偷面积实用案例分析--eden

1、2021-5-31 中管网房地产频道中管网房地产频道 “偷偷”面积方略浅析面积方略浅析 2021-5-32 中管网房地产频道中管网房地产频道 何为何为“偷面积偷面积” “偷面积偷面积”之常用方法之常用方法 “偷面积偷面积”经典案例经典案例 本文纲要：本文纲要： 2021-5-33 中管网房地产频道中管网房地产频道 一、何为一、何为“偷面积偷面积” 【概念诠释概念诠释】： 依据：依据：建筑工程建筑面积计算规范建筑工程建筑面积计算规范 偷法：偷法： 把只计算半建筑面积（比如未封闭的阳台，挑梁等）把只计算半建筑面积（比如未封闭的阳台，挑梁等） 和不计算建筑面积的各类建筑（比如层高小于和不计算建筑面积

2、的各类建筑（比如层高小于2.20m2.20m以下的夹层，插以下的夹层，插 层，技术层和层高小于层，技术层和层高小于2.20m2.20m的地下室和半地下室，房屋的天面，挑的地下室和半地下室，房屋的天面，挑 台，飘窗等台，飘窗等) )的面积尽量的放大；的面积尽量的放大； 增加层高，一层产权两层实用（多为顶楼复式），通过减少分摊，增加增加层高，一层产权两层实用（多为顶楼复式），通过减少分摊，增加 实惠，促进销售。实惠，促进销售。 2021-5-34 中管网房地产频道中管网房地产频道 不计面积的不计面积的 1 1、 凸窗凸窗( (外飘窗外飘窗) )无限度外扩无限度外扩( (凸窗高凸窗高2.22.2米内

3、米内) () (空间的延伸空间的延伸) ) 2 2、 落地凸窗落地凸窗(2.2(2.2米内米内) ) ( (空间的延伸，实际窗地面与房间地面相同，变现类夹层实用面积空间的延伸，实际窗地面与房间地面相同，变现类夹层实用面积) ) 3 3、 可局部拆卸内假凸窗可局部拆卸内假凸窗 ( (增加一些储物空间或直接增加凸窗层高变成标准高增加一些储物空间或直接增加凸窗层高变成标准高) ) 4 4、 两层高以上的普通大露台两层高以上的普通大露台 ( (增加使用面积但是不占用房间面积增加使用面积但是不占用房间面积) ) 5 5、 两层高以上的内凹大露台或入户花园两层高以上的内凹大露台或入户花园 ( (增加使用面

4、积但不占用房间面积，可以加楼板变现更多实用面积增加使用面积但不占用房间面积，可以加楼板变现更多实用面积) ) 6 6、 层高小于层高小于2.22.2米的地下室，半地下室空间米的地下室，半地下室空间 ( (增加辅助使用空间增加辅助使用空间) ) 7 7、 双首层设计的双首层设计的”地下空间地下空间” ( (增加辅助使用空间或变现更多实用面积增加辅助使用空间或变现更多实用面积) ) 二、二、 “偷面积偷面积”的几种常用方法的几种常用方法 2021-5-35 中管网房地产频道中管网房地产频道 8 8、 一楼庭院和楼顶的使用面积一楼庭院和楼顶的使用面积 ( (增加辅助使用空间增加辅助使用空间) ) 9

5、 9、 超高内庭院超高内庭院 ( (可变现实用面积可变现实用面积) ) 1010、室内层高、室内层高2.22.2米以下的夹层，插层，技术层米以下的夹层，插层，技术层 ( (增加辅助使用面积增加辅助使用面积) ) 计半面积的计半面积的 1 1、一层普通大阳台，未封闭的阳台，挑廊、一层普通大阳台，未封闭的阳台，挑廊 2 2、与房屋相连有上盖无柱的走廊、与房屋相连有上盖无柱的走廊 3 3、可以变房间的内阳台、可以变房间的内阳台 4 4、有顶盖不封闭的永久性的架空通廊、有顶盖不封闭的永久性的架空通廊 2021-5-36 中管网房地产频道中管网房地产频道 计一层面积的室内超高层计一层面积的室内超高层 1

