房地产项目开发组织设计模板

1、.房地产集团 项目开发组织设计专业技术资料.编制： 集团 项目公司审核：版次：年月第版第一章 ：项目概况1.1 项目简介项目区位 ：总体定位 ：项目指标 ：占地面积 ，建筑面积 ，容积率，业态组成等 。项目经济技术指标规划总表：项目计量单位规划要求指标设计指标规划总用地面积Ha 或1）建设用地Ha 或2）代征用地Ha 或专业技术资料.总建筑面积1）地上建筑面积2）地下建筑面积容积率绿化率%建筑密度%项目分期经济技术指标一览表：项目计量单位规划要求指标设计指标总用地面积平方米总建筑面积平方米一、按功能性质划分1)住宅（商业）建筑面积平方米2)配套设施建筑面积平方米二、按地上地下部分划分1)地上建

2、筑面积平方米2)地下建筑面积平方米容积率建筑占地面积平方米建筑密度%绿地面积平方米绿地率%居住（商业）户数户建筑高度 / 层数米建筑层高米停车泊位辆1）地面辆2）室内辆3）地下辆项目特点 ：专业技术资料.1.2 项目规划总平面图1.3 项目开发总体部署开发思路 ：项目分期 ：图说【用块状图说明 】下期介绍 ：图说，应包括下期待开发区域的规划总平面和施工总平面1.4 项目开发的重点和难点策划定位 ：此部分为简要分析 ，提出问题 ，具体应对措施和办法在第六部分，下同。报批报建 ：规划设计 ：工程建设 ：成本管理 ：资金管理 ：营销推广 ：验收交房 ：物业管理 ：专业技术资料.第二章 ：项目管理组织

3、体系2.1 地产集团组织架构、职责及管理关系集团层面架构 、职责及管理关系 （图说）。2.2 项目公司组织架构、职责及管理关系项目层面架构 、职责及管理关系 （图说），到部门的层面 ，可包括各部门组织架构 。2.3 地产集团与项目公司的管理关系与工作界面简要说明 ：与集团管理办法相适应，可根据项目调整 。专业管理工作界面：前期、设计、工程、成本、营销、财务等各方面 ，明确界面和职责。2.4 项目公司与参建单位的组织管理关系图说形式 ，项目公司细化到部门，参建单位包括总包、监理、分包、供应商 、咨询服务、代理等各单位 。2.5 总包单位和监理单位的组织架构图说形式 。专业技术资料.第三章 ：项目

4、管理目标和总体思路3.1 项目管理目标工程指标 ：进度、质量、安全等 。【总工期 ，完成率 ，验收通过率 ，质量事故率 ，伤亡事故率等 】，这部分需要各部门提供指标要求 。设计指标 ：设计费用 ，限额设计等 。成本指标 ：分类成本指标 【见附表】，变更洽商比例 。营销指标 ：销售合同额 ，销售回款 ，销售费用 。财务指标 ：年度指标 ：集团确定的年度经营指标。3.2 项目管理总体思路整体思路和主要措施 ，主要措施包括报批报建 、安全、质量、进度、资料、物资、样板、成品保护等各方面 ，由项目公司各部门针对性编制 ，具体的操作办法在后文中体现 。专业技术资料.第四章 ：项目建造标准和工程分判体系4

5、.1 项目建造标准市政系统 、外观系统 、结构系统 、防水防潮 、保温节能 、消防系统 、给排水系统 、空调系统、强电系统 、弱电系统 、燃气系统等 。 采用表格形式 ，要求完善 、简练。营销推广及房屋使用说明等在此基础上提炼 。【见产品配置表 】4.2 体验区建造标准和要求销售中心 、样板房、体验式园林等建造标准 、管控要点和细节要求等 。体验区建造标准高于项目整体标准 ，集中体现集团和项目公司管理实力 ，需高度重视 。4.3 工程承包范围及界面总包施工范围划分 ，甲方分包单位明细及施工范围，以及总分包之间的施工界面划分。建议表格形式 ，越详细越好 。4.4 设备材料供应划分主要分三类 ：甲

