小高层、洋房设计要点

1、No Image 本报告是严格保密的。 本项目对于尺度的掌控本项目对于尺度的掌控基于市场竞争及客基于市场竞争及客 户敏感点户敏感点 基于市场竞争及基于市场竞争及 客户敏感点本项客户敏感点本项 目设计尺度原则目设计尺度原则 原则 适度创新原则 实用性原则 高附加值原则 市场竞争市场竞争 客户敏感点客户敏感点 基于规避风险的原则，选择走产品差异化路线的竞争原则； 减少试错成本，选择市场成熟产品作为本项目主推产品； 主要针对主流客户群体，以改善型置业为主，首次置业型为辅； 针对当前大势，客户对价格最为敏感，因此在产品价值上做足文章； 体现层面体现层面 洋房产品设计洋房产品设计 小高层产品设计小高层产

2、品设计 高层产品设计高层产品设计 No Image 本报告是严格保密的。 2 洋房产品设计建议洋房产品设计建议 u 关键点：附加值适度创新 No Image 本报告是严格保密的。 沁水新城洋房产品基本和多层无异，赠送部分沁水新城洋房产品基本和多层无异，赠送部分 仅局限于露台和小面积转角凸窗仅局限于露台和小面积转角凸窗 沁水新城洋房产品分析沁水新城洋房产品分析 沁水新城洋房仅在一 层设计简易的花架及 花栏，其花园几乎不 能利用； 其他楼层赠送面积也 仅限于露台及转角凸 窗，此外别无其它赠 送面积； 建筑整体风格单调死 板，不具有洋房应有 的社区亲和力和人性 化的建筑风格； 整体上，沁水新城洋 房

3、产品没有做出洋房 的韵味，也不具有高 附加值，和普通多层 无异 洋房洋房市场市场 沁水新城洋房产品沁水新城洋房产品 所谓“底层入户花园”， 面积较小，基本没有娱乐 休憩的空间 No Image 本报告是严格保密的。 白桦林居洋房深受市场追捧，主要原因在于整个社区及白桦林居洋房深受市场追捧，主要原因在于整个社区及 建筑能体现洋房韵味，但是产品缺少高附加值建筑能体现洋房韵味，但是产品缺少高附加值 典型的北欧 现代建筑风 格，建筑简 洁、明快， 注重与西安 市人文氛围 及地方特色 相结合 。 主力户型三房二厅二卫132平米，其 赠送面积仅为悬挑阳台的一半，不足 5平米的赠送面积。 洋房洋房市场市场

4、No Image 本报告是严格保密的。 金地芙蓉世家大平层洋房产品承袭了别墅血统，金地芙蓉世家大平层洋房产品承袭了别墅血统， 大面宽及高赠送使产品极具吸引力大面宽及高赠送使产品极具吸引力 金地芙蓉世家洋房金地芙蓉世家洋房 金地芙蓉世家别墅产品 洋房洋房市场市场 金地芙蓉世家洋房3房2厅2卫实际使用面积182，面 宽13.2米，户型方正实用。三空中花园加一个北向内 凹阳台，实现超值赠送，面积达到40以上。 入户花园入户花园 送一半送一半 阳台阳台 送一半送一半 内凹阳台内凹阳台 送一半送一半 全赠送露台全赠送露台 No Image 本报告是严格保密的。 城西亿龙金河湾洋房采用内外阳台形式拓宽室城

5、西亿龙金河湾洋房采用内外阳台形式拓宽室 内空间，但是其赠送比例较小内空间，但是其赠送比例较小 三房两厅两卫面积约165平，采用 室内外阳台形式赠送其半面积约 15多平米。 外阳台采用上 下层错位形式， 计半面积 洋房洋房市场市场 No Image 本报告是严格保密的。 城西阳光上林城洋房，城西阳光上林城洋房， 采用采用“4+1”4+1”退台形式，退台形式， 二层独立入户，赠送比例较大，性价比高二层独立入户，赠送比例较大，性价比高 首层及二层赠送地下室； 首层赠送入户花园； 中间层赠送露台； 顶层赠送阁楼。 洋房洋房市场市场 No Image 本报告是严格保密的。 长安区大学城国色天香洋房，仅采