6、 1、室内、室内4.04.0米以下米以下 ( (增加空间体量和舒适度增加空间体量和舒适度) ) 2 2、室内、室内4.44.4米米6 6米甚至更高米甚至更高 ( (增加空间体量还可加楼板变现使用面积增加空间体量还可加楼板变现使用面积) ) 少分摊公共面积少分摊公共面积 1 1、不计面积的公共面积、不计面积的公共面积 ( (高层高，夹层等高层高，夹层等) ) ( (减少公摊建筑面积，增加套内实用面积减少公摊建筑面积，增加套内实用面积) ) 2 2、计一半面积的公共面积、计一半面积的公共面积 ( (阳台形式等阳台形式等) ) ( (减少公摊建筑面积，增加套内实用面积减少公摊建筑面积，增加套内实用面

7、积) ) 3 3模糊公共空间模糊公共空间( (装饰性园林建筑装饰性园林建筑 与入户大堂相连与入户大堂相连) ) ( (增加入户大堂面积提高舒适度，客观上减少公摊面积，增加套内实用面积增加入户大堂面积提高舒适度，客观上减少公摊面积，增加套内实用面积) ) 2021-5-37 中管网房地产频道中管网房地产频道 房地产商房地产商“偷面积偷面积”惯用手法汇总惯用手法汇总 房地产房地产 商商“偷面积偷面积” 大手笔大手笔 惯用手法惯用手法 两层高错两层高错 层露台及层露台及 两层高内两层高内 凹大露台凹大露台 层高小于层高小于2.22.2 米的地下室米的地下室 和半地下室和半地下室 以及住宅建以及住宅建

8、 筑在正负零筑在正负零 以下的地下以下的地下 室和半地室和半地 下室下室 只计一层建只计一层建 筑面积的室筑面积的室 内超高层内超高层 两层高两层高 入户花园入户花园 房地房地 产商产商 “偷面积偷面积” 小手笔小手笔 惯用手法惯用手法 高小于高小于 2.22.2米米 的落地的落地 凸窗凸窗 高小于高小于 2.12.1米的米的 落地大落地大 衣柜衣柜 阳光房阳光房 高小于高小于 2.12.1米的米的 隐藏式隐藏式 衣柜衣柜 高小于高小于 2.22.2米米 的可拆的可拆 卸凸窗卸凸窗 2021-5-38 中管网房地产频道中管网房地产频道 房地产商房地产商“偷面积偷面积”惯用手法汇总惯用手法汇总

9、深圳地产商深圳地产商 惯用惯用“偷面积偷面积” 方法汇总方法汇总 不计算建筑不计算建筑 面积的面积的”偷偷”法法 计一半建筑计一半建筑 面积的面积的”偷偷”法法 不计算建不计算建 筑面积的筑面积的 ”偷偷”法法 深圳地深圳地 产商产商 “偷面积偷面积” 小手笔小手笔 惯用手法惯用手法 深圳地产深圳地产 商商“偷面积偷面积” 大手笔大手笔 惯用手法惯用手法 计一半计一半 建筑面建筑面 积的积的”偷偷” 法法 未封闭未封闭 的阳台的阳台 可变成可变成 房间的房间的 内阳台内阳台 一层普通一层普通 大阳台大阳台 2021-5-39 中管网房地产频道中管网房地产频道 三、深圳偷面积由来三、深圳偷面积由

10、来 背景：典型移民城市，置业需求旺盛；背景：典型移民城市，置业需求旺盛； 地根紧缩，寸土寸金，楼面地价日益飙升，销售单价水地根紧缩，寸土寸金，楼面地价日益飙升，销售单价水 涨船高，高容积率、高土地使用率、高得房实用率的产涨船高，高容积率、高土地使用率、高得房实用率的产 品成为市场不二选择，偷面积的各类有效办法成为深圳品成为市场不二选择，偷面积的各类有效办法成为深圳 所有开发商赢得市场的利器；所有开发商赢得市场的利器； 2021-5-310 中管网房地产频道中管网房地产频道 利用凸窗利用凸窗“偷面积偷面积”是地产商的常用手法是地产商的常用手法( (一）一） l其主要的技巧是把带窗外墙向外推移，把