6、供、甲定乙供和乙供 。 采用表格形式 ，越详细越好 。专业技术资料.第五章 ：项目开发建设计划体系5.1 项目开发总控计划住宅类：项目 期开发计划控制节点（居住类 ）序计划节点开始时间完成时间备注号一规划设计1 规划和建筑方案设计详规设计（五图一2书）3 扩初设计方案审查4 施工图设计及会审5 景观方案和扩初设计6 示范区设计二前期手续1 详规批复2 建筑用地规划许可证3 国有土地使用证4 建设工程规划许可证5 建筑工程施工许可证三工程建设1 总包和监理单位招标2 示范区施工3 地基与基础工程开工4 主体结构出正负零5 主体工程结构封顶6 外立面落架7 市政及景观施工四策划和营销1 产品策划定

7、位2 预售许可证办理3 开盘4 完成销售额 70%五竣工备案及交房1 竣工验收备案专业技术资料.2 交楼入伙3 办理房产证商业类：项目 期开发计划控制节点（商业类 ）序计划节点开始时间完成时间备注号一规划设计1 规划和建筑方案设计详规设计（五图一2书）3 扩初设计方案审查4 施工图设计及会审5 景观方案和扩初设计二 前期手续1 详规批复2 建筑用地规划许可证3 国有土地使用证4 建设工程规划许可证5 建筑工程施工许可证三 工程建设1 总包和监理单位招标2 地基与基础工程开工3 主体结构出正负零4 主体工程结构封顶5 外立面落架6 市政及景观施工7 竣工验收备案四策划和营销1 产品策划定位2 预

8、售许可证办理3 开盘4 完成租售额 70%五商业运营1 向商业运营公司移交2 商业装修装饰专业技术资料.3 开业5.2 项目报批报建控制性计划前期工作控制性计划 ，由集团事业发展部组织审定。5.3 项目设计控制性计划设计控制性计划 ，由集团设计部组织审定。还需包括二次深化设计计划。5.4 项目工程控制性计划工程控制性计划 ，由集团工程部组织审定 。包括施工总进度计划 、样板区施工计划 、样板引路实施计划 、等。施工单位进场计划 、物资进场计划见 5.5 成本控制性计划 。工程验收计划见 5.7 竣工验收及交付计划 。【施工总进度和样板区施工节点计划见附表】5.5 项目成本控制性计划成本控制性计

9、划 ，由集团成本部组织审定。施工单位和供货单位招标工作计划含进场时间。【招投标分类计划表见附表】5.6 项目营销控制性计划文字描述部分 ：各项目分期开发的 ，要对推出批次加以描述 ，涉及总销售额 ，期数、每期面积 、每期区位 、每期产品及户型面积 、套数、定价区间 、每期销售额 、每期去化时间 、认筹时间 、开盘时间 、交付时间 。表格部分 ：在售和下期销售产品的计划安排。一、各项目营销工作计划节点负责部门 （单协助部门 （单序号具体工作截止日期位）位）专业技术资料.开盘重要时间节点1工程正负零2工程封顶3售楼处4样板间5示范区6外展场7LOGO交房标准及确定时8间9土地证取得用地规划许可证取

10、10得11 工程规划许可取得12开工许可证取得13预售许可证取得14预售日期15开盘日期二、营销推广方案序号具体工作负责部门 （单协助部门 （单截止日期专业技术资料.位）位）前期定位时间节点1市场定位 （初稿 ）2市场定位 （终稿 ）3产品定位 （初稿 ）4产品定位 （终稿 ）营销策略时间节点1营销策略 （初稿 ）2营销策略 （终稿 ）3媒体策略 （初稿 ）4媒体策略 （终稿 ）5销售策略 （初稿 ）6销售策略 （终稿 ）销售制度 、体系7（初稿）销售制度 、体系8（终稿）活动组织1预售方案 （初稿 ）2预售方案 （终稿 ）3公关活动 （初稿 ）4公关活动 （终稿 ）专业技术资料.5展会方案