6、用内凹阳台长安区大学城国色天香洋房，仅采用内凹阳台 形式赠半面积形式赠半面积 2房2 厅1卫总 92平米， 赠送面 积不足8 平米 洋房洋房市场市场 3房2 厅2卫总 140.5平 米，赠 送面积 约10平 米 No Image 本报告是严格保密的。 本项目本项目“5+1”5+1”洋房产品应立足于户型创新，洋房产品应立足于户型创新， 打造更具舒适性及人性化的高性价比产品打造更具舒适性及人性化的高性价比产品 优势一：创新户型设计等情况下，吸引客户； 优势二：户型面积层次差异化，可为客户提 供从舒适三房到阔绰四房的多种户型选择； 优势三：能满足对大露台有需求但受别墅总 价过高的客户需求。 高附加值

7、 一层约143左右4房，赠送半地下室、下沉 式庭院、前后花园，情景房设计； 二层约130左右3房，赠送半地下室、露台、 转角凸窗，独立楼梯入户； 三-五层赠送露台、转角凸窗，面积分别为 120（3房）、110 （3房） 、89 （2 房） ； 六层89左右2房，赠送顶层阁楼或者屋顶 花园，五、六层可以灵活转化为复式结构。 大面宽户型 低总价类别墅 舒适性与人性化 “5+1”洋 房特点 洋房产品定位洋房产品定位 No Image 本报告是严格保密的。 价值点价值点1 1：赠送前后花园，设置情景房，营造：赠送前后花园，设置情景房，营造 有天有地的别墅空间有天有地的别墅空间 市场反应：市场反应： 仅

8、阳光上林城首层赠送入户 花园，其他洋房项目均无此 类赠送。沁水新城入户花园 基本不具有前花园使用功能 首层设计要点首层设计要点 后花园后花园 半围合庭院 情景房 前花园前花园 情景房情景房 后庭院 No Image 本报告是严格保密的。 市场反应：市场反应： 仅阳光上林城有较大 面积的地下室赠送； 其他项目均无地下室 赠送部分 首层设计要点首层设计要点 下沉式庭院 可设计成为后花园或下沉式庭院 情景房可 视业主需 求转化功 能 全赠送入户 花园，增添 首层洋房情 趣 首层花园入户首层花园入户 首层情景房首层情景房 半地下室采用“0.6米填充层+层高小于2.2米” 的做法规避面积计算；交房后移除

9、填充层以增 加地下室净高。 价值点价值点2 2：赠送半地下室及下沉式庭院，营造：赠送半地下室及下沉式庭院，营造 情趣空间，增加实用面积情趣空间，增加实用面积 No Image 本报告是严格保密的。 价值点价值点3 3：在考虑客户接受度的基础上，压缩：在考虑客户接受度的基础上，压缩 面宽面宽 ，增加联排单元数，增加联排单元数 市场反应：市场反应： 两房户型80-90，其面宽范围为7.3m-10.7m; 三房户型120-130，其面宽范围为8.5-10.8m； 三房户型130-143 ，其面宽范围为9.4m-15.75m； 大平层其面宽范围在13m以上。 首层设计要点首层设计要点 项目名称项目名称

10、户型户型面积面积面宽面宽 沁水新城 2房2厅1卫90 10.7m 3房2厅2卫12710.8m 3房2厅2卫140 15.75m 白桦林居 2房2厅1卫88 7.3m 3房2厅2卫126 8.5m 3房2厅2卫132 9.4m 金地芙蓉世家3房2厅2卫182 13.2m 亿龙金河湾 2房2厅2卫88 /83 7.3m 3房2厅2卫122 10.6m 4房2厅3卫137 13.4m 国色天香 2房2厅1卫91.36 8.7m 3房2厅2卫14111.8m 4房2厅2卫193 14.9m 跃式5房3厅3卫205 12.3m A a 本项目洋房产品面宽尺度建议：本项目洋房产品面宽尺度建议： 适度压缩

11、首层面宽，本项目首层面积143，建议 其面宽范围为10米以内； 项目面宽尽量采用“客厅+主卧”双开间形式， 其它不能突显洋房价值的面积尽量不占用面宽。 u合理压缩面宽尺度， 增加单排单元数，以 节约用地； u单元面宽尺度必须考 虑市场接受度，参照 市场成熟产品制定。 No Image 本报告是严格保密的。 当前洋房产品客厅开间为当前洋房产品客厅开间为4.14.1米以上，主卧开米以上，主卧开 间在间在3.63.6米以上，是洋房产品中低尺度标准米以上，是洋房产品中低尺度标准 首层户型：白桦林居首层户型：白桦林居vsvs沁水新城沁水新城 白桦林居三房二厅二卫白桦林居三房二厅二卫132132平米平米