11、窗台放 到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出 一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空 间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2 米，便可有效“偷”到面积。 在设计中，为了层高不超过2.2米，通常开 发商会做一个较低的平台，这称为低台凸窗，这 是最早的“偷”面积办法。发展到现在已有改进， 开发商在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有 “低台”，但客户装修时，这个“低台”往往可 以打掉。由于本身凸窗有2.2米的层高，加上打掉 的那部分“低台”，凸窗部分的层高可以达到2.3 米甚至更高。 这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使得房 屋的空间更舒适，有效地内部空间结合起来。 l缺点：大凸

12、窗设计也会带来诸如外墙保温、外墙 渗漏等问题，需要开发商在材料、建筑设计上下 功夫。 2021-5-311 中管网房地产频道中管网房地产频道 “绿洲丰和绿洲丰和”凸窗经典案例凸窗经典案例 创新户型之凸窗运用： 通风采光佳，实用，视野开 阔，建筑立面美观，有效增 加了客户的套内面积，卖点 实在。 绿洲丰和的卧室基本上都有绿洲丰和的卧室基本上都有1.51.5米深的落地凸窗米深的落地凸窗, ,就是卫生间也有就是卫生间也有0.90.9米深的凸窗，卫生间的米深的凸窗，卫生间的 净高要求低，落地凸窗的应用最为理想净高要求低，落地凸窗的应用最为理想 2021-5-312 中管网房地产频道中管网房地产频道 “

13、绿洲丰和绿洲丰和”凸窗经典案例凸窗经典案例 2021-5-313 中管网房地产频道中管网房地产频道 利用凸窗利用凸窗“偷面积偷面积”是地产商的常用手法是地产商的常用手法( (二）二） 可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁 l开发商为了“偷”面积，故意将楼盘凸 窗部分设计出一道横梁，使得凸窗层高 不高于2.2米。而客户在拿到房子后， 这样一道专为“打掉”设计的横梁便可 “拆卸”掉，使原本2.2米的层高变成 2.8米，与正常房屋层高一致。 将这种“偷”面积方式发挥到极致的是， 开发商在屋内做一道假梁，将部分空间 隔成两层，下层空间不超过2.2米，上 层空间0.6米左右用于储

14、藏室。在装修 的时候，购房者可以将故意设计的那道 假梁打掉，使得房屋空间变大。 l缺点：拆卸后如何保证墙体的隔热、保 温 。 2021-5-314 中管网房地产频道中管网房地产频道 “桂芳园桂芳园”凸窗经典案例凸窗经典案例 如图，佳兆业如图，佳兆业“桂芳园桂芳园”就利用可拆卸凸窗，为客户就利用可拆卸凸窗，为客户“偷偷”出了一个很出了一个很 大的空间。步入式凸窗摇身变成一个独立空间，实现了凸窗的尽量扩大。大的空间。步入式凸窗摇身变成一个独立空间，实现了凸窗的尽量扩大。 2021-5-315 中管网房地产频道中管网房地产频道 “城市主场城市主场”凸窗经典案例凸窗经典案例 上图的顶柜为上图的顶柜为

15、可以打掉的部可以打掉的部 分的上梁，将分的上梁，将 低于低于2.22.2米的凸米的凸 窗空间转化成窗空间转化成 标准高标准高 进深的足够大，进深的足够大， 可以把这个凸窗可以把这个凸窗 空间隔离成一个空间隔离成一个 独立的空间独立的空间 上图为打掉顶柜上图为打掉顶柜 后的卧室空间。后的卧室空间。 这样空间不再压这样空间不再压 抑，还能隔离出抑，还能隔离出 一个小办公间一个小办公间 上图为没有上图为没有 打掉顶柜的打掉顶柜的 卧室样板房卧室样板房 2021-5-316 中管网房地产频道中管网房地产频道 从上述分析可以看出从上述分析可以看出: : 凸窗有如下优点：凸窗有如下优点： 给业主带来实惠：

