 传统的商业业态必将被逐 渐淘汰。 另外， 我们也可以看到， 该片区的餐饮、 娱

41、乐配套非常欠缺， 存在一定的市场空间， 有待我们进一步挖掘。从专业市场的发展趋势来看， 本片区具备大力发展专业市场的硬件条件， 但如何充分发挥本 地的资源优势， 变产业优势为商业优势， 与南昌市众多的专业市场形成差异化经营， 同时全 力打造市场的核心竞争力，使其能抵挡住新的市场竞争将是本项目成功的关键。第三章 南昌写字楼市场概况 第一节 南昌写字楼市场发展回顾 房地产是经济发展的晴雨表， 而写字楼最能反映区域经济的发展状况。 近几年， 伴随着南昌 经济和房地产业的发展驶入快车道， 南昌市的基础设施、 投资环境日益改善， 国内外知名企 业纷纷涌进。 他们的进驻对南昌高档写字楼的需求与日俱增， 需

42、求催生了市场， 南昌的写字 楼市场迎来了一个全新的发展时期。相比以往，呈现出专业化、商圈化的特点。南昌市写字楼发展的市场大致可以分为三个阶段阶段时 间（年）代表写字楼项目南昌市经济发展水平19931995华财大厦发展速度缓慢II19962000江信国际大厦发展速度提高III2001太平洋商务大厦、中环广场、洪城广场、三星大厦、国贸广场、财富广场、地王广场、 华龙国际大厦、南昌世贸发展加快分析：第一阶段： 以华财大厦为代表， 作为南昌市的第一标志性建筑，以近百米的高度面市， 大厦 有各项基本配套，有自己的物业管理机构，但其中参杂了酒店、办公、住宅，还不是真正意 义上的写字楼产品。第二阶段： 以江

43、信国际大厦为代表， 它改写了南昌市没有纯写字楼的历史， 该大厦按照标准 写字楼进行建造。江信国际大厦的出现，吸收了大部分的高端市场，各种 IT 行业，建筑行 业等。第三阶段：以太平洋商务大厦、中寰广场、洪城广场、三星大厦、国贸广场、财富广场、地 王广场、华龙国际大厦、南昌世贸为代表，近几年，南昌市房地产的蓬勃发展，南昌写字楼 的供应迅速膨胀，出现了供大于求的局面。通过回顾分析南昌地区写字楼市场发展过程，我们发现： 城市经济发展水平和速度影响着商务活动程度，进而影响写字楼物业需求；但商住楼的商住功能只是阶段性的， 而 近年来写字楼需求受到商住楼市场的影响较大， 商住楼的客户便是写字楼市场的潜在客

44、户。第二节 写字楼总体市场特征经过调研分析，目前南昌地区写字楼市场呈现如下特征：写字楼集中分布在井冈山大道至八一大道沿线， 中山路繁华商业圈， 北京西路沿线， 今后很 大一部分高档写字楼将在红谷滩新区落户；较早期的写字楼物业平均出售价格为45005800 元/ 平方米，近一年的写字楼物业平均出售价格为 60007000 元/ 平方米（恒茂国际中心） ，早期写字楼的平均租金为 2840 元/平方 米月，现在市场租金最高的为江信国际大厦，其租金为 65 元/ 平方米月（包物业费、水 电费）；写字楼的客户， 江西本地客户占多数， 外地公司驻南昌机构也占有一定的数量， 主要有商业、 贸易、金融、房地产

45、、代理服务业、 IT 行业等；目前市场上的写字楼玻璃幕墙占 1/3，瓷砖占 1/2，其他为外墙涂料，钢结构写字楼只有华龙 国际商务大厦， 其他都为钢混结构。 而从开发时间上看华龙国际商务大厦是最新开发的， 是 一个新的发展方向；南昌市写字楼裙楼大多为商场，如财富广场引进KFC，新龙基广场引进麦当劳，太平洋商务中心引进必胜客等；南昌写字楼设立中央空调约占 20% ，其中以远大、 约克空调品牌为多。 电梯品牌以上海三菱、 江苏康力、青岛富士、天津奥的斯为主，载重量在1000 千克左右；纯写字楼项目开发受高层商住两用楼开发影响较大，但只是暂时；近年来，写字楼市场供应迅速膨胀，未来 3 年总体供应量比