12、沁水新城三房二厅二卫沁水新城三房二厅二卫140.5140.5平米平米 浪费约7.5 全赠送约8 全赠送约4 白桦林居赠送面积较少，但是户型紧凑实用； 沁水新城户型在交通组织上不太合理，浪费面积； 两个项目户型的客开间达到4.1米以上，主卧开间达到 3.6米以上，能保证居家具有较好的舒适性。 4.14.1米米3.63.6米米 4.84.8米米 3.93.9米米 首层设计要点首层设计要点 No Image 本报告是严格保密的。 较受市场追捧的金地芙蓉世家洋房产品客厅开较受市场追捧的金地芙蓉世家洋房产品客厅开 间达间达5.15.1米，主卧开间达米，主卧开间达4.24.2米米 金地芙蓉世家 洋房主力产

13、品 三房三厅二卫， 面积约182平米； 首层赠送入户 花园、情景房、 南北露台，产 品具有高附加 值； 通过南北露台 的设计促使客 厅南北通透， 具有良好的通 风采光效果； 客厅开间5.1米， 主卧开间4.2米， 最大限度保证 居家的舒适性。 首层设计要点首层设计要点 No Image 本报告是严格保密的。 户型设计建议户型设计建议 根据实用性原则，首层143平 米可做4房，户型面宽控制在 10米以内，建议客厅开间4.5米， 套房式主卧设计面宽在4.2米以 上； 附送70平米左右地下室，南向 完全采光； 附送前后花园约30平米； 附送20平米下沉式庭院； 整体赠送面积达120平米，赠 送率约为

14、83.9%。 价值点价值点4 4：本项目首层户型面宽控制在：本项目首层户型面宽控制在1010米以内，客厅米以内，客厅 开间开间4.54.5米，主卧开间米，主卧开间4.24.2米，提升居住空间舒适性米，提升居住空间舒适性 首层设计要点首层设计要点 No Image 本报告是严格保密的。 价值点价值点5 5：二层独立楼梯入户，独享尊贵甬道：二层独立楼梯入户，独享尊贵甬道 二层设计要点二层设计要点 市场反应：市场反应： 目前市场除了阳光上林城“4+1” 洋房采用首层花园入户，二层独 立入户之外，其他项目均采用常 用的楼梯入户形式 沁水新城入户 二层独立入户二层独立入户 首层花园入户首层花园入户 阳光

15、上林城二层入户 No Image 本报告是严格保密的。 价值点价值点6 6：二层利用独退台设计私家露台，营：二层利用独退台设计私家露台，营 造与社区相融合的社区氛围造与社区相融合的社区氛围 二层设计要点二层设计要点 露台 市场反应：市场反应： 目前市场洋房产 品均采用平层形 式，利用内阳台 和外阳台来实现 室内外空间的连 接。 No Image 本报告是严格保密的。 价值点价值点7 7：二层赠送半地下室，通过独立入户：二层赠送半地下室，通过独立入户 楼梯与下沉式庭院相连，增加私密感及实用性楼梯与下沉式庭院相连，增加私密感及实用性 市场反应：市场反应： 当前市场洋房二层通 常采用悬挑露台、内 阳

16、台等形式赠送面积； 目前仅阳光上林城二 层有赠送地下室。 二层设计要点二层设计要点 下沉式庭院 建议二层入户与首层入户处于建 筑的两个不同朝向，如首层采用 北向花园入户，二层采用南向独 立楼梯入户； 基于集约用地的原则出发，不建 议采用独立的联系半地下室楼梯； 利用独立入户连接室内空间与下 沉式庭院及半地下室。 入户 注： 当前采用的户型图仅 作入户示意； 室内空间布置需要根 据具体功能分区进行 调整 No Image 本报告是严格保密的。 户型尺度户型尺度1 1：目前市场上洋房二层的主流产品：目前市场上洋房二层的主流产品 客厅开间在客厅开间在3.93.9米以上，主卧开间在米以上，主卧开间在3

17、.63.6米以上米以上 二层设计要点二层设计要点 3.93.9米米 3.63.6米米 4.84.8米米 3.93.9米米 白桦林居三房二厅二卫白桦林居三房二厅二卫126126平米平米沁水新城三房二厅二卫沁水新城三房二厅二卫127127平米平米 No Image 本报告是严格保密的。 户型尺度户型尺度2 2：根据适度创新及成熟产品原则，建议二层：根据适度创新及成熟产品原则，建议二层 客厅开间为客厅开间为4.54.5米，主卧开间为米，主卧开间为4.24.2米米 户型设计建议户型设计建议 130平米3房，客厅4.5米， 套房式主卧设计面宽4.2米； 二层附送50平米的半地下 室； 附送不少于13平米