16、只要凸窗高度小于给业主带来实惠：只要凸窗高度小于2.22.2米，可不计入建筑面积；米，可不计入建筑面积； 通透的室内空间：凸窗房的室内采光效果好；通透的室内空间：凸窗房的室内采光效果好； 美观的建筑外立面；精心设计的凸窗建筑能把房间、自然融为一体；美观的建筑外立面；精心设计的凸窗建筑能把房间、自然融为一体； 但凸窗本身亦存在局限性：但凸窗本身亦存在局限性： 政策对凸窗高度的限制，使进深不可避免产生局限。这一点，政策对凸窗高度的限制，使进深不可避免产生局限。这一点， 即使即使“可拆卸可拆卸 凸窗凸窗”的诞生，也未能有更好的突破；的诞生，也未能有更好的突破； 正当凸窗无法为客户带来更极致的面积上的

17、实惠，于是，另外一种正当凸窗无法为客户带来更极致的面积上的实惠，于是，另外一种“偷法偷法”诞生。诞生。 2021-5-317 中管网房地产频道中管网房地产频道 l 隐藏式衣橱的设计方法有 点类似于低台凸窗，通过 外墙外移并将其做成凸窗 完成，只是这里的凸窗改 成了“衣橱”。和凸窗一 样，隐藏式衣橱的高度通 常也在2.2米以下，不用 计入建筑面积，但业主却 可以使用。 l 缺点：外墙的保温和整个 小区的外立面的协调性。 隐藏式衣柜，落地衣柜隐藏式衣柜，落地衣柜“偷面积偷面积”的无微不至的无微不至 2021-5-318 中管网房地产频道中管网房地产频道 利用超大入户花园和大阳台利用超大入户花园和大

18、阳台 “偷面积偷面积” l 由于入户花园和阳台只计一半建筑面积， 开发商通过做大入户花园和阳台也属“偷 面积”之举。此方法一般只在大户型单元 且自然资源景观较好的楼盘中使用。 l 缺点：作为购房者，由于入户花园要计一 半建筑面积，在规定面积内，大的入户花 园必然造成室内空间的变小。另还必须考 虑到底多大的入户花园和阳台适合多大的 户型。 2021-5-319 中管网房地产频道中管网房地产频道 利用超大入户花园和大阳台利用超大入户花园和大阳台 “偷面积偷面积” 入户花园可以隔成入户花园可以隔成 一个小书房，非常一个小书房，非常 实用实用 2021-5-320 中管网房地产频道中管网房地产频道 利

19、用超大入户花园和大阳台利用超大入户花园和大阳台 “偷面积偷面积” 大阳台设计，阳台面大阳台设计，阳台面 积积1212 2021-5-321 中管网房地产频道中管网房地产频道 错层双层高露台或双层高入户花园错层双层高露台或双层高入户花园“偷面积偷面积” l 双层高露台首先在从室内空间双层高露台首先在从室内空间 向外界的自然延伸上，对居住向外界的自然延伸上，对居住 的舒适性肯定有所帮助。对于的舒适性肯定有所帮助。对于 错层大露台（或入户花园）如错层大露台（或入户花园）如 果是可以用玻璃窗封上，或加果是可以用玻璃窗封上，或加 楼层板使上下两家都增加面积，楼层板使上下两家都增加面积， 对偷面积提高实用