46、较大。第三节 南昌写字楼特征分析一、硬件上的特征1、楼体结构及特征（外观） ： 建筑外观体现出写字楼的档次。目前市场上的写字楼玻璃幕墙占1/3，瓷砖占 1/2，其他为外墙涂料。 立面以玻璃幕墙材质的写字楼外观上凸现时代感， 视觉冲击强烈， 相对立面以瓷砖 为材质的写字楼档次要高的多。 建筑外观上， 具有鲜明的视觉形象的写字楼明显的突出了商 务氛围， 不同于一般由住宅和办公相结合的写字楼的杂乱， 办公氛围不清晰介定。 给大众视 觉冲击强烈、 感受气派的写字楼相对办公人员文化程度高、 举止文明。 目前钢结构写字楼只 有华龙国际商务大厦， 其他都为钢混结构。 而从开发时间上看华龙国际商务大厦是最新开

47、发 的，是一个新的发展方向。2、配套设施（公共场地面积和绿化、休闲设施）在南昌现有写字楼中， 设计屋顶花园、 中庭花园的写字楼约占 20%，其他写字楼的绿化面积 几乎为零。同时在写字楼裙楼商业中，引进大品牌的商业如KFC、麦当劳等，这样的写字楼增加了休闲气息，给白领一族在下班后有个享受生活的空间。如财富广场引进KFC，新龙基广场引进麦当劳， 太平洋商务中心引进必胜客， 其他引进咖啡厅的有 2 家，设立健身室的有 3 家。在总体上，设有休闲场所、会所的有 8 家，大概占 1/3。二、 软件特征1、智能化程度 最基本的智能化设施主要表现为消防、报警、 宽带接入、 停车管理。南昌写字楼中档次比较 高

48、、装有监控系统的只有 4 家，占调查比例的 20%不到。 智能化程度约高表现为写字楼物业 管理上越严，档次越高。 而在以后的发展中， 自动感应系统的应用将越普遍，并将一定程度 上提升物业档次。2、商务中心的装饰在调查取样中，未设商务中心的约为70%，设有商务中心的面积以 120 150 之间的居多。同时设立商务中心取决于物业档次和写字楼的定位不同。 商务中心的设立体现出写字楼的商 务形象，促进商务往来。一般层高在4-5 米，装饰各不相同，主要为大理石材地板和吊顶，营造现场灯光感觉。在商务中心设一名保安或物业咨询人员。内部配套（空调、电梯）南昌 写字楼设立中央空调约占 20%，其中以远大空调品牌

49、为多。 设立中央空调的写字楼品质高档， 丰源大厦、财富广场、出版大厦、建设大厦、江信大厦。电梯品牌上海三菱占50%、 OTIS占 25%、其他品牌占 25%，载重 1000KG占 75%，其他为 1250KG、 750KG。3、其它相关配套设施表 1： 电梯专项统计一览表写字楼名称 品牌 运行速度 载重量（ kg） 数量地王广场 德国蒂森克虏伯 1.75 米 /s 10005丰源大厦 三菱 2.6s/层 10001江信国际大厦 奥的斯1.8s/层3航空大厦 三菱 2.26s/层 10002新田金世纪 东芝或三菱 无 无2财富广场 迅达洪城广场 奥的斯 2.26s/层 10006鸿顺德大厦苏讯，

50、三菱10002金阳宾馆OTIS,三菱10003三星大厦 亚力（ KONE）10 人 /800， 6 人/6306金阳光商场上海三菱3.3s/层7504强威大厦上海三菱10002出版大厦天津奥的斯3.3s/层10003国恩宾馆天津奥的斯2长欣写字楼上海三菱3.24s/层750/11 人， 1000/13 人3建设大厦上海三菱1000/15华财大厦上海三菱慢1000/153银源大厦青岛富士一般1000/152新龙基广场江苏康力一般声音大1000/132国贸广场 上海三菱，长春，奥的斯 12 米/ 秒 1000/13 人10证券大厦天津奥的斯1000/15 人2表 2： 空调专项统计一览表写字楼名称