18、的南向 露台； 2层也可以设计下沉式庭 院，面积约15-20平米左右， 庭院面积全部赠送； 利用转角凸窗设计赠送面 积； 整体赠送面积达80平米以 上，赠送率超过60%。 二层设计要点二层设计要点 No Image 本报告是严格保密的。 价值点价值点8 8：三至六层则利用双跑楼梯入户，利：三至六层则利用双跑楼梯入户，利 用退台打造各层私家花园，实现高附加值用退台打造各层私家花园，实现高附加值 通过退台式设计，营造 台阶式建筑造型，丰富 建筑立面； 利用屋顶退台空间，营 造私家庭院或露天阳台； 利用室外平台，充分通 风采光，把户外自然景 观引入日常生活的同时， 实现全面无暗室及增强 开放型活动空

19、间的特点； 退台洋房的楼梯设计可 灵活地应用在楼体的南 侧或北侧。 一、二层示意一、二层示意 首层 庭院 阳台 楼梯 中间层中间层 设计要点设计要点 No Image 本报告是严格保密的。 价值点价值点9 9：三层户型设计采用南北双向露台形：三层户型设计采用南北双向露台形 式，实现不少于式，实现不少于2020平米的赠送面积平米的赠送面积 户型设计建议户型设计建议 120平米三房两厅两卫， 客厅4.5米面宽，主卧4.2 米面宽； 设计南北双向露台并全赠 送面积，南露台宽7米， 北露台宽4米，南北两个 花园共送20平方米； 利用转角凸窗实现面积赠 送； 全赠送面积大于20平米。 设计要点设计要点

20、No Image 本报告是严格保密的。 价值点价值点1010：四层户型设计采用大面宽小进深的形式，同：四层户型设计采用大面宽小进深的形式，同 时设计南北双向露台，实现超值赠送时设计南北双向露台，实现超值赠送 户型设计建议户型设计建议 110平米舒适性三房两 厅一卫，客厅4.5米,主 卧4.2米 南北双露台，赠送面积 大于20平米； 利用转角凸窗实现面积 赠送。 设计要点设计要点 No Image 本报告是严格保密的。 价值点价值点1111：五、六层户型尽量拉大主卧及客厅开间尺度，：五、六层户型尽量拉大主卧及客厅开间尺度， 大面宽小进深，南北露台赠送面积不少于大面宽小进深，南北露台赠送面积不少于

21、2020平米平米 户型设计建议户型设计建议 89平米两房两厅一卫，尺度 阔绰，客厅4.5米，主卧不小 于4.2米； 五层南北双露台，赠送超过 20平米； 顶层赠送阁楼或者屋顶花园， 超过60平米； 利用转角凸窗实现面积赠送。 设计要点设计要点 五、六层89平也可设 计部分小三房，针对 首次置业者，作为市 场试探 No Image 本报告是严格保密的。 顶层设计要点顶层设计要点 五层送露台空中花园 顶层附送阁楼 n 坡屋顶内的建筑 空间，屋面底板 距楼面净高超过 2.0米部分计算 全部建筑面积； 净高不超过2.0 米部分不计建筑 面积； n 顶层结构顶板小 于2.2米，并加 高度小于2.0米 的

22、单坡和双坡屋 顶，顶层可不算 面积。 价值点价值点1212（1 1）：出于实用性考虑，顶层可设）：出于实用性考虑，顶层可设 计成阁楼，增加产品附加值计成阁楼，增加产品附加值 No Image 本报告是严格保密的。 价值点价值点1212（2 2）：顶层也可以考虑将阁楼与空中花园结）：顶层也可以考虑将阁楼与空中花园结 合起来，不仅实现大面积赠送，而且增添洋房的情趣合起来，不仅实现大面积赠送，而且增添洋房的情趣 顶层设计要点顶层设计要点 顶层附送阁楼 沁水新城顶层设计有部分复式产品及赠送阁楼的平 层产品，但复式产品顶层计算面积，阁楼赠送面积 有限。 白桦林居洋房顶层通过转角凸窗和露台形式赠送面积， 整体赠送面积比例较小 No Image 本报告是严格保密的。 价值点价值点1313：在设计上应同时充分考虑五、六层可转化为：在设计上应同时充分考虑五、六层可转化为 复式结构的可能性，设计时应予以深化复式结构的可能性，设计时应予以深化 复式上层示意图复式上层示意图 复式外露台复式外露台复式客厅复式客厅 复式下层示意图复式下层示意图 顶层设计要点顶层设计要点 No Image 本报告是严格保密的。 根据西安市