20、率有非常大对偷面积提高实用率有非常大 的帮助。但要考虑上下层对视的帮助。但要考虑上下层对视 的问题，如采用内封闭的方式。的问题，如采用内封闭的方式。 2021-5-322 中管网房地产频道中管网房地产频道 错层双层高露台或双层高入户花园错层双层高露台或双层高入户花园“偷面积偷面积” 奇数层露台可能有对奇数层露台可能有对 视问题视问题 2021-5-323 中管网房地产频道中管网房地产频道 露台经典案例露台经典案例 亮点亮点 【错层错层】 有效解决了平层中送出不有效解决了平层中送出不 计面积的露台。计面积的露台。 【优势优势】： “偷偷”出更大实惠。出更大实惠。 增加有力卖点。增加有力卖点。 1

21、.1.满足客户与室外大接触满足客户与室外大接触 心愿。心愿。 2021-5-324 中管网房地产频道中管网房地产频道 露台经典案例露台经典案例 相对“中央悦城”的 大胆的露台错层 “西岸官邸”的错层 露台的设计更为人性 化。它不仅为客户送 出了面积，更重要的 是它相对前者更强调 私人空间。 上面两副图片为“西岸官邸”楼盘的内部 结构和样板房模型，可以看出“西岸官邸” 更有选择性：它为偶数层增加了卖点，从 而提高了每平米的价格。而奇数层则能得 到相对偶数层的单位建筑面积更为便宜的 实惠。 2021-5-325 中管网房地产频道中管网房地产频道 “京地海世界京地海世界”露台经典案例露台经典案例 相

22、对于前二者的错层大露台，“京地海世界”的露台在设计上没有那么突 出。但是很大胆，它的两层高的内凹大露台更加强调私人空间，更注意处 理建筑外立面效果和减少施工难度。施工时故意留出一个两层高的洞口， 在交房时可加板封闭，成为单层的室内使用空间。 2021-5-326 中管网房地产频道中管网房地产频道 “入户花园入户花园” 全新设计理念全新设计理念 从以上几个案例可以看出从以上几个案例可以看出, ,露台得到地产商广泛应用主要基于下面几露台得到地产商广泛应用主要基于下面几 个理由：个理由： 对业主：对业主： 1.1.“获赠面积获赠面积”的诱惑更大；的诱惑更大；2.2.让小区景致和房间形成让小区景致和房

23、间形成 有机的结合，露台成为小户型的主要置业群最喜爱的户型结构之一；有机的结合，露台成为小户型的主要置业群最喜爱的户型结构之一； 对地产商对地产商: : 灵活多变的露台设计带来的户型美感成为楼盘新的卖灵活多变的露台设计带来的户型美感成为楼盘新的卖 点，减少了销售压力。点，减少了销售压力。 露台的出现，在买房者求实惠的心理与深圳的高房价之间，找到露台的出现，在买房者求实惠的心理与深圳的高房价之间，找到 了一个很好的平衡点。了一个很好的平衡点。 同样，入户花园的设计，亦满足了客户求实惠的心理，同时以另一同样，入户花园的设计，亦满足了客户求实惠的心理，同时以另一 种设计理念给客户和地产商带来种设计理

24、念给客户和地产商带来惊喜惊喜。 2021-5-327 中管网房地产频道中管网房地产频道 6 6米高入户花园米高入户花园”采用左右错层设计，将入户花园设计成两层高度，可以采用左右错层设计，将入户花园设计成两层高度，可以100%100%的的“偷偷 面积面积”。 左右错层的入户花园（两层高度），使得业主得到了实惠。左右错层的入户花园（两层高度），使得业主得到了实惠。“6 6米高入户花米高入户花 园园”由于上层被封闭，在使用中甚至可以再作一层阁楼（见下页图片）。由于上层被封闭，在使用中甚至可以再作一层阁楼（见下页图片）。 入户花园经典案例入户花园经典案例 2021-5-328 中管网房地产频道中管网房