11、（初稿 ）6展会方案 （终稿 ）7开盘方案 （初稿 ）8开盘方案 （终稿 ）9巡展方案 （初稿 ）10 巡展方案 （终稿 ）三、营销中心负责部门 （单协助部门 （单序号具体工作截止日期位）位）外展场1外展场选址2外展场确认外展场装饰设计意3见（初稿）外展场装饰设计意4见（终稿）5外展进驻准备6外展场使用售楼处1售楼处选址专业技术资料.2售楼处确认售楼处装饰设计意3见（初稿）售楼处装饰设计意4见（终稿）5售楼处布置6售楼处使用7售楼处周边环境样板间1样板间选取2样板间确认样板间设计意见3（初稿）样板间设计意见4（终稿）5样板间软装6样板间开放示范区1示范区选取2示范区确认示范区意见3（初稿）专业

12、技术资料.示范区意见4（终稿）5示范区完成6示范区开放四、平面设计负责部门 （单协助部门 （单序号具体工作截止日期位）位）1VI（初稿 ）2VI（终稿 ）3楼书4海报5折页6展板7户型8围挡9户外10导视系统11路牌12公交站台专业技术资料.13车体14道旗名片、纸杯、便15签、档案袋等16礼品五、制作发布负责部门 （单协助部门 （单序号具体工作截止日期位）位）制作 、礼品公司确1认2楼书3海报4折页5展板6户型7围挡8户外9导视系统10路牌专业技术资料.11公交站台12车体13道旗名片、纸杯、便14签、档案袋等15礼品16网站六、销售资料负责部门 （单协助部门 （单序号具体工作截止日期位）位

13、）1沙盘制作公司确认2沙盘完成3VCR 公司确认4VCR 完成5网站公司确认6网站完成7价单8销控表9各项报表专业技术资料.10接待制度11管理制度等12合同范本13其他协议七、团队组建负责部门 （单协助部门 （单序号具体工作截止日期位）位）1销售团队组建2销售团队确认3销售人员培训4销售人员进外展5销售人员进售楼处6物业公司选取7物业公司确认8物业公司人员培训物业公司人员进外9展物业公司人员进售10楼处专业技术资料.11策划 、代理选取12策划 、代理确认13策划 、代理培训14 策划 、代理进外展策划 、代理进售楼15处16按揭银行确认八、各项流程负责部门 （单协助部门 （单序号具体工作截

14、止日期位）位）1销售接待流程样板间 、示范区参2观流程3认筹 、落定流程4签约流程5收款流程6贷款流程7备案流程8产权办理流程专业技术资料.9交房流程5.7 项目竣工验收及交付计划竣工验收和交付专项计划，由集团工程部和营销部组织审定。序号专项开始时间完成时间备注1门窗性能检测2室内环境检测3分户验收4四方验收5规划验收6环保验收7消防验收8节能验收9竣工档案预验收10竣工验收11 资料整理并向物业移交12交房前联合预验收12交房前工程整改13 水、电、气、电视等开通14 工程实体移交物业管理15 资料准备和场地布置16分批交房专业技术资料.17 问题汇总 ，编报交房报告5.8 项目资金计划资金

15、计划 ，由集团财务部组织审定。【资金计划表见财务部附表】专业技术资料.第六章 ：项目专业管理措施6.1 报批报建目标 、要点及措施要点、重点、难点的分析 ，以及管理措施 。 【把握重点 ，简明扼要 ，不用长篇大论 ，控制篇幅，每项两页以内 】6.2 设计管理目标 、要点及措施要点、重点、难点的分析 ，以及管理措施 。6.3 工程管理目标 、要点及措施要点、重点、难点的分析 ，以及管理措施 。可分为技术管理 、进度管理 、质量管理 、安全及文明施工管理 、变更与签证管理 、档案管理等方面 ，每部分简要编制管理措施和方法 。如质量管理措施包括图纸审查 、设计协调 、样板引路 、方案先行 、材料验收 、施工单位质量保证体系 、质量要点分析 、停工待检点设置 、通病处理 、事故处理及处罚 、成品保护等许多方面。6.4 成本管理目标 、要点及措施要点、重点、难点的分析 ，以及管理措施 。6.5 营销管理目标 、要点及措施要点 、重点、难点的分析 ，以及管理措施 。 包括前期产品策划定位 。 如有商业地产管理，单独列项 。6.6 财务管理目标 、要点及措施要点、重点、难点的分析 ，以及管理措施 。6.7