住宅建设成本控制《楼层数建筑高度与成本的关系》

1、住宅建设成本控制楼层数与成本的关系在住宅建设中，推广多层建筑是比较结合实际的，同时是一项 非常有意义的事情，仅从住宅建筑的经济角度考虑，应该说多层住 宅具有降低造价和使用费用、节约用地的优点。据资料分析，多层 住宅楼层层数与造价关系如下。一、首先讲住宅层数与造价的关系130F住宅，根据建筑结构、设备综合、规范要求等大体可以 划分为以下几个层数段：16F:仅从住宅建筑的经济角度考虑，应该说多层住宅具有降低造价和使用费用、节约用地的优点。据资料分析，多层住宅楼层 层数与造价关系如下。将一层住宅造价定为 100，则二层为84.72，三层为78.51，四 层为74.98，五层为73.65，六层为72.

2、37。因此，可得出结论，六 层以内住宅的层数越多， 造价越低，且相邻层次间造价差值也越小， 多层住宅以采用56层为好。712F: 11层及11层以下单元式住宅可不设封闭楼梯间，但 开向楼梯间的户门应为乙级防火门，且梯间应靠外墙，并应直接天 然采光和自然通风。1318F: 12层以上不应少于 2台电梯，其中宜配置一台可容 纳担架的电梯1930F: 19层及19层以上的单元式住宅应设防烟楼梯间通过以上分析得出结论是：在确定的各范围段内，（例如确定的 层数段为1218F,如果规范都满足的情况下，采取 18F比较合适） 层数越高则越经济、单方造价成本越低、开发建设获利越大。在砖混建筑中，8层比6层节约

3、，但要增加电梯成本。在底框6跃7建筑中，如果楼板现浇，则异形框架柱结构优于砖混结构。在 中高层、高层建筑中，结构造价因风荷载、抗震、消防、施工等因 素，随高度增加而增加，这个平衡点要经过很多专业的计算，成本 自然不一样。二、再讲建筑总高度与成本控制的关系民用住宅按层数划分为 多层建筑住宅（46层）、中高层住宅（7 9层）、高层住宅（10层以上）。毫无疑问，建筑工程造价是随着层 数增加而提高的。但是当建筑层数增加时，单位建筑面积所分摊的 土地费用及外部流通空间费用将有所降低，从而使建筑物单位面积 成本发生变化。其中多层住宅具有降低工程成本和使用费用以及节 约用地以合理利用空间等优点。众所周知，在

4、多层建筑中层数越多 越经济，即六层最经济。当住宅超过七层，就要增加电梯费用，需 要较多的交通空间（过道、走廊要加宽）和补充设备（供水设备和 供电设备等）。特别是高层住宅，要经受较强的风力荷载， 需要提高 结构强度，改变结构形式，从而使工程造价大幅度上升。对于地皮 特别昂贵的地区，为了降低土地费用，提高建筑密度，中、高层住宅是比较经济的选择概括地讲，建筑物层数（高度）对造价的影响，因建筑类型、形式和结构不同而不同。理论上如果增加一个楼层不影响建筑物的 结构形式，单位建筑面积的成本可能会降低。但是当建筑物超过一 定层数时，结构形式就要改变，单位成本通常又会增加。建筑物越 高，电梯及楼梯的造价将有提

5、高趋势，建筑物的维修费用也将增加，但是采暖费用有可能下降。所以在项目总体规划允许高度范围内， 项目决策人掌握降低开发成本的临界点是非常关健的。以下从三个与建筑高度有关的方面总结其与成本之间的关系（一）、从建筑消防要求上讲普通民宅层数的 临界点为6层、9层、12层、18层；其高度的 临界点为24米、32米、50米。6层以下的砖混结构（无商业网点）或高度 24米以下（无商业 网点）的民宅没有特殊的消防要求，不需要加设电梯和楼梯，所以 在总体规划允许高度范围内，尽量选择接近临界点高度的层数。6层以下或高度24米以下的带商业网点的均有消防要求，所以商业网点的层数取高舍低。79层或24米至32米的民宅消

6、防标准为一个档次；1318层以上或32米至50米的民宅消防标准为一个档次；以此类推标准 依次提高，在此范围内层数的确定应选择接近临界点高度的层数。（二）、从基础形式上讲就桩基而论桩间距有个最低要求，其临界层数为7层、12层。7层以下桩间距为一个标准；7至12层桩间距为一个标准，所以在同一标准范围内应选择接近 临界点高度的层数。(三) 、从预算定额角度讲从预算定额中建筑物超高费及垂直运输费用上讲，其临界层数 为6层、9层、12层、15层、18层等，即6层及以下适用一个费用 标准，79层为一个费用标准，依此类推费用标准依次提高，所以 应选择接近临界点高度的层数。综合上述因素，在规划允许的高度范围内

7、合理确定建筑高度有 利降低开发成本。在多个因素中找出临界点的交叉点是必须的。三、其次是超高层建筑成本与安全分析建筑高度达到或超过 100米的超高层 民用建筑要到省里去报批，手续繁杂得多，不过事实不止这些，关 键问题是建筑成本将大幅度提升：100米高楼的消防等级必须提高一个档次。消防成本提高不止一点，高层民用建筑设计防火规范 (GB50045)修订后，高层住宅已突破 100米的限制，上限不再是 30 层。即使如此，该防火规范中以100米为分界点，对超高楼消防提出了很多不同等级的强制性要求。比如说，100米以内的高楼每2-3层必须做防火墙，但是100米超高楼必须 每层都做防火墙；100米 住宅超高

8、楼必须像办公、商业高层建筑一样，配备消防卷盘；建筑 高度超过100米的超高层建筑，除面积小于5平方米的卫生间、厕所和不宜用水扑救的部位外，均应设自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统等，规范不一而足。一幢99米高楼与101米超高楼的消防规范，在很多细节要求上都出现了从无到有的质的差别。另外， 第一是安全问题，比如万一遭遇火灾，超高层逃生的风险加大。第 二是环境问题。高空强风可通过楼层引至地面，造成超高楼附近局 部强风，城市暴风，影响行人的安全。此外，由于空调、照明等设 备均需较大的能量供应，产生的大量热能会改变城市原有的热平衡， 导致城市热岛现象加剧。第三是成本问题。超高层建筑的维护费用 是一般建

9、筑的3倍。目前建筑界的共识是，高度超过300米的摩天大楼已经失去了节约用地的经济意义。比如， 420米高的金茂大厦， 其建造投资成本高达每平方米2万元，每天用于大厦的管理费和维护费超过了 100万元。两架擦窗机一天到晚不停地擦，擦完一遍也 要一年。又为什么世界第一高楼不断被刷新呢，她社会效益是：她体现一个国家、一个城市、一个企业整体实力和形象。出师表两汉：诸葛亮先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。宫中府中，俱为一

10、体；陟罚臧否，不宜异同。若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰能”是以众议举宠为督：愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。先帝在时，每与臣 论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、 信之，则汉室之隆，可计日而待也BO臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾 臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。后值倾覆，受任于败军之际，奉命于 危难之间，尔来二十有一年矣。先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；故五 月渡泸，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定