25、地产频道 入户花园经典案例入户花园经典案例 2021-5-329 中管网房地产频道中管网房地产频道 空中院馆空中院馆“偷面积偷面积” 电梯厅电梯厅 电梯厅花园由两层高露台组成，电梯厅花园由两层高露台组成， 即每两层电梯厅均有一个近即每两层电梯厅均有一个近 30304040平方米的露台，形成了平方米的露台，形成了 可供两层业主共同使用梯厅花可供两层业主共同使用梯厅花 园。园。 空中花园，一般是两层或者三空中花园，一般是两层或者三 层做一个。层做一个。 由于电梯厅露台两层高度，按由于电梯厅露台两层高度，按 照建筑计算有关规定，不计入照建筑计算有关规定，不计入 容积率部分，因此这部分面积容积率部分，

26、因此这部分面积 没计入公摊面积，给业主带来没计入公摊面积，给业主带来 了实惠了实惠 电梯厅露台是两层高度，可以不计算建筑面积电梯厅露台是两层高度，可以不计算建筑面积 2021-5-330 中管网房地产频道中管网房地产频道 空中院馆空中院馆“偷面积偷面积” 电梯厅电梯厅 2021-5-331 中管网房地产频道中管网房地产频道 空中院馆空中院馆 空中过道空中过道 在两个单元之间做一个连接的空中过在两个单元之间做一个连接的空中过 道，使得业主多出一部道，使得业主多出一部 分空间。业分空间。业 主既可以分隔开，作为自己的私人空主既可以分隔开，作为自己的私人空 间；也可以作为空中院馆，供业主共间；也可以

27、作为空中院馆，供业主共 用，多出一个休闲空间。用，多出一个休闲空间。 2021-5-332 中管网房地产频道中管网房地产频道 50 空中院馆空中院馆 空中过道空中过道 2021-5-333 中管网房地产频道中管网房地产频道 l万科.城市风景的（红色部分）的层高为2.2米，可以算“偷面积”的新做法， “阳光房” 拥有通透、华丽的外观，其三面玻璃墙的设计让业主能和自然有很 亲密的接触。 l但是，私密性的处理一直是阳光房设计的一大瓶颈。 阳光房阳光房“偷面积偷面积” 2021-5-334 中管网房地产频道中管网房地产频道 “阳光房”因为不能完全 保障业主隐私权，且建筑 立面的处理等受到质疑， 广泛推

28、广尚有难度； 与“阳光房”异曲同工 的产品地下室和半地 下室，相对能完善的保护 业主的隐私，外观处理更 易，面积同样可偷。 2021-5-335 中管网房地产频道中管网房地产频道 地下室和半地下室的可应用的“偷面积”政策是：层高小于2.2米 的地下室，半地下室空间不计算建筑面积；双首层设计的地下空间不 计算建筑面积；住宅建筑正负零之下不计算建筑面积。 只要在政策允许的范围内，地下室和半地下室存在较大的可“偷” 空间，另外，室外架空的半地下室较好地解决了地下采光的问题，如 图。 利用地下室和半地下室利用地下室和半地下室“偷面积偷面积” 2021-5-336 中管网房地产频道中管网房地产频道 “1

29、7“17英里英里”地下室，半地下室经典案例地下室，半地下室经典案例 两图均为万科 “偷”的半地下 室。 但是万科应用 在了别墅和大户 型上。 不计算建筑面 积而又能创造如 此大的空间的 “偷”法，90平 米内依然有应用 空间； 2021-5-337 中管网房地产频道中管网房地产频道 【万科“17英里”应用依据】：“住宅建筑正负零以下不计算建筑面积。” 如图，它几乎把半地下室的高度做到了近2.8米，贴近了标准层高。没有压 抑感的空间，实用面积可以更大拓展。 “17“17英里英里”地下室，半地下室经典案例地下室，半地下室经典案例 2021-5-338 中管网房地产频道中管网房地产频道 夹层的层高低于夹层的层高低于2.22.2米，可以不计算建筑面积。客厅设计成米，可以不计算建筑面积。客厅设计成3.9-43.9-4 米，标准层高米，标准层高2.8-32.8-3米，夹层一般为米，夹层一般为2.15-2.192.15-2.19米。标准层和夹层米。标准层和夹层 不在同一水平位置上，内部通过楼梯连接不在同一水平位置上，内部通过楼梯连接