51、中央空调分体空调开放时间地王广场约克上下班丰源大厦中央空调8：30 17：30江信国际大厦中央空调上下班航空大厦无新田金世纪中央空调财富广场美国约克上下班洪城广场无分体鸿顺德大厦无金阳宾馆 无 分体，飞鹿三星大厦无金阳光商场 无 分体强威大厦 无 分体出版大厦中央空调 分体国产名牌国恩宾馆中央空调业主自己调节长欣写字楼 无建设大厦 远大上下班华财大厦 中央空调银源大厦 无新龙基广场国贸广场中央空调上下班证券大厦中央空调8：00 17：30第四节 南昌市市场供应需求分析3.1 南昌市写字楼市场供应分析3.1.1 供应量分析板块数 量（个 ）城中心板块21红谷滩板块7京东板块11合计39分析：市场

52、板块供应特征明显。主要是以城中心板块为主，现逐步的向周边板块发展。南昌市八一广场附近，聚集了南昌市主要的早期写字楼，写字楼市场比较的成熟。近期崛起的京东板块，纯写字楼项目比较的少，高层商住办公楼相对较多。各种物业红谷滩板块是南昌市发展的另一个城中心， 该板块所建是以甲级高档写字楼为主， 配套高档化。目前南昌市场上运营写字楼：案名地理位置建筑面积出租率恒茂国际中心广场南路 333 号7.2 万今年将陆续进驻财富广场八一大道 357 号6.5 万70%国贸广场洪城路 2 号3.8 万80%江信国际大厦北京西路 98 路2.7 万80%华龙国际大厦八一大道 92 号4.1 万70%华财大厦沿江中路

53、19 号2 万90%太平洋商务大厦 象山北路与中山路交叉口2.5 万75%创业发展大厦京东约 1 万还未进驻地王广场中山路中段6.5 万70%三星大厦站前西路 89 号5 万80%航空大厦北京西路0.4 万60-70%国恩宾馆站前路 23 号3 万75%长欣写字楼八一大道长运旁0.7 万80%证券大厦 胜利路 287 号1.2 万85%建设大厦省府北路 121 号1.2 万90%新龙基广场 胜利路 1 号2.7 万70%强威大厦百花州路1.2 万60%合计51.7 万未来将推出的写字楼 :案名所属板块建筑面积产品定位联发大厦 红谷滩 8 万 商场、酒店、写字楼、酒店式公寓泰耐克国际金融大厦 红

54、谷滩2.6 万商场、酒店、写字楼新地中心大厦红谷滩 规划中 五星级酒店、高级写字楼、公寓楼及高档购物商场红谷现代城 红谷滩 估计 1 万 住宅、写字楼、酒店式公寓、商铺红谷凯旋红谷滩 估计 3.5 万 住宅、写字楼、商铺丰和都会 红谷滩 0.8 万 住宅、写字楼、商铺海航白金汇红谷滩40525.29 产权酒店合计19.9 万分析：从目前南昌市场上运营的写字楼数量上看，南昌市写字楼供应总量在 51.7 万平方米左右， 出租率在 70%左右，可见还有 51.7（ 1-70%） =15.51 万平方米处于空置状态；城中心仍然是南昌市写字楼供应的热点， 主要集中在八一广场附近， 恒茂国际中心、 财富广

55、 场、国贸广场、江信国际大厦成为许多企业首选；从未来即将推出的写字数量上看，今后的供应区域将集中在红谷滩板块，供应量在 19.9 万 平方米以上，加上空置的 15.51 万平方米 ,总供应量达到 35 万平方米 ,供应量非常充足；由于未来红谷滩区供应量大， 今后写字楼的竞争必将非常的激烈， 首先推出的楼盘以及几个 核心地段的写字楼必将抢占市场的先机， 如联发大厦、 泰耐克国际金融大厦， 晚些时候推出 的商住混合写字型销售将面临很大的困难；今后的写字楼将朝着智能化、服务人性化、商圈化、 配套完善化的纯写字方向发展， 红谷滩 中心区域将成为南昌市一个新的商务行政中心。3.1.2 租金 /售价分析 南昌市写字楼市场板块价格特征南昌市写字楼各板块销售价格如下：板块平均售价（元 / ）城中心板块5000红谷滩板块4300京东板块4500全市平均售价4600分析：从销售价格来看，目前南昌市的写字楼档次都在